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Grundstück pachten oder doch lieber kaufen? Ein Grundstück pachten ist eine gute Lösung für alle, die sich kein eigenes Bauland kaufen möchten oder sich einen Grundstückskauf nicht leisten können. Gleichzeitig lohnt es sich für Grundstücksbesitzer, die ihr Grundstück nicht selber nutzen, denn der Verpächter erzielt dadurch regelmäßige Einnahmen – aufgrund des Pachtzinses, den er vom Pächter bekommt.
Wer sein Grundstück verpachten möchte, muss allerdings einiges beim Pachtvertrag beachten. Zu welchem Zwecke wird das Grundstück zum Beispiel gepachtet, stehen schon Objekte darauf, die mitverpachtet werden, wie lange ist die Pachtzeit oder handelt es sich um ein Wohngrundstück? Alle wichtigen Fragen rund um das Pachten und ob sich das Kaufen eines Grundstückes doch mehr lohnt, bekommen Sie hier beantwortet.
Ein Grundstück pachten gilt als einfach und unkompliziert, gerade bei landwirtschaftlichen Flächen wird der Vertrag häufig noch per Handschlag abgeschlossen. Schließlich gilt hier auch eine mündliche Absprache. Was vielfach jedoch nicht bekannt ist: Soll ein Pachtvertrag befristet werden über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren, reicht ein mündlicher Vertrag nicht aus! Er wäre ungültig. Insofern ist ein schriftlicher Pachtvertrag sicherlich immer die bessere Entscheidung.
Es gibt verschiedene Formen von Pachtverträgen, die man entweder für ein Grundstück, ein bebautes Grundstück (Wohngrundstück) oder eine Immobilie abschließen kann. Grundsätzlich gilt als Grundstück im allgemeinen Sinn jedes abgegrenzte Stück Land. Eine solche Parzelle wiederum erhält im Grundbuchregister ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 GBO). Daneben gibt es auch sogenannte buchungsfreie Grundstücke, die im Register eingetragen werden können, aber nicht müssen. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Schulen, Klöster oder öffentliche Wege.
Bei Grundstücken bzw. Liegenschaften wird generell weiter unterschieden in unbebaute und bebaute Flächen sowie Gewerbe- und Wohngrundstücke. Ein öffentlicher Bebauungsplan regelt die Benutzung der vorhandenen Grundstücke, etwa ob sie grundsätzlich bebaut werden dürfen oder unbebaut bleiben müssen. Insofern kann es sich auch bei einem derzeit noch unbebauten Stück Land um eine grundsätzlich dennoch bebaubares Bauland handeln.
Dies ist ein Aspekt, der häufig vergessen wird und dann für Ärger sorgen kann. Etwa, wenn sich ein Hausbesitzer über den schönen Blick auf grüne Wiesen freut und ihm nach einiger Zeit der Blick mit einem neuen Haus verbaut wird.
Auch landwirtschaftliche Flächen gelten als unbebaute Grundstücke, deren Nutzungsweise allerdings festgeschrieben ist. Solche Liegenschaften werden meist verpachtet, wenn sie vom Grundstückseigentümer nicht selbst genutzt werden und der sie nicht ganz aus den Händen geben will.
Darüber hinaus werden auch Pachtgrundstücke zum gewerblichen Gebrauch angeboten. Ein typischer Fall hierfür ist etwa, wenn eine Grundstück Pacht vereinbart wurde, um auf der Parzelle etwa Maschinen oder andere Dinge zu lagern.
Ein Klassiker in Sachen Grundstück pachten ist der Schrebergarten. Der Vorstand des jeweiligen Vereins verpachtet die einzelnen Parzellen mit bestimmten Auflagen. Bei der Pacht eines Schrebergartens sind nicht nur die Bebauung des Grundstücks, sondern auch die Form des Gebrauchs grundsätzlich festgelegt.
Pacht und Miete werden oft gleichgesetzt, doch der Pachtvertrag unterscheidet sich vom Mietvertrag. Zwar werden beide Varianten meist befristet abgeschlossen und das Grundstück kann genutzt werden, dennoch bestehen deutliche Unterschiede im Detail.
