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Wenn vom sogenannten Nießbrauch die Rede ist, herrscht häufig erst einmal Verwirrung. Nur die Wenigsten wissen, was das Nießbrauchrecht genau umfasst. Dabei hat man es in Bezug auf Immobilien häufiger damit zu tun und ein eventuell vorhandener Nießbrauch kann bedeutende Konsequenzen haben. Alle Vor- und Nachteile des Immobilienverkaufs auf Nießbrauchbasis und welche Rechte und Pflichten der Nießbraucher und der Eigentümer haben, erfahren sie in diesem Artikel.
Das Recht zum Nießbrauch ist ein sogenanntes Nutzungsrecht. Dies ist ein unverkäufliches und nicht vererbbares Recht zur Nutzung des Eigentums eines Dritten. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, die Immobilie oder das Grundstück zu nutzen und daraus Einkünfte wie Miete zu erhalten, ohne es tatsächlich zu besitzen. Geregelt ist das Nießbrauchrecht im §1030 BGB.
Das Nießbrauchrecht kann nicht nur bei Immobilien vereinbart werden, sondern ebenso für Fahrzeuge, Firmenanteile und Vermögen.
Nießbrauchrecht zusammengefasst:
Ein Vater überträgt seinen Kindern das Haus noch zu Lebzeiten, behält dank dem Nießbrauchrecht aber alle Nutzungsrechte an der Immobilie. Er kann weiterhin das Haus bewohnen und Einnahmen wie Mieten generieren. Die Kinder sind jetzt die neuen Eigentümer des Hauses. Beim Grundbuchamt wird der Eigentümerwechsel eingetragen.
Viele Eltern nutzen den Nießbrauch, indem sie eine Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder vererben, etwa um Steuern zu sparen. Gleichzeitig sichern sie sich das Nießbrauchrecht auf Lebenszeit, sodass sie noch weiter in dem Haus oder der Eigentumswohnung leben können.
Die im Nießbrauchrecht enthaltene Erlaubnis zur „Fruchtziehung“ bedeutet: Die Eltern in diesem Beispiel könnten die Immobilie auch weitervermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten. Lediglich das Verfügungsrecht liegt bei dem eigentlichen Eigentümer, sodass die Eltern die Immobilie nicht weiterverkaufen dürften.
Ein weiterer Beispielsfall für ein Nießbrauchrecht ist die berühmte Einliegerwohnung in einem Haus, die die Eltern sich für ihren Lebensabend sichern möchten. Tatsächlich deckt das Recht auch so etwas ab, denn darin ist der sogenannte „Bruchteilsnießbrauch“ geregelt. Konkret bedeutet dies, dass es für einen Teil einer Immobilie einen festgeschriebenen Nutznießer gibt. Dann ist der Nießbrauch auf diesen Teil beschränkt.
Da das Nießbrauchrecht individuell ausgehandelt werden kann, gibt es einige unterschiedliche Varianten, die auch steuerlich teilweise anders behandelt werden. Eine der am häufigsten vorkommenden Arten ist sicherlich der Vorbehaltsnießbrauch, doch daneben gibt es noch einige weitere:
Hierbei überträgt der Eigentümer einem Begünstigten das Nießbrauchrecht an einer Immobilie, die dieser wiederum nutzt, um von damit erwirtschafteten Einnahmen zu profitieren. Unterschieden werden hierbei der:
Da der Nießbrauch nicht automatisch nach dem Ableben des Berechtigten an eine andere Person übertragen werden kann, wird dies häufig über den sogenannten nachrangigen Nießbrauch geregelt. Hierbei wird die dritte Person direkt in der Nießbrauchvereinbarung aufgeführt.
Beim Quotennießbrauch erhält der Berechtigte einen vorher genau bezifferten Anteil an Einkünften, die mit einem Haus oder auch einem Grundstück erwirtschaftet werden, z.B. ein Drittel. Ein klassischer Fall eines Quotennießbrauchs wäre eine Aufteilung von Einnahmen einer Immobilie unter Geschwistern.
