Maklercourtage 2023: Das Wichtigste auf einen Blick

Die Maklercourtage (auch Courtage oder Kurtage geschrieben) ist ein erfolgsabhängiges Honorar für Immobilienmakler. Für den Kauf und Verkauf von Immobilien gelten in Deutschland keine fest vorgeschriebenen Prozentsätze für die Courtage, weshalb diese mit dem Makler frei verhandelbar sind. Häufig beauftragt der Verkäufer, seltener auch der Käufer, einen Makler zur Vermittlung der Immobilie. Neben der Vermittlung übernimmt der Makler auch noch weitere wichtige Aufgaben wie zum Beispiel die Wertermittlung der Immobilie, das Erstellen eines Exposés und die ständige Beratung während des Verkaufs- oder Kaufprozesses. Dafür fällt nach erfolgreichem Abschluss eines Kaufvertrages eine Maklercourtage an. Wie hoch diese ist, wer sie bezahlen muss und viele weitere wichtige Informationen rund um die Maklercourtage erfahren sie hier.

Wer bezahlt die Maklercourtage – Käufer oder Verkäufer?

Seit dem 23.12.2020 regelt in Deutschland ein neues Gesetz die Verteilung der Maklerkosten. Seitdem wird die Courtage in der Regel zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen. In der Vergangenheit hat sich meist der Käufer im Kaufvertrag zur Übernahme der gesamten Maklerkosten verpflichtet, selbst wenn der Verkäufer Auftraggeber des Maklers war. Durch das neue Gesetz darf der Verkäufer nur noch maximal die Hälfte der Courtage auf den Käufer abwälzen.

Grundsätzlich gibt es vier verschiedene Modelle zur Verteilung der Maklercourtage. In der Praxis am häufigsten sind diejenigen, die auf eine gleichmäßige Verteilung der Courtage auf Käufer und Verkäufer hinauslaufen.

• Käufercourtage / Reine Außenprovision
  Wird eine Käufercourtage vereinbart, hat der Käufer dem Makler einen courtagepflichtigen Suchauftrag erteilt. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler keine wirtschaftlichen oder rechtlichen Beziehungen zum Verkäufer hatte. Das Kaufobjekt darf dem Makler also nicht vor Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer an die Hand gereicht worden sein. Die Höhe der Courtage ist frei verhandelbar. Sie wird allein vom Auftraggeber, dem Käufer bezahlt.
• Verkäufercourtage / Reine Innenprovision
  Beauftragt der Verkäufer den Makler, handelt es sich um eine Verkäufercourtage. Verpflichtet sich dieser zur alleinigen Übernahme der gesamten Courtage, muss der Inhalt des Maklervertrages dem Käufer gegenüber nicht offengelegt werden.
• Doppelprovision (§ 656c BGB)
  Hier wird der Makler nicht von einer Partei zur einseitigen Interessensvertretung beauftragt. Stattdessen schließt der Makler von Beginn an einen Vertrag mit Käufer und Verkäufer. Eine sogenannte Doppelprovision wird vereinbart. Dabei muss die jeweilige Courtage für Käufer und Verkäufer gleich hoch sein, sodass im Endeffekt beide Parteien jeweils 50 Prozent der Maklercourtage tragen.
• Abwälzung der Courtage auf die andere Vertragspartei (§ 656d BGB)
  Bei diesem Modell vertritt der Makler nur den Verkäufer. Dieser verpflichtet sich im Maklervertrag zur vollen Zahlung der Courtage. Im späteren Kaufvertrag verpflichtet sich allerdings der Käufer zur anteiligen Übernahme dieser Courtage. Dabei muss der Anteil des Verkäufers mindestens genauso groß sein wie der des Käufers. Außerdem muss der Käufer auf seinen Anteil der Courtage bei dieser Variante Grunderwerbsteuer zahlen. Auch dieses Modell hat in der Praxis häufig zur Folge, dass beide Parteien die Courtage zu jeweils 50 Prozent übernehmen.

Für welche Verkaufsobjekte gilt das Gesetz?

