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Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Ansätze. Ob kostenlose Immobilienbewertung, Kurzgutachten oder umfassendes Verkehrsgutachten – in diesem Artikel erfahren Sie, wofür Sie ein Wertgutachten Immobilie und Haus überhaupt benötigen, wie Sie dadurch als Verkäufer einen Angebotspreis ermitteln können, wie ein solches Gutachten erstellt wird und was ein sogenanntes Hybridverfahren ist.
Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung, handelt es sich bei einem Immobilien Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung einer Immobilie, die in der Regel von einem geprüften Sachverständigen durchgeführt wird. Jedoch wird auch bei einem Wertgutachten der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe von unterschiedlichen Verfahren ermittelt. Das Ziel: eine möglichst genaue Aussage über den aktuellen Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung treffen können.
Damit ein Gutachter eine Immobilie im Rahmen eines Wertgutachtens beurteilen kann, werden Lage, Größe und Zustand des Hauses oder der Wohnung, sowie sämtliche Rahmenbedingungen wie Nutzungsrechte, Belastungen und Eigentumsrechte betrachtet. Diese werden im Anschluss begründet und schriftlich festgehalten.
Das Wertgutachten einer Immobilie unterliegt zudem höheren Anforderungen, weshalb es meist einige Wochen Zeit in Anspruch nimmt. In der Regel kann man von zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit ausgehen, jedoch hängt die Zeit stets von individuellen Faktoren ab. Auf der anderen Seite bietet das kostenpflichtige Wertgutachten folgenden Vorteil: Je nach Ausführung und Form ist es ein offiziell gültiges Dokument und kann vor Gericht und bei Behörden als amtlicher Nachweis über den Wert einer Immobilie dienen.
Wie bereits erwähnt, kann im Rahmen einer gerichtlichen oder behördlichen Anordnung ein Immobilien Wertgutachten als amtlicher Nachweis über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie ausgestellt werden. Hierbei kann es sich beispielsweise um sogenannte Vermögensauseinandersetzungen wie Scheidung mit Haus oder eine Erbschaftsauseinandersetzung handeln. Auch im Rahmen einer steuerlichen Wertermittlung kann es durchaus sinnvoll sein, ein Wertgutachten Ihres Hauses oder Eigentumswohnung erstellen zu lassen, denn es ist meist in niemandes Interesse, eine Immobilienbewertung von einem Beamten durchführen zu lassen.
Ein weiterer Grund für ein Immobilien Wertgutachten kann die Entscheidungshilfe zum Ankauf von einem Haus oder einer Eigentumswohnung sein. Stehen Sie also nicht auf der Verkäufer, sondern auf der Käufer-Seite und wollen den Wert eines Objektes vorerst professionell ermitteln lassen, kann das Wertgutachten für Immobilien für mehr Klarheit sorgen.
Da ein Immobilien Wertgutachten von einem neutralen Sachverständigen ausgestellt wird und als offizieller Nachweis gilt, sorgt dieses im Falle eines Immobilienverkaufs auf beiden Seiten für Transparenz und Vertrauen. Auf der anderen Seite ähneln sich die Bewertungskriterien des Wertgutachtens einer Immobilie in ihren Grundprinzipien denen der kostenlosen Immobilienbewertung, die entweder online, oder von einem Makler durchgeführt werden kann. Daher mag es gut überlegt sein, ob ein amtlicher, dafür aber auch kostenpflichtiger Nachweis tatsächlich lohnenswert ist. Wollen Sie beispielsweise Ihr eigenes Haus verkaufen und benötigen einen ersten Anhaltspunkt für einen Angebotspreis, reicht ein günstigeres Kurzgutachten oder eine kostenlose Variante der Immobilienbewertung für eine erste Preiseinschätzung völlig aus.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten bestimmt den erzielbaren Preis von Immobilien oder Grundstücken. Es handelt sich hierbei um den voraussichtlichen Marktwert, um eine Einschätzung. In anderen Worten ausgedrückt bedeutet das, dass der ermittelte Verkehrswert nicht den tatsächlichen Verkaufspreis darstellt, sondern eine genauest mögliche Einschätzung dessen.
Ermittelt wird der Immobilienwert nach konkreten Grundregeln, der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV. Die Basis bilden festgelegte, objektive Bewertungskriterien, die im Rahmen unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren betrachtet werden. Typische Verfahren sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt oder ob ein Hybridverfahren sinn macht, hängt von der Art der Immobilie und von anderen Gegebenheiten ab.
