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Die Kaufnebenkosten einer Immobilie setzen sich aus verschiedensten Punkten zusammen. So sind beispielsweise die Grunderwerbsteuer sowie die Grundbucheintragung zu berücksichtigen. Jedoch können auch weitere Kosten beim Immobilienkauf auftreten.
Mögliche Finanzierungskosten, die Einrichtung und der laufende Betrieb müssen ebenso im Auge behalten werden. Hier erfahren Sie alles Notwendige zu den Kaufnebenkosten.
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss in der Regel einen wesentlichen Geldbetrag in die Hand nehmen. Doch dabei sind nicht alle Kosten immer direkt ersichtlich und abgesehen vom Kaufpreis warten diverse Nebenkosten auf den Käufer, die ebenfalls finanziert werden müssen.
Daher lohnt es sich, bereits vor dem Kauf einer Immobilie über die Kaufnebenkosten Bescheid zu wissen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Der wesentliche Kostenfaktor beim Kauf einer Immobilie ist aber natürlich der Kaufpreis.
Doch der Erwerb einer Immobilie bringt in der Regel weitere finanzielle Aufwendungen mit sich. Diese Erwerbsnebenkosten sind, wie der Name schon sagt, vom Erwerber zu tragen und fallen teils unabhängig davon an, ob ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gekauft wird. Unter Kaufnebenkosten fallen:
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte mit 10 % des ursprünglichen Kaufpreises gerechnet werden. Dieser Wert wird in der Regel nicht überschritten und es bleibt immer etwas finanzieller Puffer. Die Höhe der Kaufnebenkosten ist also keinesfalls zu unterschätzen und darf auf keinen Fall vergessen werden. Bei einer Immobilie mit einem Verkaufswert von 300.000 € können bis zu 30.000 € an Nebenkosten hinzukommen.
Diese Summe ist vor allem dann von großer Bedeutung, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück fremdfinanziert werden muss oder die eigenen Geldmittel nur knapp ausreichen. Eine Fehlkalkulation kann hier weitreichende Folgen haben.
Vor allem bei der Fremdfinanzierung sind Kaufnebenkosten ein heikles Thema. Kreditgeber decken diese nämlich normalerweise nicht in der Kreditsumme ab. Es wird daher vom Käufer ein ausreichendes Eigenkapital erwartet, um die Nebenkosten stemmen zu können.
Die Kaufnebenkosten setzen sich unter anderem aus Steuerzahlungen, Notar- und Anwaltskosten, der Finanzierung des laufenden Betriebs und der Maklerprovision zusammen. Aufgrund dieser vielen Faktoren variieren die Kosten von Bundesland zu Bundesland.
Die Kaufnebenkosten in Sachsen beispielsweise unterscheiden sich maßgeblich von den Kaufnebenkosten in Berlin. Daher sollte man immer genau schauen und sich informieren, was einen erwarten kann. Der Immobilienmakler steht hier auch gern für den Käufer mit Rat zur Seite.
Wenn Sie planen, eine Immobilie zu erwerben, sollten Sie die Grunderwerbsteuer nicht außer Acht lassen, denn sie stellt einen der größten Anteile an den Kaufnebenkosten dar. Die Höhe der Grunderwerbsteuer in Deutschland ist nicht einheitlich und hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem das Grundstück oder die Immobilie gekauft wird.
Während in manchen Bundesländern wie Bayern und Sachsen ein vergleichsweise moderater Satz von 3,5 % erhoben wird, verlangen andere Bundesländer, darunter Brandenburg und Nordrhein-Westfalen, mit 6,5 % den oberen Satz.
Die Grunderwerbsteuer variiert in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei einem Immobilienkauf kann das regional zu einer Kostenabweichung von mehreren Tausend € führen.
Dies bedeutet bei der Beispielsumme von 300.000 € Kaufpreis, dass die Grunderwerbsteuer je nach Standort der Immobilie eine Spannbreite aufweisen kann, die zu einem beträchtlichen Unterschied von bis zu 10.000 € führen kann.
Diese signifikanten regionalen Unterschiede in den Steuersätzen sollten frühzeitig in Ihrer Budgetierung und finanziellen Planung berücksichtigt werden, um böse Überraschungen zu vermeiden und finanzielle Ressourcen entsprechend sicherzuplanen.
Der gesetzliche und korrekte Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstückes in Deutschland kann nur durch eine notarielle Beurkundung erfolgen. Dies schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor und ist somit bei jedem An- und Verkauf notwendig.
Die relevante Rechtsgrundlage dafür ist § 311b BGB, insbesondere Absatz 1, der besagt, dass ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.
