Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, stehen Sie vor einer komplexen Aufgabe – jährlich sind davon rund 400.000 neue Eigentümer in Deutschland betroffen. Der Verkaufsprozess stellt Erben vor rechtliche, steuerliche und nicht zuletzt emotionale Herausforderungen.
Wie können Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen? Welche steuerlichen Fallstricke gilt es zu vermeiden und welche Fristen müssen Sie beachten? In diesem Ratgeberartikel erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie den Verkauf Ihrer Erbimmobilie rechtssicher und gewinnbringend gestalten – von der ersten Bestandsaufnahme bis zum notariellen Abschluss.
Nach dem Erhalt einer Erbimmobilie ist strukturiertes Handeln entscheidend, denn insbesondere die ersten Wochen nach dem Erbfall sind kritisch, da viele wichtige Fristen beginnen zu laufen, sobald Sie von der Erbschaft erfahren.
Eine sorgfältige und systematische Vorgehensweise hilft Ihnen, in dieser emotional herausfordernden Zeit nichts Wichtiges zu übersehen. Beginnen Sie damit, alle relevanten Unterlagen zu sammeln und zu ordnen. Dazu gehören:
Sie sollten unbedingt zeitnah einen Antrag auf einen Erbschein beim zuständigen Nachlassgericht einreichen. Dieser Nachweis Ihrer Erbberechtigung ist für viele der weiteren Schritte unerlässlich. Planen Sie die Bearbeitungszeit, die oft mehrere Wochen dauern kann, in Ihr Vorgehen mit ein.
Verschaffen Sie sich einen Überblick über sämtliche finanzielle Aspekte der Immobilie. Damit sind Faktoren wie die monatlichen Betriebskosten der Immobilie, bestehende Hypotheken oder Grundschulden und offene Rechnungen und wiederkehrende Zahlungen gemeint. Auch notwendige Versicherungsanpassungen sollten Sie schnellstmöglich in Angriff nehmen.
Zu letzterem sollten Sie umgehend die Gebäudeversicherung kontaktieren, um den Versicherungsschutz lückenlos zu gewährleisten. Auch andere Versicherungen wie die Haftpflichtversicherung sollten Sie über den Erbfall informieren.
Eine sorgfältige Dokumentation des aktuellen Immobilienzustands ist unverzichtbar. Dazu eignet sich vor allem Bildmaterial, weshalb Sie Fotos von folgenden Dingen anfertigen sollten:
Erstellen Sie parallel eine strukturierte Mängelliste. Diese hilft Ihnen nicht nur bei späteren Verkaufsverhandlungen, sondern auch bei der Einschätzung notwendiger Reparaturen und möglicher Wertminderungen für die Erbschaftssteuer.
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten ihren aktuellen Marktwert kennen? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Erbimmobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
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Die steuerliche Behandlung einer geerbten Immobilie ist komplex und kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Bei der Erbschaftssteuer gelten wichtige Freibeträge:
Der Freibetrag gilt pro Person und kann alle zehn Jahre neu genutzt werden. Der Wert der geerbten Immobilie wird dabei nach speziellen Bewertungsregeln ermittelt, die oft unter dem tatsächlichen Marktwert liegen.
Wenn Sie mehr zur Erbschaftssteuer und den Freibeträgen erfahren möchten, lesen Sie am besten unseren detaillierten Ratgeberartikel dazu.
Ein häufig übersehener Aspekt ist die Spekulationssteuer beim späteren Verkauf. Anders als bei selbst gekauften Immobilien gilt hier eine Besonderheit: Die 10-jährige Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern bereits mit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser.
Hat Ihr Erblasser die Immobilie vor acht Jahren gekauft, müssen Sie nur noch zwei Jahre warten, bis ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Diese Regelung kann Ihnen bei der Verkaufsentscheidung erhebliche Steuervorteile bieten.
Angesichts der Komplexität des Steuerrechts und der oft hohen Vermögenswerte empfehlen wir Ihnen eine frühzeitige steuerliche Beratung. Ein erfahrener Steuerberater kann ihnen dabei helfen Ihre individuelle steuerliche Situation zu analysieren und Ihnen daraufhin Ihre Gestaltungsmöglichkeiten aufzeigen. Außerdem überwacht er alle relevanten Fristen und Termine, und erstellt Ihnen fachgerecht eine Steuererklärung.
