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Der demografische Wandel verändert Deutschland und mit ihm auch den Immobilienmarkt. Was in der Schweiz bereits als „Silver Tsunami” diskutiert wird, könnte auch hierzulande bevorstehen: Zwischen 2040 und 2050 dürften altersbedingt Millionen Immobilien ihre BesitzerInnen wechseln. Die Babyboomer Generation, geboren zwischen 1946 und 1964, besitzt heute einen erheblichen Teil des deutschen Wohneigentums. Wir haben uns der Hypothese angenommen und auf Basis der Zensus-Daten zur Bevölkerung und Wohneigentumsquoten erstmals berechnet, wie viele Immobilien in Babyboomer Hand liegen. Das Ergebnis: Von rund 14 Millionen Immobilien in Wohneigentum auf Kreisebene befinden sich etwa 4,8 Millionen im Besitz von Babyboomern. Sie alle stehen in den nächsten 10-20 Jahren vor einem Umbruch. Während Großstädte das zusätzliche Angebot voraussichtlich problemlos absorbieren dürften, könnte in ländlichen Regionen ein Überangebot entstehen, mit möglichen Folgen für die Immobilienpreise.
Die Analyse des Silver Tsunami zeigt erstmals auf Landkreisebene, wo die meisten Babyboomer-Immobilien frei werden und wo die Preise fallen könnten. In ländlichen Regionen Ostdeutschlands gehören teilweise mehr als vier von zehn Immobilien der älteren Generation. Die zentrale Frage lautet: Wer soll diese Immobilien in Zukunft kaufen? Die nachfolgenden Generationen sind meist kleiner und ziehen verstärkt in die Städte. In strukturschwachen Regionen droht ein Angebotsüberhang, mit Folgen für Preise, Leerstand und ganze Ortskerne.
Der Vergleich zeigt, in welchen Regionen Deutschlands der demografische Wandel das Eigentum besonders stark verschiebt und wo der Markt vor einem Umbruch stehen könnte. Die Grundlage der Auswertung bilden die aktuellen Zensusdaten aus dem Jahr 2022 zur Eigentumsquote und der Anteil der 60- bis 80-Jährigen in allen Landkreisen. Im bundesweiten Durchschnitt liegt der Anteil der Babyboomer-Immobilien bei rund 32%. Doch es gibt starke regionale Unterschiede: In einigen Landkreisen ist fast jede zweite Immobilie in Babyboomer-Hand, in anderen jede vierte.
Knapp 47,7% aller Eigentumsimmobilien in der Uckermark (Brandenburg), also fast jede zweite, gehören Babyboomern, der höchste Wert im gesamten Ranking. Das bedeutet: Von rund 27.400 Wohneinheiten im Eigentum sind das schätzungsweise 13.000 Immobilien, die in den kommenden Jahren altersbedingt auf den Markt kommen könnten. Das der Silver Tsunami kein rein ostdeutsches Phänomen ist, zeigt der Ennepe-Ruhr-Kreis in NRW: 44,88% aller Eigentumsimmobilien gehören hier Babyboomern, das sind rund 28.495 Wohneinheiten in Babyboomer-Hand, mitten im Ruhrgebiet. Bei einer Gesamtbevölkerung von 314.000 EinwohnerInnen und einem Boomer-Anteil von 25,5 % ist das absolute Volumen deutlich größer als in der Uckermark und damit auch der potenzielle Marktdruck.
Der Landkreis Meißen in Sachsen belegt im Ranking den dritten Platz: 44,4 % aller Eigentumsimmobilien gehören Babyboomern, das sind rund 24.000 Wohneinheiten. Auch die Plätze 4 bis 10 bestätigen das Muster: Mit Werten zwischen 41,8% und 43,2% dominieren vor allem ostdeutsche Landkreise das Ranking. Die Ausnahme: Recklinghausen in NRW – mit über 127.000 Eigentumsimmobilien der größte Markt in den Top 10.
