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Zwangsversteigerung: Ablauf, Kosten und Stolperfallen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
25. Jun 2024 / 18 Min. Lesezeit

Der Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung kann eine Chance sein, relativ günstig an ein Objekt zu kommen. Gleichzeitig gibt es aber auch einiges zu beachten. Wir geben Ihnen in diesem Artikel einen Überblick über den Ablauf einer Zwangsversteigerung, die Bieterregeln, die Kosten. Außerdem werden die häufigsten Stolperfallen sowie Finanzierungsmöglichkeiten erläutert.

Das ist eine Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist eine Art von Verfahren, bei dem ein Gericht die Immobilie eines Schuldners verkauft, um einen Gläubiger zu befriedigen. Das Verfahren beginnt mit einem Antrag des Gläubigers beim zuständigen Amtsgericht. Der Eigentümer der Immobilie wird vom zuständigen Amtsgericht informiert und es wird ein Gutachten erstellt, das den Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung bestimmt. Die Informationen über den Termin der Zwangsversteigerung werden in der Regel im Ministerium für Justiz bekannt gegeben und sind öffentlich zugänglich. Während des Versteigerungstermins geben die Bieter ihre Gebote ab, wobei das höchste Gebot zum Zuschlag führt.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Preis in einer Zwangsversteigerung oft unter dem Marktwert liegt. In vielen Fällen ist eine Zwangsversteigerung für alle Beteiligten eine unangenehme Angelegenheit, da sie mit hohen Kosten verbunden ist und oft auch emotionale Belastungen mit sich bringt. Daher sollte jeder Schuldner stets bemüht sein, seine Zahlungsverpflichtungen fristgerecht zu erfüllen und im Falle von finanziellen Schwierigkeiten rechtzeitig das Gespräch mit dem Gläubiger suchen. Nur so kann vermieden werden, dass es zu einer Zwangsversteigerung kommt und alle Beteiligten unnötige Kosten und Unannehmlichkeiten erleiden müssen.

Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

In der Regel wird eine Zwangsversteigerung eingeleitet, wenn ein Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und somit in Verzug gerät. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Immobilie finanziert wurde und die Ratenzahlungen nicht mehr geleistet werden können. In einem solchen Fall wird der Gläubiger, also die Bank oder der Kreditgeber, versuchen, die offenen Forderungen auf anderem Wege einzutreiben. Wenn dies jedoch nicht gelingt und der Schuldner weiterhin säumig bleibt, kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung beantragen. Das bedeutet, dass das betroffene Objekt öffentlich versteigert wird und der Erlös zur Tilgung der Schulden beim Gläubiger verwendet wird.

Diese Immobilien können zwangsversteigert werden

Grundsätzlich können alle Arten von Immobilien zwangsversteigert werden, sofern sie sich in einem Zustand befinden, der eine Verwertung ermöglicht. Dies bedeutet, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien, Grundstücke und sogar Eigentumswohnungen zwangsversteigert werden können. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Einfamilienhaus, Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Auch Kfz-Stellplätze oder Garagen können zwangsversteigert werden.

Allerdings gibt es gewisse Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung. So muss beispielsweise ein Gläubiger vorhanden sein, der einen Anspruch auf das Objekt hat und diesen nicht anderweitig durchsetzen kann. Zudem muss das Objekt werthaltig genug sein, um bei einer Versteigerung einen angemessenen Preis zu erzielen.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist ein komplexer Prozess, der in der Regel durch ein Gericht angeordnet wird. Zuallererst muss aber ein Antrag auf Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Dieser Antrag muss alle relevanten Informationen über die Schulden und den Schuldner enthalten. Das Gericht muss nun über die Zulässigkeit der Versteigerung entscheiden und alle Forderungen prüfen. Außerdem wird ein Sachverständiger ernannt, der nach einer Besichtigung und unter Berücksichtigung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) ein Gutachten erstellt.

In dem Gutachten wird der Verkehrswert der Immobilie festlegt, der die Grundlage für das spätere Gebot bei der Versteigerung bildet. Das Gutachten wird an alle Beteiligten der Zwangsversteigerung zur Überprüfung zugestellt und sobald dies akzeptiert wurde oder die die Frist für die Stellungnahmen abgelaufen ist, wird der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrswertes erlassen. Im Anschluss daran wird ein Versteigerungstermin festgelegt, über den nach § 41 ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) die Beteiligten informiert werden. Die betroffene Immobilie wird öffentlich ausgeschrieben und potenzielle Käufer können sich für die Versteigerung anmelden, sowie sich im Vorfeld über Informationen zur Immobilie und zu den Modalitäten des Bieterverfahrens beim Justiz- oder Finanzministerium informieren.

