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Sie wollen Ihre Traumimmobilie kaufen, können den Kaufpreis aber nicht komplett aus eigener Tasche bezahlen? Das ist keine Seltenheit, denn im Normalfall werden Immobilien über einen Immobilienkredit finanziert. Damit die Bank Ihnen aber einen Kredit für den Kauf einer Immobilie gibt, verlangt sie eine Grundschuldbestellung, mit der sie sich absichert.
Was genau eine solche Grundschuldbestellung ist, wie viel sie kostet, wie genau der Ablauf ist und worauf Sie achten müssen, erklären wir Ihnen Schritt für Schritt in diesem Artikel.
Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches besagt, dass Sie als Eigentümer die Möglichkeit haben, eine Immobilie oder ein Grundstück als Sicherheit zu nehmen, um zum Beispiel einen Immobilienkredit für einen Hauskauf in Anspruch zu nehmen.
Diese Sicherheit, also das Eintragen der Grundschuld in das Grundbuch, nimmt jede Bank. Damit ist sie berechtigt, Gelder aus der entsprechenden Immobilie oder des jeweiligen Grundstücks zu ziehen, falls Sie als Kreditnehmer Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können. Im Falle einer Kündigung des Kredits, berechtigt die Grundschuldbestellung die Bank, durch eine sogenannte Unterwerfungsklausel, oder auch Vollstreckungsklausel genannt, in Ihr privates Vermögen einzugreifen. Ein Kredit wird aber erst gekündigt, wenn Sie mit 5 % der Finanzierungssumme / Darlehenssumme oder mit drei aufeinanderfolgenden Raten zurückliegen. Bei Zahlungsunfähigkeit könnte das Kreditinstitut die Immobilie zwangsversteigern lassen.
Dieser Vorgang der Grundschuldeintragung wird Grundschuldbestellung genannt. Die Grundschuldbestellung selber muss immer von einem Notar durchgeführt und beurkundet werden.
Wenn Sie den Hauskauf nicht über die Bank, sondern aus eigener Tasche finanzieren, ist auch keine Grundschuldbestellung nötig.
Die Hypothek ist, wie auch die Grundschuld, ein Grundpfandrecht und galt vor 40 Jahren noch als Standardsicherheit, wenn es um Baufinanzierungen ging. Diese wurde jedoch von der Grundschuld abgelöst.
Hypothek – Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden und erlischt automatisch nach kompletter Rückzahlung des Darlehens.
Grundschuld – Die Grundschuld existiert unabhängig vom Kreditbetrag und ist daher flexibel. Wenn der Kredit vollständig abgezahlt ist, wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld und kann nur manuell gelöscht werden. Dafür ist eine Löschungsbewilligung nötig. Der Vorteil einer Grundschuld ist, dass Sie diese nach Abzahlen Ihres Baukredits auch noch für andere Darlehen nutzen können. Eine sogenannte Grundschuldübertragung ist um einiges günstiger, als eine neue Grundschuld eintragen zu lassen.
Banken heutzutage werden immer der Grundschuldbestellung den Vorrang geben, da diese ihnen das Recht gibt, im Fall der Fälle (Zahlungsunfähigkeit des Schuldners) eine Zwangsversteigerung durchführen zu können.
Bei der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch gibt es eine Rangliste (erstrangig/nachrangig). Entsprechend dieser Rangfolge werden Gelder im Ernstfall, zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung, an die Gläubiger zurückgezahlt. Aus diesem Grund bestehen Banken im Normalfall immer auf die Eintragung an erster Stelle im Grundbuch.
Es gibt zwei Wege, die Grundschuld in das Grundbuch eintragen zu lassen – die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Letzteres ist die gängigste Form, um eine Grundschuld eintragen zu lassen.
Bei der Buchgrundschuld wird die Grundschuld mit dem Vermerk „ohne Brief“ im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass jede Änderung im Grundbuch eingetragen werden muss.
Bei der Briefgrundschuld handelt es sich hingegen um ein entsprechendes Schriftstück – ein Wertpapier. Der Vorteil hier ist, dass dieses Schriftstück bei einer Übertragung oder einem Verkauf an den Gläubiger übergeben werden kann. Nachteile sind, dass der Grundschuldbrief verloren gehen kann, die Wartezeit ist länger und es entstehen Extrakosten. Außerdem ist hier zusätzlich ein Abtretungsvertrag nötig.
