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Die Grundstückspreise in Deutschland entwickeln sich zunehmend auseinander: Während Metropolregionen neue Rekordwerte verzeichnen, bieten ländliche Gebiete noch erschwingliche Alternativen. Diese wachsende Kluft stellt Kaufinteressenten vor die Herausforderung, die richtige Balance zwischen Lage und Budget zu finden.
Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert wirklich? Wie lässt sich ein fairer Preis ermitteln und welche versteckten Kosten gilt es zu beachten? Dieser Ratgeber liefert Ihnen alle wichtigen Informationen für eine fundierte Kaufentscheidung – vom Bodenrichtwert bis zur Bewertung der Infrastruktur.
Wie hoch die Grundstückspreise in Deutschland sind, hängt ganz von der Region ab. Die aktuellen Quadratmeterpreise für baureife Grundstücke variieren je nach Bundesland sehr stark.
Während der Grundstückspreis in München bei 2.000 € pro Quadratmeter liegen kann, liegt dieser in einer ländlichen Region Thüringens bei ca. 30 € pro Quadratmeter – ein deutlicher Preisunterschied. Eine Preistabelle der durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland verschafft Überblick:
Der durchschnittliche Grundstückspreis in München ist mit rund 2.800 € pro qm der teuerste in ganz Deutschland. Bekanntlich bewegen sich auch die Grundstückspreise für Stuttgart, Düsseldorf und Frankfurt im Spitzenbereich. Doch wie fällt der durchschnittliche Grundstückspreis der restlichen Großstädte Deutschlands aus und in welchen Städten sind die Preise am teuersten? Diese Tabelle zeigt die durchschnittlichen Grundstückspreise deutscher Großstädte:
| Stadt | Grundstückspreis pro qm |
| München | 2.800 € |
| Stuttgart | 1.600 € |
| Düsseldorf | 1.200 € |
| Frankfurt am Main | 1.150 € |
| Köln | 885 € |
| Hamburg | 830 € |
| Nürnberg | 730 € |
| Berlin | 550 € |
| Hannover | 485 € |
| Essen | 400 € |
| Bremen | 330 € |
| Dresden | 300 € |
| Dortmund | 300 € |
| Leipzig | 200 € |
Die deutlichen Unterschiede der durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland entstehen jedoch nicht ohne Grund. Wieviel der Quadratmeter wert ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Zentrale Aspekte bei der Wahl eines Grundstücks sind die Lage und die Anbindung an eine gut ausgebaute Infrastruktur. Doch auch das Grundstück selbst und dessen Beschaffenheit beeinflussen natürlich den Grundstückspreis. Weitere entscheidende Faktoren sind:
Je nach Grundstücksgröße, zukünftiger Bebaubarkeit und Schnitt können Grundstückspreise stark schwanken. Beispielsweise erzielt ein verwinkeltes Grundstück mit wenig Bebauungsmöglichkeiten einen entsprechend niedrigen Preis.
Ebenso richtet sich der Preis nach dem Erschließungsgrad. Wenn eine Fläche zum Beispiel als Bauland ausgewiesen ist und sofort bebaut werden kann, steigt der Grundstückspreis meist. Muss eine Baufläche allerdings zuerst gerodet, gesäubert oder planiert werden oder befinden sich Altlasten im Boden, schmälert sich durch den Aufwand auch ihr Preis.
Während sich die Grundstückspreise beliebter Städte wie Berlin, Hamburg oder München ins unermessliche steigen, fällt der Grundstückspreis in einer ländlichen Gegend im Gegensatz sehr gering aus. Der Grund: auf dem Land steht mehr Grundstücksfläche zur Verfügung, dementsprechend fallen die Preise nicht so hoch wie in eng bebauten Städten aus.
Neben der ländlichen, beziehungsweise städtischen Lage haben aber auch besondere Lagen einen großen Einfluss auf die Grundstückspreise. Beispielsweise sind Bauflächen am Meer oder Grundstücke mit schönem Ausblick beliebter, also auch teurer.
Die Einwohnerzahl
Mit einer größeren Einwohnerzahl steigt die Nachfrage an Wohn- und Grundstücksfläche – auch dadurch werden Grundstückspreise beeinflusst. Zum Beispiel liegen die Grundstückspreise für München und Stuttgart wegen großer Nachfrage im Spitzenbereich. Auf der anderen Seite sinken Grundstückspreise in Gegenden, aus denen mehr Menschen wegziehen. Dies soll das folgende Beispiel weiter veranschaulichen.
