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Die Koalition hat den eigenen Zeitplan für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) erneut verfehlt. Eckpunkte sollten bis Ende Januar stehen. Auch Anfang Februar gibt es keine Einigung. Damit wackelt der nächste Schritt: Bis Ende Februar sollte ein Gesetzentwurf vorliegen und im Kabinett beschlossen werden. Aus Koalitionskreisen heißt es, man sei auf der Zielgeraden. Ob das Datum hält, ist offen. Auslöser der Blockade ist vor allem die 65‑Prozent‑Regel. Das GMG soll das Gebäudeenergiegesetz ersetzen. Die Union will die Vorgabe streichen, wonach neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen. Die Regel gilt bereits im Neubau und greift ab Mitte 2026 in Bestandsgebäuden großer Städte. Die SPD will sie beibehalten, um neue fossile Heizungen zu verhindern. Heizungen laufen 20 bis 30 Jahre und entscheiden über die Klimaziele 2045. Druck kommt von einem Rechtsgutachten im Auftrag von Greenpeace. Es hält die Abschaffung der 65‑Prozent‑Regel für verfassungswidrig, weil sonst Klimaziele im Grundgesetz verfehlt würden. „Rückschritte ohne zwingenden Grund sind unzulässig.“ Die Union fordert dagegen mehr Technologieoffenheit und will Effizienzgewinne etwa durch moderne Gasthermen stärker anrechnen. Zusätzlichen Druck macht ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts: Bis 25. März 2026 muss ein ambitioniertes Klimaschutzprogramm vorliegen. Das GMG spielt dabei eine Schlüsselrolle. Verbände und Thinktanks skizzieren Kompromisse, etwa die Anrechnung von Sanierungsmaßnahmen auf die 65‑Prozent‑Vorgabe. Beispiele zeigen: Gasheizung plus neue Fenster spart deutlich, eine neue Gasheizung ohne Sanierung reicht nicht. Lösungen liegen auf dem Tisch, die Koalition muss entscheiden.
Der deutsche Immobilienmarkt hat sich 2025 spürbar erholt. Laut Hochrechnung des Branchenverbands IVD wurden 284,4 Milliarden Euro in private und gewerbliche Objekte investiert, 17,5 Prozent mehr als 2024. Die Schätzung stützt sich auf Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer des Bundesfinanzministeriums sowie Länderdaten und umfasst alle grunderwerbsteuerpflichtigen Transaktionen. Nach dem Zinsschock 2022 war das Volumen 2023 und 2024 stark gesunken. Mit rückläufiger Inflation und Zinssenkungen der EZB kommt wieder Bewegung in den Markt. Vom Vorkrisenniveau bleibt er jedoch entfernt: 2021 und 2022 lagen die Summen bei 353 beziehungsweise 329 Milliarden Euro. Das aktuelle Wachstum stammt vor allem aus Käufen von Bestandsimmobilien; Neubauprojekte spielen nur eine Nebenrolle. Gleichzeitig besteht laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis 2030 ein jährlicher Bedarf von rund 320.000 zusätzlichen Wohnungen, besonders in Großstädten und im Süden. Regional gab es 2025 das größte Plus in Brandenburg mit knapp 45 Prozent. Kräftige Zuwächse meldeten auch Hamburg, Sachsen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Der IVD fordert zur Stabilisierung der Erholung bessere Abschreibungsregeln, eine niedrigere Grunderwerbsteuer und verlässliche Förderprogramme.
