Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Gründe, den Maklervertrag zu kündigen gibt es verschiedene: die Verkaufsabsicht hat sich geändert, es soll ein privater Verkauf vollzogen werden, die Vertrauensbasis zwischen Auftraggeber wurde beschädigt oder aber Sie sind schlicht unzufrieden mit der Arbeit des Maklers.
Bei der Kündigung selbst gibt es einiges zu beachten. Denn die Art des Maklervertrages bestimmt, ob und wann Sie kündigen können. Bei Jacasa erfahren Sie, unter welchen Voraussetzung die Kündigung möglich ist, wie sie abläuft und welche rechtlichen Folgen danach auf Sie zukommen können.
Unbefristet sind in der Regel nur einfache Makleraufträge, da bei diesen mehrere Makler gleichzeitig mit der Immobilien- oder Interessentensuche beauftragt werden dürfen. Ist einer dieser Makler erfolgreich, ist die weitere Arbeit der Anderen überflüssig und die Kündigung erfolgt.
Unbefristete Verträge können Sie jederzeit fristlos und ohne Grund kündigen. Unter dem Aspekt der Kündigungsmöglichkeiten empfiehlt es sich, einen solchen Maklervertrag abzuschließen. Makler selbst werden aber aus den gleichen Gründen eher auf einen befristeten Vertrag drängen.
Makleralleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge sind meist befristet. Während der Laufzeit darf der Makler die Immobilie auf dem Markt anbieten und bewerben. Auf den ersten Blick wirkt die Befristung durchaus kundenfreundlich, da der Makler mit der Frist unter Zeitdruck arbeiten muss. Allerdings verfügen viele Maklerverträge über Klauseln zur automatischen Vertragsverlängerung und Makler profitieren vor allem von den schwierigeren Kündigungsmöglichkeiten bei befristeten Verträgen.
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie ein befristeter Vertrag beendet werden kann:
Eine ordentliche Kündigung zu einem Zeitpunkt vor Ablauf des Vertrages ist nicht möglich.
Achten Sie darauf, dass die Klauseln zur Kündigungsfrist in Ihrem Vertrag gut verständlich und eindeutig formuliert sind. Dann besteht keine Gefahr, dass die Vertragsdauer regelmäßig wegen unverständlicher Kündigungsvoraussetzungen automatisch verlängert wird.
Während der Vertragslaufzeit besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung nach § 626 BGB. Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der das Fortbestehen des Vertragsverhältnisses für den Auftraggeber unzumutbar macht. Ein solcher wichtiger Grund besteht, wenn der Makler eine schwerwiegende Pflichtverletzung begangen hat.
Beispiele für Pflichtverletzungen, die eine außerordentliche Kündigung des Maklervertrags rechtfertigen:
Dringend zu beachten ist, dass die Kündigung gem. § 626 Abs. 1 BGB innerhalb von zwei Wochen erfolgen muss, nachdem der “Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt” hat.
Auftraggeber können also nicht allzu lange überlegen, ob sie den Vertrag weiterführen wollen. Vor allem dann, wenn vor Einreichung der Kündigung ein Anwalt hinzugezogen werden soll.
Wurde ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen, muss auch die Kündigung in Schriftform erfolgen. So gehen Sie auch sicher, dass diese beim Makler eingeht. Auf dessen Verlangen hin ist ihm außerdem der Grund für die Kündigung unverzüglich und schriftlich mitzuteilen.
Der Maklervertrag kann wegen Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB unwirksam sein, wenn die Laufzeit unverhältnismäßig lang ist. Man spricht auch von einem “Knebelvertrag”, der den Auftraggeber aufgrund der langen Dauer in seiner “wirtschaftlichen Freiheit” einschränkt. Nach der Rechtsprechung beträgt eine angemessene Frist 6-8 Monate.
Allerdings kann bei schwer zu vermarktenden Immobilien auch eine längere Vertragszeit noch angemessen sein. Im Endeffekt erfolgt vor Gericht eine Betrachtung des Einzelfalles und der konkreten Gegebenheiten.
Die Kündigung des Maklervertrags selbst sollte schriftlich erfolgen, da es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt. Wir empfehlen, den Brief per Einwurf-Einschreiben zu schicken. Dann bestätigt der Einwurf beim Makler automatisch den Empfang.