Bei einer Vermietung wird dem Mieter der Gebrauch der Sache, in diesem Fall das Grundstück / Liegenschaft, gegen Zahlung eines zuvor vereinbarten Betrages überlassen. Diese Miete fällt zumeist monatlich an. Der Mieter darf das Grundstück zwar nutzen, aber er kann darüber nicht frei verfügen, da es ihm nicht gehört. Eine Untervermietung müsste er dem Vermieter anzeigen und diese genehmigen lassen.
Bei einem Pachtvertrag für eine Liegenschaft hat der Pächter dagegen ein sogenanntes „Recht auf Fruchtziehung“ – ähnlich wie beim Nießbrauch. Zwar verbleibt auch hier das Eigentum beim eigentlichen Besitzer, doch im Rahmen des Pachtvertrags darf der Pächter Gewinn aus dem Grundstück oder der Immobilie erwirtschaften und diesen selbst behalten.
Ein Beispiel: Ein Pächter in der Landwirtschaft darf damit die Felder benutzen und Erträge ernten. Diese darf er weiterverkaufen, um damit Gewinn zu erzielen (Fruchtziehung).
Besonders häufig werden Pachtverträge in der Landwirtschaft geschlossen. Aber Immobilien sowie Wohngrundstücke und gewerbliche Räumlichkeiten werden ebenfalls gerne gepachtet. Auch wer ein Freizeitgrundstück pachten möchte, findet dafür geeignete Verpächter.
Nicht jeder hat einen eigenen Garten und deswegen ist es sehr beliebt, privat einen Garten zu pachten. Dabei handelt es sich meistens um sogenannte Schrebergärten / Kleingärten. Diese befinden sich oftmals in einem Komplex mit mehreren aneinandergereihten Gärten.
Da der Pachtvertrag das Recht zum Obstanbau einräumt, kann der zugeteilte Garten zum Anbau von Obst und Gemüse genutzt werden. Handelt es sich bei dem Grundstück um eine Kleingartenanlage, sind im Vertrag auch bestehende Vereinssatzungen oder Vereinsordnungen für Kleingartensiedlungen zu berücksichtigen, die dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG) unterliegen. Hier sind der Gebrauch und die Pflege des Gartens geregelt. Sie führen Art und Umfang der Bepflanzung auf, sowie das Recht, in der Gartenlaube zu wohnen.
Eine Pacht für Ackerland und Grünland kommt mit am häufigsten vor. Dieser Pachtvertrag erlaubt die Bodenbewirtschaftung und die Tierhaltung auf dem gepachteten Grundstück. Ackerland pachten ist gesetzlich geregelt, und zwar in den §§ 585ff. BGB. In der Landwirtschaft wird ein Pachtvertrag im Normalfall über mehrere Jahre geschlossen, da das Grundstück für die Landwirtschaft verpachtet wird.
Der Verpächter gibt dem Pächter mit dem Vertrag das Recht, das zu pachtende Grundstück zu nutzen und daraus Gewinn zu erzielen (Fruchtziehung). Der Pächter kann das Grundstück nach seinen Wünschen bewirtschaften. Sollten auf dem Grundstück Gebäude stehen, sind diese ebenso zu nutzen, sofern dies im Vertrag geregelt ist.
Eine Waldhütte kaufen auf einem eigenen bzw. gepachteten Stück Wald? Ja, das ist möglich. Wer einen Wald bzw. ein Waldstück pachtet, kann nicht nur die Waldhütte bewohnen, sondern hat mit der Pacht ebenso das Recht zur Fischerei oder Jagd. Für eine Pacht mit dem Recht auf Jagd wird allerdings ein Jagdschein verlangt.
Wer ein Grundstück verpachten möchte, entwirft einen sogenannten “Pachtvertrag Grundstück”, dieser regelt die Nutzungsrechte des Pächters sowie die Pachtzeit. Der Verpächter erhält ein Exemplar, der Pächter ein weiteres Exemplar und das zuständige Amt oder der Verband in der jeweiligen Stadt ebenfalls. Damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt, sollte genau beschrieben werden, was verpachtet wird – Grundstücke, Gebäude, Inventar etc. Ebenso ist im Vertrag festzuhalten, woraus Einnahmen generiert werden dürfen. Der Verpächter sollte keine Haftung für erwartende Erträge auf dem Grundstück übernehmen.
