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Haus verkaufen oder vermieten: Pro und Contra im Überblick

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 14 Min. Lesezeit

Als Eigentümer eines Hauses, in dem man nicht lebt, steht man zwangsläufig vor einer großen Entscheidung: Haus verkaufen oder vermieten. Denn es gibt einige Gründe für diese Frage, beispielsweise wenn man erbt, eine Scheidung durchlebt oder umzieht.

Der Verkauf wirkt auf den ersten Gedanken vielleicht lukrativer, immerhin bekommt man in kurzer Zeit eine hohe Geldsumme. Aber lohnt es sich vielleicht dennoch, ein Haus eher zu vermieten, um so langfristig mehr aus der Immobilie herauszuholen? Die Vor- und Nachteile, sowie wichtige Aspekte, die es bei einem Verkauf beziehungsweise einer Vermietung zu beachten gibt, wie zum Beispiel die Spekulationsfrist, Rendite oder Instandhaltungskosten, erhalten Sie hier.

Verkaufen oder Vermieten: Gedanken machen vor der Entscheidung 

Natürlich steht bei der Entscheidung „Haus verkaufen oder vermieten“ vor allem im Fokus, welche Variante am meisten Geld bringen wird. Hier spielen vor allem die Immobilienpreise in der Region bzw. die Mietrendite eine große Rolle. Doch bevor man sich überhaupt mit dieser Frage beschäftigt, sollten ein paar Faktoren zuallererst geklärt werden:

  1. Welchen Wert hat die Immobilie? Wenn es sich beispielsweise um eine geerbte Immobilie handelt, die man nicht kennt, sollte man keine voreiligen Schlüsse ziehen. Ist die Immobilie alt und renovierungsbedürftig, bedeutet das mehr Aufwand, um den Normalzustand widerherzustellen und die Entscheidung fällt eventuell anders aus, als wenn die Immobile vollständig intakt ist. Gleichzeitig ist die mögliche Mietrendite bzw. der Verkaufserlös ausschlaggebend, ob sich ein Verkauf oder die Vermietung mehr lohnt.
  2. Wer entscheidet mit? Wem obliegt die Entscheidung, ob ein Haus verkauft oder vermietet wird? Wenn man alleiniger Eigentümer ist, muss man nicht noch weitere Meinungen einholen und sich abstimmen. Bei einer geerbten Immobilie, bei der es eine Erbengemeinschaft gibt, sieht das schon wieder anders aus. 
  3. Wie sieht die eigene Situation aus? Für jeden Hausbesitzer kann die Entscheidung anders ausfallen, je nachdem, wie die aktuelle Situation ist. Während der Einzug in das noch nicht genutzte Haus für den einen zu einem späteren Zeitpunkt in Frage kommen kann, schließt ein anderer dies kategorisch aus. Auch die aktuelle finanzielle Situation spielt hier mit rein. Wenn man auf eine große Geldsumme aus verschiedensten Gründen angewiesen ist, dann ist ein Verkauf wahrscheinlicher als eine Vermietung.

Lohnt sich der Verkauf finanziell mehr als die Vermietung des Hauses?

Wie anfangs bereits erwähnt ist es ganz klar, dass sich auf den ersten Blick der Hausverkauf mehr lohnt als die Vermietung. Innerhalb einer kurzen Zeit erhält man eine große Geldsumme durch den Verkaufserlös, den man durch die Einnahmen der Miete so nicht auf die Schnelle erhalten wird.

Der große Vorteil bei dem Verkauf: man kann das Geld direkt nutzen, um es beispielsweise in den Kauf einer anderen Immobilie zu investieren. Aber auch andere Möglichkeiten lassen sich mit dem Geld verwirklichen. Sei es die Investition in große Geldanlagen oder das schnelle Abbezahlen eines Kredits. 

Im Vergleich dazu hat man bei der Vermietung einer Immobilie eine langfristige und vor allem stabile Einnahmequelle. Besonders für Personen, die keine großen Veränderungen im Sinne von einem Hauskauf planen, kann sich diese Form unter Umständen lohnen. Um die mögliche Mietrendite zu berechnen, wird die jährliche Mieteinnahme ins Verhältnis zum Verkaufspreis gesetzt. Übrigens: Durch die geringe Verzinsung fällt die normale Rendite bei Geldanlagen geringer aus als bei der Mietrendite, weshalb sich eine Vermietung eher lohnen kann, als den Verkaufserlös anzulegen.

