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Wer über den Kauf einer Wohnung nachdenkt, sollte sich auch über die Nebenkosten einer Eigentumswohnung Gedanken machen. Denn neben Wasser- und Heizungskosten fällt zusätzlich das sogenannte Hausgeld an. Dieser Artikel erklärt Ihnen, was es damit auf sich hat, welche Ausgaben auf Sie zukommen, warum die Teilungserklärung oder die Instandhaltungsrücklage eine wichtige Rolle spielen und was Sie als Wohnungseigentümer generell darüber wissen sollten.
Was ist Hausgeld? Unter Hausgeld versteht man die monatlichen Vorschüsse, die ein Wohnungseigentümer an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage bzw. Immobilie zahlen muss. Da Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung automatisch auch Miteigentümer von gemeinschaftlich genutzten Flächen sind (Gemeinschaftspool, Freizeitanlagen), beinhaltet das Hausgeld auch die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Geld muss monatlich überwiesen werden – abgerechnet wird immer am Ende des Jahres.
Wurde das Hausgeld zu niedrig angesetzt, kommt auf jeden der Eigentümer eine Nachzahlung zu, während es bei zu hoch angesetzten Kosten eine Rückzahlung gibt. Somit zählt das Hausgeld zu den Wohnungsnebenkosten und ist im Grunde wie eine Nebenkostenabrechnung für Eigentümer.
Daher sollte jeder, der über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenkt, auch einen Blick auf die Höhe des Hausgeldes werfen. Dies fällt im Schnitt nämlich höher aus, als die Wohnungsnebenkosten – sprich Wasser-, Strom- und Heizkosten.
Häufig werden im alltäglichen Sprachgebrauch die Begriffe Hausgeld und Wohngeld synonym verwendet. Allerdings bezeichnet der Begriff “Wohngeld” eine staatliche Sozialleistung, bzw. ein Mietzuschuss für einkommensschwache Personen und hat nichts mit dem “Hausgeld“ in diesem Artikel zu tun.
Die einzelnen Bestandteile des Hausgeldes setzen sich aus zwei Kostenpositionen zusammen. Zum einen gehören die herkömmlichen, umlagefähigen Betriebskosten dazu. Also die Kosten, die im Falle einer Vermietung auch auf den Mieter umgelegt werden können.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen beispielsweise laut Betriebskostenverordnung (betrKV):
Neben den herkömmlichen Betriebskosten fallen außerdem aber auch eine Reihe an Kosten an, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können – mit anderen Worten: nicht umlagefähige Kosten.
Zu nicht umlagefähigen Kosten zählen zum Beispiel:
Je nach Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft und je nach Immobilie sind die meisten Nebenkosten für Eigentümer schon im Hausgeld enthalten. Was in der Regel aber nicht im Hausgeld enthalten ist, sind zum Beispiel Grundsteuer und die Grundbesitzhaftpflichtversicherung. Diese Kosten müssen vom Eigentümer an die Kommune selbst entrichtet werden.
Für Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung nicht vermieten, sondern selbst bewohnen, kommen noch eine Reihe an weiteren Nebenkosten hinzu:
Die Höhe des Hausgelds und der Instandhaltungskosten wird von der Hausverwaltung festgelegt. Der Hausverwalter erstellt einen Wirtschaftsplan, indem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft aufführt. Anschließend wird aus dem Wirtschaftsplan die Höhe des Hausgelds abgeleitet.
Der Wirtschaftsplan muss vorerst aber im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ist laut WEG-Gesetz (Wohnungseigentumsgesetz) dafür ausreichend. Da allerdings nicht immer jeder Eigentümer mit der Höhe der Kosten übereinstimmt, kann eine Änderung des Hausgelds beantragt werden. Auch hier reicht eine einfache Mehrheit aus, um die Änderung zu beschließen.
Dabei hängt die individuelle Höhe des Hausgelds aber auch von einer Reihe an Faktoren ab. Sofern nicht anders von der Eigentümergemeinschaft beschlossen, wird das Hausgeld nach Miteigentumsanteil auf die Eigentümer verteilt – je größer der Miteigentumsanteil, desto höher die Kosten. Hat die Verteilung des Miteigentums allerdings nicht auf basis der Wohnfläche stattgefunden, kann die Aufteilung des Hausgeldes ungerecht sein, weshalb in der Teilungserklärung die Verteilungsschlüssel für Flächenverhältnis, Wohnungsanzahl und Verbrauch unterschiedlich festgelegt werden. Außerdem kommt es auf den eigenen Verbrauch von Strom und Wasser an.
Darüberhinaus beeinflussen noch einige weitere Gegebenheiten die Höhe des Hausgeldes:
Aus diesem Grund ist es eher schwierig eine allgemein gültige Aussage zur Höhe des Hausgelds für eine Eigentumswohnung zu treffen. So fallen beispielsweise für einen Altbau in der Regel höhere Kosten an, als für einen Neubau, da größere Renovierungs- und Instandhaltungskosten für ältere Gebäude zu erwarten sind.
Laut statistischem Bundesamt lag 2018 das durchschnittliche Hausgeld pro Quadratmeter bei ungefähr 2,17€ im Monat. Hinzu kommt die jährliche Instandhaltungsrücklage von ca. 7-12€ pro Quadratmeter und Jahr. Umgerechnet also ca. 0,60 -1,05€ pro Monat. Zusätzlich dazu kommen außerdem noch die Verwaltungskosten, die aber sehr unterschiedlich ausfallen und in der Regel individuell pro Wohneinheit berechnet werden.
