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Zwischenfinanzierung: Der Überbrückungskredit

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
13. Apr 2024 / 17 Min. Lesezeit

Es gibt unterschiedliche Gründe, wieso sich Ihre Lebenssituation verändert. Ein neuer Job, überraschender Nachwuchs oder die Kinder ziehen aus – Sie brauchen also eine neue, größere oder kleinere Wohnung. Wenn Sie bereits Immobilienbesitzer sind, bietet es sich in diesem Fall an, die neue Immobilie mit dem Verkaufserlös der alten zu bezahlen.

Doch manchmal kommt die neue Traumimmobilie früher als erwartet oder der Verkauf verzögert sich, sodass das geplante Eigenkapital noch nicht zur Verfügung steht.

Keine Sorge, Sie müssen nicht direkt den Kopf in den Sand stecken, denn für solche Fälle gibt es die Zwischenfinanzierung. Was eine Zwischenfinanzierung ist, wie sie funktioniert und vieles mehr erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung kommt dann zum Einsatz, wenn zum Beispiel mittelfristig eine größere Summe Eigenkapital eingesetzt werden kann, dieses aber zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht verfügbar ist. Die Zwischenfinanzierung ist also ein Überbrückungskredit, der dem Schließen einer Finanzierungslücke dient und nur für einen begrenzten Zeitraum – einige Wochen oder Monate – herausgegeben wird.

Zwei Personen im dunklen sitzen einer Person im hellen Anzug gegenüber, die Frau im dunklen Anzug schüttelt der Frau im hellen Anzug die Hand, der Mann im dunklen Anzug hat einen Vertrag vor sich liegen.

Oft benötigen Immobilieneigentümer eine Zwischenfinanzierung, wenn sie eine neue Immobilie – mit dem Geld aus dem Verkauf einer anderen Immobilie – kaufen wollen, die Verkaufssumme aber noch nicht eingegangen ist.

Bei dem Zwischenkredit gibt es keine Tilgung im üblichen Sinne, sondern er wird durch das später vorhandene Eigenkapital oder einen langfristigen Kredit abgelöst. Dies ist etwa bei einem Bauspardarlehen der Fall, weswegen auch von einem Vorfinanzierungskredit gesprochen wird.

Gut zu wissen

Nur sehr wenige Banken bieten Zwischenfinanzierungen an, da diese wegen schneller Rückzahlung und hohem Bearbeitungsaufwand aufwändig sind. Mit Sollzinsen von 2-3 % liegen diese Kredite zudem über den üblichen Langzeit-Darlehenszinsen.

Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung lohnt sich für Sie, wenn Sie auf lange Sicht gesehen eine größere Summe Eigenkapital nutzen können, dies aber aktuell noch nicht zur Verfügung haben. Durch die Zwischenfinanzierung überbrücken Sie den Zeitraum, bis Sie Ihr Eigenkapital einsetzen können.

Mögliche Gründe für eine Zwischenfinanzierung:

  • Sie benötigen sofort Geld aus Ihrem Bausparvertrag. Dieser wird aber erst in den nächsten Wochen oder Monaten zuteilungsreif.
  • Ein Teil Ihres Eigenkapitals ist noch in Geldanlagen, wie eine Lebensversicherung oder Festgeldanlagen gebunden.
  • Sie haben eine Immobilie verkauft, der Erlös daraus steht aber noch nicht zur Verfügung, so dass Sie diesen nicht als Eigenkapital einsetzen können.
  • Sie können den kurzfristigen Kredit innerhalb der nächsten 24 Monate zurückzahlen.

So eine Vorfinanzierung ist also immer dann sinnvoll, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kurzfristig kaufen möchten, aber Ihr Eigenkapital erst später zur Verfügung steht.

Drei Menschen besprechen einen Vertrag

Bedingungen für eine Zwischenfinanzierung

Wie bei allen Finanzierungsformen ist auch der Zwischenfinanzierungskredit an gewisse Bedingungen der Banken geknüpft:

  • Das gehört zu jedem Kredit dazu: Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung beantragen wollen, müssen Sie kreditwürdig sein. Dafür wird Ihre Bonität geprüft.
  • Zur Absicherung des Zwischenkredits wird oft eine Grundschuldeintragung verlangt.
  • Viele Banken vergeben Zwischenfinanzierungen nur in Kombination mit einer langfristigen Baufinanzierung.
  • Im Allgemeinen beträgt die Mindestkreditsumme für einen Überbrückungskredit 200.000 €.
  • Für eine Kreditgenehmigung muss der notariell beurkundete Verkaufsvertrag für die zu verkaufende Immobilie bereits vorliegen.
  • Der erwartete Geldeingang – z. B. durch einen Hausverkauf – muss innerhalb der Laufzeit der Zwischenfinanzierung liegen. Die Laufzeit beträgt meistens 24 Monate. Mit dieser Bedienung sichert sich die Bank zusätzlich gegen Verluste ab.

Natürlich variieren die Bedingungen von Bank zu Bank. Wie bei jeder Finanzierung empfiehlt es sich, verschiedene Banken zu vergleichen und sich persönlich beraten zu lassen, damit Sie das beste Angebot für sich finden.

Ein Instagram-Beitrag von @mister.baufi zum Thema Zwischenfinanzierung, und wann diese Sinn ergibt.

Kosten einer Zwischenfinanzierung

Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind für den Kreditnehmer meistens deutlich höher als bei einer normalen Immobilienfinanzierung.

Dies liegt zum einen daran, dass die Banken den gleichen Aufwand bei der Bearbeitung und den Kosten haben wie bei einem langlaufenden Kredit.

Zum anderen müssen weitere Risiken eingeplant werden, wie etwa, dass die bestehende Immobilie doch nicht verkauft wird oder zu einem deutlich niedrigeren Preis als ursprünglich veranschlagt. Deswegen können die Mehrkosten je nach Kreditausfallrisiko bis zu einigen Prozentpunkten im Vergleich zu einem langfristigen Darlehen betragen – die Sollzinsen können bis zu 3 % ausmachen.

Mit Sollzinsen und Bearbeitungsgebühren, die schnell über 3 % liegen, ist die Zwischenfinanzierung oft teurer als ein regulärer Immobilienkredit. Ein Vergleich verschiedener Bankangebote ist daher lohnenswert. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Zusätzlich fällt meistens auch noch eine Bearbeitungsgebühr von 1 bis 2 % an, sowie die Kosten der Kreditsicherung, zum Beispiel für die Eintragung einer Grundschuld. All dies verteuert den Überbrückungskredit immer weiter.

Natürlich können die Kosten einer Zwischenfinanzierung von Bank zu Bank unterschiedlich sein, weswegen es sich immer lohnt, mehrere Angebote zu vergleichen und die sich mithilfe eines Rechners einen Kostenüberblick zu verschaffen.

Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?

Die maximale Laufzeit für einen Zwischenkredit beträgt 24 Monate. Davon abgesehen wird sie nur so lange vergeben, bis das Eigenkapital verfügbar ist. Meistens beträgt diese Zeitspanne nur ein paar Wochen oder Monate. In manchen Fällen sogar nur einige Tage.

Waage mit Prozentzeichen auf der einen Seite, Holzhaus auf der anderen

Tilgung der Zwischenfinanzierung

Die Zwischenfinanzierung ist ein endfälliger Kredit, das bedeutet, dass die Rückzahlung nicht während der Laufzeit erfolgt. Während der Laufzeit zahlen Sie nur die anfallenden Zinsen.

Damit unterscheidet sich die Zwischenfinanzierung z.B. stark vom Annuitätendarlehen.

