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Hausbewertung: Den aktuellen Hauswert ermitteln

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
21. Mai 2024 / 28 Min. Lesezeit

Was ist mein Haus wert? Mit einer Hausbewertung finden Sie als Hausbesitzer heraus, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist. Jede Immobilie wird hierfür genau aufs Korn genommen: mit geschultem Auge werden individuelle Merkmale, sowie allgemeine Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand, betrachtet und bewertet.

Vor allem für Laien ist es besonders schwierig, ein Preisgefühl zu entwickeln. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die Bewertung Ihres Hauses wissen müssen. 

Warum eine Hausbewertung? 

Ein Mann schaut nachdenklich auf den Bildschirm seines Laptops und streicht sich mit der rechtend Hand das Kinn.

Möglicherweise haben Sie sich diese Frage schon einmal gestellt. Die Gründe, warum man den Hauspreis berechnen möchte, können vielseitig sein. Eine Hausbewertung spielt zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf eines Hauses eine wichtige Rolle.

Ein Fachmann prüft mit geschultem Blick den Zustand eines Hauses und ermittelt den Hauswert. Doch eine Hausbewertung stärkt nicht nur die Verhandlungsbasis bei einem Hausverkauf – auch Gerichte, Versicherungen und Behörden beziehen sich für ihre Entscheidungen auf sogenannte Immobiliengutachten

Gut zu wissen

Es gibt eine weiterführende Form der Hausbewertung, die sogenannte Wohnmarktanalyse. Diese wird vor allem von Investoren und Kapitalanlegern genutzt. Außerdem bildet eine solche Wohnmarktanalyse mit ihren Daten die Grundlage von Immobilienmarktforschungen, bei denen die Marktentwicklungen analysiert und beobachtet werden.

Gehen wir die verschiedenen Gründe durch, warum eine Hausbewertung für Sie sinnvoll sein könnte:

Transparenz

„Was ist mein Haus wert?“ Den aktuellen Hauswert des Eigenheims zu kennen, ist in vielerlei Hinsicht von Vorteil. Auf diese Weise lässt sich zum Beispiel herausfinden, wann ein Verkauf besonders profitabel sein könnte.

Darüber hinaus kann ein aktueller Bewertungsbericht auch bei Versicherungsangelegenheiten hilfreich sein. Er stellt sicher, dass Ihr Haus entsprechend seines tatsächlichen Wertes versichert ist, sodass Sie im Schadensfall angemessen abgesichert sind.

Hausverkauf

Wenn Sie Ihr Haus tatsächlich verkaufen möchten, wappnen Sie sich mit einer Hausbewertung für künftige Verhandlungen. Da ein erfolgreicher Immobilienverkauf vom richtigen Angebotspreis abhängt, sollten Hausbesitzer ihr Haus schätzen lassen, um den idealen Startpreis zu ermitteln.

Ein Instagram-Beitrag von @immoportal dazu, wann ein Hausverkauf sinnvoll ist.

Zudem schafft ein durch eine professionelle Bewertung belegter Verkaufspreis Vertrauen bei potenziellen Käufern und kann zu einem schnelleren Verkaufsabschluss führen.

Hauskauf

Eine Hausbewertung ist nicht ausschließlich für Verkäufer von Immobilien von Bedeutung. Auch als Käufer können Sie durch eine professionelle Bewertung wertvolle Einblicke in den tatsächlichen Wert einer Immobilie erhalten. Dies ist wichtig, um ein faires Angebot zu erstellen oder um sicherzustellen, dass der geforderte Preis angemessen ist.

Bei der Bewertung werden diverse Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Marktsituation untersucht, die zusammengenommen den Marktwert des Hauses definieren. So minimiert sich für Sie als Käufer das Risiko, zu viel zu bezahlen.

Eine vierköpfige Familie steht auf dem Rasen im Garten von ihrem neuen Haus.

Vor Investitionen

Vor großen Investitionen lässt sich durch eine Hausbewertung herausfinden, ob sich diese überhaupt lohnt. Dies kann für die Zukunftsvorsorge wichtig sein, etwa bei der Planung von Renovierungen oder Umbauten, die den Wert des Hauses weiter steigern können. Mit diesem Wissen lassen sich Investitionen zielführender planen und budgetieren.