Zusammengerechnet müssten Wohnungseigentümer also durchschnittlich mit einem Hausgeld von 3 – 4,50€ pro Quadratmeter im Monat rechnen. Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung würde das Hausgeld also bei ungefähr 300 – 450€ liegen.
Ähnlich wie bei der herkömmlichen Nebenkostenabrechnung rechnet die Verwaltung einmal jährlich das Hausgeld mit den Eigentümern ab, also per Jahresabrechnung. Wie bereits erwähnt, hängt das Hausgeld auch von verbrauchsabhängigen Posten ab, weshalb Rückzahlungen oder Nachzahlungen auf die Eigentümer zukommen können. Wenn der Verbrauch geringer als beim Nachbarn ist, kann es durchaus vorkommen, dass ein Eigentümer eine Rückzahlung erhält, während der Nachbar nachzahlen muss.
Bei der Hausgeldabrechnung ist der Hausverwalter zu Transparenz verpflichtet: Er muss alle Posten ersichtlich auflisten, sodass die Abrechnung für alle nachvollziehbar ist. Zudem muss verständlich aufgeführt werden, wie die Nebenkosten verteilt wurden und ob es eine Rückzahlung geben wird, oder es einer Nachzahlung bedarf.
Für alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Hausgeld Pflicht, denn der beschlossene Wirtschaftsplan ist die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer. Sollte einer von ihnen in Rücklage fallen, ist der Verwalter dazu angehalten, diesen entsprechend geltend zu machen, gegebenenfalls auch gerichtlich.
Obwohl manche Bestandteile des Hausgelds vom Eigentümer selbst übernommen werden müssen, können Vermieter gewisse Anteile des Hausgelds ohne Komplikationen auf den Mieter umlegen. Hierbei handelt es sich um die umlagefähigen Nebenkosten.
Allerdings sollte die Jahresabrechnung hierfür nicht direkt an den Mieter weitergeleitet werden. Vielmehr ist es ratsam, eine individuelle Abrechnung für den Mieter zu erstellen. Hierfür sollte außerdem der entsprechende Verteilungsschlüssel laut Mietvertrag angewendet werden. Damit das ohne weitere Komplikationen möglich ist, empfiehlt es sich, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung denselben Verteilerschlüssel anwendet. Wird ein anderer verwendet, kann das Umlegen der Nebenkosten auf den Mieter komplizierter werden. Wenn die Abwasserkosten für den Eigentümer nach Wohnfläche abgerechnet werden, ist also davon abzuraten, sie dem Mieter nach Verbrauch abzurechnen.
Die Lösung sieht hier wie folgt aus: Im Mietvertrag sollte derselbe Verteilerschlüssel festgelegt werden. Vermieter können beispielsweise schreiben: “Gesetzt dem Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den Verteilerschlüssel ändert, behält sich der Vermieter vor, den beschlossenen Verteilerschlüssel auch im Mietvertrag abzuändern.” Hierdurch lässt sich das Hausgeld teilweise auf den Mieter umlegen.
Unter Hausgeld versteht man die monatlichen Vorschüsse, die ein Wohnungseigentümer an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage zahlen muss. Das Geld muss monatlich überwiesen werden – abgerechnet wird am Jahresende.
Somit zählt das Hausgeld zu den Wohnungsnebenkosten und ist im Grunde wie eine Nebenkosten-Abrechnung für Eigentümer.
Da das Hausgeld von verschiedenen Faktoren wie Art des Gebäudes, Ausstattung des Gemeinschaftseigentums und nicht zuletzt dem eigenen Verbrauch abhängt, ist es schwierig, eine allgemeingültige Aussage über durchschnittliches Hausgeld zu treffen.
In der Regel geht man aber davon aus, dass das Hausgeld ungefähr 20 – 30 % höher ist, als die Nebenkostenabrechnung für den Mieter.
Laut einer Studie von 2018 lag das durchschnittliche Hausgeld pro Quadratmeter jedoch bei ca 3 – 4,50€. Für eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung würde das monatliche Kosten von 300 – 450€ bedeuten.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten des Hausgelds zählen beispielsweise:
Neben den herkömmlichen Kosten fallen außerdem aber auch Kosten an, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können – mit anderen Worten: nicht umlagefähige Kosten.
Zu nicht umlagefähigen Kosten zählen zum Beispiel:
Die Antwort auf diese Frage lautet: Ja, Eigentümer müssen auch bei Leerstand ihrer Wohnung Hausgeld bezahlen. Die Zahlungspflicht ist somit unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt oder nicht bewohnt ist.
Zunächst muss auch der volle Betrag überwiesen werden. Einen Teil der verbrauchsabhängigen Kosten bekommen die Eigentümer jedoch bei der Jahresabrechnung rückerstattet.
Für alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Hausgeld Pflicht, denn der beschlossene Wirtschaftsplan ist die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer. Sollte einer von ihnen in Rücklage fallen, ist der Verwalter dazu angehalten, diesen entsprechend geltend zu machen, gegebenenfalls auch gerichtlich.
Das Hausgeld bezieht sich auf alle Kosten, die ein Eigentümer einer Wohnung an den Verwalter der Wohnanlage bezahlen muss. Hier sind auch Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des Gemeinschafteigentums mitinbegriffen.
Was im alltäglichen Sprachgebrauch als Nebenkosten bezeichnet wird, bezieht sich auf die Nebenkosten, die sich z.B. auch auf den Mieter umlegen lassen. Hiermit sind zum Beispiel Kosten wie Wasser, Heizung, Müll und Treppenhausreinigung gemeint.
