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Hausverkauf Kosten – Ein umfassender Ratgeber für Verkäufer

Lisa Ihle Online Redakteurin
23. Okt 2024 / 16 Min. Lesezeit

Beim Verkauf eines Hauses fallen zahlreiche Kosten an, die Verkäufer häufig unterschätzen. Damit Sie gut vorbereitet sind und nicht überrascht werden, sollten Sie alle potenziellen Ausgaben im Vorfeld kennen. In diesem Ratgeber erhalten Sie einen detaillierten Überblick über die verschiedenen Kosten, die bei einem Hausverkauf anfallen, und wie Sie diese richtig einplanen.

Ein Instagram Beitrag zum Thema Hausverkauf Kosten.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Beim Verkauf eines Hauses sind die anfallenden Kosten ein entscheidender Faktor, den viele Eigentümer zunächst unterschätzen. Neben der Maklerprovision und Notarkosten gibt es noch zahlreiche weitere Ausgaben, die den Verkaufserlös beeinflussen. Dazu gehören beispielsweise Kosten für den Energieausweis, die Grundbuchumschreibung, eventuelle Renovierungen sowie mögliche Steuern. Um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, ist es wichtig, bereits vor Beginn des Verkaufsprozesses einen klaren Überblick über sämtliche potenziellen Kosten zu haben. Im Folgenden erfahren Sie, welche Ausgaben auf Sie zukommen und wie Sie diese realistisch kalkulieren können.

Ein junges Paar besichtigt mit einer Maklerin eine Immobilie.

1. Maklerprovision

Die Maklerprovision ist oft der größte Kostenpunkt beim Hausverkauf. Sie liegt in der Regel zwischen 3 % und 6 % des Verkaufspreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (19 %). Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich in Deutschland Käufer und Verkäufer die Provision in den meisten Fällen, sodass jede Partei 50 % der Maklergebühr übernimmt​.

2. Notarkosten

Der Verkauf eines Hauses in Deutschland muss notariell beurkundet werden, was mit Kosten verbunden ist. Diese belaufen sich auf etwa 1 % des Kaufpreises. Die Notarkosten umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

3. Grundbuchkosten

Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist Pflicht und kostet in der Regel 0,5 % des Kaufpreises. Die Löschung einer bestehenden Grundschuld verursacht weitere Kosten, die vom Verkäufer getragen werden. Hier sollten Sie etwa 0,2 % des Kaufpreises einkalkulieren​.

Instagram Beitrag zum Thema Energieausweis und Hausverkauf.

4. Energieausweis

Ein Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben und informiert über den energetischen Zustand des Hauses. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis (ca. 400 bis 500 €) und den Verbrauchsausweis (ca. 50 bis 100 €).

5. Gutachten und Wertermittlung

Eine professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie ist empfehlenswert, um den realistischen Verkaufspreis festzulegen. Die Kosten für ein professionelles Verkehrswertgutachten belaufen sich auf 1.800 bis 2.500 €, je nach Aufwand und Umfang des Gutachtens​.

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6. Renovierungs- und Sanierungskosten

Vor dem Verkauf empfiehlt es sich häufig, kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen durchzuführen, um den Verkaufspreis zu steigern. Typische Kosten für Renovierungsarbeiten liegen bei 2.000 bis 3.000 €. Achten Sie darauf, dass sich diese Ausgaben auch wirklich im Verkaufspreis niederschlagen.

7. Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer kann anfallen, wenn Sie Ihr Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Die Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz und kann erheblich sein. Wenn Sie das Haus jedoch in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.

8. Vorfälligkeitsentschädigung

Sollten Sie für die Immobilie noch ein Darlehen laufen haben, kann bei einer vorzeitigen Kündigung des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese kann je nach Restschuld und Zinsbindung mehrere tausend Euro betragen. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit der Bank Kontakt aufzunehmen, um die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu klären​.

Hausverkauf Kosten: Aufstellung als Tabelle

KostenartTypische Höhe der KostenWer trägt die Kosten?
Maklerprovision3 % – 6 % des Verkaufspreises + 19 % MwSt.Verkäufer und Käufer
Notarkostenca. 1 % des KaufpreisesKäufer
Grundbuchkostenca. 0,5 % des KaufpreisesKäufer
Energieausweis50 – 500 €Verkäufer
Gutachten/Wertermittlung1.800 – 2.500 €Verkäufer
Renovierungs-/Sanierungskosten2.000 – 3.000 € (optional)Verkäufer
SpekulationssteuerAbhängig vom Gewinn und SteuersatzVerkäufer
VorfälligkeitsentschädigungJe nach Restschuld und ZinsbindungVerkäufer
Löschung der Grundschuldca. 0,2 % des KreditbetragsVerkäufer
Eine Seniorin tippt mit Unterstützung ihrer Tochter auf einem Taschenrechner, um die Hausverkauf Kosten zu kalkulieren.

Weitere Hausverkauf Kosten und wichtige Überlegungen

Zusätzlich zu den bekannten Ausgaben wie Maklerprovision und Notarkosten gibt es eine Reihe weiterer Kosten, die beim Hausverkauf anfallen können. Viele dieser Ausgaben sind weniger offensichtlich, aber dennoch oft unvermeidlich. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Inserate, rechtliche Beratung, eventuelle Reparaturen oder Homestaging, um die Immobilie attraktiver zu präsentieren. Auch wenn einige dieser Kosten optional erscheinen, können sie den Verkaufsprozess erheblich erleichtern oder den Verkaufspreis beeinflussen. Im Folgenden beleuchten wir diese zusätzlichen Kosten und geben Ihnen wichtige Überlegungen an die Hand, damit Sie bestens vorbereitet sind.

9. Zusätzliche Hausverkauf Kosten für Inserate und Anzeigen

Die Vermarktung einer Immobilie erfolgt oft über Online-Plattformen, Zeitungsanzeigen oder Flyer, um eine möglichst große Zielgruppe zu erreichen. Hierfür können je nach Medium und Umfang Kosten zwischen 50 und 500 € anfallen. Die Veröffentlichung auf bekannten Immobilienportalen ist meist die effizienteste Methode, jedoch fallen auch hier Gebühren an, die von der Dauer und Reichweite des Inserats abhängen.

10. Altlastenauskunft und Bodenbeschaffenheit

Vor dem Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, Informationen über den Zustand des Grundstücks einzuholen. Eine Altlastenauskunft gibt Aufschluss darüber, ob das Grundstück mit Schadstoffen belastet ist. Diese Information ist nicht nur für potenzielle Käufer relevant, sondern kann auch den Verkaufspreis beeinflussen. Die Kosten für eine solche Auskunft liegen zwischen 0 und 50 €, abhängig von der zuständigen Behörde.

11. Anwaltskosten und rechtliche Beratung

Ein Immobilienverkauf kann komplexe rechtliche Fragen aufwerfen, insbesondere bei besonderen Umständen wie einer Scheidung, Erbschaft oder einer bestehenden Hypothek.

Die Hinzuziehung eines Anwalts kann daher sinnvoll sein, um rechtliche Risiken zu minimieren und sicherzustellen, dass der Verkauf reibungslos verläuft. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Anwaltskosten variieren je nach Aufwand und Komplexität, können aber leicht zwischen 500 und 2.000 € liegen.

12. Übergabeprotokoll und Übergabekosten

Ein Instagram Beitrag zum Thema Übergabeprotokoll.

Das Erstellen eines Übergabeprotokolls ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch sehr empfehlenswert, um einen klaren Zustand der Immobilie bei der Übergabe festzuhalten. Es hilft, spätere Streitigkeiten zu vermeiden und dient als Nachweis für den Zustand der Immobilie bei Verkauf. Die Kosten hierfür sind gering, wenn Sie es selbst erstellen, aber ein professioneller Dienstleister kann hierfür auch 100 bis 300 € verlangen.

