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Makler unterstützen bei der Immobiliensuche, deren Kauf oder Verkauf. Die dabei fällig werdenden Maklergebühren haben es oft ziemlich in sich. Tausende von Euro sind keine Seltenheit. Da kann schon mal die Frage aufkommen, wofür die Maklerprovision eigentlich bezahlt wird.
Der Makler tritt bei einem Verkauf oder Kauf einer Immobilie stellvertretend und vermittelnd für die Interessen seiner Kunden auf. Für diese Tätigkeit fallen im Anschluss die Maklerkosten an. Dabei hat der Makler nicht nur eine vermittelnde Funktion, sondern viele weitere Aufgaben wie zum Beispiel das Erstellen von Exposés und die beratende Begleitung während des gesamten Verkaufs- bzw. Kaufprozesses.
Aber wie hoch sind die Maklerkosten für diese Tätigkeiten ? Wer muss sie bezahlen und wann? Erfahren Sie in diesem Beitrag, was es mit der Maklergebühr auf sich hat und worauf Sie achten müssen.
Der Makler erhält die Maklergebühr – auch Maklerprovision oder Maklercourtage genannt – nach dem erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrags. Es ist ein erfolgsbasiertes Honorar, dessen Höhe abhängig von verschiedenen Faktoren ist und das prozentual zum Verkaufspreis der Immobilie berechnet wird.
In Deutschland ist die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich festgelegt, außer bei der Vermittlung von Mietverträgen. Dort ist die Maklergebühr auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer durch den Gesetzgeber begrenzt.
In allen anderen Fällen kann sie von den Parteien frei verhandelt werden. Der bundesweit häufigste Prozentsatz beläuft sich jedoch auf 3,57 % für jeweils Verkäufer und Käufer. Wird zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 400.000 € veräußert, belaufen sich die Maklerkosten auf je 14.280 €. Jedoch ist die Gebühr am Ende abhängig von dem lokalen Immobilienmarkt, weswegen sie sich je nach Bundesland teilweise stark unterscheidet.
In der folgenden Tabelle haben Sie eine Übersicht über die häufigsten Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern.
| Bundesland | Maklerkosten gesamt | Maklerkosten pro Partei |
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,975 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,975 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,975 % |
| Niedersachsen (nach Region) | 4,76 % – 7,14 % | 2,38 % – 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
In der Regel gilt für die Übernahme der Maklerkosten das Bestellerprinzip: Es bezahlt, wer den Makler beauftragt. Dies ist meistens der Verkäufer. Früher konnte dieser allerdings in vielen Bundesländern die gesamten Maklerkosten auf den Käufer übertragen.
Seit aber am 23.12.2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a – 656d BGB) in Kraft getreten ist, muss der Verkäufer in der Regel mindestens die Hälfte der Maklergebühren selbst übernehmen. Ziel ist die Entlastung des Käufers. In der Praxis teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten seitdem meist hälftig. Für die Verteilung der Kosten gibt es vier verschiedene Modelle:
Bei diesem Modell vertritt der Makler sowohl Käufer als auch Verkäufer. Hierbei muss er mit beiden Parteien die gleiche Provisionshöhe vereinbaren. Also teilen sich Verkäufer und Käufer teilen die Kosten paritätisch. Erlässt der Makler die Kosten zugunsten der einen Partei, muss dieser Erlass auch für die andere Partei gelten. Ebenso kann er Makler keine Provision verlangen, wenn er mit einer der Vertragsparteien eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart hat.
Nur der Verkäufer vereinbart mit dem Immobilienmakler die Höhe der Maklerkosten und beauftragt ihn mit einer einseitigen Interessenvertretung zu seinen eigenen Gunsten. Dem Verkäufer bleibt allerdings die Möglichkeit der Abwälzung der Kosten auf den Käufer.
Seit Inkrafttreten des neuen Gesetzes kann aber nur noch maximal die Hälfte der Maklerkosten auf die andere Partei übertragen werden. Letztendlich teilen sich auch hier Verkäufer und Käufer in der Regel die Maklerkosten paritätisch. Der Käufer muss die Kosten allerdings erst verrichten, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bereits bezahlt hat.
Auch hier beauftragt der Verkäufer den Immobilienmakler mit der Vermittlung. Der Makler tritt in der Folge allein für die Interessen seines Auftraggebers ein. Dementsprechend verpflichtet sich der Verkäufer zur vollen Zahlung der Maklerkosten. Das bedeutet, dass er diese nicht im Kaufvertrag anteilig auf den Käufer abwälzen kann.