Gut zu wissen – sinnvoll investieren

Eine Hausbewertung vor Renovierung oder Umbau klärt, ob sich die Investition lohnt und hilft, den Wert Ihrer Immobilie gezielt zu steigern. So investieren Sie zukunftssicher und budgetbewusst.

Scheidung und Erbschaft

Wie auch beim Verkauf ist es im Falle einer Scheidung oder einer Erbschaft von großem Vorteil, eine Hausbewertung durchführen zu lassen. Steht ein Verkauf an, empfiehlt es sich immer, vorher den Hauswert zu ermitteln.

Sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, ist für eine umfangreiche Immobilienbewertung ein professioneller Gutachter unverzichtbar. 

In der folgenden Tabelle sehen Sie grob zusammengefasst die verschiedenen Gründe für eine Hausbewertung, mit jeweils einer kurzen Erläuterung zum Einsatzbereich, damit Sie alles Wichtige mit einem Blick zu sehen bekommen.

Grund für HausbewertungEinsatzbereich
TransparenzOptimale Zeit für Verkauf bestimmen, Versicherungsangelegenheiten
HausverkaufRealistischen Angebotspreis für Verhandlungen finden
HauskaufAngemessenen Kaufpreis sicherstellen, Überteuerung verhindern
Vor InvestitionenWirtschaftlichkeit von Renovierungen prüfen
Scheidung und ErbschaftGerechte Vermögensaufteilung ermöglichen

Wichtige Faktoren für die Hausbewertung

Eine Hausbewertung kann eine Herausforderung sein. denn für die Ermittlung des Hauswertes müssen viele verschiedene, ausschlaggebende Faktoren und Kriterien betrachtet und umfassend bewertet werden. Schauen wir uns diese Faktoren nun nacheinander an:

Lage

Je besser die Lage, desto höher der Hauswert. Für eine Bewertung der Lage eines Hauses wird das Umfeld der Immobilie betrachtet. Kriterien sind hier zum Beispiel Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, Nachbarschaft und mehr.

Doch auch die Ausrichtung zur Sonne, mögliche Lärmbelästigungen und die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt beeinflussen den Hauswert.

Zustand

Einer der wichtigsten Anhaltspunkte einer Hausbewertung ist der Zustand der Immobilie aber auch des Grundstücks. Faktoren wie das Baujahr, der bauliche Zustand und die Energieeffizienz, sprich Heizungsanlage, Zustand der Fenster, Dämmung und Elektrik sind hier von großer Bedeutung.

Ein modernes Haus mit mehreren Etagen und einem großen Balkon, im Hintergrund ist ein blauer Himmel.

Logischerweise ist dieser Faktor insbesondere für potenzielle Käufer von Interesse, denn muss das Haus nach einem Kauf erst noch gründlich renoviert werden, schmälert sich der Hauswert und spielt dies eine große Rolle bei der Kaufentscheidung.

Ausstattung

Um eine Immobilie zu bewerten, muss auch die Ausstattung eines Hauses oder einer Wohnung betrachtet werden. Neben der Größe der Wohnfläche, zählen nicht nur die Einrichtungsgegenstände, sondern auch Balkone, Terrassen, Gärten, (Smart-)Technik und beim Bau verwendete Materialien zur Ausstattung einer Immobilie. 

Gut zu wissen – Ausstattungsfeatures

Die Ausstattung, darunter Größe, Technik und Qualität der Materialien, beeinflusst maßgeblich den Wert Ihrer Immobilie. Denken Sie für Wertsteigerungen an Features wie Balkone oder Terrassen.

Nutzungsmöglichkeit

Der Wert der Immobilie wird durch die aktuellen Verwendungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel ein vorhandener Keller oder die Anzahl der Zimmer, deutlich gesteigert. Aber auch zukünftige Verwendungsmöglichkeiten, wie ein Anbau, können den Wert der Immobilie enorm steigern. Hierfür sind die Vorgaben des Bebauungsplan wichtig.

