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Sie möchten eine Immobilie oder ein Grundstück als Altersvorsorge oder Vermögensanlage erwerben oder haben gerade eines gekauft und möchten dies in naher Zukunft gewinnbringend weiterverkaufen? Dann denken Sie an die Spekulationssteuer. Was genau das ist, in welcher höhe sie ausfällt, wer Spekulationssteuern zahlen muss und ob man die Steuern senken oder gar umgehen kann, erfahren Sie in diesem Artikel.
Jede Privatperson mit Einkünften muss laut Gesetzgeber Steuern auf sein Gesamteinkommen bezahlen. Aber auch Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie zum Beispiel von Grundstücken, Immobilien oder Wertpapieren, sind nach § 23 des Einkommenssteuergesetzes steuerpflichtig.
Umgangssprachlich spricht man hier von der Spekulationssteuer, welche besonders beim Immobilienverkauf ein Thema ist. Sie ist in diesem Sinne also keine eigenständige Steuer.
Übrigens: Spekulationsgewinne von Wertpapieren oder Termingeschäften sind ebenfalls Veräußerungen und somit laut Gesetzgeber auch steuerpflichtig. Auch hier gibt es eine Spekulationssteuer. Diese Besteuerung wird aber Abgeltungssteuer genannt und ist von der Spekulationssteuer für Immobilien zu unterscheiden.
Wenn Immobilienbesitzer ihre Immobilie verkaufen, muss dies also bei der Einkommensteuer als private Einkünfte angegeben werden. Gleichzeitig können aber auch Verluste bei Verkäufen steuerlich geltend gemacht werden.
Aber warum genau heißt es Spekulationssteuer? Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück einzig aus dem Grund gekauft wird, um aus dem Wiederverkauf einen Gewinn zu erreichen, spricht man von einem Spekulationsgeschäft – der Staat geht von einer Spekulation, also einem Spekulationsgewinn aus.
Um dies zu unterbinden, wird bei einem Wiederverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer fällig, welche die Gewinnspanne bei einem Verkauf verringert. Ein Verkauf wird somit schnell uninteressant. Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach den zehn Jahren (Spekulationsfrist) weiterverkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.
Wer seine erworbene Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft, muss Spekulationssteuern zahlen, denn hier gilt die sogenannte Zehnjahresfrist (Spekulationsfrist). Das Finanzamt geht in diesem Fall davon aus, dass Sie beim Wiederverkauf auf einen Gewinn spekuliert haben.
Sollten hingegen zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, müssen Sie keine Steuern zahlen, denn dann geht das Finanzamt davon aus, dass Sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen wollten.
Aber wann genau beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien? Hier kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt die Immobilie erworben wurde. Die Spekulationsfrist beginnt also ab dem Kauf des Objekts oder des Grundstücks – genauer gesagt dann, wann der Kaufvertrag und Verkaufsvertrag unterzeichnet bzw. beurkundet wurden.
Am 23.04.2020 haben Sie ein Grundstück, welches unbebaut ist, erworben. Ein Jahr später, also im April 2021, haben Sie ein Haus darauf gebaut. Dieses haben Sie vermietet und somit nicht selbst bewohnt. Wenn Sie dieses Grundstück mit Haus vor dem 24.04.2030 verkaufen wollen, fällt die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Wenn Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus also als Renditeobjekt erwerben möchten oder vielleicht schon eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, ist der Zeitpunkt des Verkaufs entscheidend.
Spekulationssteuer muss generell immer dann vom Eigentümer bezahlt werden, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück vor der Spekulationsfrist, also der Zehnjahresfrist, gewinnbringend weiterverkauft wird.
Außerdem gelten folgende Faktoren:
Auch, wenn Sie als Eigentümer gute Gründe für einen Wohnungs- oder Hausverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist haben, wie zum Beispiel bei einer Gütertrennung im Rahmen einer Scheidung oder bei einer Zwangsversteigerung, werden die Spekulationssteuern fällig.
