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Sie haben nach langem Suchen das perfekte Grundstück für Ihr Traumhaus gefunden und möchten natürlich so schnell es geht mit dem Bau loslegen. Doch bevor Ihnen das Grundstück gehört, müssen Sie sich offiziell als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Tatsächlich spielt das Grundbuch während des kompletten Kaufprozesses eine wichtige Rolle, denn schon vor dem Kauf sollten Sie sich informieren, ob das Grundstück frei von Belastungen ist oder ob andere Personen noch irgendwelche Rechte an dem Grundstück haben, wie zum Beispiel Wohn- oder Wegerechte.
All diese Informationen finden Sie im sogenannten Grundbucheintrag. Wir erklären Ihnen außerdem, was genau in einem Grundbucheintrag steht, wie der Ablauf ist, mit wie viel Zeit und wie viel Kosten Sie rechnen müssen.
Ein Grundbucheintrag ist die Registrierung eines Grundstücks mit allen Rechten, Eigentumsverhältnissen, Verträgen und Lasten in einem amtlichen Register, dem Grundbuch. Hier wird rechtsverbindlich vermerkt, wem ein bestimmtes Grundstück gehört sowie die Besitz- und Rechtsverhältnisse dokumentiert. Der Grundbucheintrag beweist ganz offiziell, wer der Eigentümer eines Grundstücks ist und dient quasi als Ausweis. Nachdem Sie also ein Grundstück erworben haben, müssen Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch vermerkt sein, denn erst dann sind Sie auch der offizielle Eigentümer.
Zusätzlich werden im Grundbucheintrag gegebenenfalls Belastungen, wie zum Beispiel die Grundschuld, eingetragen. Diese wird immer eingetragen, wenn es sich beim Kauf um eine Baufinanzierung handelt.
Denken Sie daran, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, ist ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch immer erforderlich, um zu sehen, welche Belastungen auf dem Grundstück liegen und wer der rechtmäßige Besitzer des Grundstücks ist.
Das Grundbuch ist ein Dokument, in dem jedes einzelne Grundstück sowie Verkehrsflächen und Gebäude in den jeweiligen Gemeinden mit ihrer Größe, Lage und anderen Grundstücksinformationen vermerkt sind. Es ist ein öffentliches juristisches Dokument, welches von der Abteilung Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichts geführt wird. In größeren Städten kann es tatsächlich vorkommen, dass es mehrere Grundbuchämter gibt, da sie in Bezirke aufgeteilt sind. Heutzutage liegen die Grundbücher auch in elektronischer Form vor, sodass es möglich ist, Anträge für die Einsicht in das Grundbuch online zu stellen.
Gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist jedes Grundstück an einer spezifischen Stelle im Grundbuch verzeichnet. Das bedeutet, jedes Grundstück in Deutschland hat seine eigene, festgelegte Seite, welche sich Grundbucheintrag nennt.
Im Grundbucheintrag werden neben allgemeinen Daten wie Größe und Lage des Grundstücks auch die jeweiligen Belastungen und der aktuelle Eigentümer vermerkt. Der Aufbau des Eintrages ist genau festgelegt und somit immer gleich. Es beginnt mit der Aufschrift, gefolgt vom Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III.
In der Aufschrift sind allgemeine Informationen zum Grundstück vermerkt, darunter die Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts, Grundbuchbezirk sowie die Blatt- und Bandnummer des Grundstücks. Es ist das Deckblatt des Grundbucheintrages und erhält keine Informationen zum Grundstück oder der Immobilie. Angaben zur letzten Änderung und Daten der Aufschrift sind immer am unteren Rand eines jeden Blattes des Grundbuchblatts vermerkt.
Im Bestandsverzeichnis werden alle Daten zum Grundstück erfasst. Also die genaue Adresse, Größe, Lage und Art des Grundstücks sowie die genaue Bezeichnung des Flurstücks. Sollten mehrere Flurstücke zusammen ein Grundstück bilden, auch Flur genannt, werden diese als fortlaufende Nummer im Grundbuch geführt, sodass sich jedes Flurstück eindeutig identifizieren lässt.
Außerdem können im Bestandsverzeichnis Grundstücksteilungen sowie -zusammenlegungen festgehalten oder Wohnrechte, Nutzungsrechte, Wegerechte und Kanalleitungsrechte eingetragen werden.
