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Was ist eine Immobilienversicherung? Ein Überblick

Zeyni Feller Online Redakteurin
29. Okt 2024 / 20 Min. Lesezeit

Als Immobilienbesitzer stehen Sie vor der Herausforderung, Ihr Eigentum bestmöglich zu schützen. Eine adäquate Immobilienversicherung ist hierbei von essenzieller Bedeutung. Dieser Ratgeber erläutert die verschiedenen Aspekte der Immobilienversicherung und hilft Ihnen, die richtige Absicherung für Ihr Objekt zu finden.

Was ist eine Immobilienversicherung?

Bei manchen Versicherungsanbietern wird der Begriff “Immobilienversicherung” als Synonym für “Wohngebäudeversicherung” verwendet. Für die meisten Anbieter gibt es jedoch einen Unterschied zwischen der Immobilienversicherung und der Wohngebäudeversicherung. Denn während mit der Wohngebäudeversicherung die Bausubstanz versichert wird, besteht eine Immobilienversicherung aus mehreren unterschiedlichen Versicherungen. Diese dienen zum einen dazu, das Gebäude und dessen Inhalt zu schützen. Zum anderen sichern sie Immobilien- und Grundstückseigentümer finanziell ab, falls sie für Schäden verantwortlich gemacht werden, die Dritte oder deren Besitz auf ihrem Eigentum erleiden.

Auch gibt es spezielle Immobilienversicherungen, die ausschließlich für Vermieter einer Immobilie interessant sind oder wenn Sie sich für die Finanzierung der Immobilie absichern möchten. Außerdem gibt es je nach Immobilienart unterschiedliche Aspekte, die für die Versicherung wichtig sind. So wird bei Eigenheimbesitzern beispielsweise das gesamte Gebäude versichert, während bei Mehrfamilienhäusern gemeinschaftlich genutzte Bereiche, tragende Strukturen des Gebäudes und gemeinschaftliche Anlagen (z.B. Fahrstühle, Gemeinschaftsantennen) mitversichert werden. Bei Gewerbeimmobilien werden zudem die Risiken der kommerziellen Nutzung, wie erhöhte Brandgefahr oder spezielle Haftungsrisiken, berücksichtigt.

Umfang des Versicherungsschutzes

Es gibt unterschiedliche Anbieter von Immobilienversicherungen, weswegen der Versicherungsschutz einer Police variieren kann. Typischerweise sind jedoch folgende Leistungen inbegriffen:

  • Wiederaufbaukosten/Entschädigung bei Totalschaden
  • Reparaturkosten bei Teilschäden
  • Aufräumungs- und Abbruchkosten
  • Kosten für Schadensermittlung

Immobilienversicherungen im Überblick

Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, Ihr Eigentum umfassend abzusichern. Hierfür gibt es eine Vielzahl von Versicherungen, die auf unterschiedliche Risiken und Bedürfnisse zugeschnitten sind. Von der grundlegenden Wohngebäudeversicherung über spezielle Elementarschadendeckungen bis hin zur Hausratversicherung gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Ihr Eigentum zu schützen. Jede dieser Versicherungsarten erfüllt einen spezifischen Zweck und kann entscheidend sein, um finanzielle Verluste im Schadensfall zu vermeiden.

Grafik, in der sinnvolle Versicherungen für Immobilienbesitzer aufgelistet sind.

Schutz der Gebäudesubstanz

Ein Must-Have für Immobilienbesitzer ist die Wohngebäudeversicherung. Denn diese Versicherung schützt vor finanziellen Verlusten durch Schäden wie Feuer, Wasserschäden oder Blitzeinschlag. Der Abschluss dieser Versicherung unterscheidet danach, ob Sie ein gesamtes Haus oder eine Wohnung besitzen: Während Hausbesitzer die Versicherung selbst abschließen, wird sie bei Wohnungseigentümern meist von der Hausgemeinschaft oder Gesellschaft organisiert. 

