Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.

Bauerwartungsland: Von der Fläche zum wertvollen Baugrund

Zeyni Feller Online Redakteurin
31. Okt 2024 / 26 Min. Lesezeit

Die Investition in Bauerwartungsland verspricht attraktive Renditen, erfordert aber fundiertes Fachwissen und strategisches Geschick. Als Sonderform zwischen Agrarland und Bauland bietet es interessante Entwicklungsperspektiven – birgt jedoch auch Herausforderungen, die Sie kennen und meistern müssen.

Wie erkennen Sie echtes Potenzial? Welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte müssen Sie beachten? Wann ist der richtige Zeitpunkt für Kauf oder Verkauf? In unserem Ratgeberartikel lernen Sie alle wichtigen Themenbereiche für Ihre erfolgreiche Investition in Bauerwartungsland kennen.

Was ist Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland nimmt eine Sonderstellung im deutschen Grundstücksrecht ein. Diese besondere Kategorie bezeichnet Flächen, die sich in einer dynamischen Entwicklungsphase zwischen landwirtschaftlicher Nutzung und Bauland befinden. Charakteristisch für Bauerwartungsland ist, dass eine bauliche Nutzung zwar noch nicht zulässig ist, aber in absehbarer Zeit – typischerweise innerhalb der nächsten fünf bis sieben Jahre – zu erwarten ist.

Bauerwartungsland bietet oft erhebliches Wertsteigerungspotenzial, erfordert aber auch ein tiefes Verständnis der rechtlichen und planerischen Rahmenbedingungen. Besonders wichtig ist das Timing: Als Investor müssen Sie den richtigen Zeitpunkt für Kauf oder Verkauf erkennen und die Entwicklungsphasen genau im Blick behalten.

Rechtliche Grundlagen und Entwicklungsstufen

Die rechtlichen Bestimmungen für Bauerwartungsland sind im Baugesetzbuch (BauGB) klar definiert. Die §§ 30-35 BauGB bilden dabei den zentralen Rechtsrahmen und kategorisieren verschiedene Arten von Bauland.

Ein Instagram-Beitrag von @immo_experte mit einer Definition von Bauerwartungsland.

Als Eigentümer und Investor müssen Sie unbedingt verstehen, dass der Entwicklungsprozess mehrere klar definierte Stufen durchläuft. Diese Stufen haben wir Ihnen aufgelistet und erläutert:

  1. Rohbauland: Die erste Entwicklungsstufe nach der Klassifizierung als Bauerwartungsland. In dieser Phase beginnt die konkrete Planung der künftigen Nutzung.
  2. Erschließungsbauland: Mit begonnener oder geplanter Erschließung. Hier werden bereits erste Infrastrukturmaßnahmen geplant oder umgesetzt.
  3. Baureifes Land: Die finale Stufe mit vollständiger Bebaubarkeit, in der alle planungsrechtlichen und erschließungstechnischen Voraussetzungen erfüllt sind.

Charakteristische Merkmale

Bauerwartungsland lässt sich durch mehrere typische Eigenschaften identifizieren. Erstens, die Lage ist meist im Außenbereich, aber in unmittelbarer Nähe zu bestehender Bebauung oder Infrastruktur. Hierbei ist die Anbindung an vorhandene Siedlungsstrukturen ein wichtiges Kriterium.

Wie erkennen Sie Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland lässt sich an seiner charakteristischen Lage erkennen: Es grenzt meist direkt an bestehende Siedlungen und ist bereits im Flächennutzungsplan der Kommune vermerkt. Achten Sie besonders auf eine gute Infrastrukturanbindung – sie ist oft ein Indikator für eine zeitnahe Entwicklung.

Ein wichtiges Warnsignal: Fehlt die Erwähnung in den kommunalen Planungsunterlagen, handelt es sich womöglich um reines Agrarland!

Zweitens, der planungsrechtliche Status. Das Land wird in vorbereitenden Bauleitplänen der Kommune erwähnt, wodurch die grundsätzliche Entwicklungsabsicht der Gemeinde belegt wird. Jedoch befindet sich Bauerwartungsland noch in einer Planungsphase, in der keine detailierte Bebauungsplanung, aber erkennbare Entwicklungsabsichten herauszulesen sind.

Ein Mann beschriftet eine Papierrolle an einem Schriebtisch mit einem Stift.

Auch die Wertentwicklung ist ein zentrales Merkmal des Bauerwartungslandes. Es besitzt typischerweise einen deutlich höheren Wert als reines Agrarland, liegt preislich jedoch noch unter dem Bauland. Das Wertsteigerungspotenzial ist essenziell für das Bauerwartungsland.

Bedeutung für die Stadtentwicklung

Das Bauerwartungsland ist für die kommunale Entwicklungsplanung sehr wichtig, denn es dient als strategische Reserve für das Siedlungswachstum und ermöglicht Gemeinden eine geordnete Stadtentwicklung. Die Ausweisung von Bauerwartungsland erfolgt dabei nicht willkürlich, sondern basiert auf sorgfältigen Analysen des künftigen Flächenbedarfs.

Die Kategorisierung als Bauerwartungsland basiert auf konkreten Anzeichen für eine bevorstehende Entwicklung. Dazu gehören etwa:

  • Aufnahme in den Flächennutzungsplan der Gemeinde
  • Räumliche Nähe zu bereits erschlossenen Gebieten
  • Dokumentierte Entwicklungsabsichten der Kommune
  • Demografische und wirtschaftliche Entwicklungsprognosen
  • Infrastrukturelle Planungen im Umfeld

Diese Faktoren beeinflussen nicht nur die rechtliche Einordnung, sondern auch maßgeblich den Grundstückswert. Für Investoren ist besonders wichtig zu verstehen, dass die Entwicklung von Bauerwartungsland kein automatischer Prozess ist. Sie erfordert aktives Management und eine enge Abstimmung mit den kommunalen Behörden.

Abgrenzung zu anderen Flächenkategorien

Im Vergleich zu anderen Grundstücksarten nimmt Bauerwartungsland eine interessante Zwischenposition ein. Es unterscheidet sich vom reinen Agrarland durch die konkrete Entwicklungsperspektive und vom Bauland durch die noch fehlende unmittelbare Bebaubarkeit.

Diese Zwischenstellung spiegelt sich auch in der Bewertung und den Nutzungsmöglichkeiten wider. Während die landwirtschaftliche Nutzung meist noch möglich ist, unterliegen bauliche Maßnahmen strengen Beschränkungen.

Preise und Wertermittlung von Bauerwartungsland

Eine Person nutzt an einem Schreibtisch einen Taschenrechner und notiert sich dabei etwas in ein kleines Notizbuch.

Regionale Preisunterschiede verstehen

Die Preisgestaltung bei Bauerwartungsland folgt komplexen Mechanismen und weist erhebliche regionale Unterschiede auf. In gefragten Metropolregionen bewegen sich die Quadratmeterpreise aktuell zwischen 50 und 200 €. Attraktive Lagen in direkter Nähe zu Großstädten können sogar noch höhere Preise erzielen. Im ländlichen Raum hingegen liegen die Preise oft deutlich niedriger, teilweise bei nur 15 bis 30 € pro Quadratmeter.

Zentrale Preisfaktoren

Doch wie kommen diese Preise zustande? Wieso kostet das Bauerwartungsland an Ort A nur ein Bruchteil von dem, was es an Ort B kostet? Der Wert von Bauerwartungsland wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, die wir Ihnen in der folgenden Auflistung kurz erläutern:

  • Lage und Infrastruktur: Anbindung an Verkehrswege, Nähe zu Versorgungseinrichtungen, Standortqualität
  • Entwicklungshorizont: Zeitliche Perspektive bis zur Bebaubarkeit (optimal: 3-5 Jahre)
  • Regionales Potenzial: Wirtschaftliche und demografische Entwicklung der Region
  • Erschließungssituation: Aktuelle Infrastruktur und erwartete Erschließungskosten

Professionelle Wertermittlungsmethoden

Für die professionelle Bewertung von Bauerwartungsland haben sich drei zentrale Methoden etabliert – das Vergleichswertverfahren, die Residualwertmethode und der Entwicklungskostenansatz. Im folgenden Abschnitt sehen wir uns die verschiedenen Methoden kurz an, und geben Ihnen jeweils ein kurzes Praxisbeispiel der Verfahren.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders marktnahe und zuverlässig, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Sie basiert auf tatsächlich realisierten Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke in der Region. Dabei werden die Vergleichspreise um Faktoren wie Lage, Größe, Erschließungszustand und Verkaufszeitpunkt bereinigt. Besonders geeignet ist diese Methode in Gebieten mit regem Grundstücksverkehr.

Beispielrechnung – Vergleichswertverfahren

Ein 5.000 m² großes Grundstück soll bewertet werden.

Drei vergleichbare Grundstücke in der Region wurden kürzlich für 80, 85 und 90 €/m² verkauft.

Nach Berücksichtigung von Anpassungsfaktoren für die bessere Lage (+5 %), den ungünstigeren Zuschnitt (-2 %) und die aktuelle Marktentwicklung (+3 %) ergibt sich ein Durchschnittswert von 85 €/m².

Zwei Personen analysieren und vergleichen Unterlagen die auf einem Tisch liegen, sie zeigen mit Stiften darauf.

Residualwertmethode

Diese Methode arbeitet “rückwärts” und ist besonders für Projektentwickler relevant. Ausgehend vom erwarteten Verkaufswert des fertigen Baulands werden sämtliche Kosten und der angestrebte Entwicklergewinn abgezogen. Der verbleibende Betrag stellt den maximalen wirtschaftlich vertretbaren Ankaufspreis dar. Diese Methode eignet sich besonders gut für Grundstücke mit konkreten Entwicklungsperspektiven.

Beispielrechnung – Residualwertmethode

Ein Entwickler kalkuliert für ein Grundstück mit dem späteren Verkaufswert als Bauland von 200 €/m².

Von diesem Betrag zieht er die Erschließungskosten (50 €/m²), weitere Entwicklungskosten (20 €/m²) sowie seinen kalkulierten Gewinn (30 €/m²) ab.

Der verbleibende Residualwert von 100 €/m² stellt für ihn den maximal vertretbaren Ankaufspreis dar.

Entwicklungskostenansatz

Bei dieser Methode werden ausgehend vom aktuellen Grundstückswert alle notwendigen Kosten bis zur Baureife addiert. Dieser Ansatz berücksichtigt detailliert die verschiedenen Entwicklungsstufen und eignet sich besonders für längerfristige Projekte. Die Methode erfordert eine genaue Kenntnis aller zu erwartenden Kosten und Zeitabläufe.

Beispielrechnung – Entwicklungskostenansatz

Eine landwirtschaftliche Fläche hat einen aktuellen Wert von 5 €/m².

Die Entwicklung zum Bauland erfordert Erschließungskosten von 50 €/m², Planungskosten von 10 €/m² sowie weitere Aufwendungen von insgesamt 15 €/m².

In der Summe ergibt sich ein Entwicklungswert von 80 €/m².

Die Wahl der geeigneten Methode hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Verfügbarkeit von Vergleichsdaten, der Planungssicherheit und dem Entwicklungsstand des Grundstücks. In der Praxis werden oft mehrere Methoden kombiniert, um eine möglichst präzise Wertermittlung zu erreichen. Dabei gleichen die verschiedenen Ansätze ihre jeweiligen Schwächen gegenseitig aus und ermöglichen eine fundierte Preisfindung.

Nutzungsmöglichkeiten und Beschränkungen

Hinsichtlich seiner Nutzung unterliegt das Bauerwartungsland strengen rechtlichen Einschränkungen. Selbst wenn eine spätere Bebauung in Aussicht steht, sind Ihre aktuellen Nutzungsmöglichkeiten begrenzt und meist genehmigungspflichtig. Trotzdem existieren einige legale Optionen für Sie als Eigentümer, die Ihnen eine sinnvolle Zwischennutzung ermöglichen.

Ein gelber Mähdrescher fährt auf einem Feld mit Wildblumen.

Die wichtigste und häufigste Nutzungsform ist die landwirtschaftliche Bewirtschaftung. Diese kann bis zum Beginn der tatsächlichen Erschließungsarbeiten fortgeführt werden. Viele Eigentümer entscheiden sich für eine Verpachtung an landwirtschaftliche Betriebe. Dabei sollten die Pachtverträge jedoch unbedingt mit entsprechenden Kündigungsklauseln versehen werden, um flexibel auf Entwicklungsmöglichkeiten reagieren zu können.

Landwirtschaftliche Verpachtung – die perfekte Zwischennutzung?

Landwirtschaftliche Verpachtung bietet eine doppelte Chance: Sie vermeiden Verwilderung und Verwahrlosung Ihres Grundstücks und generieren gleichzeitig Einnahmen.

Vereinbaren Sie halbjährliche Kündigungsfristen und lassen Sie sich von einem Fachanwalt bei der Vertragsgestaltung unterstützen, damit die Verpachtung Sie nicht an der Umsetzung Ihrer zukünftigen Vorhaben hindert.

Neben der landwirtschaftlichen Nutzung sind auch andere vorübergehende Nutzungen möglich. So könnten Sie zeitlich begrenzte Stellplätze, beispielsweise für Veranstaltungen, einrichten. Häufig entscheiden sich Eigentümer von Bauerwartungsland auch dafür, nicht-bauliche Materialien zwischenzulagern – sofern keine Bodenversiegelung erfolgt.

Auch mobile Einrichtungen wie Container oder transportable Verkaufsstände könnten Sie in Erwägung ziehen. Nach Absprache mit den zuständigen Behörden könnten Sie auch temporäre Freizeitnutzungen, etwa für Sportveranstaltungen, ermöglichen. Als letzte Option bleibt zudem die kurzfristige Vermietung für mobile Gewerbebetriebe.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Es gibt viele Maßnahmen, für die Sie eine Genehmigung benötigen. Besondere Vorsicht ist bei baulichen Veränderungen geboten. Diese bedürfen grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung und werden nur in Ausnahmefällen bewilligt. Wir haben Ihnen einige der typischen genehmigungspflichtigen Maßnahmen aufgelistet:

  • Bodenbefestigung jeglicher Art, auch wenn diese nur temporär geplant ist
  • Errichtung von Zäunen oder anderen Einfriedungen, selbst wenn diese leicht zu entfernen sind
  • Installation von Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Strom oder andere Medien
  • Aufstellung von temporären Bauwerken oder mobilen Unterkünften
  • Geländemodellierungen oder Aufschüttungen

Häufige Fehler vermeiden

Ein klassischer Irrtum vieler Eigentümer besteht in der Annahme, sie könnten bereits vorbereitende Baumaßnahmen durchführen. Dies ist jedoch erst nach Rechtskraft des Bebauungsplans zulässig. Vorher durchgeführte bauliche Maßnahmen können kostspielige Rückbauverpflichtungen nach sich ziehen und im schlimmsten Fall sogar die spätere Entwicklung des Grundstücks gefährden.

Die Zwischennutzung Ihres Bauerwartungslandes sollte immer in enger Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfolgen. Auch scheinbar harmlose Veränderungen können genehmigungspflichtig sein. Dies gilt insbesondere für folgende Aktionen:

  • Veränderungen der Geländeoberfläche
  • Aufstellen von Werbeschildern
  • Anlage von Zufahrten
  • Errichtung von Absperrungen
Auf einem Feld am Waldrand ist ein Drahtzaun mit Holzpfosten in Nahaufnahme zu sehen.

Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre geplante Zwischennutzung oder Maßnahme genehmigungspflichtig sein könnte, sollten Sie unbedingt eine vorherige schriftliche Anfrage bei der zuständigen Behörde einreichen. So erhalten Sie Rechtssicherheit und vermeiden spätere Konflikte, die zum Teil kostenspielig ausfallen könnten. Beachten Sie dabei außerdem, dass die Genehmigungspraxis je nach Kommune unterschiedlich sein kann.

Steuern und Abgaben beim Bauerwartungsland

Kommen wir nun zu den steuerlichen Aspekten beim Bauerwartungsland. Sie sind komplex und erfordern von Ihnen sorgfältige Planung. Seit der Grundsteuerreform 2022 wird die Grundsteuer für das Bauerwartungsland nach neuen Bemessungsgrundlagen berechnet. Dabei wird das Bauerwartungsland höher bewertet als reines Agrarland, aber niedriger als fertiges Bauland.

Beim Erwerb von Bauerwartungsland müssen verschiedene steuerliche Besonderheiten beachtet werden. Mit der Umwidmung von Agrarland zu Bauerwartungsland ist in der Regel eine höhere Grundsteuerbelastung verbunden, die sich am gestiegenen Grundstückswert orientiert. Beim späteren Verkauf kann eine Spekulationssteuer anfallen, wenn die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.

Besonders komplex wird die steuerliche Situation, wenn das Grundstück im Rahmen eines gewerblichen Handels erworben wurde – hier greifen zusätzlich umsatzsteuerliche Regelungen. Für gewerbliche Investoren können sich jedoch auch Vorteile ergeben, da unter bestimmten Voraussetzungen Entwicklungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Bei der Entwicklung von Bauerwartungsland müssen Eigentümer mit erheblichen Erschließungskosten rechnen. Die Herstellung der notwendigen Infrastruktur umfasst dabei verschiedene Bereiche: Zentral ist die Straßenerschließung, die den Bau von Zufahrtswegen und die Anbindung an das öffentliche Straßennetz beinhaltet.

Hinzu kommen die Kosten für die Ver- und Entsorgungsinfrastruktur, insbesondere die Verlegung von Wasserleitungen und Abwasserkanälen. Auch die Installation der Stromversorgung mit entsprechenden Anschlüssen und Verteilerstationen schlägt zu Buche. Nicht zu vergessen ist die moderne Telekommunikationsinfrastruktur, die heute standardmäßig Glasfaseranschlüsse umfasst.

ErschließungsbereichMaßnahmen
StraßenerschließungBau von Zufahrtswegen und Anbindung an das öffentliche Straßennetz
Ver- und EntsorgungVerlegung von Wasserleitungen und Abwasserkanälen
StromversorgungInstallation von Anschlüssen und Verteilerstationen
TelekommunikationEinrichtung der Glasfaserinfrastruktur und Netzanschlüsse
Im Sonnenuntergang stehen Stromtrassen am Rande einer Stadt.

Die Höhe dieser Erschließungsbeiträge variiert je nach Standort und örtlichen Gegebenheiten erheblich und kann einen beträchtlichen Teil der Gesamtinvestition ausmachen.

Beispielrechnung: Kauf eines Bauerwartungslands in Bayern

Betrachten wir ein typisches Beispiel für den Kauf eines Bauerwartungslands in der Stadtrandlage einer bayerischen Mittelstadt. Das Grundstück hat eine Größe von 2.000 m² und einen aktuellen Quadratmeterpreis von 75 €.

Kaufkosten

Die Anfangsinvestition setzt sich aus mehreren Positionen zusammen:

  • Grundstückspreis (2.000 m² × 75 €): 150.000 €
  • Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern): 5.250 €
  • Notarkosten (ca. 1,5 %): 2.250 €
  • Grundbucheintrag (0,5 %): 750 €
    Gesamte Anfangsinvestition: 158.250 €

Laufende Kosten und Einnahmen

Während der geplanten Haltedauer von 5 Jahren fallen jährliche Kosten an, die teilweise durch Einnahmen kompensiert werden können:

  • Grundsteuer pro Jahr: 400 €
  • Mögliche Pachteinnahmen pro Jahr: -800 €
    Saldo pro Jahr: -400 € (Überschuss)

Erschließungskosten

Nach etwa 5 Jahren ist mit folgenden Erschließungskosten zu rechnen:

  • Straßenerschließung: 60.000 € (30 €/m²)
  • Ver- und Entsorgung: 50.000 € (25 €/m²)
  • Strom/Telekom: 30.000 € (15 €/m²)
    Gesamte Erschließungskosten: 140.000 €

Gesamtinvestition

Die Gesamtinvestition nach 5 Jahren beträgt etwa 296.250 €, wobei wir Finanzierungskosten und mögliche Wertsteigerungen hier nicht berücksichtigt haben. Am Beispiel dieser typischen Rechnung sehen Sie, dass neben dem reinen Kaufpreis erhebliche Zusatzkosten einzuplanen sind.

Einige Batzen Euro-Scheine.

Der erfolgreiche Kauf von Bauerwartungsland

Wenn Sie Bauerwartungsland erwerben wollen, erfordert dies von Ihnen eine gründliche Vorbereitung. Eine systematische Due-Diligence-Prüfung hilft dabei, kostspielige Überraschungen zu vermeiden und Chancen realistisch einzuschätzen.

Due-Diligence-Prüfung – was ist das?

Due Diligence bedeutet “gebührende Sorgfalt” und ist ein systematischer Prüfprozess vor einer Investitionsentscheidung. Dabei werden alle relevanten Aspekte eines Kaufobjekts gründlich untersucht – von rechtlichen über wirtschaftliche bis hin zu technischen Faktoren.

Bei Bauerwartungsland ist dies besonders wichtig, da hier neben den üblichen Grundstücksrisiken auch die künftige Entwicklungsperspektive geprüft werden muss.

Zentrale Kaufkriterien prüfen

Bei der Auswahl des Grundstücks sollten Sie besonders auf die Entwicklungsperspektive der Region achten. Analysieren Sie demografische Trends und wirtschaftliche Entwicklungen im Umfeld. Die Infrastrukturanbindung spielt eine wichtige Rolle – prüfen Sie Verkehrsanbindungen und die Nähe zu Versorgungseinrichtungen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Bodenbeschaffenheit und mögliche Altlasten. Ein Bodengutachten kann teure Überraschungen verhindern. Die planungsrechtliche Situation ist ebenfalls entscheidend für die Entwicklungsperspektiven.

Unterlagen beschaffen und eine Verhandlungsstrategie entwickeln

Für eine fundierte Kaufentscheidung benötigen Sie selbstverständlich auch mehrere Unterlagen. Zur Klärung der Eigentumsverhältnisse brauchen Sie ein aktuellen Grundbuchauszug – doch damit nicht genug. Sie sollten außerdem den Flächennutzungsplan der Gemeinde, ein Umweltgutachten zur Risikoabschätzung und verfügbare Erschließungsplanungen berücksichtigen. Aktuelle Bodenrichtwerte sind als Orientierung äußerst nützlich.

Eine Frau und ein Mann sitzen sich am Schreibtisch gegenüber und geben sich die Hand.

Gehen Sie anschließend mit realistischen Preisvorstellungen in die Verhandlungen. Klären Sie die Finanzierung vorab mit Ihrer Bank. Die Einbindung von Fachexperten wie Rechtsanwälten oder Steuerberatern ist bei größeren Investments ratsam. Achten Sie auf eine solide vertragliche Absicherung aller Vereinbarungen – Ihre Rechtssicherheit sollten Sie um keinen Preis vernachlässigen.

Verkauf von Bauerwartungsland professionell gestalten

Wie gestalten Sie den Verkauf Ihres Bauerwartungslandes bestmöglich? Dafür ist der Zeitpunkt des Verkaufs von großer Bedeutung. Der optimale Verkaufszeitpunkt für Bauerwartungsland ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren.

Besonders wichtig ist der Stand des Planungsverfahrens: Je konkreter die Bebauungsperspektive, desto höher der erzielbare Preis. Beobachten Sie auch die allgemeine Marktentwicklung in Ihrer Region. Eine hohe Nachfrage nach Bauland kann den Wert Ihres Grundstücks deutlich steigern.

Der Wert von Bauerwartungsland steigt mit jedem Planungsschritt. Kluge Verkäufer beobachten daher nicht nur die Marktentwicklung, sondern vor allem den Fortschritt des Planungsverfahrens. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Auch Ihre persönlichen Ziele spielen eine wichtige Rolle bei der Timing-Entscheidung. Berücksichtigen Sie Ihre eigenen finanziellen Bedürfnisse, steuerliche Aspekte (z.B. die Spekulationsfrist), alternative Investitionsmöglichkeiten und die erwartbaren Entwicklungskosten bei längerem Halten des Bauerwartungslandes.

Preisgestaltung optimieren

Wenn Sie den richtigen Zeitpunkt gefunden haben, sollten Sie sich mit dem Verkaufspreis beschäftigen. Bei der Preisfindung sollten Sie verschiedene Aspekte berücksichtigen. Orientieren Sie sich zunächst an den aktuellen Bodenrichtwerten Ihrer Region. Diese bieten eine erste Orientierung, müssen aber um verschiedene Faktoren bereinigt werden:

  • Lagequalität des konkreten Grundstücks
  • Entwicklungsstand im Vergleich zu den Referenzgrundstücken
  • Besondere Eigenschaften oder Einschränkungen
Aus der Luft sind mehrere Felder zu sehen.

