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Wenn Sie den Traum von Eigenheim hegen, Ihnen jedoch das nötige Eigenkapital für einen Immobilienkauf fehlt, könnte der Mietkauf Ihre Chance sein. Dieses Konzept bietet Ihnen die Möglichkeit, finanzielle Hürden zu überwinden.
Doch was ist der Mietkauf überhaupt? Und kommt es für Sie infrage? Erfahren Sie hier, was es mit dieser Kaufoption auf sich hat, wie es funktioniert und welche Vorteile oder auch Risiken ein Mietkauf darstellt. Einfach alles, was Sie zum Thema Mietkauf wissen müssen.
Lesen Sie hier grob zusammengefasst, wie der Mietkauf rechtlich funktioniert, welche Optionen er bietet und was er für beide Parteien bedeutet. Verzichten Sie jedoch nicht auf die genaueren Ausfürhungen in diesem Artikel – je mehr Sie zum Mietkauf wissen, desto weniger Fehler können Ihnen unterlaufen.
Viele Menschen, die sich mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigen, kommen früher oder später mit dem sogenannten Mietkauf in Berührung. Dabei kommen häufig zwei wichtige Fragen auf – was ist ein Mietkauf und wie funktioniert er?
Nur, wenn diese zwei Fragen beantwortet worden sind, kann sich der zukünftige Immobilieneigentümer entscheiden – möchte er seine zukünftige Immobilie mit einem Mietkauf, einem Immobilienkredit oder einem Direktkauf finanzieren.
Der Mietkauf ist eine Kaufoption und eine Bezeichnung für einen Immobilienkauf, bei dem der eigentliche Mieter, der die Immobilie bereits bewohnt, die Option erhält, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu kaufen. Damit wird er der rechtmäßige Eigentümer.
Der Mietkauf bietet eine Möglichkeit, nach einer Mietphase die bewohnte Immobilie zu erwerben. Diese Option kann vor allem dann von Vorteil sein, wenn herkömmliche Finanzierungsmethoden weniger geeignet sind oder nicht zur Verfügung stehen.
Dabei wird ein Vertrag zwischen zwei Parteien (Mieter und Immobilieneigentümer) geschlossen. Im Vertrag werden die monatliche Miete sowie die Möglichkeit festgehalten, dass am Ende des Mietvertrags die Restsumme (Restschuld) abbezahlt werden kann.
Der Mieter wird nach Abzahlung der vollen Summe der rechtmäßige Eigentümer der bewohnten Immobilie. Die Miete wird dabei als ein Teil des angesparten Betrags angesehen und fließt somit in den Kaufpreis mit ein, der andere Teil wird als Mietzins vom Verkäufer behalten.
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Damit Sie nicht in eine Falle tappen, sollten Sie wissen, dass ein Mietkauf nur dann rechtswirksam ist, wenn dieser notariell beglaubigt worden ist. Nur ein Notar kann einen Mietkaufvertrag rechtswirksam machen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer werden so rechtlich an den Vertrag gebunden.
Bei einem Mietkauf werden immer zwei Verträge aufgesetzt. Hierbei handelt es sich zum einen um den Mietvertrag, der die Höhe sowie die Laufzeit der monatlichen Miete festlegt. Und zum anderen um einen Vertrag über den Erwerb der Immobilie.
In Deutschland gibt es keinen spezifischen Paragraphen, der den Mietkauf allein regelt. Die mietrechtlichen Aspekte werden durch die §§ 535 ff. BGB abgedeckt, die kaufrechtlichen durch die §§ 433 ff. BGB. Individuelle Vereinbarungen zum Mietkauf müssen vertraglich fixiert werden.
Beide Verträge müssen von einem Notar beurkundet werden. Sollte es sich um keine Ratenzahlung handeln, muss eine geleistete Anzahlung ebenfalls in den Vertrag miteinfließen.
Sollten die Mietzahlungen auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie angerechnet werden, dann ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Andernfalls laufen Sie sowohl als Käufer als auch Verkäufer die Gefahr, dass der gesamte Vertrag nichtig ist.
Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietkaufvertrag notariell beurkundet ist; nur so ist er gesetzlich bindend und verhindert, dass er im Nachhinein als ungültig erklärt werden könnte.
Vergessen Sie nicht, dass es um eine große Geldsumme geht und auf dem Immobilienmarkt tummeln sich hin und wieder sogenannte schwarze Schafe, die den Mietkauf dazu nutzen, um schwer vermittelbare Objekte schnellstmöglich loszuwerden.
Die klassische Variante eines Mietkaufs legt fest, wann und vor allem zu welchen Konditionen die Mietsache (Immobilie) in das Eigentum des Mieters übergeht. Der Käufer bzw. zum aktuellen Zeitpunkt der Mieter geht die Verpflichtung ein, die gesamte Kaufsumme inklusive Zinsen an den Verkäufer bzw. zum aktuellen Zeitpunkt Vermieter vollständig zu zahlen.
In der Regel handelt es sich für den Mieter um monatliche Zahlungen der Miete. Diese können als eine Art „Schulden“ angesehen werden.
Es gibt zwei Optionen, wie der Kaufpreis vollständig abbezahlt wird. Es kann vertraglich festgelegt werden, dass der vollständige Kaufpreis über die Zahlung der Miete monatlich abbezahlt wird. Ebenso ist es möglich, dass ein Restkaufpreis nach einer bestimmten Frist abbezahlt wird. Hierbei sind dann schon einige Jahre Zahlungen in Form von Mietzahlungen eingegangen.
Es ist auch ein klassisches Darlehen denkbar, welches in dem Fall greift, wenn der Mieter zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt noch nicht die volle Restforderung angespart hat. Diese klassische Variante findet in den meisten Fällen nur dann Anwendung, wenn der Käufer über möglichst wenig Eigenkapital verfügt. Häufig möchte er auf die Einschaltung einer Bank verzichten.
Der Optionskauf stellt eine weitere Möglichkeit des Mietkaufs dar. Allerdings findet der Optionskauf meistens unter Privatleuten wenig bis gar keine Anwendung.
In der Regel mietet der Interessent eine Immobilie von einer Genossenschaft oder einem Bauträger. Es wird beim Optionskauf die Option eingeräumt, dass die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt gekauft werden kann.
Allerdings ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die Immobilie nach Ablauf der Mietzeit unbedingt zu kaufen. Der Eigentümer muss dieses Optionsrecht im Grundbuch eintagen lassen, um dem Interessent das Kaufrecht später zuzusichern.
Meistens spricht man von einer sogenannten „Bedenkzeit“, die sich auf 35 Jahre erstreckt. Nach Ablauf dieser Zeit kann die Immobilie gekauft werden, wenn der Restkaufpreis bezahlt wird. Ein gewisser Anteil der eingezahlten Miete wird dabei von dem Kaufpreis abgezogen. Es bleibt somit ein bestimmter Restkaufpreis, der abbezahlt werden muss, um Eigentümer der Immobilie zu werden.
Jedoch, wie bereits erwähnt, ist der Mieter in der Lage, den Kauf abzulehnen, und kann nicht gezwungen werden, die Immobilie zu kaufen. Im Gegensatz zum Mietkauf entfällt die Anzahlung, weil noch unklar ist, ob der Mieter die Immobilie kaufen wird.
Genau wie bei dem Mietkauf auch, sollte der Mieter unbedingt einen Vertrag aufsetzen, der notariell beurkundet wird. Ein solcher Optionskauf stellt vermutlich die beste Möglichkeit für Menschen dar, die sich noch nicht zu 100 % sicher sind, dass sie in der ausgewählten Immobilie ihr ganzes Leben wohnen möchten.
Es gibt viele “Haus auf Mietkauf” Angebote, die man im Internet und bei verschiedenen Immobilienmaklern finden kann. Die Mietkauf-Immobilien werden immer beliebter, sodass sich immer mehr Menschen für den “Mietkauf Haus” oder “Mietkauf Wohnung” entscheiden.
