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Spekulationssteuer: Wann muss Sie gezahlt werden?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
31. Mai 2024 / 18 Min. Lesezeit

Sie möchten eine Immobilie oder ein Grundstück als Altersvorsorge oder Vermögensanlage erwerben oder haben gerade eines gekauft und möchten dies in naher Zukunft gewinnbringend weiterverkaufen? Dann denken Sie an die Spekulationssteuer. Was genau das ist, in welcher Höhe sie ausfällt, wer Spekulationssteuern zahlen muss und ob man die Steuern senken oder gar umgehen kann, erfahren Sie in diesem Artikel.

Definition der Spekulationssteuer

Jede Privatperson mit Einkünften muss laut Gesetzgeber Steuern auf sein Gesamteinkommen bezahlen. Aber auch Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie zum Beispiel von Grundstücken, Immobilien oder Wertpapieren, sind nach § 23 des EStG (Einkommenssteuergesetz) steuerpflichtig. Umgangssprachlich spricht man hier von der Spekulationssteuer, welche besonders beim Immobilienverkauf ein Thema ist. Sie ist aber in diesem Sinne keine eigenständige Steuer.

Spekulationssteuer Immobilien

Wenn Immobilienbesitzer ihre Immobilie verkaufen, muss dies also bei der Einkommensteuer als private Einkünfte angegeben werden. Gleichzeitig können aber auch Verluste bei Verkäufen steuerlich geltend gemacht werden. Aber warum genau heißt es Spekulationssteuer? Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück einzig aus dem Grund gekauft wird, um aus dem Wiederverkauf einen Gewinn zu erreichen, spricht man von einem Spekulationsgeschäft.

Denn der Staat geht von einer Spekulation, also einem Spekulationsgewinn, aus. Um dies zu unterbinden, wird bei einem Wiederverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer fällig, welche die Gewinnspanne bei einem Verkauf verringert. Ein Verkauf wird somit schnell uninteressant. Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach den zehn Jahren (Spekulationsfrist) weiterverkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Was ist die Zehnjahresfrist bei der Spekulationssteuer?

Wer seine erworbene Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft, muss Spekulationssteuern zahlen, denn es gilt die sogenannte Zehnjahresfrist (Spekulationsfrist). Das Finanzamt geht in diesem Fall davon aus, dass Sie beim Wiederverkauf auf einen Gewinn spekuliert haben. Sollten hingegen zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, müssen Sie keine Spekulationssteuern zahlen, denn dann geht das Finanzamt davon aus, dass Sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen wollten. Wann genau die Spekulationsfrist bei Immobilien beginnt, hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt die Immobilie erworben wurde. Die Spekulationsfrist beginnt ab dem Kauf des Objekts oder des Grundstücks – genauer gesagt dann, wann der Kaufvertrag und Verkaufsvertrag unterzeichnet bzw. beurkundet wurden.

Ein Beispiel

Sie haben am 23.04.2020 ein Grundstück, welches unbebaut ist, erworben. Ein Jahr später, also im April 2021, haben Sie ein Haus darauf gebaut. Dieses haben Sie vermietet und somit nicht selbst bewohnt. Wenn Sie dieses Grundstück mit Haus vor dem 24.04.2030 verkaufen wollen, fällt die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Wenn Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus also als Renditeobjekt erwerben möchten oder vielleicht schon eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, ist der Zeitpunkt des Verkaufs entscheidend.

Großes Grundstück mit einem noch nicht fertigen Haus, Rohbau, bei dem Spekulationssteuern anfallen.

Wann muss die Spekulationssteuer gezahlt werden?

Die Spekulationssteuer muss dann vom Eigentümer bezahlt werden, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück vor der Spekulationsfrist, also der Zehnjahresfrist, gewinnbringend weiterverkauft wird. Aber es gibt weitere Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit die Spekulationssteuer anfällt. So fällt die Spekulationssteuer für Immobilien an, wenn…

  • Sie das Grundstück oder die Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzen (Fremdnutzung).
  • es sich um ein unbebautes Grundstück handelt. Denn ein unbebautes Grundstück gilt als unbewohnbar und kann daher nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.
  • bei einer Betriebsaufgabe eine Gewerbeimmobilie erworben oder aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde. In diesem Fall müssen Sie ebenfalls Spekulationssteuer zahlen, wenn diese innerhalb der Frist gewinnbringend verkauft wird.
  • die Immobilie wegen einer Scheidung vor Ablauf der Zehnjahresfrist gewinnbringend verkauft wird.

