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Sachwertverfahren: Der Schlüssel zu Ihrem Immobilienwert

Lisa Ihle Online Redakteurin
1. Jul 2024 / 15 Min. Lesezeit

Das Sachwertverfahren ist ein präzises Instrument zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Es berücksichtigt Faktoren wie Alterswertminderung, Bodenrichtwert und Herstellungskosten, um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln.

Hier erfahren Sie alles rund um das Sachwertverfahren und die einzelnen Verfahrensschritte.

Einführung in das Sachwertverfahren

Unter den Sachwerten versteht man wertstabile Vermögenswerte, d.h. Güter, die ihren Wert erhalten, auch wenn der Geldwert sinkt. Der Sachwert einer Immobilie bezieht sich auf ihren materiellen Wert, der aus drei Elementen zusammengesetzt wird:

  • Bodenwert des Grundstücks
  • Herstellungskosten des Gebäudes
  • Herstellungskosten der Außenanlagen
Instagram Post, der das Sachwertverfahren kurz erklärt.

Für die Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes sind laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zwei Aspekte zentral: Zum einen die Art, wie die Immobilie ausgebaut wurde, wozu zählt, ob die Immobilie einen Keller hat, oder, ob das Dachgeschoss ausgebaut wurde.

Zum anderen wird die Qualität der Bauteile berücksichtigt, wozu Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung zählen. All diese Bestandteile werden einzeln bewertet.

Neben dem Bodenwert kommt noch der Wert der baulichen Außenanlagen dazu. Zu letzeren zählen beispielsweise Wege, Garagen und Carports. Im Sachwert selbst werden aber auch altersbedingte Wertminderungen und ein Marktwertfaktor berücksichtigt.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist neben dem Vergleichswert- und Ertragswertverfahren eine anerkannte Methode zur Bewertung von Immobilien. Dabei ist das Ziel des Sachwertverfahrens die Ermittlung des Sachwerts der Immobilie, wobei berechnet wird, wieviel ein vergleichbarer Neubau des Gebäudes kosten würde.

Jedoch kann das Ergebnis von dem Marktwert einer Immobilie abweichen, da im Sachwertverfahren Faktoren, wie Angebot und Nachfrage, nur geringfügig berücksichtigt werden.

Gut zu wissen

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die rechtliche Basis für die Bestimmung des Sachwerts von Immobilien. Darin wird das Vorgehen bei der Wertermittlung von Immobilien festgelegt.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren ist eine komplexe Methode zur Immobilienbewertung. Es wird besonders dann eingesetzt, wenn andere Wertbestimmungsmethoden aufgrund der Immobilienart nicht machbar sind.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn es keine Vergleichsobjekte gibt, anhand derer der Immobilienwert bestimmt werden könnte. Die Berechnung des Sachwertverfahrens erfolgt in mehreren Schritten, an dessen Ende der ermittelte Sachwert in Euro als Ergebnis der Bewertung steht.

Auch für Lagerhallen eignet sich das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meistens bei besonderen Gebäudearten, wie Industrie- oder Gewerbeimmobilien (z.B. Lagerhallen), öffentlichen Gebäuden (z. B. Bahnhöfen) oder aber Denkmalschutzimmobilien verwendet.

Es kann aber auch für Ein- oder Mehrfamilienhäusern angewandt werden, bei denen es keine Vergleichsobjekte gibt. Dies ist beispielsweise bei Architektenhäusern oder -villen der Fall, aber auch bei Immobilien in ländlicheren Regionen.

Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?

Wie bereits beschreiben müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln. Diese Faktoren werden im Boden- und Gebäudesachwert einbezogen.

Instagram Post, der die einzelnen Faktoren des Sachwertverfahrens beschreibt

Bodenwert

Der Bodenwert gibt den Wert des Grundstücks, beziehungsweise des Grundstücksanteils an. Er ergibt sich aus der Quadratmeterzahl des Grundstücks sowie dem entsprechenden Bodenrichtwert und wird wie folgt berechnet:

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² = Bodenwert

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen amtlichen Durchschnittswert, der von Gutachterausschüssen berechnet wird. Er gilt jeweils für das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, und kann unter BORIS-D kostenlos eingesehen werden.

