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Maklervertrag kündigen: Das müssen Sie wissen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
16. Apr 2024 / 15 Min. Lesezeit

Gründe, den Maklervertrag zu kündigen gibt es verschiedene: die Verkaufsabsicht hat sich geändert, es soll ein privater Verkauf vollzogen werden, die Vertrauensbasis zwischen Auftraggeber wurde beschädigt oder aber Sie sind schlicht unzufrieden mit der Arbeit des Maklers.

Bei der Kündigung selbst gibt es einiges zu beachten. Denn die Art des Maklervertrages bestimmt, ob und wann Sie kündigen können. Hier erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung möglich ist, wie sie abläuft und welche rechtlichen Folgen danach auf Sie zukommen können.

Unbefristeten Maklervertrag kündigen

Zwei Personen sitzen auf einer Bank und unterhalten sich, die eine Person hat ein Tablet in der Hand und zeigt darauf.

Unbefristet sind in der Regel nur einfache Makleraufträge, da bei diesen mehrere Makler gleichzeitig mit der Immobilien- oder Interessentensuche beauftragt werden dürfen. Ist einer dieser Makler erfolgreich, ist die weitere Arbeit der Anderen überflüssig. Die Kündigung erfolgt also umgehend.

Unbefristete Verträge können Sie jederzeit fristlos und ohne Grund kündigen. Unter dem Aspekt der Kündigungsmöglichkeiten empfiehlt es sich, einen solchen Maklervertrag abzuschließen. Immerhin sind Sie damit flexibel und können sich jederzeit umentscheiden. Makler selbst werden aber aus den gleichen Gründen eher auf einen befristeten Vertrag drängen.

Befristeten Maklervertrag kündigen

Makleralleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge sind meist befristet. Während der Laufzeit darf der Makler die Immobilie auf dem Markt anbieten und bewerben. Auf den ersten Blick wirkt die Befristung durchaus kundenfreundlich, da der Makler mit der Frist unter Zeitdruck arbeiten muss.

Allerdings verfügen viele Maklerverträge über Klauseln zur automatischen Vertragsverlängerung und Makler profitieren vor allem von den schwierigeren Kündigungsmöglichkeiten bei befristeten Verträgen.

Kündigung zum Vertragsende

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie ein befristeter Vertrag beendet werden kann:

  1. Der Vertrag endet mit Ablauf der Frist von selbst oder, sollte eine Klausel zur automatischen Vertragsverlängerung bestehen, wird fristgerecht zum Ende der Vertragslaufzeit gekündigt
  2. Der Vertrag endet sofort mit der Kündigung, wenn diese nach Ablauf der Vertragsdauer erfolgt, also bereits im Zeitraum der automatischen Verlängerung

Eine ordentliche Kündigung zu einem Zeitpunkt vor Ablauf des Vertrages ist nicht möglich.

Gut zu wissen

Achten Sie darauf, dass die Klauseln zur Kündigungsfrist in Ihrem Vertrag gut verständlich und eindeutig formuliert sind. Dann besteht keine Gefahr, dass die Vertragsdauer regelmäßig wegen unverständlicher Kündigungsvoraussetzungen automatisch verlängert wird.

Außerordentliche Kündigung

Während der Vertragslaufzeit besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung nach § 626 BGB. Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der das Fortbestehen des Vertragsverhältnisses für den Auftraggeber unzumutbar macht. Ein solcher wichtiger Grund besteht, wenn der Makler eine schwerwiegende Pflichtverletzung begangen hat.

Beispiele für Pflichtverletzungen, die eine außerordentliche Kündigung des Maklervertrags rechtfertigen:

  • Der Makler vermarktet die Immobilie überhaupt nicht oder führt einzelne Maßnahmen nicht durch, obwohl diese vertraglich vereinbart wurden.
  • Obwohl es Interessenten gibt, werden keine Besichtigungen durchgeführt.
  • Das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien ist nachhaltig geschädigt. Zum Beispiel, weil der Makler Falschangaben oder -aussagen getätigt hat.
  • Der Makler drückt den Preis der Immobilie, um sie selbst zu erwerben oder an Bekannte zu vermitteln.
Person unterschreibt Vertrag, andere Person zeigt mit dem Finger an, wo unterschrieben werden muss

Dringend zu beachten ist, dass die Kündigung gem. § 626 Abs. 1 BGB innerhalb von zwei Wochen erfolgen muss, nachdem der “Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt” hat.