Das rechtliche Fundament für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie bildet der Grundbucheintrag. Gemäß § 873 BGB ist die Eintragung im Grundbuch für die Eigentumsübertragung zwingend erforderlich – ohne diese können Sie die Immobilie nicht rechtswirksam veräußern.
Gerade deshalb gilt der Grundbucheintrag auch als typische Fehlerquelle bei der Abwicklung. Achten Sie darauf, dass die Dokumentation von Erbanteilen im Grundbuch gründlich vorgenommen wurde, da sich Ihr Verkaufsprozess ansonsten erheblich verzögern kann.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Nach dem Erbfall muss zunächst die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgen. Dafür sind folgende Schritte erforderlich: Erstens, die Beantragung der Grundbuchberechtigung beim zuständigen Grundbuchamt.
Zweitens, die Einreichung der Erbscheins oder des notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll – bei Erbgemeinschaften müssen zudem alle Erbanteile nachgewiesen werden. Der finale Schritt ist die Zahlung der Grundbuchgebühren.
Bevor Sie Ihre neugeerbte Immobilie verkaufen können, müssen Sie das Grundbuch ordentlich auf bestehende Belastungen prüfen:
Besondere Aufmerksamkeit erfordern eingetragene Rechte Dritter. Darunter fallen beispielsweise Nießbrauchrechte – diese können den Verkauf deutlich schwieriger machen. Auch ein lebenslanges Wohnrecht des Erblassers für andere Personen stellen eine Herausforderung für Ihren Verkauf dar. Zudem können bei Immobilien Vorkaufsrechte existieren, die Sie selbstverständlich berücksichtigen müssen.
Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe die Aufhebung der Erbengemeinschaft verlangen – dennoch gelten für den Verkauf zusätzliche Anforderungen. Alle Miterben müssen dem Verkauf ausdrücklich zustimmen und die Erbanteile müssen im Grundbuch klar dokumentiert sein.
Damit Ihr Verkauf problemlos vonstatten geht, sollten Sie außerdem vorab die Verteilung des Verkaufserlöses klären. Eventuell kann zudem eine Auseinandersetzungsvereinbarung erforderlich sein.
Eine Auseinandersetzungsvereinbarung ist ein notariell beurkundeter Vertrag zwischen allen Miterben. Sie regelt verbindlich die Aufteilung des Nachlasses und kann einen einzelnen Erben zum Verkauf der Immobilie ermächtigen. Auch die Verteilung des Verkaufserlöses wird darin festgelegt. Das schafft Rechtssicherheit und beschleunigt den Verkaufsprozess.
Damit Sie Ihre neugeerbte Immobilie verkaufen können, müssen Sie ihren Wert kennen – an dieser stelle kommt die professionelle Wertermittlung ins Spiel. Sie verhindert nicht nur eine fehlerhafte Preiseinschätzung, sondern liefert auch wichtige Argumente für Ihre spätere Verkaufsverhandlungen.
Die Lage ist und bleibt der wichtigste Preisfaktor. Doch was macht eine gute Lage aus? Es gibt mehrere Aspekte, die zu einer attraktiven Immobilienlage beitragen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Lärmbelastung und Umgebungsbebauung und das Entwicklungspotenzial des Stadtteils sind hierbei allesamt entscheidend. Hinzu kommen aber auch infrastrukturelle Aspekte wie die Nähe zu Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten.
Der Verkehrswert wird außerdem maßgeblich vom baulichen Zustand Ihrer Immobilie bestimmt. Achten sie deshalb besonders auf die Qualität der Bausubstanz und auf den Stand der technischen Ausstattung. Darüber hinaus können bereits durchgeführte Modernisierungen sowie anstehende Renovierungsarbeiten den Wert ebenfalls verändern.