Das Pachtverhältnis enthält auch Regelungen für vom Pächter zu tragende Betriebskosten, Warmwasser und Heizkosten. Alle Posten werden dafür aufgelistet. Die Betriebskosten werden entweder im Voraus bezahlt und jährlich abgerechnet, oder der Verpächter legt eine Pauschale fest.
§§ 581 – 597 BGB regeln den Abschluss von Pachtverträgen. Die Pachtdauer bzw. Pachtzeit und der anfallende Pachtzins sollten schriftlich vereinbart, die Kündigungsfrist sowie weitere Regelungen im Vertrag festgehalten werden. Zum Beispiel bei einem Pachtvertrag über ein Gartengrundstück oder ein Waldgrundstück sind weitere öffentliche- und privatrechtliche Regeln zu beachten.
Doch ist auch ein Gebrauch ohne Pachtvertrag möglich? Viele Pachtverhältnisse, und zwar vor allem bei landwirtschaftlichen Nutzflächen, sind nur mündlich abgeschlossen. Grundsätzlich kann jeder Pachtvertrag mündlich geschlossen werden. Im Streitfall ist es manchmal schwierig, das mündlich Vereinbarte nachzuweisen. Wichtig zu wissen ist, dass ein mündlicher Pachtvertrag, der länger als zwei Jahre gilt, automatisch als unbefristet gilt.
Bei einem mündlich abgeschlossenen Vertrag können Probleme und Streitigkeiten entstehen, darum ist es immer zu empfehlen, einen Pachtvertrag schriftlich festzuhalten.
Das Erbbaurecht, früher auch Erbpacht genannt, ist eine besondere Art der Pacht. Das Erbbaurecht hat eine Laufzeit von bis zu 99 Jahren, denn beim Erbbau gewährt dem Pächter, also dem Erbbaurechtsnehmer, das Recht auf dem Grundstück ein Haus zu bauen, zu kaufen, zu vermieten und zu vererben. Der Eigentümer des Grundstücks bleibt in diesem Fall der Verpächter bzw. Erbbaugeber. Es ist ein Eintrag ins Erbbaugrundbuch nötig, damit das Erbbaurecht rechtlich wirksam wird.
Das lohnt sich vor allem für Menschen, die nicht genug Kapital für einen Grundstückskauf haben, sich aber trotzdem den Traum von einem Eigenheim erfüllen möchten. Angehende Bauherren sollten sich jedoch gut überlegen, ob sie sich wirklich das neue Eigenheim auf einem gepachteten Grundstück erbauen wollen.
Der Erbbaugeber hat ein bestimmtes Mitspracherecht, da er ja schließlich der Grundstückseigentümer ist. Er entscheidet mit bei Fragen rund um die Vermietung des Hauses, über bauliche Veränderungen und für wie hoch die Immobilie auf seinem Grundstück beliehen werden darf. Dies geschieht unter der Prämisse, dass er seine Entscheidungen begründen muss. Sind Erbbaugeber und Erbbaurechtsnehmer uneins, entscheidet das Gericht, ob die vom Erbbaugeber vorgebrachten Gründe ausreichend sind.
Wer lange Zeit in einem Haus lebt und ein Grundstück gepachtet hat, fragt sich irgendwann, ob eine Umwandlung vom Erbbaurecht in Eigentum möglich ist und das Grundstück somit zu kaufen ist. Ob das Erbpachtgrundstück zu kaufen ist, liegt im Ermessen des Verpächters. Ist das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, von einer Gemeinde gepachtet, stehen die Chancen für eine Umwandlung höher als bei einem privaten Erbbaugeber. Ein Recht auf eine Umwandlung in Eigentum besteht nicht.
