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Die Kaufnebenkosten einer Immobilie setzen sich aus verschiedensten Punkten zusammen. So sind beispielsweise die Grunderwerbsteuer sowie die Grundbucheintragung zu berücksichtigen. Jedoch können auch weitere Kosten beim Immobilienkauf auftreten. Mögliche Finanzierungskosten, die Einrichtung und der laufende Betrieb müssen ebenso im Auge behalten werden. Erfahren Sie bei Jacasa alles Notwendige zu den Kaufnebenkosten.
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss in der Regel einen wesentlichen Geldbetrag in die Hand nehmen. Doch dabei sind nicht alle Kosten immer direkt ersichtlich und abgesehen vom Kaufpreis warten diverse Nebenkosten auf den Käufer, die ebenfalls finanziert werden müssen.
Daher lohnt es sich, bereits vor dem Kauf einer Immobilie über die Kaufnebenkosten Bescheid zu wissen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Der wesentliche Kostenfaktor beim Kauf einer Immobilie ist aber natürlich der Kaufpreis.
Doch der Erwerb einer Immobilie bringt in der Regel weitere finanzielle Aufwendungen mit sich. Diese Erwerbsnebenkosten sind, wie der Name schon sagt, vom Erwerber zu tragen und fallen teils unabhängig davon an, ob ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gekauft wird. Unter Kaufnebenkosten fallen:
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte mit 10 % des ursprünglichen Kaufpreises gerechnet werden. Dieser Wert wird in der Regel nicht überschritten und es bleibt immer etwas finanzieller Puffer. Die Höhe der Kaufnebenkosten ist also keinesfalls zu unterschätzen und darf auf keinen Fall vergessen werden. Bei einer Immobilie mit einem Verkaufswert von 300.000 € können bis zu 30.000 € an Nebenkosten hinzukommen.
Diese Summe ist vor allem dann von großer Bedeutung, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück fremdfinanziert werden muss oder die eigenen Geldmittel nur knapp ausreichen. Eine Fehlkalkulation kann hier weitreichende Folgen haben. Vor allem bei der Fremdfinanzierung sind Kaufnebenkosten ein heikles Thema. Kreditgeber decken diese nämlich normalerweise nicht in der Kreditsumme ab.
Es wird daher vom Käufer ein ausreichendes Eigenkapital erwartet, um die Nebenkosten stemmen zu können.
Die Kaufnebenkosten setzen sich unter anderem aus Steuerzahlungen, Notar- und Anwaltskosten, der Finanzierung des laufenden Betriebs und der Maklerprovision zusammen. Aufgrund dieser vielen Faktoren variieren die Kosten von Bundesland zu Bundesland. Die Kaufnebenkosten in Sachsen beispielsweise unterscheiden sich maßgeblich von den Kaufnebenkosten in Berlin. Daher sollte man immer genau schauen und sich informieren, was einen erwarten kann. Der Immobilienmakler steht hier auch gern für den Käufer mit Rat zur Seite.
Der Grund für unterschiedlich hohe Kosten in den jeweiligen Bundesländern ist schnell gefunden. Zum einen wird für die Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern ein unterschiedlicher Prozentsatz veranschlagt.
Die Sätze für die Grunderwerbsteuer reichen von 3,5 % in Bayern oder Sachsen bis zu 6,5 % in Brandenburg und NRW. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € kann hier also je nach Bundesland eine Differenz von fast 10.000 € zu Buche schlagen.
Der gesetzliche und korrekte Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstückes in Deutschland kann nur durch eine notarielle Beurkundung erfolgen. Dies schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor und ist somit bei jedem An- und Verkauf notwendig.
Die Gebühren können auch hier schwanken und je nach Honorarnote und Komplexität bis zu 2 % des Kaufpreises betragen. Auch diese Kosten werden in den meisten Fällen vom Käufer getragen.
Auch die Maklerprovision trägt maßgeblich zu den Kaufnebenkosten bei einer Immobilie bei. Diese kann gut und gerne zwischen 6 und 8 % des Kaufpreises betragen. Hier gibt es nicht nur Unterschiede von Bundesland zu Bundesland, sondern auch von Region zu Region.
Jedoch müssen die Kosten hier nicht mehr ausschließlich vom Käufer getragen werden. Aufgrund einer Gesetzesänderung kann es zu einer Kostenteilung zwischen Verkäufer und Käufer kommen.
Bis vor wenigen Jahren galt noch, dass die Provision für einen Makler unabhängig von der Beauftragung vom Käufer bezahlt werden muss. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser besagt nun, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte übernehmen muss, wenn ein Makler durch ihn beauftragt wird.
