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Immer mehr Immobilienbesitzer entdecken das Nießbrauchrecht als strategisches Instrument der Vermögensübertragung. Durch diese besondere Form des Nutzungsrechts können Sie nicht nur steuerliche Vorteile nutzen, sondern auch die lebenslange Nutzung Ihrer Immobilie sichern – ein wichtiger Aspekt für die zukunftsorientierte Vermögensplanung.
Wie funktioniert die optimale Ausgestaltung des Nießbrauchrechts? Welche Rechte und Pflichten entstehen für Eigentümer und Nießbraucher? Unser Ratgeberartikel erklärt Ihnen wichtigen Aspekte rund um das Thema und zeigt Ihnen, wie Sie dieses flexible Rechtsinstrument für Ihre Immobilienplanung optimal einsetzen können.
Der Nießbrauch ist eine Form des Nutzungsrechts. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) berechtigt das Nießbrauchrecht eine Person (Nießbraucher oder Nießbrauchberechtigter) zur Nutzung des Eigentums eines Dritten. Zwar zählen Gegenstände, Vermögen und Rechte zu dem Eigentum, doch am häufigsten wird das Nießbrauchrecht auf Immobilien angewendet.
Dabei erhält der Nießbraucher das Recht, die Immobilie oder das Grundstück zu nutzen und daraus Einkünfte zu erhalten, ohne es tatsächlich zu besitzen. Geregelt ist das Nießbrauchrecht für Immobilien in §1030 bis §1084 BGB.
Das Nießbrauchrecht wird von Immobilienbesitzern genutzt, die ihr eigenes Haus oder Grundstück verkaufen oder verschenken, aber dieses weiterhin nutzen möchten. Zum Beispiel können Eltern die eigene Immobilie ihren Kindern zu Lebzeiten schenken und durch das Nießbrauchrecht in ihrem Haus wohnen bleiben. In diesem Fall übertragen die Eltern das Eigentum auf ihre Kinder und werden selbst zu Nießbrauchern.
Zudem hat der Nießbraucher das Recht zur “Fruchtziehung” der Immobilie, was bedeutet, dass der Nießbraucher die Immobilie weitervermieten und die Mieteinnahmen behalten kann. Allerdings liegt das Verfügungsrecht über die Immobilie bei dem Eigentümer, sodass der Nießbraucher die Immobilie nicht verkaufen darf. Des Weiteren muss das Nießbrauchrecht nicht zwangsläufig für die gesamte Immobilie festgelegt werden, sondern kann auch nur auf einen Teil davon beschränkt werden.
Es gibt verschiedene Varianten des Nießbrauchs, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Die am häufigsten verwendete Art ist sicherlich der Vorbehaltsnießbrauch, doch daneben gibt es noch weitere.
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer eine Immobilie oder ein Grundstück, behält jedoch das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Die Immobilie kann dabei vom Nießbraucher selbst bewohnt, oder vermietet werden.
Hierbei überträgt der Eigentümer einem Begünstigten das Nießbrauchrecht an einer Immobilie, die dieser nutzt, um von erwirtschafteten Einnahmen zu profitieren. Unterschieden werden hierbei der:
Beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erhält der Eigentümer für das Nutzungsrecht ein Entgelt, das er versteuern muss. Während beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch kein Entgelt für das Nutzungsrecht anfällt. Beim teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch wird der Nießbrauch in einen unentgeltlichen sowie einen entgeltlichen Teil gesplittet und daher steuerlich unterschiedlich bewertet. In allen Fällen muss der Nießbraucher muss die Einnahmen aus seinem Recht versteuern.
Da der Nießbrauch nach dem Ableben des Berechtigten an eine andere Person nicht automatisch übertragen wird, wird dies über den nachrangigen Nießbrauch geregelt. Hierbei wird die der Nachfolger direkt in der Nießbrauchvereinbarung aufgeführt.
Beim Quotennießbrauch erhält der Nießbrauchberechtigte einen vorher vereinbarten Anteil an Einkünften, die mit der Immobilie oder dem Grundstück erwirtschaftet werden. Der Quotennießbrauch wird häufig bei einer Aufteilung von Einnahmen unter Geschwistern verwendet.