In der Regel umfasst das Gutachten ungefähr 20 – 30 Seiten. Neben tatsächlichen Berechnungen beinhalten sie auch umfangreiche, schriftliche Begründungen der ermittelten Werte. Ein Kurzgutachten ist natürlich – wie der Name schon sagt – deutlich kürzer und deshalb auch günstiger. Die kürzere Einschätzung des Verkehrswerts umfasst dann meist nur zwei bis drei Seiten, ist aber meist nicht mehr gerichtsfest.
Wie bereits erwähnt, greifen Immobiliengutachter für die Verkehrswertermittlung auf verschiedene Verfahren zurück. Welches Immobilienbewertungsverfahren letztendlich angewendet wird, bestimmen zunächst die Art der zu bewertenden Immobilie und, wofür das Gutachten benötigt wird. Zum Teil kommen auch Kombinationen aus den verschiedenen Varianten zum Einsatz, sogenannte Hybridverfahren.
An wen Sie sich am besten für ein Immobilien Wertgutachten wenden, hängt immer davon ab, wofür Sie dieses benötigen und um welche Art des Gutachtens es sich handelt.
Während eine kostenlose Online Immobilienbewertung oder freie Gutachter völlig ausreichend sind, wenn lediglich eine Preiseinschätzung für den Verkauf einer Immobilie gewünscht ist, reichen diese Varianten nicht für gerichtliche oder behördliche Anordnungen aus. Denn ein gerichtsfestes Wertgutachten wird nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer (IHK) ausgestellt, oder von einem staatlich anerkannten beziehungsweise zertifizierten Immobiliengutachter.
| Immobilienbewertung | Kurzgutachten | Gerichtsfestes Vollgutachten | |
| Anwendung | Verkauf/Kauf, Erbschaft oder Scheidungen ohne Rechtsstreit | Zur Vorlage bei Behörden, etwa zur Ermittlung der Steuerpflicht | Vorlge vor Gericht, Ermittlung von Betriebsvermögen, Zwangsversteigerungen |
| Gutachter | Online Immobilienwertrechner, Makler, freie Gutachter | Zertifizierter Gutachter | Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter |
| Umfang | 10 – 15 Seiten | 10 – 15 Seiten | 30 Seiten oder mehr |
| Bearbeitungszeit | Eine Stunde bis wenige Tage | einige Tage bis wenige Wochen | einige Wochen, in manchen Fällen wenige Monate |
Falls sie ein Gutachten für eine Immobilienfinanzierung, also einen Immobilienkauf oder eine Baufinanzierung benötigen, wird die Bank in der Regel eigenständig den Verkehrswert ermitteln. Vorausgesetzt, Sie wollen dem ermittelten Immobilienwert nicht widersprechen, müssen Sie sich in diesem Fall um nichts weiteres kümmern, die Bank übernimmt alles.
Neben der allgemeinen Unterscheidung von Immobilienbewertung – Kurzgutachten und Vollgutachten – gibt es auch noch feinere Unterscheidungsarten der Immobilien Wertgutachten.
Zur Durchsetzung einer Mieterhöhung eignet sich beispielsweise ein sogenanntes Mietwertgutachten, während ein Beleihungswertgutachten benötigt wird, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit hinterlegt werden soll. Ein klassisches Verkehrswertgutachten ist nötig, wenn das Makrtwertgutachten vor Gericht gültig sein soll, oder vom Finanzamt anerkannt werden muss.
Während das Verkehrswertgutachten, oder auch Vollgutachten genannt, dank seines Umfangs genügend Informationen liefert, die einen Käufer oder Investor vor Fehlentscheidungen schützen können, liegt der Nachteil hier meist in den damit verbundenen Kosten und dem Zeitaufwand.
Möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie lediglich zu internen Zwecken ermitteln lassen, kann hier das Kurzgutachten ein guter Kompromiss sein. Zwar ist es im Gegensatz zu Online Immobilienwertrechnern nicht kostenlos, allerdings wesentlich kostengünstiger als ein Vollgutachten und dabei auch weniger zeitaufwendig. Hinsichtlich des Verkehrswertes unterscheiden sich Vollgutachten und Kurzgutachten nicht voneinander, der Unterschied liegt größtenteils im Umfang.
