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Vorfälligkeitsentschädigung: Das sollten Sie beachten

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 12 Min. Lesezeit

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird meistens dann fällig, wenn ein Darlehen vor dem Ende der eigentlichen Kreditlaufzeit abbezahlt wird. Doch wer sich rechtzeitig informiert, kann unnötige Kosten einsparen und vermeidet böse Überraschungen. Was genau eine Vorfälligkeitsentschädigung bedeutet, wie man sie berechnet und in welchen Fällen sie gar nicht gezahlt werden muss, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Lange Zinsfestschreibungen sind bei Immobilienkrediten in Deutschland Gang und Gäbe. Eine Kreditlaufzeit von 10 Jahren oder mehr hat für beiden Seiten den Vorteil, dass langfristig mit den entsprechenden Raten geplant und gerechnet werden kann.

Jedoch können verschiedene Umstände zu einer frühzeitigen Kreditablösung führen. Soll der Kredit vor Ablauf zum Beispiel durch eine Scheidung, einen Umzug, ein unerwartetes Erbe oder auch berufliche Änderungen zurückgezahlt werden, wird oft eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Der Bank entgehen bei Kreditablösungen vor Ablauf der Zinsbindung jene Zinsen, die für die restliche Laufzeit fällig gewesen wären. Aus diesem Grund ist eine vorzeitige Kreditablösung auch nur unter besonderen Umständen möglich. Außerdem verlangt die Bank einen finanziellen Ausgleich, beziehungsweise eine Entschädigung. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird auch Vorfälligkeitsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt oder Vorfälligkeitszinsen genannt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

Wenn Sie einen Bau- oder Immobilienkredit aufgenommen haben, Ihr Haus aber noch vor Ablauf verkaufen möchten, muss die Bank Sie vorzeitig aus Ihrem Vertrag entlassen. Für die Zinsen, die der Bank damit entgehen, wird die Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt. Daher sollten Sie unbedingt über die Höhe der anfallenden Summe Bescheid wissen. Diese ist unter anderem von mehreren Faktoren abhängig :

  • Restlaufzeit des Darlehens:
    Zinsen für ein Darlehen fallen immer jährlich an. Da das auch für die entgangenen Zinsen gilt, bringt eine längere Restlaufzeit des Kredits eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung mit sich.
  • Höhe des vereinbarten Zinssatzes:
    Der Zinssatz, der bei Aufnahme des Kredits mit der Bank vereinbart wurde, ist in Bezug auf die Restschuld der Betrag, der der Bank durch die vorzeitige Kreditkündigung entgeht.
  • Höhe des aktuellen Zinssatzes:
    Das aktuelle Zinsniveau beeinflusst nicht nur die Zinsen für Immobilienkredite, es sondern ebenfalls für Pfandbriefe, mit denen die Banken ihre Darlehen refinanzieren. Je höher das aktuelle Zinsniveau im Vergleich zum vereinbarten Zinssatz Ihres Darlehens, desto geringer fallen die Vorfälligkeitszinsen aus. Allerdings kommt es bei dieser Berechnung darauf an, auf welche Berechnungsmethode die Bank zurückgreift.
  • mögliche Sondertilgungen:
    Sondertilgungen ermöglichen dem Kreditnehmer, zusätzliche Rückzahlungen für einen Kredit zu leisten, die über die vereinbarte Tilgung hinausgeht. Sondertildungen müssen im Voraus im Kreditvertrag vereinbart worden sein. Ist dies der Fall, mindert eine Option auf eine jährliche Sondertilgung auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Vorausgesetzt ist jedoch, dass von dieser Option nicht bereits Gebrauch gemacht wurde.
  • Risikoersparnis:
    Je nach Bonität des Kreditnehmers werden bei der Kreditvergabe sogenannte Risikoaufschläge auf den Zinssatz erhoben. Diese sollen das Risiko, dass ein Kreditnehmer das Darlehen nicht komplett zurückzahlen kann, für die Bank ausgleichen. Bei einer vorzeitigen Kündigung und einer vollständigen Rückzahlung des Darlehens entfällt dieses Risiko jedoch. Daher wird der Risikoaufschlag, der jetzt nicht mehr nötig ist, bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen. Gesetzliche Vorgaben zur Höhe des Risikoaufschlags existieren nicht, allerdings ist ein Wert von ca 0,10 % realistisch.
  • Verwaltungskostenersparnis:
    Wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wurde, fallen für Banken weniger Verwaltungskosten an. Je nach Institut liegen diese Beträge bei 2-5€ pro Buchung, oder bei Pauschalen von ungefähr 50€ pro Jahr.
Hände halten ein kleines Modell Haus und Münzen nebeneinander.