Da sowohl beim Nießbrauch als auch beim Wohnrecht auf Lebenszeit die Berechtigten in der Immobilie wohnen bleiben können, fragen sich viele, worin denn genau der Unterschied zwischen den beiden Rechten liegt. Schließlich bestehen zahlreiche Gemeinsamkeiten:
Der Unterschied besteht in dem Recht auf Fruchtziehung, also der Erlaubnis, eine Immobilie weiterzuvermieten oder sogar zu verpachten. Während bei einem Nießbrauchrecht derjenige auch wirtschaftlichen Gewinn mit dem Objekt erzielen darf (zusätzlich zu dem potenziellen Wohnrecht), besteht beim eingeräumten Wohnrecht lediglich genau dieses Recht: die Immobilie bis ans Lebensende zu bewohnen.
An erster Stelle sollte ein Vertrag über das Nießbrauchrecht aufgesetzt werden. Dafür gibt es zwar keine spezielle Form, allerdings muss der Vertrag von einem Notar zu beglaubigen. Im Vertrag sollten folgende Punkte vorhanden sein:
Es ist zu empfehlen, den Vertrag von einem Anwalt aufsetzen zu lassen. Dieser wird den Vertrag so gestalten, dass er beiden Parteien entspricht.
Nach der Unterzeichnung des Vertrags muss der Begünstigte des Nießbrauchrechts im Grundbuch eingetragen werden, womit sein Recht bindend wird. Das bedeutet, dass der Eigentümer einer Immobilie mit eingetragenem Nießbrauchrecht diese veräußern kann – jedoch erlöschen die Nutzungsrechte nicht durch ihren Verkauf. Wechselt der Eigentümer der Immobilie, kann der Nießbrauchbegünstigte weiterhin seine Rechte wahrnehmen.
Es ist zwar möglich, das Nießbrauchrecht nicht ins Grundbuch eintragen zu lassen, aber auf den Eintrag im Grundbuch sollte nicht verzichtet werden. Denn im Falle von Rechtsstreitigkeiten kann der Nießbraucher ohne Grundbucheintrag keine Ansprüche durchsetzen. Bei einer Versteigerung der Immobilie würde in diesem Fall der Nießbrauch komplett verfallen.
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Rechte und Pflichten sind individuell im Nießbrauchvertrag festzuhalten (in Deutschland herrscht auch hier der Grundsatz der Vertragsfreiheit). Wenn diese nicht im Vertrag stehen, gelten die gesetzlichen Regeln für Eigentümer und Nießbraucher.
Auch nach dem Verkauf der Immobilie bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Demnach kann der Nießbraucher weiterhin die Immobilie nutzen, selbst wenn der Eigentümer wechselt. Einschränkungen für den Nießbraucher, wie das Beschränken von Räumen oder Teilen des Grundstücks, müssen im Vertrag geregelt sein.
Über das Recht auf Fruchtziehung hinaus darf der Nießbraucher über die Erträge verfügen und hat Anspruch auf Schadenersatz, wenn sein Nutzungsrecht verletzt wird. Im Gegenzug muss er die Immobilie erhalten, ordnungsgemäß bewirtschaften, versichern sowie die Grundsteuer tragen. Außergewöhnliche Umgestaltungsmaßnahmen sind ihm untersagt, Beschädigungen muss er sofort melden.
Wenn der Nießbraucher seinen Pflichten nicht nachkommt, sollte an erster Stelle versucht werden, dies mit Hilfe eines Gesprächs zu lösen. Eventuell liegen bestimmt Gründe vor, weswegen die Pflichten nicht wahrgenommen wurden. Erst wenn sich ein Konflikt nicht anders lösen lässt, sollte überlegt werden, das Nießbrauchrecht zu beenden. Zwar kann der Nießbrauch jederzeit aufgehoben werden, doch braucht es dafür das Einverständnis beider Parteien.
Gegen den Willen des Nießbrauchers kann der Eigentümer das Nießbrauchrecht nur aufheben, wenn der Vertrag die Möglichkeit des Widerrufs garantiert. Dafür muss der Vertrag besagen, dass er das Nutzungsrecht unter bestimmten Bedingungen widerrufen kann. Somit kann der Nießbrauchrechtvertrag aufgehoben werden, wenn der Nießbraucher seine Pflichten nicht nachkommt oder unsachgemäß handelt.
Wie das Nießbrauchrecht ohne Einverständnis und Möglichkeit des Widerrufs beendet werden kann, erfahren Sie im Abschnitt Wie kann das Nießbrauchrecht aufgehoben werden?.
Der Eigentümer hat bestimmte Rechte an der Immobilie, aber auch Pflichten, die erfüllt werden müssen. Die Rechte und Pflichten des Eigentümers sind ebenfalls individuell im Nießbrauchvertrag festzuhalten.
Der Eigentümer der Immobilie hat das wesentliche Recht zur Ausgestaltung der Nießbrauchvereinbarung. Er kann also vorab festlegen, wie lange der Nießbrauch andauern soll, und, ob er sich auf die komplette Immobilie erstreckt oder nur einen Teil.
Da er außerdem das Verfügungsrecht innehat, kann er die Immobilie jederzeit weiterverkaufen – auch ohne Zustimmung des Nießbrauchers. Allerdings beeinflusst dies nicht das vereinbarte Nießbrauchrecht.
Sie können im Nießbrauchvertrag auch Sonderklauseln vereinbaren, etwa zur gemeinsamen Gartennutzung oder zur anteiligen Kostenbeteiligung bei größeren Renovierungen.
Ein wichtiger Praxistipp: Die Aufnahme einer sogenannten “Härtefallklausel” ermöglicht die vorzeitige Beendigung des Nießbrauchs – beispielsweise bei dauerhafter Pflegebedürftigkeit des Nießbrauchers.
Zu den Pflichten des Eigentümers gehört es, Verschlechterungen an der Immobilie bei ordnungsgemäßer Nutzung zu beseitigen (wenn zum Beispiel ein Treppengeländer im Laufe der Jahre durch die Benutzung verschleißt) oder die Kosten für außergewöhnliche Maßnahmen, die über die Bewirtschaftung hinausgehen, zu tragen (zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen). Tut er dies nicht, wird er dem Nießbraucher gegenüber schadenersatzpflichtig.
Für den Nießbrauch entstehen Notarkosten, eine Grundbuchgebühr und Unterhaltkosten. Wer welche Kosten übernimmt, ist im Vertrag festzulegen und können individuell zwischen Nießbrauchberechtigten und Eigentümer aufgeteilt werden.
Da der Wechsel der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden muss, ist vorab ein Gang zum Notar unumgänglich. Die Notarkosten für die Beurkundung richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie oder dem Grundstück. Da Häuser meistens einen Wert über 100.000 € haben, kann mit einer vierstelligen Summe beim Notar gerechnet werden.
Um den Grundbucheintrag zu ändern, muss eine Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bezahlt werden. Diese Grundbuchgebühr fällt an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie mit Nießbrauchrecht übertragen werden soll.
Denn bei der Übertragung des Grundstücks mit Nutzungsrecht müssen zwei Eintragungen im Grundbuch vorgenommen werden: Im ersten Teil wird der neue Eigentümer eingetragen und im zweiten Teil der Nießbrauch vermerkt.
Bei jeder Nutzung einer Immobilie entstehen Unterhaltskosten, wie z.B. Grundsteuer, Wasser und Strom. Da der Nießbraucher das Haus nutzt, werden diese Kosten im Normalfall von ihm getragen. Stehen allerdings Modernisierungen an, sind diese Kosten in der Regel vom Eigentümer zu zahlen. Wie bereits beschrieben, können beide Parteien im Vertrag festlegen, wer welche Kosten zu tragen hat.
Kostenverteilung beim Nießbrauch
| Kostenart | Typische Kostenübernahme |
|---|---|
| Notarkosten | Individuell verhandelbar, meist vierstelliger Betrag |
| Grundbuchgebühren | Individuell verhandelbar |
| Laufende Unterhaltskosten | Üblicherweise Nießbraucher |
| Modernisierungskosten | Üblicherweise Eigentümer |
Wenn das Nießbrauchrecht im Vertrag nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt endet, dann gilt das Nießbrauchrecht bis ans Lebensende des Nießbrauchberechtigten. Jedoch kann die Dauer des Nießbrauchs auf Wunsch vertraglich festgelegt werden. Nach Ablauf der jeweiligen Frist erlischt automatisch der Nießbrauch und alle damit einhergehenden Rechte an der Immobilie.
