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Wenn Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Wohnungen verkaufen möchten, benötigen Sie eine Teilungserklärung. Aber was ist eine Teilungserklärung überhaupt?
Diese beschreibt im Detail, wie die Räumlichkeiten im Haus aufgeteilt sind und was Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, was eine solche Teilungserklärung beinhaltet und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Außerdem geben wir Ihnen Tipps, worauf Sie als Käufer einer Eigentumswohnung bei einer Teilungserklärung achten müssen.
Eine Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff und wird im § 8 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG), sowie dem Wohnungseigentumsrecht geregelt. Sie ist eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Grundstück oder Mehrfamilienhaus in Miteigentumsteile aufgeteilt wird.
Diese Erklärung beschreibt also, wie die Eigentumswohnungen eines Gebäudes oder ein Grundstück genau aufgeteilt sind. Sie beschreibt aber nicht nur die Aufteilung der einzelnen Wohnungen, sondern teilt auch nach den Bestimmungen des WEG in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum auf. Nur durch eine solche Teilungserklärung ist es möglich, dass einzelne Wohnungen getrennt voneinander veräußert, vermietet oder belastet werden können.
Die Begriffe Teilungserklärung und WEG hört man oft zusammen. Das liegt daran, dass das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) die rechtlichen Grundlagen für Eigentümer festlegt und die dazugehörigen Begriffe definiert. Außerdem werden im WEG die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern geregelt.
Zusätzlich regelt die Teilungserklärung, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben. Wer ist also wofür verantwortlich, welche Regelungen gibt es und welche Kosten fallen für die Eigentümer bzw. die Gemeinschaft an. Damit ist sie ein wichtiger Bestandteil für alle Interessenten, die über einen Wohnungskauf nachdenken.
Die folgenden Punkte werden in einer Teilungserklärung festgelegt:
Tipp: Wenn Sie mit einem Wohnungskauf liebäugeln, ist es sinnvoll, die Teilungserklärung vorher gründlich durchzulesen, damit Sie wissen, welche Rechte und Pflichten auf Sie als Miteigentümer zukommen.
| Wichtige Fachbegriffe einer Teilungserklärung | |
| Sondereigentum | Beschreibt alles, was nur Sie als Eigentümer nutzen dürfen. Dazu gehört logischerweise die Wohnung an sich, aber auch der Kfz-Stellplatz, der Kellerraum, nichttragende Wände, Tapeten und Fußbeläge, Heizkörper, Innentüren und Einbauschränke. Balkone zählen nur teilweise zu Sondereigentum und fallen deshalb unter Teileigentum. |
| Gemeinschaftseigentum | Wie der Name schon sagt, handelt es sich beim Gemeinschaftseigentum um alles, was von allen Eigentümern, also der Gemeinschaft, genutzt wird. Dazu gehören unter anderem der Aufzug, das Treppenhaus, das Dach, der Garten, der Hof, tragende Wände und auch das Grundstück selbst. Die Eigentümer besitzen beim Kauf einer Wohnung also Miteigentumsanteile. |
| Wohnungseigentum | Ist quasi der Überbegriff der beiden oben genannten Begriffe. Er beschreibt, dass dem Eigentümer die Wohnung (Sondereigentum) und Miteigentumsanteile (Gemeinschaftseigentum) gehören. |
| Sondernutzungsrecht | Hier wird festgelegt, welche Teile des Gemeinschaftseigentums Sie exklusiv nutzen dürfen, wie zum Beispiel den Garten. |
| Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen | Dieser Begriff einer Teilungserklärung regelt, ob Wohneinheiten auch als Gewerbefläche genutzt werden dürfen, also als Büro oder Kursräume, oder ob der Dachboden zu einer Wohnung ausgebaut werden darf. |
Eine Teilungserklärung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen – Bestandteile sind der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung.
Der Aufteilungsplan ist die Basis der Teilungserklärung und muss daher immer enthalten sein. Es ist eine genaue Bauzeichnung der Immobilie und stellt die exakte Aufteilung der Wohnungen dar.
Neben der Größe, Lage und Aufteilung von Sondereigentum (Wohneinheiten) wird auch jedes Detail des Gemeinschaftseigentums dargestellt. Dazu gehören auch Wasserleitungen. Denn nur so kann man in Streitfällen oder bei Reparaturen genau sagen, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört und wer für die jeweiligen Kosten aufkommen muss.
