Über 24.000 Immobilienmakler auf JACASA gelistet

Mietkauf: Diese Vor- und Nachteile sollten Sie kennen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
18. Mai 2024 / 17 Min. Lesezeit

Wenn Sie den Traum von Eigenheim hegen, Ihnen jedoch das nötige Eigenkapital für einen Immobilienkauf fehlt, könnte der Mietkauf Ihre Chance sein. Dieses Konzept bietet Ihnen die Möglichkeit, finanzielle Hürden zu überwinden.

Doch was ist der Mietkauf überhaupt? Und kommt es für Sie infrage? Erfahren Sie hier, was es mit dieser Kaufoption auf sich hat, wie es funktioniert und welche Vorteile oder auch Risiken ein Mietkauf darstellt. Einfach alles, was Sie zum Thema Mietkauf wissen müssen.

Mietkauf: Das Wichtigste in Kürze

Ein Instagram-Beitrag von @areaone.io zum Thema was ein Mietkauf eigentlich ist.

Lesen Sie hier grob zusammengefasst, wie der Mietkauf rechtlich funktioniert, welche Optionen er bietet und was er für beide Parteien bedeutet. Verzichten Sie jedoch nicht auf die genaueren Ausfürhungen in diesem Artikel – je mehr Sie zum Mietkauf wissen, desto weniger Fehler können Ihnen unterlaufen.

  • Der Mietkauf stellt einen Vertrag dar, der zwei Parteien rechtlich bindet. Das heißt, der Vermieter/Verkäufer wird gebunden, den Miet- bzw. Kaufpreis entgegenzunehmen. Der Mieter/Käufer wird hingegen gebunden, den Miet- bzw. Kaufpreis fristgerecht zu zahlen und anschließend die Kaufsache (Immobilie) anzunehmen.
  • Der Mietkauf berechtigt den Mieter zu einem festgelegten Preis bei entweder teilweiser oder vollständiger Anrechnung der gezahlten Monatsmieten eine Immobilie zu erwerben und Eigentümer der Immobilie zu werden.
  • Es wird in der Regel keine Bank für die Immobilienfinanzierung der Immobilie in Betracht gezogen. Vielmehr wird ein Vertrag mit der Beurkundung eines Notars aufgesetzt.
  • Der Käufer profitiert aufgrund der Möglichkeit, dass der Mietkauf mit Optionsrecht erfolgt. Es muss auch nicht festgelegt werden, dass das Objekt unbedingt nach Ablauf der Monatsmieten gekauft werden soll.
  • Oftmals werden vom Vermieter deutlich höhere Monatsmieten angesetzt, als es bei einem gewöhnlichen Mietvertrag üblich ist.
  • Der Mietkauf kommt häufig für Käufer in Betracht, die von keiner Bank Finanzdienstleistungen annehmen möchten. Oder aber sie finden keine Bank, die das gewünschte Immobiliendarlehen vergeben.

Was ist ein Mietkauf?

Auf einem Holztisch liegen Würfe, auf denen Buchstaben stehen, die Würfel ergeben oben das Wort Mieten, und unten das Wort Kaufen.

Viele Menschen, die sich mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigen, kommen früher oder später mit dem sogenannten Mietkauf in Berührung. Dabei kommen häufig zwei wichtige Fragen auf – was ist ein Mietkauf und wie funktioniert er?

Nur, wenn diese zwei Fragen beantwortet worden sind, kann sich der zukünftige Immobilieneigentümer entscheiden – möchte er seine zukünftige Immobilie mit einem Mietkauf, einem Immobilienkredit oder einem Direktkauf finanzieren.

Der Mietkauf ist eine Kaufoption und eine Bezeichnung für einen Immobilienkauf, bei dem der eigentliche Mieter, der die Immobilie bereits bewohnt, die Option erhält, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Frist zu kaufen. Damit wird er der rechtmäßige Eigentümer.

Mietkauf – was ist das überhaupt?

Der Mietkauf bietet eine Möglichkeit, nach einer Mietphase die bewohnte Immobilie zu erwerben. Diese Option kann vor allem dann von Vorteil sein, wenn herkömmliche Finanzierungsmethoden weniger geeignet sind oder nicht zur Verfügung stehen.

Dabei wird ein Vertrag zwischen zwei Parteien (Mieter und Immobilieneigentümer) geschlossen. Im Vertrag werden die monatliche Miete sowie die Möglichkeit festgehalten, dass am Ende des Mietvertrags die Restsumme (Restschuld) abbezahlt werden kann.

Der Mieter wird nach Abzahlung der vollen Summe der rechtmäßige Eigentümer der bewohnten Immobilie. Die Miete wird dabei als ein Teil des angesparten Betrags angesehen und fließt somit in den Kaufpreis mit ein, der andere Teil wird als Mietzins vom Verkäufer behalten.

Mit dem Mietkauf können Sie dien Kaufpreis einer Immobilien parallel zum Bewohnen dieser abzahlen, wobei es einer sorgfältigen Gestaltung im Einzelfall bedarf. Holger Schütz Holger Schütz Rechtsanwalt & Notar

Wie wird der Mietkauf abgeschlossen?