Außerdem ist es möglich, den eingetragenen Nießbrauch im Grundbuch wieder zu löschen. Dafür ist eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aller Beteiligten notwendig. Es ist aber auch möglich, das Nießbrauchrecht ohne Einwilligung des Nießbrauchers zu widerrufen. Der Nießbraucher muss sich dafür vertragswidrig verhalten oder der Immobilie anders Schaden zufügen.
Ja, das Nießbrauchrecht kann weiter bestehen bleiben. Dies hängt davon ab, was in dem Vertrag dokumentiert ist. Ein lebenslanger Nießbrauch erlischt nicht mit dem Tod des Eigentümers, sondern bleibt gültig. Gleiches gilt, wenn die Nießbrauchsgewährung zeitlich unbeschränkt ist. Ist jedoch eine Frist vereinbart, etwa bis zum Tod des Eigentümers, dann erlischt das Nießbrauchrecht.
Das Nießbrauchrecht kann nicht vererbt werden und ist auch auf keine andere Weise zu übertragen. Nur der Eigentümer der Immobilie kann das Recht auf Nutzung auf eine dritte Person übertragen. Geregelt ist die Unübertragbarkeit im § 1059 BGB.
Da der Nießbrauch einen geldwerten Vorteil darstellt, interessiert sich auch das Finanzamt dafür. Daher muss der Geldwert des Nießbrauchs in der Steuererklärung angegeben werden, selbst wenn der Nießbraucher keine Miet- oder Pachteinnahmen mit dem zur Verfügung gestellten Objekt erzielt. Für das Nutzungsrecht an Grundstücken oder Wohnungen sind bei der Nießbrauchbemessung die ersparte Miete bzw. Mieteinnahmen (während der Nießbrauchgewährung) hochzurechnen.
Im ersten Schritt der Wertberechnung ermittelt das Finanzamt den jährlichen Wert des Nießbrauchrechts. Um den Wert des Nießbrauchs zu ermitteln, sind der Jahreswert des Nießbrauchrechts und der Kapitelfaktor essentiell. Die Berechnung des Jahreswerts geht wie folgt:
Miete x 12 Monate = Jahreswert des Nießbrauchrechts
Nach Ermittlung des Jahreswertes wird die statistische Lebensdauer des Nießbrauchers errechnet. Dafür wird die alle 2 Jahre veröffentlichten Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes genutzt. Diese erfassen die Lebenserwartung für die einzelnen Geburtsjahrgänge.
Bei lebenslangen Nutzungsrechten wird die statistisch wahrscheinliche Restlebensdauer des Berechtigten auf Basis des Geburtsjahres des Begünstigten für die Steuerberechnung herangezogen.
Der Jahreswert wird nicht mit sich selbst, sondern mit einem nach Anlage 9a des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelten Faktor ins Verhältnis gesetzt. Mit diesem Faktor wird der Jahreswert dann multipliziert, um den Kapitalwert des gewährten Nießbrauchs zu berechnen.
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Unklarheit herrscht bei Nießbrauch oftmals darüber, wer welche Steuern zahlen muss. Unter dem Strich ist die aktuelle Regelung eindeutig: Der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks wird steuerlich meist nicht herangezogen. Im Fokus steht eher der Begünstigte des Nießbrauchrechts. Wenn dieser Einkünfte aus dem Objekt erzielt, so muss er sie in seiner persönlichen Steuererklärung entsprechend angeben – und natürlich auch versteuern.
Die gute Nachricht: Diese Mieteinnahmen können mit den Werbungskosten des Nießbrauchers gegengerechnet werden – und diese werden hier weit gefasst. So ist es möglich, angefallene Renovierungskosten, Versicherungsbeiträge, Schornsteinfegergebühren und derartiges mehr anzugeben.
Außerdem kommt es darauf an, um welche Art des Zuwendungsnießbrauchs es sich handelt. Beim Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch kann der Nießbraucher diese Kosten absetzen sowie eventuelle Unterhaltskosten unter Werbungskosten angeben. Der Eigentümer muss Einnahmen aus Miete versteuern.
Der Nießbraucher sollte eine detaillierte Aufstellung der Nutzungsanteile erstellen und durch ein Sachverständigengutachten absichern lassen – das vermeidet spätere Diskussionen mit dem Finanzamt.