Zudem sollten Sie beachten, dass die Wohngebäudeversicherung nicht alle Schadensfälle umfasst. So greift die Wohngebäudeversicherung bei einem Rohrbruch, nicht aber Wasserschäden durch Starkregen oder Hochwasser. Hierfür ist eine zusätzliche Versicherung gegen Elementarschäden erforderlich, die als Ergänzung zur bestehenden Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden kann. Der Schutz kann neben Überschwemmungen auch Schäden durch Schneelast, Lawinenabgänge oder Erdrutsche umfassen.

Diese Elementarschäden verursachen meistens einen Totalverlust der Immobilie und bedeuten dementsprechende Kosten für die Versicherung. Daher wird vor Vertragsabschluss seitens der Versicherung gründlich geprüft, ob sich die Immobilie in einem Risikogebiet befindet. Für Objekte in Risikolagen, etwa an Hängen oder in Hochwassergebieten, kann es schwierig sein, einen Versicherungsschutz zu erhalten oder er ist mit hohen Beiträgen verbunden. Wenn Sie den Totalverlust Ihrer Immobilie befürchten, können Sie eine Elementarschadenversicherung in Betracht ziehen, selbst wenn Sie nicht in einer Gefahrenzone leben.

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Schutz des Inventars

Während die Wohngebäudeversicherung und Elementarschadendeckung allein die Gebäudesubstanz absichern, ist für den Schutz des Inventars eine Hausratversicherung unerlässlich. Die Hausratversicherung greift bei Schäden durch Einbruch, Feuer, Leitungswasser, Sturm ab Windstärke acht und Hagel. Auch Vandalismus und Raub sind meist abgedeckt. Diese Versicherung ist besonders empfehlenswert, wenn Sie in Ihrem Zuhause Einrichtungsgegenstände oder Schmuckstücke besitzen, deren Beschädigung oder Verlust eine finanzielle Belastung für Sie darstellen würde.

Optional kann die Hausratversicherung um einen Schutz vor Elementarschäden am Mobiliar oder eine Absicherung gegen Überspannungsschäden an elektronischen Geräten erweitert werden. Glasschäden sind in der Regel nicht automatisch eingeschlossen, können aber oft als Zusatzklausel integriert werden. Allerdings erstreckt sich die Standarddeckung einer Hausratversicherung in der Regel nur auf den Hausrat, also alltägliche Haushaltsgegenstände. Für besonders wertvolle Objekte wie Kunstwerke, hochpreisigen Schmuck oder Pelzmäntel ist es ratsam, eine Kunstversicherung als Ergänzung abzuschließen.

Blick auf das obere Stockwerk eines Hauses, dessen Dach in Flammen steht. Eine Immobilienversicherung kann auch gegen den finanziellen Schaden bei Feuer absichern.

Absicherung für Schäden an Dritten

Als Immobilieneigentümer ist es wichtig, sich gegen potenzielle Schäden abzusichern, die Dritten zugefügt werden könnten. Falls Sie zum Beispiel einen Öltank besitzen, ist eine Gewässerschutz-Haftpflichtversicherung unerlässlich, um mögliche Umweltschäden und Grundwasservermutzung durch austretendes Öl abzudecken. Aber auch Personenschäden sollten berücksichtigt werden. Ein Beispiel für einen solchen Schadensfall ist ein Dachziegel oder Blumenkasten, der einen Person trifft. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, deckt diese Vorfälle in der Regel die private Haftpflichtversicherung ab. 

Sollten Sie Ihre Immobilie vermieten, ist eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht erforderlich, um für solche Schadensfälle versichert zu sein. Bei Eigentumswohnungen schließt üblicherweise die Eigentümergemeinschaft oder Verwaltungsgesellschaft eine Haftpflichtversicherung ab. Diese deckt jedoch ausschließlich Schäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums ab. Für mögliche Schadensfälle innerhalb einer vermieteten Wohneinheit, beispielsweise durch eine mangelhaft befestigte Deckenverkleidung, ist eine separate Wohnungshaftpflichtversicherung notwendig.