In Abteilung I des Grundbucheintrags werden das genaue Datum der Eintragung sowie die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks und gegebenenfalls der Immobilie festgehalten. Zusätzlich wird hier vermerkt, wie der Eigentümer an das Grundstück gekommen ist, zum Beispiel durch Kauf, Schenkung, Erbe oder Zwangsversteigerung.
In vielen Fällen gibt es nicht nur einen Eigentümer für ein Grundstück, sondern mehrere Personen, zum Beispiel ein Ehepaar oder Geschwister. Dann werden die Eigentumsanteile in Abteilung I in Bruchteilen angegeben.
Prüfen Sie vor einem Kauf die Angaben im Kaufvertrag und im Grundbuch. Diese sollten übereinstimmen, denn wenn es hier Ungereimtheiten gibt, kann es zu lästigen Problemen kommen.
In diesem Abschnitt, Abteilung II, werden alle Lasten und Beschränkungen, die das Grundstück unmittelbar betreffen, eingetragen. Dazu gehören:
Zusätzlich können Beschränkungen wie ein Nacherbenvermerk, die Absicherung der Nacherben oder ein Sanierungsvermerk eingetragen werden. Im Falle eines Nacherbenvermerks kann das Grundstück nicht ohne Zustimmung des Nacherben verkauft werden. Auch ein Sanierungsvermerk ist eher nicht von Vorteil, da es Sie teuer zu stehen kommen könnte. Das bedeutet, es kann sein, dass Sie sich an städtebaulichen Sanierungen, die Ihr Grundstück betreffen, finanziell beteiligen müssen.
Was hier nicht aufgeführt wird, ist das Grundpfandrecht, dies wird in Abteilung III gesondert vermerkt.
Der letzte Abschnitt des Grundbucheintrags dokumentiert alle finanziellen Belastungen des Grundstücks, die sogenannten Grundpfandrechte. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, welche eintragungspflichtig sind.
Die häufigste Eintragung ist hier die Grundschuld, da sie im Zusammenhang mit einer Finanzierung aufgenommen wird und der Bank als Sicherheit dient. Das bedeutet, wenn Sie den Kredit für das Grundstück nicht mehr zahlen können, hat die Bank das Recht auf Zwangsversteigerung, um so ihr Geld zurückzubekommen. Ist der Kredit abgezahlt, bleibt die Grundschuld meist im Grundbuch stehen, die Löschung der Grundschuld geschieht meist erst beim Verkauf der Immobilie.
Außerdem werden der Kaufpreis, die monatlichen Zahlungsraten und die Zahlungsfristen in Abteilung III aufgelistet.
Ein Eigentümerwechsel im Grundbuch kann nicht persönlich durchgeführt werden, dies kann ausschließlich ein Notar durchführen.
Das Verfahren für die Eintragung in das Grundbuch ist in der Grundbuchordnung (GBO) festgehalten und genau reglementiert. Aus diesem Grund geht der Grundbucheintrag auch immer über einen Notar, anders sind Eintragungen oder Änderungen nicht möglich.
Schritt 1: Der Kaufvertrag eines Grundstückes muss von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, in Anwesenheit eines Notars, unterschrieben werden, denn dieser muss den Kaufvertrag notariell beurkunden. Ist dies geschehen, übernimmt der Notar alle weiteren Schritte des Grundbucheintrags.
Schritt 2: Nachdem der Kaufvertrag von Käufer und Verkäufer unterzeichnet wurde, veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung für das Grundstück, welche im Grundbuch vermerkt wird. Das bedeutet, der neue Eigentümer wird vorgemerkt, sodass der Verkäufer das Grundstück bis zur Zahlung nicht anderweitig veräußern kann.
Schritt 3: Im nächsten Schritt folgt die Grundschuldbestellung. Der neue Eigentümer muss also zustimmen, dass eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbucheintrags eingetragen wird. Erst, wenn die Grundschuld eingetragen ist, zahlt die Bank die Finanzierungssumme aus.