Ein Käufer beauftragt einen Immobilienmakler mit der Suche einer passenden Immobilie. Folglich vertritt der Makler allein die Interessen des Käufers. Ist der Makler in seiner Tätigkeit erfolgreich und vermittelt seinem Auftraggeber einen Kaufvertrag, kann er von diesem die Zahlung der Maklerkosten verlangen.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass dem Makler die gekaufte Immobilie erst nach Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer an die Hand gereicht wurde. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, muss der Käufer auch nicht die Maklerkosten bezahlen.
In der Praxis am häufigsten sind die Modelle, bei denen sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten paritätisch teilen.
Diese neue Regelung gilt, sofern Verkäufer und Käufer Verbraucher (§ 13 BGB) sind und es sich bei dem Kaufobjekt um Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus handelt. Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken, Gewerbe-Immobilien und gemischt genutzten Immobilien kann die Aufteilung der Kosten weiterhin frei verhandelt werden.
Daneben regelt das Gesetz die Form des Maklervertrages. Seit 2020 gilt die Textformerfordernis, was bedeutet, dass mündlich geschlossene oder mit Handschlag besiegelte Verträge, keine Gültigkeit mehr haben.
Die Vereinbarung zwischen dem Makler und seinem Kunden muss wenigstens in Form einer einfachen E-Mail schriftlich vorliegen.
Bis 2019 war es möglich und auch üblich, dass der Käufer einen Großteil der Maklerprovision getragen hat. Manchmal musste der Käufer sogar die gesamte Maklergebühr bezahlen, wenn der Verkäufer eine provisionsfreie Tätigkeit mit dem Makler vereinbart hatte.
Dies ist seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnung und Einfamilienhäuser nicht mehr möglich.
Bei einem Hausverkauf einigen sich Käufer und Verkäufer daher meist auf eine 50-50-Aufteilung. Hat der Verkäufer mit dem Makler z.B. eine einteilige Provision von 3 % des Verkaufspreises vereinbart, muss der Käufer im Anschluss auch nur maximal 3 % des Betrags zahlen.
Ausgenommen von diesem Gesetz sind Mehrfamilienhäuser und Grundstücke.
Seit 2015 werden Maklergebühren bei Vermietungen über das Bestellerprinzip geregelt. Einfach ausgedrückt bedeutet das, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn auch bezahlen muss. Durch das Gesetz sollen vor allem Mieter finanziell entlastet werden. Tatsächlich zahlen seitdem 98 % der Vermieter die Maklergebühr.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Es geht aber auch andersherum: Möchte ein Mieter sich die Wohnungssuche sparen, engagiert einen Makler und es kommt zum Abschluss eines Mietvertrages, muss in diesem Fall der Mieter die gesamte Maklergebühr bezahlen.
Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermittlung von Wohnungen oder Häusern, die zur Miete sind. Es gilt nicht für Kaufimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Ferienwohnungen.
Die Maklergebühren bei einer Vermietung betragen durchschnittlich zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Das Bestellerprinzip wirkt sich nicht auf die Höhe der Maklergebühren aus, sondern nur auf deren Verteilung. Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.
Die Maklergebühr wird gemäß §652 BGB fällig, wenn der vertraglich beauftragte Makler einen Käufer bzw. Mieter für eine bestimmte Immobilie gefunden hat und es zum Vertragsabschluss kommt.
Zusätzliche Kosten müssen Sie dem Makler nur erstatten, wenn dies vorher schriftlich vereinbart wurde. Die Maklergebühr muss meistens zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags gezahlt werden.
Genaueres dazu ist aber auch im Maklervertrag geregelt. Seit dem neuen Gesetz zur Provisionsaufteilung (§656a bis §656d) teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklergebühren. Das Gesetz wurde vorrangig zum Schutz der Käufer von Immobilien hervorgebracht. Laut dem neuen Gesetz, müssen Verkäufer mindestens 50 % der Provision übernehmen.
Wird eine Doppelprovision (bedeutet: der Makler vertritt sowohl den Käufer als auch den Verkäufer derselben Immobilie) mit dem Makler vereinbart, gibt es keine Regelung für die Reihenfolge. Beide Parteien zahlen die vereinbarte Maklergebühr nach erfolgreichem Vertragsabschluss an den Makler.
Hat nur eine Partei den Maklervertrag vereinbart, zahlt zuerst der Auftraggeber und dann die andere Partei. Bei einem Hausverkauf würde also erst der Verkäufer bezahlen, danach der Käufer.
Damit der Makler Anspruch auf die Maklergebühren hat, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:
Sollte eins dieser Kriterien nicht erfüllt sein, hat der Makler in der Regel auch keinen Anspruch auf die Maklergebühren.