Auftraggeber können also nicht allzu lange überlegen, ob sie den Vertrag weiterführen wollen. Vor allem dann, wenn vor Einreichung der Kündigung ein Anwalt hinzugezogen werden soll.

Wurde ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen, muss auch die Kündigung in Schriftform erfolgen. So gehen Sie auch sicher, dass diese beim Makler eingeht. Auf dessen Verlangen hin ist ihm außerdem der Grund für die Kündigung unverzüglich und schriftlich mitzuteilen.

Kündigung wegen zu langer Vertragszeit

Der Maklervertrag kann wegen Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB unwirksam sein, wenn die Laufzeit unverhältnismäßig lang ist. Man spricht auch von einem “Knebelvertrag”, der den Auftraggeber aufgrund der langen Dauer in seiner “wirtschaftlichen Freiheit” einschränkt. Nach der Rechtsprechung beträgt eine angemessene Frist 6-8 Monate.

Allerdings kann bei schwer zu vermarktenden Immobilien auch eine längere Vertragszeit noch angemessen sein. Im Endeffekt erfolgt vor Gericht eine Betrachtung des Einzelfalles und der konkreten Gegebenheiten.

So kündigen Sie richtig

Die Kündigung des Maklervertrags selbst sollte schriftlich erfolgen, da es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt. Wir empfehlen, den Brief per Einwurf-Einschreiben zu schicken. Dann bestätigt der Einwurf beim Makler automatisch den Empfang.

Bei einem Standard-Einschreiben muss der Makler das Einschreiben bestätigen und hat so die Möglichkeit die Annahme zu verweigern, wodurch der Empfang nicht erfolgen kann. Außerdem kann es später nützlich sein, sich den Eingang der Kündigung schriftlich bestätigen zu lassen.

Für eine reibungslose Kündigung des Maklervertrags ist das Einwurf-Einschreiben der Schlüssel – es garantiert den Empfangsnachweis und sichert Ihre Position ab. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Maklervertrag beenden ohne Kündigungsgrund?

Auch wenn kein Kündigungsgrund vorliegt, der eine außerordentlichen Kündigung rechtfertigt, gibt es Möglichkeiten den Vertrag zu beenden. Zum Beispiel, wenn sich Ihre Verkaufsabsichten geändert haben oder Sie mit der Arbeit des Maklers unzufrieden sind.

Es empfiehlt sich allerdings, den Makler offen darauf anzusprechen. Da dieser auf reiner Erfolgsbasis arbeitet und Sie nicht zur Unterzeichnung eines Kaufvertrages zwingen kann, ist er auf das Vertrauen und die Mitarbeit seiner Kunden angewiesen. Hat der Auftraggeber kein Interesse an der weiteren Arbeit des Maklers, würden dessen weitere Bemühungen ins Leere laufen. Wird dies gut kommuniziert, sind Makler oft bereit, den Maklervertrag frühzeitig zu kündigen.

Alternativ kann der Immobilienmakler das Feedback auch annehmen und sich bemühen, den Auftrag danach für beide Seiten zufriedenstellend abzuschließen. Immerhin sind beide Parteien daran interessiert, einen Kauf abzuschließen. Der Immobilienmakler bekommt für die Arbeit dann die vereinbarte Provision ausgezahlt, während Sie das Geld aus dem Verkauf für Ihre Projekte nutzen können.

Zwei Geschäftsmänner unterhalten sich ernst

Maklervertrag widerrufen

Wenn Sie einen Maklervertrag abschließen, haben Sie unter bestimmten Umständen ein Widerrufsrecht. Dieses Recht erlaubt es Ihnen, den Vertrag innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.

Widerrufsfrist

Die Widerrufsfrist beträgt in der Regel 14 Tage ab Vertragsabschluss. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie den Makler innerhalb dieser Frist schriftlich darüber informieren. Nutzen Sie dafür am besten ein eindeutiges und nachweisbares Kommunikationsmittel wie Einschreiben mit Rückschein oder E-Mail mit Lesebestätigung.