Da sowohl beim Nießbrauch als auch beim Wohnrecht auf Lebenszeit die Berechtigten in der Immobilie wohnen bleiben können, fragen sich viele, worin denn genau der Unterschied zwischen den beiden Rechten liegt.
Schließlich bestehen zahlreiche Gemeinsamkeiten:
Der Unterschied besteht in dem Recht auf Fruchtziehung, also die Erlaubnis, eine Immobilie weiterzuvermieten oder sogar zu verpachten. Während bei einem Nießbrauchrecht derjenige auch wirtschaftlichen Gewinn mit dem Objekt erzielen darf (zusätzlich zu dem potenziellen Wohnrecht), besteht beim eingeräumten Wohnrecht lediglich genau dieses Recht: die Immobilie bis ans Lebensende zu bewohnen.
Das Nutzungsrecht an der Immobilie wird im Grundbuch eingetragen. Damit ist es bindend. Das heißt, auch wenn der Nießbraucher aus der Wohnung auszieht, kann er weiterhin Einkünfte aus der Miete beziehen.
Der Eigentümer einer Immobilie mit eingetragenem Nießbrauchrecht kann diese veräußern – die Nutzungsrechte erlöschen jedoch nicht mit dem Verkauf des Eigenheims. Wechselt der Eigentümer der Immobilie, kann der Begünstigte unter dem neuen Eigentümer weiter wohnen bleiben. Daher haben Nießbrauchrechte am Eigentum meist in der Regel eine wertmindernde Wirkung.
Das ist zwar möglich, aber es sollte nicht auf den Eintrag im Grundbuch verzichtet werden. Denn im Falle von Rechtsstreitigkeiten kann der Nießbraucher ohne Grundbucheintrag keine Ansprüche durchsetzen. Bei einer Versteigerung der Immobilie würde in diesem Fall der Nießbrauch komplett verfallen.
Wie hoch die Kosten für einen Eintrag ins Grundbuch sind, hängt vom Wert des Nießbrauchrechts ab. Es ist bei einem Grundbucheintrag mit einer vierstelligen Summe zu rechnen. Die Kosten trägt in der Regel der Nießbraucher.
Da der Nießbrauch gewissermaßen einen geldwerten Vorteil darstellt, interessiert sich auch das Finanzamt dafür. Tatsächlich muss der Geldwert des Nießbrauchs auch in der Steuererklärung angegeben werden, selbst wenn der Nutzer keine Miet- oder Pachteinnahmen mit dem zur Verfügung gestellten Objekt erzielt.
Für das Nutzungsrecht an Grundstücken oder Wohnungen sind bei der Nießbrauchbemessung die ersparte Miete bzw. Mieteinnahmen (während der Nießbrauchgewährung) hochzurechnen. Im ersten Schritt der Wertberechnung ermittelt das Finanzamt den jährlichen Wert des Nießbrauchrechts.
Die Berechnung geht wie folgt: Miete x 12 Monate = Jahreswert des Nießbrauchrechts
Nach Ermittlung des Jahreswertes wird die statistische Lebensdauer errechnet. Dafür wird die alle 2 Jahre veröffentlichten Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes genutzt. Diese erfassen die Lebenserwartung für die einzelnen Geburtsjahrgänge. Bei lebenslangen Nutzungsrechten wird die statistisch wahrscheinliche Restlebensdauer des Berechtigten auf Basis des Geburtsjahres des Begünstigten für die Steuerberechnung herangezogen.
Der Jahreswert wird nicht mit sich selbst, sondern mit einem nach Anlage 9a des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelten Faktor ins Verhältnis gesetzt. Mit diesem Faktor wird der Jahreswert dann multipliziert, um den Kapitalwert des gewährten Nießbrauchs zu berechnen.
Es gibt keine spezielle Form, die bei einem Nießbrauchvertrag eingehalten werden muss. Allerdings ist der Vertrag von einem Notar zu beglaubigen. Im Vertrag sollten folgende Punkte vorhanden sein:
Es ist zu empfehlen, den Vertrag von einem Anwalt aufsetzen zu lassen. Dieser wird den Vertrag so gestalten, dass er beiden Seiten entspricht.