Die Eintragung in das Grundbuch ist in Deutschlang gesetzlich verpflichtend. Der Grundbucheintrag ist beim Erwerb einer neuen Immobilie oder eines neuen Grundstücks also immer notwendig und unumgänglich. Natürlich fallen auch hierfür Kosten an, die in der Regel durch den Käufer getragen werden. Hier kann mit etwa 1.000 € kalkuliert werden, um den Eigentümer und eine mögliche Grundschuld einzutragen.
Die Idee, Kaufnebenkosten von der Steuer abzusetzen, liegt natürlich nahe. Doch Privatpersonen werden hier relativ schnell enttäuscht sein. Denn Kaufnebenkosten können nur dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. Dann können Grunderwerbsteuer, die Honorarnote des Notars, die Kosten für den Grundbucheintrag und die Maklerprovision steuerlich abgesetzt werden.
Um die Kaufnebenkosten ermitteln zu können, müssen einige Details rund um den Haus- oder Immobilienkauf bekannt sein. Als Berechnungsgrundlage wird immer der Verkaufspreis herangezogen.
Die einzelnen Säulen der Kaufnebenkosten schlagen dann mit einem ungefähren oder genau bestimmten Prozentsatz zu Buche. Genau bestimmt werden können zum Beispiel die Kosten für die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland einen wesentlichen Bestandteil der Nebenkosten ausmachen kann. Käufer können sich hier bereits vorab informieren, welcher Satz in dem Bundesland gültig ist, in dem die Immobilie erworben werden soll.
Die Maklerprovision trägt zwar auch maßgeblich zu den Kosten bei, kann jedoch vorab nicht genau definiert werden. Durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wird mittlerweile festgelegt, dass der Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision tragen muss, wenn er den Makler beauftragt. So können sich die Erwerbsnebenkosten effektiv senken und schlagen nicht mehr so stark zu Buche.
Zu berücksichtigen sind in weiterer Folge auch die Kosten für die Arbeit eines Notars, welche eng mit den Kosten für den Grundbucheintrag zusammenhängen. Um die Kosten für einen Notar aufschlüsseln zu können, muss vorab geklärt werden, welche Tätigkeiten dieser übernimmt. Zu den wichtigsten Aufgaben eines Notars beim Hauskauf zählen:
Da die Honorarnote hier schwankend ist, können auch diese Nebenkosten nicht genau ermittelt werden.
In der Regel empfiehlt es sich, die eigene Kalkulation besser zu hoch als zu niedrig anzusetzen. Aufgrund der nötigen Eigenkapitalfinanzierung wäre eine zu niedrige Veranschlagung der Nebenkosten weitaus folgenreicher als eine zu hohe Kalkulation.
Die gesamten Nebenkosten müssen ggf. sowohl beim Grundstückskauf als auch beim Erwerb einer Immobilie aus dem Eigenkapital finanziert werden. Sie wissen nun bereits, dass Banken nur sehr selten die Nebenkosten im Kreditbetrag berücksichtigen.
Das liegt daran, dass die Nebenkosten nicht im Sachwert der Immobilie vorhanden sind. Kommt es zu einem Zahlungsausfall, bleibt die Bank auf den Nebenkosten sitzen. Dieses Risiko wollen Kreditgeber nicht eingehen, weswegen der Käufer die Nebenkosten selbst stemmen muss.
Die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Höhe von etwa 10 % müssen somit immer miteinkalkuliert werden. Selbst wenn eine hochpreisige Immobilie über einen Kredit finanzierbar ist, können zigtausende Euro an Nebenkosten anfallen, die aus der eigenen Tasche finanziert werden müssen.
Die Kaufnebenkosten sind beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks ein wesentlicher Kostenfaktor. Etwa 10 % des Preises müssen Käufer beim Erwerb einer Immobilie aus der eigenen Tasche heraus finanzieren. Dies kann eine wesentliche Belastung für das Eigenkapital darstellen. Steuerlich absetzbar sind Nebenkosten nur dann, wenn das Gebäude gewerblich genutzt oder vermietet wird. Privatpersonen erhalten hier keine steuerlichen Vorteile.
Neben dem Kaufpreis fallen beim Hauskauf auch noch Nebenkosten an. Diese schlagen mit etwa 10 Prozent des Kaufpreises zu Buche und sind aus dem Eigenkapital des Käufers zu finanzieren.
Nebenkosten können von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Immobilie oder das Grundstück gewerblich genutzt oder vermietet beziehungsweise verpachtet werden. Bei privater Nutzung können auch einzelne Bestandteile der Nebenkosten wie die Notarkosten nicht abgesetzt werden.
Die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes sind immer durch den Käufer zu tragen und können in der Regel auch nicht durch eine Fremdfinanzierung bezahlt werden. Einzige Ausnahme stellt die Maklerprovision dar. Diese muss zur Hälfte vom Verkäufer übernommen werden.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Der Satz kann zwischen 3,5 und 6,5 Prozent betragen und trägt somit maßgeblich zu den Kaufnebenkosten bei.