Schritt 4: Nach Auszahlung der Finanzierungssumme kann der Käufer die Kaufsumme und die Grunderwerbssteuer zahlen. Denken Sie daran, dass die Auszahlung bis zu sechs Wochen dauern kann, Sie aber nur einen Monat Zeit haben, um die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zu zahlen. Damit der Grundbucheintrag möglich ist, müssen Sie dem Notar durch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beweisen, dass Sie die Grunderwerbssteuer gezahlt haben. Ansonsten gibt es keinen Eintrag ins Grundbuch.
Schritt 5: Ist die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt und die Kaufsumme an den Verkäufer gezahlt, kann der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch veranlassen. Dies kann mehrere Monate dauern. Dennoch sind Sie als neuer Eigentümer in wirtschaftlichem Besitz des Grundstücks, was bedeutet, dass Sie das Grundstück nutzen können, aber auch für die Lasten und Pflichten verantwortlich sind.
Sollte der Käufer sich nicht an die vereinbarten Forderungen halten, kann sich der Verkäufer ebenfalls durch eine Rückauflassungsvormerkung absichern. Diese kann ebenfalls durch den Notar in das Grundbuch eingetragen werden, sodass bei nicht Einhalten der Forderungen die Immobilie zurück in seinen Besitz fällt.
Es gibt verschiedene Gründe für einen Grundbucheintrag. Einer der häufigsten ist der Immobilienkauf, denn nur, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie auch offiziell und rechtlich der Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie. Hierfür muss allerdings auch der Kaufvertrag von einem Notar notariell beglaubigt und beurkundet werden.
Weitere Gründe für einen Grundbucheintrag sind:
Bis Sie als neuer Besitzer eines Grundstücks oder einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie mit einigen Wochen bis mehreren Monaten rechnen. Zum einen hängt es von der Auslastung des zuständigen Amtes ab, zum anderen daran, dass der Notar für die Veranlassung des Grundbucheintrags verschiedene relevante Dokumente benötigt, die noch beglaubigt und auf Echtheit überprüft werden müssen. Auch das kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen.
Der Grundbucheintrag sowie auch Änderungen im Grundbuch sind immer mit Kosten verbunden. Und diese sollten trotz des eher geringen Verwaltungsaktes nicht unterschätzt werden.
Durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sind die Kosten zwar gesetzlich geregelt, allerdings sind zwei Kriterien für den Grundbucheintrag entscheidend: der Kaufpreis bzw. Wert der Immobilie oder des Grundstücks und der Gebührensatz. Dieser Gebührensatz ist je nach Wert in einer Gebührentabelle gestaffelt. Generell müssen Sie bei einem Grundbucheintrag aber mit etwa 1,5 % des Kaufpreises rechnen. Dabei sind 1,0 % für den Notar und 0,5 % für den Grundbucheintrag.
Zu den Kosten des Grundbucheintrags zählen: Grundbucheintrag des neuen Eigentümers, Grundbucheintrag der Grundschuld und Eintragung der Auflassungsvormerkung. Zu den Kosten des Notars zählen: Beurkundung des Kaufvertrags, Beglaubigung der Unterschriften beider Parteien, der Grundbucheintrag, die Betreuung und allgemeine Arbeitszeit. Die Kosten für den Grundbucheintrag werden vom jeweiligen Amtsgericht eingezogen, während die Kosten für den Notar von ihm selber eingezogen werden.
Ein Rechenbeispiel: Wenn Ihre Immobilie 250.000 € kostet, müssen Sie mit 3.750 € Grundbuchkosten rechnen. Das bedeutet 1.250 € für das Grundbuchamt und 2.500 € für den Notar.
Wenn Sie Ihren Ehepartner im Nachhinein mit ins Grundbuch eintragen lassen wollen, hängen diese Kosten vom Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung ab sowie der Höhe des Anteils, welchen Ihr Partner erhalten soll.
Beispiel: Ihre Immobilie ist 500.000 € wert und Sie möchten die Hälfte des Hauses an Ihren Ehepartner überschreiben, wäre das ein Geschäftswert von 250.000 €. Dementsprechend fallen laut KV-Nr. 21100 GNotKG 2,0-Gebühren für die Notargebühr der Beurkundung an, also 1.070 €. Zusätzlich kommen noch Umsatzsteuern, Auslagen des Notars und ggf. die Beurkundung ehegüterrechtlicher Art dazu.
Wenn Sie und Ihr Ehepartner bereits im Grundbuch eingetragen sind, Sie danach aber erst heiraten, ist die Namensänderung kostenlos. Hierfür müssen Sie dem Grundbuchamt eine Heiratsurkunde vorlegen.
Haben Sie ein Grundstück oder eine Immobilie geschenkt bekommen, müssen Sie auch hier mit Kosten für den Grundbucheintrag rechnen. In diesem Falle richtet sich die Gebühr nach dem Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks, welcher gemäß § 46 GNotKG mittels eines vorgegebenen Verfahrens festgestellt wird. Und auch hier kommen noch die Notargebühren hinzu, da ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag für die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist.
Haben Sie ein Grundstück oder eine Immobilie geerbt, fallen innerhalb von zwei Jahren keine Kosten für die Änderung des Grundbucheintrages an. Es muss allerdings ein notarieller Erbvertrag, ein notarielles Testament oder ein Erbschein vorgelegt werden. Ist keines dieser Dokumente vorhanden, müssen Sie gegen Gebühr einen Erbschein beantragen. Einen solchen Erbschein können Sie gegen Gebühr beim Amtsgericht des Wohnorts des Verstorbenen beantragen. Die Gebühren richten sich hierbei nach dem Wert des Nachlasses, also dem Verkehrswert des Grundstücks oder der Immobilie. Die Kosten zahlt in der Regel immer der
Antragsteller. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, müssen sich alle Erben an den Kosten beteiligen.
Soll die Eintragung ins Grundbuch nach Ablauf der zwei Jahre erfolgen, müssen Sie die normalen Umschreibungsgebühren gemäß Nr. 12210 KV GNotKG für den Eintrag zahlen.
Nach deutschem Erbrecht sind alle Rechtspositionen und Ansprüche vererbbar. Also auch ein Grundbucheintrag. Beachten Sie jedoch, dass Sie als Erbe nicht automatisch im Grundbuch eingetragen werden. Der Verstorbene bleibt zunächst im Grundbuch eingetragen, weshalb Sie als Erbe schnellstmöglich eine Grundbuchänderung beantragen sollten, sodass Sie der rechtmäßige Eigentümer sind. Um nachzuweisen, dass Sie wirklich der Erbe sind, ist ein Erbschein nötig. Eine Grundbuchänderung ist immer mit Kosten verbunden.
Da der Aufbau eines Eintrags in das Grundbuch genau festgelegt ist, gibt es nur bestimmte Änderungen, die im Grundbucheintrag geändert werden können und müssen. Dazu gehören:
Eine solche Änderung im Grundbuch muss immer durch einen Antrag beantragt werden. Aber nicht jeder ist berechtigt, einen solchen Antrag auf Änderung zu stellen. Einzig der Eigentümer ist berechtigt, diesen Antrag zu stellen. Bedenken Sie, dass auch die Antragstellung für eine Änderung immer nur über einen Notar geht, da diese dann von ihm beurkundet werden muss. Bedeutet auch, es ist mit Kosten verbunden.
Möchten Sie eine Änderung zugunsten der Familie vornehmen, also zum Beispiel ein Eigentümerwechsel ohne Verkauf, richten sich die Gebühren immer nach dem Verkehrswert der Immobilie. Es wird also kein Unterschied gemacht, ob die Änderung eines Grundbucheintrags zugunsten der Familie oder eines Fremden getroffen wird.
Die Einsicht ins Grundbuch ist generell für jeden möglich, allerdings muss dafür ein Antrag gestellt werden und nicht jeder Antrag wird genehmigt. Denn nach § 12 GBO brauchen Sie ein sogenanntes berechtigtes Interesse, um ins Grundbuch einsehen zu können. Schließlich sind hier sensible Daten hinterlegt, die nicht einfach jeder einsehen sollte.
Ein berechtigtes Interesse besteht dann, wenn Sie der Eigentümer sind oder ein Wohn- oder Nießbrauchrecht haben. Aber auch Mieter haben ein berechtigtes Interesse, um zu schauen, ob der Eigentümer des Hauses auch wirklich der Eigentümer ist. Erben, Kaufinteressenten und Kreditgeber haben ebenfalls ein berechtigtes Interesse. Ihr berechtigtes Interesse muss immer nachgewiesen werden. Als Mieter zum Beispiel durch den Mietvertrag oder als Kaufinteressent durch einen vorläufigen Kaufvertrag.