13. Eventuelle Kosten bei laufenden Mietverträgen

Wenn das Haus vermietet ist, sollten Sie eventuelle Kosten für die Auflösung von Mietverhältnissen in Betracht ziehen. Dies könnte die Zahlung einer Auszugsprämie an den Mieter beinhalten, um eine schnelle und reibungslose Übergabe der Immobilie zu gewährleisten. Solche Prämien variieren je nach Mietverhältnis, der Höhe der Kaution und der verbleibenden Mietdauer, belaufen sich aber oft auf mehrere Monatsmieten.

Dekoration auf einer Anrichte.

14. Kosten für Homestaging

Homestaging ist eine Marketingstrategie, bei der die Immobilie professionell aufbereitet wird, um sie potenziellen Käufern attraktiver zu präsentieren. Es umfasst das Einrichten von Möbeln, Dekoration und das Schaffen einer ansprechenden Atmosphäre. Die Kosten für Homestaging können zwischen 500 und 3.000 € liegen, abhängig von der Größe des Hauses und der Anzahl der Räume. Diese Investition kann jedoch dazu beitragen, den Verkaufspreis zu erhöhen und die Immobilie schneller zu verkaufen.

Ein Taschenrechner zum Berechnen der Hausverkauf Kosten, ein Schlüssel und mehrere kleine Modellhäuser liegen auf einem schwarzen Untergrund.

Tipps zur Senkung der Hausverkauf Kosten

  1. Maklerprovision verhandeln: Die Provision ist verhandelbar. Sprechen Sie mit Ihrem Makler über eine Reduzierung der Gebühr oder vereinbaren Sie eine erfolgsbasierte Zahlung.
  2. Energieausweis rechtzeitig beantragen: So vermeiden Sie teure Expressdienste und Verzögerungen im Verkaufsprozess.
  3. Renovierungen sorgfältig planen: Investieren Sie nur in Maßnahmen, die den Wert Ihrer Immobilie tatsächlich steigern.
  4. Frühzeitig mit der Bank sprechen: Klären Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung rechtzeitig, um diese in Ihre Verkaufsplanung einzubeziehen.

Einflussfaktoren auf die Hausverkaufskosten

Die Gesamtkosten beim Hausverkauf hängen von verschiedenen Faktoren ab. Hier sind einige der wichtigsten Aspekte, die Ihre Gesamtausgaben beeinflussen können:

Größe und Zustand der Immobilie

Je größer und teurer Ihre Immobilie ist, desto höher fallen in der Regel die Kosten für Maklerprovision, Notar und Grundbuchauszug aus. Auch der Zustand des Hauses spielt eine wichtige Rolle, insbesondere hinsichtlich möglicher Renovierungs- und Sanierungskosten.

Marktsituation und Nachfrage

In einem Markt mit hoher Nachfrage lassen sich Immobilien oft schneller und zu einem höheren Preis verkaufen. Das kann dazu führen, dass Sie weniger in Werbung oder Renovierungen investieren müssen. In einem Käufermarkt hingegen kann es länger dauern, einen Interessenten zu finden, was zusätzliche Kosten verursacht.

Vertragsverhandlungen

Die Kosten können auch von den Vertragsverhandlungen beeinflusst werden, insbesondere bei der Aufteilung der Maklerprovision, Notarkosten oder etwaigen Renovierungsarbeiten, die der Käufer möglicherweise verlangt.

Deutsches Dokument zur Steuererklärung.

Steuertipps und rechtliche Überlegungen zu Hauskauf Kosten

Viele Kosten, die beim Hausverkauf anfallen, können steuerlich abgesetzt werden. Insbesondere Maklerprovision, Notarkosten, Kosten für Gutachten und Energieausweise sind als Werbungskosten bei der Berechnung der Spekulationssteuer abzugsfähig. Das bedeutet, dass Sie diese Ausgaben von Ihrem Gewinn abziehen können, was die Steuerlast reduziert.