Am Tag der Versteigerung selbst werden alle Beteiligten (Eigentümer, Gläubiger, Käufer) vom Gericht begrüßt und über den weiteren Ablauf informiert. Die Immobilie wird anschließend öffentlich versteigert und das höchste Gebot erhält schließlich den Zuschlag. Es ist wichtig zu beachten, dass das höchste Gebot nicht zwangsläufig dem Verkehrswert entspricht – es kann also auch sein, dass eine Immobilie unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft wird. Bedenken Sie, dass eine Zwangsversteigerung für alle Beteiligten eine stressige Erfahrung sein kann. Für den Schuldner bedeutet es oft den Verlust seines Eigentums und möglicherweise auch seiner finanziellen Stabilität.

Für potenzielle Käufer kann es schwierig sein, ein angemessenes Angebot abzugeben, da sie möglicherweise nicht alle Informationen über die Immobilie haben. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Verkehrswert bestimmen

Um eine Immobilie versteigern zu können, muss durch einen vom Gericht bestellten Gutachter der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Dieser Wert repräsentiert den Preis, den die Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Hierfür besichtigt der Gutachter die Immobilie, prüft Unterlagen. Anhand dieser Informationen erstellt er eine Bewertung, die den Zustand und die Lage der Immobilie berücksichtigt.

Der ermittelte Verkehrswert dient als Grundlage für die sogenannte 5/10-Grenze, die Eigentümer davor schützt, die Immobilie zu einem zu niedrigen Preis zu versteigern. Dies bedeutet, dass ein Zuschlag im ersten Versteigerungstermin nur erfolgen kann, wenn das Gebot mindestens 50 % des Verkehrswertes erreicht. Falls die Immobilie im ersten Termin nicht verkauft wird, gibt es in den folgenden Zwangsversteigerungsterminen keine solche Grenze mehr. Denn es wird angenommen wird, dass der anfänglich festgelegte Verkehrswert zu hoch war.

Kosten einer Zwangsversteigerung

Der festgesetzte Kaufpreis der ersteigerten Immobilie muss spätestens acht Wochen nach der Versteigerung an das Amtsgericht gezahlt werden. Dieser Preis wird um die bereits geleistete Sicherheitsleistung reduziert. Zusätzlich dazu fallen Grunderwerbssteuer, Gebühren für die Grundbucheintragung und die Zuschlagsgebühren des Amtsgerichts an. Ein Vorteil für den Ersteigerer bei einer Zwangsversteigerung ist, dass keine Notar- und Maklerkosten für die Immobilie anfallen.

Rechte für Sie als Käufer bei einer Zwangsversteigerung

Als Käufer bei einer Zwangsversteigerung haben Sie bestimmte Rechte, die es zu beachten gilt. Zunächst sollten Sie sich vor dem Versteigerungstermin über das Gutachten und den Verkehrswert der Immobilie informieren. Hierzu können Sie beim zuständigen Amtsgericht Informationen einholen und gegebenenfalls Einsicht in das Gutachten nehmen. Während der Versteigerung sollten Sie Ihr Gebot sorgfältig abwägen und im Hinterkopf behalten, dass der Zuschlag erst erteilt wird, wenn kein höheres Gebot mehr abgegeben wird. Wenn Sie den Zuschlag erhalten haben, müssen Sie den Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist bezahlen.

Es ist wichtig zu beachten, dass bei Zwangsversteigerungen oft keine Gewährleistung für Mängel an der Immobilie besteht. Daher sollten Sie eine gründliche Besichtigung durchführen und gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuziehen, um mögliche Risiken abzuklären. Insgesamt bietet eine Zwangsversteigerung Chancen auf günstige Immobilienkäufe, jedoch sollten diese mit Vorsicht betrachtet werden und alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden. Das Justiz- oder Finanzministerium des Bundeslandes kann hierbei weitere Informationen bereitstellen.

Menschen von hinten, die bei einer Zwangsversteigerung die Hand geben.

Bieterregeln im Rahmen von Zwangsversteigerungen

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung gibt es bestimmte Bieterregeln zu beachten, um erfolgreich an der Versteigerung teilnehmen zu können.