Zur Arbeit eines Immobilienmaklers gehören deutlich mehr Aufgaben, als sich die meisten Menschen vorstellen können. Vor allem bei einem Immobilienverkauf nimmt der Makler dem Verkäufer viele Dinge ab – und all diese Aufgaben werden von der Maklergebühr abgedeckt.
Dazu gehören unter anderem:
Der Zeitaufwand für einen privaten Hausverkauf nimmt rund 80 Stunden in Anspruch. Das liegt daran, dass der Makler viel Zeit mit dem Beantragen von Unterlagen bei den Behörden verbringt. Dazu gehören beispielsweise das Erstellen von Immobilienanzeigen und die Absprache aller involvierter Parteien – also Notare, Hausverwaltung, eventuelle Mieter oder Käufer.
Mit den Maklergebühren sollen auch die laufenden Kosten, wie Fahrtkosten, Ausgaben für Anzeigenschaltung und die Miete für das Büro bezahlt werden.
Es gibt gewisse Umstände, unter denen sich die Maklergebühren von der Steuer absetzen lassen. Ist die erworbene Immobilie als Kapitalanlage geplant, kann der Eigentümer die Maklergebühr als Anschaffungskosten geltend machen. Die Maklergebühr wird zum Kaufpreis der Immobilie addiert und linear über die Jahre abgeschrieben.
Auch Vermieter können die Maklergebühren bei der Steuer angeben, da diese bei einer Neuvermietung als Werbungskosten zählen.
Bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie als Privatperson gibt es aber keine steuerlichen Begünstigungen.
Der einfachste und wohl offensichtlichste Weg, die Maklergebühren zu umgehen, ist es, keinen Makler zu engagieren. Allerdings müssen vor allem Immobilienverkäufer dann einen Mehraufwand an umfangreichen und bürokratischen Aufgaben in Kauf nehmen, bei denen ebenfalls Kosten anfallen. Auch der erforderliche Zeitaufwand sollte nicht unterschätzt werden, zumal sich gemeinsam mit einem Makler sogar meist ein besserer Verkaufspreis erzielen lässt.
Als Vermieter hingegen kann man sich z.B. auf Mietgesuche konzentrieren und sich damit die Beauftragung eines Maklers sparen.
Für Käufer bleibt nur die Möglichkeit eine Immobilie „von privat“ zu kaufen bzw. zu mieten. Dabei haben aber beide Parteien einen höheren bürokratischen Aufwand und die Auswahl an Immobilien verkleinert sich meist enorm.
Miet- oder Kaufinteressenten kommen manchmal auf die Idee, den Makler zu umgehen, indem sie den Eigentümer direkt kontaktieren. Dabei erlischt der Zahlungsanspruch des Maklers aber nicht. Sollte der Makler nachweisen können, dass er die Interessenten vermittelt hat, muss ihm trotzdem eine Maklergebühr bezahlt werden.
Manch Vermieter könnte zudem versuchen, die Maklercourtage über eine sehr hohe Abstandszahlung wieder reinzuholen, die er mit einer neuen Einbauküche oder ähnlichem begründet. Allerdings sind diese Art von Umgehungsmöglichkeiten laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG in §4a, Abs. 2) verboten, denn dort heißt es :
“Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.”
In seltenen Fällen kann es auch sein, dass der Makler trotz Nichterfolg einen Anteil seiner Kosten erstattet bekommt. Allerdings muss dies ausdrücklich so im Maklervertrag festgehalten sein. Makler sichern sich auf diese Weise ab, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die schwer zu verkaufen ist.
In diesem Fall erhält der Makler aber keinen tatsächlichen Lohn für seine Arbeit, sondern einen Aufwendungsersatz. Zum Beispiel für einen Teil Vermarkungskosten, die unter anderem Telefon- & Fahrtkosten enthalten können.
Es gibt verschiedene Gründe, wieso die Maklergebühr von den üblichen Preisen abweicht. Verkäufer und Makler können z. B. statt einer erfolgsabhängigen Vergütung eine Festprovision vereinbart haben. Oder es wurde eine Mehrerlösklausel festgelegt, bei der der Makler eine Zusatzprovision erhält, wenn er einen bestimmten Kaufpreis übertroffen hat.
Außerdem ist es möglich, dass der Makler eine höhere Provision verlangt, da der Wert der Immobilie so gering ist, dass der Makler ansonsten seine Kosten nicht damit decken kann.
Der Makler darf keine Provision verlangen bei öffentlich gefördertem oder preisgebundenem Wohnraum. Wenn der Makler durch wirtschaftliche Verflechtungen, z. B. als Eigentümer der Immobilie, nicht neutral ist, darf er ebenfalls keine Maklergebühren in Rechnung stellen.