Ein Instagram-Beitrag von @obrock_legal zum Thema Widerruf, wann er fristgerecht ist und welche Rolle die Belehrung dabei spielt.

Widerrufsbelehrung

Der Makler ist verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu belehren. Er muss Ihnen genau erklären, wie und bis wann Sie den Vertrag widerrufen können. Fehlt diese Belehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Widerrufsfrist bis zu einem Jahr und 14 Tage.

Ausnahmen

Das Widerrufsrecht kann unter bestimmten Umständen ausgeschlossen sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Maklerleistung vollständig erbracht wurde und Sie als Verbraucher ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler vor Ende der Widerrufsfrist beginnt.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie rechtmäßig vom Widerrufsrecht Gebrauch machen, ist der Maklervertrag hinfällig. Sie sind nicht länger an ihn gebunden und eventuell gezahlte Vorschüsse oder Honorare müssen zurückerstattet werden. Allerdings kann der Makler eine Vergütung für bereits erbrachte Leistungen bis zum Widerruf verlangen, sofern Sie darüber aufgeklärt wurden.

Sie sollten unbedingt das vom Makler bereitgestellte oder ein gesetzlich konformes Widerrufsformular zu verwenden. So stellen Sie sicher, dass der Widerruf den Anforderungen entspricht. Im Zweifel oder bei Unklarheiten ist es ratsam, juristischen Rat einzuholen.

Rechtliche Folgen der Kündigung

Auch wenn der Makler keinen Anspruch mehr auf eine Provision hat, kann er möglicherweise Schadensersatzansprüche nach § 652 BGB geltend macht. Erfolgschancen hat er damit vor allem dann, wenn die Kündigung unwirksam war oder der Auftraggeber selbst eine Pflichtverletzung begangen hat.

Zum Beispiel, weil er entgegen seiner vertraglichen Verpflichtungen andere Makler beauftragt hat. Dann steht dem Makler sein entgangener Gewinn – die Provision – zu. Dafür muss er nachweisen, dass er ebenfalls einen Käufer vermitteln hätte können.

Gut zu wissen

Kommt nach der Kündigung ein Kaufvertrag zustande mit einem Interessenten, den ursprünglich der Makler vermittelt hat, steht ihm weiterhin die Provision zu.

Manchmal beanspruchen Makler auch eine Aufwandsentschädigung, wenn sie vor der Kündigung bereits Vermarktungsmaßnahmen durchgeführt haben. Dieser Anspruch besteht aber nur, wenn der Vertrag eine Klausel zur Aufwandsentschädigung beinhaltet.

Dann können sich die Kosten für den Kündigenden schnell mal auf Tausende von Euros belaufen, denn der Makler kann hierfür unter anderem Besichtigungen und Kosten für Vermarktungsmaßnahmen anrechnen lassen. Nicht aber einen Stundenlohn oder eine feste Pauschale.

Ersatzansprüche: So schützen sich Makler

Nicht nur Makler können gegen ihre Kunden einen Anspruch auf Schadensersatz haben, sondern auch umgekehrt. Zum Beispiel, wenn der Makler falsche Angaben zu dem Zustand einer Immobilie oder steuerlichen Folgen eines Kaufes macht.

Dagegen sichern sich viele Makler mit einer “Vermögensschadenhaftpflichtversicherung” ab. Diese begleicht in Fällen von Beratungsfehlern die Ansprüche des Auftraggebers.

Alternativen zur Kündigung eines Maklervertrages

Bevor Sie einen Maklervertrag auflösen, gibt es einige Alternativen, die Sie in Betracht ziehen sollten. Wir haben Ihnen sämtliche Möglichkeiten aufgelistet.

Verhandlung ist eine Option. Sprechen Sie mit Ihrem Makler. Klären Sie Missverständnisse und formulieren Sie Ihre Erwartungen neu. Häufig lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden. Überlegen Sie auch eine Neuverhandlung der Vertragsbedingungen. Passen Sie sie an die aktuelle Situation an, sofern der Makler einverstanden ist.

Eine weitere Option ist die Reduzierung des Maklerauftrags. Begrenzen Sie den Auftrag auf bestimmte Dienste, anstatt ihn komplett zu beenden. Dabei könnten Sie zum Beispiel die Objektsuche selbst übernehmen und den Makler nur für Vertragsverhandlungen nutzen.