  • Informieren Sie sich über den Termin und Ort der Versteigerung, welcher vom zuständigen Amtsgericht bekannt gegeben wird.
  • Informieren Sie sich gründlich über die Immobilie und ihren Verkehrswert, um eine realistische Preisvorstellung zu haben.
  • Während des Versteigerungstermins muss das Gebot klar und deutlich abgegeben werden, wobei ein schriftliches Gebot ebenfalls möglich ist.
  • Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, in denen Sie Fragen stellen und mit Gläubigern sprechen sowie das Gutachten einsehen können.
  • Der Zuschlag wird erteilt, wenn kein höheres Gebot mehr abgegeben wird und der Gläubiger bzw. das Gericht dem Höchstbietenden den Zuschlag erteilt hat.
  • Bei der Annahme von Geboten muss die Identität des Bieters durch Vorlage eines gültigen Personalausweises, Reisepasses oder eines gültigen Aufenthaltstitels einer Gemeinde oder eines Kreises nachgewiesen werden.

Die häufigsten Stolperfallen vor und während der Versteigerung

Die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung kann eine aufregende und lohnende Erfahrung sowie eine Chance sein, eine Immobilie zu erwerben, die Sie sich sonst nicht leisten könnten. Doch es gibt auch einige Stolperfallen, die es zu beachten gilt. Eine der häufigsten ist das Überbieten des Verkehrswerts. Es ist wichtig, vorab Informationen über den Wert der Immobilie einzuholen und im Auge zu behalten, wie hoch das Gebot anderer Bieter ausfällt.

Auch das Überschätzen des eigenen Budgets kann zu einer Falle werden, vor allem, wenn Sie sich von der Atmosphäre mitreißen lassen und mehr bieten als geplant. Deshalb ist es wichtig, ruhig zu bleiben und den Überblick zu behalten. Außerdem sollten Sie ein realistisches Limit festlegen und sich daran halten. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Sie als Käufer nicht direkt Kontakt zum Eigentümer aufnehmen können und somit mögliche Mängel oder Schäden erst nach dem Kauf bemerkt werden könnten. Es ist ratsam, das Gutachten vorher gründlich zu lesen und gegebenenfalls einen Experten hinzuzufügen.

Auch sollten Sie darauf achten, dass Sie rechtzeitig zur Versteigerung erscheinen und alle erforderlichen Unterlagen dabei haben. Denn wer nicht pünktlich erscheint oder wichtige Dokumente vergisst, riskiert den Zuschlag für die Wunschimmobilie zu verlieren. Zudem ist es ratsam, sich im Vorfeld über die Regeln und Bedingungen einer Versteigerung zu informieren, denn auch das Nicht-Verstehen der Auktionsbedingungen kann zu Problemen führen. Generell gilt bei einer Zwangsversteigerung: Je besser Sie sich vorbereitet und informiert haben, desto höher sind die Chancen auf einen erfolgreichen Kauf.

Social Media Post der HAZ zu Hannovers ältestem Bauernhof, der zwangsversteigert wurde.

Das muss nach der Zwangsversteigerung beachtet werden

Nach einer Zwangsversteigerung ist es wichtig, dass Sie sorgfältig vorgehen und alle notwendigen Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass die Immobilie in gutem Zustand ist und Sie als neuer Eigentümer alle rechtlichen Anforderungen erfüllen. Mit der richtigen Vorgehensweise können Sie sich schnell in Ihrem neuen Zuhause einleben und die Vorteile des Erwerbs einer Immobilie durch eine Zwangsversteigerung genießen.

  1. Überprüfen Sie den Zustand des Hauses: Nach der Zwangsversteigerung sollten Sie das Haus gründlich inspizieren, um sicherzustellen, dass es in gutem Zustand ist. Wenn es Schäden oder Mängel gibt, sollten Sie diese dokumentieren und gegebenenfalls Reparaturen in Auftrag geben.
  2. Übernehmen Sie das Eigentum: Nachdem Sie das Haus erworben haben, müssen Sie es offiziell übernehmen. Dazu müssen Sie einen Notar beauftragen, der die Übergabe des Eigentums bescheinigt.
  3. Klären Sie offene Schulden: Es kann vorkommen, dass der Vorbesitzer des Hauses noch Schulden hat. Diese Schulden gehen nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über, aber es ist wichtig sicherzustellen, dass alle offenen Rechnungen beglichen werden.
  4. Registrieren Sie sich als neuer Eigentümer: Sobald Sie das Haus übernommen haben, müssen Sie sich als neuer Eigentümer registrieren lassen. Dies geschieht beim zuständigen Grundbuchamt.
  5. Versichern Sie das Haus: Als neuer Eigentümer sind Sie für das Haus verantwortlich und sollten es entsprechend versichern. Eine Gebäudeversicherung schützt vor Schäden durch Feuer oder Naturkatastrophen.

