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Das 2015 eingeführte Bestellerprinzip hat die Spielregeln am Immobilienmarkt neu definiert: Wer den Makler beauftragt, zahlt dessen Provision. Für Vermieter bedeutet dies konkret, dass sie als Auftraggeber die Maklerkosten selbst tragen müssen – eine Regelung, die das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern nachhaltig verändert hat.
Wie können Sie als Vermieter mit den zusätzlichen Kosten umgehen? Ist die eigenständige Vermietung eine sinnvolle Alternative? Unser Ratgeberartikel erklärt Ihnen, welche Strategien andere Immobilienbesitzer nutzen und wie Sie trotz Bestellerprinzip wirtschaftlich vermieten können – inklusive der aktuellen Diskussion zur möglichen Ausweitung auf den Immobilienverkauf.
Das Bestellerprinzip besagt im Kern, dass derjenige, der einen Immobilienmakler beauftragt, auch die Kosten für dessen Dienstleistung trägt. Dies bedeutet in den meisten Fällen, dass der Vermieter, der einen Makler beauftragt, auch die Maklerprovision zahlen muss.
Vor der Einführung dieses Prinzips war es in Deutschland gängige Praxis, dass Mieter die Maklerprovision zahlen mussten, selbst wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Diese Praxis führte oft zu einer erheblichen finanziellen Belastung für Mieter und Käufer, insbesondere in städtischen Gebieten mit hohem Wohnungsbedarf.
Das Bestellerprinzip wurde als Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes eingeführt. Ziel war es, diese Ungerechtigkeit zu beseitigen und die Kosten für die Wohnungsvermittlung gerechter zu verteilen. Mit der Einführung des Bestellerprinzips wurde sichergestellt, dass Mieter nur dann eine Provision zahlen müssen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben.
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Die rechtliche Grundlage für das Bestellerprinzip findet sich im § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG). Diese Bestimmung regelt, dass ein Immobilienmakler nur dann eine Provision von einem Mieter verlangen darf, wenn der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt hat und der Makler ihm eine Wohnung vermittelt, die ihm zuvor nicht bekannt war.
Diese Regelung zielt darauf ab, Mieter vor unnötigen Kosten zu schützen. Sie soll außerdem sicherstellen, dass die Beauftragung eines Maklers durch den Vermieter nicht auf den Mieter abgewälzt wird.
Mit der Einführung des Bestellerprinzips wurde eine klare und faire Regelung geschaffen. Sie verschob das Machtverhältnis zwischen Mietern und Vermietern zugunsten der Mieter. Dies war ein bedeutender Schritt zur Verbesserung des Mieterschutzes in Deutschland. Außerdem hat es zu einer erhöhten Transparenz und Fairness auf dem Wohnungsmarkt geführt.
Für Mieter: Das Bestellerprinzip hat für Mieter erhebliche finanzielle Erleichterungen gebracht. Vor der Einführung mussten Mieter oft eine hohe Maklerprovision zahlen. Diese fiel zusätzlich zur Miete an und betrug in vielen Fällen bis zu zwei oder drei Monatskaltmieten. Besonders in Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten war diese Belastung enorm.
Mit dem Bestellerprinzip sind diese Kosten für Mieter in den meisten Fällen weggefallen. Mit positiven Folgen: der Zugang zu Wohnraum wurde erleichtert und die Wohnkosten insgesamt gesenkt.
Für Vermieter: Auf der anderen Seite sehen sich Vermieter nun mit der Notwendigkeit konfrontiert, die Maklerkosten selbst zu tragen, wenn sie einen Makler beauftragen. Dies hat in einigen Fällen dazu geführt, dass Vermieter versuchen, die Kosten durch höhere Mieten oder andere Gebühren zu kompensieren.