Auch, wenn Sie als Eigentümer gute Gründe für einen Wohnungs- oder Hausverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist haben, wird die Spekulationssteuern fällig. Dies gilt auch bei einer Gütertrennung im Rahmen einer Scheidung oder bei einer Zwangsversteigerung. Ebenso wird die Spekulationssteuer fällig, wenn Sie vor dem Ablauf der Spekulationssteuerfrist ein Mehrfamilienhaus oder ein Doppelhaus verkaufen und in einer der Wohnungen oder der anderen Doppelhaushälfte weiterhin selbst bewohnen. Denn dann wird die Spekulationssteuer anteilig fällig, da eine Teilnutzung vorliegt.

Wann muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden?

Es gibt einige Ausnahmen, durch die die Spekulationssteuer für einen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist entfällt. Dazu gehören folgende Faktoren:

  1. Eigennutzung: Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr (auch angefangene Kalenderjahre) und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben, gilt eine Steuerbefreiung.
  2. Vermietung: Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet hatten, in den letzten zwei Jahren und im angefangenen Kalenderjahr selbst genutzt haben, müssen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer zahlen.
  3. Zweitwohnsitz: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Zweitwohnsitz besitzen, weil Sie zum Beispiel in einer anderen Stadt arbeiten, diese aber teilweise leer steht und nicht zur Vermietung gedacht ist, zahlen Sie keine Spekulationssteuer bei einem Verkauf. Hier gilt allerdings auch die Regel, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt werden muss.
  4. Erbschaft: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, gilt die Frist ab dem Kauf durch den Erblasser.
  5. Schenkung: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geschenkt bekommen haben, ist hier, wie auch bei einer Erbschaft, der ursprüngliche Zeitpunkt des Kaufes entscheidend.

Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks sicherstellen, dass die Zehnjahresfrist verstrichen ist oder einer der anderen Punkte auf Sie zutrifft. So umgehen Sie am einfachsten die Spekulationssteuer.

Gut zu wissen

Es gibt einen Freibetrag für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Dieser liegt bei 600 € im Jahr, welchen Sie nicht versteuern müssen. Liegt der Gewinn allerdings bei 600,01 € müssen Sie Spekulationssteuer in vollem Umfang zahlen.

Familie sitzt glücklich im Wohnzimmer an einem Tisch und nutzt Ihr Eigenheim selber, um Spekulationssteuer zu umgehen.

Nachweis der Eigennutzung

Bei Eigennutzung der Immobilie fällt bei einem Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist keine Spekulationssteuer an. Allerdings gilt hier eine Frist von drei Jahren. Wenn Sie oder Ihre Kinder (solange Sie noch Kindergeld beziehen) die Immobilie drei Jahre bzw. zwei Jahre und ein angefangenes Kalenderjahr selbst bewohnen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Allerdings muss die Eigennutzung nachgewiesen werden.

Wie können Sie Eigennutz nachweisen?

Wie Sie sich sicherlich denken können, wird das Finanzamt einen Nachweis über den Eigenbedarf und die damit verbundene eigene Nutzung fordern, um sicherzugehen, dass Sie wirklich von der Spekulationssteuer befreit sind. Dies können Sie am einfachsten durch Ihre Meldebestätigung vom Einwohnermeldeamt belegen, schließlich gilt in Deutschland eine allgemeine Meldepflicht. Wichtig ist hier, dass die genutzte Immobilie auch als Hauptwohnsitz mit eindeutiger Adresse auf der Meldebestätigung benannt ist. Ist Ihre Immobilie, welche Sie verkaufen wollen, nicht als Hauptwohnsitz auf der Meldebestätigung benannt, sondern wurde als Zweitwohnsitz von Ihnen genutzt, fällt normalerweise keine Spekulationssteuer an.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer kann man nicht pauschal beantworten, da Immobilienverkäufe über Ihre Einnahmen – also Ihr gesamtes jährliches Einkommen – versteuert werden und somit individuell sind. Nicht selten kann dieser bei über 25 % liegen, denn je höher Ihr Einkommen, desto höher der Steuersatz. Allerdings wird die Spekulationssteuer nur auf den Gewinn Ihrer verkauften Immobilie fällig, nicht auf den gesamten Verkaufspreis. Zur Berechnung des zu versteuernden Gewinns werden die damaligen Anschaffungskosten, also der ursprüngliche Kaufpreis, dem erzielten Verkaufspreis gegenübergestellt.