Auch bei einem Kurzgutachten wird eine Objektbesichtigung und eine Überprüfung aller Unterlagen durch einen Sachverständigen durchgeführt, was es auch genauer und aussagekräftiger als eine Online Immobilienbewertung macht. Jedoch kann es nicht vor Gericht verwendet werden, da im Gegensatz zum Vollgutachten keine Prüfung von Altlasten oder Baulasten vorgenommen wird.
Noch schneller und auch günstiger ist eine gutachterliche Stellungnahme. Ein Immobiliengutachter beantwortet hierfür eine konkrete Fragestellung zu einer Immobilie. Das kann in freier Form und Länge geschehen. Eine gutachterliche Stellungnahme kann außerdem auch ein bestehendes Gutachten überprüfen, indem die angewandte Methodik und damit die Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses bewertet wird. In diesem Fall wird die Stellungnahme auch Plausibilisierung von Gutachten genannt.
Früher gab es durch die Bundesverordnung fest geregelte Honorare für die Erstellung eines Immobilien Wertgutachtens. Dieses Gesetz wurde aber bereits 2009 außer Kraft gesetzt. Die Preise für Immobiliengutachten sind nun frei verhandelbar. Deshalb ist es als Auftraggeber wichtig, sich zumindest ein wenig mit der Thematik auszukennen, um die verschiedenen Kostenvoranschläge für Wertgutachten überhaupt vergleichen zu können.
Sie können bei Kurzgutachten meistens auf einen preislichen Rahmen von einigen hundert Euro rechnen. Es kann zum Beispiel ein fester Stundensatz mit dem Gutachter vereinbart werden. Hierbei ist es ratsam, sich die Anzahl der Stunden realistisch begründet im Kostenvoranschlag aufführen zu lassen. Manche Gutachter bieten wiederum Kurzgutachten für eine Kostenpauschale an.
Bei gerichtsfesten Vollgutachten hängen die Kosten meist mit dem ermittelten Verkehrswert der Immobilie zusammen. Mit anderen Worten bedeutet das: Je höher der Wert einer Immobilie, desto höher die Kosten für das Wertgutachten. Generell können Sie sich an 0,5 % bis 1 % des Verkehrswertes orientieren. Für eine Immobilie, deren Verkehrswert bei 450.000 € liegt, kann ein Vollgutachten also 2.250 € – 4.500 € kosten. Trotzdem ist es auch hier möglich, dass die Preise abweichen, denn letztendlich kommt es auf das Angebot des Gutachters an.
Fremdgenutzte Immobilien, wie Mehrfamilienhäuser oder Bürokomplexe, sind aufwendiger zu bewerten. Daraus resultieren auch höhere Kosten für ein Wertgutachten einer Immobilie – auch, wenn der Verkehrswert im Vergleich zu einem Einfamilienhaus gleich ist.
Auch bei komplizierten Erbschaftsfällen oder anderen möglichen Komplikationen, wie zum Beispiel Unfallgefahr bei Begehung der Immobilie oder schwer zu beschaffenden Unterlagen, kann ein höherer Aufwand zu höheren Kosten führen.
Als Faustregel lässt sich also festhalten: höherer Aufwand = höhere Kosten.
Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung, handelt es sich bei einem Immobilien Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung einer Immobilie, die in der Regel von einem geprüften Sachverständigen durchgeführt wird. Jedoch wird auch bei einem Wertgutachten der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe von unterschiedlichen Verfahren ermittelt. Das Ziel: eine möglichst genaue Aussage über den aktuellen Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung treffen können.
Die Kosten für ein Immobilien Wertgutachten sind sowohl von der Art des Gutachtens, als auch vom beauftragten Gutachter abhängig. Die Honorare sind seit 2009 frei verhandelbar.
In der Regel lässt sich von 500 – 1.000 € für ein Kurzgutachten ausgehen, während der Preis für ein gerichtsfestes Vollgutachten bei 0,5 % -1 % des Verkehrswerts der Immobilie liegt.
An wen Sie sich am besten für ein Immobilien Wertgutachten wenden, hängt immer davon ab, wofür Sie dieses benötigen und um welche Art des Gutachtens es sich handeln soll.
Während eine kostenlose Online Immobilienbewertung oder freie Gutachter völlig ausreichend sind, wenn lediglich eine Preiseinschätzung für den Verkauf einer Immobilie gewünscht ist, reichen diese Varianten nicht für gerichtliche oder behördliche Anordnungen aus. Denn ein gerichtsfestes Wertgutachten wird nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer (IHK) ausgestellt, oder von einem staatlich anerkannten, beziehungsweise zertifizierten Immobiliengutachter.