Zum Jahresende 2025 bremste sich der Preisanstieg am deutschen Immobilienmarkt. Der Greix-Kaufpreisindex des Kieler Instituts für Weltwirtschaft zeigt im vierten Quartal leicht sinkende Preise für Eigentumswohnungen und nur geringe Zuwächse bei Einfamilienhäusern. Die Marktaktivität zog zwar an, jedoch langsamer. Angebotsmieten stiegen dagegen kräftig: Vermieter verlangten im vierten Quartal 4,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor und damit etwa doppelt so viel wie die Inflation. Im Vergleich zum dritten Quartal 2025 sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent. Einfamilienhäuser verteuerten sich um 0,8 Prozent. Mehrfamilienhäuser legten um 4,0 Prozent zu; wegen der geringen Zahl an Abschlüssen ist dieser Wert weniger belastbar. Regional war die Entwicklung uneinheitlich. In Leipzig verteuerten sich Eigentumswohnungen um 2,9 Prozent, in Erfurt um 1,5 Prozent und in Stuttgart um 1,4 Prozent. In Karlsruhe betrug das Plus rund 1,0 Prozent, in Frankfurt am Main 0,6 Prozent. In Berlin gaben die Preise um 1,5 Prozent nach, in Wiesbaden um 2,3 Prozent. Im Vorjahresvergleich (Q4 2025 zu Q4 2024) zeigt sich ein leichter Anstieg. Eigentumswohnungen legten um 1,5 Prozent zu, Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent. Damit liegen Wohnungspreise das sechste Quartal in Folge über dem Vorjahresniveau, bleiben aber unter der allgemeinen Teuerungsrate von rund 2,2 Prozent. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich im selben Zeitraum um 4,8 Prozent. Der Greix basiert auf notariell beurkundeten Kaufpreisen aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Er bildet die Entwicklung in 24 Städten und Regionen ab und umfasst Daten bis zurück in die 1960er-Jahre.
Gestiegene Bauzinsen dämpfen das Neugeschäft mit Immobilienkrediten. Laut Barkow Consulting, basierend auf EZB-Daten, vergaben deutsche Banken im vierten Quartal 2025 neue Kredite an Privathaushalte und Selbstständige über 59,2 Milliarden Euro. Das war das schwächste Quartal des Jahres. Die bereits im Frühjahr einsetzende Abschwächung setzte sich fort, das Neugeschäft stagnierte das dritte Quartal in Folge. Ende 2025 lagen die Zinsen für zehnjährige Darlehen im Schnitt bei 3,9 Prozent, aktuell bewegt sich die Spanne laut FMH-Finanzberatung bei etwa 3,75 bis 4 Prozent. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise stabil bis leicht steigend. Aus Branchensicht ist die „Zeit für Schnäppchenjäger“ damit vorbei. Nach dem Boom bis Frühjahr 2022 stoppte ein starker Zinsanstieg infolge des Ukraine-Kriegs die Dynamik, zusätzlich belasteten höhere Baukosten. 2025 legte das Neugeschäft dank starkem Jahresstart zwar um gut ein Fünftel auf 241 Milliarden Euro zu, bleibt aber deutlich unter früheren Rekorden. Die EZB-Leitzinsen gelten derzeit als moderat. Steigende Kapitalmarktzinsen, begünstigt durch höhere Bundesverschuldung, wirken jedoch auf Bauzinsen durch. Viele Experten erwarten daher keinen neuen Immobilienboom wie bis 2022.
Der Bundesgerichtshof hat am 9. Oktober 2025 (I ZR 159/24) die Anforderungen an Online-Maklerverträge mit Verbrauchern verschärft. Ein Maklervertrag kann den Verbraucher zu einer Zahlung verpflichten, auch wenn die Provision nur bei Erfolg fällig wird. Deshalb gilt der gesamte § 312j BGB. Beim Online-Abschluss muss der Verbraucher die Zahlungspflicht ausdrücklich bestätigen. Erfolgt die Annahme über eine Schaltfläche, muss sie unmissverständlich auf die Kostenpflicht hinweisen, etwa mit „zahlungspflichtig bestellen“. Neutrale Beschriftungen wie „Senden“, „Weiter“ oder „Exposé anfordern“ genügen nicht. Verstöße haben harte Folgen: Der Vertrag ist nichtig. Es kommt rechtlich kein Vertrag zustande. Der Makler hat weder Anspruch auf Provision noch auf Wertersatz oder Bereicherung. Die spätere Nutzung der Leistung, etwa Besichtigungen, Verhandlungen oder ein notarieller Kaufvertrag, ändert daran nichts. Eine konkludente Heilung scheidet aus. Für einen Neuabschluss nach § 141 BGB ist erneut eine ausdrückliche, transparente Bestätigung der Zahlungspflicht nötig. Andernfalls liegt eine unzulässige Umgehung des Verbraucherschutzes vor. Das Urteil eröffnet Käufern, Verkäufern und Investoren breite Verteidigungsmöglichkeiten gegen Provisionsforderungen. Für Makler steigt das Haftungs- und Ausfallrisiko, wenn digitale Prozesse die Button-Pflicht und Transparenzanforderungen nicht erfüllen. In vielen Fällen lohnt die Prüfung der Wirksamkeit des Vertragsschlusses.