Erbbaurechte erlöschen nicht mit dem Tod des Erbbaurechtsinhabers, sondern gehen wie ein Grundstück auf seine Erben über. Die Erben übernehmen für ihn den Erbbaurechtsvertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Anders sieht es aus, wenn der Vertrag ausläuft. Hier hat der Verpächter den Vorteil, dass mit dem Erlöschen des Erbbaurechts, die darauf gebaute Immobilie automatisch in seinen Besitz übergeht. Allerdings muss er dem Pächter eine Entschädigung zahlen, welche jedoch meist nicht all zu hoch ausfällt.
Wie bei allen Verträgen haben auch beim Pachtvertrag beide Seiten Rechte und Pflichten. Hält sich einer von beiden nicht an die Pflichten, ist mit Konsequenzen und der Auflösung des Vertrags zu rechnen.
Pachtvertrag-Pflichten des Verpächters:
Pachtvertrag-Pflichten des Pächters:
Es gibt mehrere Faktoren, die Einfluss auf die Höhe des Pachtzinses für ein Grundstück haben. Dabei sollte man sich nach dem ortsüblichen Zins der jeweiligen Stadt oder Region richten, um nicht zu riskieren, dass man auf dem Grundstück “sitzen bleibt”, weil es überteuert erscheint. Der Zins für die Pacht orientiert sich an der Lage des Grundstücks und der erlaubten Nutzungsart (z.B. Wohngrundstück oder Ackerland).
Allerdings können noch andere Faktoren darüber mitbestimmen, welcher Betrag angemessen für die Verpachtung ist. Beispielsweise ist es durchaus relevant, ob das Grundstück unbebaut bleibt oder irgendwann einmal als Baugrundstück und somit Wohngrundstück gilt und mit einem Eigenheim bebaut werden soll.
Speziell bei zum Zwecke der Landwirtschaft genutzten Grundstücken orientiert sich der Pachtzins zumeist auch am Ertrag, den man damit durchschnittlich erwirtschaftet. Da dieser leicht variieren kann, wird hier gerne auf die Option zurückgegriffen, die Pacht periodisch anzupassen. Für einen Pachtvertrag mit Gebäude kann in den meisten Fällen ein höherer Preis verlangt werden als für ein Grundstück ohne Gebäude – schließlich bestehen weitaus mehr Nutzungsvorteile durch die Immobilie.
Die Höhe des jährlichen Pachtzins beim Grundstück pachten, ist je nach Region unterschiedlich. Die durchschnittlichen Pachtpreise für Ackerland im Jahr 2020 lagen bei ca. 518 € pro Hektar, wobei es regional zum Teil erhebliche Abweichungen hiervon gab. Die Pachtpreise für Ackerland in Baden-Württemberg 2020 lagen beispielsweise mit ca. 260 € pro Hektar deutlich unter dem Durchschnitt. Die Pachtpreise in Bayern hingegen sind des Weiteren generell wesentlich teurer als die in Niedersachsen. Deswegen ist es ratsam, sich genau zu informieren, wie die Preislage in der eigenen Region ist, bevor ein Pachtzins festgelegt wird.
Stefan Sieger
Geschäftsführer Sieger & Sieger Immobilienexperten
Je nach Art des Pachtvertrags sind unterschiedliche Kündigungsformen vorgeschrieben. Ist das Pachtverhältnis befristet, endet er nach Ablauf der Laufzeit automatisch, wenn er nicht rechtzeitig verlängert wird. Die Kündigung von Pachtverträgen ist gemäß § 584 BGB geregelt.
Wird ein Grundstück zum landwirtschaftlichen Gebrauch verpachtet, beträgt die Kündigungsfrist in der Regel 24 Monate. Es muss daher spätestens zum dritten Werktag des Pachtjahres gekündigt werden, um zum Ende des Folgejahres wirksam zu werden. Bei einer außerordentlichen Kündigung verkürzt sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate.
Bei einer Grundstückspacht (z.B. Wohngrundstück) oder der Pachtung eines Rechts beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate (§ 584 BGB). Weiterhin ist zu beachten, dass eine Kündigung nur zum Ende der Mietzeit und spätestens zum dritten Werktag der Sechsmonatsfrist erfolgen kann.
