Über 25.000 Unternehmen sind auf JACASA gelistet.
Das Sachwertverfahren gewinnt für Immobilienbesitzer zunehmend an Bedeutung, wenn es um die fundierte Ermittlung des tatsächlichen Werts ihres Eigentums geht. Diese strukturierte Methode ist besonders für selbstgenutzte Objekte relevant und bietet in Zeiten schwankender Marktbedingungen eine verlässliche Grundlage – sei es für Verkaufsüberlegungen, Beleihungszwecke oder steuerliche Angelegenheiten.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren konkret? Welche Faktoren sind entscheidend und wann ist diese Methode die richtige Wahl? In unserem Ratgeberartikel lernen Sie die Grundlagen der Sachwertermittlung und praxisnahe Anwendungstipps. Entdecken Sie, wie Sie den materiellen Wert Ihrer Immobilie fundiert bestimmen können – besonders wertvoll für Objekte ohne direkte Vergleichsmöglichkeiten.
Unter den Sachwerten versteht man wertstabile Vermögenswerte, d.h. Güter, die ihren Wert erhalten, auch wenn der Geldwert sinkt. Der Sachwert einer Immobilie bezieht sich auf ihren materiellen Wert, der aus drei Elementen zusammengesetzt wird:
Für die Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes sind laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zwei Aspekte zentral: Zum einen die Art, wie die Immobilie ausgebaut wurde, wozu zählt, ob die Immobilie einen Keller hat, oder, ob das Dachgeschoss ausgebaut wurde.
Zum anderen wird die Qualität der Bauteile berücksichtigt, wozu Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung zählen. All diese Bestandteile werden einzeln bewertet.
Neben dem Bodenwert kommt noch der Wert der baulichen Außenanlagen dazu. Zu letzeren zählen beispielsweise Wege, Garagen und Carports. Im Sachwert selbst werden aber auch altersbedingte Wertminderungen und ein Marktwertfaktor berücksichtigt.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist neben dem Vergleichswert- und Ertragswertverfahren eine anerkannte Methode zur Bewertung von Immobilien. Dabei ist das Ziel des Sachwertverfahrens die Ermittlung des Sachwerts der Immobilie, wobei berechnet wird, wieviel ein vergleichbarer Neubau des Gebäudes kosten würde.
Jedoch kann das Ergebnis von dem Marktwert einer Immobilie abweichen, da im Sachwertverfahren Faktoren, wie Angebot und Nachfrage, nur geringfügig berücksichtigt werden.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die rechtliche Basis für die Bestimmung des Sachwerts von Immobilien. Darin wird das Vorgehen bei der Wertermittlung von Immobilien festgelegt.
Das Sachwertverfahren ist eine komplexe Methode zur Immobilienbewertung. Es wird besonders dann eingesetzt, wenn andere Wertbestimmungsmethoden aufgrund der Immobilienart nicht machbar sind.
Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn es keine Vergleichsobjekte gibt, anhand derer der Immobilienwert bestimmt werden könnte. Die Berechnung des Sachwertverfahrens erfolgt in mehreren Schritten, an dessen Ende der ermittelte Sachwert in Euro als Ergebnis der Bewertung steht.
Das Sachwertverfahren wird meistens bei besonderen Gebäudearten, wie Industrie- oder Gewerbeimmobilien (z.B. Lagerhallen), öffentlichen Gebäuden (z. B. Bahnhöfen) oder aber Denkmalschutzimmobilien verwendet.
Es kann aber auch für Ein- oder Mehrfamilienhäusern angewandt werden, bei denen es keine Vergleichsobjekte gibt. Dies ist beispielsweise bei Architektenhäusern oder -villen der Fall, aber auch bei Immobilien in ländlicheren Regionen.
Wie bereits beschreiben müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, um den Sachwert einer Immobilie zu ermitteln. Diese Faktoren werden im Boden- und Gebäudesachwert einbezogen.
Der Bodenwert gibt den Wert des Grundstücks, beziehungsweise des Grundstücksanteils an. Er ergibt sich aus der Quadratmeterzahl des Grundstücks sowie dem entsprechenden Bodenrichtwert und wird wie folgt berechnet:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² = Bodenwert
Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen amtlichen Durchschnittswert, der von Gutachterausschüssen berechnet wird. Er gilt jeweils für das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, und kann unter BORIS-D kostenlos eingesehen werden.
Sie besitzen eine Immobilie und denken über einen Verkauf nach? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
Hier zur kostenlosen Immobilienbewertung
Die Gebäudeherstellungskosten werden wie folgt berechnet:
Herstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Bei den Gebäudeherstellungskosten handelt es sich nicht um die tatsächlichen Baukosten, sondern um sogenannte Regelherstellungskosten. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte, die sich je nach Immobilienart und -ausbau unterscheiden.
