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Beim Hausverkauf ist ein hoher Verkaufspreis für die Verkäufer essenziell. Dieser ist aber nicht immer realisierbar, beispielsweise bei älteren Immobilien. Eine Möglichkeit, um so viel wie möglich als Eigentümer aus dem Verkauf herauszuholen, ist das Bieterverfahren. Bei diesem kann der angepeilte Verkaufspreis sogar noch gesteigert werden. Warum diese Art des Immobilienverkaufs dennoch Risiken birgt, ob die Unterstützung eines Maklers sinnvoll ist und Tipps, was im Vorfeld sowie bei der Durchführung zu beachten ist, verrät Ihnen JACASA.
Das Bieterverfahren ist in Deutschland noch nicht so bekannt wie in anderen Ländern. Doch auch hierzulande wird es immer häufiger gewählt, denn es handelt sich zum Großteil um eine schnelle Art des Verkaufs. Bei einem Bieterverfahren handelt es sich um eine Art Auktion: es wird versucht, den Kaufpreis durch Angebote verschiedener Kaufinteressenten in die Höhe zu treiben. Das bedeutet, dass der Preis für die angebotene Immobilie nicht vom jeweiligen Verkäufer oder Makler vorgegeben wird. Er wird von den potenziellen Käufern vorgegeben und mit Hilfe der Gebote ermittelt.
Wie erwähnt, handelt es sich aber nicht um eine Auktion, wie man sie beispielsweise aus dem Kunsthandel kennt. Dort ist der Höchstbietende der neue Besitzer des zu verkaufenden Objekts, beim Bieterverfahren ist das nicht zwingend der Fall. Denn der Eigentümer / Verkäufer ist nicht verpflichtet, das Höchstgebot eines Interessenten anzunehmen. Das gleiche Recht steht aber auch den Kaufinteressenten zu. Das von ihnen eingereichte Gebot ist nicht bindend und kann zurückgezogen werden. Das heißt, beim Bieterverfahren gibt es keine Verbindlichkeit. Dies ist auch der größte Unterschied zu Auktionen oder Versteigerungen.
Bei einem Bieterverfahren empfiehlt es sich, auf einen Immobilienmakler zu setzen. Denn dieser übernimmt die wichtigsten Aufgaben und kann somit eine große Zeitersparnis für den Verkäufer bedeuten. Denn auch bei einem Bieterverfahren stehen anfangs die gleichen Schritte an, wie bei einem regulären Immobilienverkauf, sodass er professionelle Tipps zum kompletten Verkaufsprozess geben kann.
Sobald vom Besitzer die Entscheidung für den Verkauf und das Bieterverfahren gefallen ist, muss für das zum Verkauf stehende Objekt ein Exposé erstellt werden. In diesem müssen alle Informationen zur Immobilie aufgenommen werden, sowie Bilder der verschiedenen Räume. Wenn die Wohnung oder das Haus einen Garten oder ein größeres Grundstück umschließt, sollte auch dieses inkludiert werden. Sobald das Exposé vollständig ist, kann es auf verschiedenen Portalen als Bietobjekt inseriert werden und Kaufinteressenten können beginnen zu bieten. Ein Immobilienmakler kann außerdem sein Netzwerk über das neue Objekt informieren und so noch mehr Kaufinteressenten für das Bieterverfahren finden.
Auch bei dieser Art des Verkaufs kommt es zu Besichtigungsterminen für das Haus oder die Wohnung. Die Kaufinteressenten kaufen also nicht die Katze im Sack. Sie wissen ganz genau, mit was für einer Immobilie sie es zu tun haben und wie deren Zustand ist. Nach den Besichtigungsterminen (hier sind Einzelbesichtigungen aber auch Sammelbesichtigungen möglich) folgt dann das Einholen der Angebote. Hierfür gibt es eine vorgegebene Frist (Bietfrist), in der alle potenziellen Käufer den Betrag angeben müssen, den sie bereit sind, für die Immobilie zu zahlen. Meistens gibt es ein Mindestgebot, nach oben gibt es allerdings – ganz bewusst – keine Grenze.
Wenn alle Angebote gesammelt sind, können diese evaluiert werden. In den Angeboten gibt es nicht nur Informationen zum Höchstgebot, welches ein Käufer bereit ist zu bieten. Es sind auch weitere Fakten zu den Käufern enthalten. Diese können besonders interessant für die Verkäufer sein, bei denen nicht nur der Verkaufspreis entscheidend ist. Denn es kann sein, dass ein Eigentümer lieber einer Familie mit Kindern den Zuschlag erteilt, als einem Single, dessen Angebot höher liegt.
