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Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, können verschiedene Wertgutachten herangezogen werden, darunter kostenlose Bewertungen, Kurzgutachten und umfassende Verkehrswertgutachten. Ein präzises Gutachten ist entscheidend für Verkaufsverhandlungen und schützt vor Fehleinschätzungen.
In unserem Ratgeberartikel erfahren Sie, wofür Sie ein Wertgutachten benötigen und wie Sie damit als Verkäufer einen Angebotspreis ermitteln können. Außerdem erfahren Sie, wie ein solches Gutachten erstellt wird und was ein sogenanntes Hybridverfahren ist.
Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung, handelt es sich bei einem Immobilien Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung einer Immobilie. In der Regel wird sie von einem geprüften Sachverständigen durchgeführt. Jedoch wird auch bei einem Wertgutachten der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe von unterschiedlichen Verfahren ermittelt. Das Ziel: eine möglichst genaue Aussage über den aktuellen Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung treffen können.
Damit ein Gutachter eine Immobilie im Rahmen eines Wertgutachtens beurteilen kann, werden Lage, Größe und Zustand des Hauses oder der Wohnung, sowie sämtliche Rahmenbedingungen wie Nutzungsrechte, Belastungen und Eigentumsrechte betrachtet. Diese werden im Anschluss begründet und schriftlich festgehalten.
Ein Immobilien-Wertgutachten, erstellt von einem geprüften Sachverständigen, ermittelt kostenpflichtig den Verkehrswert einer Immobilie. Dabei werden Lage, Größe, Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen genauestens berücksichtigt, um den aktuellen Marktwert präzise zu bestimmen.
Das Wertgutachten einer Immobilie unterliegt zudem höheren Anforderungen, weshalb es meist einige Wochen Zeit in Anspruch nimmt. In der Regel kann man von zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit ausgehen, jedoch hängt die Zeit stets von individuellen Faktoren ab.
Auf der anderen Seite bietet das kostenpflichtige Wertgutachten folgenden Vorteil: Je nach Ausführung und Form ist es ein offiziell gültiges Dokument und kann vor Gericht und bei Behörden als amtlicher Nachweis über den Wert einer Immobilie dienen.
Wie bereits erwähnt, kann im Rahmen einer gerichtlichen oder behördlichen Anordnung ein Immobilien Wertgutachten als amtlicher Nachweis über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie ausgestellt werden. Hierbei kann es sich beispielsweise um sogenannte Vermögensauseinandersetzungen wie Scheidung mit Haus oder eine Erbschaftsauseinandersetzung handeln.
Auch im Rahmen einer steuerlichen Wertermittlung kann es durchaus sinnvoll sein, ein Wertgutachten Ihres Hauses oder Eigentumswohnung erstellen zu lassen. Schließlich ist es meist in niemandes Interesse, eine Immobilienbewertung von einem Beamten durchführen zu lassen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Ein weiterer Grund für ein Immobilien Wertgutachten kann die Entscheidungshilfe zum Ankauf von einem Haus oder einer Eigentumswohnung sein. Stehen Sie also nicht auf der Verkäufer, sondern auf der Käufer-Seite und wollen den Wert eines Objektes vorerst professionell ermitteln lassen, kann das Wertgutachten für Immobilien für mehr Klarheit sorgen.
Da ein Immobilien Wertgutachten von einem neutralen Sachverständigen ausgestellt wird und als offizieller Nachweis gilt, sorgt dieses im Falle eines Immobilienverkaufs auf beiden Seiten für Transparenz und Vertrauen.
Andererseits ähneln sich die Bewertungskriterien des Wertgutachtens einer Immobilie in ihren Grundprinzipien denen der kostenlosen Immobilienbewertung, die entweder online, oder von einem Makler durchgeführt werden kann.
Daher mag es gut überlegt sein, ob ein amtlicher, dafür aber auch kostenpflichtiger Nachweis tatsächlich lohnenswert ist. Wollen Sie beispielsweise Ihr eigenes Haus verkaufen und benötigen einen ersten Anhaltspunkt für einen Angebotspreis, reicht ein günstigeres Kurzgutachten oder eine kostenlose Variante der Immobilienbewertung für eine erste Preiseinschätzung völlig aus.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten bestimmt den erzielbaren Preis von Immobilien oder Grundstücken. Es handelt sich hierbei um den voraussichtlichen Marktwert, um eine Einschätzung. In anderen Worten ausgedrückt bedeutet das, dass der ermittelte Verkehrswert nicht den tatsächlichen Verkaufspreis darstellt, sondern eine genauest mögliche Einschätzung dessen.