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Nicht zuletzt aufgrund steigender Strompreise und des Klimawandels gewinnt der energetische Zustand Ihrer Immobilie zunehmend an Bedeutung. Ein qualifizierter Energieausweis ist dabei mehr als nur eine gesetzliche Pflicht, denn er schafft Transparenz für Ihre Kaufinteressenten und dokumentiert verlässlich den energetischen Ist-Zustand Ihrer Immobilie.
Dadurch verweist der qualifizierte Energieausweis auch auf die Verbesserungspotenziale Ihrer Immobilie, und gilt nebenbei als wichtiger Faktor in den Preisverhandlungen während des Verkaufsprozesses.
Damit Sie Ihre geerbte Immobilie zu vollster Zufriedenheit verkaufen kriegen, müssen Sie sich vorerst eine durchdachte Vermarktungsstrategie überlegen. Diese ist aus vielerlei Gründen von Vorteil, doch am wichtigsten ist wohl, dass Sie mit der richtigen Vorbereitung und professionellen Präsentation mehr potenzielle Käufer erreichen – und womöglich einen besseren Verkaufspreis.
Wie wir bereits in diesem Artikel festgestellt haben, ist es durchaus sinnvoll einen Makler für die Vermarktung und den Verkaufsprozess anzustellen, da er viel Erfahrung und ein hohes Maß an Professionalität mitbringt. Wenn Sie jedoch selbst Zeit, Lust und ausreichend Geduld mitbringen, können Sie die potenzielle Maklerprovision vielleicht sogar einsparen.
Die Maklerprovision erscheint auf den ersten Blick als vermeidbare Ausgabe. Doch Vorsicht: Der Eigenvertrieb verursacht ebenfalls Kosten für professionelle Vermarktungsunterlagen und bindet erhebliche zeitliche Ressourcen. Ein erfahrener Makler bringt zudem Marktkenntnisse und ein Netzwerk mit – Faktoren, die sich oft positiv im erzielten Verkaufspreis widerspiegeln.
Das A und O Ihrer Vermarktungsstrategie sind hochwertige Fotos. Diese sollten bei optimalen Lichtverhältnissen erstellt werden und professionell sein. Besonders attraktiv wird Ihre Vermarktung, wenn Sie außerdem folgende fotografische Dienste anbieten können:
Auch wenn die oben aufgelisteten Aufnahmen dafür sorgen können, dass potenzielle Käufer mehr gefallen an Ihrer Immobilie gewinnen können, sind sie keineswegs notwendig – die hochwertigen Immobilienfotos hingegen schon.
Sehen Sie das Exposé als die Visitenkarte Ihrer Immobilie an. Wenn es aussagekräftig und ansprechend gestaltet ist, kann es ein echter Interessentenmagnet sein. Sie sollten unbedingt folgende Informationen auf Ihr Immobilienexposé vermerken:
Sofern Sie erfahren möchten, wie Sie ein bestmögliches Immobilienexposé erstellen, lesen Sie gerne unseren Ratgeberartikel dazu. Dort erhalten Sie auch eine kostenlose Mustervorlage für Ihr Exposé!
Wenn Sie die Interessenten für Ihr Verkaufsobjekt gefunden haben, stehen die ersten Besichtigungen an. Indem Sie die Besichtigungen strukturiert und effizient organisieren, sparen Sie sich viel Zeit und Anstrengung. Hier einige unserer Tipps:
Besonders hervorheben möchten wir die sorgfältige Prüfung potenzieller Käufer. Achten Sie auf eine realistische Finanzierung und lassen Sie sich unbedingt eine Finanzierungsbestätigung vorlegen.
Erst der Notartermin stellt den formellen Abschluss Ihres Immobilienverkaufs dar. Mit der richtigen Dokumentation und einer ordentlichen Vorbereitung vermeiden Sie unnötige Verzögerungen und stellen die rechtliche Sicherheit für alle Beteiligten sicher. In diesem letzten Abschnitt sehen wir uns an, was Sie dafür alles tun sollten.