Obwohl der Verkäufer sich nach der Sichtung der Gebote für einen Kaufinteressenten und dessen Kaufangebot entscheidet, heißt dies nicht, dass es am Ende bei diesem Betrag bleibt. Denn auch beim Bieterverfahren kommt es oftmals zu Nachverhandlungen, von beiden Seiten. Entweder versucht der Verkäufer noch mehr aus dem Immobilienverkauf herauszuholen oder der angehende Käufer möchte trotz des genannten Gebots den Kaufpreis drücken und das Objekt zu einem günstigeren Preis erwerben. Sobald alle Seiten mit der Verhandlung einverstanden sind, steht auch bei dieser Art des Verkaufs der Notartermin an, bei dem der Wechsel des Immobilienbesitzers vollstreckt, sowie der Kaufvertrag unterschrieben wird und die Beurkundung stattfindet.
Das Bieterverfahren kann auf verschiedene Arten stattfinden, so können Kaufinteressenten zum Beispiel online bieten. Es unterscheidet sich allerdings nicht nur in der Art, wie die Angebote den Weg zum Verkäufer finden, sondern auch im Ablauf des bietens und inwiefern die Besichtigungen für das Haus oder die Wohnung gestaltet werden. Ein Überblick über die unterschiedlichen Arten wird nachfolgend aufgezeigt.
Der Name dieses Bieterverfahrens verrät schon, was die Besonderheit dieser Art ist. Denn beim strukturierten Bieterverfahren gibt es eine ganz klare, vordefinierte Struktur, die eingehalten wird. Dieses Verfahren besticht vor allem durch Transparenz, denn es ist aufgeteilt in verschiedene Stufen, die nacheinander abgeschlossen werden. Nach der Vermarktung der Immobilie wird eine Auswahl der Interessenten zur Besichtigung eingeladen. Diese finden in der Regel als Einzelbesichtigungen statt, es kommt also zu keiner Massenbesichtigung. Nachdem alle Fragen zum Objekt beantwortet wurden, werden die potenziellen Käufer gebeten, ein Angebot innerhalb von wenigen Wochen abzugeben.
Das offene Bieterverfahren unterscheidet sich vor allem hinsichtlich der Besichtigungen von der strukturierten Art. Es findet nämlich eine Open-House-Besichtigung (Massenbesichtigung) statt, bei der versucht wird, möglichst viele Interessenten anzulocken, die anschließend ein Angebot abgeben. Für dieses Verfahren wird auch häufig der Terminus privates Bieterverfahren genutzt.
Bei dieser Art des Bieterverfahrens ist die Durchführung der Gebotsabgabe namengebend. Die Gebote werden nicht in schriftlicher Form beim Immobilienmakler oder Verkäufer direkt abgegeben, sondern die Abgabe findet auf einer online erstellten Webseite statt. Hierbei ist der Zeitrahmen, um zu bieten, recht kurz gehalten. Die speziell angelegte Webseite ist meist nur für ein paar Stunden an einem ausgewählten Tag oder maximal eine Woche verfügbar, es gibt also eine bestimmte Frist, in der Interessenten für das Objekt bieten können.
Das heißt, hier bekommt der Verkäufer in einer extrem kurzen Zeit einen Überblick über die Gebote und kann schnell eine Entscheidung für oder gegen den Verkauf treffen. Bei diesem Verfahren können sich aber auch Interessenten freuen, denn ähnlich wie bei Auktionsplattformen werden auf der Webseite die Angebote der Wettbewerber angezeigt. Daher ist es möglich, noch einen höheren Kaufpreis ins Rennen zu schicken, wenn der Wettbewerber höher einsteigt als man selbst.
Bei einem öffentlichen Bieterverfahren handelt es sich um gesetzlich geregelte Bieterverfahren, welche von öffentlichen Gebietskörperschaften als Immobilienverkäufer ausgeschrieben werden. Diese können zum Beispiel Kreise, Gemeinden oder Länder sein.
Beim Bieterverfahren gibt es einige Vorzüge, die nicht abzustreiten sind. Ganz klar auf der Hand liegt, dass es bei dieser Art des Verkaufs zu einem höheren Verkaufspreis kommen kann. Denn der Wettbewerb auf Seiten der Interessenten führt dazu, dass die Preise, die einzelne Personen bereit sind zu zahlen, nach oben getrieben werden. Für den Verkäufer ist dies also ein ganz klarer Vorteil.
Besonders in Großstädten oder Randgebieten von Metropolen ist die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen groß und es werden hohe Summen bei Verkäufen aufgerufen. Durch die hohe Nachfrage können sich die möglichen Käufer beim Bieterverfahren immer wieder im angebotenen Kaufpreis überbieten. Dadurch kann ein Haus oder eine Wohnung in Randgebieten oder Großstädten am Ende zu einem viel höheren Betrag als bei einem regulären Verkaufsprozess den Besitzer wechseln.
Auch wenn beim Bieterverfahren ein geringerer Preis als angenommen oder erwartet erzielt werden sollte, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, dieses Angebot anzunehmen. So kann abgewartet werden, bis ein „angemessener“ Preis von Interessenten eingeht, oder sich die Marktlage generell verbessert.