Bei diesem wird ein Teil des eigentlichen Darlehens schon bei der Ratenzahlung getilgt. Der Anteil des Darlehens ist zu Beginn der Rückzahlung relativ gering, der Zinsanteil nimmt den größten Teil ein. Doch mit jeder Rate verringert sich die Restschuld und der Zinsanteil sinkt nach und nach. Dafür steigt der Tilgungsanteil des Darlehens an, damit die Raten konstant bleiben.

Bei der Zwischenfinanzierung bleibt die komplette Restschuld während der Laufzeit bestehen. Dadurch verringern sich auch die Zinsen nicht und deswegen ist die Zwischenfinanzierung teurer als ein Annuitätendarlehen.

Sie können die Zwischenfinanzierung jederzeit zurückzahlen. Der Kredit wird von Ihnen mit einem Mal komplett abbezahlt. Sie müssen keine Vorfälligkeitsentscheidung zahlen. Sobald der Zwischenkredit vollständig getilgt ist, endet das Darlehen.

In der folgenden Tabelle haben wir Ihnen die maßgeblichen Unterschiede einer Zwischenfinanzierung und eines Annuitätendarlehens übersichtlich dargestellt.

KriteriumZwischenfinanzierungAnnuitätendarlehen
KreditartEndfälligRatentilgung
RückzahlungKeine Tilgung, nur ZinsenTilgung und
Zinsen in Raten
RestschuldKonstant bis EndeFällt mit jeder Rate
ZinsbelastungGleichbleibendSinkt mit fallender
Restschuld
Zusatzkosten bei
Rückzahlung
Keine Vorfälligkeits-
entschädigung
Mögliche Vorfälligkeits-
entschädigung
KostenvergleichHöherNiedriger

Zwischenfinanzierung beim Haus(ver)kauf

Sie können eine Zwischenfinanzierung für bis zu 24 Monate und in Höhe der erwartenden Summe abschließen.

Sie wissen beispielsweise, dass Sie durch den Verkauf einer Immobilie oder der Auszahlung einer Lebensversicherung einen Betrag von 150.000 € zur freien Verfügung haben werden.

Das heißt, dass Sie einen Überbrückungskredit von 150.000 € aufnehmen können. Sobald Sie Ihr Eigenkapital zur Verfügung haben, wird die Zwischenfinanzierung mit einem Mal getilgt.

Beispielrechnung

Sie möchten in eine kleinere Wohnung ziehen, weil sich Ihre familiäre Situation geändert hat. Und da es manchmal besser läuft, als erwartet, bekommen Sie sehr kurzfristig ein sehr gutes Kaufangebot für eine passende Wohnung zu einem Preis von 450.000 €, Nebenkosten berechnen wir mit durchschnittlich 12 %, also kommen Sie am Ende auf eine Summe von 504.000 €.

Auch Ihr aktuelles Eigenheim hat schon einen Kaufinteressenten, die Verträge werden aufgesetzt, der Verkaufspreis wurde auf 600.000 € angesetzt. 400.000 € davon benötigen Sie zur Rückzahlung des bestehenden Immobiliendarlehens.

Die restlichen 200.000 € erhalten Sie allerdings erst nach der Hausübergabe in 5 Monaten, der Kaufpreis für die neue Wohnung ist aber bereits in 3 Monaten fällig. In die Rechnung einbezogen werden außerdem noch 90.000 €, die Sie angespart haben.

So funktioniert die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf

Wie finanziert sich also Ihre Wohnung?

Mit den 90.000 € Eigenkapital können Sie die Nebenkosten tilgen und einen Teil des Kaufpreises bezahlen.

214.000 € nehmen Sie als langfristiges Baudarlehen bei Ihrer Bank auf und für die 200.000 € aus dem Hausverkauf nehmen Sie eine Zwischenfinanzierung auf. Sobald Sie den Erlös aus Ihrem Hausverkauf bekommen haben, zahlen Sie die Zwischenfinanzierung auf einen Schlag ab und haben dann nur noch den langfristigen Baukredit offen.