Das Landgericht Augsburg hat einem Anbieter per Versäumnisurteil verboten, ein KI-gestütztes Akquise-System für Immobilienmakler zu bewerben (Az. 2 HK O 4274/25, Urteil vom 8. Januar 2026). Geklagt hatte die Wettbewerbszentrale. Das System sollte Kontaktdaten privater Inserenten aus mehreren Immobilienportalen automatisch erfassen und direkt in Maklersoftware übertragen. Beworben wurde, die KI erkenne Inserate, die keine Makleranfragen wünschen, und vermeide so unnötige Kontakte und Rechtsrisiken. Die Wettbewerbszentrale bewertete die Werbung als wettbewerbswidrig. Nach dem UWG erfordert eine werbliche Kontaktaufnahme mit Privatpersonen eine ausdrückliche Einwilligung. Das System konnte solche Einwilligungen nicht einholen. Jede Ansprache auf Basis der von der KI erhobenen Daten wäre daher eine unzumutbare Belästigung und damit unlauter. Unternehmen, die das System für die Kontaktaufnahme nutzen, handelten wettbewerbswidrig. Aus Sicht der Wettbewerbszentrale ist der rechtmäßige Betrieb des Systems ausgeschlossen, sodass bereits die Werbung hierfür unlauter ist. Zudem sah die Zentrale eine Irreführung in der Aussage, das System vermeide Rechtsrisiken. Das Aussortieren von Inseraten mit dem Hinweis „keine Maklerkontakte“ ersetzt keine Einwilligung der übrigen Inserenten. Die Werbung konnte Nutzer in falscher Sicherheit wiegen.
Eine Umfrage unter 502 Personalentscheidern in Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart zeigt: Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz und hybride Arbeit senken den Bedarf an Büros. 44 Prozent der Befragten planen bis 2030, zwischen 20 und 40 Quadratmeter Bürofläche einzusparen. Im Mittel erwarten sie eine Reduktion der Flächen um 27 Prozent. Eine vollständige Präsenzpflicht im Büro gibt es nur noch bei 30 Prozent der Unternehmen; die durchschnittliche Anwesenheit liegt derzeit bei 70,2 Prozent. Das Bundesbauministerium wirbt dafür, leerstehende Büroflächen in Wohnungen umzubauen. Das könne angespannte Wohnungsmärkte entlasten und gegenüber Neubau CO2 sparen. Ab Sommer will die Bundesregierung den Umbau finanziell fördern. Zugleich gilt der Abriss vielerorts noch als einfacher als Umnutzung und Sanierung; es brauche eine Umbaukultur. Der Zentrale Immobilien Ausschuss verweist auf hohe Kosten, lange Genehmigungszeiten und Bürokratie als zentrale Hürden der Umnutzung. Gleichzeitig bleibt das Büro aus Branchensicht relevant, muss aber als Teil der Arbeitskultur neu gedacht und attraktiv gestaltet werden. Die Erhebung führte Trend Research Hamburg im Auftrag des Berliner Groß-Gewerbevermieters GSG durch.