Es gibt auch Fälle, in denen Vermieter versuchen, die Vermietung eigenständig zu organisieren, um die Maklergebühren zu vermeiden. Dies kann jedoch zeitaufwendig sein und erfordert ein gewisses Maß an Fachwissen, das nicht jeder Vermieter hat.
| Für Mieter | Für Vermieter |
|---|---|
| Erhebliche finanzielle Entlastung | Müssen Maklerkosten selbst tragen |
| Wegfall der Maklerprovision (früher bis zu 2-3 Monatskaltmieten) | Versuchen teilweise, Kosten durch höhere Mieten zu kompensieren |
| Erleichterter Zugang zu Wohnraum | Organisation der Vermietung teils in Eigenregie |
| Senkung der Gesamtwohnkosten | Eigenständige Vermietung erfordert Zeit und Fachwissen |
Das Bestellerprinzip hat auch erhebliche Auswirkungen auf die Arbeit von Immobilienmaklern. Vor der Einführung des Prinzips waren Makler oft in einer komfortablen Position. Das lag vor allem daran, dass sie die Provision direkt vom Mieter verlangen konnten, unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hatte.
Mit der Einführung des Bestellerprinzips mussten viele Makler ihre Geschäftsmodelle überdenken und neue Strategien entwickeln, um Vermieter von ihren Dienstleistungen zu überzeugen.
Einige Makler haben sich auf den Verkauf von Immobilien konzentriert. Der Grund: das Bestellerprinzip ist hier nicht gültig. Die Provisionsregelungen können weiterhin flexibel gehandhabt werden. Andere haben ihre Dienstleistungen diversifiziert, um sich besser an die veränderten Marktbedingungen anzupassen. Das umfasst beispielsweise die Einführung von Beratungsdiensten, detaillierten Marktanalysen oder speziellen Angeboten zur Optimierung von Immobilienpräsentationen.
Vermieter können vor Beauftragung eines Maklers dessen Leistungspaket und Provision verhandeln. Ein Preisvergleich zwischen verschiedenen Anbietern lohnt sich, da die Spanne bei Maklerhonoraren seit Einführung des Bestellerprinzips deutlich größer geworden ist.
Ein weiteres Phänomen ist, dass einige Makler ihre Dienste zu günstigeren Konditionen anbieten, um sich einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Dies hat zu einem erhöhten Preisdruck in der Branche geführt und die Margen vieler Makler schrumpfen lassen. Langfristig könnte dies dazu führen, dass nur noch größere Maklerbüros mit einer breiteren Dienstleistungspalette am Markt bestehen können.
Auch bei einem Immobilienkauf sind die Maklerprovisionen ein bedeutender Kostenfaktor. In den meisten Bundesländern Deutschlands ist es üblich, dass der Käufer die gesamte oder den Großteil der Maklerprovision übernimmt. Also auch dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dies kann die Kaufnebenkosten erheblich erhöhen, was besonders für Erstkäufer eine hohe finanzielle Belastung darstellt.
Verkäufer profitieren oft davon, dass sie die Maklerkosten nicht vollständig tragen müssen. In vielen Fällen können sie den Käufer dazu verpflichten, die Provision zu zahlen, was ihre Verkaufskosten senkt.
Allerdings gibt es Diskussionen darüber, ob das Bestellerprinzip auch auf den Verkauf von Immobilien ausgeweitet werden sollte. Denn auch hier wünschen sich Käufer eine fairere Verteilung der Kosten. Einige Experten argumentieren, dass dies zu einer faireren Marktpraxis führen würde, während andere befürchten, dass die Verkaufspreise dadurch steigen könnten.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Obwohl das Bestellerprinzip viele positive Auswirkungen hat, gibt es auch Kritik an der Regelung. Kritiker argumentieren, dass das Prinzip in einigen Fällen zu einer indirekten Belastung der Mieter führen könnte. Das liegt daran, dass Vermieter versuchen könnten, die gestiegenen Kosten durch höhere Mieten oder andere Gebühren weiterzugeben.