Das Nießbrauchrecht kann nicht vererbt werden und ist auch auf keine andere Weise zu übertragen. Nur der Eigentümer der Immobilie kann das Recht auf Nutzung auf eine dritte Person übertragen. Geregelt ist die Unübertragbarkeit im § 1059 BGB.
Unklarheit herrscht bei Nießbrauch oftmals in Bezug auf die Frage, wer welche Steuern geltend machen kann bzw. zahlen muss. Unter dem Strich ist die aktuelle Regelung recht eindeutig: Der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks wird steuerlich meist nicht weiter herangezogen. Im Fokus steht hier eher der Nießbraucher; denn wenn dieser beispielsweise Einkünfte aus dem Objekt erzielt, so muss er diese in seiner persönlichen Steuererklärung entsprechend angeben – und natürlich auch versteuern.
Die gute Nachricht: Diese Mieteinnahmen können mit den Werbungskosten des Nießbrauchers gegengerechnet werden – und diese werden hier recht weit gefasst. So ist es möglich, angefallene Renovierungskosten, Versicherungsbeiträge, Schornsteinfegergebühren und derartiges mehr anzugeben.
Darüber hinaus kommt es steuerlich darauf an, ob es sich um entgeltlichen, unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch handelt.
Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:
Der Nießbraucher kann diese Kosten absetzen sowie eventuelle Unterhaltskosten unter Werbungskosten angeben. Der Eigentümer muss Einnahmen aus Miete versteuern.
Untentgeltlicher Zuwendungnießbrauch:
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind auch hier zu versteuern. Diese fallen aber geringer aus, da für den Nießbrauch kein Entgelt anfällt. Zahlt der Nießbraucher Erhaltungskosten selbst, sind diese als Werbungskosten abzusetzen. Der Eigentümer hat keine Miet- und Mieteinnahmen. Wird die Immobilie selbst genutzt, ist das unentgeltliche Nießbrauchrecht nicht mit der Einkommensteuer verbunden.
Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:
Die Teilzahlung von Nutzungsrechten wird steuerlich in zwei Vorgänge aufgeteilt und entsprechend versteuert. Werbungskosten können geltend gemacht werden.
Bei einer Schenkung und einer Belastung mit einem Nutzungsrecht muss der Eigentümer für die Grunderwerbsteuer aufkommen. Allerdings nur, wenn das Nießbrauchrecht außerhalb des engsten Familienkreises stattfindet.
Zusätzlich kann Schenkungssteuer anfallen, wenn die gesetzlichen Freibeträge überschritten werden. Dazu mehr im nächsten Absatz.
Nießbrauch kann für Schenkungs-, Nachlass- und Einkommensteuerzwecke vorteilhaft sein. Gleichzeitig birgt Nießbrauch auch steuerliche Risiken. Die Gestaltung der voraussichtlichen Erbschaft kann Vorteile haben: Übersteigt der Wert der Immobilie die Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge, wird die Besitzdauer interessant. Der Wert der steuerlich genutzten Immobilie wird nicht nur vom Schenkungssteuerfreibetrag abgezogen, sondern auch vom voraussichtlichen Wohnwert, also dem Wert des Nutzungsrechts, das die Eltern noch aus der Immobilie ziehen.
Das Einsparpotenzial aus Nießbrauch kann sehr groß sein bei vorweggenommenen Erbfolgen. Neben dem Immobilienwert wird für den Freibetrag der Gegenwert des Nießbrauchs abgezogen. Die festgelegten Freibeträge lassen sich alle 10 Jahre nutzen. Auch hier wird wieder um den Gegenwert des Nießbrauchs zu berechnen, das Alter des Schenkenden genommen.
Eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten kann somit für die Kinder steuerfrei sein.
Wenn das Nießbrauchrecht im Vertrag nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt endet, dann gilt das Nießbrauchrecht bis ans Lebensende.
Das Nießbrauchrecht stellt keine automatische lebenslange Zustimmung dar. Die Dauer des Nießbrauchs ist auf Wunsch vertraglich festzulegen. Nach Ablauf der Frist erlischt automatisch der Nießbrauch und alle damit einhergehenden Rechte an der Immobilie.