Ein realistischer Grundstückspreis für ein Grundstück innerhalb einer Gemeinde, die unter 2.000 Einwohner hat, fällt zum Beispiel auf 70 € pro qm. Das Grundstück ist 700 qm groß, womit der gesamte Grundstückspreis also 49.000€ beträgt. Im Gegensatz liegt der Preis für ein 700 qm großes Grundstück in einer Stadt mit mehr als 500.000 Einwohnern bei 840.000 €. Damit ist das Grundstück in der Stadt 791.000 € teuer als das gleich große Grundstück auf dem Land.
| Einwohnerzahl | Grundstückspreis pro qm | Grundstückspreis bei 700qm |
| Gemeinden unter 2.000 Einwohner | 70 € pro qm | 49.000 € |
| Städte über 500.000 Einwohner | 1.200 € pro qm | 840.000 € |
Um den Grundstückspreis wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewendet – wie bei einer Immobilienbewertung. Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf den Vergleich von anderen Grundstücken, die sich in Beschaffenheit, Schnitt, Größe, Lage und Umgebung ähnlich sind. Das bedeutet, dass der festzustellende Wert des Grundstücks von Verkaufspreisen der Vergleichs-Grundstücke abgeleitet wird.
Beim Vergleichswertverfahren können daher keine Grundstücke miteinander verglichen werden, zwischen deren Verkauf beispielsweise zehn Jahre liegen. Mit anderen Worten ausgedrückt: Je ähnlicher die Vergleichsobjekte, desto größer ist die Aussagekraft der kalkulierten Grundstückspreise.
Einschätzung durch den Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt für die Wertermittlung des Grundstückspreises. Er beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von unbebautem Boden in einer bestimmten Region (Bodenrichtwertzone). Er fällt – wie so oft – für jede Region unterschiedlich aus und hängt ebenfalls von Faktoren wie Grundstück, Lage, Bodenbeschaffenheit und Marktlage ab. Zusammen mit den genannten Faktoren wird so der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt.
Der Bodenrichtwert kann über die öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertkarten eingesehen werden. Diese werden regelmäßig von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlicht, zunehmend sogar online.
Die Bodenrichtwerte sind meist schon auf den jeweiligen Landesportalen zu finden – in den meisten Bundesländern völlig kostenlos und frei zugänglich. Lediglich Bayern, Bremen und Niedersachsen erheben eine Gebühr für die Online-Ermittlung des Bodenrichtwerts.
Wer über einen Grundstückskauf oder Grundstücksverkauf nachdenkt, sollte sich im Voraus unbedingt über den Bodenrichtwert in der Region seines Grundstücks informieren, um den Grundstückspreis pro qm besser abwägen zu können. Zudem kann der Verkehrswert eines Grundstücks durch eine Grundstücksbewertung entweder kostenlos online ermitteln lassen, oder einen professionellen Gutachter bzw. Makler zurate ziehen.
Der Bodenrichtwert dient lediglich zur Orientierung und gibt keine endgültige Auskunft über tatsächliche Grundstückspreise. Denn auch sehr nah beieinander liegende Grundstücke mit dem selben Bodenrichtwert können sich durch Faktoren wie beispielsweise Bodenbeschaffenheit und Ausblick stark voneinander unterscheiden. Im Umkehrschluss fällt der Grundstückspreis trotz selbem Bodenrichtwert unterschiedlich hoch aus.
Die Preise für Bauland sind in den letzten zehn Jahren stark gestiegen. So ist der Preis pro Quadratmeter heute im Schnitt um 60 % teurer. Doch warum steigen die Grundstückspreise so drastisch? Aufgrund der deutschen Immobilienknappheit ranken sich die Grundstückspreise immer weiter in die Höhe. Das liegt vor allem daran, dass immer mehr Kapitalanleger in sicher geltende Immobilienwerte investieren wollen.
Denn die Kreditbedingungenfür Baugeld sind vergleichsweise günstig und dementsprechend wollen immer mehr Menschen ihren Traum vom Eigenheim erfüllen. Deshalb investieren sie in den Bau von Immobilien. Durch die daraus resultierende große Nachfrage steigt auch der Grundstückspreis pro m2.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Dadurch werden auch die Preise immer weiter steigen. Auf der anderen Seite ziehen immer mehr Menschen weg vom Land in die Stadt. Die sogenannte „Landflucht“ führt dazu, dass die Grundstückspreise in ländlichen Regionen eher niedrigausfallen und sogar noch weiter fallen könnten.
Der Begriff Landflucht beschreibt die Abwanderung der Bevölkerung aus ländlichen Gebieten in die Städte – ein Trend, der sich besonders bei jungen Menschen zeigt. Während dies einerseits zu günstigen Grundstückspreisen in ländlichen Regionen führt, entstehen oft auch Infrastrukturprobleme: Schulen schließen, Ärzte wandern ab, der öffentliche Nahverkehr wird ausgedünnt.
Kaufinteressenten sollten daher nicht nur den attraktiven Preis sehen, sondern auch die langfristige Entwicklung der Region berücksichtigen.