Auch die ausschlaggebenden Faktoren für eine Hausbewertung haben wir Ihnen kurz und übersichtlich in einer Tabelle dargestellt.

Faktor für HausbewertungSchlagwörter
LageInfrastruktur, Wohnumfeld, Marktlage
ZustandBausubstanz, Modernisierungsgrad, Energieeffizienz
AusstattungGröße, Einrichtung, Extras/Funktionen
NutzungsmöglichkeitenRaumangebot, Erweiterungspotenzial, Baurecht

Hauswertrechner – wer darf den Wert ermitteln?

Prinzipiell darf der Hauswert von jeder Person, ganz egal ob Fachkraft oder Laie, ermittelt werden. Auch eine Online-Immobilienbewertung, quasi ein Preisfinder, kann somit bedenkenlos durchgeführt werden. Die Frage ist natürlich immer, wofür Sie den Wert Ihres Objektes wissen möchten.

Geht es rein um Informationsbeschaffung, ist ein Hauswertrechner eine schnelle und einfache Option, um einen ungefähren Schätzwert für eine Immobilie zu erhalten. Die Einschätzung darf aber auch durch jeden Makler durchgeführt werden.

Wird hingegen ein Gutachten, zum Beispiel vor Gericht benötigt, darf dieses nur von einem offiziellen Sachverständigen erstellt werden. Dieser erstellt dann ein sogenanntes Verkehrswertgutachten.

Ein Mann hält eine Lupe über ein kleines Holzhaus.

Vorteile einer Online-Hausbewertung

Das eigene Haus online schätzen lassen, schnell und kostenlos – eine Online Hausbewertung bietet vor allem jenen einen Vorteil, die eine schnelle und unkomplizierte Werteinschätzung ihres Hauses wünschen. Denn im Gegensatz zu einem professionellen Gutachter ist die anonyme Hausbewertung kostenlos und außerdem jederzeit verfügbar.

Der Immobilienwert Rechner greift für eine zuverlässige und schnelle Bewertung auf eine große Datenbank zurück, mittels derer Daten ein aussagekräftiger Vergleich zu ähnlichen Häusern getroffen werden kann.

Mit der Online-Hausbewertung erhalten Sie zügig eine kostenfreie Schätzung des Immobilienwerts, basierend auf dem Vergleich mit ähnlichen Objekten. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Wer sich also fragt, was sein Haus wert ist, kann ganz einfach online durch einen solchen Preisfinder sein Haus schätzen lassen. Die ermittelten Ergebnisse eines Online-Hauswertrechners sind nicht nur schnell verfügbar und unkompliziert abzufragen, sie haben außerdem eine hohe Aussagekraft.

Grundsätzlich eignet sich die Online-Hausbewertung für jede Art von Wohnimmobilien:

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser

Besonders gut funktioniert die Online Hausbewertung, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um ein normal großes, durchschnittlich ausgestattetes Haus handelt.

Denn es gilt: je mehr vergleichbare Häuser der Online-Immobilienrechner finden kann, desto genauer der Vergleich – und damit auch desto höher die Aussagekraft des ermittelten Ergebnises für den Hauswert. 

Reicht ein Online-Hauswertrechner zur Bewertung aus?

Ob die Online-Immobilienbewertung ausreichend ist, hängt ganz von den darauffolgenden Absichten ab. Ein Hauswertrechner kann keine ganz genauen Werte berechnen, sondern beruft sich auf ungefähre Schätzungen. Dieser Wert der Immobilie sollte nicht als der tatsächliche Wert angesehen werden.

Möchten Sie einen ungefähren Richtpreis für Ihr Objekt erfahren, reicht die Einschätzung durch einen Hauswertrechner vollkommen aus. Soll die Immobilie im Zuge einer Erbschaft oder eines Umzuges verkauft werden, lohnt sich die Einschätzung eines Fachmanns. Ein Immobilienmakler kann die Gegebenheiten vor Ort analysieren und genauere Wertschätzungen vornehmen.