Nachteile einer Zwangsversteigerung

Neben den genannten Stolperfallen gibt es noch weitere Nachteile einer Zwangsversteigerung. Diese können zum Beispiel sein, dass der Zeitpunkt des Versteigerungstermins ungelegen kommt, da er nicht beeinflussbar ist. Auch der Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung muss nicht zwangsläufig dem letztendlichen Zuschlagspreis entsprechen, was für den Käufer ein finanzielles Risiko bedeutet. Zudem besteht immer die Gefahr, dass das Gutachten über den Zustand der Immobilie nicht aussagekräftig genug ist oder wichtige Informationen fehlen.

Käufer und Notar sitzen am Schreibtisch und gehen den Vertrag bezüglich der ersteigerten Immobilie durch.

Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf durch eine Zwangsversteigerung

Generell gibt es die Möglichkeit einer Finanzierung durch ein Bankdarlehen oder einen Bausparvertrag, um eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung zu finanzieren. Allerdings bieten nicht alle Banken solche Finanzierungsmöglichkeiten an. Und wenn sie es tun, verlangen sie oft erhebliche Risikoaufschläge in Form eines höheren Sollzinses. Um einen solchen Kredit zubekommen, müssen Sie sich im Vorfeld sicher sein, mit welchem Maximalgebot Sie mitbieten möchten. Gleichzeitig ist eine Aufstellung Ihrer monatlichen Ausgaben sowie Ihres Eigenkapitals unabdingbar.

Folgende Punkte sind zu beachten, wenn es um eine Finanzierungsmöglichkeit beim Kauf durch eine Zwangsversteigerung geht:

  • Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei Zwangsversteigerung nicht möglich
  • Zinskonditionen werden meist anhand des tatsächlichen Zuschlagspreises berechnet und nicht anhand des Verkehrswertes laut Gutachten
  • Verbindliche Zusage einer Bank ist schwierig, da der endgültige Kaufpreis erst mit Zuschlag feststeht

Gut zu wissen

Beachten Sie auch, dass bei einer Zwangsversteigerung meist kein Widerrufsrecht besteht und somit kein Rücktritt vom Kauf möglich ist.

Steuerliche Aspekte des Kaufs durch eine Zwangsversteigerung

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie durch eine Zwangsversteigerung interessieren, sollten Sie sich bewusst sein, dass es auch steuerliche Aspekte gibt, die berücksichtigt werden müssen. Der Kaufpreis bei einer Zwangsversteigerung ist in der Regel niedriger als bei einem regulären Verkauf, weshalb es dazu führen kann, dass Sie weniger Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis berechnet und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Gleichzeitig können Sie aber auch Steuervorteile nutzen, wenn Sie die Immobilie zum Beispiel vermieten möchten. Ist dies der Fall, können Sie die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung von der Steuer absetzen.

Auch die Zinsen für einen Kredit zur Finanzierung des Kaufs können steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings sollten Sie beachten, dass es auch steuerliche Nachteile geben kann. Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen möchten, müssen Sie möglicherweise Spekulationssteuern zahlen. Die Spekulationssteuer beträgt 25 % des Gewinns aus dem Verkauf.

Tipps für den Erwerb durch eine Zwangsversteigerung

Abschließend noch einmal alle wichtigen Tipps für Sie, wenn Sie eine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung erwerben möchten.