Lohnt sich ein Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsgebühr?

Generell lässt sich behaupten, dass eine frühzeitige Kreditablösung eine recht teure Angelegenheit ist. Banken können zwischen 6 und 10 % der offenen Restschuld einfordern. Die Vorfälligkeitsgebühr beläuft sich so oftmals auf mehrere Tausend Euro. Eine reguläre Kreditablösung ist hiermit deutlich kostengünstiger.

Ob sich ein Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, hängt in den meisten Fällen von deren Höhe ab. Dementsprechend sollte der Zeitpunkt für den Immobilienverkauf gut durchdacht werden, um Verluste zu vermeiden. Daher ist in jedem Fall eine Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr unverzichtbar.

Faustregel:

Wenn die Zinsersparnis größer ist, als die Vorfälligkeitsentschädigung, kann sich eine frühzeitige Kreditablöse lohnen.

Berechnungsmethoden der Vorfälligkeitsentschädigung

Natürlich dürfen Banken die Vorfälligkeitsgebühr nicht nach Belieben festlegen. Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird zunächst betrachtet, wieviel Zinsen der Bank bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung entgehen. Zusätzlich dazu müssen folgende Punkte und Kosten für die Berechnung hinzugezogen werden:

  • Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten seitens der Bank
  • Höhe der Bearbeitungsgebühr
  • mögliche Sondertilgungen
  • Wiederanlagezins der Bank

Aktiv-Aktiv-Methode und Aktiv-Passiv-Methode

Generell gibt es zwei Varienten, mithilfe derer Banken die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: den Aktiv-Aktiv-Vergleich und den Aktiv-Passiv-Vergleich.

Aktiv-Aktiv-Methode

Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass die Bank das Geld, welches Sie vorzeitig zurückgezahlt haben, unmittelbar an einen neuen Kreditnehmer verleiht. Sollte das neue Zinsniveau unter dem Zinsniveau Ihres Kreditvertrags liegen, entsteht für die Bank ein durch die Differenz verursachter Zinsverlust. Liegt der neue Zins über dem Zinsniveau Ihres vorzeitig abbezahlten Kredits, entsteht sozusagen eine negative Vorfälligkeitsentschädigung. Sprich: Die Bank macht durch die Differenz der beiden Zinssätze Gewinn.

Da die Berechnung im aktuellen Zinsumfeld für Bankkunden meist von Vorteil, für Banken wiederum wenig rentabel ist, wenden nur sehr wenige Banken diese Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsgebühr an.

Aktiv-Passiv-Methode

Beim Aktiv-Passiv-Vergleich wird im Gegensatz zum Aktiv-Aktiv-Vergleich davon ausgegangen, dass die Bank das Geld der Kreditablösung nicht sofort weiter verleiht, sondern in Wertpapiere, also zum Beispiel Pfandbriefe anlegt. Die daraus hervorgehenden Rendite werden anschließend mit den entgangenen Zinsen verglichen. Das Vorfälligkeitsentgelt ergibt sich aus der Differenz zwischen Renditen und den entgangenen Zinsen.

Vorfälligkeitsrechner : Diese Zahlen sollten Sie parat halten

Wie genau die Höhe der Vorfälligkeitsgebühr berechnet wird, ist allerdings nicht gesetzlich festgelegt. Auch, wenn gewisse Leitlinien existieren, haben Banken meist viel Spielraum bei der Berechnung. Daher ist es ratsam, die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung zu prüfen, um unnötig hohe Kosten einzusparen.

Für einen ersten Check der geforderten Summe bieten sich Online Vorfälligkeitsrechner an. Anhand einiger Eckdaten kann ein realistischer Wert ermittelt werden. Häufig werden hierfür folgende Daten und Angaben abgefragt, um den Betrag der anfallenden Entschädigungszahlung kalkulieren zu können:

  • Höhe der gesamten Darlehenssumme
  • Vertragsbeginn
  • Auszahlung des Darlehens ( Nur bei einer Finanzierung mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung)
  • Enddatum der Sollzinsbindung
  • Höhe der aktuellen Restschuld
  • Datum der Ermittlung der Restschuld
  • Sollzinssatz (Nominalzins)
  • Aktuelle Höhe der Raten
  • Intervall der Ratenzahlung (monatlich oder vierteljährlich)
  • Geplanter Kündigungstermin
  • Eventuell vereinbarte Sondertilgungsrechte
  • Im Falle einer bereits erfolgten Sondertilgung: Datum
  • Darlehensverlauf (detaillierte Anzeige nach Raten oder nach Jahren)

Wichtig zu beachten:

Der Wert kann von Rechner zu Rechner stark unterschiedlich sein. Für eine exaktere und verlässlichere Überprüfung sollten stets Verbraucherzentralen, Finanzberatungen oder Rechtsanwälte zurate gezogen werden. Zwar erheben letztere Anlaufstellen eine Gebühr zur Überprüfung, beziehungsweise Neu-Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, jedoch kann sich dieser Schritt durchaus lohnen, wenn der Vorfälligkeitsrechner einen Wert ermittelt, der sich stark von den Forderungen der Bank unterscheidet.

Sollten Sie mithilfe des Vorfälligkeitsrechners oder eines Sachverständigen eine Vorfälligkeitsentschädigung ermittelt haben, die sich stark von der geforderten Summe der Bank unterscheidet, sollten Sie im nächsten Schritt Kontakt zu Ihrer Bank aufnehmen und schriftlich eine Senkung der Gebühr fordern. Vorausgesetzt, die Bank geht auf diese Forderung nicht ein, empfiehlt es sich, einen Anwalt einzuschalten. In Einzelfällen kann es sogar ratsam sein, vor Gericht zu gehen, jedoch sollten in diesem Fall anfallende Gerichtskosten einkalkuliert werden.

Wann muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?

Es gibt auch Situationen, in denen die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf entfallen kann:

Der Darlehensvertrag wird vom Käufer übernommen:

Es ist möglich, das Haus mitsamt Kredit zu verkaufen. Der Käufer übernimmt dann den bestehenden Darlehensvertrag. Hingegen wird sich ein Käufer dafür nur bereit erklären, wenn er keine besseren Konditionen bekommt. Zudem muss die Bank dem Wechsel zustimmen und die Bonität des Käufers prüfen.

Finanzierung einer neuen Immobilie:

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann entfallen, wenn eine alte Immobilie verkauft und im gleichen Zuge eine neue Immobilie bei der selben Bank finanziert werden soll. In diesem Fall verzichtet die Bank in der Regel auf die Vorfälligkeitszinsen.

Mehr als 10 Jahre Sollzinsbindung:

Im Falle einer Kreditlaufzeit von mehr als 10 Jahren kann diese nach Ablauf der 10 Jahre jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt, beziehungsweise frühzeitig abbezahlt werden. Das gilt sogar dann, wenn eine Laufzeit von 15 Jahren oder mehr vereinbart war. Laut BGB darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank verlangt werden. Hierbei kann das Kündigungsrecht nur vom Kreditnehmer beansprucht werden, umgekehrt ist es der Bank nicht erlaubt, ein Darlehen frühzeitig zu kündigen.