Wer allerdings mit dem Gedanken spielt, ein Grundstück zu kaufen, der sollte nicht auf fallende Grundstückspreise warten. Denn in den vergangenen Jahren kannte die Preisentwicklung für Immobilien und Grundstücke nur eine Richtung: aufwärts.
Die Gesamtkosten beim Grundstückskauf setzen sich aus deutlich mehr als nur dem reinen Kaufpreis zusammen. Die zusätzlichen Kaufnebenkosten belaufen sich typischerweise auf 10-15% des Kaufpreises und umfassen:
Ein weiterer substanzieller Kostenfaktor sind die Erschließungskosten für die grundlegende Infrastruktur. Diese umfassen sämtliche Maßnahmen, die ein Grundstück erst bebaubar und bewohnbar machen. Dazu gehören nicht nur die offensichtlichen Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas, sondern auch die Anbindung an das Telekommunikationsnetz sowie die Herstellung von Zufahrtswegen und Straßenbeleuchtung.
Je nach Erschließungszustand können diese Kosten zwischen 7.000 und 30.000 € liegen. Besonders kostspielig wird es, wenn neue Hauptleitungen verlegt oder längere Zuleitungen geschaffen werden müssen. In solchen Fällen können die Erschließungskosten den ursprünglichen Grundstückspreis deutlich in die Höhe treiben.
Die Erschließungskosten können je nach Grundstückslage und vorhandener Infrastruktur erheblich variieren. Neben den klassischen Versorgungsanschlüssen (Wasser, Strom, Gas) müssen auch oft übersehene Aspekte wie Straßenbeleuchtung, Gehwege und Telekommunikation berücksichtigt werden.
Unser Tipp für Sie: Lassen Sie sich von der Gemeinde schriftlich bestätigen, welche Erschließungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden und welche noch ausstehen. Dies vermeidet später böse Überraschungen durch nachträgliche Erschließungsbeiträge.
Nicht zu unterschätzen sind auch die Herrichtungskosten, die oft erst bei genauerer Prüfung des Grundstücks erkennbar werden. Diese entstehen durch notwendige Vorarbeiten wie den Abriss alter Bausubstanz, umfangreiche Rodungsarbeiten oder die Beseitigung von Altlasten im Boden. Auch die Planierung des Geländes kann je nach Beschaffenheit erhebliche Kosten verursachen. Ein professionelles Bodengutachten ist daher vor dem Kauf unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Die Kosten für die Herrichtung können von wenigen tausend Euro bei einfachen Maßnahmen bis hin zu mehreren zehntausend Euro bei aufwändigen Sanierungen oder Altlastenbeseitigungen reichen. Eine sorgfältige Prüfung des Grundstücks und eine realistische Einschätzung der notwendigen Arbeiten sind deshalb für die Gesamtkostenkalkulation von entscheidender Bedeutung.
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Die Grundstückspreise in Deutschland weisen erhebliche regionale Unterschiede auf – von 2.800 Euro pro Quadratmeter in München bis zu 30 Euro in ländlichen Regionen Thüringens. Diese Preisunterschiede entstehen durch verschiedene Faktoren und folgen einer klaren Marktlogik.
Der Grundstückswert wird maßgeblich durch die Lage, Infrastruktur und Einwohnerzahl der Region bestimmt. Während Metropolen wie München oder Stuttgart Spitzenpreise verzeichnen, bieten ländliche Regionen oft noch erschwingliche Alternativen. Der Bodenrichtwert dient dabei als wichtige erste Orientierung.
Mit einer sorgfältigen Standortanalyse und der Berücksichtigung aller Nebenkosten können Sie eine fundierte Kaufentscheidung treffen. Lassen Sie sich von den Preisunterschieden nicht abschrecken – durch gründliche Recherche finden Sie ein Grundstück, das Ihren Vorstellungen und Budget entspricht.
Den Grundstückspreis kann man durch eine Grundstücksbewertung entweder kostenlos online ermitteln lassen, oder einen professionellen Gutachter zurate ziehen. Grundstückspreise werden mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt – Der kalkulierte Wert wird durch das Verglichen von Verkaufspreisen von ähnlichen Grundstücken abgeleitet.
Der Bodenrichtwert dient lediglich zur Orientierung und gibt keine endgültige Auskunft über den tatsächlichen Grundstückswert. Auch sehr nah beieinander liegende Grundstücke mit dem selben Bodenrichtwert können sich durch Faktoren wie beispielsweise Bodenbeschaffenheit und Ausblick stark voneinander unterscheiden und unterschiedlich teuer sein.
Wie hoch die Grundstückspreise in Deutschland sind, hängt ganz von der Region ab. Die aktuellen Quadratmeterpreise für baureife Grundstücke variieren je nach Bundesland sehr stark.
Während der Grundstückspreis in München bei satten 2.000 € pro qm liegen kann, liegt dieser in einer ländlichen Region Thüringens bei ca. 30 € pro qm.
