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Die Spekulationssteuer kann beim Immobilienverkauf einen erheblichen Teil des Gewinns aufzehren – besonders in Zeiten steigender Immobilienpreise ein wichtiger Faktor. Während viele Eigentümer ihre Immobilie als kurzfristige Kapitalanlage sehen, unterschätzen sie oft die steuerlichen Konsequenzen eines frühen Verkaufs.
Ab wann greift die Steuer genau? Wie lässt sich die Steuerlast legal minimieren und welche Ausnahmen gibt es? Dieser Ratgeber zeigt Ihnen alle wichtigen Regelungen zur Spekulationssteuer und erklärt, mit welchen Strategien Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen können.
Jede Privatperson mit Einkünften muss laut Gesetzgeber Steuern auf sein Gesamteinkommen bezahlen. Aber auch Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie zum Beispiel von Grundstücken, Immobilien oder Wertpapieren, sind nach § 23 des EStG (Einkommenssteuergesetz) steuerpflichtig.
Umgangssprachlich spricht man hier von der Spekulationssteuer, welche besonders beim Immobilienverkauf ein Thema ist. Sie ist aber in diesem Sinne keine eigenständige Steuer.
Wenn Immobilienbesitzer ihre Immobilie verkaufen, muss dies also bei der Einkommensteuer als private Einkünfte angegeben werden. Gleichzeitig können aber auch Verluste bei Verkäufen steuerlich geltend gemacht werden. Aber warum genau heißt es Spekulationssteuer? Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück einzig aus dem Grund gekauft wird, um aus dem Wiederverkauf einen Gewinn zu erreichen, spricht man von einem Spekulationsgeschäft.
Denn der Staat geht von einer Spekulation, also einem Spekulationsgewinn, aus. Um dies zu unterbinden, wird bei einem Wiederverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer fällig, welche die Gewinnspanne bei einem Verkauf verringert. Ein Verkauf wird somit schnell uninteressant. Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach den zehn Jahren (Spekulationsfrist) weiterverkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.
Wer seine erworbene Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft, muss Spekulationssteuern zahlen, denn es gilt die sogenannte Zehnjahresfrist (Spekulationsfrist). Das Finanzamt geht in diesem Fall davon aus, dass Sie beim Wiederverkauf auf einen Gewinn spekuliert haben.
Sollten hingegen zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, müssen Sie keine Spekulationssteuern zahlen, denn dann geht das Finanzamt davon aus, dass Sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen wollten.
Wann genau die Spekulationsfrist bei Immobilien beginnt, hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt die Immobilie erworben wurde. Die Spekulationsfrist beginnt ab dem Kauf des Objekts oder des Grundstücks – genauer gesagt dann, wann der Kaufvertrag und Verkaufsvertrag unterzeichnet bzw. beurkundet wurden.
Sie haben am 23.04.2020 ein Grundstück, welches unbebaut ist, erworben. Ein Jahr später, also im April 2021, haben Sie ein Haus darauf gebaut. Dieses haben Sie vermietet und somit nicht selbst bewohnt.
Wenn Sie dieses Grundstück mit Haus vor dem 24.04.2030 verkaufen wollen, fällt die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Wenn Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus also als Renditeobjekt erwerben möchten oder vielleicht schon eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, ist der Zeitpunkt des Verkaufs entscheidend.
Die Spekulationssteuer muss dann vom Eigentümer bezahlt werden, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück vor der Spekulationsfrist, also der Zehnjahresfrist, gewinnbringend weiterverkauft wird. Aber es gibt weitere Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit die Spekulationssteuer anfällt. So fällt die Spekulationssteuer für Immobilien an, wenn…
Auch, wenn Sie als Eigentümer gute Gründe für einen Wohnungs- oder Hausverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist haben, wird die Spekulationssteuern fällig. Dies gilt auch bei einer Gütertrennung im Rahmen einer Scheidung oder bei einer Zwangsversteigerung.
Ebenso wird die Spekulationssteuer fällig, wenn Sie vor dem Ablauf der Spekulationssteuerfrist ein Mehrfamilienhaus oder ein Doppelhaus verkaufen und in einer der Wohnungen oder der anderen Doppelhaushälfte weiterhin selbst bewohnen. Denn dann wird die Spekulationssteuer anteilig fällig, da eine Teilnutzung vorliegt.
