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Bodenrichtwert: Das sollten Sie wissen

Zeyni Feller Online Redakteurin
16. Jun 2024 / 13 Min. Lesezeit

In Deutschland wird der Bodenrichtwert zur Ermittlung von Grundstückswerten herangezogen. Hier erfahren Sie was genau der Bodenrichtwert ist, wie er ermittelt wird, welchen Nutzen er hat und vieles mehr.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ein wichtiger Begriff auf dem deutschen Grundstücksmarkt. Gemäß § 196 des Baugesetzbuchs gibt er an, welchen Wert ein Quadratmeter unbebautes Grundstück in einem bestimmten Bereich hat. Dabei handelt es sich um einen amtlichen Durchschnittswert, der dazu dient, den Wert eines Grundstücks zu bestimmen.

Berechnung des Bodenrichtwerts

Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt mindestens alle zwei Jahre durch die Gutachterausschüsse der jeweiligen Bundesländer. Hierbei wird ein Durchschnitt der amtlich gesammelten tatsächlichen Kaufpreise von Grundstücken berechnet. Außerdem werden weitere Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Lage des Grundstücks oder die Bebauungsdichte in der Umgebung.

Aufgabe des Bodenrichtwerts

Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um eine unverbindliche Empfehlung, die ausschließlich der Orientierung dienen soll. Damit bietet er besonders Immobilienkäufern und -verkäufern eine Hilfestellung, da er Aufschluss darüber gibt, welche Preise auf dem aktuellen Markt üblich sind. Auch für die Wertermittlung von Grundstücken spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle. Allerdings unterscheiden sich die Bodenrichtwerte je nach Bundesland und Gemeinde oft signifikant.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Für ein Verständnis des Bodenrichtwerts ist es wichtig zu wissen, von wem und wie dieser ermittelt wird. Denn dafür gibt es klare Vorgaben.

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Für die Berechnung des Bodenrichtwerts sind Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinden zuständig. Sie sind mit Immobiliensachverständigen besetzt, die unabhängig und selbstständig arbeiten. Die Hauptaufgabe dieser Gremien ist es, den Grundstücks- und Immobilienmarkt möglichst transparent und zugänglich zu machen.

Wie wird der Bodenrichtwerte ermittelt?

Bundesweit werden die Bodenrichtwerte anhand der gleichen Grundsätze ermittelt. Die Berechnung erfolgt durch eine statistische Auswertung aller Kaufverträge innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Dafür übergeben Notare Kopien aller abgeschlossener und beurkundeter Immobilienkaufverträge an die regionalen Gutachterausschüsse. Neben den Verkaufspreisen werden aber auch verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Größe und Lage des Grundstücks, mögliche Nutzungsbeschränkungen oder Erschließungskosten.

Ziel der Berechnung

Das Ziel ist es, den Wert eines Grundstücks innerhalb eines bebauten Gebietes zu schätzen, wenn der Grund und Boden unbebaut wäre. Dementsprechend stellt der Bodenrichtwert einen reinen Grundstückswert dar. Aufgrund der angewandten Methodik gilt dieser Wert als ein wichtiger Indikator auf dem Grundstücksmarkt einer bestimmten Region und kann bei der Einschätzung des Grundstückswerts hilfreich sein.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Neben dem durchschnittlichen Preis aller gesammelten Kaufverträge bestimmen noch weitere Faktoren den Bodenrichtwert: die sogenannten Grundstücksmerkmale. Sie können entweder eine positive oder negative Auswirkung bei der Berechnung haben.

Grundstücksmerkmale

Es gibt unterschiedliche Merkmale, die bei der Ermittlung berücksichtigt werden:

  • Lage des Grundstücks
  • Erschließungsgrad bzw. Infrastruktur
  • Bodenbeschaffenheit
  • Art der Bepflanzung
  • Bebauungsmöglichkeit

Die Grundstücksmerkmale spielen eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung und Nutzung von Flächen für private Zwecke. Bei den Merkmalen sind immer die konkreten Gegebenheiten sowie das unmittelbare Umfeld zu beachten. So kann beispielsweise die Lage und der Erschließungsgrad des Grundstücks einen stark positiven oder negativen Effekt auf den Bodenrichtwert haben.

Positive und Negative Auswirkungen

Eine idyllische Lage im Grünen oder eine exklusive Lage in einem angesagten Viertel sind begehrte Grundstücksmerkmale. Dies spiegelt sich unmittelbar im Bodenrichtwert wider, der entsprechend höher ausfällt. Im Gegensatz dazu mindern eine laute Schnellstraße oder Industrieanlage in der Nähe des Grundstücks dessen Wert. Ebenso beeinflusst eine fehlende Erschließung oder Bebaubarkeit des Grundstücks den Bodenrichtwert negativ.