Vorteile und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Wie alles im Leben hat auch die Zwischenfinanzierung Vor- und Nachteile, die zu bedenken sind, bevor Sie sich für oder gegen einen Überbrückungskredit entscheiden.

Vorteile

  • Sie müssen das Darlehen nicht mit einer monatlichen Tilgung zurückzahlen, wodurch die Ratenzahlungen gering bleiben. Sie bezahlen nur die Zinsen ab.
  • Das Kapital aus der Zwischenfinanzierung wird als Eigenkapital eingestuft, so dass dadurch günstigere Zinsen bei Ihrem Hauptdarlehen möglich sind.
  • Es ist eine Darlehenszeit bis zu 24 Monaten möglich, gleichzeitig können Sie diese aber jederzeit beenden, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
  • Sie bekommen die Kreditsumme schnell ausgezahlt.
  • Eine Zwischenfinanzierung hilft dabei, einen reibungslosen Ablauf zwischen dem Verkauf einer Immobilie und dem Kauf einer anderen Immobilie zu gewährleisten.

Nachteile

  • Deutlich höhere Darlehenszinsen als bei langlaufenden Finanzierungen.
  • Bei vielen Banken wird eine Bearbeitungsgebühr von bis zu 2 % der Zwischenfinanzierungssumme berechnet.
  • Nur wenige Banken bieten einen Überbrückungskredit an.
  • Die Mindestkreditsumme für eine Zwischenfinanzierung ist bei vielen Banken sehr hoch. Ein Überbrückungsdarlehen ist oft erst ab einer Summe von 200.000 €möglich.
  • Wird der Kredit nicht innerhalb der Laufzeit zurückgezahlt, können die Zinsen noch deutlich steigen.

Unterschied Zwischenfinanzierung und variables Darlehen

Zwischenfinanzierungvariables Darlehen
Laufzeitmaximal 24 Monateunbegrenzt, individuelle Vereinbarung
Kündigungsfristjederzeit kündbarim 3-Monats-Rhythmus möglich
Grundbucheintragungkommt auf die finanzierende Bank anJa
monatliche Rateenthält nur die Kreditzinsenenthält Zinsen und Tilgung
ZinsbindungZinsen können für bis zu 12 Monate festgeschrieben werden 
Darlehenszins ist veränderlich und passt sich alle 3 oder 6 Monate an
Kleines Modelhaus mit Hausschlüssel daneben

Der Vorfinanzierungskredit

Die Zwischenfinanzierung ist oft bei Bausparverträgen notwendig. Der Grund dafür ist, dass Bausparkassen nach dem Solidarprinzip arbeiten und deswegen das genaue Datum der Zuteilung nur geschätzt werden kann.

Was ist das Solidarprinzip?

Beim Solidarprinzip zahlen alle gemeinsam in einen Topf ein, aus dem die Kredite finanziert werden. Nach einer bestimmten Zeit bekommen die Sparer ihr Geld mit Zinsen zurück und können zusätzlich ein Darlehen beanspruchen. Die Verfügbarkeit von Darlehen hängt davon ab, wie viele Sparer gleichzeitig ihre Sparziele erreichen.

Wann der Bausparer ausgezahlt wird, wird nach komplizierten Verfahren berechnet. Deswegen können sogar noch einige Monate vergehen, bis die Summe ausgezahlt wird – selbst wenn der Vertrag bereits zuteilungsreif ist.

Dies kann also dazu führen, dass Sie das Geld aus dem Bausparer zwar jetzt bräuchten, aber erst in einigen Monaten ausgezahlt bekommen. Die Zeit bis dahin können Sie mit einer Zwischenfinanzierung, auch Vorfinanzierungskredit genannt, überbrücken.

Der Vorfinanzierungskredit umfasst die Höhe Ihrer Bausparsumme und wird getilgt, sobald Sie Ihren Bausparvertrag zugeteilt bekommen haben. Danach bleiben nur noch die Zinsen und das Bauspardarlehen übrig.