Auch beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Diese fallen aber geringer aus, da für den Nießbrauch kein Entgelt anfällt. Zahlt der Nießbraucher Erhaltungskosten selbst, sind diese als Werbungskosten abzusetzen. Der Eigentümer hat keine Miet- und Mieteinnahmen.
Wird die Immobilie selbst genutzt, ist das unentgeltliche Nießbrauchrecht nicht mit der Einkommensteuer verbunden. Beim teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch wird die Teilzahlung von Nutzungsrechten steuerlich in zwei Vorgänge aufgeteilt und entsprechend versteuert. Werbungskosten können geltend gemacht werden.
Häufig übertragen Eltern bereits zu Lebzeiten eine Immobilie auf ihre Kinder. Um sicherzustellen, dass sie dennoch das Nutzungsrecht an der Immobilie behalten, wird oft ein Nießbrauchrecht vereinbart. Dabei handelt es sich um eine vorzeitige gesetzliche Erbfolge, auf die eine Schenkungssteuer anfällt. Seit Juni 2023 werden Schenkungs- und Erbschaftssteuer zunehmend im Bundestag diskutiert. Doch bietet die Schenkung in Verbindung mit Nießbrauch verschiedene Vorteile.
Bei einer Schenkung und einer Belastung mit einem Nutzungsrecht muss der Eigentümer für die Grunderwerbsteuer aufkommen. Allerdings nur, wenn das Nießbrauchrecht außerhalb des engsten Familienkreises stattfindet. Eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten kann somit für die Kinder steuerfrei sein. Dennoch kann die Schenkungssteuer anfallen, wenn die gesetzlichen Freibeträge überschritten werden.
Bei der Bewertung der Immobilie für die Schenkungssteuer muss das Finanzamt den Wert des Nießbrauchrechts abziehen und auch das Alter der Person berücksichtigen, die das Nießbrauchrecht hat. Daher bietet es steuerliche Vorteile, die Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen und gleichzeitig das Nießbrauchrecht zu behalten.
Wenn zum Beispiel Eltern ihrem Kind ein Haus im Wert von 500.000 € schenken und das Nießbrauchrecht dafür erhalten, wird vom Immobilienwert der Wert des Nießbrauchs – in diesem Fall 150.000 € – abgezogen.
| Wert | Betrrag |
| Immobilienwert | 500.000 € |
| Wert des Nießbrauchs | 150.000 € |
| steurlich gültiger Immobilienwert | 350.000 € |
Durch den Nießbrauch bleibt der Immobilienwert unterhalb der Freibetragsgrenze von 400.000 € und die Schenkung ist dadurch steuerfrei.
Für die Vermietung einer Immobilie mit Nießbrauchrecht ist es relevant, ob der Nießbraucher oder der Eigentümer den Mietvertrag abschließt. Wenn der eingetragene Nießbraucher den Mietvertrag selbst abschließt, so hat nur er selbst das Recht und die Pflichten aus dem Mietvertrag. Er allein kann alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, und alle Ansprüche des Mieters richten sich gegen ihn. Der Nießbraucher kann sich nicht darauf berufen, dass er einen Mangel nicht beheben kann, weil der Eigentümer dies nicht zulässt.
Der Mieter des Nießbrauchers kann gegenüber seinem Vermieter einen Reparaturanspruch geltend machen, der den vertragsgemäßen Gebrauch wiederherstellen soll. Auch ist der Nießbraucher als Vermieter in der Pflicht, die Wohnung zu räumen, wenn zum Beispiel der Mieter ins Pflegeheim kommt.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Stattdessen werden die Erben zum Vermieter. Eine Vertragsänderung mit dem Mieter ist nicht erforderlich.
Wird der Mietvertrag mit dem Eigentümer geschlossen, hat unabhängig von der eingetretenen Nießbrauchsnutzung nur der Eigentümer Rechte und Pflichten aus dem Leasingverhältnis. Nur der Vermieter kann vom Mieter Mietzahlungen verlangen und nur der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet. Dies ist nicht im Interesse von Nießbrauchern, die die Miete selbst einziehen wollen, anstatt auf die Miete von Vermietern nach § 1030 BGB angewiesen zu sein.
Da ein vorhandenes Nießbrauchrecht nicht ganz einfach wieder beendet werden kann, sollte man sich unbedingt vor Abschluss des Vertrags gut überlegen, wie lange dieser dauern soll. Auch wenn ein Nießbrauchrecht häufig lebenslang eingeräumt wird, ist dies nicht zwingend vorgeschrieben. Eine zeitliche Begrenzung, nach der der Nießbrauch automatisch endet, ist möglich und kann eine Option sein, die vor Frust und Ärger bewahrt.
Zudem kann eine Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel in den Vertrag eingefügt werden, um sich als Eigentümer einer Immobilie einen gewissen Handlungsspielraum zu erhalten. Damit kann eine Auflösung der Nießbrauchvereinbarung festgelegt werden, wenn die Immobilie nicht sach- und vereinbarungsgemäß vom Nießbraucher genutzt wird.
Wer nicht rechtzeitig an solche „Notausgänge“ denkt, dem bleibt im Endeffekt nur noch eine einzige Option, um ein Nießbrauchrecht zu beenden: Er muss die Eintragung im Grundbuch löschen. Dies ist nur möglich, wenn sich beide Parteien entweder einvernehmlich dahingehend verständigen oder der Nießbraucher erklärt, dass er sein Recht nicht mehr wahrnehmen will.
Häufig erhält er im Gegenzug dafür eine Entschädigungszahlung, die im Verhältnis zum Wert des Nießbrauch-Vorteils entsprechen sollte. Diese Einverständniserklärung (oder auch Löschungsbewilligung) muss wiederum von einem Notar beglaubigt werden, ehe das Nießbrauchrecht gelöscht wird und der Eigentümer seine Rechte vollumfänglich zurückerhält.
Egal ob bei einem geplanten Verkauf der Immobilie oder im Falle einer geplanten Entschädigungszahlung: Am besten sollte der Wert eines Nießbrauchrechtes in Bezug zum Wert einer Immobilie unbedingt durch einen versierten Gutachter ermittelt werden, ehe konkrete Schritte eingeleitet werden!
Der Nießbrauch hat viele Vorteile zu bieten, doch er kann durchaus auch Nachteile mit sich bringen. Deshalb sollte vor dem Einräumen eines Nießbrauchrechtes stets gründlich geprüft werden, ob die Vorteile oder Nachteile jeweils überwiegen. Gerade bei einem Nießbrauch auf Lebenszeit gibt es nämlich im Zweifelsfall “kein Zurück mehr” bzw. nur mit großen Schwierigkeiten.
Vorteile
Nachteile
Wann ist Nießbrauch sinnvoll?
Nießbrauch lohnt sich besonders dann, wenn der Eigentümer sein Grundstück oder seine Immobilie schon zu Lebzeiten vererben möchte. Durch das Nießbrauchrecht kann er die Immobilie weiter nutzen. Er hat damit das Recht, lebenslang wohnen zu bleiben und weiterhin Erträge damit zu erwirtschaften. Für die Kinder kann diese Regelung eine enorme Steuerersparnis bedeuten.
Das Nießbrauchrecht erweist sich als vielseitiges Instrument der Vermögensübertragung, das Immobilienbesitzern ermöglicht, Eigentum zu übertragen und dennoch die Kontrolle über die Nutzung zu behalten. Besonders bei der vorweggenommenen Erbfolge bietet es erhebliche steuerliche Vorteile.
Die rechtssichere Gestaltung des Nießbrauchs erfordert eine sorgfältige Vertragsgestaltung und den Grundbucheintrag. Dabei müssen sowohl die Rechte und Pflichten als auch die Kostenverteilung zwischen Eigentümer und Nießbraucher klar geregelt werden, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Mit einer professionellen Beratung und durchdachten Vertragsgestaltung können Sie das Nießbrauchrecht optimal für Ihre individuelle Situation nutzen. Durch die richtige Strukturierung sichern Sie nicht nur Ihr Nutzungsrecht, sondern schaffen auch klare Verhältnisse für alle Beteiligten.
Besteht ein Nießbrauchrecht an einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück, so hat der Berechtigte ein verbrieftes Nutzungsrecht hieran. Dieses beinhaltet sogar die sogenannte “Fruchtziehung”, d.h. es ist zulässig, die Immobilie weiter zu verpachten oder zu vermieten und die Einnahmen zu behalten.
