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Hausgeld: Das sollten Sie als Eigentümer wissen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
2. Jul 2024 / 16 Min. Lesezeit

Wer über den Kauf einer Wohnung nachdenkt, sollte sich auch über die Nebenkosten einer Eigentumswohnung Gedanken machen. Denn neben Wasser- und Heizungskosten fällt zusätzlich das sogenannte Hausgeld an. Dieser Artikel erklärt Ihnen zunächst, was die Bedeutung des Hausgelds ist und welche Ausgaben auf Sie zukommen. Darüber hinaus informiert dieser Artikel darüber, warum die Teilungserklärung oder die Instandhaltungsrücklage eine wichtige Rolle spielen und was Sie als Wohnungseigentümer generell über das Hausgeld wissen sollten.

Definition Hausgeld – Was ist das?

Was ist das Hausgeld? Unter Hausgeld versteht man die regelmäßig gezahlten Vorschüsse, die ein Wohnungseigentümer an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage bzw. Immobilie zahlen muss. Da Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung automatisch auch Miteigentümer von gemeinschaftlich genutzten Flächen sind (z.B. Treppenhaus, Garten), beinhaltet das Hausgeld auch die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Geld muss monatlich überwiesen werden – abgerechnet wird immer am Ende des Jahres.

Die Höhe des Hausgelds wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) festgelegt. Wurde das Hausgeld zu niedrig angesetzt, kommt auf jeden der Eigentümer eine Nachzahlung zu, während es bei zu hoch angesetzten Kosten eine Rückzahlung gibt. Somit zählt das Hausgeld zu den Wohnungsnebenkosten und ist im Grunde wie eine Nebenkostenabrechnung für Eigentümer. Daher sollte jeder, der über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenkt, auch einen Blick auf die Höhe des Hausgeldes werfen. Dies fällt im Schnitt höher aus, als die Wohnungsnebenkosten – sprich Wasser-, Strom- und Heizkosten.

Vorsicht: nicht verwechseln!

Häufig werden im alltäglichen Sprachgebrauch die Begriffe Hausgeld und Wohngeld synonym verwendet. Allerdings bezeichnet der Begriff “Wohngeld” eine staatliche Sozialleistung, bzw. ein Mietzuschuss für einkommensschwache Personen und hat nichts mit dem “Hausgeld” in diesem Artikel zu tun.

Euroscheine, Münzen und ein Wohnungsschlüssel liegen auf dem Grundriss einer Wohnanlage

Hausgeld – Diese Kosten zählen dazu

Die einzelnen Bestandteile des Hausgeldes setzen sich aus zwei Kostenpositionen zusammen. Zum einen gehören die herkömmlichen, umlagefähigen Betriebskosten dazu. Also die Kosten, die im Falle einer Vermietung auch auf den Mieter umgelegt werden können. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen beispielsweise laut der Betriebskostenverordnung (BetrKV):

  • Müllgebühren
  • Hausstrom
  • Wasser- und Abwasserkosten
  • Wohngebäudeversicherung
  • Bei Zentralheizung: Heizkosten
  • Kosten für Hausmeister
  • Treppenhausreinigung
  • Winterdienst
  • Instandhaltung und Wartung des Fahrstuhls

Außerdem beinhaltet das Hausgeld Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Diese werde als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Dennoch müssen diese Kosten vom Wohnungseigentümer bezahlt werden. Zu nicht umlagefähigen Kosten zählen:

  • Verwaltungskosten:
    Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Kontoführung der Eigentümergemeinschaft, also für die Gebäude- bzw. Hausverwaltung und Geschäftsführung.
  • Instandhaltungsrücklage:
    Der sogenannte Notgroschen für Eigentümergemeinschaften. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um einen monatlich festgelegten Betrag, der für die Instandhaltung, Reparaturen und Renovierungen der Wohnanlage, also des Gemeinschaftseigentums, gespart werden soll. Die Instandhaltungsrücklage muss im Wirtschaftsplan separat aufgeführt werden.

Diese Kosten zählen nicht dazu

Je nach Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft und je nach Immobilie sind die meisten Nebenkosten für Eigentümer schon im Hausgeld enthalten. Was in der Regel aber nicht im Hausgeld enthalten ist, sind die Grundsteuer und Grundbesitzhaftpflichtversicherung. Diese Kosten müssen vom Eigentümer an die Kommune selbst entrichtet werden. Für Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung nicht vermieten, sondern selbst bewohnen, kommen noch eine Reihe an weiteren Nebenkosten hinzu:

  • Stromkosten für die eigene Wohnung
  • Kosten für privaten Internet- und Telefonanschluss
  • GEZ-Gebühren

Wie wird das Hausgeld ermittelt?