  • Informieren Sie sich über den Verkehrswert: Um sicherzustellen, dass Ihr Gebot angemessen ist, sollten Sie sich über den Verkehrswert der Immobilie informieren. Hierfür können Sie das Gutachten des Amtsgerichts einsehen oder einen Sachverständigen beauftragen. Auch der Versteigerungstermin und weitere Informationen zur Immobilie sollten gründlich geprüft werden.
  • Finanzierungsmöglichkeiten abklären: Bei einer Zwangsversteigerung müssen in der Regel innerhalb kurzer Zeit hohe Summen bezahlt werden. Eine solide Finanzierung kann hierbei helfen.
  • Bleiben Sie ruhig und besonnen während des Versteigerungstermins: Achten Sie darauf, nicht über Ihren finanziellen Möglichkeiten zu bieten, auch wenn die Atmosphäre Sie mitzieht. Denn wenn Sie den Zuschlag erhalten haben, sind Sie verpflichtet, den Preis innerhalb kurzer Zeit zu bezahlen.
  • Teilnahme an einem Gerichtstermin: Es empfiehlt sich, im Vorfeld an einem Gerichtstermin teilzunehmen, um sich mit dem Ablauf vertraut zu machen und Bieterregeln kennenzulernen.

Fazit

Eine Zwangsversteigerung kann für Kaufinteressenten eine Möglichkeit sein, Immobilien zu einem günstigeren Preis zu erwerben. Es ist jedoch entscheidend, sich gründlich auf den Versteigerungstermin vorzubereiten und Informationen über die Immobilie einzuholen. Eine Besichtigung der Immobilie, wenn möglich, verschafft einen besseren Eindruck vom Zustand des Objekts. Außerdem schützt ein festgelegtes Budget davor, in der Bietdynamik über die eigenen finanziellen Möglichkeiten hinauszugehen. Letztlich bietet eine gut vorbereitete Teilnahme an einer Zwangsversteigerung die Chance, eine Immobilie zu einem attraktiven Preis zu erwerben und dabei mögliche Risiken zu minimieren.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Zwangsversteigerung

  • Wie funktioniert das mit Zwangsversteigerungen?

    Zwangsversteigerungen sind ein Verfahren, das angewendet wird, wenn eine Person oder ein Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten gerät und nicht in der Lage ist, ihre Schulden zu begleichen. In der Regel wird die Immobilie des Schuldners durch einen Gerichtsvollzieher versteigert, um die Schulden des Schuldners zu begleichen. Die Versteigerung findet öffentlich statt und jeder kann daran teilnehmen. Der Höchstbietende erhält dann den Zuschlag und muss den Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist bezahlen.

  • Wie wird bei einer Zwangsversteigerung bezahlt?

    Bei einer Zwangsversteigerung wird die Zahlung in der Regel durch eine Überweisung auf ein Treuhandkonto geleistet. Der Käufer muss vorab eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts des zu versteigernden Objekts erbringen. Diese Sicherheitsleistung kann in Form einer Überweisung auf ein Treuhandkonto erfolgen, das vom Gericht oder einem von ihm beauftragten Notar verwaltet wird. Die restliche Kaufsumme muss innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Zuschlag gezahlt werden. Auch diese Zahlungen werden über das Treuhandkonto abgewickelt, um einen sicheren und reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten. Es ist wichtig zu beachten, dass bei einer Zwangsversteigerung keine Ratenzahlungen möglich sind. Die Kaufsumme muss in voller Höhe gezahlt werden, andernfalls kann der Käufer seine Rechte am Objekt verlieren und es wird erneut versteigert.

  • Was bedeutet es, wenn ein Haus zwangsversteigert wird?

    Wenn ein Haus zwangsversteigert wird, bedeutet dies, dass der Eigentümer des Hauses seine Schulden nicht mehr begleichen kann und das Haus verkauft werden muss, um die Schulden zu begleichen. Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem das Haus öffentlich zum Verkauf angeboten wird. Die Versteigerung erfolgt meist durch einen Gerichtsvollzieher oder einen Notar.

  • Welche Arten von Zwangsversteigerungen gibt es?

    Es gibt verschiedene Arten von Zwangsversteigerungen in Deutschland. Eine davon ist die Zwangsversteigerung von Immobilien. Hierbei handelt es sich um eine gerichtliche Versteigerung, bei der ein Grundstück oder eine Immobilie versteigert wird, um offene Forderungen des Gläubigers zu begleichen.
    Eine weitere Art ist die Zwangsversteigerung von beweglichem Vermögen wie zum Beispiel Autos oder Maschinen. Auch hierbei geht es darum, offene Schulden zu begleichen.
    Des Weiteren gibt es die Zwangsversteigerung von Schiffen und Flugzeugen, welche ebenfalls durch ein Gericht angeordnet werden kann.

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