Den Vorfinanzierungskredit schließen Sie mit der gleichen Bausparkasse ab, wie das Bauspardarlehen. Der Kredit wird nicht eigenständig abgeschlossen, sondern nur mit einem Annuitätendarlehen vergeben.

Indem die Summe der Vorfinanzierung als Eigenkapital behandelt wird, verbessert sich das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe, was günstigere Konditionen für Sie bedeutet.

Die Zwischenfinanzierung sichert die sofortige Verfügbarkeit Ihrer Bausparsumme und wird später mit günstigeren Konditionen durch das Bauspardarlehen abgelöst. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Was ist eine Bauzwischenfinanzierung?

Auf einem 50-Euro-Schein steht eine Pin-Up-Nadel, auf der die Umrisse eines Hauses gezeichnet sind.

Die Bauzwischenfinanzierung wird während der Bauphase einer Immobilie vergeben, damit der Bauherr seine Baukosten finanzieren kann. Der Kredit wird entsprechend des Baufortschritts in Raten ausgezahlt.

Ist die Immobilie fertig gebaut, wird der Kredit von einem Bauspardarlehen abgelöst. Als Kreditsicherheit wird zugunsten der Bank ein Grundpfandrecht am Grundstück im Grundbuch eingetragen. Die Tilgung erfolgt, wenn das Eigenkapital verfügbar ist.

Gut zu wissen

Die Bauzwischenfinanzierung hilft, Baukosten schrittweise zu finanzieren und wird nach Fertigstellung durch ein Bauspardarlehen abgelöst. Währenddessen zahlt der Bauherr nur Zinsen, die sich nach dem aktuellen Markt richten.

Während der Laufzeit werden auch beim Bauzwischenfinanzierungkredit nur die Zinsen abgezahlt. Dabei richtet sich der Zinssatz nach der aktuellen Marktentwicklung, da es aufgrund der kurzen Laufzeit keine Zinsbindung gibt.

Fazit

Die Zwischenfinanzierung ist eine gute Möglichkeit, um den Zeitraum, bis benötigtes Eigenkapital verfügbar ist, zu überbrücken. Dadurch kann ein reibungsloser Ablauf zwischen Kauf und Verkauf von Immobilien gewährleistet werden. Da es keine monatliche Tilgung gibt und Sie ausschließlich die Zinsen bezahlen, ist die Ratenzahlung während der Laufzeit gering.

Auch wenn die Zinskosten sehr hoch sind, kann sich eine Zwischenfinanzierung auf lange Sicht lohnen, wenn Sie sich dadurch ein günstiges Immobilienangebot sichern konnten.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Zwischenfinanzierung

  • Wann ist eine Zwischenfinanzierung notwendig?

    Die Zwischenfinanzierung benötigen Sie immer dann, wenn Ihr geplantes Eigenkapital noch nicht zur Verfügung steht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie den Kauf einer neuen Immobilie planen und diesen mit dem Verkaufserlös Ihrer derzeitigen Immobilie abdecken möchten.

  • Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

    Die Zwischenfinanzierung ist eine Möglichkeit, mit der Sie einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten überbrücken können. Sie schließen in der Höhe des erwarteten Kapitals eine Finanzierung ab. Sobald Sie Ihr Eigenkapital zur Verfügung haben, wird der Zwischenfinanzierungskredit mit einem Schlag getilgt.

  • Welche Vorteile bietet eine Zwischenfinanzierung?

    Eine Zwischenfinanzierung bietet Ihnen viele Vorteile. Sie können die Zwischenfinanzierung sehr einfach abschließen, sie kann sehr flexibel an den konkreten Bedarf angepasst werden und während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe.

  • Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?

    Eine Zwischenfinanzierung läuft nur so lange, bis das Eigenkapital oder die Summe aus dem Anschlusskredit, wie dem Bausparvertrag, nutzbar ist. Dies dauert meist nur ein paar Wochen oder höchstens ein paar Monate.  Maximal beträgt die Laufzeit aber 24 Monate.

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