Die Höhe des Hausgelds und der Instandhaltungskosten wird von der Hausverwaltung ermittelt. Dafür erstellt die Hausverwaltung einen Wirtschaftsplan, in dem die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft aufführt werden. Die Höhe des Hausgelds wird aus dem Wirtschaftsplan abgeleitet. Im Anschluss daran muss der Wirtschaftsplan im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ist laut WEG-Gesetz (Wohnungseigentumsgesetz) dafür ausreichend.

Da nicht immer jeder Eigentümer mit der Höhe der Kosten übereinstimmt, kann eine Änderung des Hausgelds beantragt werden. Auch hier reicht eine einfache Mehrheit aus, um die Änderung zu beschließen. Wenn jedoch das Hausgeld zu niedrig ist, müssen die Eigentümer am Ende des Jahres die ausstehenden Kosten bezahlen. Ist das Hausgeld zu hoch, erhalten die Eigentümer eine Rückzahlung.

Beeinflussende Faktoren

Die Höhe des Hausgelds hängt von unterschiedlichenFaktoren ab. Grundsätzlich gilt aber, dass je umfangreicher die Ausstattung einer Immobilie ist, desto höher sind die laufenden Kosten und somit das Hausgeld. Auch ist das Hausgeld vom Alter der Immobilie abhängig, da für ältere Gebäude eine höhere Instandhaltungsrücklage benötigt wird. Außerdem kommt es auf den Verbrauch von Strom und Wasser an. Demnach sind die beeinflussenden Faktoren:

  • Ausstattung des Gemeinschaftseigentums
  • Alter und Zustand des Gebäudes
  • Verwaltungskosten
  • Strom- und Wasserverbrauch

Wie wird das Hausgeld auf die Eigentümer aufgeteilt?

Gemäß den Bestimmungen aus § 28 Abs. 2 und 3 desWohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, sich an den Kosten der Wohnanlage anteilig zu beteiligen. Üblicherweise wird das Hausgeld entsprechend dem Miteigentumsanteil der jeweiligen Eigentümer aufgeteilt. Der Miteigentumsanteil ist in der Teilungserklärung festgehalten und wird meist als Bruchteil des Gemeinschaftseigentums darstellt. Wenn Sie zum Beispiel eine von vier gleich großen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus besitzen, beträgt Ihr Hausgeld 1/4 des Gesamtbetrags.

Jedoch kann die Eigentümergemeinschaft gemäß § 16 Abs. 2 WEG andere Varianten zur Kostenverteilung wählen. Eine Möglichkeit besteht in der gleichmäßigen Verteilung des Hausgelds pro Wohneinheit. Dies ist besonders für Immobilien mit gleichen Wohnungsgrößen sinnvoll, da in diesem Fall die Aufteilung nach Wohneinheit den Verwaltungsaufwand verringern kann. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, das Hausgeld über andere Verteilerschlüssel aufzuteilen, wie beispielsweise nach Quadratmetern, Personen im Haushalt oder Verbrauch. Jedoch sind Heiz- und Warmwasserkosten von dieser Regelung ausgenommen, da sie gemäß der Heizkostenverordnung separat abgerechnet werden müssen.

Höhe des Hausgelds berechnen

Es ist eher schwierig, eine allgemein gültige Aussage zur Höhe des Hausgelds für eine Eigentumswohnung zu treffen. Denn der Betrag des Hausgelds hängt von individuellen Faktoren, wie der Ausstattung des Gemeinschaftseigentums, dem Strom- und Wasserverbrauch, sowie dem Alter und Zustand der Immobilie ab. So fallen in der Regel für einen Altbau höhere Kosten an, da größere Renovierungs- und Instandhaltungskosten für ältere Gebäude zu erwarten sind. Im Gegensatz dazu ist das Hausgeld für Neubauwohnungen normalerweise niedriger, da in den ersten fünf bis zehn Jahren keine umfangreichen Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten zu erwarten sind. Dennoch kann man die Höhe des Hausgelds mit einer Formel berechnen, die sich aus den durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter ergibt.