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Es gibt einige Ausnahmen, durch die die Spekulationssteuer für einen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist entfällt. Dazu gehören folgende Faktoren:
Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks sicherstellen, dass die Zehnjahresfrist verstrichen ist oder einer der anderen Punkte auf Sie zutrifft. So umgehen Sie am einfachsten die Spekulationssteuer.
Es gibt einen Freibetrag für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Dieser liegt bei 600 € im Jahr, welchen Sie nicht versteuern müssen. Liegt der Gewinn allerdings bei 600,01 € müssen Sie Spekulationssteuer in vollem Umfang zahlen.
Bei Eigennutzung der Immobilie fällt bei einem Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist keine Spekulationssteuer an. Allerdings gilt hier eine Frist von drei Jahren. Wenn Sie oder Ihre Kinder (solange Sie noch Kindergeld beziehen) die Immobilie drei Jahre bzw. zwei Jahre und ein angefangenes Kalenderjahr selbst bewohnen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Allerdings muss die Eigennutzung nachgewiesen werden.
Wie Sie sich sicherlich denken können, wird das Finanzamt einen Nachweis über den Eigenbedarf und die damit verbundene eigene Nutzung fordern, um sicherzugehen, dass Sie wirklich von der Spekulationssteuer befreit sind. Dies können Sie am einfachsten durch Ihre Meldebestätigung vom Einwohnermeldeamt belegen, schließlich gilt in Deutschland eine allgemeine Meldepflicht.
Wichtig ist hier, dass die genutzte Immobilie auch als Hauptwohnsitz mit eindeutiger Adresse auf der Meldebestätigung benannt ist. Ist Ihre Immobilie, welche Sie verkaufen wollen, nicht als Hauptwohnsitz auf der Meldebestätigung benannt, sondern wurde als Zweitwohnsitz von Ihnen genutzt, fällt normalerweise keine Spekulationssteuer an.
Die Höhe der Spekulationssteuer kann man nicht pauschal beantworten, da Immobilienverkäufe über Ihre Einnahmen – also Ihr gesamtes jährliches Einkommen – versteuert werden und somit individuell sind. Nicht selten kann dieser bei über 25 % liegen, denn je höher Ihr Einkommen, desto höher der Steuersatz.
Allerdings wird die Spekulationssteuer nur auf den Gewinn Ihrer verkauften Immobilie fällig, nicht auf den gesamten Verkaufspreis. Zur Berechnung des zu versteuernden Gewinns werden die damaligen Anschaffungskosten, also der ursprüngliche Kaufpreis, dem erzielten Verkaufspreis gegenübergestellt.
Dabei gelten Abschreibungen, die während der Zeit des Immobilienbesitzes vorgenommen wurden, als gewinnerhöhend. Haben Sie Absetzung für Abnutzung (AfA) für Ihre Immobilie geltend gemacht, müssen 80 % des Gesamtkaufpreises inklusive Kaufnebenkosten wieder aufgerechnet werden. Hier können Sie für jedes Jahr 2 % abschreiben. Sie können allerdings bestimmte Kosten von dem zu versteuernden Gewinn absetzen, z. B. Kaufnebenkosten, Verkaufskosten, wie Makler- oder Notarkosten, und Modernisierungskosten.
Die Berechnung der Höhe der Spekulationssteuer erfolgt in zwei Schritten. Zunächst muss der der zu versteuernden Verkaufsgewinn mit der folgenden Formel berechnet werden:
(Verkaufserlös + Abschreibung für Abnutzung – Verkaufskosten) –
(ehemaliger Verkaufspreis + Kaufnebenkosten + nachträgliche Herstellungskosten)
Danach muss der persönliche Steuersatz von dem zu versteuernde Verkaufsgewinn genommen werden. Hier ein Rechenbeispiel, um das Ganze zu veranschaulichen:
| Verkaufspreis | 250.000 € |
| ehemaliger Kaufpreis | – 200.000 € |
| Kaufnebenkosten | – 10.000 € |
| nachträgliche Herstellungskosten | – 10.000 € |
| Verkaufsgewinn (zu versteuern) | 30.000 € |
| Persönlicher Steuersatz | 40 % |
| Betrag Spekulationssteuer | 12.000 € |
Nutzen Sie einen Teil der verkauften Immobilie (z.B. bei einem Doppelhaus) weiter, wird dieser Anteil vom Verkaufsgewinn abgezogen. Wenn Sie Ihre Immobilie vorher vermietet und dabei Abschreibungen steuerlich geltend gemacht haben, werden diese Abschreibungen vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen.
