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Die Hausverkauf Kosten können bis zu 6% des Verkaufspreises oder mehr betragen – ein Faktor, den viele Eigentümer unterschätzen. Was als gewinnbringendes Vorhaben beginnt, kann durch unerwartete Ausgaben für Maklergebühren, Notarkosten und weitere Posten schnell an Rentabilität verlieren.
Was kostet ein Energieausweis? Wie hoch fallen Notargebühren aus? Wer trägt die Grundbuchkosten? Unser Ratgeber beantwortet diese zentralen Fragen und zeigt, wie Sie durch sorgfältige Planung Ihre Verkaufskosten optimieren können. Im Folgenden erhalten Sie eine detaillierte Übersicht aller relevanten Ausgabenpunkte beim Immobilienverkauf.
Beim Verkauf eines Hauses sind die anfallenden Kosten ein entscheidender Faktor, den viele Eigentümer zunächst unterschätzen. Neben der Maklerprovision und Notarkosten gibt es noch zahlreiche weitere Ausgaben, die den Verkaufserlös beeinflussen. Dazu gehören beispielsweise Kosten für den Energieausweis, die Grundbuchumschreibung, eventuelle Renovierungen sowie mögliche Steuern.
Um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, ist es wichtig, bereits vor Beginn des Verkaufsprozesses einen klaren Überblick über sämtliche potenziellen Kosten zu haben. Im Folgenden erfahren Sie, welche Ausgaben auf Sie zukommen und wie Sie diese realistisch kalkulieren können.
Die Maklerprovision ist oft der größte Kostenpunkt beim Hausverkauf. Sie liegt in der Regel zwischen 3 % und 6 % des Verkaufspreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (19 %). Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich in Deutschland Käufer und Verkäufer die Provision in den meisten Fällen, sodass jede Partei 50 % der Maklergebühr übernimmt.
Der Verkauf eines Hauses in Deutschland muss notariell beurkundet werden, was mit Kosten verbunden ist. Diese belaufen sich auf etwa 1 % des Kaufpreises. Die Notarkosten umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist Pflicht und kostet in der Regel 0,5 % des Kaufpreises. Die Löschung einer bestehenden Grundschuld verursacht weitere Kosten, die vom Verkäufer getragen werden. Hier sollten Sie etwa 0,2 % des Kaufpreises einkalkulieren.
Ein Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie gemäß der EnEV gesetzlich vorgeschrieben und informiert Käufer über den energetischen Zustand des Hauses, einschließlich Wärmedämmung und Energieverbrauch, wodurch Transparenz geschaffen und Betriebskosten besser eingeschätzt werden können.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis (ca. 400 bis 500 €), der auf einer technischen Analyse des Gebäudes basiert und für ältere Immobilien geeignet ist, und den Verbrauchsausweis (ca. 50 bis 100 €), der die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre nutzt und meist bei neueren, standardisierten Gebäuden verwendet wird.
Eine professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie ist empfehlenswert, um den realistischen Verkaufspreis festzulegen. Die Kosten für ein professionelles Verkehrswertgutachten belaufen sich auf 1.800 bis 2.500 €, je nach Aufwand und Umfang des Gutachtens.
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Vor dem Verkauf empfiehlt es sich häufig, kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen durchzuführen, um den Verkaufspreis zu steigern. Typische Kosten für Renovierungsarbeiten liegen bei 2.000 bis 3.000 €. Achten Sie darauf, dass sich diese Ausgaben auch wirklich im Verkaufspreis niederschlagen.
Die Spekulationssteuer kann anfallen, wenn Sie Ihr Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Die Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz und kann erheblich sein. Wenn Sie das Haus jedoch in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.
Sollten Sie für die Immobilie noch ein Darlehen laufen haben, kann bei einer vorzeitigen Kündigung des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese kann je nach Restschuld und Zinsbindung mehrere tausend Euro betragen. Es empfiehlt sich, frühzeitig mit der Bank Kontakt aufzunehmen, um die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu klären.
| Kostenart | Typische Höhe der Kosten | Wer trägt die Kosten? |
| Maklerprovision | 3 % – 6 % des Verkaufspreises + 19 % MwSt. | Verkäufer und Käufer |
| Notarkosten | ca. 1 % des Kaufpreises | Käufer |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Energieausweis | 50 – 500 € | Verkäufer |
| Gutachten/Wertermittlung | 1.800 – 2.500 € | Verkäufer |
| Renovierungs-/Sanierungskosten | 2.000 – 3.000 € (optional) | Verkäufer |
| Spekulationssteuer | Abhängig vom Gewinn und Steuersatz | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Je nach Restschuld und Zinsbindung | Verkäufer |
| Löschung der Grundschuld | ca. 0,2 % des Kreditbetrags | Verkäufer |
Zusätzlich zu den bekannten Ausgaben wie Maklerprovision und Notarkosten gibt es eine Reihe weiterer Kosten, die beim Hausverkauf anfallen können. Viele dieser Ausgaben sind weniger offensichtlich, aber dennoch oft unvermeidlich. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Inserate, rechtliche Beratung, eventuelle Reparaturen oder Homestaging, um die Immobilie attraktiver zu präsentieren.
Auch wenn einige dieser Kosten optional erscheinen, können sie den Verkaufsprozess erheblich erleichtern oder den Verkaufspreis beeinflussen. Im Folgenden beleuchten wir diese zusätzlichen Kosten und geben Ihnen wichtige Überlegungen an die Hand, damit Sie bestens vorbereitet sind.
Die Vermarktung einer Immobilie erfolgt oft über Online-Plattformen, Zeitungsanzeigen oder Flyer, um eine möglichst große Zielgruppe zu erreichen. Hierfür können je nach Medium und Umfang Kosten zwischen 50 und 500 € anfallen. Die Veröffentlichung auf bekannten Immobilienportalen ist meist die effizienteste Methode, jedoch fallen auch hier Gebühren an, die von der Dauer und Reichweite des Inserats abhängen.
Vor dem Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, Informationen über den Zustand des Grundstücks einzuholen. Eine Altlastenauskunft gibt Aufschluss darüber, ob das Grundstück mit Schadstoffen belastet ist. Diese Information ist nicht nur für potenzielle Käufer relevant, sondern kann auch den Verkaufspreis beeinflussen. Die Kosten für eine solche Auskunft liegen zwischen 0 und 50 €, abhängig von der zuständigen Behörde.
Ein Immobilienverkauf kann komplexe rechtliche Fragen aufwerfen, insbesondere bei besonderen Umständen wie einer Scheidung, Erbschaft oder einer bestehenden Hypothek. Anwaltskosten variieren je nach Aufwand und Komplexität, können aber leicht zwischen 500 und 2.000 € liegen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Das Erstellen eines Übergabeprotokolls ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch sehr empfehlenswert, um einen klaren Zustand der Immobilie bei der Übergabe festzuhalten.
Das Übergabeprotokoll hilft dabei, spätere Streitigkeiten zu vermeiden und dient als Nachweis für den Zustand der Immobilie bei Verkauf. Die Kosten hierfür sind gering, wenn Sie es selbst erstellen, aber ein professioneller Dienstleister kann hierfür auch 100 bis 300 € verlangen.
Wenn das Haus vermietet ist, sollten Sie eventuelle Kosten für die Auflösung von Mietverhältnissen in Betracht ziehen. Dies könnte die Zahlung einer Auszugsprämie an den Mieter beinhalten, um eine schnelle und reibungslose Übergabe der Immobilie zu gewährleisten. Solche Prämien variieren je nach Mietverhältnis, der Höhe der Kaution und der verbleibenden Mietdauer, belaufen sich aber oft auf mehrere Monatsmieten.
Homestaging ist eine Marketingstrategie, bei der die Immobilie professionell aufbereitet wird, um sie potenziellen Käufern attraktiver zu präsentieren. Es umfasst das Einrichten von Möbeln, Dekoration und das Schaffen einer ansprechenden Atmosphäre.
Die Kosten für Homestaging können zwischen 500 und 3.000 € liegen, abhängig von der Größe des Hauses und der Anzahl der Räume. Diese Investition kann jedoch dazu beitragen, den Verkaufspreis zu erhöhen und die Immobilie schneller zu verkaufen.
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Die Gesamtkosten beim Hausverkauf hängen von verschiedenen Faktoren ab. Hier sind einige der wichtigsten Aspekte, die Ihre Gesamtausgaben beeinflussen können:
Je größer und teurer Ihre Immobilie ist, desto höher fallen in der Regel die Kosten für Maklerprovision, Notar und Grundbuchauszug aus. Auch der Zustand des Hauses spielt eine wichtige Rolle, insbesondere hinsichtlich möglicher Renovierungs- und Sanierungskosten.
In einem Markt mit hoher Nachfrage lassen sich Immobilien oft schneller und zu einem höheren Preis verkaufen. Das kann dazu führen, dass Sie weniger in Werbung oder Renovierungen investieren müssen. In einem Käufermarkt hingegen kann es länger dauern, einen Interessenten zu finden, was zusätzliche Kosten verursacht.
Die Kosten können auch von den Vertragsverhandlungen beeinflusst werden, insbesondere bei der Aufteilung der Maklerprovision, Notarkosten oder etwaigen Renovierungsarbeiten, die der Käufer möglicherweise verlangt.
Viele Kosten, die beim Hausverkauf anfallen, können steuerlich abgesetzt werden. Insbesondere Maklerprovision, Notarkosten, Kosten für Gutachten und Energieausweise sind als Werbungskosten bei der Berechnung der Spekulationssteuer abzugsfähig. Das bedeutet, dass Sie diese Ausgaben von Ihrem Gewinn abziehen können, was die Steuerlast reduziert.
§ 23 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) regelt die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte, wozu auch der Verkauf von Immobilien im privaten Bereich zählt. Laut Gesetz sind Gewinne aus solchen Verkäufen in folgenden Fällen steuerfrei:
Die Spekulationssteuer kann ein erheblicher Kostenfaktor sein, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkaufen. Um diese zu minimieren, sollten Sie nach Möglichkeit den Verkaufstermin so planen, dass er nach Ablauf der Frist stattfindet. Bei einer Selbstnutzung der Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.
Wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde, können Sie bestimmte Kosten wie Renovierungsaufwendungen, Maklerprovisionen oder Notarkosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dies reduziert den steuerpflichtigen Gewinn und somit die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Um Ihnen einen groben Überblick zu geben, wie sich die Kosten zusammensetzen, können Sie sich an folgendem Beispiel orientieren:
Gesamtkosten: ca. 18.400 €
Dieses Beispiel zeigt, dass die Kosten eines Hausverkaufs einen signifikanten Teil des Verkaufserlöses ausmachen können.
Der Verkauf einer Immobilie bringt zahlreiche Kosten mit sich, die den Nettogewinn erheblich beeinflussen können. Eine realistische Kostenkalkulation im Vorfeld ist daher unerlässlich, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden und den tatsächlichen Verkaufserlös präzise einzuschätzen.
Die größten Kostenfaktoren sind dabei die Maklerprovision (3-6% des Verkaufspreises), Notarkosten (ca. 1%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) sowie Ausgaben für den Energieausweis (50-500€). Auch steuerliche Aspekte wie die Spekulationssteuer bei Verkäufen innerhalb der 10-Jahres-Frist sollten frühzeitig berücksichtigt werden.
Mit sorgfältiger Planung können Sie die Kosten beim Hausverkauf optimieren und Ihren Gewinn maximieren. Investieren Sie Zeit in die Vorbereitung, vergleichen Sie verschiedene Angebote und nutzen Sie Einsparpotenziale – so wird Ihr Immobilienverkauf zum finanziellen Erfolg.
Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Dennoch ist dies im Kaufvertrag festzulegen und kann individuell geregelt werden.
Nein, ein Makler ist nicht zwingend erforderlich. Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen, sparen Sie die Maklerprovision, müssen jedoch selbst für die Vermarktung und Abwicklung des Verkaufs sorgen.
Ja, der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben. Ohne ihn drohen Bußgelder von bis zu 15.000 €.
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre besitzen oder in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben.
Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig kündigen, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinssatz beträchtlich sein.