Wenn Sie sich fragen, ob eine Grundschuldbestellung bei einem Hauskauf notwendig ist, ist die Antwort ein klares Ja. Eine Grundschuldbestellung ist bei einer Immobilienfinanzierung, oder auch Baufinanzierung gennant, ein normaler Vorgang. Denn das Kreditinstitut wird dem Käufer keine Baufinanzierung gewähren, wenn es nicht eine Grundschuld im Grundbuch des zu finanzierenden Objekts erhält. Es benötigt die Eintragung der Grundschuld als Grundpfandrecht, um sich so abzusichern.
Um als Darlehensnehmer einen Immobilienkredit von der Bank ausgezahlt zu bekommen, muss zuerst eine Grundschuldbestellung veranlasst werden. Ein reibungsloser Ablauf ist hier enorm wichtig, denn Banken zahlen meist erst, wenn die Grundschuld eingetragen ist.
Doch wer veranlasst die Grundschuldbestellung und wo genau müssen Sie hingehen? Im Folgenden erklären wir Ihnen den Ablauf einer Grundschuldbestellung Schritt für Schritt.
Einer der wichtigsten Schritte bei einem Immobilienkauf ist der Weg zum Notar. Hier wird zum Beispiel der wichtige Kaufvertrag unterschrieben, aber auch alle wichtigen Dokumente bezüglich der Grundschuldbestellung.
Bevor Sie diesen Termin aber wahrnehmen ist es wichtig, dass Sie das Grundschuldbestellungsformular ausfüllen, welches Sie von Ihrer kreditgebenden Bank bekommen. In diesem Grundschuldbestellungsformular geben Sie alle wichtigen Daten zur Grundschuld an.
Dieses schicken Sie dann Ihrem Notar zu, damit er alles prüfen und vorbereiten kann.
Nun geht es tatsächlich zum Notar. Hier findet die Beurkundung statt und Sie müssen alle wichtigen Dokumente im Beisein des Notars unterzeichnen.
Zuallererst hält dieser aber den freien Willen des Kreditnehmers, also von Ihnen, fest. Außerdem klärt er Sie über mögliche Folgen auf, wenn Sie die Höhe Ihre Raten nicht mehr zahlen können.
Wenn all das geschehen ist und der Notar das Grundschuldbestellungsformular geprüft hat, wird die Grundschuldbestellungsurkunde erstellt. Diese Urkunde muss von Ihnen als Schuldner unterzeichnet werden.
Die notariell beurkundete und von Ihnen als Schuldner unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde wird dann vom Notar beim Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde eingereicht. Die Gemeinde überprüft die Urkunde und trägt dann die Grundschuld in das Grundbuch ein.
Nach ein paar Wochen bekommt der Notar dann die erfolgreiche Eintragung der Grundschuld schriftlich übermittelt.
Wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, bekommt auch die Bank eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde, sowie einen Grundbuchauszug. Dies ist enorm wichtig, denn nur wenn die Bank diese wichtigen Dokumente hat und damit die Kreditsicherheit, zahlt sie Ihnen die vereinbarte Kreditsumme aus.
Lassen Sie von einem Notar eine Auflassungsvormerkung veranlassen. Diese schützt Sie davor, dass der Verkäufer Ihre Traumimmobilie in der Zwischenzeit, bis Sie der okkffizielle Eigentümer sind, nicht doch noch an jemand anderen verkauft. Außerdem kann der Verkäufer so auch keine weiteren Belastungen im Grundbuch eintragen lassen.
Durch diese Auflassungsvormerkung veranlasst der Notar eine vorübergehende Eintragung, bis Sie nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises als endgültiger Eigentümer eingetragen werden.
Zusätzlich sollten Sie darauf achten, dass der Verkäufer Ihnen als Käufer eine sogenannte Belastungsvollmacht im Kaufvertrag erteilt. Durch diese Belastungsvollmacht sind Sie berechtigt die Grundschuldeintragung zu veranlassen.
Die Grundschuld erlischt nicht automatisch nach Rückzahlung der Kredit- oder Finanzierungssumme. Hierfür müssen Sie als Eigentümer die Löschung der Grundschuld beantragen und bekommen dafür von der Bank eine Löschungsbewilligung ausgestellt.
Diese ist für Sie kostenfrei, allerdings erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr für die Löschung und auch der Notar muss bezahlt werden, welcher die Löschung beantragen muss. Beide dürfen jeweils 0,2% der zu löschenden Grundschuld als Gebühr verlangen. Bei einer Grundschuld in höhe von 250.000€ sind das jeweils 500€ – also Gesamtkosten von 1.000€.