Gut zu wissen

Für alle Haftpflichtversicherungen wird eine Deckungssumme von mindestens 3.000.000 € empfohlen.

Versicherung bei der Finanzierung einer Immobilie

Bei der Finanzierung von Immobilien durch Kredite ist es ratsam, Vorkehrungen für unerwartete Ereignisse zu treffen, um Familienangehörige zu schützen. Eine Option hierfür ist eine Risikolebensversicherung. Wenn eine Baufinanzierung abgesichert werden soll, bietet sich ein Modell an, bei dem die Versicherungssumme parallel zur Kredittilgung abnimmt. Fachleute raten von Restschuldversicherungen ab, da diese oft überteuert sind und Versicherungsgesellschaften mitunter zögerlich bei Auszahlungen sein können. Stattdessen wird empfohlen, eine Kombination aus Risikolebensversicherung für den Todesfall und einer Berufsunfähigkeitsversicherung für den Fall der Arbeitsunfähigkeit abzuschließen. 

Schutz für Vermieter

Insbesondere für Vermieter gibt es andere Risiken als für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen. Ein Hauptrisiko stellt der Mietausfall bei zahlungsunfähigen Mietern dar. Hierfür gibt es spezielle Mietausfallversicherungen, deren Wirtschaftlichkeit jedoch sorgfältig geprüft werden  sollte. Denn diese Versicherungskosten können im Gegensatz zu anderen Versicherungen wie der Wohngebäude-, Haftpflicht- oder Glasversicherung nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem greift bei Mietausfällen aufgrund von Schäden wie Sturm, Feuer oder Rohrbruch die Wohngebäudeversicherung für bis zu einem Jahr.

Eine Mietnomadenversicherung deckt sowohl Mietausfälle als auch Schäden durch Mieter ab. Studien zeigen jedoch, dass Mietnomaden seltener vorkommen als oft angenommen und die verursachten Schäden meist unter 10.000 € liegen. Zudem knüpfen Versicherungen ihre Leistungen oft an die Bedingung, dass der Vermieter zunächst rechtliche Schritte gegen den Mieter einleitet. Für solche rechtlichen Auseinandersetzungen bietet sich eine Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutzversicherung an, idealerweise mit einer Deckungssumme von mindestens 250.000 €. Oft ist eine Kombination aus dieser Versicherung und einer privaten Rechtsschutzversicherung günstiger als separate Policen.

Eine leere Wohnung, an deren Wänden die Tapete abgerissen wurde. Auf dem Boden liegt Müll.

Unfallversicherung bei Baumaßnahmen

Bei Renovierungs- oder Bauarbeiten helfen oftmals Familienmitglieder und Freunde. Damit diese im Schadensfall abgesichert sind, sollte vorher an mögliche Risiken gedacht und entsprechende Schutzmaßnahmen ergriffen werden. Für die Versicherung der Helfer gibt es folgende Möglichkeiten:

  1. Die gesetzliche Unfallversicherung: Auch wenn Ihre Helfer unentgeltlich tätig sind, müssen Sie diese bei der zuständigen Berufsgenossenschaft für das Baugewerbe (BG Bau) anmelden. Die Beitragshöhe basiert auf den geleisteten Arbeitsstunden, die Sie dokumentieren sollten.
  2. Die Bauhelferversicherung: Fachleute raten zu dieser Versicherung, da sie im Gegensatz zur gesetzlichen Unfallversicherung auch Sie als Bauherr und Ihren Ehepartner einschließt.
  3. Private Unfall- oder Haftpflichtversicherung der Helfer: Verfügen Ihre Helfer über eine private Haftpflicht- oder Unfallversicherung, sind damit sogenannte Gefälligkeitsschäden abgedeckt. Diese umfassen Personen- und Sachschäden, die während der Hilfsarbeiten auf der Baustelle entstehen können.

