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Spätestens, wenn man eine Immobilie mieten, kaufen, verkaufen oder bauen möchte, hört man von der Nutzfläche. Denn die Nutzfläche hat eine hohe Aussagekraft und ist ein wichtiger Faktor der Immobilienbewertung. Dennoch gibt es viele Unklarheiten, was die Nutzfläche ist und wie man sie berechnet. Erfahren Sie deshalb in diesem Artikel alles rund um die Definition, Berechnung und Bedeutung der Nutzfläche.
In einem Gebäude werden die verschiedenen Räume in bestimmte Nutzungsgruppen eingeteilt, die durch die DIN 277 festgelegt sind. Hier erfahren Sie, was die DIN-Norm ist und welche Vorgaben für Nutzflächen gelten.
Bei der DIN-Norm handelt es sich um technische Standards, die vom Deutschen Institut für Normung (DIN) entwickelt werden. Die Normen dienen dazu, einheitliche und verbindliche Regelungen für verschiedenen Branchen festzulegen und werden unter anderem von Fachexperten und Verbrauchern erarbeitet. Für die Definition und Berechnung der Nutzfläche ist die DIN 277 relevant, da in ihr alle Regelungen festgehalten sind.
Gemäß der DIN 277 handelt es sich bei Nutzflächen um die Bereiche eines Gebäudes, die für bestimmte Zwecke genutzt werden, wie zum Beispiel Wohn- und Arbeitsräume. Jedoch müssen die Räume der Nutzfläche nicht unbedingt bewohnbar sein, sondern können auch betrieblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen. Dazu zählen beispielsweise Lager und Abstellräume.
Nutzungsflächen gibt es nicht nur in Wohnhäusern, sondern auch in Betrieben, Fabriken und Bürogebäuden. Die DIN 277 gliedert die Nutzungsflächen nach ihrer Funktion in 7 Kategorien:
Neben den Nutzflächen in Wohnungen oder Häusern gibt es auch landwirtschaftliche Nutzflächen. Hierbei handelt es sich um Flächen wie Wiesen, Weiden oder Äcker, die von einem landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet werden.
Obwohl die Begriffe Nutzfläche, Wohnfläche und Funktionsfläche unterschiedliche Bedeutungen haben, werden sie meist als Synonyme eingesetzt. Doch es gibt entscheidende Unterschiede, die Sie kennen sollten.
Zwar ist sie eine Unterkategorie der Nutzungsfläche, doch bezieht sich die Wohnfläche ausschließlich auf Räume, die zum Wohnen genutzt werden, wie etwa Küche, Schlaf-, oder Esszimmer. Zudem gehören zur Wohnfläche nur die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer bestimmten Wohnung gehören, während bei der Nutzfläche auch außerhalb der Wohnung gelegene Räume einbezogen werden. Ein weiterer Unterschied zwischen der Wohn- und Nutzfläche ist, dass die Deckenhöhe in der Berechnung der Wohnfläche eine Rolle spielt, aber für die Nutzfläche nicht relevant ist. Des Weiteren zählen Loggien, Balkone und Wintergärten nur mit 25 % bis 50 % ihrer Fläche zur Wohnfläche, jedoch zu 100% zur Nutzfläche.
Die Definition der Grundfläche ist abhängig von der Immobilienart. Die Grundfläche eines Hauses ist die Gesamtfläche, die das Gebäude auf dem Boden einnimmt. Zudem umfasst sie alle Grundrissebenen eines Gebäudes, also auch die Flächen aller Stockwerke. Im Gegensatz dazu bezieht sich die Grundfläche einer Wohnung lediglich auf die Gesamtfläche der Räume, die ausschließlich dieser Wohneinheit zugeordnet sind. In beiden Fällen zählen alle Nutzflächen, also auch unbedachte Flächen, wie Terrassen, Balkone oder Veranden, zur Grundfläche.