Die neue Regelung gilt, sofern Verkäufer und Käufer Verbraucher sind und es sich bei dem Kaufobjekt um Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus handelt. Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken, Gewerbe-Immobilien und gemischt genutzten Immobilien kann die Verteilung der Kosten weiterhin frei verhandelt werden.

Was ist außerdem neu?

Daneben regelt das Gesetz die Form des Maklervertrages. Seit 2020 gilt hierfür das Textformerfordernis, wobei eine einfache Email genügt. Mündlich geschlossene, mit Handschlag besiegelte Verträge sind damit nicht mehr wirksam. Erfahren Sie auch mehr über den Maklervertrag.

Wie hoch ist die Maklercourtage beim Immobilienkauf & -verkauf?

Für die Höhe der Maklercourtage beim Immobilienverkauf und -kauf gibt es keinen gesetzlich festgelegten Prozentsatz. Die Höhe der Courtage ist also grundsätzlich frei verhandelbar. In den jeweiligen Bundesländern gibt es aber verschiedene typische Sätze, an denen man sich bei Verhandlungen orientieren kann. Der bundesweite Durchschnitt liegt insgesamt bei 7,14 % des notariell festgeschriebenen Kaufpreises . Da sich in der Praxis Verkäufer und Käufer gewöhnlich die Provision hälftig teilen, liegt die Maklercourtage für beide bei jeweils 3,57 % liegt.

Hier sehen Sie eine Übersicht über die durchschnittliche Maklercourtage in den verschiedenen Bundesländern.

Wie verhandele ich die Maklercourtage?

Auch wenn es lokal und regional typische Courtagesätze gibt, kommt es doch immer wieder vor, dass Immobilienverkäufer oder Käufer die Höhe der Courtage noch etwas herunterhandeln können. Wichtig ist es, die Courtage vor Vertragsschluss zu vereinbaren und im Maklervertrag schriftlich festzuhalten.

Bei Vertragsverhandlungen ist es von Vorteil, wenn die Immobilie einen besonders hohen Wert hat oder in einer besonders beliebten Gegend liegt. Diese Aspekte machen nämlich einen schnellen Vertragsschluss wahrscheinlicher. Dadurch wiederum ist auch der Aufwand des Maklers für die Vermittlung geringer und er wird eher bereit sein, auf eine höhere Courtage zu verzichten.

Ansonsten lohnt es sich auch immer, den Wettbewerbsfaktor zu erwähnen. Insbesondere dann, wenn in Ihrer Region viele Makler tätig sind.

Käufer sollten jedoch bei den Verhandlungen beachten, dass der Makler möglicherweise bereits andere Kaufinteressenten kennt. Verhandeln diese alle eine unterschiedliche Courtage, wird der Makler sich mit großer Wahrscheinlichkeit für die Interessenten mit dem höchsten Angebot entscheiden.

Wann erhält der Makler die Courtage?

Der Makler kann die Courtage erst nach erfolgreichem Abschluss des Verkaufs verlangen. Die bloße Beauftragung allein kostet noch nichts, da er laut § 652 BGB seine Courtage nur fordern kann, wenn der Kaufvertrag aufgrund seiner Vermittlung zustande gekommen ist und endgültig abgeschlossen wurde. Liegen die folgenden Voraussetzungen vor, hat der Makler einen Anspruch auf seine Vergütung:

• Auftraggeber und Makler haben einen wirksamen schriftlichen Maklervertrag geschlossen
• Der Makler ist seiner vertraglich vereinbarten Maklertätigkeit nachgekommen
• Käufer und Verkäufer haben einen notariell beglaubigten Kaufvertrag abgeschlossen
• Ursächlich für diesen Vertragsabschluss war die Maklertätigkeit
• Der Maklervertrag ist nicht ungültig aufgrund eines Mangels

Sollte eine dieser Voraussetzungen nicht vorliegen, muss die Courtage nicht entrichtet werden oder kann, sollte sie bereits bezahlt sein, zurückverlangt werden.

Die konkrete Frist zur Zahlung der Maklergebühren ist häufig in den AGB des Maklers und somit auch im Maklervertrag festgelegt. Standard ist hierbei eine Zahlungsfrist von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags.