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Maklerprovision 2023: Das müssen Sie wissen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 10 Min. Lesezeit

Bei Wohnungs-, Haus- oder Grundstücksverkauf tritt häufig ein Makler vermittelnd für mindestens eine Partei des Kaufvertrages auf. Neben seiner vermittelnden Tätigkeit erledigt der Makler viele weitere Aufgaben, die zu einem flüssigen Ablauf des Verkaufs bzw. Kaufs erheblich beitragen. Dafür fällt regelmäßig eine Maklerprovision an. Wie hoch ist diese Provision? Welche Gebühren fallen an? Und wer bezahlt den Makler – Verkäufer oder Käufer? Bei Jacasa erfahren Sie alles was Sie zum Thema Maklerprovision wissen müssen.

Was ist eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist ein erfolgsabhängiges Honorar, das Immobilienmakler für ihre Tätigkeit erhalten. Immobilienmakler vermitteln Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke zwischen Kaufsinteressenten und Verkäufern. Dafür erhalten sie nach erfolgreichem Abschluss eines Kaufvertrages eine Provision, auch Courtage genannt. Die Höhe der Provision ist abhängig von verschiedenen Faktoren und berechnet sich prozentual zum Verkaufspreis der Immobilie.

Wann kann der Makler die Provision verlangen?

Ob und wann ein Makler seine Provision verlangen darf, regelt sich nach dem § 652 BGB. Demnach besteht ein Anspruch auf Vergütung, wenn die folgenden Voraussetzungen erfolgt sind:

  • Auftraggeber und Makler haben einen wirksamen schriftlichen Maklervertrag geschlossen
  • Der Makler ist seiner vertraglich vereinbarten Maklertätigkeit nachgekommen
  • Käufer und Verkäufer haben einen notariell beglaubigten Kaufvertrag abgeschlossen
  • Ursächlich für diesen Vertragsabschluss war die Maklertätigkeit
  • Der Maklervertrag ist nicht aufgrund eines Mangels ungültig

Sollte eine dieser Voraussetzungen nicht vorliegen, muss die Provision nicht entrichtet werden oder kann zurückverlangt werden, sollte sie bereits bezahlt worden sein.

Gut zu wissen

Besteht der Maklervertrag nur zwischen Verkäufer und Makler, übernimmt der Käufer aber einen Teil der Provision, muss dieser seinen Anteil erst entrichten, nachdem der Verkäufer nachweislich seinen Anteil an den Makler bezahlt hat.

Wer bezahlt den Makler – Verkäufer oder Käufer?

Für lange Zeit haben oft allein Käufer die gesamte Maklerprovision bezahlt. In den meisten Fällen haben diese sich im Kaufvertrag zur Übernahme der gesamten Provision verpflichtet, auch wenn der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt wurde.

Neuregelung: Das neue Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten

Am 23.12.2020 ist allerdings ein neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft getreten, das insbesondere Immobilienkäufer entlasten soll. Das Gesetz sieht vor, dass Verkäufer nur noch maximal die Hälft der Provision auf den Käufer abwälzen können.

Seitdem gibt es neben der klassischen Außen- & Innenprovision, die sich nach dem Bestellerprinzip richten, auch Mischformen der Provisionsverteilung. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die verschiedenen Provisionmodelle:

  • Reine Außenprovision / Käufercourtage:
    Erteilt der Käufer dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag, handelt es sich um eine reine Außenprovision. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Voraussetzung für die Außenprovision ist, dass der Makler keine wirtschaftlichen oder rechtlichen Beziehungen zum Verkäufer hatte. Das Kaufobjekt darf dem Makler also nicht vor Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer an die Hand gereicht worden sein.
  • Reine Innenprovision / Verkäufercourtage
    Bei einer reinen Innenprovision wird der Makler durch den Verkäufer beauftragt. Verpflichtet sich dieser zur alleinigen Übernahme der gesamten Provision, muss der Maklervertrag dem Käufer gegenüber nicht offengelegt werden.
  • Doppelprovision (§ 656c BGB)
    Hier wird der Makler nicht von einer Partei zur einseitigen Interessensvertretung beauftragt. Stattdessen schließt er von Beginn an einen Vertrag mit Käufer und Verkäufer. Eine sogenannte Doppelprovision wird vereinbart. Dabei muss die jeweilige Provision für Käufer und Verkäufer gleich hoch sein, sodass im Endeffekt beide Parteien jeweils 50 Prozent der Maklerprovision tragen.
  • Abwälzung der Provision auf die andere Vertragspartei (§ 656d BGB)
    Bei diesem Modell vertritt der Makler nur den Verkäufer, der sich im Maklervertrag zur vollen Übernahme der Provision verpflichtet. Im späteren Kaufvertrag allerdings verpflichtet sich der Käufer zur anteiligen Übernahme der Provision. Auch dabei muss der Anteil des Verkäufers mindestens genauso groß sein wie der des Käufers. Auf seinen übernommenen Anteil muss der Käufer Grunderwerbsteuer zahlen. Dieses Modell hat in der Praxis ebenfalls häufig zur Folge, dass beide Parteien die Provision zu jeweils 50 Prozent übernehmen.

Seit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes Ende 2020 sind in der Praxis die beiden letzten Modelle die am häufigsten gewählten, da beide auf eine gleichmäßige Verteilung der Maklerprovision auf Verkäufer und Käufer hinauslaufen.

Für welche Verkaufsobjekte gilt das neue Gesetz?

Diese neue Regelung gilt, sofern Verkäufer und Käufer Verbraucher sind und es sich bei dem Kaufobjekt um Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus handelt. Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken, Gewerbe-Immobilien und gemischt genutzten Immobilien kann die Aufteilung der Kosten weiterhin frei verhandelt werden.

Was ist außerdem neu?

Daneben regelt das Gesetz noch die Form des Maklervertrages. Seit 2020 gilt hierfür das Textformerfordernis, wobei eine einfache Email genügt. Mündlich geschlossene, mit Handschlag besiegelte Verträge sind damit nicht mehr wirksam. Erfahren Sie noch mehr wichtige und hilfreiche Informationen zum Maklervertrag.

Wie hoch ist die Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt, kann also von den Parteien grundsätzlich frei verhandelt werden. Der bundesweite Durchschnitt der Maklerkosten liegt bei 7,14 % insgesamt, also jeweils 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Je nach Bundesland kann der ortsübliche Prozentsatz davon allerdings abweichen. Ausschlaggebend für die Höhe der Provision ist die Situation auf dem regionalen und lokalen Immobilienmarkt.

Hier sehen Sie eine Übersicht über die durchschnittliche Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern.

BundeslandMaklerprovision gesamt Maklerprovision für Verkäufer – Käufer
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %
Bayern7,14 %3,57 %
Berlin7,14 %3,57 %
Brandenburg7,14 %3,57 %
Bremen5,95 %2,975 %
Hamburg6,25 %3,125 %
Hessen5,95 %2,975 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,975 %
Niedersachsen
(nach Region)
4,76 % – 7,14 %2,38 % – 3,57 %
Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57 %
Rheinland-Pfalz7,14 %3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %
Sachsen7,14 %3,57 %
Sachsen-Anhalt7,14 %3,57 %
Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %
Thüringen7,14 %3,57 %

Wie berechne ich die Maklerprovision?

Der Makler erhält den im Maklervertrag vereinbarten Prozentsatz des Kaufpreises. Es gilt der Kaufpreis, der im Notarvertrag festgesetzt ist. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei insgesamt 7,14 %, sodass Verkäufer und Käufer nach der neuen gesetzlichen Regelung jeweils 3,57 % zahlen. Wird nun zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro veräußert, müssen Verkäufer und Käufer eine Provision in Höhe von jeweils 14.280 Euro an den Makler zahlen.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Der Makler kann die Provision erst nach erfolgreichem Abschluss des Verkaufs verlangen.
Die konkrete Frist zur Zahlung der Maklergebühren ist häufig in den AGB des Maklers und somit auch im Maklervertrag festgelegt. Standard ist hierbei eine Zahlungsfrist von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags.