Bei der Vermietung muss allerdings das Risiko von Mietausfällen beachtet werden. Das kann beispielsweise bei Mietnomaden der Fall sein. Ein Mietausfall muss aber auch durch den Leerstand der Immobilie einkalkuliert werden, wenn nach einem Mieterwechsel nicht direkt neue Mieter gefunden werden. 

Ein weiterer Faktor, der bei der Vermietung beachtet werden sollte, ist der Wertverlust der Immobilie. Wenn ein Haus bewohnt wird, ist der Wertverlust unumgänglich, denn durch die Nutzung verändert sich das Haus und es kommt zur normalen Abnutzung. Um den „Normalzustand“ wiederherzustellen, werden nach gewisser Zeit Instandhaltungsmaßnahmen beziehungsweise Renovierungen notwendig. Das bedeutet es müssen Instandhaltungskosten bezahlt und einkalkuliert werden. 

Hausverkauf vs. Vermietung: Verpflichtungen und zeitlicher Aufwand

Sowohl beim Hausverkauf als auch bei der Vermietung fallen Verpflichtungen an.

Auch in diesem Punkt unterscheiden sich die beiden Möglichkeiten gravierend voneinander. Bei einem Haus, das vermietet werden soll, muss man sich vor allem um die Vermietung an sich kümmern. Das bedeutet in erster Linie, dass zahlungsfähige und zuverlässige Mieter gefunden werden müssen. Hierfür sollte man nicht nur ein gutes Gespür für Menschen haben, sondern sich auch mit Gehaltsbelegen und Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen absichern. 

Zusätzlich zur Mietersuche stehen auch Aufgaben wie die Berechnung der Miete auf dem Programm. Ein weiteres, etwas aufwendigeres Thema ist außerdem die Dokumentation der jährlichen Heiz- und Betriebskosten des Mieters für das Finanzamt. Zudem benötigt dieses Dokumente zu den eigenen Kosten und Einnahmen. Zu den Aufgaben des Vermieters gehört zuletzt auch die Organisation von Reparatur- und Wartungsarbeiten. Diese kommen im besten Fall nicht häufig vor, sie müssen aber dennoch übernommen werden. 

Gut zu wissen

Wer nicht in der Nähe der Immobilie wohnt, kann auf einen Verwalter zurückgreifen. Dieser kostet zwar, er übernimmt aber viele Aufgaben wie die Organisation der Reparaturen und die Suche nach geeigneten Mietern.

Der Kontrast in Sachen Verpflichtungen und Zeitaufwand ist der Hausverkauf. Dieser geht in einigen Wochen oder wenigen Monaten über die Bühne. Wenn man dazu auf den Maklerservice zurückgreift, kann man sich zudem den sowieso geringeren Zeitaufwand noch weiter verringern. Dazu erzielt ein Makler in den meisten Fällen einen höheren Verkaufspreis, weil dieser den Immobilienmarkt ganz genau kennt und auf einen großen Kundenstamm zugehen kann. 

Hausverkauf: Die Vorteile im Überblick

Ob ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt, ist immer abhängig davon, was für Sie persönlich in der gegenwärtigen Situation das Richtige ist. Denn nur Sie können entscheiden, ob Sie auf lange Sicht etwas mit der Immobilie anfangen können oder ob Sie daran kein Interesse haben. Unten stehend finden Sie die Vorteile eines Immobilienverkaufs, die Ihnen die Entscheidung eventuell etwas leichter macht. 

Ein Hausverkauf sollte in Betracht gezogen werden, wenn

  1. eine einmalige große Geldmenge bevorzugt wird. 
  2. Eigenkapital für einen anderen Kauf benötigt wird.
  3. keine Zeit oder Energie in Verwaltungsaufwand investiert werden soll.
  4. kein Geld für eventuell anfallende Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten vorhanden ist.
  5. der Ort oder die Region der Immobilie sich nicht zur Vermietung rentiert. Beispielsweise, wenn es eine geringe Nachfrage nach Wohnraum gibt oder die Mieteinnahmen sehr gering ausfallen würden. 