Oft werden diese beiden Begriffe vergessen, oder aber mit der Nutzfläche gleichgesetzt. Dabei gibt es bedeutende Unterschiede: Zur Funktionsfläche gehören Bereiche mit betriebstechnischen Anlagen, wie zum Beispiel Heizungsräume. Zu der Verkehrsfläche zählen die Räume, die weder Nutz- noch Funktionsfläche sind, wie Treppen, Flure, Eingänge, Hallen und Aufzüge.
Es ist nicht leicht den Überblick darüber zu behalten, welche Räume zur Nutz-, Wohn- oder Verkehrsfläche gehören. Doch für die Berechnung der Nutzfläche ist es essentiell zu wissen, welche Räumlichkeiten tatsächlich dazu gehören und welche nicht. Deshalb haben wir eine Übersicht und die wichtigsten Ausnahmeregeln zusammengestellt.
Die folgende Tabelle veranschaulicht, welche Räume zur Nutzfläche und anderen Flächenarten zählen:
| Raum | Nutzfläche | Wohnfläche | Verkehrsfläche |
| Wohnzimmer | Ja | Ja | Nein |
| Schlafzimmer | Ja | Ja | Nein |
| Kinderzimmer | Ja | Ja | Nein |
| Arbeitszimmer | Ja | Ja | Nein |
| Küche | Ja | Ja | Nein |
| Bad | Ja | Ja | Nein |
| Flur (innerhalb des Wohnbereichs) | Ja | Ja | Nein |
| Flur (außerhalb des Wohnbereichs) | Nein | Nein | Ja |
| Balkon | Ja | Ja, anteilig | Nein |
| Abstellkammer (innerhalb der Wohnung) | Ja | Nein | Nein |
| Abstellkammer (außerhalb der Wohnung) | Ja | Nein | Nein |
| Keller | Ja | Nein | Nein |
| unausgebauter Dachboden | Ja | Nein | Nein |
| ausgebauter Dachboden / Räume mit Dachschrägen | Ja | Ja, anteilig bis ganz | Nein |
| beheizter Wintergarten | Ja | Ja | Nein |
| unbeheizter Wintergarten | Ja | Ja, anteilig | Nein |
| Treppenhaus | Nein | Nein | Ja |
Viele der genannten Räume sind sowohl Nutzfläche als auch Wohnfläche. Arbeitszimmer, Besen- und Speisekammern, die sich außerhalb der Wohnung befinden, sowie nicht ausgebaute Dachböden zählen jedoch ausschließlich zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche.
Die Deckenhöhe ist für die Berechnung der Wohnfläche ein entscheidender Faktor. Denn bei Räumen, in denen die Deckenhöhe mehr als zwei Meter beträgt, werden ganz angerechnet, während bei einer Deckenhöhe von einem bis zwei Metern nur die Hälfte angerechnet wird. Wenn die Deckenhöhe unter einem Meter liegt, kann diese Fläche nicht als Wohnfläche berechnet werden. Für die Berechnung der Nutzfläche ist die Deckenhöhe jedoch nicht relevant, sodass auch Räume mit geringer Deckenhöhe mit der vollen Quadratmeterzahl einbezogen werden können.
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Es gibt verschiedene Fälle, in denen Nutzflächen angeben werden müssen. Hier eine kurze Übersicht:
Eine Nutzflächenberechnung ist immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass der Käufer oder Mieter auch wirklich die Fläche bekommt, für die er bezahlt.
Eine präzise Berechnung der Nutzfläche ist ebenfalls bei der Einreichung eines Bauantrags von Bedeutung. Denn ein Bauantrag könnte abgelehnt werden, wenn bestimmte Bereiche fälschlicherweise als Wohnfläche deklariert werden, obwohl beispielsweise die erforderliche Raumhöhe nicht gegeben ist.
Die Angabe der Nutzfläche ist in der Grundsteuerberechnung der Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen erforderlich. Dies ist aber nur der Fall, wenn das Grundstück außer zum Wohnen noch für andere Zwecke genutzt wird. Dabei kann eine fehlerhafte Nutzflächenberechnung zu einer höheren Grundsteuer führen.
Auch in anderen Zusammenhängen ist die Nutzflächenberechnung von Bedeutung. Zum Beispiel ist sie für den Nachweis gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erforderlich, um den Energiebedarf eines Gebäudes zu ermitteln. Ebenso spielt die Nutzfläche beim Abschluss von Versicherungen eine wichtige Rolle, da die Beitragshöhe oft auf der Grundlage der Wohn- oder Nutzfläche festgelegt wird. Zudem ist es für Vermieter bei Betriebskostenabrechnungen ihrer Mietobjekte notwendig, dass sie die Nutzflächen der einzelnen Mieteinheiten kennen.
Die Nutzflächenberechnung nach dieser Methode ist an sich ganz einfach. Sie müssen dabei lediglich die Quadratmeter aller Räume, die gemäß der DIN 277 zur Nutzfläche gehören, miteinander addieren. Die Summe dieser Flächen entspricht der Nutzfläche in Quadratmetern. Insgesamt gilt: Je genauer und korrekter die Berechnung der verschiedenen Flächen erfolgt, desto aussagekräftiger sind auch die Ergebnisse.
Notieren Sie sich als erstes, bei welchen Räumen es sich gemäß DIN 277 um Nutzflächen handelt. Im Anschluss daran messen Sie die einzelnen Räume aus, wobei Konstruktionsflächen wie die Grundflächen von Tür- und Fensternischen unberücksichtigt bleiben. Zum Schluss müssen nur noch die Quadratmeter aller Räume, die gemäß DIN 277 zur Nutzfläche gehören, addiert werden. Dabei ist zu beachten, dass die Deckenhöhe sowie Dachschrägen für die Nutzflächenberechnung nicht relevant sind.
Im Folgenden haben wir als Beispiel die Nutzfläche eines Hauses mit der Grundfläche von 230 m2 berechnet:
| Raum | Quadratmeter |
| Wohnzimmer | 30 m2 |
| Küche | 15 m2 |
| Bad | 15 m2 |
| Gästebadezimmer | 5 m2 |
| Schlafzimmer | 15 m2 |
| Kinderzimmer | 20 m2 |
| Arbeitszimmer | 18 m2 |
| Flur und Treppenhaus | 15 m2 |
| Abstellraum | 2 m2 |
| Keller | 40 m2 |
| Terasse | 15 m2 |
| unausgebauter Dachboden | 40 m2 |
| Nutzfläche insgesamt | 215 m2 |
In diesem Beispiel unterscheiden sich Grund- und Nutzfläche um 15 m2, da der Flur und das Treppenhaus als Verkehrsfläche zählen und deshalb nicht angerechnet werden.
Im Folgenden haben wir als Beispiel die Nutzfläche einer Wohnung mit der Grundfläche von 117 m2 berechnet:
| Raum | Quadratmeter |
| Wohnzimmer | 30 m2 |
| Küche | 16 m2 |
| Bad | 16 m2 |
| Schlafzimmer | 1 m2 |
| Kinderzimmer | 15 m2 |
| Arbeitszimmer | 10 m2 |
| Flur | 10 m2 |
| Abstellraum innerhalb der Wohnung | 2 m2 |
| Balkon | 7 m2 |
| Keller | 10 m2 |
| Nutzfläche insgesamt | 110 m2 |
In diesem Beispiel unterscheiden sich Grund- und Nutzfläche um 10 m2, da der Flur als Verkehrsfläche zählt und deshalb nicht angerechnet wird.
Eine Nutzflächenberechnung ist nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Gewerbegrundstücke unerlässlich. Hierbei müssen jedoch auch spezielle Faktoren berücksichtigt werden.
Die Berechnung dieser Flächen erfolgt nach denselben Grundsätzen wie bei Wohnimmobilien: Notieren Sie sich als erstes, bei welchen Räumen es sich gemäß DIN 277 um Nutzflächen handelt. Im Anschluss daran messen Sie die einzelnen Räume aus, wobei Konstruktionsflächen wie die Grundflächen von Tür- und Fensternischen unberücksichtigt bleiben. Zum Schluss müssen nur noch die Quadratmeter aller Räume, die gemäß DIN 277 zur Nutzfläche gehören, addiert werden. Dabei ist zu beachten, dass die Deckenhöhe sowie Dachschrägen für die Nutzflächenberechnung nicht relevant sind.