Ermittelt wird der Immobilienwert nach konkreten Grundregeln, der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV. Die Basis bilden festgelegte, objektive Bewertungskriterien, die im Rahmen unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren betrachtet werden.
Typische Verfahren sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt oder ob ein Hybridverfahren sinn macht, hängt von der Art der Immobilie und von anderen Gegebenheiten ab.
In der Regel umfasst das Gutachten ungefähr 20 – 30 Seiten. Neben tatsächlichen Berechnungen beinhalten sie auch umfangreiche, schriftliche Begründungen der ermittelten Werte. Ein Kurzgutachten ist natürlich – wie der Name schon sagt – deutlich kürzer und deshalb auch günstiger. Die kürzere Einschätzung des Verkehrswerts umfasst dann meist nur zwei bis drei Seiten, ist aber meist nicht mehr gerichtsfest.
Sie besitzen eine Immobilie und denken über einen Verkauf nach? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
Hier zur kostenlosen Immobilienbewertung
Wie bereits erwähnt, greifen Immobiliengutachter für die Verkehrswertermittlung auf verschiedene Verfahren zurück. Welches Immobilienbewertungsverfahren letztendlich angewendet wird, bestimmen zunächst die Art der zu bewertenden Immobilie und, wofür das Gutachten benötigt wird. Zum Teil kommen auch Kombinationen aus den verschiedenen Varianten zum Einsatz, sogenannte Hybridverfahren.
An wen Sie sich am besten für ein Immobilien Wertgutachten wenden, hängt immer davon ab, wofür Sie dieses benötigen und um welche Art des Gutachtens es sich handelt.
Während eine kostenlose Online Immobilienbewertung oder freie Gutachter völlig ausreichend sind, wenn lediglich eine Preiseinschätzung für den Verkauf einer Immobilie gewünscht ist, reichen diese Varianten nicht für gerichtliche oder behördliche Anordnungen aus.
Denn ein gerichtsfestes Wertgutachten wird nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer (IHK) ausgestellt. Alternativ kann auch ein staatlich anerkannter beziehungsweise zertifizierter Immobiliengutachter zum Einsatz kommen.
| Immobilien– bewertung | Kurz- gutachten | Gerichtsfestes Vollgutachten | |
| Anwendung | Verkauf/Kauf, Erbschaft oder Scheidungen ohne Rechtsstreit | Zur Vorlage bei Behörden, etwa zur Ermittlung der Steuerpflicht | Vorlge vor Gericht, Ermittlung von Betriebsvermögen, Zwangs-versteigerungen |
| Gutachter | Online Immobilien-wertrechner, Makler, freie Gutachter | Zertifizierter Gutachter | Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter |
| Umfang | 10 – 15 Seiten | 10 – 15 Seiten | 30 Seiten oder mehr |
| Bearbeitungs–zeit | Eine Stunde bis wenige Tage | einige Tage bis wenige Wochen | einige Wochen, in manchen Fällen wenige Monate |
Falls sie ein Gutachten für eine Immobilienfinanzierung, also einen Immobilienkauf oder eine Baufinanzierung benötigen, wird die Bank in der Regel eigenständig den Verkehrswert ermitteln. Vorausgesetzt, Sie wollen dem ermittelten Immobilienwert nicht widersprechen, müssen Sie sich in diesem Fall um nichts weiteres kümmern, die Bank übernimmt alles.
Neben der allgemeinen Unterscheidung von Immobilienbewertung – Kurzgutachten und Vollgutachten – gibt es auch noch feinere Unterscheidungsarten der Immobilien Wertgutachten.
Zur Durchsetzung einer Mieterhöhung eignet sich beispielsweise ein sogenanntes Mietwertgutachten. Ein Beleihungswertgutachten wird dann benötigt, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit hinterlegt werden soll. Ein klassisches Verkehrswertgutachten ist nötig, wenn das Makrtwertgutachten vor Gericht gültig sein soll, oder vom Finanzamt anerkannt werden muss.
Während das Verkehrswertgutachten, oder auch Vollgutachten genannt, dank seines Umfangs genügend Informationen liefert, die einen Käufer oder Investor vor Fehlentscheidungen schützen können, liegt der Nachteil hier meist in den damit verbundenen Kosten und dem Zeitaufwand.
Möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie lediglich zu internen Zwecken ermitteln lassen, kann hier das Kurzgutachten ein guter Kompromiss sein. Zwar ist es im Gegensatz zu Online Immobilienwertrechnern nicht kostenlos, allerdings wesentlich kostengünstiger als ein Vollgutachten und dabei auch weniger zeitaufwendig. Hinsichtlich des Verkehrswertes unterscheiden sich Vollgutachten und Kurzgutachten nicht voneinander, der Unterschied liegt größtenteils im Umfang.
Auch bei einem Kurzgutachten wird eine Objektbesichtigung und eine Überprüfung aller Unterlagen durch einen Sachverständigen durchgeführt. Das macht es auch genauer und aussagekräftiger als eine Online Immobilienbewertung. Jedoch kann es nicht vor Gericht verwendet werden, da im Gegensatz zum Vollgutachten keine Prüfung von Altlasten oder Baulasten vorgenommen wird.
Ein Kurzgutachten ist eine kostengünstigere und weniger zeitaufwendige Alternative zum Vollgutachten und eignet sich gut für interne Zwecke. Es beinhaltet eine Objektbesichtigung und die Überprüfung der Unterlagen durch einen Sachverständigen, liefert aber keine gerichtsverwertbaren Ergebnisse, da es auf die Prüfung von Altlasten und Baulasten verzichtet.
Noch schneller und auch günstiger ist eine gutachterliche Stellungnahme. Ein Immobiliengutachter beantwortet hierfür eine konkrete Fragestellung zu einer Immobilie. Das kann in freier Form und Länge geschehen.
Eine gutachterliche Stellungnahme kann außerdem auch ein bestehendes Gutachten überprüfen, indem die angewandte Methodik und damit die Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses bewertet wird. In diesem Fall wird die Stellungnahme auch Plausibilisierung von Gutachten genannt.
Früher gab es durch die Bundesverordnung fest geregelte Honorare für die Erstellung eines Immobilien Wertgutachtens. Dieses Gesetz wurde aber bereits 2009 außer Kraft gesetzt. Die Preise für Immobiliengutachten sind nun frei verhandelbar. Deshalb ist es als Auftraggeber wichtig, sich zumindest ein wenig mit der Thematik auszukennen, um die verschiedenen Kostenvoranschläge für Wertgutachten überhaupt vergleichen zu können.
Bei Kurzgutachten für Immobilien können Sie in der Regel mit Kosten im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich rechnen. Diese können je nach Umfang und Komplexität der Bewertung variieren. Eine gängige Praxis ist die Vereinbarung eines festen Stundensatzes mit dem Gutachter.
Hierbei ist es ratsam, sich die voraussichtliche Anzahl der Stunden im Kostenvoranschlag detailliert und realistisch aufschlüsseln zu lassen, um Überraschungen bei der Abrechnung zu vermeiden.
Kurzgutachten kosten oft im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich. Vereinbaren Sie einen festen Stundensatz und lassen Sie sich die Stunden im Voraus auflisten, um Überraschungen zu vermeiden.
Manche Gutachter bieten auch Pauschalpreise für Kurzgutachten an. Diese Festpreise können besonders attraktiv sein, wenn der Umfang der Arbeit von vornherein gut eingeschätzt werden kann. Es ist jedoch wichtig zu prüfen, welche Leistungen in der Pauschale enthalten sind (z.B. Objektbesichtigung, Auswertung relevanter Dokumente, schriftliche Zusammenstellung des Ergebnisses) und ob eventuell zusätzliche Kosten für besondere Anforderungen anfallen könnten.
Ein weiterer Aspekt, den es zu beachten gilt, ist die Qualifikation und Erfahrung des Gutachters. Gutachter mit einer speziellen Zertifizierung oder langjährigen Erfahrungen können höhere Gebühren verlangen, bieten aber in der Regel auch eine fundiertere Bewertung. Bei der Auswahl des Gutachters sollten Sie daher nicht nur die Kosten, sondern auch die Expertise und Referenzen berücksichtigen.
Zusätzlich ist es sinnvoll, mehrere Angebote von verschiedenen Gutachtern einzuholen und diese sorgfältig zu vergleichen. Neben dem Preis sollten Sie auch die angebotenen Leistungen und den Umfang der Analyse betrachten. So stelle Sie sicher, dass das Kurzgutachten Ihren spezifischen Anforderungen gerecht wird.
Bei gerichtsfesten Vollgutachten sind die Kosten eng mit dem ermittelten Verkehrswert der Immobilie verknüpft. Das bedeutet, dass die Gebühren für ein solches Gutachten proportional zum Wert der bewerteten Immobilie ansteigen. Im Allgemeinen können Sie mit Kosten in Höhe von etwa 0,5 % bis 1 % des Verkehrswertes rechnen.