Es gibt einige Faktoren, welche die Höhe der Spekulationssteuer reduzieren können. Hierzu gehören alle Kosten, die Ihnen im Rahmen des Verkaufes erstanden sind. Zu ihnen gehören:
Grundsätzlich können so viele Kosten im Rahmen eines Immobilienverkaufs entstehen, dass am Ende keine Spekulationssteuer zu zahlen ist. Dies ist der Fall, wenn Sie zum Beispiel durch diese Kosten keinen Gewinn erzielen oder dieser nicht höher als der Freibetrag von 600 € ausfällt und somit nicht zu versteuern ist.
Ein Sonderfall besteht, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mit Verlust verkaufen. Diesen Veräußerungsverlust können Sie steuerlich geltend machen. Allerdings müssen Sie beachten, dass Verluste bei Veräußerungen, sogenannte Veräußerungsverluste, nur mit Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden können.
Das bedeutet, wenn keine Gewinne durch den Verkauf vorliegen, können die Verluste in die Zukunft übertragen werden (Verlustvortrag). Das bedeutet wiederum, wenn Sie in späteren Jahren eine Immobilie gewinnbringend verkaufen, kann dieser gegen den Verlust gegengerechnet werden.
Es gibt legale Möglichkeiten, die Spekulationssteuer für ein Grundstück oder eine Immobilie zu vermeiden. Zum Beispiel:
Ein Vorvertrag kann genutzt werden, um die Spekulationssteuer zu umgehen, indem der Abschluss des Kaufvertrags hinausgezögert wird. In dem Vorvertrag verpflichtet sich der Eigentümer, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt an den Käufer zu verkaufen.
Dabei ist es wichtig zu beachten, dass der Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Außerdem muss das Datum des endgültigen Verkaufs nach Ablauf der Spekulationsfrist liegen.
Ja, es ist möglich, die Spekulationssteuer durch Schenkung einer Immobilie zu vermeiden. Bei der Schenkung eines Hauses oder einer Wohnung fällt für den Schenkenden keine Spekulationssteuer an. Allerdings könnte der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen müssen, wenn der Immobilienwert den Freibetrag überschreitet. Außerdem gilt die Spekulationsfrist für den neuen Eigentümer, wenn er die geschenkte Immobilie später verkaufen möchte.
Auch für Wertpapiere oder Termingeschäfte gilt eine sogenannte Spekulationssteuer, allerdings wird diese Abgeltungssteuer genannt. Der Unterschied zur Spekulationssteuer bei Immobilien ist, dass die Abgeltungssteuer – wie die Kapitalertragssteuer – einen festen Satz von 25 % hat.
Diese Kapitalertragssteuer wird von den Kreditinstituten automatisch an das Finanzamt überwiesen. Um die Abgeltungssteuer umgehen zu können, können Sie bei Ihrer Bank Freistellungsaufträge stellen. Für Ledige beträgt der Pauschalbetrag für die Freistellung 801 € und für Verheiratete 1.602 €.
Wenn Sie ein Haus erben oder geschenkt bekommen, gilt die Zehnjahresfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs vom Vorbesitzers des Grundstücks, also des Erblassers oder des Schenkenden. Hat dieser die Immobilie oder das Grundstück vor über zehn Jahren erworben, ist der Verkauf steuerfrei.
Doch Achtung! Kaufen Sie als Miterbe einen Erbanteil, entstehen Anschaffungskosten. Dies kann bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist dazu führen, dass Steuern anfallen. In solchen Fällen ist es ratsam, dass Sie sich vor dem Verkauf bezüglich der Berechnung und der Erbanteile von einem Profi beraten lassen, sodass Sie in keine teure Falle geraten.
Auch wenn Sie ein Haus selbst bauen, fallen Spekulationssteuern an, wenn Sie dieses innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnbringend weiterverkaufen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Haben Sie Ihr Haus zum Beispiel direkt nach der Fertigstellung selbst bezogen, können Sie dies auch schon nach einem Jahr gewinnbringend weiterverkaufen und Sie müssen keine Spekulationssteuer zahlen. Denn Sie haben das Haus die gesamte Zeit selbst bewohnt. Ebenfalls gilt, wenn Sie das Haus nur teilweise selbst nutzen, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, werden die Spekulationssteuern auch nur anteilig fällig.