Dabei gelten Abschreibungen, die während der Zeit des Immobilienbesitzes vorgenommen wurden, als gewinnerhöhend. Haben Sie Absetzung für Abnutzung (AfA) für Ihre Immobilie geltend gemacht, müssen 80 % des Gesamtkaufpreises inklusive Kaufnebenkosten wieder aufgerechnet werden. Hier können Sie für jedes Jahr 2 % abschreiben. Sie können allerdings bestimmte Kosten von dem zu versteuernden Gewinn absetzen, z. B. Kaufnebenkosten, Verkaufskosten, wie Makler- oder Notarkosten, und Modernisierungskosten.

Berechnungsformel Spekulationssteuer

Die Berechnung der Höhe der Spekulationssteuer erfolgt in zwei Schritten. Zunächst muss der der zu versteuernden Verkaufsgewinn mit der folgenden Formel berechnet werden:

(Verkaufserlös + Abschreibung für Abnutzung – Verkaufskosten) –

(ehemaliger Verkaufspreis + Kaufnebenkosten + nachträgliche Herstellungskosten)


Danach muss der persönliche Steuersatz von dem zu versteuernde Verkaufsgewinn genommen werden. Hier ein Rechenbeispiel, um das Ganze zu veranschaulichen:

Verkaufspreis250.000 €
ehemaliger Kaufpreis– 200.000 €
Kaufnebenkosten– 10.000 €
nachträgliche Herstellungskosten– 10.000 €
Verkaufsgewinn (zu versteuern)30.000 €
Persönlicher Steuersatz40 %
Betrag Spekulationssteuer12.000 €

Gut zu Wissen

Nutzen Sie einen Teil der verkauften Immobilie (z.B. bei einem Doppelhaus) weiter, wird dieser Anteil vom Verkaufsgewinn abgezogen. Wenn Sie Ihre Immobilie vorher vermietet und dabei Abschreibungen steuerlich geltend gemacht haben, werden diese Abschreibungen vom ursprünglichen Kaufpreis abgezogen.

Wie kann man die Spekulationssteuer für Immobilien reduzieren?

Es gibt einige Faktoren, welche die Höhe der Spekulationssteuer reduzieren können. Hierzu gehören alle Kosten, die Ihnen im Rahmen des Verkaufes erstanden sind. Zu ihnen gehören:

  • Notargebühren
  • Grunderwerbssteuer
  • Eintragung im Grundbuch
  • Kosten für Modernisierung/Reparaturen
  • Maklerkosten
  • Abschreibungen
  • Anzeigenschaltung

Grundsätzlich können so viele Kosten im Rahmen eines Immobilienverkaufs entstehen, dass am Ende keine Spekulationssteuer zu zahlen ist. Dies ist der Fall, wenn Sie zum Beispiel durch diese Kosten keinen Gewinn erzielen oder dieser nicht höher als der Freibetrag von 600 € ausfällt und somit nicht zu versteuern ist.

Sonderfall: Verlust beim Verkauf

Ein Sonderfall besteht, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mit Verlust verkaufen. Diesen Veräußerungsverlust können Sie steuerlich geltend machen. Allerdings müssen Sie beachten, dass Verluste bei Veräußerungen, sogenannte Veräußerungsverluste, nur mit Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden können. Das bedeutet, wenn keine Gewinne durch den Verkauf vorliegen, können die Verluste in die Zukunft übertragen werden (Verlustvortrag). Das bedeutet wiederum, wenn Sie in späteren Jahren eine Immobilie gewinnbringend verkaufen, kann dieser gegen den Verlust gegengerechnet werden.

Kann die Spekulationssteuer vermieden werden?

Es gibt legale Möglichkeiten, die Spekulationssteuer für ein Grundstück oder eine Immobilie zu vermeiden. Zum Beispiel:

  • Wenn ein Kind, für das Sie noch Kindergeld erhalten, drei Jahre vor Verkauf die Immobilie bewohnt.
  • Wenn Sie die Immobilie über einen Mietkauf verkaufen, also der Käufer zunächst als Mieter einzieht.
  • Wenn Sie mit dem Käufer einen Vorvertrag abschließen.