Um dies zu verdeutlichen: Wenn der Verkehrswert einer Immobilie bei 450.000 € liegt, können Sie für ein Vollgutachten Kosten zwischen 2.250 € und 4.500 € erwarten. Diese Preisrange gibt Ihnen einen groben Richtwert, der jedoch variieren kann. Die tatsächlich anfallenden Kosten hängen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der spezifischen Anforderungen des Gutachtens und der Preisstruktur des jeweiligen Gutachters.
Ein Gutachter kann individuelle Preisvereinbarungen treffen, die auf besonderen Umständen oder zusätzlichen Leistungen basieren. Einige Gutachter könnten beispielsweise für besonders komplexe Fälle oder umfangreiche Dokumentationsanforderungen höhere Gebühren verlangen.
Ebenso könnten spezifische Zusatzleistungen wie die Erstellung von Vergleichsgutachten oder die Berücksichtigung besonderer rechtlicher Rahmenbedingungen zusätzlichen Aufwand und somit höhere Kosten verursachen.
Fremdgenutzte Immobilien, wie Mehrfamilienhäuser oder Bürokomplexe, sind aufwendiger zu bewerten. Daraus resultieren auch höhere Kosten für ein Wertgutachten einer Immobilie – auch, wenn der Verkehrswert im Vergleich zu einem Einfamilienhaus gleich ist.
Auch bei komplizierten Erbschaftsfällen oder anderen möglichen Komplikationen, wie zum Beispiel Unfallgefahr bei Begehung der Immobilie oder schwer zu beschaffenden Unterlagen, kann ein höherer Aufwand zu höheren Kosten führen.
Als Faustregel lässt sich also festhalten:
höherer Aufwand = höhere Kosten.
Ein präzises Wertgutachten Ihrer Immobilie, sei es eine kostenlose Bewertung, ein Kurzgutachten oder ein umfassendes Verkehrsgutachten, ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen und Verkaufsverhandlungen erfolgreich zu führen. Diese Gutachten bieten eine detaillierte Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie, indem sie Lage, Größe, Zustand und rechtliche Aspekte berücksichtigen.
Grundsätzlich schaffen Wertgutachten Transparenz und Vertrauen, was in vielen Situationen von Vorteil sein kann. Während ein Kurzgutachten für eine erste Preiseinschätzung und interne Zwecke oft ausreichend ist, bietet ein Vollgutachten gerichtliche Gültigkeit und kann bei rechtlichen oder behördlichen Anforderungen essenziell sein.
Die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen professionellen und neutralen Gutachter sorgt für eine objektive Bewertung und kann so beiden Parteien bei einem Verkauf oder Kauf Sicherheit bieten. Die Wahl des geeigneten Gutachtens hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen ab, wobei die Kosten je nach Komplexität und Umfang des Gutachtens variieren können. Letztlich stellt ein Wertgutachten eine wertvolle Investition dar, um den bestmöglichen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln und zu belegen.
Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung, handelt es sich bei einem Immobilien Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung einer Immobilie, die in der Regel von einem geprüften Sachverständigen durchgeführt wird. Jedoch wird auch bei einem Wertgutachten der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe von unterschiedlichen Verfahren ermittelt. Das Ziel: eine möglichst genaue Aussage über den aktuellen Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung treffen können.
Die Kosten für ein Immobilien Wertgutachten sind sowohl von der Art des Gutachtens, als auch vom beauftragten Gutachter abhängig. Die Honorare sind seit 2009 frei verhandelbar.
In der Regel lässt sich von 500 – 1.000 € für ein Kurzgutachten ausgehen, während der Preis für ein gerichtsfestes Vollgutachten bei 0,5 % -1 % des Verkehrswerts der Immobilie liegt.
An wen Sie sich am besten für ein Immobilien Wertgutachten wenden, hängt immer davon ab, wofür Sie dieses benötigen und um welche Art des Gutachtens es sich handeln soll.
Während eine kostenlose Online Immobilienbewertung oder freie Gutachter völlig ausreichend sind, wenn lediglich eine Preiseinschätzung für den Verkauf einer Immobilie gewünscht ist, reichen diese Varianten nicht für gerichtliche oder behördliche Anordnungen aus. Denn ein gerichtsfestes Wertgutachten wird nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer (IHK) ausgestellt, oder von einem staatlich anerkannten, beziehungsweise zertifizierten Immobiliengutachter.