Angefertigt wird ein solcher Aufteilungsplan in den meisten Fällen von einem Architekten. Um genau zu erkennen, welche Räume zusammen und dem jeweiligen Eigentümer gehören, werden sie mit zusammengehörigen Nummern gekennzeichnet.
Da es sich um ein offizielles und sehr wichtiges Dokument der Teilungserklärung handelt, muss die zuständige Baubehörde den Aufteilungsplan prüfen und bescheinigen (Abgeschlossenheitsbescheinigung).
Die Anteile der Eigentümer werden im Bauplan als Tausendstel angegeben. Die Zahl 87/1.000 bedeutet also, dass dem Eigentümer 8,7 % der gesamten Immobilie gehören. Nicht zu verwechseln mit der Quadratmeterzahl der Wohnung!
Sobald der Architekt den Aufteilungsplan angefertigt hat, muss dieser von der jeweils zuständigen Baubehörde geprüft und bescheinigt werden. Diese Bescheinigung nennt sich Abgeschlossenheitsbescheinigung und kann auch nur von der Baubehörde ausgestellt werden.
Aber was genau wird von der Baubehörde geprüft? Sie prüft zum einen, ob die Mindestanforderungen einer Wohnung gegeben sind und sie so zu wohnzwecken genutzt werden kann. Zum Beispiel, ob sanitäre Anlagen vorhanden sind und ein Raum mit Kochgelegenheit (Küche) gegeben ist – also, ob ein alltägliches Leben in der Wohnung möglich ist.
Außerdem bestätigt sie, dass sämtliche Wohnungen und sonstige Räumlichkeiten innerhalb einer Immobilie baulich getrennt (durch Decken und Wände) und somit ineinander abgeschlossen sind. Das heißt, jede Wohnung muss zum Beispiel einen eigenen abschließbaren Zugang haben, entweder vom Treppenhaus, vom Freien oder von einem Vorraum aus.
Die Gemeinschaftsordnung (GemO) ist quasi das Grundgesetz der Wohnungseigentümer, denn sie regelt alle Rechte und Pflichten sowie das Verhältnis der Eigentümer untereinander, an die sich jeder Einzelne der Gemeinschaft halten muss.
Geregelt werden zum Beispiel:
Grundlage für die Gemeinschaftsordnung sind die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes, welche allerdings oft sehr streng und wenig flexibel sind. Durch sogenannte Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung können sich die Inhalte von den Vorgaben des WEG lösen. Nur so können Änderungen durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen werden.
Eine Gemeinschaftsordnung ist keine Pflicht. Sollte es keine GemO geben, gelten die gesetzlichen Vorschriften des WEG, an die sich dann alle Eigentümer halten müssen.
Viele Interessenten von Eigentumswohnungen haben noch nie etwas von einer Gemeinschaftsordnung gehört. Dabei ist es enorm wichtig schon vor dem Erwerb über seine Rechte und Pflichten Bescheid zu wissen, um eventuelle Streitfälle zu vermeiden. Oft bekommen Wohnungseigentümer erst von einer GemO etwas mit, wenn schon ein Interessenkonflikt besteht.
Eine Teilungserklärung wird grundsätzlich immer dann gebraucht, wenn einzelne Wohnungen oder Einheiten eines Mehrfamilienhauses verkauft werden sollen.
Außerdem ist eine Teilungserklärung nötig, wenn bauliche Änderungen an der Immobilie vorgenommen werden sollen, wie zum Beispiel die Zusammenlegung zweier Wohnungen. In diesem Fall muss die bestehende Teilungserklärung geändert werden.
Eine Teilungserklärung ist auch wichtig, wenn es darum geht, eine Grundschuld für eine Wohnung einzutragen, was meist bei einer Immobilienfinanzierung der Fall ist. Hierfür verlangt die Bank das Dokument, um sicherzugehen, dass bezüglich der Eigentumswohnung alles korrekt ist.
Zu guter Letzt wird eine Teilungserklärung auch gebraucht, um den Kaufinteressenten vor dem Erwerb auf seine Rechte und Pflichten, also über alle wichtigen Regelungen, als neuer Wohnungseigentümer oder Grundstückseigentümer aufmerksam zu machen.