Die der Immobilie entsprechenden Regelherstellungskosten kann eine Fachperson unter anderem mit Hilfe der gültigen Sachwertrichtlinie und dem Baupreisindex ermitteln.
Des Weiteren umfasst die Bruttofläche einer Immobilie die gesamte Grundfläche aller Geschosse, einschließlich aller Innen- und Außenwände sowie tragender Bauteile. Es werden also sämtliche Flächen, die von den äußeren Begrenzungen des Gebäudes eingeschlossen sind, berücksichtigt.
Nicht mit einbezogen werden in der Regel unüberdachte Freiflächen wie Terrassen oder Balkone.
Das Sachwertverfahren erfordert komplexe Zwischenrechnungen und die Berücksichtigung zahlreicher Einflussfaktoren. Daher ist es sinnvoll mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, um den Sachwert einer Immobilie für einen geplanten Verkauf ermitteln zu lassen.
Im Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand des Gebäudesachwerts und des Bodenwerts ermittelt.
Grundsätzlich folgt das Sachwertverfahren dem folgenden Schema:
(Bodenwert + Gebäudesachwert) – Alterswertminderung = Vorläufiger Sachwert
Die Subtraktion der Altersminderung erfolgt, um den Einfluss des Alters einer Immobilie auf deren Wert zu berücksichtigen. Dabei hängt die Höhe der Altersminderung vom Alter und der verbleibenden Nutzungsdauer der Immobilie ab.
Der Gesetzgeber geht von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus, wobei eine jährliche Wertminderung von 1,25 % angenommen wird.
Die Gebäudeherstellungskosten können stark variieren, da sie vom jeweiligen Standard abhängen. Zum Beispiel können die Kosten pro Quadratmeter bei einem einfachen Reihenmittelhaus 500 € betragen, während bei einem luxuriösen Architektenhaus das Fünffache möglich ist.
Mit Hilfe verschiedener Tabellen können zudem Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale in die Berechnung einfließen.
Es steht außer Frage, dass der Preis einer Immobilie je nach Standort erheblich variiert. Daher wird im Sachwertverfahren ein Marktanpassungsfaktor verwendet, der es ermöglicht, den vorläufigen Sachwert an die lokalen Marktbedingungen anzupassen.
Dieser Faktor wird am Ende mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert, um den finalen Sachwert zu erhalten:
Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = Finaler Sachwert
Der Marktanpassungsfaktor basiert auf Verkaufsdaten. Zum Beispiel wird in einem Gebiet, in dem Häuser durchschnittlich nur zu 80 % des vorläufigen Sachwerts verkauft werden, der Marktanpassungsfaktor 0,9 angenommen. Liegen die die Verkaufspreise 20 % über dem vorläufigen Sachwert, beträgt der Makrtanpassungsfaktor 1,2.
Sie besitzen eine Immobilie und denken über einen Verkauf nach? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
Hier zur kostenlosen Immobilienbewertung
Die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie erfolgt in 5 Schritten. Hier werden sie exemplarisch berechnet.
Zunächst wird der Bodenwert ermittelt, indem der für das Grundstück geltende Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert wird:
| Bodenrichtwert pro m² | Grundstücksfläche in m² | Bodenwert in € |
| 270 € | 250 m² | 67.500 € |
Anschließend werden die Gebäudeherstellungskosten berechnet, wobei die Regelherstellungskosten pro m² mit der Bruttogrundfläche in m² multipliziert werden:
| Regelherstellungskosten pro m² | Bruttogrundfläche in m² | Gebäudeherstellungs- kosten |
| 900 € | 180 m² | 162.000 € |
Im dritten Schritt wird der Gebäudesachwert bestimmt, wobei das Alter der Immobilie als wertmindernder Faktor einbezogen wird. Bei diesem Beispiel wird fiktiv ein Alterswertminderung von 32.000 € angenommen, die von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen wird:
| Gebäudeherstellungs- kosten | Alterswertminderung | Gebäudesachwert |
| 162.000 € | 32.000 € | 130.000 € |
Jetzt wird der vorläufige Sachwert bestimmt, wofür der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert wird:
| Gebäudesachwert | Bodenwert | Vorläufiger Sachwert |
| 130.000 € | 67.500 € | 197.500 € |
Im abschließenden Schritt spielt der Marktanpassungsfaktor eine Rolle. Dieser Faktor ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die regionalen Marktbedingungen angemessen in die Berechnung des endgültigen Sachwerts einfließen.