Maklerin bespricht Vertrag mit Kunden.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Der Verkäufer kann die Maklerprovision nur von der Steuer absetzen, wenn der Verkauf selbst steuerpflichtig ist. Das ist der Fall, wenn das Haus oder die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wurde und der Verkäufer im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren nicht die Immobilie selbst genutzt hat. Erfahren Sie jetzt mehr zu Steuern beim Haus- & Wohnungsverkauf.

Der Käufer kann die Maklerprovision grundsätzlich nicht von der Steuer absetzen, da der Erwerb von Immobilien nicht steuerlich begünstigt wird. Erwirbt der Käufer die Immobilie allerdings als Kapitalanlage, kann er die Provision als Anschaffungskoten von der Steuer absetzen. Mehr über Steuern beim Immobilienkauf erfahren sie hier.

Wann entfällt die Maklerprovision?

Der Makler kann seine Provision nur verlangen, wenn die unter 1. Beschriebenen Voraussetzungen zutreffen. Also wenn seine Maklertätigkeit nachweislich ursächlich war für den Abschluss des Kaufvertrags. Kommt der Makler seinen vereinbarten Aufgaben aus dem Maklervertrag nicht nach, findet etwa der Käufer keine Immobilie oder der Verkäufer keinen Käufer für seine Immobilie, kann der Makler auch nicht die Zahlung der Provision verlangen.

Seit Inkrafttreten der neuen Regelung Ende 2020 darf der Makler außerdem auch keine Provision verlangen, wenn er für eine Partei des Kaufvertrages unentgeltlich tätig wird (§ 656c BGB).

Kann man die Provision umgehen?

Seit der Neuregelung zur Verteilung wird in den meisten Fällen die Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen. “Umgangen werden“ kann die Provision nur, wenn die andere Partei den Makler beauftragt hat und sich dazu verpflichtet die Maklerprovision gänzlich selbst zu übernehmen.

In manchen Fällen gehen Käufer oder Verkäufer nach der Kontaktaufnahme über den Makler selbst auf die andere Partei zu und versuchen so die Maklerprovision zu umgehen. Hierbei ist zu beachten, dass die Provision auch weiterhin anfallen kann, wenn der Makler nachweisen kann, dass er rechtswirksam vermittelnd für eine Partei aufgetreten ist. Allein durch Auslaufen oder Kündigung des Maklervertrags entfällt nicht automatisch auch der Anspruch des Maklers auf seine Provision.

Die Maklerprovision kann auch “umgangen werden”, indem der Verkauf von privat stattfindet. Dies ist allerdings mit erheblichem bürokratischem Aufwand für beide Parteien verbunden, da sie die umfangreichen Aufgaben des Maklers selbst erledigen müssen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Maklerprovision

  • Wer bezahlt den Makler nach dem neuen Gesetz?

    In der Praxis zahlen Käufer und Verkäufer meistens jeweils die Hälfte der Maklerprovision. Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten am 23.12.2020 kann der Verkäufer nur noch maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen.

  • Wie hoch ist die übliche Maklerprovision?

    Die Höhe der Maklerprovision ist orts- und marktabhängig. Der bundesweite Durchschnitt beträgt 7,14 % gesamt, also jeweils 3,57 % für Käufer und Verkäufer.

  • Wie wird die Maklerprovision berechnet?

    Die Maklerprovision wird prozentual auf den Kaufpreis der Immobilie gerechnet. Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro und einem Prozentsatz von je 3,57 % müssen Käufer und Verkäufer jeweils 14.280 Euro Provision bezahlen.

  • Wann ist die Maklerprovision fällig?

    Der Makler kann seine Provision erst nach Abschluss des Kaufvertrages verlangen. Dieser Vertrag muss nachweislich durch die Maklertätigkeit zustande gekommen sein.

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