Genau so ist es möglich, den eingetragenen Nießbrauch im Grundbuch wieder zu löschen. Dafür ist eine Bewilligung der Löschung aller Beteiligten notwendig. Diese Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden.
Die Löschung bzw. der Widerruf des Nießbrauchrechts ist auch ohne Einwilligung des Nießbrauchers möglich. Dafür benötigt der Eigentümer eine Rückauflassungsvormerkung. Das ist der Fall, wenn der Nießbraucher sich vertragswidrig verhalten hat oder der Immobilie anders Schaden zugefügt hat.
Nießbrauch lohnt sich besonders dann, wenn der Eigentümer sein Grundstück oder seine Immobilie schon zu Lebzeiten vererben möchte. Durch das Nießbrauchrecht kann er die Immobilie weiter nutzen. Er hat damit das Recht, lebenslang wohnen zu bleiben und weiterhin Erträge damit zu erwirtschaften. Für die Kinder kann diese Regelung eine enorme Steuerersparnis bedeuten.
Neben den Gebühren für die Grundbucheintragung des Nießbrauchrechts gibt es noch weitere Kosten, die vom Eigentümer oder Nießbraucher getragen werden müssen. Wer welche Kosten übernimmt, ist im Vertrag festzulegen.
Da der Wechsel der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden muss, ist vorab ein Gang zum Notar unumgänglich.
Die Notarkosten für die Beurkundung richten sich nach dem Geschäftswert der Immobilie oder dem Grundstück. Da Häuser meistens einen Wert über 100.000 Euro haben, kann mit einer vierstelligen Summe beim Notar gerechnet werden.
Wer etwas in das Grundbuchamt eintragen lässt, muss eine Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bezahlen. Das bedeutet, dass auch dann eine Grundbuchgebühr fällig wird, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie mit Nießbrauchrecht übertragen werden soll.
Denn bei der Übertragung des Grundstücks mit Nutzungsrecht müssen zwei Eintragungen vorgenommen werden. Erstens hat sich der Besitz geändert, dieser wird im ersten Teil eingetragen. Der Nießbrauch hingegen wird im zweiten Teil des Grundbuchs eingetragen. Über die genaue Höhe der Gebühr informiert ein beglaubigter Notar.
Bei jeder Nutzung einer Immobilie fallen Unterhaltskosten an wie Grundsteuer, Versicherungen, Heizung, Wasser und Strom. Da der Nießbraucher derjenige ist, der das Haus nutzt, sind diese Kosten von ihm zu tragen.
Liegen allerdings Modernisierungen an, sind diese Kosten in der Regel vom Eigentümer zu zahlen. Wie bereits an anderer Stelle beschrieben, können beide Parteien im Vertrag festlegen, wer welche Kosten zu tragen hat.
Rechte und Pflichten sind individuell im Nießbrauchvertrag festzuhalten (in Deutschland herrscht auch hier der Grundsatz der Vertragsfreiheit). Wenn diese nicht im Vertrag stehen, gelten die gesetzlichen Regeln für Eigentümer und Nießbraucher.
Folgende Rechte hat der Nießbraucher:
Diese Pflichten hat der Nießbraucher:
Über das Recht auf Fruchtziehung hinaus darf der Nutznießer über die Erträge verfügen und hat Anspruch auf Schadenersatz, wenn sein Nutzungsrecht verletzt wird. Im Gegenzug muss er die Immobilie erhalten, ordnungsgemäß bewirtschaften, versichern sowie die Grundsteuer tragen. Außergewöhnliche Umgestaltungsmaßnahmen sind ihm untersagt, Beschädigungen muss er sofort melden.
Das Verfügungsrecht des Eigentümers bleibt bestehen, was bedeutet, dass der Eigentümer das Recht hat, die Immobilie zu jeder Zeit zu verkaufen. Wichtig zu wissen ist dabei, dass das Nießbrauchrecht selbst bei einem Verkauf bestehen bleibt. Der Nießbraucher kann also weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, selbst wenn der Eigentümer wechselt. Alle weiteren Einschränkungen für den Nießbraucher, wie das Beschränken von Räumen oder Teilen des Grundstücks, müssen im Vertrag geregelt sein.