Zudem gibt es Bedenken, dass das Bestellerprinzip in stark nachgefragten Wohngegenden zu einer Verknappung des Angebots führen könnte. Grund sei, dass Vermieter möglicherweise weniger bereit sind, einen Makler zu beauftragen, wenn sie die Kosten selbst tragen müssen.
Bei überhöhten Mietforderungen können Mieter den örtlichen Mieterverein konsultieren. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt zudem die Mietpreisbremse, die Erhöhungen begrenzt – unabhängig davon, ob diese mit Maklerkosten begründet werden.
Ein weiteres Problem ist die praktische Durchsetzung des Bestellerprinzips. Es ist nicht immer einfach nachzuweisen, ob eine Mieterhöhung tatsächlich auf die zusätzlichen Kosten des Vermieters zurückzuführen ist.
Daher ist es schwer zu erkennen, ob ein Vermieter zusätzliche Kosten durch die Maklerprovision auf den Mieter abwälzen möchte. Dies kann in manchen Fällen dazu führen, dass einige Mieter weiterhin eine hohe finanzielle Belastung tragen – obwohl das Bestellerprinzip eigentlich dazu gedacht ist, sie zu entlasten.
Das Bestellerprinzip hat sich seit seiner Einführung im Jahr 2015 als ein wirksames Mittel zur Entlastung von Mietern etabliert. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich der Markt in Zukunft entwickeln wird. Eine mögliche Weiterentwicklung könnte die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Verkauf von Immobilien sein. Das würde Käufer die Maklerprovisionen ersparen, wenn sie den Makler nicht beauftragt haben.
Eine solche Reform könnte die Kosten für Käufer erheblich senken und den Immobilienmarkt weiter verändern. Allerdings gibt es auch hier Bedenken. Eine solche Regelung könnte zu höheren Immobilienpreisen führen, da Verkäufer versuchen könnten, die Maklerkosten über den Verkaufspreis zu kompensieren.
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Das Bestellerprinzip hat sich als eine der bedeutendsten Reformen im deutschen Mietrecht etabliert und den Immobilienmarkt grundlegend verändert. Es hat für mehr Transparenz und Fairness gesorgt, indem es die Maklerprovision demjenigen zuweist, der die Dienstleistung tatsächlich in Anspruch nimmt.
Für Mieter bedeutet dies eine erhebliche finanzielle Entlastung und einen erleichterten Zugang zu Wohnraum. Vermieter und Makler mussten hingegen ihre Geschäftsmodelle anpassen – sei es durch eigenständige Vermietung, diversifizierte Dienstleistungen oder eine Fokussierung auf den Verkaufsmarkt.
Die Entwicklung des Immobilienmarktes bleibt dynamisch, besonders im Hinblick auf eine mögliche Ausweitung auf den Verkaufssektor. Mit durchdachten Strategien und einem kritischen Blick auf die eigenen Immobiliengeschäfte können Marktteilnehmer diese Veränderungen jedoch erfolgreich meistern.
Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Kosten für einen Immobilienmakler trägt, der diesen beauftragt. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass der Vermieter die Maklerprovision zahlen muss, wenn er einen Makler zur Vermittlung einer Wohnung beauftragt.
Das Bestellerprinzip wurde eingeführt, um die finanzielle Belastung für Mieter zu reduzieren. Vor der Einführung mussten oft Mieter die Maklerprovision zahlen, selbst wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Dies führte zu hohen Zusatzkosten für Mieter, insbesondere in städtischen Gebieten mit knappem Wohnraum.
Nein, das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen. Beim Kauf von Immobilien ist es in den meisten Bundesländern weiterhin üblich, dass der Käufer die Maklerprovision zahlt, auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Die rechtliche Grundlage für das Bestellerprinzip findet sich im § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG). Diese Regelung besagt, dass ein Makler nur dann eine Provision vom Mieter verlangen darf, wenn der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt hat.