Die Vorteile der Vermietung zusammengefasst

Doch auch die Vermietung eines Hauses kann für Sie eine gute Option sein. Es gibt auch viele Vorteile, die für diesen Case sprechen. Die wichtigsten haben wir Ihnen hier zusammengetragen:

Die Vermietung eines Hauses macht Sinn, wenn

  1. regelmäßige Mieteinnahmen besser geeignet sind als eine einmalige große Zahlung. Letzteres ist nur dann sinnvoll, wenn man für den Gewinn aus einem Verkauf eine Verwendung hat.
  2. die zu vermietende Immobilie in gutem Zustand ist und wenig Aufwand für Instandhaltungsmaßnahmen nötig ist. 
  3. es eine hohe Nachfrage nach Mietshäusern gibt. 
  4. die Kaufpreise steigen und ein Verkauf sich zu einem späteren Zeitpunkt mehr lohnen wird. 
  5. das Haus als Inflationsschutz genutzt wird. Immerhin verliert ein Haus weniger an Wert als Geld auf der Bank.
  6. das Haus als Altersvorsorge dienen soll.
  7. das Haus im Besitz der Familie bleiben und an Kinder und Enkel weitergegeben werden soll.
  8. ein Einzug in das Haus zu einem späteren Zeitpunkt möglich wäre. 
  9. die Zahlung einer Spekulationssteuer vermieden werden soll. 

Haus verkaufen oder vermieten: Gibt es klare Empfehlungen?

Es gibt Fälle, in denen die Entscheidung zwischen verkaufen und vermieten nicht so schwer fällt. Dabei sei gesagt, dass es sich lediglich um Empfehlungen handelt, denn eine pauschale Entscheidung gibt es leider nie. Den emotionalen Wert einer Immobilie, der einen Verkauf beispielsweise unmöglich macht, kann man nicht so einfach mit einbeziehen. Immerhin ist er für jede Person anders – die einen hängen gar nicht an einem Haus, die anderen dafür sehr. Für welche Fälle dennoch welche Empfehlung gilt, wird nachfolgend erklärt. 

Altes Haus: Verkaufen oder vermieten? 

Bei in die Jahre gekommenen Häusern bietet sich oftmals der Verkauf an.

Für den Fall, dass Sie ein Haus besitzen, das sehr alt und in die Jahre gekommen ist, empfiehlt sich ein Verkauf. Denn wenn es zu einer Vermietung kommen würde, wären sehr wahrscheinlich hohe Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen vorprogrammiert. Immerhin wollen Mieter kein Haus bewohnen, in dem die Heizung oder das Wasser Probleme macht. Während Mieter eher kein Interesse an solch alten Häusern haben, gibt es Käufer, die auf genau solch ein Angebot zu einem guten Kaufpreis warten. Diese nutzen ein altes Haus oder Wohnung als Kapitalanlage und vermieten oder verkaufen es nach der Renovierung weiter.

Ein weiterer Grund für die Verkaufsempfehlung eines Einfamilienhauses oder auch Mehrfamilienhauses mit Wohnungen, ist eine neue Verordnung für 2023, denn die CO₂-Steuer wird eingeführt, die auch Vermieter zahlen müssen. Im Vergleich zu Neubauten fällt diese bei alten Häusern oft höher aus und geht erneut ins Geld.

Welche Empfehlung gibt es für ein geerbtes Haus?

In vielen Fällen kommt man an einen Hausbesitz, wenn eine geliebte Person aus der Verwandtschaft verstirbt und das Eigentum vererbt. Bei einer solchen Immobilie empfiehlt es sich, die Entscheidung von der Lage des Hauses abhängig zu machen.

Wenn Sie in der Nähe des Hauses leben, kann sich das Haus gut für die Vermietung eignen. Im Falle, dass das Haus in einer anderen Region liegt, sollte die Verkaufsoption überwiegen. Denn bei einer Vermietung bleibt Ihnen kaum etwas anderes übrig als einen Makler / Maklerservice oder Verwalter zu engagieren, der die Mieter sucht und für diese auch als Ansprechpartner fungiert. In diesem Fall kommen wieder Kosten auf Sie zu, die Sie von den Mieteinnahmen bezahlen müssen. 