Der Entwicklungsfortschritt Ihres Grundstücks fließt ebenfalls in die Bewertung ein. Relevante Aspekte sind der Stand des Bebauungsplanverfahrens, vorliegende Gutachten und Studien, die Erschließungssituation und bereits erfolgte Entwicklungsschritte.

Außerdem sollten Sie Ihre getätigten Vorleistungen berücksichtigen. Damit sind Kosten für Planungen und Gutachten, Erschließungsbeiträge, Beratungskosten und Grundsteuerzahlungen gemeint.

Verkaufsprozess professionell gestalten

Wenn Sie sich einen Verkaufszeitpunkt und eine Preisvorstellung ausgesucht haben, können Sie zur Erstellung professioneller Verkaufsunterlagen übergehen. Diese sollten alle relevanten Informationen zum Grundstück enthalten:

  • Detaillierter Lageplan und Grundstücksdaten
  • Aktuelle Fotos und Luftbilder
  • Planungsrechtliche Situation
  • Entwicklungsperspektiven
  • Vorhandene Gutachten und Studien
  • Infrastrukturanalyse

Damit Sie einen Käufer finden, der zu Ihrem Verkaufszeitpunkt und Ihrer Preisvorstellung passt, sollten Sie die Vermarktungsstrategie gezielt auf die richtige Käufergruppe ausrichten. Je nach Grundstück können dies private Bauherren, Projektentwickler oder institutionelle Investoren sein.

Zu den möglichen Vermarktungskanälen gehören spezialisierte Immobilienportale und die Präsentation bei Fachveranstaltungen. Sie können jedoch auch potenzielle Investoren direkt ansprechen, oder mithilfe einer Zusammenarbeit mit lokalen Maklern an Ihren Käufer geraten.

Um Zeit zu sparen und Ihre Erfolgsaussichten zu erhöhen, sollten Sie eine sorgfältige Vorauswahl qualifizierter Interessenten vornehmen. Prüfen Sie hierbei die finanzielle Bonität, die zeitliche Perspektive des Käufers, seine Erfahrung mit vergleichbaren Projekten und seine konkreten Entwicklungsvorstellungen.

Eine Frau unterschreibt an einem Schreibtisch einen Vertrag.

Wenn Sie den richtigen Käufer gefunden haben und sich mit diesem einigen konnten, folgt die Verkaufsabwicklung. Hierbei ist die rechtssichere Vertragsgestaltung besonders wichtig, weshalb an dieser Stelle eine Beratung durch einen Rechtsexperten unerlässlich ist. Ein Profi achtet darauf, dass folgende Vertragsdetails zufriedenstellend aufgeführt sind:

  • Präzise Beschreibung des Kaufgegenstands
  • Klare Zahlungsmodalitäten
  • Regelungen zu Gewährleistung und Haftung
  • Übergabemodalitäten
  • Rücktrittsrechte
  • Kostenverteilung

Strategien zur Wertsteigerung

Wenn Sie Bauerwartungsland besitzen, sollten Sie nicht bloß tatenlos darauf warten, dass dieses Grundstück bebaubar wird, denn auch die Entwicklung von Ihrem Bauerwartungsland bietet beträchtliche Chancen zur Wertsteigerung. Das Stichwort lautet Zusammenarbeit mit allen Beteiligten. Wer sein Grundstück aktiv entwickelt, kann den Wert dadurch deutlich steigern.

Entwicklungsmaßnahmen gezielt planen

Eine erfolgreiche Entwicklung beginnt mit der aktiven Beteiligung am Bauleitplanverfahren. Bringen Sie sich frühzeitig in die Diskussionen ein und zeigen Sie Initiative. Erarbeiten Sie durchdachte Nutzungskonzepte, die sowohl Ihre Interessen als auch die Bedürfnisse der Kommune berücksichtigen.

Im Idealfall investieren Sie in vorbereitende Gutachten, denn diese schaffen Planungssicherheit und können spätere Verzögerungen vermeiden. Wie bereits in diesem Artikel an mehreren Stellen genannt, sind Bodengutachten, Umweltverträglichkeitsstudien und Erschließungskonzepte besonders wichtig.