Gut zu wissen – Online-Hauswertrechner

Online-Hauswertrechner liefern nur ungefähre Schätzungen und ersetzen keine Fachexpertise. Für eine grobe Preisorientierung sind sie geeignet, jedoch weniger für Verkaufsentscheidungen, Erbschaften oder andere wichtige finanzielle Schritte.

Hier empfiehlt sich die detailliertere Einschätzung eines Immobilienmaklers oder Sachverständigen – auch aufgrund der gerichtlichen und behördlichen Anerkennung.

Hausbewertung - Eine Hand mit Bleistift an einem Schreibtisch mit Modellhaus und Taschenrechner.

Wie funktioniert eine Hausbewertung? 

Um den Hauswert zu ermitteln, gibt es drei verschiedene Bewertungsverfahren mit verschiedenen Vorgaben. Welche Methode sich für Sie als Hausbesitzer am besten eignet, hängt von den Gegebenheiten ab. Bei einer Kombination aus allen drei Methoden, kann ein Gutachter auch ein sogenanntes Verkerswertgutachten erstellen.

Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, wird beim Vergleichswertverfahren anhand von ähnlichen Objekten ein Durchschnittspreis errechnet. Bei diesem Verfahren spielen vor allem die Größe des Hauses, die Bausubstanz und die Lage eine große Rolle. Es gilt allgemein als genaustes Verfahren zur Hausbewertung und ist vergleichsweise schnell abgewickelt. 

Die Aussagekraft des Vergleichswertverfahren richtet sich nach der Datengrundlage, die zum Vergleich herangezogen werden kann. Je ähnlicher sich vergleichbare Objekte in Bausubstanz, Lage und Größe sind, desto genauer fällt der ermittelte Vergleichswert aus. Vorausgesetzt natürlich, dass es ausreichend ähnliche Immobilien gibt, die zum Vergleich herangezogen werden können.

  • Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird ein verpachtetes oder vermietetes Haus als Kapitalanlage betrachtet. Bei diesem Bewertungsverfahren liegt der Fokus auf möglichen Erträgen, die durch das entsprechende Haus erzielt werden können. Das bedeutet, dass bisher und zukünftig erzielte Rendite bei dieser Art der Hausbewertung von großer Wichtigkeit sind.

Demzufolge setzt dieses Verfahren den geschätzten, zukünftigen Umsatz durch Miete und Pacht in Relation zum Kaufpreis. Häufig wird hierbei außerdem das Entwicklungspotenzial der Immobilie berücksichtigt.

  • Das Ertragswertverfahren eignet sich für: Miethäuser wie Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren konzentriert sich bei der Wertermittlung auf den Sachwert eines Hauses. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenrichtwert, also dem Grundstückswert und den ursprünglichen Baukosten der Immobilie, sowie den Außenanlagen, wie beispielsweise Garagen oder aufwendig angelegten Gärten, zusammen. 

Der Bodenrichtwert wird von kommunalen Gutachtern geschätzt. Die Bewertung wird durch mehrere Faktoren, wie der Grundstücksgröße, Lage, Bepflanzung, Bodeneigenschaften und bebaubarer Fläche beeinflusst. 

Anschließend wird zum ermittelten Grundstückswert der Wert des Hauses, abzüglich etwaiger Abnutzungserscheinungen, hinzugerechnet, um den Gesamtwert des Hauses zu ermitteln.

  • Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für: Ein- und Zweifamilienhäuser, teilweise selbstgenutzte Eigentumswohnungen.
HausbewertungsverfahrenErläuterungen
VergleichswertverfahrenVergleich des Verkaufspreises von
kürzlich verkauften, ähnlichen Immobilien
ErtragswertverfahrenBerechnung erfolgt durch Kombination
von zu erwartendem Ertrag und dem Immobilienwert
SachwertverfahrenErmittlung von Bodenrichtwert, addiert
mit den Baukosten von Gebäude und Außenanlage
Hausbewertung – Verfahren im Überblick

Den Hauswert selbst berechnen – geht das?

Ein schwarz-grauer Taschenrechner auf einem weißen Untergrund.

