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Grundstückspreise: Was kostet der qm?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
2. Jul 2024 / 13 Min. Lesezeit

Gerade wenn man ein unbebautes Grundstück verkaufen möchte, stellt man sich die Frage, welcher Preis für das Grundstück angemessen ist. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass die Grundstückspreise von einer Vielzahl an Faktoren, wie Lage, Beschaffenheit und Grundstücksgröße abhängen. Somit kann sich der Grundstückspreis je nach Bundesland, aber auch nach Region stark unterscheiden. Deshalb möchten wir Ihnen in unserem Ratgeber einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Aspekte von Grundstückspreisen geben. Zunächst erfahren Sie, wie hoch der der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Deutschland ist, und danach erklären wir, welche Kriterien die Preisgestaltung beeinflussen und wie Sie den Wert eines Grundstücks realistisch einschätzen können.

Aktuelle Grundstückspreise in Deutschland

Wie hoch die Grundstückspreise in Deutschland sind, hängt ganz von der Region ab. Die aktuellen Quadratmeterpreise für baureife Grundstücke variieren je nach Bundesland sehr stark. Während der Grundstückspreis in München bei 2.000 € pro Quadratmeter liegen kann, liegt dieser in einer ländlichen Region Thüringens bei ca. 30 € pro Quadratmeter – ein deutlicher Preisunterschied. Eine Preistabelle der durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland verschafft Überblick: 

Die durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland nach Bundesländern (Stand 2023).

Diese Städte haben die höchsten Grundstückspreise

Der durchschnittliche Grundstückspreis in München ist mit rund 2.800 € pro qm der teuerste in ganz Deutschland. Bekanntlich bewegen sich auch die Grundstückspreise für Stuttgart, Düsseldorf und Frankfurt im Spitzenbereich. Doch wie fällt der durchschnittliche Grundstückspreis der restlichen Großstädte Deutschlands aus und in welchen Städten sind die Preise am teuersten? Diese Tabelle zeigt die durchschnittlichen Grundstückspreise deutscher Großstädte:

StadtGrundstückspreis pro qm
München2.800 €
Stuttgart1.600 €
Düsseldorf1.200 €
Frankfurt am Main1.150 €
Köln 885 €
Hamburg830 €
Nürnberg730 €
Berlin550 €
Hannover485 €
Essen400 €
Bremen330 €
Dresden300 €
Dortmund300 €
Leipzig200 €
Grundstückspreise Großstädte Deutschland

Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis

Die deutlichen Unterschiede der durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland entstehen jedoch nicht ohne Grund. Wieviel der Quadratmeter wert ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Zentrale Aspekte bei der Wahl eines Grundstücks sind die Lage und die Anbindung an eine gut ausgebaute Infrastruktur. Doch auch das Grundstück selbst und dessen Beschaffenheit beeinflussen natürlich den Grundstückspreis. Weitere entscheidende Faktoren sind:

Je nach Grundstücksgröße, zukünftiger Bebaubarkeit und Schnitt können Grundstückspreise stark schwanken. Beispielsweise erzielt ein verwinkeltes Grundstück mit wenig Bebauungsmöglichkeiten einen entsprechend niedrigen Preis. Ebenso richtet sich der Preis nach dem Erschließungsgrad. Wenn eine Fläche zum Beispiel als Bauland ausgewiesen ist und sofort bebaut werden kann, steigt der Grundstückspreis meist. Muss eine Baufläche allerdings zuerst gerodet, gesäubert oder planiert werden oder befinden sich Altlasten im Boden, schmälert sich durch den Aufwand auch ihr Preis.

Grundstückspreise Lage - Villa am Fluss in Vogelperspektive

Wie beeinflusst die Lage den Grundstückspreis?

Während sich die Grundstückspreise beliebter Städte wie Berlin, Hamburg oder München ins unermessliche steigen, fällt der Grundstückspreis in einer ländlichen Gegend im Gegensatz sehr gering aus. Der Grund: auf dem Land steht mehr Grundstücksfläche zur Verfügung, dementsprechend fallen die Preise nicht so hoch wie in eng bebauten Städten aus. Neben der ländlichen, beziehungsweise städtischen Lage haben aber auch besondere Lagen einen großen Einfluss auf die Grundstückspreise. Beispielsweise sind Bauflächen am Meer oder Grundstücke mit schönem Ausblick beliebter, also auch teurer. 