Im Folgenden haben wir als Beispiel die Nutzfläche eines Ladengeschäfts mit der Grundfläche von 232 m2 berechnet:
| Raum | Größe in Quadratmetern |
| Pausenraum | 15 m2 |
| Büroraum | 20 m2 |
| Heizungsraum | 10 m2 |
| Teeküche | 10 m2 |
| Toiletten | 7 m2 |
| Verkaufsraum | 100 m2 |
| Kühlraum | 20 m2 |
| Lagerraum | 20 m2 |
| Parkplätze | 20 m2 |
| Eingangsbereich | 10 m2 |
| Nutzfläche insgesamt | 212 m2 |
In diesem Beispiel unterscheiden sich Grund- und Nutzfläche um 20 m2, da der Eingangsbereich mit 10 m2 als Verkehrsfläche zählt und deshalb nicht angerechnet wird. Ebenso wird der Heizungsraum mit 10 m2 nicht als Nutzungsfläche eingerechnet, da es sich um eine Funktionsfläche handelt.
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Es besteht die irrige Annahme, dass nur Räume, die zur Wohnfläche zählen, den Wert einer Immobilie steigern. Doch auch die Nutzfläche kann den Immobilienwert entscheidend mitbestimmen.
Eine Immobilienbewertung allein auf Basis der Wohnfläche und des Quadratmeterpreises kann zu einer Unterbewertung führen. Denn auch Räume, die ausschließlich zur Nutzfläche gehören, können den Immobilienwert erhöhen, da sie dem Eigentümer vielfältige Nutzungsmöglichkeiten bieten. Dies wird jedoch nicht nur durch die Größe der Nutzfläche bestimmt, sondern auch von ihrer Nutzungsart. Beispielsweise kann ein kleines Arbeitszimmer mehr wert sein als ein großer Keller, oder ein nicht ausgebauter Dachboden kann sich für einen Interessenten mehr lohnen als ein feuchter Keller mit eingeschränkten Lagermöglichkeiten.
Die richtige Berechnung ist wichtig, da nicht alle Räume, die zur Immobilie gehören, auch zur Nutzfläche zählen. Dabei können inkorrektes Ausmessen oder falsche Flächenberechnungen zu unangemessenen Preisen führen. Durch eine präzise Nutzflächenberechnung nach DIN 277 können jedoch Fehler vermieden und eine realistische Immobilienbewertung erreicht werden. Letztendlich profitieren sowohl Verkäufer als auch Käufer von einer genauen Kenntnis der tatsächlichen Nutzfläche einer Wohnung oder eines Hauses, da dies einen fairen Preis ermöglicht und unnötige Streitigkeiten vermeidet.
Die genaue Berechnung der Nutzfläche ist entscheidend für die Bewertung einer Immobilie. Daher kann eine inkorrekte Berechnung sowohl Auswirkungen auf den Miet- oder Kaufpreis als auch rechtliche Konsequenzen haben.
Wie im letzten Abschnitt beschrieben, kann die Nutzfläche einen Einfluss auf den Immobilienwert haben. Daher sollte man darauf achten, dass keine Fehler in der Berechnung vorliegen und die berechnete Nutzfläche korrekt angegeben wird. Denn auch Räume, die nur zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche gehören, können wertsteigernd sein. Somit kann eine falsche Berechnung zu Preisabweichungen führen und negative Auswirkungen haben.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Die genaue Bestimmung der Nutzfläche beeinflusst nicht nur den Preis, sondern auch die praktische Nutzung des Hauses oder der Wohnung. Es ist daher wichtig zu beachten, welche Räume dazu gehören und welche nicht. Denn mehr Nutzfläche bedeutet auch mehr Nutzungsmöglichkeiten für die Käufer beziehungsweise Mieter. Wenn sie aber falsch ausgemessen oder berechnet wurde, können Mieter zum Beispiel eine Mietminderung durchsetzen. Ebenso kann die Immobilienbewertung ins Negative korrigiert werden.