Wer über die nötige Expertise und Datengrundlage verfügt, kann durchaus seinen Hauswert selbst berechnen. Die Gefahr einer Selbsteinschätzung besteht allerdings darin, dass sich Eigentümer nicht selten dazu verleiten lassen, nicht objektiv genug vorzugehen und den Hauswert häufig zu hoch einschätzen. 

Dennoch: eine vorherige Selbsteinschätzung kann nicht schaden. Wer sich als Hausbesitzer lediglich für den aktuellen Marktwert seines Eigenheims interessiert, kann sein Haus mit ähnlichen, zum Verkauf angebotenen Immobilien vergleichen.

Für eine exaktere Wertermittlung, etwa vor einem anstehenden Verkauf, kann man entweder sein Haus kostenlos online bewerten lassen, oder ein professionelles Immobiliengutachten bzw. Wertgutachten in Auftrag geben.

Gut zu wissen – Eigenbewertung

Eine Eigenbewertung des Hauswerts ist grundsätzlich möglich, birgt aber Risiken der Subjektivität und Überbewertung. Für eine erste Orientierung ist ein Vergleich mit ähnlichen Objekten sinnvoll. Für verbindliche Zwecke sollten Sie jedoch auf Online-Tools oder die Expertise eines professionellen Gutachters zurückgreifen.

Der Hauswertrechner schützt vor einer Überschätzung

Wenn es darum geht, den Hauswert einzuschätzen, neigen Eigenheimbesitzer gerne zur Übertreibung. Verständlich, denn in einer Immobilie stecken über die Jahre meist zahlreiche Stunden an Arbeit und Erinnerungen für die Ewigkeit. Die persönliche emotionale Bindung sorgt dafür, dass immer wieder eine Überschätzung des aktuellen Hauswertes erfolgt.

Zu hohe Preise können im schlimmsten Fall unseriös wirken und Interessenten abschrecken. Durch einen Hauswertrechner kann eine ungefähre Schätzung erfolgen, welche annähernd an den realen Marktwert herankommt. Mit einem ersten Preisindiz fällt es Verkäufern deutlich leichter, ein Gefühl für Immobilienpreise zu bekommen.

Ein Hauswertrechner hilft bei der ersten Einschätzung, wenn Sie als Hausbesitzer einen Hauswert selbst berechnen möchten. Durch eine Online Immobilienbewertung kann der ungefähre Verkehrswert eruiert werden, ohne dass direkt ein Termin mit einem Makler oder Sachverständigen ausgemacht werden muss. Dies erspart nicht nur Zeit, sondern in vielen Fällen auch Kosten.

Gut zu wissen – emotionale Bindung

Die emotionale Verbundenheit von Eigenheimbesitzern mit ihrem Zuhause kann zu einer Überschätzung des Hauswerts führen. Bewahren Sie Objektivität, um realistische Preiserwartungen am Markt zu setzen.

Ein Hauswertrechner kann natürlich nicht die Einschätzung eines Fachmannes ersetzen. Bei einem Verkaufswunsch lohnt es sich, neben dem Online Rechner auch noch die Meinung eines Experten hinzuzuziehen.

Ein professioneller Immobiliengutachter prüft eine Hauswand.

Wann muss ein Gutachter beauftragt werden und was kostet er?

Leider ist eine Online Immobilienbewertung nicht immer ausreichend. Teilweise ist es sogar nicht nur ratsam, sondern Pflicht, eine Immobilie von einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter schätzen zu lassen. In der Regel handelt es sich bei diesen Fällen um gerichtliche Beschlüsse, oder Steuererhebungen durch das Finanzamt. 

Zu den häufigsten Anlässen zählen :

  • Scheidungen mit gerichtlicher Auseinandersetzung
  • Gerichtliche Erbauseinandersetzungen 
  • Erbschaftsteuer 
  • Versicherungsschäden

Es muss jedoch nicht immer eine Steuererhebung oder ein gerichtlicher Beschluss für eine professionelle Immobilienbewertung vorliegen. Will man als Hausbesitzer den genauen Wert für eine Immobilie ermitteln, zu der es wenig Vergleichsmöglichkeiten gibt, ist es ebenfalls ratsam, einen Profi zu engagieren.

