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Bieterverfahren: Die richtige Verkaufsart für Ihre Immobilie?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
27. Mai 2024 / 13 Min. Lesezeit

Beim Hausverkauf ist ein hoher Verkaufspreis für die Verkäufer essenziell. Dieser ist aber nicht immer realisierbar, beispielsweise bei älteren Immobilien. Eine Möglichkeit, um so viel wie möglich als Eigentümer aus dem Verkauf herauszuholen, ist das Bieterverfahren. Bei diesem kann der angepeilte Verkaufspreis sogar noch gesteigert werden. Warum diese Art des Immobilienverkaufs dennoch Risiken birgt, ob die Unterstützung eines Maklers sinnvoll ist und Tipps, was im Vorfeld sowie bei der Durchführung zu beachten ist, verrät Ihnen JACASA. 

Ein Auktionshammer mit 100 Euro Scheinen darunter.

Was ist ein Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren ist in Deutschland noch nicht so bekannt wie in anderen Ländern. Doch auch hierzulande wird es immer häufiger gewählt. Das liegt zunehmend daran, dass es sich zum Großteil um eine vergleichsweise schnelle Art des Verkaufs handelt . Vielmehr ist das Bieterverfahren wie eine eine Art Auktion zu verstehen: es wird versucht, den Kaufpreis durch Angebote verschiedener Kaufinteressenten in die Höhe zu treiben. Das bedeutet, dass der Preis für die angebotene Immobilie nicht vom jeweiligen Verkäufer oder Makler vorgegeben wird, sondern von den Angeboten der Kaufinteressenten bestimmt.

Jedoch handelt es sich beim Bieterverfahren nicht um eine klassische Auktion, wie man sie beispielsweise aus dem Kunsthandel kennt. Dort ist automatisch der Höchstbietende der neue Besitzer des zu verkaufenden Objekts. Beim Bieterverfahren ist das aber nicht zwingend der Fall. Denn der Eigentümer / Verkäufer ist nicht verpflichtet, das Höchstgebot eines Interessenten anzunehmen. Das gleiche Recht steht hierbei auch den Kaufinteressenten zu, denn das von ihnen eingereichte Gebot ist nicht bindend und kann zurückgezogen werden. Im Umkehrschluss bedeutet das, beim Bieterverfahren gibt es keine automatische Verpflichtung, den Kauf nach Abgabe eines Angebots auch abzuschließen. Dies ist auch der größte Unterschied zu Auktionen oder einer Zwangsversteigerung

Ein weißes Modellhaus mit Münzstapeln und einem Auktionshammer.

Wie läuft ein Bieterverfahren ab? 

Sobald vom Besitzer die Entscheidung für den Verkauf und das Bieterverfahren gefallen ist, muss für das zum Verkauf stehende Objekt ein Exposé erstellt werden. In diesem müssen alle Informationen zur Immobilie aufgenommen werden, sowie Bilder der verschiedenen Räume. Wenn die Wohnung oder das Haus einen Garten oder ein größeres Grundstück umschließt, sollte auch dieses inkludiert werden. Sobald das Exposé vollständig ist, kann es auf verschiedenen Portalen als Bietobjekt inseriert werden und Kaufinteressenten können beginnen, Angebote abzugeben.

Es kann auch bei einem Bietverfahren von großem Vorteil sein, sich für die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler zu entscheiden. Dieser kann an dieser Stelle sein Netzwerk über das neue Objekt informieren. So lassen sich meist noch mehr Kaufinteressenten für die Immobilie finden. 

Auch bei einem Bieterverfahren stehen anfangs die gleichen Schritte an, wie bei einem regulären Immobilienverkauf. Daher empfiehlt es sich, auf einen Immobilienmakler zu setzen. Denn dieser kann professionelle Tipps zum kompletten Verkaufsprozess geben und übernimmt die wichtigsten Aufgaben. Das spart dem Verkäufer viel Zeit und Nerven. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer
Auch beim Bieterverfahren finden Besichtigungen mit den Interessenten statt.

Da die Kaufinteressenten natrlich keine Katze im Sack kaufen möchten, werden auch bei einem Bietverfahren Besichtigungstermine für die Immobilie vereinbart. Hierbei verschaffen sich die Interessenten einen persönlichen Eindruck vom Objekt und dessen Zustand. Im Anschluss an die Besichtigungen (hier sind Einzelbesichtigungen aber auch Sammelbesichtigungen möglich) folgt dann das Einholen der Angebote. Hierfür gibt es eine vorgegebene Frist (Bietfrist), in der alle potenziellen Käufer den Betrag angeben müssen, den sie für die Immobilie bezahlen würden. Meistens gibt es ein Mindestgebot, nach oben gibt es allerdings – ganz bewusst – keine Grenze. 

Das richtige Angebot finden

Wenn alle Angebote gesammelt sind, können diese evaluiert werden. Zusätzlich zur Preisvorstellung beinhalten die Angebote auch weitere Fakten zu den Käufern. Diese können besonders interessant für Verkäufer sein, denen nicht nur der Verkaufspreis als Entscheidungsfaktor wichtig ist. Da ein Immobilienverkauf auch oft emotional behaftet ist, ist es durchaus möglich, dass ein Eigentümer lieber einer Familie mit Kindern, als einem Alleinstehenden Single überlässt, auch wenn dieser ein höheres Angebot angegeben hat.

Nachverhandlungen beim Bieterverfahren

Obwohl der Verkäufer sich nach der Sichtung der Gebote für einen Kaufinteressenten und dessen Kaufangebot entscheidet, heißt dies nicht, dass es am Ende bei diesem Betrag bleibt. Denn auch beim Bieterverfahren kommt es oftmals zu Nachverhandlungen, die von beiden Seiten initiiert werden können. Sobald alle Seiten mit der Verhandlung einverstanden sind, steht wie bei einem normalen Immobilienverkauf der Notartermin an. Erst dann wird der Wechsel des Immobilienbesitzers vollstreckt, sowie der Kaufvertrag unterschrieben.

Diese Typen des Bieterverfahrens gibt es

Das Bieterverfahren kann auf verschiedene Arten stattfinden. So können Kaufinteressenten zum Beispiel online auf eine Immobilie bieten. Es unterscheidet sich allerdings nicht nur in der Art, wie die Angebote den Weg zum Verkäufer finden, sondern auch im Ablauf des Bietens und inwiefern die Besichtigungen für das Haus oder die Wohnung gestaltet werden. Ein Überblick über die unterschiedlichen Arten wird nachfolgend aufgezeigt.

Strukturiertes Bieterverfahren überzeugt durch einen klaren Ablauf

Der Name dieses Bieterverfahrens verrät schon, was die Besonderheit dieser Art ist. Denn beim strukturierten Bieterverfahren gibt es eine ganz klare, vordefinierte Struktur, die eingehalten wird. Dieses Verfahren hat seinen Vorteil vor allem in seiner Transparenz, denn es ist aufgeteilt in verschiedene Stufen, die nacheinander abgeschlossen werden. Nach der erfolgreichen Vermarktung der Immobilie wird eine Auswahl der Interessenten zur Besichtigung eingeladen. Diese finden in der Regel als Einzelbesichtigungen statt, es kommt also zu keiner Massenbesichtigung. Nachdem alle Fragen zum Objekt beantwortet wurden, werden die potenziellen Käufer gebeten, ein Angebot innerhalb von wenigen Wochen abzugeben. 

Offenes beziehungsweise privates Bieterverfahren 

Das offene Bieterverfahren unterscheidet sich vor allem hinsichtlich der Besichtigungen von der strukturierten Art. Hier findet eine Open-House-Besichtigung (Massenbesichtigung) statt, bei der versucht wird, möglichst viele Interessenten anzulocken, die anschließend ein Angebot abgeben. Für dieses Verfahren wird auch häufig der Terminus privates Bieterverfahren genutzt.

Online-Bieterverfahren kann für bessere Kaufpreise sorgen

Bei dieser Art des Bieterverfahrens ist die Durchführung der Gebotsabgabe namengebend. Die Gebote werden nicht in schriftlicher Form beim Immobilienmakler oder Verkäufer direkt abgegeben, sondern die Abgabe findet auf einer online erstellten Webseite statt. Hierbei ist der Zeitrahmen, um zu bieten, recht kurz gehalten. Die speziell angelegte Webseite ist meist nur für ein paar Stunden an einem ausgewählten Tag oder maximal eine Woche verfügbar, es gibt also eine bestimmte Frist, in der Interessenten für das Objekt bieten können.

Das heißt, hier bekommt der Verkäufer in einer extrem kurzen Zeit einen Überblick über die Gebote und kann schnell eine Entscheidung für oder gegen den Verkauf treffen. Bei diesem Verfahren können sich aber auch Interessenten freuen, denn ähnlich wie bei Auktionsplattformen werden auf der Webseite die Angebote der Wettbewerber angezeigt. Daher ist es möglich, noch einen höheren Kaufpreis ins Rennen zu schicken, wenn der Wettbewerber höher einsteigt als man selbst.  

Öffentliches Bieterverfahren

Bei einem öffentlichen Bieterverfahren handelt es sich um gesetzlich geregelte Bieterverfahren, welche von öffentlichen Gebietskörperschaften als Immobilienverkäufer ausgeschrieben werden. Diese können zum Beispiel Kreise, Gemeinden oder Länder sein.

Beim Bieterverfahren können Immobilien zu einem hohen Verkaufspreis den Besitzer wechseln.

Was sind die Vorteile des Bieterverfahrens? 

Beim Bieterverfahren gibt es einige Vorzüge, die nicht abzustreiten sind. Ganz klar auf der Hand liegt, dass es bei dieser Art des Verkaufs zu einem höheren Verkaufspreis kommen kann. Denn der Wettbewerb auf Seiten der Interessenten führt dazu, dass die Preise, die einzelne Personen bereit sind zu zahlen, nach oben getrieben werden. Für den Verkäufer ist dies also ein ganz klarer Vorteil.

Besonders in Großstädten oder Randgebieten von Metropolen ist die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen groß und es werden hohe Summen bei Verkäufen aufgerufen. Durch die hohe Nachfrage können sich die möglichen Käufer beim Bieterverfahren immer wieder im angebotenen Kaufpreis überbieten. Dadurch kann ein Haus oder eine Wohnung in Randgebieten oder Großstädten am Ende zu einem viel höheren Betrag als bei einem regulären Verkaufsprozess den Besitzer wechseln.

Gut zu wissen

Auch wenn beim Bieterverfahren ein geringerer Preis als angenommen oder erwartet erzielt werden sollte, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, dieses Angebot anzunehmen. So kann abgewartet werden, bis ein „angemessener“ Preis von Interessenten eingeht, oder sich die Marktlage generell verbessert.

Auch in Bezug auf die Zeit gibt es beim Bieterverfahren einen klaren Vorteil. Bei dieser Art des Verkaufs kann davon ausgegangen werden, dass der Vertrag in den meisten Fällen schnell unterschrieben werden kann. Denn es gibt Bietfristen, die die Interessenten beachten und einhalten müssen, um eine Chance auf die Immobilie zu haben. Damit wird es auch schneller zur Einigung von Verkäufer und Käufer kommen, und der essentielle Notartermin kann schnell vereinbart werden.

Diese Gründe gibt es noch für ein Bieterverfahren

Abgesehen von den genannten Vorteilen gibt es noch weitere Gründe, warum sich Bieterverfahren für einen Verkäufer lohnen können.

Bieterverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes nutzen

Einerseits kann diese Art des Verkaufs genutzt werden, um den Marktwert oder auch Verkehrswert der eigenen Immobilie zu ermitteln. Bei Immobilien, die in die Jahre gekommen sind und schon lange im Besitz sind, ist es manchmal nicht so leicht, den aktuellen Marktwert des Objekts zu bestimmen. Hier können die Kaufpreise, welche die Interessenten für das Haus oder die Wohnung bezahlen würden, einen guten Hinweis geben. 

Mehr Interessenten anziehen

Für den Fall, dass eine Immobilie schon lange auf dem Markt ist, es sich aber einfach kein Käufer finden lässt, ist ein Bieterverfahren ebenfalls eine Option. Denn über eine Open-House-Besichtigung wie bei dem offenen Verfahren kann die Immobilie noch viele weitere Interessenten anlocken, die bereit sind, ein Gebot abzugeben. Besonders wenn es keinen Mindestpreis bei dem Bieterverfahren gibt, können mit hoher Wahrscheinlichkeit viele Angebote eingesammelt werden. 

Welche Risiken und Nachteile gibt es beim Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren bietet viele Vorteile, aber es gibt auch Kritik an dieser Art des Immobilienverkaufs. Denn wie bereits erwähnt wurde, sind die abgegebenen Gebote nicht bindend. Der Verkäufer und der potenzielle Käufer sind nicht verpflichtet, am Ende einen Vertrag einzugehen. Daher kann es am Ende zu keinem Abschluss kommen, denn wirklich abgeschlossen ist das Verfahren erst, wenn beide Parteien beim Notar erscheinen und den Kaufvertrag unterschreiben. Zuvor ist keine Garantie gegeben, was für Verkäufer und Käufer sehr nervenaufreibend sein kann. 

Ein weiterer Nachteil ist, dass das Bieterverfahren in vielen Fällen nicht wirklich transparent ist, weshalb viele Interessenten schon im Vorfeld vor dem Abgeben eines Gebots zurückschrecken. Denn die potenziellen Käufer haben keine Information dazu, welche Kaufbeträge andere Käufer bieten, um die Immobilie zu erhalten. Dadurch fühlen sich diese oft gezwungen, höhere Beträge zu bieten, um am Ende eine Möglichkeit auf den Zuschlag zu bekommen. Doch auch ein Verkäufer ist nicht sicher, denn es können auch Scheinkäufer ein Angebot abgeben. Diese Kaufbeträge klingen sehr vielversprechend, denn es werden oft extrem hohe Summen für den Kauf genannt. Wenn dieses Angebot für den Verkauf ausgewählt wird, springen diese Scheinkäufer allerdings von dem Angebot ab, denn der Kauf war niemals beabsichtigt. 

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Bieterverfahren

  • Was ist ein Bieterverfahren?

    Bei dieser Art des Immobilienverkaufs geben Interessenten einen Preis an, den sie bereit sind zu zahlen. Es gibt keinen festgelegten Verkaufspreis, wie es beim regulären Immobilienverkauf üblich ist.

  • Ist das Bieterverfahren mit einer Auktion gleichzusetzen?

    Nein, das Bieterverfahren unterscheidet sich von einer Auktion in sofern, dass es keine Verbindlichkeit gibt. Sowohl der Verkäufer als auch die Interessenten können Ihr Angebot jederzeit zurückziehen.

  • Wann lohnt sich ein Bieterverfahren?

    Es gibt mehrere Situationen, in denen sich ein Bieterverfahren eignet. Wenn bei einer Immobilie viele Renovierungen anstehen, kann sich ein Verkauf über das Bieterverfahren lohnen. Ebenso für Immobilien, die schon lange auf dem Markt sind und sich nur schwer verkaufen lassen.

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