Allerdings können Sie als Interessent den Mietkauf nur dann für sich optimal nutzen, wenn Sie in Kenntnis über alle wichtigen Vorteile sowie mögliche Risiken gesetzt wurden.
Bevor Sie einen Mietkaufvertrag abschließen und sich eventuell über diese Möglichkeit der Eigenheimfinanzierung freuen, sollten Sie den Unterschied zwischen einem Mietkauf und einem Kredit verstehen. Die Mietkauf Vorteile sowie Risiken haben wir bereits ausführlich herausgearbeitet und möchten Ihnen den wichtigsten Unterschied auf einen Blick geben.
Bei einem Mietkauf lässt sich die Vertragslaufzeit in der Regel flexibel festlegen. Darüber hinaus können Sie als Mietkauf-Geber oder Mietkauf-Nehmer den gegenseitigen Mietkaufvertrag im beidseitigen Einverständnis ändern oder sogar auflösen.
Außerdem kann der Mietkauf-Nehmer von der Preissicherheit profitieren und muss sich keine Sorgen darüber machen, dass der Mitkauf-Geber die Miete nach Kauf erhöhen wird. Nachteil ist, wenn der Verkäufer pleite oder in Insolvenz geht, kann es sein, dass Sie keine Chance mehr auf einen Kauf haben.
Im Rahmen einer Investitionsfinanzierung und womöglich eines staatlichen Förderprogramms stellt der Mietkauf eine optimale Lösung dar. Nachdem die Mietzeit beendet worden ist und das Mietobjekt vollständig abbezahlt wurde, gehört es vollständig dem Mieter, der jetzt automatisch zum Eigentümer wird.
Die Finanzierung bei einem Bankinstitut sieht oftmals ebenfalls flexible Vertragslaufzeiten. Diese werden jedoch vollständig von der kreditgebenden Bank vorgegeben und müssen so hingenommen werden.
Das bei der Bank aufgenommene Darlehen wird als eine Investitionsfinanzierung angesehen. Aufgrund des Darlehens wird die Immobilie gekauft. Anschließend muss der Kredit über monatliche Raten an die Bank zurückgezahlt werden.
Der Mietkauf verheißt Flexibilität und sichere Preise, im Gegensatz zum Bankkredit mit fixen Laufzeiten. Während Sie beim Mietkauf schlussendlich Eigentümer werden, erfordert ein Kredit direkte Rückzahlungen an die Bank.
Ein Mietkauf erscheint in einigen Lebenssituation als ziemlich lukrativ und mit wenig Eigeninvestition verbunden. Dennoch sollte man als Interessent einer Immobilie genau abwägen und unbedingt einen Vergleich zwischen einem Kredit ziehen. Außerdem sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass Sie bei Abschluss des Vertrages – anders als bei einer Baufinanzierung – nicht der sofortige Eigentümer der Immobilie sind, sondern erst, nachdem die komplette Kaufsumme am Ende beglichen wurde.
Darüber hinaus empfiehlt es sich, einige Bankangebote im Internet oder in Banken vor Ort einzuholen und so zu vergleichen, was sich mehr lohnt – ein Bankkredit oder ein Mietkauf.
Sollte der Tilgungsanteil der Miete mehr als 80 % betragen, dann lohnt sich ein Mietkauf. Sollte der Tilgungsanteil deutlich niedriger sein, lohnt es sich mehr, wenn Sie zur Miete wohnen.
Der Eigentümer bleibt bis zur vollständigen Bezahlung der Vermieter, also der Mietkauf-Geber. Somit ist er verpflichtet, das Wirtschaftsgut zu bilanzieren.
Zuerst muss mit den Notarkosten gerechnet werden. Anschließend kommen Mietzahlungen in Betracht sowie im Fall eines Kaufs die Restpreiszahlung an den Mietkauf-Geber.
In der Regel werden die Kosten zwischen dem Mietkauf-Geber und dem Mietkauf-Nehmer aufgeteilt, sodass beide für die Kosten aufkommen müssen.