Ein Grundstück, welches Sie nicht bebauen, aber selbst nutzen, entbindet Sie nicht von der Zehnjahresfrist. Auch hier müssen Sie bei einem gewinnbringenden Weiterverkauf innerhalb der zehn Jahre Spekulationssteuer zahlen.Wenn Sie als Immobilienbesitzer ein Objekt im Ausland besitzen und dieses verkaufen möchten, gilt für die Besteuerung das Abkommen zwischen dem jeweiligen Land und Deutschland (Doppelbesteuerungsabkommen).
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Auch gewerbliche Immobilienverkäufer müssen Spekulationssteuer zahlen. Wer als gewerblicher Immobilienverkäufer gilt, stuft das Finanzamt anhand folgender Punkte ein:
Wer als Mehrfamilienhausbesitzer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Wohnungen verkauft, gilt für das Finanzamt als gewerblicher Händler und als dieser müssen Sie definitiv Steuern zahlen.
Das kann man so pauschal nicht beantworten. Selbst wenn Sie eine Immobilie in einer Großstadt wie Berlin oder München verkaufen und einen hohen Gewinn machen, müssen Sie bedenken, dass die Spekulationssteuer auch von Ihrem Einkommen und somit Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig ist.
Je höher Ihr jährliches Einkommen (dazu zählt auch der Gewinn aus Immobilienverkäufen), desto höher der Steuersatz. Generell lohnt es sich mehr, die Immobilie zum Beispiel für zwei Jahre plus das angefangene Kalenderjahr selbst zu nutzen und dann zu verkaufen. Im besten Falle erzielen Sie in diesem Zeitraum sogar noch eine Wertsteigerung der Immobilie.
Wer dachte, man kann die Spekulationssteuer umgehen, indem man niemandem vom Wohnungsverkauf oder der Immobilie erzählt, hat sich geirrt. Ein Verkauf geht immer mit einem Besuch beim Notar einher. Dieser muss den Kauf- und Verkauf durch einen Kaufvertrag immer notariell beglaubigen.
Gleichzeitig muss er dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen eine Mitteilung über den Haus- oder Wohnungsverkauf machen, denn das Finanzamt muss wissen, ob Steuern wie Erbschafts-, Einkommens- oder Grunderwerbssteuern anfallen. Diese Meldepflicht gilt auch bei eventuellen steuerfreien Verkäufen.
Die Spekulationssteuer ist ein wichtiger Faktor beim Immobilienverkauf, der frühzeitig in die Planung einbezogen werden sollte. Durch genaue Kenntnis der Spekulationsfrist und ihrer Ausnahmen können Eigentümer erhebliche steuerliche Belastungen vermeiden und ihre Verkaufsstrategie entsprechend ausrichten.
Der Verkauf nach zehn Jahren oder die Eigennutzung für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf sind die einfachsten Wege zur Steuerfreiheit. Auch Abschreibungen und spezifische Kosten wie Modernisierungen oder Verkaufsnebenkosten können den steuerpflichtigen Gewinn deutlich reduzieren.
Alternative Gestaltungsmöglichkeiten wie Mietkauf, Vorverträge oder Schenkungen bieten weitere interessante Optionen zur Steueroptimierung. Eine frühzeitige professionelle Beratung hilft, die für Ihre individuelle Situation beste Strategie zu entwickeln und keine Steuervorteile zu verschenken.
Spekulationssteuer muss immer dann gezahlt werden, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist, der Zehnjahresfrist, gewinnbringend weiterverkaufen.
Spekulationssteuern entfallen, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt haben oder aber Ihr Haus oder Wohnung nach Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen.
Generell steht dem Verkauf einer Immobilie nach zwei Jahren nichts im Wege. Sie müssen nur beachten, dass Sie gegebenenfalls Spekulationssteuern zahlen müssen, außer Sie haben die zwei Jahre und das dritte angebrochene Jahr selbst in der Immobilie gewohnt.
Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt vom Gewinn des Verkaufs und dem privaten Steuersatz ab. Mit einberechnet werden außerdem Anschaffungskosten, Veräußerungskosten und der damalige Verkaufspreis.
Der Verkauf einer Immobilie ist immer dann steuerfrei, wenn sie sich die kompletten zehn Jahre oder länger in Ihrem Eigentum befindet oder Sie die Immobilie die letzten drei Jahre selbst bewohnt haben.