Gebäudeherstellungskosten

Die Gebäudeherstellungskosten werden wie folgt berechnet:

Herstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

Bei den Gebäudeherstellungskosten handelt es sich nicht um die tatsächlichen Baukosten, sondern um sogenannte Regelherstellungskosten. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte, die sich je nach Immobilienart und -ausbau unterscheiden.

Bild von einem Haus, das gerade gebaut wird.

Die der Immobilie entsprechenden Regelherstellungskosten kann eine Fachperson unter anderem mit Hilfe der gültigen Sachwertrichtlinie und dem Baupreisindex ermitteln.

Des Weiteren umfasst die Bruttofläche einer Immobilie die gesamte Grundfläche aller Geschosse, einschließlich aller Innen- und Außenwände sowie tragender Bauteile. Es werden also sämtliche Flächen, die von den äußeren Begrenzungen des Gebäudes eingeschlossen sind, berücksichtigt.

Nicht mit einbezogen werden in der Regel unüberdachte Freiflächen wie Terrassen oder Balkone.

Gut zu wissen

Das Sachwertverfahren erfordert komplexe Zwischenrechnungen und die Berücksichtigung zahlreicher Einflussfaktoren. Daher ist es sinnvoll mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, um den Sachwert einer Immobilie für einen geplanten Verkauf ermitteln zu lassen.

Wie wird der Sachwert ermittelt?

Im Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand des Gebäudesachwerts und des Bodenwerts ermittelt.

Die Berechnung des vorläufigen Sachwerts

Grundsätzlich folgt das Sachwertverfahren dem folgenden Schema:

(Bodenwert + Gebäudesachwert) – Alterswertminderung = Vorläufiger Sachwert

Die Subtraktion der Altersminderung erfolgt, um den Einfluss des Alters einer Immobilie auf deren Wert zu berücksichtigen. Dabei hängt die Höhe der Altersminderung vom Alter und der verbleibenden Nutzungsdauer der Immobilie ab.

Der Gesetzgeber geht von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus, wobei eine jährliche Wertminderung von 1,25 Prozent angenommen wird.

Unterschiede der Herstellungskosten

Die Gebäudeherstellungskosten können stark variieren, da sie vom jeweiligen Standard abhängen. Zum Beispiel können die Kosten pro Quadratmeter bei einem einfachen Reihenmittelhaus 500 € betragen, während bei einem luxuriösen Architektenhaus das Fünffache möglich ist.

Mit Hilfe verschiedener Tabellen können zudem Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale in die Berechnung einfließen.

Die Berechnung des finalen Sachwerts

Ein Taschenrechner liegt auf einem Tisch.

Es steht außer Frage, dass der Preis einer Immobilie je nach Standort erheblich variiert. Daher wird im Sachwertverfahren ein Marktanpassungsfaktor verwendet, der es ermöglicht, den vorläufigen Sachwert an die lokalen Marktbedingungen anzupassen.

Dieser Faktor wird am Ende mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert, um den finalen Sachwert zu erhalten:

Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = Finaler Sachwert

Der Marktanpassungsfaktor basiert auf Verkaufsdaten. Zum Beispiel wird in einem Gebiet, in dem Häuser durchschnittlich nur zu 80 % des vorläufigen Sachwerts verkauft werden, der Marktanpassungsfaktor 0,9 angenommen. Liegen die die Verkaufspreise 20 % über dem vorläufigen Sachwert, beträgt der Makrtanpassungsfaktor 1,2.

Sachwertverfahren: Beispiel einer Berechnung

Die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie erfolgt in 5 Schritten. Hier werden sie exemplarisch berechnet.