Zudem gibt es bestimmte Versicherungen für Bauherren, die sie in unterschiedlichen Situationen absichern. Zu diesen gehören:

  • Bauherren-Haftpflichtversicherung: Diese Versicherung schützt Bauherren vor finanziellen Folgen, wenn während der Bauphase Schäden an Dritten oder deren Eigentum verursacht werden.
  • Bauleistungsversicherung: Sie deckt unvorhergesehene Schäden oder Verluste ab, die während der Bauphase am Bauwerk selbst entstehen, etwa durch Unwetter, Vandalismus oder Diebstahl.
  • Feuerrohbauversicherung: Diese spezielle Form der Gebäudeversicherung schützt den Rohbau vor Schäden durch Feuer, Blitzschlag und Explosion.

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Alle Versicherungen kurz zusammengefasst

VersicherungZielgruppeZweck
WohngebäudeversicherungEigentümerVersichert gegen Schäden durch Feuer, Wasserschäden und Unwetter
Versicherung gegen ElementarschädenEigentümerVersichert gegen Elementarschäden durch Naturgewalten
HausratversicherungEigentümerVersichert gegen Verlust oder Zerstörung Ihrer Einrichtung, z.B. durch Einbruch oder Feuer
KunstversicherungEigentümerVersichert gegen Verlust oder Zerstörung Ihrer Kunstgegenstände und wertvolle Gegenstände
Gewässerschutz-HaftpflichtversicherungEigentümerVersichert, wenn Öl aus dem Öltank ins Grundwasser entweicht
Private HaftpflichtversicherungEigentümerVersichert gegen Schäden an Dritten
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtVermieterVersichert gegen Schäden an Dritten
WohnungshaftpflichtversicherungVermieterVersichert gegen Schäden an Dritten (innerhalb der Immobilie)
MietausfallversicherungVermieterVersichert gegen Einnahmeausfälle von Mietern
MietnomadenversicherungVermieterVersichert gegen Einnahmeausfälle und Schäden durch Mietern
Wohnungs- und GrundstücksrechtschutzversicherungVermieterVersichert im Fall von juristischen Auseinandersetzung mit Mietern oder Nachbarn
Risikolebensversicherung und BerufsunfähigkeitsversicherungEigentümerVersichert, wenn die Immobilie noch abbezahlen werden muss, im Falle von Krankheit oder Tod
RestschuldversicherungEigentümerVersichert, wenn die Immobilie noch abbezahlen werden muss, im Falle von Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod
Auf einem Tisch liegt Geld und ein Taschenrechner.

Kosten der Immobilienversicherung

Die Kosten für Ihre Immobilienversicherung werden je nach Art der Versicherung von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Auch der Versicherungsumfang spielt eine entscheidende Rolle für die Berechnung der Kosten der Immobilienversicherungen. Zum Beispiel variieren die Kosten für die Elementarversicherung je nach geografischer Lage und den spezifischen Risikofaktoren des Gebäudes. Dabei kalkulieren die Versicherungsunternehmen die Prämien basierend auf der Wahrscheinlichkeit und Häufigkeit von Elementarschäden in der jeweiligen Region. Bei den folgenden Versicherungen sind jedoch andere Faktoren entscheidend:

Wohngebäudeversicherung

  • Gebäudewert (Neubauwert)
  • Bauart und -jahr
  • Lage des Gebäudes (Risikozone)
  • Umfang des Versicherungsschutzes

Hausratversicherung

  •   Wohnfläche in Quadratmetern
  •    Wert des Hausrats
  •    Sicherheitseinrichtungen (Alarmanlagen, Tresore)

Versicherungsangebote für Vermieter

  •    Anzahl und Art der vermieteten Einheiten
  •    Höhe der Mieteinnahmen
  •    Lage der Immobilie

Die durchschnittlichen Kosten variieren je nach Versicherungsart und individuellen Faktoren erheblich. Für eine Wohngebäudeversicherung kann man mit etwa 0,5 bis 2 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr rechnen. Bei der Hausratversicherung liegen die Kosten üblicherweise zwischen 1,50 und 2,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich. Vermieterversicherungen kosten in der Regel etwa 1 bis 3 % der Jahresmiete.