Die Gebühren können auch hier schwanken und je nach Honorarnote und Komplexität bis zu 2 % des Kaufpreises betragen. Auch diese Kosten werden in den meisten Fällen vom Käufer getragen.
Auch die Maklerprovision trägt maßgeblich zu den Kaufnebenkosten bei einer Immobilie bei. Diese kann gut und gerne zwischen 6 und 8 % des Kaufpreises betragen. Hier gibt es nicht nur Unterschiede von Bundesland zu Bundesland, sondern auch von Region zu Region.
Jedoch müssen die Kosten hier nicht mehr ausschließlich vom Käufer getragen werden. Aufgrund einer Gesetzesänderung kann es zu einer Kostenteilung zwischen Verkäufer und Käufer kommen.
Bis vor wenigen Jahren galt noch, dass die Provision für einen Makler unabhängig von der Beauftragung vom Käufer bezahlt werden muss. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser besagt nun, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte übernehmen muss, wenn ein Makler durch ihn beauftragt wird.
Der Grundbucheintrag ist ein essenzieller Bestandteil des Immobilienerwerbs in Deutschland und gesetzlich vorgeschrieben. Er dient der rechtlichen Absicherung des Eigentumsübergangs; ohne ihn ist der Käufer nicht als neuer Eigentümer anerkannt. Dieses Verfahren gewährleistet, dass alle relevanten Informationen über ein Grundstück, einschließlich Eigentümerdaten und eventuelle Lasten oder Beschränkungen, zentral und öffentlich registriert werden.
Für diese Dienstleistung fallen Gebühren an, welche die Grundbucheintragung und die Eintragung eventuell bestehender Grundschulden umfassen. Die Grundschuld ist dabei ein häufiges Sicherungsmittel für Banken im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Die Kosten für die Eintragung setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, wie zum Beispiel dem Kaufpreis der Immobilie und der Höhe der Grundschuld.
Obwohl die Gebühren regional leicht variieren können, können Sie mit ungefähr 1.000 € für den Grundbucheintrag rechnen. Diese Gebühren werden nach einer festen Gebührenordnung berechnet und beinhalten in der Regel sowohl die notariellen Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Anmeldung beim Grundbuchamt als auch die eigentlichen Grundbuchkosten.
Es ist wichtig, dass Sie diese Kosten im Vorfeld berechnen und in den Finanzplan integrieren. Da sie einen erforderlichen Teil des Kaufprozesses darstellen, sollten sie im Budget nicht übersehen werden. Die genauen Kosten können Sie sogar im Vorfeld beim Notar oder beim Grundbuchamt erfragen, um für eine präzise Planung der finanziellen Belastung beim Immobilienkauf zu sorgen.
Kaufnebenkosten umfassen alle zusätzlichen Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie anfallen. Eine genaue Kalkulation dieser Kosten ist für die vollständige Budgetplanung beim Immobilienkauf essenziell.
Hierbei zählen die soeben aufgezählten Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühren und gegebenenfalls die Maklerprovision zu den üblichen Nebenkosten.
Um Ihre Kaufnebenkosten zu berechnen, können Sie die folgende einfache Formel verwenden:
Kaufpreis der Immobilie ×
(Prozentsatz der Grunderwerbsteuer + Prozentsatz der Notarkosten + Prozentsatz der Grundbucheintragung + Prozentsatz der Maklerprovision)
= Kaufnebenkosten
Veranschaulichen wir die Anwendung dieser Formel nun anhand einer simplen Beispielrechnung.
Angenommen, Sie möchten eine Immobilie für 200.000 € in einem Bundesland erwerben, das eine Grunderwerbsteuer von 5 % festlegt. Nun fällt zusätzlich eine Maklerprovision von 3 % an, während der Prozentsatz für die Notarkosten bei 1 %, und für den Grundbucheintrag bei 0,5 % liegt. In diesem Beispiel ergeben sich also folgende Kostenposten:
Jetzt summieren Sie die einzelnen Posten:
10.000 € (Grunderwerbsteuer)
+ 2.000 € (Notarkosten)
+ 1.000 € (Grundbucheintrag)
+ 6.000 € (Maklerprovision)
= 19.000 €
Somit belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten auf 19.000 €.
Beachten Sie, dass es sich hierbei um ein vereinfachtes Beispiel handelt. Die jeweiligen Prozentsätze, die in Ihrem Fall zum Einsatz kommen würden, können teils stark von diesem Beispiel abweichen.
Im Zweifelsfall können Sie auch immer auf einen Kaufnebenkostenrechner im Internet zurückgreifen.