Es gibt einige Ausnahmen, wie zum Beispiel bei einer Schenkung oder der Eigennutzung, wodurch Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Dazu gehören folgende Faktoren:
Es gibt einen Freibetrag für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Dieser liegt bei 600 € im Jahr, welchen Sie nicht versteuern müssen. Liegt der Gewinn allerdings bei 600,01 € müssen Sie Spekulationssteuer in vollem Umfang zahlen.
Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks sicherstellen, dass die Zehnjahresfrist verstrichen ist oder einer der anderen Punkte auf Sie zutrifft. So umgehen Sie am einfachsten die Spekulationssteuer.
Bei Eigennutzung der Immobilie fällt bei einem Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist keine Spekulationssteuer an. Allerdings gilt hier eine Frist von drei Jahren. Wenn Sie oder Ihre Kinder (solange Sie noch Kindergeld beziehen) die Immobilie drei Jahre bzw. zwei Jahre und ein angefangenes Kalenderjahr selbst bewohnen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen.
Wie Sie sich sicherlich denken können, wird das Finanzamt einen Nachweis über den Eigenbedarf und die damit verbundene eigene Nutzung fordern, um sicherzugehen, dass Sie wirklich von der Spekulationssteuer befreit sind. Dies können Sie am einfachsten durch Ihre Meldebestätigung vom Einwohnermeldeamt belegen, schließlich gilt in Deutschland eine allgemeine Meldepflicht. Wichtig ist hier, dass die genutzte Immobilie auch als Hauptwohnsitz mit eindeutiger Adresse auf der Meldebestätigung benannt ist. Ist Ihre Immobilie, welche Sie verkaufen wollen, nicht als Hauptwohnsitz auf der Meldebestätigung benannt, sondern wurde als Zweitwohnsitz von Ihnen genutzt, fällt normalerweise keine Spekulationssteuer an.
Wenn nun feststeht, dass Sie für Ihren Wiederverkauf Spekulationssteuer zahlen müssen, fragen Sie sich bestimmt, wie hoch die Spekulationssteuer ist und wie man sie berechnen kann.
Die Höhe der Spekulationssteuer kann man nicht pauschal beantworten, da Immobilienverkäufe über Ihre Einnahmen – also Ihr gesamtes jährliches Einkommen – versteuert werden und somit individuell und flexibel sind. Aus diesen Gesamteinkünften berechnet sich dann Ihr persönlicher Steuersatz. Nicht selten kann dieser dann bei über 25 % liegen, denn je höher Ihr Einkommen, desto höher der Steuersatz.
Allerdings wird die Spekulationssteuer nur auf den Gewinn Ihrer verkauften Immobilie fällig, nicht auf den gesamten Verkaufspreis. Sie können also zum Beispiel die Kosten für den Notar von der Spekulationssteuer absetzen, sowie auch für den Makler, wenn Sie einen beim Kauf der Immobilie gezahlt haben. Haben Sie Absetzung für Abnutzung (AfA) für Ihre Immobilie geltend gemacht, müssen 80 % des Gesamtkaufpreises inklusive Kaufnebenkosten wieder aufgerechnet werden. Hier können Sie für jedes Jahr 2 % abschreiben.
Nutzen Sie einen Teil der verkauften Immobilie (z.B. bei einem Doppelhaus) weiter, wird dieser Anteil vom Verkaufsgewinn abgezogen.
Was Sie aber ausrechnen können, ist der Wertgewinn, welcher steuerpflichtig ist und somit versteuert wird. Hier werden der Verkaufserlös und die damaligen Anschaffungskosten, also der ursprüngliche Kaufpreis gegenübergestellt.
Die genaue Formel für die Berechnung des zu versteuernden Wertgewinns sieht wie folgt aus:
(Verkaufserlös + Abschreibung für Abnutzung – Verkaufskosten) –
(ehemaliger Verkaufspreis + Kaufnebenkosten + nachträgliche Herstellungskosten)
Hier ein Rechenbeispiel, um Ihnen das Ganze zu veranschaulichen.
| Verkaufspreis | 250.000 € |
| Kaufpreis | 200.000 € |
| Werbungskosten für Verkauf | 10.000 € |
| Verkaufsgewinn | 40.000 € |
| Anteil Eigennutzung | 10.000 € |
| Kaufpreis (zu versteuern) | 30.000 € |
| Persönlicher Steuersatz | 40 % |
| Spekulationssteuer | 12.000 € |
Wie Sie sehen, ist die Spekulationssteuer für den zu versteuernden Wertgewinn in diesem Fall nicht gerade niedrig. Es kann sich also durchaus lohnen, mit dem Verkauf bis nach der Zehnjahresfrist zu warten.
Es gibt einige Faktoren, welche die Höhe der Spekulationssteuer reduzieren können. Hierzu gehören alle Kosten, die Ihnen im Rahmen des Verkaufes erstanden sind.
Grundsätzlich können so viele Kosten im Rahmen eines Immobilienverkaufs entstehen, dass am Ende keine Spekulationssteuer zu zahlen ist, wenn Sie zum Beispiel durch diese Kosten keinen Gewinn erzielen oder dieser nicht höher als der Freibetrag von 600 € ausfällt und somit nicht zu versteuern ist.
Tipp: Wenn Sie Ihre Immobilie vorher vermietet und dabei Abschreibungen steuerlich geltend gemacht haben, werden diese Abschreibungen vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen.
Ein Sonderfall besteht, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mit Verlust verkaufen. Diesen Veräußerungsverlust können Sie steuerlich geltend machen.
Aber Achtung! Verluste bei Veräußerungen, sogenannte Veräußerungsverluste, können nur mit Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden. Das bedeutet, wenn keine Gewinne durch den Verkauf vorliegen, können die Verluste in die Zukunft übertragen werden (Verlustvortrag). Das bedeutet wiederum, wenn Sie in späteren Jahren eine Immobilie gewinnbringend verkaufen, kann dieser gegen den Verlust gegengerechnet werden.
Lassen Sie sich unbedingt von Ihrem Steuerberater beraten, denn er kennt sich ganz genau mit der Berechnung aus und kann verhindern, dass Ihnen teure Fehler unterlaufen.
Auch wenn Sie ein Haus selbst bauen, fallen Spekulationssteuern an, wenn Sie dieses innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnbringend weiterverkaufen. Die Frist gilt hier ab dem Kauf des Grundstücks, nicht der Fertigstellung des Hauses.
Ausnahmeregelungen gelten auch hier. Haben Sie Ihr Haus zum Beispiel direkt nach der Fertigstellung selbst bezogen, können Sie dies auch schon nach einem Jahr gewinnbringend weiterverkaufen und Sie müssen keine Spekulationssteuer zahlen. Denn Sie haben das Haus die gesamte Zeit selbst bewohnt.
Ebenfalls gilt, wenn Sie das Haus nur teilweise selbst nutzen, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, werden die Spekulationssteuern auch nur anteilig fällig.
Ein Grundstück, welches Sie nicht bebauen, aber selbst nutzen, entbindet Sie nicht von der Zehnjahresfrist. Auch hier müssen Sie bei einem gewinnbringenden Weiterverkauf innerhalb der zehn Jahre Spekulationssteuer zahlen.
Wenn Sie ein Haus erben oder geschenkt bekommen, gilt die Zehnjahresfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs vom Vorbesitzers des Grundstücks, also des Erblassers oder des Schenkenden.
Hat dieser die Immobilie oder das Grundstück vor über zehn Jahren erworben, ist der Verkauf steuerfrei.
Doch Achtung! Kaufen Sie als Miterbe einen Erbanteil, entstehen Anschaffungskosten. Dies kann bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist dazu führen, dass Steuern anfallen. In solchen Fällen ist es ratsam, dass Sie sich vor dem Verkauf bezüglich der Berechnung und der Erbanteile von einem Profi beraten lassen, sodass Sie in keine teure Falle geraten.
Auch gewerbliche Immobilienverkäufer müssen Spekulationssteuer zahlen. Wer als gewerblicher Immobilienverkäufer gilt, stuft das Finanzamt anhand folgender Punkte ein:
Wer als Mehrfamilienhausbesitzer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Wohnungen verkauft, gilt für das Finanzamt als gewerblicher Händler und als dieser müssen Sie definitiv Steuern zahlen.
Wenn Sie als Immobilienbesitzer ein Objekt im Ausland besitzen und dieses verkaufen möchten, gilt für die Besteuerung das Abkommen zwischen dem jeweiligen Land und Deutschland (Doppelbesteuerungsabkommen).
Wie weiter oben schon kurz erwähnt, gibt es auch für Wertpapiere oder Termingeschäfte eine sogenannte Spekulationssteuer, allerdings wird diese Abgeltungssteuer genannt. Der Unterschied zur Spekulationssteuer bei Immobilien ist, dass die Abgeltungssteuer einen festen Satz von 25 % hat = Kapitalertragssteuer. Diese Kapitalertragssteuer wird von den Kreditinstituten automatisch an das Finanzamt überwiesen.
Um die Abgeltungssteuer umgehen zu können, können Sie bei Ihrer Bank Freistellungsaufträge stellen. Für Ledige beträgt der Pauschalbetrag für die Freistellung 801 € und für Verheiratete 1.602 €.
Das kann man so pauschal nicht beantworten. Selbst wenn Sie eine Immobilie in einer Großstadt wie Berlin oder München verkaufen und einen hohen Gewinn machen, müssen Sie bedenken, dass die Spekulationssteuer auch von Ihrem Einkommen und somit Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig ist. Je höher Ihr jährliches Einkommen (dazu zählt auch der Gewinn aus Immobilienverkäufen), desto höher der Steuersatz.
Generell lohnt es sich mehr, die Immobilie zum Beispiel für zwei Jahre plus das angefangene Kalenderjahr selbst zu nutzen und dann zu verkaufen. Im besten Falle erzielen Sie in diesem Zeitraum sogar noch eine Wertsteigerung der Immobilie.
Wer dachte, man kann die Spekulationssteuer umgehen, indem man niemandem vom Wohnungsverkauf oder der Immobilie erzählt, hat sich geirrt. Ein Verkauf geht immer mit einem Besuch beim Notar einher. Dieser muss den Kauf- und Verkauf durch einen Kaufvertrag immer notariell beglaubigen. Gleichzeitig muss er dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen eine Mitteilung über den Haus- oder Wohnungsverkauf machen, denn das Finanzamt muss wissen, ob Steuern wie Erbschafts-, Einkommens- oder Grunderwerbssteuern anfallen. Diese Meldepflicht gilt auch bei eventuellen steuerfreien Verkäufen.
Abschließend kann gesagt werden, es ist gut, sich von einem Steuerberater oder einem guten Immobilienmakler über alle Faktoren und Fristen beraten zu lassen, um einen Wohnungs-, Grundstücks- oder Hausverkauf ohne teure Fehler über die Bühne zu bringen.
Spekulationssteuer muss immer dann gezahlt werden, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist, der Zehnjahresfrist, gewinnbringend weiterverkaufen.
Spekulationssteuern entfallen, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt haben oder aber Ihr Haus oder Wohnung nach Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen.
Generell steht dem Verkauf einer Immobilie nach zwei Jahren nichts im Wege. Sie müssen nur beachten, dass Sie gegebenenfalls Spekulationssteuern zahlen müssen, außer Sie haben die zwei Jahre und das dritte angebrochene Jahr selbst in der Immobilie gewohnt.
Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt vom Gewinn des Verkaufs und dem privaten Steuersatz ab. Mit einberechnet werden außerdem Anschaffungskosten, Veräußerungskosten und der damalige Verkaufspreis.
Der Verkauf einer Immobilie ist immer dann steuerfrei, wenn sie sich die kompletten zehn Jahre oder länger in Ihrem Eigentum befindet oder Sie die Immobilie die letzten drei Jahre selbst bewohnt haben.