Fabriken können negativen Einfluss auf den Bodenwert haben.

Welchen Nutzen hat der Bodenrichtwert?

Grundstückskauf oder -verkauf

Die Bodenrichtwerte sind besonders beim Kauf eines Grundstücks interessant, da mit seiner Hilfe der Wert eines unbebauten Grundstücks geschätzt werden kann. Denn in dem jeweiligen Bodenrichtwert werden bereits alle Grundstücksmerkmale einbezogen, die zu einer Minderung oder Steigerung des Grundstückswerts führen können. Jedoch wird nicht ausschließlich der Bodenrichtwert dazu verwendet, um den Preis eines Grundstücks zu ermitteln. Dabei werden noch weitere Verfahren berücksichtigt, wie das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Steuerliche Bemessungsgrundlage

Die Finanzämter nutzen die Bodenrichtwerte zum einen, um einen Einheitswert für die jährlich anfallende Grundsteuer zu ermitteln. Zum anderen werden diese Werte einbezogen, um die anfallende Steuer bei Erbschaft und Schenkung eines unbebauten Grundstücks zu berechnen. Dafür werden die jeweiligen Bodenrichtwerte von den zuständigen Gutachterausschüssen an die Finanzämter weitergeleitet.

Andere Nutzungsgebiete

Bei der Vermögensverwaltung kann der Bodenrichtwert ein Faktor sein, um den Wert eines Grundstücks einzuschätzen. Zum Beispiel können Erben oder geschiedene Paare sich an ihm orientieren, wenn sie ein Grundstück aufteilen wollen oder müssen. Der neuste Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks kann eine Orientierungshilfe sein, um eine gerechte Verteilung der Vermögenswerte zu gewährleisten.

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Aspekt bei der Wertermittlung von Grundstücken. Jedoch dient er nur als Orientierungshilfe und sollte nicht allein als Grundlage für eine genaue Wertermittlung verwendet werden. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Unterschiede zwischen dem Bodenrichtwert und dem Verkehrswert

Der Bodenrichtwert und der Verkehrswert sind wichtige Aspekte beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. Es gibt jedoch Unterschiede zwischen diesen beiden Werten, die es zu beachten gilt.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, bezieht sich auf bebaute Grundstücke und gibt somit den Preis der Immobilie auf dem aktuellen Markt an. Dabei werden verschiedene Faktoren wie Alter, Zustand und Lage der Immobilie in die Berechnung des Verkehrswerts einbezogen. Außerdem wird der Verkehrswert grundsätzlich aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert berechnet.

Der Unterschied

Der markanteste Unterschied ist, dass sich der Bodenrichtwert ausschließlich auf den Wert des Bodens bezieht, wohingegen der Verkehrswert für bebaute Grundstücke angeben wird. Zudem handelt es sich beim Verkehrswert – im Gegensatz zum Bodenrichtwert – um einen stichtagbezogenen Wert, der von den Marktentwicklungen abhängt. Daher ist der Verkehrswert stark variabel und kann sich unter Umständen von heute auf morgen ändern.

Bestimmung des Bodenwerts

Des Weiteren handelt es sich bei dem Bodenrichtwert um einen Grundwert, der für verschiedene Wertermittlungsverfahren verwendet wird. Beispielsweise ergibt sich der Bodenwert einer Immobilie aus der Multiplikation des Bodenrichtwerts (€ pro m2) mit der Grundstücksfläche (m2). Somit ist der Bodenwert direkt von dem Bodenrichtwert abhängig, denn je höher der Bodenrichtwert ist, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleichbleibender Grundstücksfläche.

Der Bodenrichtwert gibt den Wert des Grund und Bodens wieder.

Wo kann man den aktuellen Bodenrichtwert seines Grundstücks finden?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um den Bodenrichtwert eines Grundstücks herauszufinden. Diese Informationen kann man meist kostenlos bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder aber online über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-D) erhalten.

Bodenrichtwertauskunft der Gutachterausschüsse

Um sich über die Bodenwerte zu informieren, können diese bei der Geschäftsstelle der jeweiligen Gutachterausschüsse angefragt werden. Zum Teil werden diese Informationen online zur Verfügung gestellt, oder es ist möglich, sie kostenlos vor Ort einzusehen oder gegen eine Aufwandspauschale eine Abschrift zu erhalten. Dafür muss entweder die Flurkennzeichnung oder die Adresse des Grundstücks angeben werden.

Bodenrichtwerte im Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-D)

Die Bodenrichtwerte können online beim amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, kurz BORIS-D, abgefragt werden. Wenn Sie den Wert eines Grundstücks erfahren möchten, müssen Sie nur die Postleitzahl oder den Straßennamen in das vorgesehene Feld eingeben. Danach wird auf einer Karte der jeweils gültige Wert angezeigt. Jedoch können die Darstellung und Interaktionsmöglichkeiten dieser Karten regional variieren.