Wenn das vererbte Haus an mehrere Personen geht und es eine Erbengemeinschaft gibt, empfiehlt sich erneut ein Verkauf. Denn so lässt sich der Verkaufsbetrag untereinander am besten teilen. Ansonsten wäre zu überlegen, ob eine Person aus der Gemeinschaft das Haus übernimmt und die anderen Erben ausbezahlt. Hierfür wird aber viel Eigenkapital benötigt, das viele nicht direkt aufbringen können. 

Gut zu wissen

Erben Sie ein Haus, das vermietet ist, werden Sie ganz automatisch zu deren neuem Vermieter. Wenn Sie das Haus dann dennoch verkaufen wollen, dürfen die Mieter im Haus bleiben und das Mietverhältnis bleibt mit dem neuen Käufer bestehen. Der einzige Grund für die Kündigung der aktuellen Mieter wäre eine Eigenbedarfskündigung.

Nach einer Trennung: Gemeinsames Haus verkaufen oder vermieten?

Bei einer Trennung oder Scheidung geht es nicht nur um die Gütertrennung, auch eine Entscheidung bezüglich eines gemeinsamen Hauses muss getroffen werden. Hier geht die Empfehlung auch eher zum Verkauf. Denn so lässt sich der Verkaufserlös besser zwischen den Partnern aufteilen.

Es muss nur im Vorfeld geregelt werden, wer wie viel des Erlöses bekommen wird und wie der Zugewinnausgleich ausfällt. Im Fall einer Vermietung des gemeinsamen Hauses ist das Risiko von Streitigkeiten zwischen beiden Parteien zu groß, diese lassen sich mit einem Verkauf vermeiden. 

Hausverkauf oder Vermietung: Auch steuerliche Aspekte im Blick behalten

Sowohl bei dem Verkauf eines Hauses als auch bei der Vermietung sollte man steuerliche Aspekte beachten. Denn in bestimmten Fällen kann es vorkommen, dass eine hohe Summe an Steuern fällig wird. Bei einem Hausverkauf sollte man vor allem die Spekulationssteuer im Blick behalten. Diese fällt an, wenn man einen Verkauf einer Immobilie angeht, die weniger als zehn Jahre (Spekulationsfrist) im eigenen Besitz ist und nicht bewohnt wurde. Allerdings entfällt diese, wenn das Haus drei Jahre selbst als Zuhause gedient hat oder auch vermietet wurde. 

Im Fall, dass ein Haus verkauft werden soll, auf das aktuell noch ein Kredit läuft, sollte ebenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung beachtet werden. Diese kann von der jeweiligen Bank, die als Darlehensgeber fungiert, erhoben werden, wenn mit dem Erlös des Verkaufs der Kredit getilgt werden soll. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt und ob diese überhaupt fällig wird, erfahren Sie bei dem jeweiligen Bankinstitut. 

Bei der Vermietung eines Hauses könnten sich ebenfalls Effekte ergeben, wenn ein Kredit für das Haus noch abzubezahlen ist. Denn wenn die Mieteinnahmen geringer sind als die Raten für den Kredit, reduziert sich das zu versteuernde Einkommen. Es kann aber auch zum steuerlichen Nachteil kommen, wenn die Mieteinnahmen höher sind als die Kreditrate. In diesem Fall erhöht sich das zu versteuernde Einkommen und die Kapitalanlage kann sich negativ in der Steuererklärung auswirken. 

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Haus verkaufen oder vermieten

  • Was ist besser, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten?

    Auf diese Frage lässt sich keine pauschale Antwort geben, denn die Entscheidung ist von vielen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel dem Zustand des Hauses, der Lage und der aktuellen Situation des Hausbesitzers.

  • Welche Vorteile hat ein Hausverkauf?

    Beim Verkauf einer Immobilie erhält der Verkäufer innerhalb einer relativ kurzen Zeit eine hohe Geldsumme, die für den Kauf einer anderen Immobilie, einer Kreditabzahlung oder andere Projekte genutzt werden kann. Außerdem spart man sich beim Verkauf viele Verpflichtungen und Zeit, die die Vermietung einer Immobilie zwangsläufig mit sich bringt.

  • Welche Vorteile gibt es bei der Vermietung?

    Die Vermietung einer Immobilie hat vor allem den großen Vorteil, dass der Vermieter langfristige und regelmäßige Mieteinnahmen erhält. Außerdem fungiert das Haus als Kapitalanlage und kann sich im Wert steigern, beispielsweise für einen späteren Verkauf.

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