Schritt 1: Bodenwert berechnen

Zunächst wird der Bodenwert ermittelt, indem der für das Grundstück geltende Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert wird:

Bodenrichtwert pro m²Grundstücksfläche in Bodenwert in €
270 €250 m²67.500 €

Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen

Anschließend werden die Gebäudeherstellungskosten berechnet, wobei die Regelherstellungskosten pro m² mit der Bruttogrundfläche in m² multipliziert werden:

Regelherstellungskosten pro Bruttogrundfläche in m² Gebäudeherstellungs-
kosten
900 € 180 m²162.000 €

Schritt 3: Gebäudesachwert berechnen

Im dritten Schritt wird der Gebäudesachwert bestimmt, wobei das Alter der Immobilie als wertmindernder Faktor einbezogen wird. Bei diesem Beispiel wird fiktiv ein Alterswertminderung von 32.000 € angenommen, die von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen wird:

Gebäudeherstellungs-
kosten
AlterswertminderungGebäudesachwert
162.000 €32.000 €130.000 €

Schritt 4: Vorläufiger Sachwert

Jetzt wird der vorläufige Sachwert bestimmt, wofür der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert wird:

GebäudesachwertBodenwertVorläufiger Sachwert
130.000 €67.500 €197.500 €

Schritt 5: Tatsächlicher Sachwert

Im abschließenden Schritt spielt der Marktanpassungsfaktor eine Rolle. Dieser Faktor ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die regionalen Marktbedingungen angemessen in die Berechnung des endgültigen Sachwerts einfließen.

Hier wird der Marktanpassungsfaktor, der in diesem Beispiel 1,2 beträgt, mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert:

Vorläufiger SachwertMarktanpassungsfaktorTatsächlicher Sachwert
197.500 €1,2237.000 €
Das Sachwertverfahren ist eine komplexe Methode zur Berechnung des Immobilienwerts

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren ist eine transparente Methode, um den Wert einer Immobilie festzustellen. Doch wie bei jedem Verfahren gibt es auch beim Sachwertverfahren Vor- und Nachteile, die es zu beachten gilt.

Vorteile

Das Sachwertverfahren ist eine bewährte Bewertungsmöglichkeit für Immobilien und bietet die folgenden Vorteile:

  • Objektives Verfahren zur Ermittlung des Sachwerts einer Immobilie
  • Berücksichtigung von verschiedenen Faktoren wie Herstellungskosten, den Bodenwert und Alterswertminderung
  • Berechnung des Gebäudewerts basierend auf der Bausubstanz der Immobilie
  • Anpassung an den aktuellen Immobilienmarkt möglich
  • Anwendbar für Immobilien, für die es nur wenige oder keine Vergleichsobjekte gibt wie Gewerbeimmobilien als auch ältere oder seltene Immobilien
Instagram Post, der die Vorteile des Sachwertverfahrens aufzählt.

Nachteile

Es gibt jedoch auch einige Nachteile des Sachwertverfahrens, zu diesen zählen:

  • Ggf. hohe Kosten für Berechnung durch Gutachten
  • Komplexität des Bewertungsverfahrens, das nur mit Hilfe eines Gutachters möglich ist
  • Marktfaktoren werden nur zu einem geringen Anteil in die Berechnung einbezogen
  • Datenbasis zur Ermittlung des Gebäudewerts ist mangelhaft, da moderne Immobilienarten wie Passivhäuser nicht einbezogen werden

Das Sachwertverfahren, eines von drei durch die ImmoWertV geregelten Bewertungsmethoden. Dabei ist es das einzige, das auch für industriell genutzte Objekte geeignet ist, wenn diese nicht zur Vermietung und als Renditeobjekte dienen sollen. Jedoch wird das Sachwertverfahren von Experten kritisier, da trotz des Marktanpassungsfaktors oft unrealistische Werte ermittelt werden.