Die Idee, Kaufnebenkosten von der Steuer abzusetzen, liegt natürlich nahe. Doch Privatpersonen werden hier relativ schnell enttäuscht sein. Denn Kaufnebenkosten können nur dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. Dann können Grunderwerbsteuer, die Honorarnote des Notars, die Kosten für den Grundbucheintrag und die Maklerprovision steuerlich abgesetzt werden.
Kaufnebenkosten einer Immobilie sind für Privatkäufer steuerlich nicht absetzbar. Nur bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung der Immobilie können Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder Maklerprovision steuerlich geltend gemacht werden.
Um die Kaufnebenkosten ermitteln zu können, müssen einige Details rund um den Haus- oder Immobilienkauf bekannt sein. Als Berechnungsgrundlage wird immer der Verkaufspreis herangezogen.
Die einzelnen Säulen der Kaufnebenkosten schlagen dann mit einem ungefähren oder genau bestimmten Prozentsatz zu Buche. Genau bestimmt werden können zum Beispiel die Kosten für die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland einen wesentlichen Bestandteil der Nebenkosten ausmachen kann. Käufer können sich hier bereits vorab informieren, welcher Satz in dem Bundesland gültig ist, in dem die Immobilie erworben werden soll.
Die Maklerprovision trägt zwar auch maßgeblich zu den Kosten bei, kann jedoch vorab nicht genau definiert werden. Durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wird mittlerweile festgelegt, dass der Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision tragen muss, wenn er den Makler beauftragt. So können sich die Erwerbsnebenkosten effektiv senken und schlagen nicht mehr so stark zu Buche.
Zu berücksichtigen sind in weiterer Folge auch die Kosten für die Arbeit eines Notars, welche eng mit den Kosten für den Grundbucheintrag zusammenhängen. Um die Kosten für einen Notar aufschlüsseln zu können, muss vorab geklärt werden, welche Tätigkeiten dieser übernimmt. Zu den wichtigsten Aufgaben eines Notars beim Hauskauf zählen:
Da die Honorarnote hier schwankend ist, können auch diese Nebenkosten nicht genau ermittelt werden.
In der Regel empfiehlt es sich, die eigene Kalkulation besser zu hoch als zu niedrig anzusetzen. Aufgrund der nötigen Eigenkapitalfinanzierung wäre eine zu niedrige Veranschlagung der Nebenkosten weitaus folgenreicher als eine zu hohe Kalkulation.
Die gesamten Nebenkosten müssen ggf. sowohl beim Grundstückskauf als auch beim Erwerb einer Immobilie aus dem Eigenkapital finanziert werden. Sie wissen nun bereits, dass Banken nur sehr selten die Nebenkosten im Kreditbetrag berücksichtigen.
Das liegt daran, dass die Nebenkosten nicht im Sachwert der Immobilie vorhanden sind. Kommt es zu einem Zahlungsausfall, bleibt die Bank auf den Nebenkosten sitzen. Dieses Risiko wollen Kreditgeber nicht eingehen, weswegen der Käufer die Nebenkosten selbst stemmen muss.
Die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Höhe von etwa 10 % müssen somit immer miteinkalkuliert werden. Selbst wenn eine hochpreisige Immobilie über einen Kredit finanzierbar ist, können zigtausende Euro an Nebenkosten anfallen, die aus der eigenen Tasche finanziert werden müssen.
Die Kaufnebenkosten sind beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks ein wesentlicher Kostenfaktor. Etwa 10 % des Preises müssen Käufer beim Erwerb einer Immobilie aus der eigenen Tasche heraus finanzieren. Dies kann eine wesentliche Belastung für das Eigenkapital darstellen. Steuerlich absetzbar sind Nebenkosten nur dann, wenn das Gebäude gewerblich genutzt oder vermietet wird. Privatpersonen erhalten hier keine steuerlichen Vorteile.
Neben dem Kaufpreis fallen beim Hauskauf auch noch Nebenkosten an. Diese schlagen mit etwa 10 Prozent des Kaufpreises zu Buche und sind aus dem Eigenkapital des Käufers zu finanzieren.
Nebenkosten können von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Immobilie oder das Grundstück gewerblich genutzt oder vermietet beziehungsweise verpachtet werden. Bei privater Nutzung können auch einzelne Bestandteile der Nebenkosten wie die Notarkosten nicht abgesetzt werden.
Die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes sind immer durch den Käufer zu tragen und können in der Regel auch nicht durch eine Fremdfinanzierung bezahlt werden. Einzige Ausnahme stellt die Maklerprovision dar. Diese muss zur Hälfte vom Verkäufer übernommen werden.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Der Satz kann zwischen 3,5 und 6,5 Prozent betragen und trägt somit maßgeblich zu den Kaufnebenkosten bei.