Auch in Bezug auf die Zeit gibt es beim Bieterverfahren einen klaren Vorteil. Bei dieser Art des Verkaufs kann davon ausgegangen werden, dass der Vertrag in den meisten Fällen schnell unterschrieben werden kann. Denn es gibt Bietfristen, die die Interessenten beachten und einhalten müssen, um eine Chance auf die Immobilie zu haben. Damit wird es auch schneller zur Einigung von Verkäufer und Käufer kommen, und der essentielle Notartermin kann schnell vereinbart werden.
Abgesehen von den genannten Vorteilen gibt es noch weitere Gründe, warum sich Bieterverfahren für einen Verkäufer lohnen können. Einerseits kann diese Art des Verkaufs genutzt werden, um den Marktwert oder auch Verkehrswert der eigenen Immobilie zu ermitteln. Bei Immobilien, die in die Jahre gekommen sind und schon lange im Besitz sind, ist es manchmal nicht so leicht, den aktuellen Marktwert des Objekts zu bestimmen. Hier können die Kaufpreise, welche die Interessenten für das Haus oder die Wohnung bezahlen würden, einen guten Hinweis geben.
Für den Fall, dass eine Immobilie schon lange auf dem Markt ist, es sich aber einfach kein Käufer finden lässt, ist ein Bieterverfahren ebenfalls eine Option. Denn über eine Open-House-Besichtigung wie bei dem offenen Verfahren kann die Immobilie noch viele weitere Interessenten anlocken, die bereit sind, ein Gebot abzugeben. Besonders wenn es keinen Mindestpreis bei dem Bieterverfahren gibt, können mit hoher Wahrscheinlichkeit viele Angebote eingesammelt werden.
Zuletzt empfiehlt sich das Bieterverfahren ebenfalls, wenn bei einer Immobilie viele Instandhaltungsmaßnahmen notwendig werden, die nicht gut abzuschätzen sind. Beispielsweise, wenn der Schaden eines Hauses von außen nicht genau eingeschätzt werden kann. In diesem Fall kann sich diese Art des Verkaufs lohnen. Dabei sollte im Exposé auf die Instandhaltungsmaßnahmen wie Baumaßnahmen oder Renovierungen hingewiesen werden, dies wird aller Wahrscheinlichkeit nach aber nur wenige Interessenten davon abhalten, ein Angebot zu unterbreiten.
Das Bieterverfahren bietet viele Vorteile, aber es gibt auch Kritik an dieser Art des Immobilienverkaufs. Denn wie bereits erwähnt wurde, sind die abgegebenen Gebote nicht bindend. Der Verkäufer und der potenzielle Käufer sind nicht verpflichtet, am Ende einen Vertrag einzugehen. Daher kann es am Ende zu keinem Abschluss kommen, denn wirklich abgeschlossen ist das Verfahren erst, wenn beide Parteien beim Notar erscheinen und den Kaufvertrag unterschreiben. Zuvor ist keine Garantie gegeben, was für Verkäufer und Käufer sehr nervenaufreibend sein kann.
Ein weiterer Nachteil ist, dass das Bieterverfahren in vielen Fällen nicht wirklich transparent ist, weshalb viele Interessenten schon im Vorfeld vor dem Abgeben eines Gebots zurückschrecken. Denn die potenziellen Käufer haben keine Information dazu, welche Kaufbeträge andere Käufer bieten, um die Immobilie zu erhalten. Dadurch fühlen sich diese oft gezwungen, höhere Beträge zu bieten, um am Ende eine Möglichkeit auf den Zuschlag zu bekommen. Doch auch ein Verkäufer ist nicht sicher, denn es können auch Scheinkäufer ein Angebot abgeben. Diese Kaufbeträge klingen sehr vielversprechend, denn es werden oft extrem hohe Summen für den Kauf genannt. Wenn dieses Angebot für den Verkauf ausgewählt wird, springen diese Scheinkäufer allerdings von dem Angebot ab, denn der Kauf war niemals beabsichtigt.
Bei dieser Art des Immobilienverkaufs geben Interessenten einen Preis an, den sie bereit sind zu zahlen. Es gibt keinen festgelegten Verkaufspreis, wie es beim regulären Immobilienverkauf üblich ist.
Nein, das Bieterverfahren unterscheidet sich von einer Auktion in sofern, dass es keine Verbindlichkeit gibt. Sowohl der Verkäufer als auch die Interessenten können Ihr Angebot jederzeit zurückziehen.
Es gibt mehrere Situationen, in denen sich ein Bieterverfahren eignet. Wenn bei einer Immobilie viele Renovierungen anstehen, kann sich ein Verkauf über das Bieterverfahren lohnen. Ebenso für Immobilien, die schon lange auf dem Markt sind und sich nur schwer verkaufen lassen.