Eine Frage, die oft im Zusammenhang mit der Berechnung von Nutzflächen aufkommt, ist, ob diese zur Wohnfläche umgewandelt werden können. Grundsätzlich ist es möglich, eine Nutzfläche in eine Wohnfläche zu wandeln, jedoch müssen hierbei einige Vorschriften beachtet werden.
Es besteht die Möglichkeit, eine Nutzfläche in eine Wohnfläche umzuwandeln, aber dafür ist normalerweise eine spezifische Genehmigung erforderlich. Die Entscheidung über die Erteilung dieser Genehmigung hängt von den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und dem Umfang der geplanten Veränderungen oder Umbauten ab. Um Informationen darüber zu erhalten, ob eine bestimmte Fläche in Ihrer Immobilie in eine Wohnfläche umgewandelt werden kann, sollte man sich an die örtliche Bauaufsichtsbehörde wenden.
Es müssen bestimmte Auflagen erfüllt werden, damit der Umbau einer Nutzfläche in eine Wohnfläche genehmigt wird. Dazu zählen beispielsweise eine Mindestgröße der Fenster, damit ausreichend Tageslicht vorhanden ist, und eine Raumhöhe von mindestens 2,30 Metern. Deshalb muss man beim Ausbau eines Dachbodens beachten, dass die Deckenhöhe über zwei Metern liegt, da er andernfalls weiterhin nur teilweise zur Wohnfläche gezählt wird. Zusätzlich müssen die Vorschriften für Brandschutz und Lärmschutz beachtet und eingehalten werden.
Ob sich der Umbau einer Nutz- in eine Wohnfläche lohnt, kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein und hängt unter anderem von den folgenden Faktoren ab:
Es ist hilfreich, den Rat von Immobilienexperten einzuholen, um festzustellen, ob der Umbau in einem konkreten Fall wirtschaftlich sinnvoll ist.
Alles in allem ist die genaue Kenntnis über die Definition und Berechnung von Nutzflächen für jeden wichtig, der sich mit Immobilien auseinadersetzt. Denn die Nutzfläche ist ein relevanter Wert für die Immobilienbewertungen und Ermittlung von Verkaufspreisen. Daher ist es wichtig zu verstehen, welche Räume zur Nutzfläche zählen und wie sie berechnet wird. Hierbei bietet die DIN 277 eine standardisierte Methode zur Bestimmung der Nutzflächen an. So stellen Sie sicher, dass Ihre Wohn- oder Gewerbefläche genau ermittelt wird und es keine Missverständnisse oder Unklarheiten gibt.
Die Nutzfläche umfasst alle Flächen innerhalb eines Gebäudes, die zur Nutzung durch den Eigentümer oder Mieter bestimmt sind. Dazu gehören beispielsweise Wohn- und Arbeitsräume, Lagerräume, Balkone und Terassen. Auch Garagen, Kellerräume und Dachgeschosse können unter die Nutzfläche fallen.
Die Nutzfläche in einem Haus umfasst alle Räume, die für den täglichen Gebrauch benötigt werden, wie zum Beispiel Wohnräume, Schlafzimmer, Küchen und Badezimmer. Auch Arbeits- oder Hobbyräume fallen unter die Nutzfläche. Im Gegensatz dazu zählen Treppenhäuser und Flure nicht zur Nutzungsfläche.
Bei der Grundsteuer gehören zur Nutzfläche alle Räume, die nicht als Wohnraum dienen. Die genaue Definition und Berechnung der Nutzfläche richtet sich jedoch nach den Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes bzw. der Kommune.
Eine Garage kann als Nutzfläche betrachtet werden, wenn sie für einen bestimmten Zweck genutzt wird. Zum Beispiel kann eine Garage als Lagerfläche für Werkzeuge, Gartenmöbel oder Sportausrüstung genutzt werden.