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen und die Wohnungen nun einzeln verkaufen wollen, ist eine Teilungserklärung unumgänglich und Voraussetzung. Aber wo kann man eine Teilungserklärung beantragen?
Der erste Weg, um eine Teilungserklärung zu beantragen, geht zum jeweiligen Bauamt der Region. Hier können sie den Architekten, welcher den Aufteilungsplan erstellt,sowie dann auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen.
Wenn diese Dokumente fertig sind, müssen Sie diese bei einem Notar notariell beurkunden lassen, um sie dann beim Grundbuchamt einreichen zu können. Das Grundbuchamt prüft dann alles und erstellt für jede Wohneinheit ein eigenes Grundbuch.
Wenn Sie sich für einen Wohnungskauf interessieren, ist es ratsam vor Kaufvertragsabschluss die Teilungserklärung gut durchzulesen. Schließlich stehen hier wichtige Informationen für Sie als eventueller Neueigentümer drin.
Im Normalfall bekommen Sie die Teilungserklärung mit allen anderen wichtigen Dokumenten von Ihrem Makler. Sollten Sie die Wohnung ohne Makler gefunden haben, sollte Ihnen der Hauseigentümer oder die Hausverwaltung die Teilungserklärung zur Verfügung stellen, denn der Hauseigentümer ist dazu verpflichtet, Ihnen diese vorzulegen, ganz gleich, ob vor oder nach Kaufvertragsabschluss.
Sollte eine Teilungserklärung verloren gegangen oder einfach unauffindbar sein, können Sie als Eigentümer das Dokument ganz einfach nochmal beim Grundbuchamt anfordern.
Wie viel eine Teilungserklärung kosten wird, kann man nicht pauschal benennen, denn der Betrag setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen.
Die Kosten für eine Teilungserklärung trägt immer derjenige, der diese beauftragt, was in den meisten Fällen der Grundstückseigentümer ist.
Wie bei vielen Dokumenten in Bezug auf Immobilien ist auch bei der Teilungserklärung immer ein Notar nötig. Nur er kann die Teilungserklärung beglaubigen und beurkunden, sodass sie rechtswirksam ist.
Durch die Unterschriftenbeglaubigung wird beglaubigt, dass Sie als Eigentümer wirklich selbst unterschrieben haben.
Zusätzlich können Sie die Teilungserklärung auch noch notariell beurkunden lassen, was besonders in Streitfällen hilfreich ist, denn nur notariell beurkundet bedeutet, dass sie rechtlich einwandfrei ist.
Der Notar sorgt außerdem dafür, dass alle Wohnungen des Gebäudes einen eigenen Grundbucheintrag haben.
Wenn eine Teilungserklärung geändert werden soll oder muss, ist ebenfalls ein Notar notwendig, denn auch eine Änderung muss notariell beurkundet werden.
Neben der Teilungserklärung gibt es auch noch einen Teilungsvertrag.
Was das ist?
Ein Teilungsvertrag kommt meist dann zustande, wenn es mehrere Eigentümer bzw. Miteigentümer eines Gebäudes gibt – also eine Erbengemeinschaft. Wenn also einer der Erben seinen Anteil veräußern möchte, muss dem Grundbuchamt gegenüber durch einen Teilungsvertrag erklärt werden, dass die Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Das Miteigentum wird somit aufgehoben und es entstehen Teil- und Sondereigentum, sodass jeder Erbe seinen Anteil frei von den anderen veräußern kann.
Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist es extrem wichtig, dass Sie sich die Teilungserklärung zusammen mit der Gemeinschaftsordnung im Detail anschauen. Denn nicht alle Rechte und Pflichten sind für Sie von Vorteil. Einige können sich auch schnell als Nachteil für Sie herausstellen.
Achten Sie daher zum Beispiel darauf, was in Bezug auf die Tierhaltung festgelegt wurde. Oft dürfen zwar Hunde gehalten werden, aber in einer Extraklausel steht, dass Kampfhunde nicht erlaubt sind.
Weitere Nachteile und Fallstricke können für Sie sein:
Tatsächlich kann es passieren, dass Fehler in einer Teilungserklärung auftauchen. Das passiert, wenn sich zum Beispiel die Rechtslage geändert hat, die Teilungserklärung aber nicht angepasst wurde. Oder aber die Teilungserklärung wurde rechtlich nicht korrekt erstellt.