Das eigentliche Eigentumsrecht bleibt davon unberührt. Der Immobilieneigentümer kann also ohne fragen zu müssen, das Objekt weiterverkaufen – das Nießbrauchrecht bleibt davon allerdings unberührt.
Stirbt der Nießbraucher, gehen die Erben leer aus. Denn der Nießbrauch ist ein persönliches Recht und endet deshalb mit dem Ableben des Berechtigten. Ein Weitervererben ist nach §§ 1059, 1061 BGB ausgeschlossen.
Tatsächlich bedeutet ein Nießbrauchrecht für den Nutzer nicht nur Rechte – er hat darüber hinaus auch Pflichten. § 1041 BGB schreibt vor, dass die Immobilie nicht nur zu erhalten ist, sondern auch ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Dies umfasst übrigens ebenfalls Ausbesserungen und Erneuerungen, die im Zuge der ordnungsgemäßen Nutzung fällig werden. Laut § 1045 BGB muss auch für eine angemessene Versicherung gesorgt werden.
Müssen Modernisierungsmaßnahmen o.ä. vorgenommen werden, zählt dies zu den Pflichten des Eigentümers der Immobilie.
In vielen Fällen wird das Nießbrauchrecht unbefristet eingeräumt (obwohl dies durchaus möglich ist!). Somit besteht letztlich eine lebenslange Gültigkeit. Deshalb stellt sich häufig genug die Frage, ob ein Nießbrauchrecht auch gelöscht werden kann. Die Antwort darauf lautet kurz und bündig: Ja. Allerdings muss hier zwischen Eigentümer und Nießbraucher Einvernehmen über die Löschung bestehen. Alternativ kann auch der Nießbraucher signalisieren, dass er von seinem Recht keinen Gebrauch mehr machen will.
Diese Einwilligung muss dann notariell beglaubigt werden, ehe das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch ausgetragen werden kann.
Was viele unterschätzen: Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat nicht nur Vorteile, sondern ebenfalls einige gravierende Nachteile. So hat der Nießbraucher etwa keinerlei Mitspracherecht, falls der Eigentümer beschließt, die Immobilie zu verkaufen. Das Recht bleibt zwar bestehen, doch wer weiß, wie sich die Situation mit einem neuen Eigentümer gestaltet?
Der Eigentümer wiederum muss bedenken, dass ein eingetragener Nießbrauch den Wert seiner Immobilie erheblich mindert. Dies ist für viele Interessenten ein echtes No-Go, wenn es zum Verkauf kommt. Ähnlich ist die Situation, wenn Banken etwa wegen einer Finanzierung angefragt werden, da diese stets den aktuellen Marktwert einer Immobilie betrachten.
Beim Wohnrecht ist die Immobilie nur zu bewohnen. Derjenige mit dem Wohnrecht kann zum Beispiel keinen Raum vermieten. Anders der Nießbraucher, dieser hat nicht nur ein Nießbrauch Wohnrecht, sondern auch ein Nutzungsrecht, womit er Einnahmen aus Miete und Verpachtung erzielen darf.
Durch Freibeträge ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Erlös steuerfrei. Das gilt auch, wenn der Verkauf der Immobilie vor Ablauf des Nießbrauchrechts stattfindet.
Nein, der Nießbraucher bleibt Nutzungsberechtigter und wohnt meistens selbst in dem Haus. Bei vorzeitigem Auszug des Nießbrauchers hat der Käufer eine begrenzte Priorität, die Immobilie zu marktüblichen Konditionen zu vermieten. Solange das Nutzungsrecht besteht, stehen dem Nießbraucher die Mieteinnahmen zu.
Dass der vorige Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnt, macht den Kaufpreis günstiger. Der Käufer kann keine Mieteinnahmen aus der Immobilie gewinnen. Der Nutzungsrechtswert wird vom aktuellen Verkehrswert abgezogen. Dazu wird die Miete mit der Lebenserwartung des Verkäufers multipliziert. Ist der Nießbrauch dagegen befristet, wird die Miete mit dem jeweiligen Zeitraum multipliziert. Der notariell beurkundete Kaufpreis zuzüglich der errechneten kostenlosen Nutzungsrechte ist der aktuelle Verkehrswert. Häufig lassen sich beim Erwerb von Nießbrauch auch Anschaffungsnebenkosten einsparen.