Rechte des Eigentümers:
Pflichten des Eigentümers:
Der Eigentümer der Immobilie hat das wesentliche Recht der Ausgestaltung der Nießbrauchvereinbarung. Er kann also vorab festlegen, wie lange der Nießbrauch andauern soll und ob er sich auf die komplette Immobilie erstreckt oder nur einen Teil. Da er außerdem das Verfügungsrecht inne hat, kann er die Immobilie jederzeit weiterverkaufen – auch ohne Zustimmung des Nießbrauchers; allerdings beeinflusst dies nicht das vereinbarte Nießbrauchrecht.
Zu seinen Pflichten gehört es, Verschlechterungen an der Immobilie bei ordnungsgemäßer Nutzung zu beseitigen (wenn etwa ein Treppengeländer im Laufe der Jahre durch die Benutzung verschleißt) oder die Kosten für außergewöhnliche Maßnahmen, die über die Bewirtschaftung hinausgehen, zu tragen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen). Tut er dies nicht, wird er dem Nießbraucher gegenüber schadenersatzpflichtig.
Nießbrauch kann jederzeit aufgehoben werden, in Einverständnis beider Parteien. Gegen den Willen des Nießbrauchers kann der Eigentümer das Nießbrauchrecht nur aufheben, wenn der Vertrag die Möglichkeit des Widerrufs garantiert. Dafür muss der Vertrag besagen, dass er das Nutzungsrecht unter bestimmten Bedingungen widerrufen kann. Wenn der Nießbraucher seine Pflichten überhaupt nicht nachkommt oder unsachgemäß handelt, dann ist der Nießbrauchrechtvertrag aufzuheben.
Es kommt darauf an, ob der Nießbraucher oder der Eigentümer den Mietvertrag abschließen. Schließt der eingetragene Nießbraucher den Mietvertrag selbst ab, so hat nur er selbst das Recht und die Pflichten aus dem Mietvertrag. Er allein kann alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, und alle Ansprüche des Mieters richten sich gegen ihn. Der Nießbraucher kann sich nicht darauf berufen, dass er einen Mangel nicht beheben kann, weil der Eigentümer dies nicht zulässt.
Der Mieter einer von einem Nießbraucher gemieteten Wohnung kann auch gegenüber seinem Vermieter einen Reparaturanspruch geltend machen, der den vertragsgemäßen Gebrauch wiederherstellen soll. Auch ist der Nießbraucher als Vermieter in der Pflicht, die Wohnung zu räumen, wenn z.B. der Mieter ins Pflegeheim kommt.
Wenn der Nießbraucher stirbt, ist der Nießbrauch automatisch aufgehoben, aber das Mietverhältnis mit dem Nießbraucher erlischt nicht. Stattdessen werden die Erben zum Vermieter. Eine Vertragsänderung mit dem Mieter ist nicht erforderlich.
Wird der Mietvertrag mit dem Eigentümer geschlossen, hat unabhängig von der eingetretenen Nießbrauchsnutzung nur der Eigentümer Rechte und Pflichten aus dem Leasingverhältnis. Nur der Vermieter kann vom Mieter Mietzahlungen verlangen und nur der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet. Dies ist nicht im Interesse von Nießbrauchern, die die Miete selbst einziehen wollen, anstatt auf die Miete von Vermietern nach § 1030 BGB angewiesen zu sein.
Ja, das Nießbrauchrecht kann weiter bestehen bleiben. Dies hängt davon ab, was in dem Vertrag dokumentiert ist. Ein lebenslanger Nießbrauch erlischt nicht mit dem Tod des Eigentümers, sondern bleibt gültig. Gleiches gilt, wenn die Nießbrauchsgewährung zeitlich unbeschränkt ist. Ist jedoch eine Frist vereinbart, etwa bis zum Tod des Eigentümers, dann erlischt das Nießbrauchrecht.