Wenn die Pachtzeit mehr als 30 Jahre beträgt, kann nach einer zweijährigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vertrag auf Lebenszeit geschlossen worden ist, wie zum Beispiel beim Erbbaurecht.
Solange ein Pächter fristgerecht kündigt, braucht er für eine ordentliche Kündigung keine Gründe vorzulegen. In manchen Fällen kann aber auch eine fristlose Kündigung angezeigt sein, etwa wenn der Verpächter trotz Ermahnung seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Dann hat der Pächter natürlich immer auch das Recht auf eine außerordentliche Kündigung.
Für Verpächter ist es ein wenig schwieriger zu kündigen. Ein Verpächter darf das Pachtverhältnis nicht ohne Grund kündigen.
Gründe für eine ordentliche und außerordentliche Kündigung seitens des Verpächters:
Im Todesfall des Pächters haben dessen Erben und der Verpächter ein Sonderkündigungsrecht, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen.
Damit die Kündigung rechtsgültig ist, bedarf diese immer der schriftlichen Form. Dabei ist es wichtig, dass alle wichtigen Angaben wie Nummer des Grundstücks, Adresse, Datum, ordentliche oder fristlose Kündigung und die Gründe für die Kündigung angegeben sind. Die schriftliche Kündigung muss immer fristgerecht beim Empfänger eintreffen.
Wird das gepachtete Grundstück vom Pächter nicht länger benötigt? Oder wünscht sich der Verpächter einen anderen Pächter für sein Grundstück? Es gibt viele Gelegenheiten, warum es zu einem Pächterwechsel kommt.
Ein Pachtvertrag für ein Gartengrundstück läuft beispielsweise im Normalfall meist nicht so lange wie die Pacht für ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Ein Pächterwechsel kommt zwar generell bei allen Pachtformen vor, doch am häufigsten findet ein Pächterwechsel bei Freizeitgrundstücken statt. Egal von wem der Wunsch, den Pachtvertrag aufzulösen ausgeht, bei einem Pächterwechsel ist zuerst eine fristgerechte Kündigung des Pachtvertrags notwendig.
Bei Gärten erfolgt danach eine Wertermittlung. Die Vereine schicken ihre Wertermittler und weisen den jetzigen Pächter auf eventuelle Mängel hin, die zu beheben sind, damit es nicht zu einem Wertverlust kommt. Bei Neupächtern ist darauf zu achten, dass keine Gärten übergeben werden, die dem BKleingG (Bundeskleingartengesetz) oder vertraglichen Regelungen widersprechen.
Die Bestimmung des Zeitwerts von auf einem Grundstück verbliebenen Pflanzen und Gebäuden tritt in vielen Fällen hinter dieser Bestandsaufnahme zurück. Allein der Kleingartenverein entscheidet, wer einen neuen Pachtvertrag fürs Gartengrundstück abschließt.
Für jemanden, der ein Grundstück besitzt, dieses aber selbst nicht nutzt, besteht der Vorteil eines Pachtvertrags darin, dass er das Grundstück nicht verkaufen muss, um Einnahmen zu generieren. Mit einer Pacht kann ein Besitzer regelmäßige Einnahmen erzielen und muss sich dabei selbst nicht um die Pflege und Instandhaltung des Grundstücks oder Ackerlandes kümmern. Gerade wenn Grundstückspreise steigen, ist eine Verpachtung eine gute Geldanlage.
Ein Vorteil für Pächter ist die Möglichkeit des kostengünstigen Hausbaus bei einem Erbbau bzw. Erbpacht. Vor allem, wenn man sich als angehende Bauherren ein Baugrundstück nicht kaufen möchte oder aktuell noch nicht leisten kann, dennoch aber von einem Eigenheim träumt. Hier ist zu beachten, dass die Pachtzeit noch einige Zeit laufen sollte. Meistens sind die Pachtverträge auf maximal 99 Jahre ausgelegt. Außerdem sollte man daran denken, mit dem Verpächter ein sogenanntes Vorkaufsrecht zu vereinbaren. So haben Sie die Möglichkeit nach Ablauf der Pachtzeit das Grundstück, auf dem Ihr Traumhaus steht, zu kaufen.