Nicht alle Landkreise Deutschlands sind vom Silver Tsunami gleichermaßen betroffen. Am unteren Ende des Rankings steht der Eifelkreis Bitburg-Prüm: Nur 24,92 % aller Eigentumsimmobilien gehören den Babyboomern. Der Grund liegt vor allem im vergleichsweisen niedrigen Anteil der Altersgruppe an der Gesamtbevölkerung von 24,6 % – das Eigentum verteilt sich damit gleichmäßiger über alle Generationen.
Ähnlich ausgewogen zeigt sich die Lage in Eichstätt in Bayern mit einem Index von 25,32% und damit rund 10.394 Immobilien in Boomer-Hand. Trotz einer Eigentumsquote von 66,1% liegt der Babyboomer-Anteil an der Bevölkerung bei nur 21,5%, dem niedrigsten Wert unter den Top-Platzierten. Auch der Landkreis Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz mit 25,39 % und 9.766 Immobilien sowie Kusel (Rheinland-Pfalz) mit 26,01% und 6.969 Immobilien liegen am unteren Ende – beides Regionen mit einer Eigentumsquote von über 65%, aber einem verhältnismäßig kleinen Anteil der älteren Generation an der Gesamtbevölkerung.
Ein Blick auf die Bundesländerebene macht das Ausmaß des Silver Tsunami noch deutlicher. Auf Basis von 289 Landkreisen liegt der Anteil der Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand im bundesweiten Durchschnitt bei rund 32%. Doch dahinter verbergen sich erhebliche regionale Unterschiede, vor allem zwischen Ost und West.
Mecklenburg-Vorpommern (39,7%) und Sachsen (39,5%) führen das Ranking an. Fast vier von zehn Eigentumsimmobilien gehören dort Babyboomern, ein Wert, der in den nächsten 15 Jahren zu einer massiven Freisetzung von Wohneinheiten führen könnte. Dicht dahinter folgen Brandenburg (37%), Sachsen-Anhalt (35,5%) und Thüringen (34,9%). Die fünf Bundesländer mit dem höchsten Babyboomer-Anteil am Eigentum sind damit ausnahmslos ostdeutsche Flächenländer.
Eine Ausnahme im westdeutschen Vergleich bildet Nordrhein-Westfalen (34,4 %), der einzige westdeutsche Flächenstaat, der die 34-Prozent-Marke überschreitet. Der Grund liegt im Ruhrgebiet: Dort haben viele Babyboomer in den Boom-Jahrzehnten der Industrie Eigenheime erworben, die heute einen großen Teil des regionalen Immobilienbestands ausmachen.
Am anderen Ende des Rankings stehen Saarland (28,9%), Rheinland-Pfalz (29,3%) und Baden-Württemberg (29,8%). Hier ist der Immobilienbesitz breiter über alle Altersgruppen verteilt, der demografische Druck auf den Markt dürfte entsprechend geringer ausfallen.
Die Leerstandsquote zeigt, wie aufnahmefähig ein Immobilienmarkt ist. Hohe Werte verstärken die Folgen des Silver Tsunami, weil mehr Angebot auf schwache Nachfrage trifft. Niedrige Leerstände dagegen deuten auf stabile Regionen hin, die den demografischen Wandel besser abfedern können. In Regionen, die bereits heute unter hohem Leerstand leiden, droht durch die Freigabe von Babyboomer-Immobilien eine doppelte Belastung: noch mehr Angebot, noch weniger Nachfrage und damit strukturell sinkende Preise.
Besonders kritisch ist auch die Lage im Altenburger Land, wo eine Leerstandsquote von 15% auf den hohen Boomer-Anteil trifft, hier steht bereits heute fast jede siebte Wohnung leer. Ähnlich die Lage in Zwickau, wo die Leerstandsquote bei 13% liegt, dem Vogtlandkreis (13 %), Görlitz (12,2 %) und dem Erzgebirgskreis (11,9 %). Auch in Sachsen-Anhalt stechen der Burgenlandkreis (10,9%), der Salzlandkreis (10,7%) und Stendal (10,5%) hervor. Insgesamt zählen 14 Landkreise zu den sogenannten Doppelrisiko-Regionen, die meisten liegen in Sachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg.