Da ein vorhandenes Nießbrauchrecht nicht ganz einfach wieder beendet werden kann, sollte man sich unbedingt bereits beim Abschluss des Vertrags gut überlegen, wie lange dieser dauern soll. Auch wenn ein Nießbrauchrecht häufig lebenslang eingeräumt wird, ist dies nicht zwingend vorgeschrieben. Eine zeitliche Begrenzung, nach der der Nießbrauch automatisch endet, ist absolut möglich und manchmal sicherlich eine Option, die vor Frust und Ärger bewahrt.
Ebenfalls eine Variante, um sich als Eigentümer einer Immobilie einen gewissen Handlungsspielraum zu erhalten, ist eine Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel. Damit kann eine Auflösung der Nießbrauchvereinbarung festgelegt werden, wenn die Immobilie nicht sach- und vereinbarungsgemäß vom Nießbraucher genutzt wird.
Wer nicht rechtzeitig an solche „Notausgänge“ denkt, dem bleibt im Endeffekt nur noch eine einzige Option, um ein Nießbrauchrecht zu beenden: Er muss die Eintragung im Grundbuch löschen. Dies ist dann möglich, wenn sich beide Parteien entweder einvernehmlich dahingehend verständigen oder der Nießbraucher erklärt, dass er sein Recht nicht mehr wahrnehmen will. Häufig erhält er im Gegenzug dafür eine Entschädigungszahlung, die im Verhältnis zum Wert des Nießbrauch-Vorteils passen sollte. Diese Einverständniserklärung (oder auch Löschungsbewilligung) muss wiederum von einem Notar beglaubigt werden, ehe das Nießbrauchrecht gelöscht wird und der Eigentümer seine Rechte vollumfänglich zurückerhält.
Egal ob bei einem geplanten Verkauf der Immobilie oder im Falle einer geplanten Entschädigungszahlung: Am besten sollte der Wert eines Nießbrauchrechtes in Bezug zum Wert einer Immobilie unbedingt durch einen versierten Gutachter ermittelt werden, ehe konkrete Schritte eingeleitet werden!
Der Nießbrauch hat viele Vorteile zu bieten, doch er kann durchaus auch Nachteile mit sich bringen. Deshalb sollte vor dem Einräumen eines Nießbrauchrechtes stets gründlich geprüft werden, ob die Vorteile oder Nachteile jeweils überwiegen. Gerade bei einem Nießbrauch auf Lebenszeit gibt es nämlich im Zweifelsfall “kein Zurück mehr” bzw. nur mit großen Schwierigkeiten.
Es gibt viele gute Gründe, noch zu Lebzeiten eine Vermögensübertragung vorzunehmen. Bei Schenkung einer Immobilie können die Erben aufgrund steuerlicher Freibeträge viel Geld sparen. Der Schenkende wiederum hat die rechtliche Sicherheit als Nießbraucher weiterhin die Immobilie nutzen zu können. Er hat weiterhin das Verfügungsrecht.
Das Nießbrauchrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden und es wird ein Notar benötigt. Diese zusätzlichen Kosten sollten immer mit berechnet werden. Sollten die neuen Eigentümer das Haus verkaufen wollen, bleibt das Nießbrauchrecht mit dem Eigentümerwechsel bestehen. Natürlich sinkt mit dem Nießbrauchrecht der Wert der Immobilie, doch für viele Familien ist ein Verkauf auf Nießbrauchbasis eine gute Lösung.
Besteht ein Nießbrauchrecht an einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück, so hat der Berechtigte ein verbrieftes Nutzungsrecht hieran. Dieses beinhaltet sogar die sogenannte “Fruchtziehung”, d.h. es ist zulässig, die Immobilie weiter zu verpachten oder zu vermieten und die Einnahmen zu behalten.
Das eigentliche Eigentumsrecht bleibt davon unberührt. Der Immobilieneigentümer kann also ohne fragen zu müssen, das Objekt weiterverkaufen – das Nießbrauchrecht bleibt davon allerdings unberührt.