Zuerst einmal gilt: Sie, als Eigentümer einer Wohnung, können diese umgestalten, wie es Ihnen beliebt, ohne, dass Sie die Zustimmung der Miteigentümer brauchen. Es ist schließlich Ihr Eigen und betrifft nicht die Eigentümergemeinschaft.
Gleiches gilt, wenn Sie zum Beispiel das Kellerabteil mit einem anderen Miteigentümer tauschen wollen. Hier müssen nur sie zwei sich als Eigentümer untereinander einig sein.
Es gibt allerdings Situationen, bei denen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich und Voraussetzung ist. Teilweise muss man sogar die Teilungserklärung ändern und beurkunden lassen, wenn Änderungen vorgenommen werden.
Wenn es sich um Änderungen des Gemeinschaftseigentums oder Teileigentums handelt, zum Beispiel ein neuer Heizkessel (Instandsetzungsmaßnahme), muss die Mehrheit dafür stimmen. Aber auch bei Änderungen am Sondereigentum (Wohnung), wenn zum Beispiel eine tragende Wand entfernt werden soll, bedarf es einer mehrheitlichen Zustimmung. Nicht zustimmen müssen die Eigentümer hingegen, wenn es sich um eine nicht tragende Wand handelt. Dann können Sie als Eigentümer dies ohne Erlaubnis machen.
Handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen, z.B. das Einbauen einer neuen Zentralheizung, müssen mindestens 50 % der Miteigentumsanteile zusammen kommen, also drei-viertel der Miteigentümer müssen dafür stimmen.
Eine Teilungserklärung ändern muss man, wenn Sie zwei Wohnungen zusammenlegen wollen und damit auch in das Gemeinschaftseigentum oder Teileigentum eingreifen. Dazu gehört unter anderem der Flur. Durch dieses Eingreifen würden sich nämlich alle Miteigentumsanteile ändern. Zusätzlich zur Zustimmung der Miteigentümer müssen hier auch die Gläubiger, also die finanzierenden Banken, zustimmen. Außerdem muss es im Grundbuch umgetragen und notariell beurkundet werden.
Eine Teilungserklärung bzw. die Sondereigentumsrechte können nur aufgehoben werden, wenn ein Unternehmer oder eine einzelne Person als alleiniger Eigentümer die Immobilie und damit auch die gesamten Wohnungseigentumsrechte besitzt. Dies geht aus § 9 des WEG hervor. In einem solchen Fall sind die Wohnungsgrundbücher dann geschlossen und die Immobilie wird als ganzes neu in das Grundbuch eingetragen.
Das heißt aber auch, dass nur das Haus als Ganzes und keine einzelnen Wohnungen mehr veräußert werden können. Hierfür wäre dann eine erneute Teilungserklärung nötig.
Aber bedenken Sie, möchten Sie eine Teilungserklärung aufheben bzw. zurücknehmen, ist dies mit Kosten und viel Aufwand verbunden.
Beim zuständigen Bauamt kann man eine sogenannte Teilungserklärung beantragen, sowie auch den Architekten, welcher die dazugehörige Bauzeichnung anfertigt. Ist die Teilungserklärung erstellt, muss man sie bei einem Notar notariell beurkunden lassen und dann zum Grundbuchamt schicken.
Eine Teilungserklärung braucht man immer dann, wenn man einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses veräußern will, denn sie beschreibt die genaue Aufteilung aller Einheiten in einer Immobilie.
Die Kosten einer Teilungserklärung variieren, denn sie setzten sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Die notarielle Beurkundung richtet sich nach dem Immobilienpreis, während die Beglaubigung nur bei circa 70 – 140 € liegt.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt bei 30 – 200 € und die Eintragung im Grundbuch richtet sich wieder nach dem Immobilienwert.
Sind Sie Besitzer einer Eigentumswohnung, müssen Sie keine Teilungserklärung erstellen. Diese liegt im Normalfall schon vor. Anders ist es, wenn Sie als Eigentümer eines Hauses einzelne Wohnungen verkaufen möchten. Dann ist eine Teilungserklärung Pflicht.
Man kann eine Teilungserklärung ändern lassen, teilweise muss man sie sogar ändern lassen. Wenn Gemeinschaftseigentum verändert wird, wie zum Beispiel zwei Wohnungen werden zusammengelegt, muss man eine Teilungserklärung ändern, da sich dadurch die Miteigentumsanteile ändern.