Wenn Sie ein Grundstück für den Hausbau pachten möchten, schauen Sie nach einem wirklich geeigneten Baugrundstück. Es sollte erschlossen sein und im besten Falle sollte auch schon ein Baugutachten vorliegen. Ansonsten wird es für Sie teurer als gedacht und dann lohnt es sich doch mehr, ein Grundstück bzw. Liegenschaft für den Hausbau zu kaufen.
Und hier kommt auch direkt einer der Nachteile. Haben Sie als Bauherr ein Haus auf dem Grundstück gebaut und die Pachtlaufzeit läuft ab, geht die Liegenschaft, sowie auch das auf dem Boden erbaute Haus an den Verpächter über. Dieser muss Ihnen zwar eine Entschädigung auszahlen, diese fällt jedoch in den meisten Fällen nicht sehr hoch aus.
Als Nachteil ist außerdem anzusehen, dass der Verpächter die Rechte an dem Grundstück an den Pächter abgibt. Oft besitzen Gemeinden, aber auch Privatbesitzer Land, für das sie ohne einen neuen Pächter eine Bewirtschaftung nicht umsetzen können. Zwar geht das Recht zur Nutzung an den Pächter über, aber da der Verpächter immer noch der Eigentümer ist, hat dieser ein gewisses Mitspracherecht.
Wer sein Grundstück verpachten möchte, muss erst mal einen geeigneten Pächter finden. Doch wie findet man überhaupt einen Pächter? Eins vorweg: Jeder, der sein Land oder Grundstück verpachten möchte, sollte sich ausreichend Zeit dafür nehmen. Denn schließlich überlässt man einer anderen Person sein Eigentum oft auf lange Zeit. Mit Anzeigen im Internet oder in der Zeitung sind viele Interessenten zu finden. In der Anzeige gehören folgende Aspekte unbedingt hinein:
Eine weitere Möglichkeit ist, sich an einen Makler zu wenden. Das hat den Vorteil, dass der zukünftige Pächter nach den Wünschen des Verpächters ausgesucht wird. Zusätzlich prüft ein Makler oder eine Immobilienfirma den Interessenten auf seine Bonität.
Es ist von Vorteil, wenn der Verpächter sich gut mit dem neuen Pächter und dessen Wünschen auseinandersetzt. Falls dieser auf dem Grundstück ein Haus bauen will, so kann der Verpächter ihm ein Vorkaufsrecht einräumen. Alle wichtigen Dinge zur Pacht sollten im Voraus besprochen werden und detailliert im Pachtvertrag vorkommen.
Ein Pächter schließt mit einer anderen Person einen Pachtvertrag über eine Pachtsache wie Grundstück, Garten, Ackerland usw. Der Pächter ist nicht der Eigentümer, aber ihm steht aufgrund des Pachtvertrags das Recht zum Besitz zu.
Im Gegensatz zum Mieter kann der Pächter von der Nutzung der Pachtsache profitieren. Er hat die Möglichkeit und das Recht auf Fruchtziehung. Ein Mieter hat nur ein Wohnrecht, er darf mit dem Mietobjekt keine Einnahmen erwirtschaften.
Wer sein Grundstück verpachten möchte, sollte darauf achten, dem potenziellen Pächter ein gepflegtes Grundstück zu zeigen. Gut ist es auch, Vorteile der Pachtsache hervorzuheben. Dabei sollte man den Pachtzins nicht höher ansetzen als die ortsüblichen Pachtpreise.
Hierbei gelten für Pächter und Verpächter unterschiedliche Regeln. Während der Pächter kündigen darf, ohne einen Grund hierfür zu nennen, sieht die Sache beim Verpächter anders aus. Dieser ist dazu gehalten, eine Kündigung zu begründen.
Nein, auch ein mündlicher Pachtvertrag ist möglich und rechtsgültig. Dennoch ist die Schriftform dringend zu empfehlen, da auf diese Weise mehr Rechtssicherheit besteht.