Stirbt der Nießbraucher, gehen die Erben leer aus. Denn der Nießbrauch ist ein persönliches Recht und endet deshalb mit dem Ableben des Berechtigten. Ein Weitervererben ist nach §§ 1059, 1061 BGB ausgeschlossen.
Tatsächlich bedeutet ein Nießbrauchrecht für den Nutzer nicht nur Rechte – er hat darüber hinaus auch Pflichten. § 1041 BGB schreibt vor, dass die Immobilie nicht nur zu erhalten ist, sondern auch ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Dies umfasst übrigens ebenfalls Ausbesserungen und Erneuerungen, die im Zuge der ordnungsgemäßen Nutzung fällig werden. Laut § 1045 BGB muss auch für eine angemessene Versicherung gesorgt werden.
Müssen Modernisierungsmaßnahmen o.ä. vorgenommen werden, zählt dies zu den Pflichten des Eigentümers der Immobilie.
In vielen Fällen wird das Nießbrauchrecht unbefristet eingeräumt (obwohl dies durchaus möglich ist!). Somit besteht letztlich eine lebenslange Gültigkeit. Deshalb stellt sich häufig genug die Frage, ob ein Nießbrauchrecht auch gelöscht werden kann. Die Antwort darauf lautet kurz und bündig: Ja. Allerdings muss hier zwischen Eigentümer und Nießbraucher Einvernehmen über die Löschung bestehen. Alternativ kann auch der Nießbraucher signalisieren, dass er von seinem Recht keinen Gebrauch mehr machen will.
Diese Einwilligung muss dann notariell beglaubigt werden, ehe das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch ausgetragen werden kann.
Was viele unterschätzen: Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat nicht nur Vorteile, sondern ebenfalls einige gravierende Nachteile. So hat der Nießbraucher etwa keinerlei Mitspracherecht, falls der Eigentümer beschließt, die Immobilie zu verkaufen. Das Recht bleibt zwar bestehen, doch wer weiß, wie sich die Situation mit einem neuen Eigentümer gestaltet?
Der Eigentümer wiederum muss bedenken, dass ein eingetragener Nießbrauch den Wert seiner Immobilie erheblich mindert. Dies ist für viele Interessenten ein echtes No-Go, wenn es zum Verkauf kommt. Ähnlich ist die Situation, wenn Banken etwa wegen einer Finanzierung angefragt werden, da diese stets den aktuellen Marktwert einer Immobilie betrachten.
Beim Wohnrecht ist die Immobilie nur zu bewohnen. Derjenige mit dem Wohnrecht kann zum Beispiel keinen Raum vermieten. Anders der Nießbraucher, dieser hat nicht nur ein Nießbrauch Wohnrecht, sondern auch ein Nutzungsrecht, womit er Einnahmen aus Miete und Verpachtung erzielen darf.
Durch Freibeträge ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Erlös steuerfrei. Das gilt auch, wenn der Verkauf der Immobilie vor Ablauf des Nießbrauchrechts stattfindet.
Nein, der Nießbraucher bleibt Nutzungsberechtigter und wohnt meistens selbst in dem Haus. Bei vorzeitigem Auszug des Nießbrauchers hat der Käufer eine begrenzte Priorität, die Immobilie zu marktüblichen Konditionen zu vermieten. Solange das Nutzungsrecht besteht, stehen dem Nießbraucher die Mieteinnahmen zu.
Dass der vorige Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnt, macht den Kaufpreis günstiger. Der Käufer kann keine Mieteinnahmen aus der Immobilie gewinnen. Der Nutzungsrechtswert wird vom aktuellen Verkehrswert abgezogen. Dazu wird die Miete mit der Lebenserwartung des Verkäufers multipliziert. Ist der Nießbrauch dagegen befristet, wird die Miete mit dem jeweiligen Zeitraum multipliziert. Der notariell beurkundete Kaufpreis zuzüglich der errechneten kostenlosen Nutzungsrechte ist der aktuelle Verkehrswert. Häufig lassen sich beim Erwerb von Nießbrauch auch Anschaffungsnebenkosten einsparen.