Die Maklergebühr muss von außen nicht immer sichtbar sein für den Käufer. Bei Neubauprojekten war es früher üblich, dass der Käufer zwar keine Maklerkosten bezahlen musste, der Bauträger aber die Gebühr der Vermittlungstätigkeit ausgeglichen hat, indem er die Maklerprovision in den Verkaufspreis mit einberechnet hat.
Durch die Neuregelung der Maklergebühren ist es möglich, dass Verkäufer ihren Anteil an den Gebühren verringern, indem sie diesen in den Verkaufspreis einpreisen.
Zusätzlich zu den Maklerkosten muss der Käufer auch noch mit Notar- und Gerichtskosten, sowie der Grunderwerbsteuer rechnen. Die Kaufnebenkosten können inklusive Maklergebühren schnell bei 10-12 % des Kaufpreises liegen.
Manchmal wird eine Immobilie von mehreren Maklern angeboten, oder sowohl Käufer als auch Verkäufer haben jeweils einen Makler. In solchen Fällen kann es passieren, dass der Käufer zwei Maklerprovisionen bezahlen soll. Deswegen ist es sehr wichtig, vorher den Vermittlungsanspruch der beiden Parteien zu klären und schriftlich festzuhalten.
Als Interessent können Sie die Maklergebühren nicht vermeiden, indem Sie Ihren Lebenspartner nach den Verhandlungen mit dem Makler den abschließenden Vertrag unterzeichnen lassen. Der Anspruch auf die Gebühren gilt auch, wenn der Partner unterschreibt.
Ist der Kauf- bzw. Mietvertrag durch die Maklertätigkeit wirksam zustande gekommen, behält der Makler seinen Gebührenanspruch, auch wenn es zur Rückabwicklung des Vertrags kommt.
Von den meisten Immobilienmaklern wird die Rechnung mit Abschluss des Kaufvertrags gestellt. Das Zahlungsziel wird üblicherweise mit zwei bis drei Wochen vereinbart. Natürlich ist es trotzdem möglich, längere Zahlungsziele auszuhandeln, z. B. wenn einem als Verkäufer noch der Verkaufserlös fehlt, der für die Begleichung der Maklergebühren benötigt wird.
Wird nachträglich ein Fehler im Maklervertrag festgestellt, wird dieser unwirksam und der Makler hat kein Anrecht mehr auf die Maklergebühren.
Immobilienmakler unterstützen bei Verkauf, Kauf oder Vermietung von Immobilien und erhalten dafür eine Provision, die sich am Verkaufspreis orientiert. Beim Immobilienverkauf müssen Käufer und Verkäufer seit neueren gesetzlichen Regelungen die Maklerkosten teilen, was eine gerechtere Kostenverteilung darstellt.
Die Maklerprovision variiert je nach Region und Marktlage. Im Bundesdurchschnitt liegt sie insgesamt bei 7,14 %, wobei Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte, das heißt 3,57 %, übernehmen. Bei der Vermittlung von Mietobjekten ist die Höhe der Provision gesetzlich festgelegt: Ein Makler kann höchstens das Äquivalent von zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer in Rechnung stellen.
Bei Mietverhältnissen besagt das Bestellerprinzip, dass meistens der Vermieter die Maklergebühren trägt. Vor Beauftragung eines Maklers sollten die Dienstleistungen und Kosten genau geprüft werden, um transparente und erwartbare finanzielle Vereinbarungen zu treffen.
Seit Dezember 2020 ist die Verteilung der Maklergebühren in Deutschland gesetzlich geregelt. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklergebühren nun meistens Hälfte – Hälfte.
In den verschiedenen Regionen Deutschlands haben sich unterschiedliche Gebührensätze etabliert. Dabei ist der Standort der Immobilie ausschlaggebend und nicht der Wohnort von Verkäufer, Käufer oder Makler.
Das Bestellerprinzip wirkt sich nicht auf die Höhe der Maklergebühren aus, sondern nur auf deren Verteilung. Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.
Für Vermietungen ist die Maklergebühr gesetzlich geregelt. Der Makler darf maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer berechnen.
In der Praxis zahlen Käufer und Verkäufer meistens jeweils die Hälfte der Maklerprovision. Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten am 23.12.2020 kann der Verkäufer nur noch maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen.
Die Höhe der Maklerprovision ist orts- und marktabhängig. Der bundesweite Durchschnitt beträgt 7,14 % gesamt, also jeweils 3,57 % für Käufer und Verkäufer.
Der Makler kann seine Provision erst nach Abschluss des Kaufvertrages verlangen. Dieser Vertrag muss nachweislich durch die Maklertätigkeit zustande gekommen sein.