Ein Vorvertrag kann genutzt werden, um die Spekulationssteuer zu umgehen, indem der Abschluss des Kaufvertrags hinausgezögert wird. In dem Vorvertrag verpflichtet sich der Eigentümer, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt an den Käufer zu verkaufen. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass der Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Außerdem muss das Datum des endgültigen Verkaufs nach Ablauf der Spekulationsfrist liegen.

Kann die Spekulationssteuer umgangen werden, indem die Immobilie verschenkt wird?

Ja, es ist möglich, die Spekulationssteuer durch Schenkung einer Immobilie zu vermeiden. Bei der Schenkung eines Hauses oder einer Wohnung fällt für den Schenkenden keine Spekulationssteuer an. Allerdings könnte der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen müssen, wenn der Immobilienwert den Freibetrag überschreitet. Außerdem gilt die Spekulationsfrist für den neuen Eigentümer, wenn er die geschenkte Immobilie später verkaufen möchte.

Abgeltungssteuer umgehen

Auch für Wertpapiere oder Termingeschäfte gilt eine sogenannte Spekulationssteuer, allerdings wird diese Abgeltungssteuer genannt. Der Unterschied zur Spekulationssteuer bei Immobilien ist, dass die Abgeltungssteuer – wie die Kapitalertragssteuer – einen festen Satz von 25 % hat. Diese Kapitalertragssteuer wird von den Kreditinstituten automatisch an das Finanzamt überwiesen. Um die Abgeltungssteuer umgehen zu können, können Sie bei Ihrer Bank Freistellungsaufträge stellen. Für Ledige beträgt der Pauschalbetrag für die Freistellung 801 € und für Verheiratete 1.602 €.

Gilt die Spekulationsfrist auch für geschenkte oder vererbte Immobilien?

Wenn Sie ein Haus erben oder geschenkt bekommen, gilt die Zehnjahresfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs vom Vorbesitzers des Grundstücks, also des Erblassers oder des Schenkenden. Hat dieser die Immobilie oder das Grundstück vor über zehn Jahren erworben, ist der Verkauf steuerfrei. Doch Achtung! Kaufen Sie als Miterbe einen Erbanteil, entstehen Anschaffungskosten. Dies kann bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist dazu führen, dass Steuern anfallen. In solchen Fällen ist es ratsam, dass Sie sich vor dem Verkauf bezüglich der Berechnung und der Erbanteile von einem Profi beraten lassen, sodass Sie in keine teure Falle geraten.

Sonderfälle: Spekulationssteuer bei einem selbstgebautem Haus, unbebautem Grundstück oder Immobilien im Ausland

Auch wenn Sie ein Haus selbst bauen, fallen Spekulationssteuern an, wenn Sie dieses innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnbringend weiterverkaufen.

Die Frist gilt hier ab dem Kauf des Grundstücks, nicht der Fertigstellung des Hauses. Doch gelten auch hier Ausnahmeregelungen. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Haben Sie Ihr Haus zum Beispiel direkt nach der Fertigstellung selbst bezogen, können Sie dies auch schon nach einem Jahr gewinnbringend weiterverkaufen und Sie müssen keine Spekulationssteuer zahlen. Denn Sie haben das Haus die gesamte Zeit selbst bewohnt. Ebenfalls gilt, wenn Sie das Haus nur teilweise selbst nutzen, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, werden die Spekulationssteuern auch nur anteilig fällig.

Unbebaute Grundstücke und Immobilien im Ausland

Ein Grundstück, welches Sie nicht bebauen, aber selbst nutzen, entbindet Sie nicht von der Zehnjahresfrist. Auch hier müssen Sie bei einem gewinnbringenden Weiterverkauf innerhalb der zehn Jahre Spekulationssteuer zahlen.Wenn Sie als Immobilienbesitzer ein Objekt im Ausland besitzen und dieses verkaufen möchten, gilt für die Besteuerung das Abkommen zwischen dem jeweiligen Land und Deutschland (Doppelbesteuerungsabkommen).

Social Media Post zum neuen Urteil zur Spekulationssteuer auf Gärten. Neben der Kommentarzeile ist eine Frau zu sehen, die das neue Urteil erklärt.