Hier wird der Marktanpassungsfaktor, der in diesem Beispiel 1,2 beträgt, mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert:
| Vorläufiger Sachwert | Marktanpassungsfaktor | Tatsächlicher Sachwert |
| 197.500 € | 1,2 | 237.000 € |
Das Sachwertverfahren ist eine transparente Methode, um den Wert einer Immobilie festzustellen. Doch wie bei jedem Verfahren gibt es auch beim Sachwertverfahren Vor- und Nachteile, die es zu beachten gilt.
Das Sachwertverfahren ist eine bewährte Bewertungsmöglichkeit für Immobilien und bietet die folgenden Vorteile:
Nun, da wir die Vorteile präsentiert haben, wenden wir uns den Nachteilen zu.
Es gibt jedoch auch einige Nachteile des Sachwertverfahrens, zu diesen zählen:
Das Sachwertverfahren, eines von drei durch die ImmoWertV geregelten Bewertungsmethoden. Dabei ist es das einzige, das auch für industriell genutzte Objekte geeignet ist, wenn diese nicht zur Vermietung und als Renditeobjekte dienen sollen. Jedoch wird das Sachwertverfahren von Experten kritisier, da trotz des Marktanpassungsfaktors oft unrealistische Werte ermittelt werden.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Im Rahmen einer Immobilienbewertung gibt es verschiedene Verfahren, um den Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. Dabei kann es hilfreich sein, die Unterschiede zwischen dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren zu kennen.
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die vor allem bei vermieteten Immobilien Anwendung findet. Hierbei wird der Wert einer Immobilie auf Basis der erwarteten Erträge aus der Vermietung berechnet.
Außerdem fließen der Bodenwert, die Netto-Mietrenditen und die Restnutzungsdauer in die Berechnung ein. Dementsprechend ist das Verfahren besonders für Investitionsimmobilien geeignet, da der Ertrag aus einer Immobilie in die Bewertung einbezogen wird.
Das Sachwertverfahren ist besonders für selbstgenutzte Immobilien ideal, weil es auf dem jeweiligen Gebäude- und Bodenwert basiert. Das Ertragswertverfahren hingegen konzentriert sich auf die Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie und berücksichtigt die Netto-Mietrendite.
Somit unterscheiden sich die Verfahren in ihrer Grundlage: Kostenorientierung beim Sachwertverfahren gegenüber Ertragsorientierung beim Ertragswertverfahren. Es ist aber auch möglich, beide Verfahren zu kombinieren, um ein genaueres Bild vom Wert einer Immobilie zu erhalten.
Das Sachwertverfahren stellt für Immobilienbesitzer eine fundierte Methode zur Wertermittlung dar, besonders bei selbstgenutzten Objekten und Immobilien ohne direkte Vergleichsobjekte. Die Kombination aus Bodenwert, Gebäudeherstellungskosten und Marktanpassungsfaktor ermöglicht eine transparente und strukturierte Bewertung Ihrer Immobilie.
Die fünfstufige Berechnung berücksichtigt sowohl den materiellen Wert als auch die Alterswertminderung Ihrer Immobilie. Durch den Marktanpassungsfaktor fließen zudem regionale Marktbedingungen in die Bewertung ein, was zu einer realistischeren Einschätzung führt, auch wenn dieser Aspekt im Vergleich zum Ertragswertverfahren weniger stark gewichtet wird.
Nutzen Sie das Sachwertverfahren, um den objektiven Wert Ihrer Immobilie zu erfassen, bedenken Sie jedoch die Komplexität des Verfahrens. Die Zusammenarbeit mit einem Immobiliengutachter kann Ihnen helfen, trotz der methodischen Herausforderungen zu einer verlässlichen Wertermittlung zu gelangen und fundierte Entscheidungen für Ihr Eigentum zu treffen.
Das Sachwertverfahren ist eine gängige Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Dabei wird der materielle Wert einer Immobilie berechnet, weshalb es sich besonders für Immobilien eignet, bei denen kein Vergleichswertverfahren möglich ist.
Das Sachwertverfahren basiert auf der Berechnung des Wertes des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes. Zusätzlich wird eine Alterswertminderung sowie ein Marktfaktor in die Ermittlung des tatsächlichen Sachwerts einbezogen.
Im Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Kosten berechnet, die notwendig wären, um sie neu zu errichten. Es werden also die Kosten für das Grundstück, den Bau und Außenanlagen addiert und von diesem Wert dann eventuelle Abnutzungs- oder Alterserscheinungen abgezogen.
Die Wahl des Verfahrens hängt davon ab, welchen Zweck die Bewertung der Immobilie hat und um welche Immobilienart es sich handelt. Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet für vermietete Objekte, während das Sachwertverfahren besser für Spezialimmobilien geeignet ist, wie zum Beispiel Denkmalschutzgebäude oder Lagerhallen.