Gut zu wissen

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Zahlen nur Richtwerte darstellen. Die tatsächlichen Kosten können je nach individueller Situation und gewähltem Versicherungsanbieter abweichen.

Tipps zur Kostenoptimierung

Um die Kosten Ihrer Immobilienversicherung zu optimieren, gibt es mehrere Möglichkeiten. Zunächst ist es ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen, um die optimale Versicherungslösung für Ihre spezifische Immobiliensituation zu finden. Die Konditionen und Preise können variieren, sodass sich eine gründliche Recherche lohnt. Nutzen Sie hierfür Vergleichsportale oder holen Sie individuelle Angebote ein.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Wahl einer angemessenen Selbstbeteiligung. Indem Sie einen höheren Eigenanteil im Schadensfall akzeptieren, können Sie oft deutlich niedrigere monatliche Prämien erzielen. Wägen Sie dabei sorgfältig ab, welche Selbstbeteiligung für Sie finanziell tragbar ist. Eine weitere übersehene Möglichkeit zur Kostenreduktion ist das Bündeln mehrerer Versicherungen bei einem Anbieter. Viele Versicherungsgesellschaften bieten attraktive Rabatte für Kunden, die mehrere Policen abschließen.

Des Weiteren können Investitionen in Schutzmaßnahmen langfristig zu Einsparungen führen. Die Installation von Alarmanlagen, Rauchmeldern oder anderen Sicherheitssystemen kann nicht nur Ihre Immobilie besser schützen, sondern wird von vielen Versicherern mit Rabatten honoriert. Allerdings sollten Sie bei der Kostenreduzierung darauf achten, dass die Versicherungssumme angemessen bleibt. Denn eine zu niedrige Versicherungssumme kann im Schadensfall zur Unterversicherung führen.

Ist die Immobilienversicherung steuerlich absetzbar?

Es ist möglich, einige Versicherungen von der Steuer abzusetzen. Die Kosten für Haftpflichtversicherungen, Gewässerschadenhaftpflicht, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht können als Vorsorgeaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden. Bei der Wohngebäudeversicherung gibt es jedoch Einschränkungen: Sie ist nur dann steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird und nicht selbst bewohnt wird. Auch eine Risikolebensversicherung kann von Wohneigentümern steuerlich als Vorsorgemaßnahme berücksichtigt werden.

Die COVID-19-Pandemie hat dazu geführt, dass mehr Arbeitnehmer von ihrem Zuhause aus arbeiten. Deshalb können Arbeitnehmer, die im Home Office arbeiten, einen Teil ihrer Immobilienversicherungskosten steuerlich geltend machen. Der absetzbare Anteil richtet sich nach der Größe des Arbeitszimmers im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche.

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Kann man die Immobilienversicherung auf Mieter umlegen?

Die gesetzlichen Bestimmungen erlauben es Vermietern, bestimmte Versicherungskosten für die Immobilie an ihre Mieter weiterzugeben. Diese Kosten werden in der Regel über die jährliche Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Allerdings gilt hierbei eine wichtige Einschränkung: Versicherungen, die primär dem Schutz des Vermieters dienen, können nicht auf die Mieter übertragen werden. Ein typisches Beispiel hierfür ist die Mietausfallversicherung, die das finanzielle Risiko des Vermieters bei ausbleibenden Mietzahlungen abdeckt. Nur Versicherungen, die direkt mit dem Gebäude und dessen Schutz zusammenhängen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören beispielsweise:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Elementarschadenversicherung
  • Haftpflichtversicherung für das Gebäude

Was ist bei der Immobilienversicherung zu beachten?

Bei der Wahl des Versicherungsschutzes ist es wichtig, die individuellen Bedürfnisse und Risiken zu berücksichtigen. Sowohl vor dem Abschluss des Versicherungsvertrages als auch bei bestehenden Versicherungen sollten Sie auf folgende Merkmale achten:

  • Unterversicherungsschutz: Verhindert eine Leistungskürzung bei geringer Versicherungssumme.
  • Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit: Schäden durch eigenes Verschulden sind im Schutz inbegriffen.
  • Gleitender Neuwert: Anpassung an die Wertentwicklung der Immobilienpreise
  • Ausschlüsse, Selbstbeteiligung und Begrenzungen: Das Kleingedruckte legt dar, welche Leistungen ausgeschlossen werden.