Gesetzestext § 23 des Einkommenssteuergesetzes (EStG).

§ 23 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) regelt die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte, wozu auch der Verkauf von Immobilien im privaten Bereich zählt. Laut Gesetz sind Gewinne aus solchen Verkäufen in folgenden Fällen steuerfrei:

  • Der Zeitraum zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie beträgt mehr als zehn Jahre.
  • Liegt dieser Zeitraum unter zehn Jahren, ist der Verkauf dennoch steuerfrei, wenn die Immobilie entweder während des gesamten Zeitraums vom Verkäufer selbst bewohnt wurde oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Spekulationssteuer minimieren oder vermeiden

Die Spekulationssteuer kann ein erheblicher Kostenfaktor sein, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkaufen. Um diese zu minimieren, sollten Sie nach Möglichkeit den Verkaufstermin so planen, dass er nach Ablauf der Frist stattfindet. Bei einer Selbstnutzung der Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.

Abschreibungen bei vermieteten Immobilien

Wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde, können Sie bestimmte Kosten wie Renovierungsaufwendungen, Maklerprovisionen oder Notarkosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dies reduziert den steuerpflichtigen Gewinn und somit die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer.

Ein Taschenrechner mit Schreibblock und Stift auf einem Tisch.

Beispielrechnung – So kalkulieren Sie die Hausverkauf Kosten

Ein genauer Überblick über alle anfallenden Kosten hilft Ihnen dabei, den Gewinn aus Ihrem Verkauf realistisch zu kalkulieren. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Um Ihnen einen groben Überblick zu geben, wie sich die Kosten zusammensetzen, können Sie sich an folgendem Beispiel orientieren:

  • Verkaufspreis der Immobilie: 300.000 €
  • Maklerprovision (3 % je Käufer und Verkäufer): 9.000 €
  • Notarkosten (1 %): 3.000 €
  • **Grundbuchkosten (0,5 %) **: 1.500 €
  • Energieausweis (Verbrauchsausweis): 100 €
  • Gutachten/Wertermittlung: 2.000 €
  • Renovierungskosten: 2.500 €
  • Inserate und Marketing: 300 €

Gesamtkosten: ca. 18.400 €

Dieses Beispiel zeigt, dass die Kosten eines Hausverkaufs einen signifikanten Teil des Verkaufserlöses ausmachen können.

Fazit: Hausverkauf Kosten im Detail verstehen und richtig planen

Beim Verkauf einer Immobilie können die Kosten je nach individueller Situation stark variieren. Eine sorgfältige Planung und der Überblick über alle möglichen Kosten sind unerlässlich, um einen erfolgreichen Verkauf durchzuführen. Mit einer realistischen Kalkulation und einer durchdachten Strategie können Sie jedoch viele Ausgaben minimieren und am Ende einen zufriedenstellenden Erlös erzielen.

Artikel von
Lisa Ihle
Frau Ihle arbeitet schon seit 2022 als Redakteurin bei JACASA. Hier kann sie ihre Leidenschaft fürs Schreiben mit ihrem Interesse für den Immobilienmarkt, aktuelle Immobilentrends und -enwicklungen vereinen.
Lisa Ihle

Häufig gestellte Fragen – Kosten beim Hausverkauf

  • Wer trägt die Kosten für den Notar beim Hausverkauf?

    Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Dennoch ist dies im Kaufvertrag festzulegen und kann individuell geregelt werden.

  • Muss ich einen Makler beauftragen?

    Nein, ein Makler ist nicht zwingend erforderlich. Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, sparen Sie die Maklerprovision, müssen jedoch selbst für die Vermarktung und Abwicklung des Verkaufs sorgen.

  • Ist der Energieausweis verpflichtend?

    Ja, der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben. Ohne ihn drohen Bußgelder von bis zu 15.000 €​.

  • Wie kann ich die Spekulationssteuer vermeiden?

    Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre besitzen oder in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben​.

  • Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

    Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig kündigen, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinssatz beträchtlich sein.

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