Behördliche Zusammenarbeit intensivieren und Netzwerke aufbauen

Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Entwicklung Ihres Bauerwartungslandes ist der regelmäßige Dialog mit der Bauverwaltung. Nehmen Sie unbedingt aktiv an Stadtentwicklungsgesprächen teil und bringen Sie sich in kommunale Planungsprozesse ein. Bedenken Sie stets, dass eine frühzeitige Abstimmung der Entwicklungsziele mit den Behörden den Prozess erheblich beschleunigen kann.

Streben Sie danach, ein Netzwerk aus Profis und Interessenten aufzubauen – und zu pflegen. Insbesondere mit folgenden Ansprechpartnern sollten Sie sich im Austausch befinden, um das Maximale aus Ihrem Bauerwartungsland rauszuholen:

  • Potenziellen Investoren
  • Fachexperten
  • Lokalen Entwicklern
  • Entscheidungsträgern

Fazit

Die Investition in Bauerwartungsland erfordert strategisches Denken und einen langen Atem. Die besondere Stellung zwischen Agrarland und Bauland verlangt ein tiefes Verständnis der rechtlichen und planerischen Rahmenbedingungen sowie eine sorgfältige Analyse der Entwicklungsperspektiven.

Der Erfolg bei Kauf, Entwicklung oder Verkauf hängt maßgeblich vom richtigen Timing und einer professionellen Strategie ab. Entscheidend sind dabei die gründliche Due-Diligence-Prüfung, die aktive Zusammenarbeit mit Behörden und eine realistische Einschätzung der Entwicklungskosten und -zeiträume.

Mit der richtigen Vorbereitung, kompetenter Beratung und ausreichend Geduld können Sie die Chancen dieser besonderen Grundstückskategorie optimal nutzen. Dabei gilt: Je besser Sie die verschiedenen Aspekte von Bauerwartungsland verstehen, desto erfolgreicher können Sie agieren.

Artikel von
Zeyni Feller
Zeyni Feller ist seit 2022 als erfahrene Online-Redakteurin bei JACASA tätig. Sie bietet fundierte Einblicke und praxisnahe Ratschläge, um Lesern eine verlässliche Orientierung in der Immobilienwelt zu ermöglichen.
Zeyni Feller

Häufige Fragen – Bauerwartungsland

  • Was ist Bauerwartungsland und wie unterscheidet es sich von normalem Bauland?

    Bauerwartungsland bezeichnet Grundstücke in einer Entwicklungsphase zwischen Agrar- und Bauland. Eine Bebauung ist noch nicht zulässig, wird aber innerhalb der nächsten 5-7 Jahre erwartet. Der Wert liegt über Agrarland, aber unter Bauland.

  • Welche Nutzungen sind auf Bauerwartungsland erlaubt?

    Die häufigste Nutzung ist die landwirtschaftliche Verpachtung. Auch temporäre Nutzungen wie Stellplätze oder mobile Einrichtungen sind möglich. Jede bauliche Veränderung benötigt jedoch eine behördliche Genehmigung.

  • Wie wird der Wert von Bauerwartungsland ermittelt?

    Experten nutzen drei Methoden: das Vergleichswertverfahren (basierend auf ähnlichen Verkäufen), die Residualwertmethode (Rückrechnung vom späteren Baulandwert) und den Entwicklungskostenansatz (Addition aller Entwicklungskosten).

  • Was muss ich vor dem Kauf von Bauerwartungsland prüfen?

    Führen Sie eine Due-Diligence-Prüfung durch: Analysieren Sie die Entwicklungsperspektive der Region, prüfen Sie Bodenbeschaffenheit und Altlasten, studieren Sie den Flächennutzungsplan und klären Sie die Erschließungssituation.

  • Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Bauerwartungsland?

    Neben dem Kaufpreis fallen Erschließungskosten für Straßen, Ver- und Entsorgung sowie Infrastruktur an. Auch Grundsteuer und eventuell Spekulationssteuer beim Verkauf müssen einkalkuliert werden.

Diese Artikel könnten ebenfalls interessant für Sie sein

Lexikon
Sollten Sie Fragen haben, wir sind gern für Sie da
Wann immer Sie bereit sind, stehen Ihnen Immobilienexperten aus allen Bereichen des Lebens zur Verfügung, um Ihre Fragen zu beantworten, Sie über Ihre Möglichkeiten zu informieren und Ihnen zu helfen, fundierte Entscheidungen über Ihr Haus zu treffen.
Jetzt E-Mail schreiben

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).