Bei einem Standard-Einschreiben muss der Makler das Einschreiben bestätigen und hat so die Möglichkeit die Annahme zu verweigern, wodurch der Empfang nicht erfolgen kann. Außerdem kann es später nützlich sein, sich den Eingang der Kündigung schriftlich bestätigen zu lassen.
Auch wenn kein Kündigungsgrund vorliegt, der eine außerordentlichen Kündigung rechtfertigt, gibt es Möglichkeiten den Vertrag zu beenden. Zum Beispiel, wenn sich Ihre Verkaufsabsichten geändert haben oder Sie mit der Arbeit des Maklers unzufrieden sind.
Sprechen Sie den Makler offen darauf an. Da dieser auf reiner Erfolgsbasis arbeitet und Sie nicht zur Unterzeichnung eines Kaufvertrages zwingen kann, ist er auf das Vertrauen und die Mitarbeit seiner Kunden angewiesen. Hat der Auftraggeber kein Interesse an der weiteren Arbeit des Maklers, würden dessen weitere Bemühungen ins Leere laufen. Wird dies gut kommuniziert, sind Makler oft bereit, den Maklervertrag frühzeitig zu kündigen.
Auch wenn der Makler keinen Anspruch mehr auf eine Provision hat, kann er möglicherweise Schadensersatzansprüche nach § 652 BGB geltend macht. Erfolgschancen hat er damit vor allem dann, wenn die Kündigung unwirksam war oder der Auftraggeber selbst eine Pflichtverletzung begangen hat. Zum Beispiel, weil er entgegen seiner vertraglichen Verpflichtungen andere Makler beauftragt hat. Dann steht dem Makler sein entgangener Gewinn – die Provision – zu. Dafür muss er nachweisen, dass er ebenfalls einen Käufer vermitteln hätte können.
Kommt nach der Kündigung ein Kaufvertrag zustande mit einem Interessenten, den ursprünglich der Makler vermittelt hat, steht ihm weiterhin die Provision zu.
Manchmal beanspruchen Makler auch eine Aufwandsentschädigung, wenn sie vor der Kündigung bereits Vermarktungsmaßnahmen durchgeführt haben. Dieser Anspruch besteht aber nur, wenn der Vertrag eine Klausel zur Aufwandsentschädigung beinhaltet. Dann können sich die Kosten für den Kündigenden schnell mal auf Tausende von Euros belaufen, denn der Makler kann hierfür unter anderem Besichtigungen und Kosten für Vermarktungsmaßnahmen anrechnen lassen. Nicht aber einen Stundenlohn oder eine feste Pauschale.
Nicht nur Makler können gegen ihre Kunden einen Anspruch auf Schadensersatz haben, sondern auch umgekehrt. Zum Beispiel, wenn der Makler falsche Angaben zu dem Zustand einer Immobilie oder steuerlichen Folgen eines Kaufes macht. Dagegen sichern sich viele Makler mit einer “Vermögensschadenhaftpflichtversicherung” ab. Diese begleicht in Fällen von Beratungsfehlern die Ansprüche des Auftraggebers.
Ja. Unbefristete Verträge können jederzeit fristlos und ohne Grund gekündigt werden. Befristete Verträge enden entweder mit Ende der Vertragslaufzeit von selbst oder müssen bei Klauseln zu automatischer Vertragsverlängerung aktiv gekündigt werden.
Eine außerordentliche Kündigung ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich, zum Beispiel wenn der Makler eine schwerwiegende Pflichtverletzungen begeht.
Es lohnt sich immer, offen mit dem Makler zu sprechen. Wenn sie ihm nahelegen, dass kein Interesse an der Fortführung des Vertrages besteht, ist er wahrscheinlich bereit, den Vertrag aufzuheben. Denn schließlich kann er Sie nicht zum Unterzeichnen einer Kaufvertrages zwingen und würde folglich zwecklose Verkaufsbemühungen betreiben.
In der Regel gelten Vertragslaufzeiten von 6-8 Monaten als angemessen. Ist die Frist länger, ist sie sittenwidrig und somit der Vertrag unwirksam. Ausnahmen bilden schwer zu verkaufende Immobilien.
Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen. Bei unbefristeten Verträgen mit Benennung des Grundes. Am besten ist eine Sendung per Einwurf-Einschreiben.