Wie sieht der Immobilienbesitz der Babyboomer in den Großstädten aus? Für unsere Berechnung gehen wir davon aus, dass 57 % aller Babyboomer in einer eigenen Immobilie leben, was dem nationalen Durchschnitt der Altersgruppe entspricht. Da stadtspezifische Werte statistisch nicht erfasst werden, wenden wir diesen Richtwert einheitlich an. In Großstädten dürfte die tatsächliche Quote eher unter diesem Wert liegen, unsere Ergebnisse sind daher als Orientierungswerte zu verstehen.
In den zehn größten Städten Deutschlands befinden sich im Schnitt rund 50 % aller Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand. Die Eigentumsquoten in Großstädten liegen dabei teils unter 16%, während ländliche Räume Werte von über 70% erreichen.
Leipzig und Berlin führen das Ranking an: Rund 80% bzw. 77% aller Eigentumsimmobilien gehören dort Babyboomern. Der Grund liegt in den niedrigen Eigentumsquoten beider Städte (13,3% bzw. 15,8%): Weil historisch kaum Wohneigentum gebildet wurde, in Leipzig durch die DDR-Geschichte, in Berlin durch die tief verwurzelte Mieterkultur, ist der geringe vorhandene Bestand stark auf ältere Generationen konzentriert. Stuttgart bildet mit rund 41% das Schlusslicht: Hier ist Wohneigentum breiter über die Generationen verteilt.
Die Babyboomer-Generation besitzt rund 57% des privaten Immobilienvermögens in Deutschland. Wenn diese Generation zwischen 2040 und 2050 das durchschnittliche Lebensende erreicht, könnten Millionen Immobilien auf den Markt kommen – besonders in Ostdeutschland und strukturschwachen Regionen könnte der Druck spürbar sein.
Unsere Analyse zeigt: In vielen Landkreisen, vor allem in Brandenburg, Sachsen und Thüringen, gehört fast jede zweite Eigentumsimmobilie einem Babyboomer. Dort trifft ein hohes Angebot auf eine schrumpfende Nachfrage.
Was bedeutet das konkret?
Für den Silver Tsunami Index wurden 289 deutsche Landkreise sowie die zehn größten deutschen Städte untersucht. Ziel ist es, den Anteil von Wohnimmobilien zu ermitteln, der sich im Besitz der Babyboomer-Generation (Jahrgänge 1946 bis 1964) befindet und damit potenziell in den kommenden Jahren auf den Markt kommen könnte.
Als Grundlage dienen die Einwohnerzahlen der 60- bis 80-Jährigen je Landkreis, die über die Destatis-Karte zur Altersstruktur der Bevölkerung bezogen wurden. Die Daten zu Wohngebäuden und Wohnungen – insbesondere Gebäude mit einer Wohnung (Einfamilienhäuser) – stammen für den Großteil der Landkreise aus der Regionalstatistik Deutschland, für Schleswig-Holstein aus dem Statistikamt Nord und für Sachsen-Anhalt aus dem Statistischen Landesamt Sachsen-Anhalt (alle Daten 2024). Die Wohneigentumsquote auf Landkreisebene wurde dem Deutschlandatlas des Bundes entnommen (Zensus 2022, veröffentlicht 2024).
Da nicht alle Babyboomer EigentümerInnen von Immobilien sind, wurde auf Basis der SOEP-Studie ein Eigentumsanteil von 57 % angesetzt – laut dieser besitzen 57% der 51- bis 65-Jährigen und 56% der über 66-Jährigen in Deutschland Immobilien. Da eine Immobilie einem Haushalt gehört und nicht einer einzelnen Person, wurde die Personenzahl in Haushalte umgerechnet. Laut Destatis leben ältere Menschen mehrheitlich in Ein- oder Zweipersonenhaushalten – etwa zur Hälfte allein, zur anderen Hälfte als Paar. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,6 Personen. Der Anteil der Babyboomer-Haushalte an allen EigentümerInnen-Haushalten ergibt schließlich den Silver Tsunami Index. Zu berücksichtigen ist, dass laut Statista rund 40% der Babyboomer-Immobilien vererbt werden und damit nicht zwingend als klassisches Verkaufsangebot auf den Markt gelangen.
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