Denn auch, wenn ein Haus frisch renoviert und umfassend modernisiert ist, gilt: je spezieller das zu bewertende Objekt, desto komplizierter die Hausbewertung. Will man den exakten Hauswert ermitteln, kann dies nur durch einen Immobiliengutachter erfolgen. 

Professionelle Hausbewertung: Was kostet ein Wertgutachter ?

Der wesentliche Anhaltspunkt für die Kosten einer professionellen Hausbewertung ist der geschätzte Verkehrswert der Immobilie und die Art des Gutachtens. Zudem kommt es darauf an, wie schwierig es ist, das Haus zu bewerten: handelt es sich um eine sehr spezielle Immobilie, fallen die Kosten für einen Immobiliengutachter höher aus. 

Während sich ein schnell erstelltes Kurzgutachten in einem preislichen Rahmen von ungefähr 500 € bewegt, liegt ein aufwändiges Vollgutachten bei einem Preis von 0,5 – 1 % des Verkehrswertes eines Hauses.

Kommt man durch die Hausbewertung auf einen Verkehrswert von 450.000 €, fällt ein Honorar von 2.250 € bis 4.500 € für den professionellen Immobiliengutachter an. Wer sich diese Kosten lieber erstmal sparen möchte, greift am besten auf die kostenlose Online Immobilienbewertung zurück. 

Gut zu wissen – Verkaufswert vs. Verkehrswert

Im Gegensatz zum Verkaufswert, handelt es sich beim Verkehrswert lediglich um einen Schätzwert. Dieser beschreibt den voraussichtlichen Verkaufspreis. Hingegen ist der Verkaufspreis ein konkreter Wert, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird.

 

Hausbewertung - Der Hauswert lässt sich durch Renovierungen steigern.

Welche Arten von Immobiliengutachtern gibt es?

Wenn Sie eine Immobilienbewertung brauchen, ist die Expertise eines qualifizierten Gutachters entscheidend. Abhängig von Ihrem Bedarf könnten unterschiedliche Bewertungen erforderlich sein, sei es für private Zwecke, vor Gericht oder für behördliche Angelegenheiten. Schauen wir uns die verschiedenen Gutachtertypen einmal an:

Freie Immobiliengutachter

Ein freier Immobiliengutachter hat die nötige Expertise und Zugriff auf nötige Datengrundlagen, um eine professionelle Hausbewertung durchzuführen. Diese kann beispielsweise als Grundlage für einen Hausverkauf oder -kauf genutzt werden. Vor Gericht ist diese Werteinschätzung allerdings nicht als offizielles Dokument gültig. 

Öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter

Bei dieser Bezeichnung handelt es sich um einen gesetzlich geschützten Begriff, den Makler oder Immobilienfachleute durch zusätzliche Schulungen und Weiterbildungen erhalten können.

Bei einer Immobilienbewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter handelt es sich um ein vor Gericht gültiges, offizielles Verkehrswertgutachten. 

Gut zu wissen – öffentlicher Immobiliengutachter

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter bringt durch zusätzliche Qualifikationen ein hohes Maß an Fachkompetenz mit. Seine Bewertungen resultieren in offiziellen Verkehrswertgutachten, die auch juristische Relevanz haben und vor Gericht Bestand haben.

Staatlich anerkannte Sachverständige für Immobilien

Wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, sind staatlich anerkannte Sachverständige für Immobilien ebenfalls IHK zertifiziert. Im Gegensatz zu öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachtern, unterliegen sie jedoch zusätzlich der Aufsicht der Landesbehörden.

Damit sind sie als einzige befugt, eine Immobilienbewertung für behördliche Zwecke zu erstellen, beispielsweise für die Ermittlung der Erbschaftssteuer für eine vererbte Immobilie.

GutachtertypEinsatzgebietGerichtlich anerkannt?Behördlich anerkannt?
Freie ImmobiliengutachterHauskauf/-verkauf, private ZweckeNeinNein
Öffentlich bestellter und vereidigter GutachterGerichtliche Angelegenheiten, offizielle BewertungenJaTeilweise
Staatlich anerkannte SachverständigeBehördliche Zwecke, ErbschaftssteuerJaJa

Wie Sie den Hauswert steigern können

Wer als Hausbesitzer ein Haus verkaufen möchte, kann vor einem Verkauf noch einige Maßnahmen ergreifen, um den Wert der eigenen Immobilie zu erhöhen. Denn für einen erfolgreichen Hausverkauf zählt vor allem eins: Der erste Eindruck zählt.

Wertmindernde Faktoren

Bekanntlich schmälert eine weniger gute Lage und Nachbarschaft einer Immobilie den Wert deutlich. Diesen Faktor kann man als Hausbesitzer zwar nicht beeinflussen, jedoch gibt es eine ganze Reihe an Maßnahmen, die das Erscheinungsbild einer Immobilie aufpolieren und den Wert steigern können. 

Wie immer zählt natürlich der erste Eindruck. Aus diesem Grund sollte man als Verkäufer sicherstellen, bereits vorab mit einem gepflegten äußeren Erscheinungsbild zu überzeugen.

Ein schön angelegter Garten und ein sauberer Eingangsbereich können dafür sorgen, dass sich potenzielle Käufer bei einer Besichtigung nicht schon vor Betreten des Hauses innerlich verabschieden. Vor Besichtigungen sollte außerdem stets gelüftet werden und alle Räume gut ausgeleuchtet sein. 

Da sich jede Art von Unsicherheit und jede offen gebliebene Frage negativ auf den Hauswert auswirken kann, ist es ratsam, wichtige Unterlagen der Immobilie aufzubewahren. Belege über Instandhaltungen, Wartungsprotokolle und Rechnungen von Schornsteinfegern, oder auch Nebenkostenrechnungen von Strom und Wasser können für einen Interessenten mehr Sicherheit bieten und einer Wertminderung durch Unsicherheiten vorbeugen. 

Kurz und knapp zusammengefasst:

  • Eine weniger gute Lage und eine problematische Nachbarschaft können den Wert einer Immobilie signifikant mindern.
  • Vernachlässigung des äußeren Erscheinungsbildes und mangelnde Instandhaltung können ebenfalls zu einer Abwertung führen.

Wertsteigernde Faktoren

Selbst Häuser, die bereits gut geschnitten sind und sich in guter Lage befinden, können weiterhin durch einige Maßnahmen in ihrem Wert gesteigert werden. Beispielsweise lässt sich der Hauswert durch eine vorherige Sanierung oder Renovierung häufig deutlich erhöhen. 

Ein Mann steht auf einer Leiter und renoviert eine aufgerissene Zimmerecke.

Hierfür lohnt es sich, ein Auge auf den Immobilienmarkt zu werfen – wenn in der selben Region erneuerte Objekte bessere Verkaufspreise erzielen, kann eine Renovierung, beziehungsweise Modernisierung durchaus eine lohnenswerte Investition sein. Jedoch gilt zu bedenken: eine Renovierung benötigt einen gewissen zeitlichen Aufwand. 

Wer als Hausbesitzer keine größeren Investitionen tätigen möchte, kann versuchen, den Wert der Immobilie durch zusätzliche, öffentliche Genehmigungen zu steigern. Beispielsweise kann ein Bebauungsplan, der die Genehmigung für den Ausbau eines Dachbodens vorsieht, den Wert eines Hauses deutlich steigern. 

Für vermietete Mehrfamilienhäuser lässt sich der Verkaufspreis oft durch die Maximierung des Vermietungsgrads steigern. Wer ein Objekt als vollvermietet zum Verkauf anbietet, hat meist höhere Chancen, einen höheren Preis dafür zu erzielen.

Bei Unsicherheiten seitens des Eigentümers, ob und wie der Wert seines Hauses noch gesteigert werden kann, ist es überdies meist ratsam, sich von Sachverständigen beraten zu lassen. Nach getroffenen Maßnamen lohnt es sich außerdem, eine (erneute) Hausbewertung durchführen zu lassen.

Kurz und knapp zusammengefasst:

  • Renovierungen können den Wert eines Hauses steigern, besonders wenn vergleichbar modernisierte Immobilien in der Region höhere Verkaufspreise erzielen.
  • Wertsteigerung durch Maximierung des Vermietungsgrads oder durch zusätzliche Baugenehmigungen für Ausbauten.

Fazit

Eine ordentliche Hausbewertung ist für Eigentümer unentbehrlich, die eine fundierte Wertbestimmung ihres Objekts für Verkauf, Kauf oder sonstige finanzielle Entscheidungen benötigen. Hierfür empfiehlt sich die Einschaltung von Experten wie Maklern oder zertifizierten Sachverständigen.

Die Gutachten von diesen basieren nämlich auf anerkannten Methoden wie dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Deshalb bieten sie neben rechtlicher und behördlicher Anerkennung die Objektivität, die für eine realistische Einschätzung des Marktwertes erforderlich ist. Online-Hausbewertungen fallen zwar oft kostenlos aus, sind dafür jedoch weniger genau und belastbar.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Hausbewertung

  • Den Hauswert berechnen – wie geht das?

    Den aktuellen Marktwert eines Hauses kann man durch einen professionellen Gutachter berechnen lassen, oder den kostenlosen Online Immobilienrechner nutzen. Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Berechnung des Immobilienwerts: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. 

  • Reicht eine Online Immobilienbewertung aus?

    Für den Verkauf eines Hauses oder aus reinem Interesse am Hauswert reicht eine Online Immobilienbewertung völlig aus. Dank großer Datenbanken liefert die kostenlose Hausbewertung ein schnelles und unkompliziertes Ergebnis. Für gerichtliche Beschlüsse, Versicherungen und Behörden wird jedoch ein Immobiliengutachten eines staatlich anerkannten Fachmanns verlangt. 

  • Wieviel kostet eine Hausbewertung?

    Die Kosten für eine professionelle Immobilienbewertung hängen von der Art des Hauses und der Art der Hausbewertung, sowie vom geschätzten Verkehrswert ab. In der Regel sollte man mit Kosten im dreistelligen Bereich rechnen. Für ein aufwendigeres, ausführliches Gutachten können jedoch auch schnell Kosten von 1.000 € –  2.500 € entstehen. Wer sich diese Kosten sparen will, kann meist aber auf die kostenlose Hausbewertung zurückgreifen.

  • Kann man sein Haus kostenlos schätzen lassen?

    Mit einer Online Hausbewertung lässt sich ein Haus unkompliziert, schnell und zudem anonym bewerten. Die Hausbewertung erfolgt kostenlos und unverbindlich, daher bietet sie für viele Hausbesitzer eine tolle Alternative zum kostenintensiven Gutachter. Jedoch ist in einigen Fällen, wie beispielsweise behördlichen oder gerichtlichen Beschlüssen, eine Online Hausbewertung nicht mehr ausreichend. Es wird ein offizielles, staatlich anerkanntes Dokument verlangt. 

  • Wofür benötigt man eine Immobilienbewertung?

    Immobiliengutachten spielen beim Kauf oder Verkauf eines Hauses eine wichtige Rolle. Mit geschultem Blick begutachtet ein Fachmann den Zustand einer Immobilie und ermittelt den Immobilienwert. Eine Immobilienbewertung stärkt nicht nur die Verhandlungsbasis bei einem Immobilienverkauf – auch Gerichte, Versicherungen und Behörden beziehen sich für ihre Entscheidungen auf Immobiliengutachten. 

  • Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis?

    Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen geschätzten, möglichen Wert des Verkaufspreises. Hingegen ist der Verkaufspreis ein konkreter Wert, der tatsächlich beim Verkauf einer Immobilie bezahlt wird.

  • Kann ich meinen Hauswert selbst berechnen?

    Wer über die nötige Expertise und Datengrundlage verfügt, kann durchaus seinen Hauswert selbst berechnen. Die Gefahr einer Selbsteinschätzung besteht allerdings darin, dass Eigentümer häufig nicht objektiv genug vorgehen und den Immobilienwert zu hoch einschätzen.

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