Widerrufsbelehrung ist unvollständig oder fehlerhaft:

Im Falle einer fehlerhaften, missverständlichen oder unvollständigen Widerrufsbelehrung eines Darlehensvertrags, darf das Darlehen jederzeit vom Kreditnehmer widerrufen, vorzeitig abgelöst oder gekündigt werden. Die Bank darf in dieser Situation keine Vorfälligkeitsgebühr erheben. Dementsprechend lohnt es sich, den Vertrag genau prüfen zu lassen.

Kündigung durch die Bank:

Wenn der Kreditnehmer beispielsweise in Zahlungsrückstand gerät, kann ihm die Bank vorzeitig kündigen. Der Bundesgerichtshof legt hierbei fest, dass keine Vorfälligkeitsgebühr verlangt werden darf. Die Zahlungen absichtlich einzustellen und auf die Kündigung der Bank zu warten ist allerdings nicht empfehlenswert: die Bank ist neben einer Kündigung auch dazu berechtigt, die ausstehenden Raten samt Verzugszinsen einzufordern. Darüber hinaus zieht eine Kreditkündigung seitens der Bank meist einen Eintrag bei der Schufa mit sich.

Fazit

Das Wichtigste zur Vorfälligkeitsentschädigung zusammengefasst:

  • Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird auch Vorfälligkeitsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt oder Vorfälligkeitszinsen genannt.
  • Sie kann immer dann fällig werden, wenn ein Kreditnehmer ein Darlehen vor der eigentlichen Kreditlaufzeit ablöst.
  • Das von der Bank geforderte Entgelt sollte stets überprüft werden, zum Beispiel von einem Sachverständigen oder einem Online-Rechner.
  • In einigen Fällen lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf umgehen. Das hängt aber meist von vertraglichen Konditionen und der individuellen Situation ab.
Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Vorfälligkeitsentschädigung

  • Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

    Der Bank entgehen bei Kreditablösungen vor Ablauf der Zinsbindung jene Zinsen, die für die restliche Laufzeit fällig gewesen wären. Aus diesem Grund ist eine vorzeitige Kreditablösung auch nur unter besonderen Umständen möglich. Außerdem verlangt die Bank einen finanziellen Ausgleich, beziehungsweise eine Entschädigung. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wird auch Vorfälligkeitsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt oder Vorfälligkeitszinsen genannt.

  • Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

    Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf hängt von mehreren Faktoren ab. So werden für die Berechnung unter anderem die Restlaufzeit des Darlehens, der ursprüngliche vereinbarte Zinssatz, der aktuelle Zinssatz, sowie mögliche Sondertilgungen betrachtet.

    In der Regel fordern Banken zwischen 6 und 10 % der offenen Restschuld.

  • Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

    Es gibt Umstände, unter denen die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf entfällt. Das kann zum Beispiel bei einer Vertragslaufzeit von mehr als 10 Jahren der Fall sein. Nach Ablauf der 10 Jahre können Kreditnehmer laut gesetz mit einer Frist von 6 Monaten ihren Kredit vorzeitig ablösen.

    Auch im Falle einer Fehlerhaften Widerrufsbelehrung eines Darlehensvertrags kann dieser vom Kreditnehmer jederzeit gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsgebühr erhoben wird.

    Darüber hinaus gibt es außerdem weitere Alternativen zur Vorfälligkeitsentschädigung. Zum Beispiel lässt sich diese durch eine Vertragsübernahme durch den Käufer umgehen.

    Finanziert der Kreditnehmer bei frühzeitiger Ablöse im gleichen Zuge eine neue Immobilie bei der selben Bank, sieht diese meist von der Erhebung der Vorfälligkeitszinsen ab.

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