Durchschnittliche Höhe des Hausgelds pro Quadratmeter

Laut statistischem Bundesamt lag 2018 das durchschnittliche Hausgeld pro Quadratmeter bei ungefähr 2,17 € im Monat. Hinzu kommt die jährliche Instandhaltungsrücklage von ca. 7–12 € pro Quadratmeter im Jahr, umgerechnet also ca. 0,60–1,05 € pro Monat. Dazu kommen außerdem noch die Verwaltungskosten, die aber sehr unterschiedlich ausfallen und in der Regel individuell pro Wohneinheit berechnet werden. Zusammengerechnet müssten Wohnungseigentümer also durchschnittlich mit einem Hausgeld von 3–4,50 € pro Quadratmeter im Monat rechnen. Die folgende Tabelle zeigt, wie hoch das durchschnittliche Hausgeld für verschiedene Wohnungsgrößen ausfallen kann:

Wohnfläche in m2Hausgeld pro MonatHausgeld pro Jahr
40 m2 120–180 €
50 m2150–225 €1.800–2.700 €
60 m2180–270 € 2.160–3.240
70 m2210–315 €2.520–3.780 €
80 m2240–360 €2.880–4.320 €
90 m2270–405 €3.240–4.860 €
100 m2300–450 €3.600–5.400 €
110 m2330–495€
120 m2360–540 €4.320–6.480 €

Die Hausgeldabrechnung

Ähnlich wie bei der herkömmlichen Nebenkostenabrechnung rechnet die Verwaltung einmal jährlich das Hausgeld mit den Eigentümern ab, also per Jahresabrechnung. Wie bereits erwähnt, hängt das Hausgeld auch von verbrauchsabhängigen Posten ab, weshalb Rückzahlungen oder Nachzahlungen auf die Eigentümer zukommen können. Wenn der Verbrauch geringer als beim Nachbarn ist, kann es durchaus vorkommen, dass ein Eigentümer eine Rückzahlung erhält, während der Nachbar nachzahlen muss.

Bei der Hausgeldabrechnung ist der Hausverwalter zu Transparenz verpflichtet: Er muss alle Posten ersichtlich auflisten, sodass die Abrechnung für alle nachvollziehbar ist. Zudem muss verständlich aufgeführt werden, wie die Nebenkosten verteilt wurden und ob es eine Rückzahlung geben wird, oder es einer Nachzahlung bedarf.

Für alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Hausgeld Pflicht, denn der beschlossene Wirtschaftsplan ist die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer. Sollte einer von ihnen in Rücklage fallen, ist der Verwalter dazu angehalten, diesen entsprechend geltend zu machen, gegebenenfalls auch gerichtlich.

Mietvertrag, Euroscheine und Wohnungsschlüssel liegen auf einem Tisch.

Hausgeld auf den Mieter umlegen – Geht das?

Obwohl manche Bestandteile des Hausgelds vom Eigentümer selbst übernommen werden müssen, können Vermieter gewisse Anteile des Hausgelds ohne Komplikationen auf den Mieter umlegen. Hierbei handelt es sich um die umlagefähigen Nebenkosten.

Allerdings sollte die Jahresabrechnung hierfür nicht direkt an den Mieter weitergeleitet werden. Vielmehr ist es ratsam, eine individuelle Abrechnung für den Mieter zu erstellen. Hierfür sollte außerdem der entsprechende Verteilungsschlüssel laut Mietvertrag angewendet werden. Damit das ohne weitere Komplikationen möglich ist, empfiehlt es sich, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung denselben Verteilerschlüssel anwendet. Wird ein anderer verwendet, kann das Umlegen der Nebenkosten auf den Mieter komplizierter werden. Wenn die Abwasserkosten für den Eigentümer nach Wohnfläche abgerechnet werden, ist also davon abzuraten, sie dem Mieter nach Verbrauch abzurechnen.

Die Lösung sieht hier wie folgt aus: Im Mietvertrag sollte derselbe Verteilerschlüssel festgelegt werden. Vermieter können beispielsweise schreiben: “Gesetzt dem Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den Verteilerschlüssel ändert, behält sich der Vermieter vor, den beschlossenen Verteilerschlüssel auch im Mietvertrag abzuändern.” Hierdurch lässt sich das Hausgeld teilweise auf den Mieter umlegen.