Die Einwohnerzahl

Mit einer größeren Einwohnerzahl steigt die Nachfrage an Wohn- und Grundstücksfläche – auch dadurch werden Grundstückspreise beeinflusst. Zum Beispiel liegen die Grundstückspreise für München und Stuttgart wegen großer Nachfrage im Spitzenbereich. Auf der anderen Seite sinken Grundstückspreise in Gegenden, aus denen mehr Menschen wegziehen. Dies soll das folgende Beispiel weiter veranschaulichen.

Ein realistischer Grundstückspreis für ein Grundstück innerhalb einer Gemeinde, die unter 2.000 Einwohner hat, fällt zum Beispiel auf 70 € pro qm. Das Grundstück ist 700 qm groß, womit der gesamte Grundstückspreis also 49.000€ beträgt. Im Gegensatz liegt der Preis für ein 700 qm großes Grundstück in einer Stadt mit mehr als 500.000 Einwohnern bei 840.000 €. Damit ist das Grundstück in der Stadt 791.000 € teuer als das gleich große Grundstück auf dem Land.

EinwohnerzahlGrundstückspreis pro qmGrundstückspreis bei 700qm
Gemeinden unter 2.000 Einwohner70 € pro qm49.000 €
Städte über 500.000 Einwohner1.200 € pro qm840.000 €

Grundstückspreis ermitteln 

Um den Grundstückspreis wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewendet – wie bei einer Immobilienbewertung. Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf den Vergleich von anderen Grundstücken, die sich in Beschaffenheit, Schnitt, Größe, Lage und Umgebung ähnlich sind. Das bedeutet, dass der festzustellende Wert des Grundstücks von Verkaufspreisen der Vergleichs-Grundstücke abgeleitet wird. Beim Vergleichswertverfahren können daher keine Grundstücke miteinander verglichen werden, zwischen deren Verkauf beispielsweise zehn Jahre liegen. Mit anderen Worten ausgedrückt: Je ähnlicher die Vergleichsobjekte, desto größer ist die Aussagekraft der kalkulierten Grundstückspreise. 

Einschätzung durch den Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt für die Wertermittlung des Grundstückspreises. Er beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von unbebautem Boden in einer bestimmten Region (Bodenrichtwertzone). Er fällt – wie so oft – für jede Region unterschiedlich aus und hängt ebenfalls von Faktoren wie Grundstück, Lage, Bodenbeschaffenheit und Marktlage ab. Zusammen mit den genannten Faktoren wird so der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt.

Der Bodenrichtwert kann über die öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertkarten eingesehen werden. Diese werden regelmäßig von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlicht, zunehmend sogar online. Die Bodenrichtwerte sind meist schon auf den jeweiligen Landesportalen zu finden – in den meisten Bundesländern völlig kostenlos und frei zugänglich. Lediglich Bayern, Bremen und Niedersachsen erheben eine Gebühr für die Online-Ermittlung des Bodenrichtwerts. 

Wer über einen Grundstückskauf oder Grundstücksverkauf nachdenkt, sollte sich im Voraus unbedingt über den Bodenrichtwert in der Region seines Grundstücks informieren, um den Grundstückspreis pro qm besser abwägen zu können. Zudem kann der Verkehrswert eines Grundstücks durch eine Grundstücksbewertung entweder kostenlos online ermitteln lassen, oder einen professionellen Gutachter bzw. Makler zurate ziehen. 

Wichtig zu beachten:

Der Bodenrichtwert dient lediglich zur Orientierung und gibt keine endgültige Auskunft über tatsächliche Grundstückspreise. Denn auch sehr nah beieinander liegende Grundstücke mit dem selben Bodenrichtwert können sich durch Faktoren wie beispielsweise Bodenbeschaffenheit und Ausblick stark voneinander unterscheiden. Im Umkehrschluss fällt der Grundstückspreis trotz selbem Bodenrichtwert unterschiedlich hoch aus.

Grundstückspreis ermitteln

Entwicklung Grundstückspreise: Warum steigen die Preise für Grundstücke ?

Die Preise für Bauland sind in den letzten zehn Jahren stark gestiegen. So ist der Preis pro Quadratmeter heute im Schnitt um 60 % teurer. Doch warum steigen die Grundstückspreise so drastisch? Aufgrund der deutschen Immobilienknappheit ranken sich die Grundstückspreise immer weiter in die Höhe. Das liegt vor allem daran, dass immer mehr Kapitalanleger in sicher geltende Immobilienwerte investieren wollen.

Denn die Kreditbedingungenfür Baugeld sind vergleichsweise günstig und dementsprechend wollen immer mehr Menschen ihren Traum vom Eigenheim erfüllen. Deshalb investieren sie in den Bau von Immobilien. Durch die daraus resultierende große Nachfrage steigt auch der Grundstückspreis pro m2

Voraussichtlich werden die Grundstückspreise auch weiterhin in vielen Regionen steigen. Da es sich bei Bauland um eine begrenzte Ressource handelt, wird die Nachfrage immer größer. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Dadurch werden auch die Preise immer weiter steigen. Auf der anderen Seite ziehen immer mehr Menschen weg vom Land in die Stadt. Die sogenannte „Landflucht“ führt dazu, dass die Grundstückspreise in ländlichen Regionen eher niedrigausfallen und sogar noch weiter fallen könnten. Wer allerdings mit dem Gedanken spielt, ein Grundstück zu kaufen, der sollte nicht auf fallende Grundstückspreise warten. Denn in den vergangenen Jahren kannte die Preisentwicklung für Immobilien und Grundstücke nur eine Richtung: aufwärts.

Welche Nebenkosten erhöhen die Grundstückspreise ?

Wer ein Grundstück kaufen möchte, kann sich noch nicht auf den Grundstückskosten ausruhen: Meist entstehen neben dem Kaufpreis noch weitere Nebenkosten. Dazu gehören die Kaufnebenkosten, denn bei einem Grundstückskauf fallen zunächst Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten an. Erfolgte der Kauf eines Grundstücks nicht privat, sondern über einen Makler, fällt zusätzlich eine Maklerprovision an, die sich nach dem Grundstückspreis richtet. Insgesamt belaufen sich die auf etwa 10–15 % des Kaufpreises.

Ebenfalls fallen Erschließungskosten an, die unter anderem Wasseranschlüsse, Gasversorgung, den Anschluss ans Telefonnetz und Internetanschlüsse umfassen. Je nach Erschließungsgrad und Aufwand fallen die Kosten für die Erschließung höher oder niedriger aus. Müssen zum Beispiel erst Leitungen bis zu den Hauptanschlüssen gelegt werden, wird es teurer. In der Regel belaufen sich Erschließungskosten von 7.000 € bis auf 10.000 €

Auch für die Reinigung eines Grundstücks, beispielsweise einen vorherigen Abriss alter Häuser, fallen die sogenannten Herrichtungskosten an. Auch die Beseitigung von Geröll, Rodungen und die Planierung eines Grundstücks zählen zu den Herrichtungskosten. Je nach Grundstück und Aufwand fallen diese Kosten unterschiedlich hoch aus.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Auseinandersetzung mit Grundstückspreisen eine essentielle Voraussetzung für den erfolgreichen Kauf sowie Verkauf einer Immobilie ist. Ein fundiertes Verständnis der preisbestimmenden Faktoren wie Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit ist unerlässlich. Dennoch ist es empfehlenswert, Experten wie Gutachter oder Immobilienmakler hinzuzuziehen, um eine professionelle Einschätzung des Grundstückswerts zu erhalten. Letztendlich tragen eine sorgfältige Planung und informierte Entscheidungen dazu bei, dass der Kauf eines Grundstücks nicht nur eine kluge finanzielle Investition ist, sondern auch den Grundstein für zukünftiges Wohlergehen legt.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Grundstückspreis

  • Wie wird der Grundstückspreis ermittelt?

    Den Grundstückspreis kann man durch eine Grundstücksbewertung entweder kostenlos online ermitteln lassen, oder einen professionellen Gutachter zurate ziehen. Grundstückspreise werden mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt – Der kalkulierte Wert wird durch das Verglichen von Verkaufspreisen von ähnlichen Grundstücken abgeleitet. 

  • Sind Bodenrichtwert und Grundstückswert gleich?

    Der Bodenrichtwert dient lediglich zur Orientierung und gibt keine endgültige Auskunft über den tatsächlichen Grundstückswert. Auch sehr nah beieinander liegende Grundstücke mit dem selben Bodenrichtwert können sich durch Faktoren wie beispielsweise Bodenbeschaffenheit und Ausblick stark voneinander unterscheiden und unterschiedlich teuer sein.

  • Was kostet der qm?

    Wie hoch die Grundstückspreise in Deutschland sind, hängt ganz von der Region ab. Die aktuellen Quadratmeterpreise für baureife Grundstücke variieren je nach Bundesland sehr stark.
    Während der Grundstückspreis in München bei satten 2.000 € pro qm liegen kann, liegt dieser in einer ländlichen Region Thüringens bei ca. 30 € pro qm.

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