Wenn Sie Ihre Raten komplett abgezahlt haben, können Sie die Grundschuld im Grundbuch stehen lassen. Das hat den Vorteil, dass Sie bei einem erneuten Darlehen, zum Beispiel für Modernisierungen, keine erneute Grundschuldbestellung benötigen. Einzig, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, macht es Sinn, die Grundschuld zu löschen.
Auch bei einer Umschuldung, also bei einem Wechsel von der einen zur anderen Bank, kann eine Grundschuldbestellung vonnöten sein. Allerdings sollten Sie hierbei darauf achten, dass die Grundschuld nicht gelöscht und neu eingetragen wird. Die Grundschuld sollte durch einen Abtretungsvertrag abgetreten werden, was für Sie kostengünstiger und weniger aufwändig ist.
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann im Nachhinein erhöht werden, wenn Sie zum Beispiel den Kreditrahmen erweitern möchten. Bedenken Sie jedoch, dass im Falle einer Erhöhung des Kreditrahmens, die Grundschuld komplett gelöscht und als eine neue Grundschuld eingetragen werden muss.
Die Dauer einer Grundschuldbestellung beträgt im Durchschnitt vier bis sechs Wochen. Es ist allerdings von großem Vorteil, den Notar mit der Grundschuldbestellung so früh wie möglich zu beauftragen. Nicht nur um Ihnen selbst das Warten zu verkürzen, sondern auch, um eventuelle Verzugszinsen an den Veräußerer zu umgehen.
Handelt es sich um eine Grundschuldbestellung für eine Anschlussfinanzierung, sind es nur circa zwei Wochen, die Sie einplanen müssen.
Sollte es mit der Grundschuldbestellung und dem Fälligkeitstermin der Bezahlung knapp werden, kann eine sogenannte Rangbescheinigung helfen. Diese bekommen Sie vom Notar, welcher der Bank gegenüber bestätigt, dass diese auf Rang eins der Grundschuldbestellung steht.
In den meisten Fällen genügt den Banken dieser Nachweis und Sie bekommen die Auszahlung Ihres Kredits schon vorher. Allerdings müssen Sie beachten, dass der Notar für die Rangbescheinigung wieder Extrakosten verlangt.
Die Kosten setzten sich zusammen aus:
Diese hängen allerdings immer von der einzutragenden Grundschuld der Immobilie ab. So müssen sie in etwa mit 0,5 – 0,6% rechnen (Grundlage des Gerichts- und Notarkostengesetz).
| Grundschuld | Kosten Notar | Kosten Grundbuch | Gesamt Grundschuldbestellung |
| 150.000€ | 547€ | 354€ | 901€ |
| 200.000€ | 674€ | 435€ | 1.109€ |
| 300.000€ | 983€ | 635€ | 1.618€ |
Als Käufer tragen Sie die gesamten Kosten für die Grundschuldbestellung – sie gehören zu den sogenannten Kaufnebenkosten.
Eine Grundschuldbestellung ist die Einwilligung des Eigentümers einer Immobilie eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen, welche als Absicherung für Banken gilt.
Der Ablauf einer Grundschuldbestellung erfolgt in vier Schritten:
1. Sie bekommen von Ihrer Bank ein Grundschuldbestellungsformular, welches Sie ausgefüllt an Ihren Notar schicken.
2. Der Notar beurkundet das Grundschuldbestellungsformular und erstellt eine Grundschulbestellungsurkunde.
3. Die Grundschuldbestellungsurkunde wird vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht.
4. Nach Eintragung der Grundschuld erhält auch die Bank eine Abschrift der Grundschuldbestellungsurkunde und zahlt daraufhin Ihren Immobilienkredit aus.
Die Kosten hängen immer von der jeweiligen Grundschuld ab, circa 0,5 – 0,6%. Sie setzen sich aus den Kosten für den Notar und den Gebühren des Grundbuchamtes zusammen.
Sie selbst brauchen nur das Grundschuldbestellungsformular, welches Sie ausfüllen müssen und dann einen Termin bei einem Notar, welcher alles Weitere für Sie erledigt.
Ja! Gibt es im Grundbuch mehrere eingetragene Grundschulden wird im Falle einer Zwangsversteigerung die Grundschuld auf dem ersten Rang zuerst “bedient”. Die weiteren folgen in absteigender Reihenfolge.