Zwei Frauen stehen an einem Tisch und unterhalten sich, auf dem Tisch sind ein Laptop, ein Kaffeebecher und ein Papier-Block zu sehen.

Pausieren ist ebenso möglich. Vielleicht besteht die Möglichkeit, den Vertrag vorübergehend ruhen zu lassen. Dies kann sinnvoll sein, wenn Sie schlicht mehr Bedenkzeit benötigen oder die Suche nach einer Immobilie momentan nicht opportun ist.

Einsatz eines anderen Maklers: Wenn Sie mit der Dienstleistung Ihres aktuellen Maklers unzufrieden sind, könnten Sie einen weiteren Makler hinzuziehen. Dies ist allerdings nur ratsam, wenn Ihr Vertrag mit dem ersten Makler Exklusivitätsklauseln ausschließt.

Selbstverkauf oder -kauf: Erwägen Sie, das Haus ohne Makler zu verkaufen oder zu suchen. Es erfordert mehr Einsatz, aber Sie umgehen somit die Maklerprovision.

Ihre Optionen sehen Sie hier noch einmal aufgezählt:

  • 1. Verhandlung mit dem Makler
  • 3. Vertragspause
  • 5. Selbstverkauf oder -kauf
  • 2. Reduzierung des Maklerauftrags
  • 4. Einsatz eines weiteren Maklers

Bevor Sie eine Alternative auswählen, sollten Sie die Vertragsbedingungen genau prüfen und gegebenenfalls juristischen Rat einholen, um Nachteile oder rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Fazit

Die Kündigung eines Maklervertrags wird relevant, wenn sich Ihre Pläne ändern oder Sie mit der Arbeit des Maklers nicht zufrieden sind. Bei der Kündigung ist die Vertragsart entscheidend: Unbefristete Verträge können Sie relativ flexibel beenden, während befristete Verträge besonderes Augenmerk auf die Einhaltung von Fristen und Kündigungsregeln erfordern.

Ein Sonderfall ist das Widerrufsrecht, das Ihnen nach Vertragsabschluss unter bestimmten Voraussetzungen eine 14-tägige Frist einräumt, um sich von dem Maklervertrag ohne Angabe von Gründen zu lösen. Fehlen Ihnen triftige Gründe für eine sofortige Kündigung, sollten Sie außerdem Alternativen wie eine Neuverhandlung des Vertrags oder das Aussetzen desselben in Betracht ziehen.

Bei allen Schritten empfiehlt es sich, die Kündigung schriftlich durchzuführen und auf rechtliche Beratung zurückzugreifen, insbesondere dann, wenn die Vertragsbedingungen komplex sind oder Sie die möglichen Konsequenzen Ihrer Entscheidung nicht vollständig überblicken.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Maklervertrag kündigen

  • Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

    Ja. Unbefristete Verträge können jederzeit fristlos und ohne Grund gekündigt werden. Befristete Verträge enden entweder mit Ende der Vertragslaufzeit von selbst oder müssen bei Klauseln zu automatischer Vertragsverlängerung aktiv gekündigt werden.

  • Wann ist eine außerordentlich Kündigung möglich?

    Eine außerordentliche Kündigung ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich, zum Beispiel wenn der Makler eine schwerwiegende Pflichtverletzungen begeht.

  • Und wenn kein Kündigungsgrund vorliegt?

    Es lohnt sich immer, offen mit dem Makler zu sprechen. Wenn sie ihm nahelegen, dass kein Interesse an der Fortführung des Vertrages besteht, ist er wahrscheinlich bereit, den Vertrag aufzuheben. Denn schließlich kann er Sie nicht zum Unterzeichnen einer Kaufvertrages zwingen und würde folglich zwecklose Verkaufsbemühungen betreiben.

  • Welche Vertragslaufzeit ist angemessen?

    In der Regel gelten Vertragslaufzeiten von 6-8 Monaten als angemessen. Ist die Frist länger, ist sie sittenwidrig und somit der Vertrag unwirksam. Ausnahmen bilden schwer zu verkaufende Immobilien.

  • Wie kündige ich richtig?

    Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen. Bei unbefristeten Verträgen mit Benennung des Grundes. Am besten ist eine Sendung per Einwurf-Einschreiben.

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