Nach Abschluss der Versicherung sollten die Policen und Verträge sorgfältig aufbewahrt werden. Außerdem ist es sinnvoll, die Immobilienversicherung regelmäßig (mindestens alle drei Jahre) zu überprüfen. Aufgrund einer Wertsteigerung der Immobilie durch Modernisierung, Änderung der Nutzungsart oder neue Risiken in der Umgebung kann die Versicherung angepasst werden. Die Bedeutung der Immobilienversicherung wird oft unterschätzt, doch hat sie eine hohe Relevanz.

Eine umfassende Immobilienversicherung ist für jeden Eigentümer unerlässlich. Sie bietet nicht nur finanziellen Schutz, sondern auch Seelenfrieden in unvorhersehbaren Situationen. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Fazit

Adäquate Immobilienversicherungen sind unerlässlich für den Schutz Ihrer Immobilie. Nehmen Sie sich die Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen und Ihre individuellen Bedürfnisse zu analysieren. Handeln Sie proaktiv: Überprüfen Sie Ihren bestehenden Versicherungsschutz oder holen Sie Angebote ein, wenn Sie noch nicht versichert sind. Ein Gespräch mit einem unabhängigen Versicherungsberater kann Ihnen zusätzliche Sicherheit bei der Entscheidungsfindung geben. Denken Sie daran: Eine gut gewählte Immobilienversicherung bietet Ihnen nicht nur finanziellen Schutz, sondern auch die Gewissheit, für unvorhergesehene Ereignisse gewappnet zu sein.

Artikel von
Zeyni Feller
Zeyni Feller ist seit 2022 als erfahrene Online-Redakteurin bei JACASA tätig. Si...
Zeyni Feller ist seit 2022 als erfahrene Online-Redakteurin bei JACASA tätig. Sie bietet fundierte Einblicke und praxisnahe Ratschläge, um Lesern eine verlässliche Orientierung in der Immobilienwelt zu ermöglichen.
Zeyni Feller

Häufig gestellte Fragen – Immobilienversicherung

  • Was beinhaltet eine Immobilienversicherung?

    Eine Immobilienversicherung umfasst in der Regel mehrere Versicherungsarten zum Schutz des Gebäudes, Eigentums und des Immobilienbesitzers. Dazu gehören typischerweise die Wohngebäudeversicherung, die die Bausubstanz absichert, sowie optional eine Hausratversicherung für bewegliche Gegenstände.

  • Was kostet eine Immobilienversicherung?

    Die Kosten einer Immobilienversicherung variieren stark je nach Umfang des Versicherungsschutzes, Art und Wert der Immobilie sowie ihrer Lage. Dementsprechend hängen die Gesamtkosten von den individuellen Gegebenheiten und gewählten Zusatzversicherungen ab.

  • Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilienversicherung und einer Gebäudeversicherung?

    Der Begriff “Immobilienversicherung” ist umfassender und kann verschiedene Versicherungsarten für Immobilienbesitzer einschließen. Die Gebäudeversicherung, auch Wohngebäudeversicherung genannt, ist hingegen ein spezifischer Teil davon, der sich auf den Schutz der Bausubstanz konzentriert.

  • Ist eine Immobilienversicherung Pflicht?

    Eine Immobilienversicherung ist in Deutschland grundsätzlich keine gesetzliche Pflicht für Eigentümer. Allerdings verlangen Banken bei der Finanzierung einer Immobilie in der Regel den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung als Voraussetzung für die Kreditvergabe. Zudem ist eine angemessene Versicherung empfehlenswert, um sich vor potenziell existenzbedrohenden finanziellen Risiken zu schützen.

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