Sollten Sie zu den Personen gehören, die ein berechtigtes Interesse haben, denken Sie daran, dass ein Grundbuchauszug ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Einsicht ins Grundbuch bekommen Sie beim jeweiligen Grundbuchamt ihres Bezirks oder aber online.
Eine Löschung aus dem Grundbuch ist generell auf Antrag des Begünstigten möglich. Allerdings sind es häufig nicht die Begünstigten, die eine Löschung wollen, sondern zum Beispiel die Schuldner. In diesem Falle muss eine Löschungsbewilligung des Begünstigten vorliegen.
Beispiel: Im Rahmen der Finanzierung hat der Käufer eine Grundschuld zugunsten der Bank eintragen lassen. Ist diese Schuld nun vollständig bei der Bank abgezahlt, muss der Käufer eine Löschungsbewilligung bei der Bank beantragen, damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Denken Sie daran, auch die Löschung verursacht Kosten. Ohne die Löschung besteht weiterhin ein Rechtsschein zugunsten der Bank, sodass diese die Rechte der Grundschuld weiterhin geltend machen kann.
Löschungen im Grundbuch werden nicht wortwörtlich gelöscht, sondern der Vermerk auf Löschung wird rot markiert. Bei der elektronischen Ausführung sind Löschungen schwarz gekennzeichnet.
Der Ablauf einer Löschung ist recht simpel. Zuallererst bedarf es einer Löschungsbewilligung des Begünstigten, also in den meisten Fällen von der Bank, welche Sie auf Nachfrage in der Regel ohne Probleme bekommen.
Diese Löschungsbewilligung muss vom Notar notariell beurkundet werden, welche dann zusammen mit dem Antrag auf Löschung von ihm zu einer Urkunde gefasst wird und an das Grundbuchamt geschickt wird.
Daraufhin prüft das Grundbuchamt die Dokumente auf Richtigkeit und trägt dann einen Löschungsvermerk in die dafür vorgesehene Spalte ein und unterstreicht sie rot.
Auch beim Antrag auf Löschung kommen Kosten auf Sie zu. Einzige Ausnahme ist bei der Streichung der Auflassungsvormerkung oder bei der Entfernung des Sanierungsvermerks, wenn die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind.
Aber auch hier gibt es keinen Pauschalbetrag, vielmehr gibt es bestimmte Gebührensätze für die jeweiligen Löschungen. Die Gebühren für eine Löschung aus dem Grundbuch werden nach Anlage 1 GNotKG erhoben.
Bei einer Löschung der Grundschuld müssen Sie mit circa 0,2 % bis 0,3 % der Grundschuld rechnen.
Sparen Sie Kosten, indem Sie die Grundschuld nicht direkt nach Abzahlen löschen lassen, sondern lassen Sie sie stilllegen. Das hat den Vorteil, dass Sie keine neue Grundschuld für ein Darlehen eintragen lassen müssen, wenn Sie einen Umbau oder Anbau planen. Hier wird die Grundschuld dann wieder aktiviert.
Die Kosten für einen Grundbucheintrag liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises, wobei 1,0 % für den Notar und 0,5 % für den Grundbucheintrag sind.
Der Eintrag ins Grundbuch gibt an, wer der rechtliche Eigentümer des Grundstücks und der gegebenenfalls darauf stehenden Immobilie ist. Außerdem werden hier Belastungen, wie zum Beispiel die Grundschuld, vermerkt.
Einsicht in das Grundbuch hat jeder, der ein sogenanntes berechtigtes Interesse. Dazu gehören die Eigentümer eines Grundstücks, Personen, die ein Wohn- oder Nießbrauchrecht, Mieter eines Mietshauses sowie Kaufinteressenten. Dieses berechtigte Interesse muss durch einen Nachweis belegt werden, zum Beispiel durch einen vorläufigen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag.
Bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie wird der neue Besitzer ins Grundbuch eingetragen, nur dann sind Sie rechtmäßiger Eigentümer.
Die Eintragung in das Grundbuch muss immer von einem Notar notariell beurkundet werden. Ohne diese Beurkundung ist kein Eintrag möglich. Dementsprechend geht es nicht ohne Notar.