Fazit

Hausgeld: Das Wichtigste zusammengefasst

  • Das Hausgeld bezeichnet die Vorschüsse, die ein Eigentümer an den Verwalter der Wohnanlage zahlen muss.
  • Das Hausgeld wird monatlich bezahlt und jährlich abgerechnet, es ist eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer.
  • Ein Teil der Kosten kann auf Mieter umgelegt werden, die sogenannten umlagefähigen Nebenkosten.
  • Die Zahlung von Hausgeld ist für jeden Wohnungseigentümer Pflicht.
  • Die Höhe des Hausgelds wird individuell im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen.
  • Wieviel Hausgeld jeder Eigentümer am Ende des Jahres bezahlt hat, hängt auch von deren Verbrauch ab.
Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Hausgeld

  • Was ist Hausgeld?

    Unter Hausgeld versteht man die monatlichen Vorschüsse, die ein Wohnungseigentümer an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage zahlen muss. Das Geld muss monatlich überwiesen werden – abgerechnet wird am Jahresende.

    Somit zählt das Hausgeld zu den Wohnungsnebenkosten und ist im Grunde wie eine Nebenkosten-Abrechnung für Eigentümer.

  • Wieviel Hausgeld pro Quadratmeter ist normal?

    Da das Hausgeld von verschiedenen Faktoren wie Art des Gebäudes, Ausstattung des Gemeinschaftseigentums und nicht zuletzt dem eigenen Verbrauch abhängt, ist es schwierig, eine allgemeingültige Aussage über durchschnittliches Hausgeld zu treffen.

    In der Regel geht man aber davon aus, dass das Hausgeld ungefähr 20 – 30 % höher ist, als die Nebenkostenabrechnung für den Mieter.

    Laut einer Studie von 2018 lag das durchschnittliche Hausgeld pro Quadratmeter jedoch bei ca 3 – 4,50€. Für eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung würde das monatliche Kosten von 300 – 450€ bedeuten.

  • Was ist im Hausgeld enthalten?

    Zu den umlagefähigen Betriebskosten des Hausgelds zählen beispielsweise:

    • Müllgebühren
    • Hausstrom
    • Wasser- und Abwasserkosten
    • Wohngebäudeversicherung
    • Bei Zentralheizung: Heizkosten
    • Hausmeisterkosten
    • Treppenhausreinigung
    • Winterdienst
    • Instandhaltung und Wartung des Fahrstuhls
    • In der Regel auch allgemein anfallende Kosten für Kabel-TV oder Antenne

    Neben den herkömmlichen Kosten fallen außerdem aber auch Kosten an, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können – mit anderen Worten: nicht umlagefähige Kosten.

    Zu nicht umlagefähigen Kosten zählen zum Beispiel:

    • Verwaltungskosten:
      Dazu gehören beispielsweise Kosten für die Kontoführung der Eigentümergemeinschaft, also für die Gebäudeverwaltung und Geschäftsführung.
    • Instandhaltungsrücklage:
      Der sogenannte Notgroschen für Eigentümergemeinschaften. Hierbei handelt es sich um einen monatlich festgelegten Betrag, der für Reparaturen und Renovierungen der Wohnanlage, also des Gemeinschaftseigentums, gespart werden soll. Die Instandhaltungsrücklage muss im Wirtschaftsplan seperat aufgeführt werden.

  • Müssen Eigentümer auch bei Leerstand Hausgeld zahlen?

    Die Antwort auf diese Frage lautet: Ja, Eigentümer müssen auch bei Leerstand ihrer Wohnung Hausgeld bezahlen. Die Zahlungspflicht ist somit unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt oder nicht bewohnt ist.

    Zunächst muss auch der volle Betrag überwiesen werden. Einen Teil der verbrauchsabhängigen Kosten bekommen die Eigentümer jedoch bei der Jahresabrechnung rückerstattet.

  • Ist Hausgeld Pflicht?

    Für alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Hausgeld Pflicht, denn der beschlossene Wirtschaftsplan ist die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer. Sollte einer von ihnen in Rücklage fallen, ist der Verwalter dazu angehalten, diesen entsprechend geltend zu machen, gegebenenfalls auch gerichtlich.

  • Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?

    Das Hausgeld bezieht sich auf alle Kosten, die ein Eigentümer einer Wohnung an den Verwalter der Wohnanlage bezahlen muss. Hier sind auch Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Gemeinschafteigentums mitinbegriffen.

    Was im alltäglichen Sprachgebrauch als Nebenkosten bezeichnet wird, bezieht sich auf die Nebenkosten, die sich z.B. auch auf den Mieter umlegen lassen. Hiermit sind zum Beispiel Kosten wie Wasser, Heizung, Müll und Treppenhausreinigung gemeint.

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