Spekulationssteuer für gewerbliche Immobilienverkäufer

Auch gewerbliche Immobilienverkäufer müssen Spekulationssteuer zahlen. Wer als gewerblicher Immobilienverkäufer gilt, stuft das Finanzamt anhand folgender Punkte ein:

  • Eine gewisse Regelmäßigkeit an Verkäufen
  • Anzahl der verkauften Immobilien innerhalb von einem Jahr (drei oder mehr)
  • Gewinnerzielungsabsicht

Wer als Mehrfamilienhausbesitzer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Wohnungen verkauft, gilt für das Finanzamt als gewerblicher Händler und als dieser müssen Sie definitiv Steuern zahlen.

Lohnt sich der Hausverkauf trotz Spekulationssteuer?

Das kann man so pauschal nicht beantworten. Selbst wenn Sie eine Immobilie in einer Großstadt wie Berlin oder München verkaufen und einen hohen Gewinn machen, müssen Sie bedenken, dass die Spekulationssteuer auch von Ihrem Einkommen und somit Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig ist. Je höher Ihr jährliches Einkommen (dazu zählt auch der Gewinn aus Immobilienverkäufen), desto höher der Steuersatz. Generell lohnt es sich mehr, die Immobilie zum Beispiel für zwei Jahre plus das angefangene Kalenderjahr selbst zu nutzen und dann zu verkaufen. Im besten Falle erzielen Sie in diesem Zeitraum sogar noch eine Wertsteigerung der Immobilie.

Wie erfährt das Finanzamt von einem Immobilienverkauf?

Wer dachte, man kann die Spekulationssteuer umgehen, indem man niemandem vom Wohnungsverkauf oder der Immobilie erzählt, hat sich geirrt. Ein Verkauf geht immer mit einem Besuch beim Notar einher. Dieser muss den Kauf- und Verkauf durch einen Kaufvertrag immer notariell beglaubigen. Gleichzeitig muss er dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen eine Mitteilung über den Haus- oder Wohnungsverkauf machen, denn das Finanzamt muss wissen, ob Steuern wie Erbschafts-, Einkommens- oder Grunderwerbssteuern anfallen. Diese Meldepflicht gilt auch bei eventuellen steuerfreien Verkäufen.

Fazit

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen eine wichtige Rolle spielt und von Eigentümern beachtet werden sollte. Durch das Wissen über die Spekulationsfrist und Ausnahmen können erhebliche Steuerlasten vermieden werden. Der Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist eine einfache und effektive Methode, die Steuer zu umgehen. Darüber hinaus können Eigenheimbesitzer profitieren, wenn sie die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt haben. Abschreibungen und spezifische Kosten können den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn beeinflussen und sollten sorgfältig dokumentiert werden.

Legale Alternativen wie der Mietkauf oder das Verschenken der Immobilie bieten weitere Möglichkeiten zur Steuervermeidung. Ein Vorvertrag kann den Verkaufszeitpunkt in die Zukunft verlegen und somit die Steuerlast mindern. Es ist ratsam, sich frühzeitig über die steuerlichen Bedingungen eines geplanten Immobilienverkaufs zu informieren. Professionelle Beratung durch Steuerexperten kann helfen, optimale Lösungen zu finden. Denn der Umgang mit der Spekulationssteuer erfordert eine vorausschauende Planung und genaue Kenntnis der gesetzlichen Regelungen

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Spekulationssteuer

  • Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen?

    Spekulationssteuer muss immer dann gezahlt werden, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist, der Zehnjahresfrist, gewinnbringend weiterverkaufen.

  • Wann fallen keine Spekulationssteuern an?

    Spekulationssteuern entfallen, wenn Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt haben oder aber Ihr Haus oder Wohnung nach Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen.

  • Kann man ein Haus nach zwei Jahren wieder verkaufen?

    Generell steht dem Verkauf einer Immobilie nach zwei Jahren nichts im Wege. Sie müssen nur beachten, dass Sie gegebenenfalls Spekulationssteuern zahlen müssen, außer Sie haben die zwei Jahre und das dritte angebrochene Jahr selbst in der Immobilie gewohnt.

  • Wie hoch ist aktuell die Spekulationssteuer?

    Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt vom Gewinn des Verkaufs und dem privaten Steuersatz ab. Mit einberechnet werden außerdem Anschaffungskosten, Veräußerungskosten und der damalige Verkaufspreis.

  • Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

    Der Verkauf einer Immobilie ist immer dann steuerfrei, wenn sie sich die kompletten zehn Jahre oder länger in Ihrem Eigentum befindet oder Sie die Immobilie die letzten drei Jahre selbst bewohnt haben.

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