Bodenrichtwertkarten

Bodenrichtwertkarten werden verwendet, um die gültigen Bodenrichtwerte visuell darzustellen. Als Grundlage für diese Karten dienen meist Stadtpläne, topografische Karten oder Regionalkarten, auf denen Grundstücke mit gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zusammengefasst werden. In diesen Zonen wird der jeweils ermittelte Bodenrichtwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche angezeigt.

Gut zu wissen

Um den Wert eines Grundstücks genau zu ermitteln, sind Sachverständige notwendig. Diese können nach einer Besichtigung genau einschätzen, welchen Wert das jeweilige Grundstück hat.

Bodenrichtwert deutscher Städte

Innerhalb Deutschlands können sich die Bodenwerte regional stark unterschieden. Um einen Einblick zu erhalten, sind hier die Bodenrichtwerte der größten Städte exemplarisch zusammengefasst:

  • Berlin
  • München
  • Hamburg
  • Frankfurt am Main

Bodenrichtwert Berlin

Die Bodenrichtwerte in Berlin sind relativ ausgeglichen und stellen mit 150 € bis 300 € einen durchschnittlichen Wert für Grundstücke dar. Jedoch weisen die innerstädtischen Grundstücke eine deutliche Steigerung der Bodenrichtwerte auf. Hier beträgt der Bodenrichtwert zwischen 1.000 € bis 2.000 € und in Top-Lagen bis zu 20.000 €.

Bodenrichtwert München

Durch die konstant hohe Nachfrage sind die Bodenrichtwerte in München sehr hoch. In den letzten Jahren stiegen sie um 25 % bis 50 % an. Der Bodenrichtwert kann von 2.800 € bis 60.000 € pro Quadratmeter betragen, womit in München die bundesweit höchsten Bodenrichtwerte aufweist.

Bodenrichtwert Hamburg

Die Bodenrichtwerte in Hamburg werden stark von der Nachfrage einzelner Gebiete beeinflusst, weshalb die einzelnen Bodenrichtwerte stark unterschiedlich sein können. So können die Werte in Hamburg von 1.500 € bis 15.000 € pro Quadratmeter betragen. Jedoch liegt der Bodenrichtwert in begehrten Wohnlagen bei 10.000 € pro Quadratmeter.

Bodenrichtwert Frank­furt am Main

Auch in Frankfurt am Main gibt es starke Unterschiede zwischen den Bodenrichtwerten einzelner Gebiete. Im Durchschnitt beträgt der Bodenrichtwert um 1.000 € pro Quadratmeter, im innerstädtischen Bereich und Top-Lagen 15.000 € bis 20.000 €. Im Gegensatz zu München sind diese Bodenrichtwerte in den letzten Jahren konstant geblieben.

Fazit

Abschließend lässt sich sagen, dass der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung von Grundstücken spielt. Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt durch die Gutachterausschüsse, die regelmäßig Daten zum Grundstücksmarkt auswerten und somit aussagekräftige Informationen liefern. Mithilfe dieser Werte können Immobilienkäufer und -verkäufer den aktuellen Wert ihres Grundstücks einschätzen sowie Vergleichswerte heranziehen.

Artikel von
Zeyni Feller
Zeyni Feller ist seit 2022 als erfahrene Online-Redakteurin bei JACASA tätig. Sie bietet fundierte Einblicke und praxisnahe Ratschläge, um Lesern eine verlässliche Orientierung in der Immobilienwelt zu ermöglichen.
Zeyni Feller

Häufige Fragen – Bodenrichtwert

  • Was ist der Bodenrichtwert?

    Der Bodenrichtwert ist ein Wert, der den durchschnittlichen Lagewert von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet darstellt. Es handelt sich um einen Richtwert, für den verschiedene Faktoren wie die Lage des Grundstücks, die Infrastruktur und die Bebauungsdichte berücksichtigt werden.

  • Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

    Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt. Sie berechnen den Bodenichtwert anhand der statistischen Auswertung aller Kaufverträge und individueller Grundstücksmerkmale.

  • Wo findet man den Bodenrichtwert?

    Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um den <mark id=”annotation-text-9dae578d-bc0b-43e1-aec8-35dbebc36358″ class=”annotation-text annotation-text-yoast”>Bodenrichtwert eines Grundstücks herauszufinden. Diese Informationen kann man meist kostenlos bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder aber online über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-D) erhalten.

  • Was sagt der Bodenrichtwert über den Wert eines Grundstücks aus?

    Der Bodenrichtwert gibt den Preis einer unbebauten Bodenfläche pro Quadratmeter  an. Dabei handelt es sich um einen Grundwert, der zur Berechnung des Bodenwerts eines Grundstücks eingesetzt wird.

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