Das Sachwertverfahren bietet eine bewährte und transparente Methode zur Immobilienbewertung, berücksichtigt jedoch Marktbedingungen nur begrenzt und erfordert oft kostenintensive Gutachten. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Der Unterschied zwischen Sachwert– und Ertragswertverfahren

Im Rahmen einer Immobilienbewertung gibt es verschiedene Verfahren, um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. Dabei kann es hilfreich sein, die Unterschiede zwischen dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren zu kennen.

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die vor allem bei vermieteten Immobilien Anwendung findet. Hierbei wird der Wert einer Immobilie auf Basis der erwarteten Erträge aus der Vermietung berechnet.

Außerdem fließen der Bodenwert, die Netto-Mietrenditen und die Restnutzungsdauer in die Berechnung ein. Dementsprechend ist das Verfahren besonders für Investitionsimmobilien geeignet, da der Ertrag aus einer Immobilie in die Bewertung einbezogen wird.

Das Sachwertverfahren ist besonders für selbstgenutzte Immobilien ideal, weil es auf dem jeweiligen Gebäude- und Bodenwert basiert. Das Ertragswertverfahren hingegen konzentriert sich auf die Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie und berücksichtigt die Netto-Mietrendite.

Eine Straße mit mehreren Einfamilienhäusern.

Somit unterscheiden sich die Verfahren in ihrer Grundlage: Kostenorientierung beim Sachwertverfahren gegenüber Ertragsorientierung beim Ertragswertverfahren. Es ist aber auch möglich, beide Verfahren zu kombinieren, um ein genaueres Bild vom Wert einer Immobilie zu erhalten.

Fazit

Das Sachwertverfahren bietet eine präzise Methode zur Immobilienbewertung, indem es Faktoren wie Bodenwert, Gebäudesachwert und Alterswertminderung berücksichtigt.

Der Marktanpassungsfaktor erleichtert zudem die Anpassung an aktuelle Marktbedingungen. Besonders geeignet ist es für spezielle Gebäudearten ohne Vergleichsobjekte, wie Industrie-, Gewerbe- oder Denkmalschutzimmobilien und Architektenhäuser.

Insgesamt ist das Sachwertverfahren eine solide Grundlage für fundierte Entscheidungen in der Immobilienbewertung. Aufgrund der Komplexität sollte es jedoch von Fachleuten durchgeführt werden, um genaue und realistische Werte zu gewährleisten.

Artikel von
Lisa Ihle
Frau Ihle arbeitet schon seit 2022 als Redakteurin bei JACASA. Hier kann sie ihre Leidenschaft fürs Schreiben mit ihrem Interesse für den Immobilienmarkt, aktuelle Immobilentrends und -enwicklungen vereinen.
Lisa Ihle

Häufig gestellte Fragen – Sachwertverfahren

  • Was versteht man unter Sachwertverfahren?

    Das Sachwertverfahren ist eine gängige Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Dabei wird der materielle Wert einer Immobilie berechnet, weshalb es sich besonders für Immobilien eignet, bei denen kein Vergleichswertverfahren möglich ist.

  • Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

    Das Sachwertverfahren  basiert auf der Berechnung des Wertes des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes. Zusätzlich wird eine Alterswertminderung sowie ein Marktfaktor in die Ermittlung des tatsächlichen Sachwerts einbezogen.

  • Was wird im Sachwertverfahren bewertet?

    Im Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Kosten berechnet, die notwendig wären, um sie neu zu errichten. Es werden also die Kosten für das Grundstück, den Bau und Außenanlagen addiert und von diesem Wert dann eventuelle Abnutzungs- oder Alterserscheinungen abgezogen.

  • Was ist besser Ertragswert oder Sachwertverfahren?

    Die Wahl des Verfahrens hängt davon ab, welchen  Zweck die Bewertung der Immobilie hat und um welche Immobilienart es sich handelt. Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet für vermietete Objekte, während das Sachwertverfahren besser für Spezialimmobilien geeignet ist, wie zum Beispiel Denkmalschutzgebäude oder Lagerhallen.

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