Stellen Sie rechtzeitig vor dem Notartermin – idealerweise mindestens zwei Wochen vorher – alle erforderlichen Unterlagen zusammen. Dies gibt Ihnen genügend Zeit, eventuell fehlende Dokumente zu beschaffen und vermeidet Verzögerungen beim Verkaufsabschluss:
Der aktuelle technische Zustand muss vollständig dokumentiert sein. Dazu gehören der bereits genannte gültige Energieausweis, Wartungsprotokolle der Heizungsanlage und die Dokumentation durchgeführter Modernisierungen. Häufig vergessen Verkäufer die Grundrisszeichnungen und die Brandschutz- und Schallschutznachweise zu inkludieren – beides sollten Sie jedoch mitbringen.
Da Sie als Erbe die Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie zusätzliche Dokumente vorlegen. Nicht nur die Vorlage des originalen Erbscheins und der Grundbuchberechtigung nach dem Erbfall sind erforderlich. Häufig kommen bei Erbgemeinschaften noch Auseinandersetzungsvereinbarungen und Vertretungsvollmachten hinzu.
| Erforderliche Dokumente | Was Sie dazu wissen sollten |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Maximal 6 Monate alt, Einreichung 2 Wochen vor Termin |
| Flurkartenauszug und Lageplan | Aktuelle Version vom Katasteramt |
| Baugenehmigung und Bauunterlagen | Inklusive aller genehmigten Umbauten |
| Erschließungskostennachweis | Bestätigung über bezahlte Anliegerbeiträge |
| Energieausweis | Muss zum Zeitpunkt des Verkaufs gültig sein |
| Wartungsprotokolle Heizung | Der letzten 2-3 Jahre |
| Modernisierungsnachweise | Dokumentation mit Rechnungen und Garantien |
| Grundrisszeichnungen | Maßstabsgetreu und aktuell |
| Brand- und Schallschutznachweise | Besonders wichtig bei Mehrfamilienhäusern |
| Erbschein | Original erforderlich |
| Grundbuchberichtigung | Nach erfolgtem Erbfall |
| Vertretungsvollmachten | Bei Erbengemeinschaft zwingend nötig |
| Auseinandersetzungsvereinbarung | Bei mehreren Erben erforderlich |
Den Verkaufswert einer geerbten Immobilie einzuschätzen ist oft schwierig. Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa erhalten Sie schnell und unverbindlich eine erste fundierte Werteinschätzung.
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Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und strukturiertes Vorgehen erfordert. Von der ersten Bestandsaufnahme bis zum notariellen Verkaufsabschluss sind zahlreiche rechtliche und steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.
Die wichtigsten Erfolgsfaktoren sind eine lückenlose Dokumentation aller Unterlagen, die frühzeitige Klärung steuerlicher Fragen und eine professionelle Wertermittlung. Bei Erbengemeinschaften sind zudem klare Vereinbarungen und die Zustimmung aller Beteiligten unerlässlich.
Mit der richtigen Vorbereitung können Sie den Verkaufsprozess erfolgreich meistern. Lassen Sie sich dabei von unseren Handlungsempfehlungen leiten und scheuen Sie nicht, bei Bedarf Experten wie Steuerberater, Anwälte oder Makler hinzuzuziehen.
Der Verkauf ist möglich, sobald Sie als Erbe im Grundbuch eingetragen sind. Dafür benötigen Sie einen Erbschein. Bei mehreren Erben müssen alle dem Verkauf zustimmen. Die Eintragung dauert meist mehrere Wochen.
Neben der Erbschaftssteuer kann die Spekulationssteuer anfallen. Die 10-jährige Spekulationsfrist beginnt mit dem Kauf durch den Erblasser. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkauf steuerfrei möglich.
Eine professionelle Wertermittlung kostet zwischen 500 und 1.500 €. Online-Bewertungen sind oft kostenlos, bieten aber nur eine erste Orientierung. Der tatsächliche Marktwert hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Essentiell sind der Erbschein, aktuelle Grundbuchauszüge und der Energieausweis. Auch technische Dokumentationen, Grundrisse und bei Erbengemeinschaften eine Auseinandersetzungsvereinbarung sind wichtig.
Ein Makler ist nicht zwingend erforderlich, aber oft sinnvoll. Er kennt den lokalen Markt, übernimmt die komplette Vermarktung und Käuferprüfung. Die Provision relativiert sich häufig durch einen höheren Verkaufspreis.