Schlüsselübergabe beim Mietkauf

Damit Sie nicht in eine Falle tappen, sollten Sie wissen, dass ein Mietkauf nur dann rechtswirksam ist, wenn dieser notariell beglaubigt worden ist. Nur ein Notar kann einen Mietkaufvertrag rechtswirksam machen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer werden so rechtlich an den Vertrag gebunden.

Bei einem Mietkauf werden immer zwei Verträge aufgesetzt. Hierbei handelt es sich zum einen um den Mietvertrag, der die Höhe sowie die Laufzeit der monatlichen Miete festlegt. Und zum anderen um einen Vertrag über den Erwerb der Immobilie.

In Deutschland gibt es keinen spezifischen Paragraphen, der den Mietkauf allein regelt. Die mietrechtlichen Aspekte werden durch die §§ 535 ff. BGB abgedeckt, die kaufrechtlichen durch die §§ 433 ff. BGB. Individuelle Vereinbarungen zum Mietkauf müssen vertraglich fixiert werden.

Beide Verträge müssen von einem Notar beurkundet werden. Sollte es sich um keine Ratenzahlung handeln, muss eine geleistete Anzahlung ebenfalls in den Vertrag miteinfließen.

Sollten die Mietzahlungen auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie angerechnet werden, dann ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Andernfalls laufen Sie sowohl als Käufer als auch Verkäufer die Gefahr, dass der gesamte Vertrag nichtig ist.

Gut zu wissen

Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietkaufvertrag notariell beurkundet ist; nur so ist er gesetzlich bindend und verhindert, dass er im Nachhinein als ungültig erklärt werden könnte.

Vergessen Sie nicht, dass es um eine große Geldsumme geht und auf dem Immobilienmarkt tummeln sich hin und wieder sogenannte schwarze Schafe, die den Mietkauf dazu nutzen, um schwer vermittelbare Objekte schnellstmöglich loszuwerden.

Mietkaufmodell: die klassische Variante

Auf einem Holztisch stehen drei Miniaturhäußer, davor liegt ein Taschenrechner und vier Stapel Münzen, eine Hand tippt auf dem Taschenrechner rum.

Die klassische Variante eines Mietkaufs legt fest, wann und vor allem zu welchen Konditionen die Mietsache (Immobilie) in das Eigentum des Mieters übergeht. Der Käufer bzw. zum aktuellen Zeitpunkt der Mieter geht die Verpflichtung ein, die gesamte Kaufsumme inklusive Zinsen an den Verkäufer bzw. zum aktuellen Zeitpunkt Vermieter vollständig zu zahlen.

In der Regel handelt es sich für den Mieter um monatliche Zahlungen der Miete. Diese können als eine Art „Schulden“ angesehen werden.

Es gibt zwei Optionen, wie der Kaufpreis vollständig abbezahlt wird. Es kann vertraglich festgelegt werden, dass der vollständige Kaufpreis über die Zahlung der Miete monatlich abbezahlt wird. Ebenso ist es möglich, dass ein Restkaufpreis nach einer bestimmten Frist abbezahlt wird. Hierbei sind dann schon einige Jahre Zahlungen in Form von Mietzahlungen eingegangen.

Es ist auch ein klassisches Darlehen denkbar, welches in dem Fall greift, wenn der Mieter zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt noch nicht die volle Restforderung angespart hat. Diese klassische Variante findet in den meisten Fällen nur dann Anwendung, wenn der Käufer über möglichst wenig Eigenkapital verfügt. Häufig möchte er auf die Einschaltung einer Bank verzichten.

Knapp zusammengefasst

  • Die Miete fungiert als Teilzahlung auf den Kaufpreis, vollständige Bezahlung inklusive Zinsen erforderlich.
  • Die monatliche Mieten tilgen den Kaufpreis oder die Deckung eines Restbetrags nach Ablauf der Mietzeit, eventuell durch ein Darlehen.

Mietkaufmodell: Optionskaufs

Der Optionskauf stellt eine weitere Möglichkeit des Mietkaufs dar. Allerdings findet der Optionskauf meistens unter Privatleuten wenig bis gar keine Anwendung.

In der Regel mietet der Interessent eine Immobilie von einer Genossenschaft oder einem Bauträger. Es wird beim Optionskauf die Option eingeräumt, dass die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt gekauft werden kann.

Allerdings ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die Immobilie nach Ablauf der Mietzeit unbedingt zu kaufen. Der Eigentümer muss dieses Optionsrecht im Grundbuch eintagen lassen, um dem Interessent das Kaufrecht später zuzusichern.

Meistens spricht man von einer sogenannten „Bedenkzeit“, die sich auf 35 Jahre erstreckt. Nach Ablauf dieser Zeit kann die Immobilie gekauft werden, wenn der Restkaufpreis bezahlt wird. Ein gewisser Anteil der eingezahlten Miete wird dabei von dem Kaufpreis abgezogen. Es bleibt somit ein bestimmter Restkaufpreis, der abbezahlt werden muss, um Eigentümer der Immobilie zu werden.

Jedoch, wie bereits erwähnt, ist der Mieter in der Lage, den Kauf abzulehnen, und kann nicht gezwungen werden, die Immobilie zu kaufen. Im Gegensatz zum Mietkauf entfällt die Anzahlung, weil noch unklar ist, ob der Mieter die Immobilie kaufen wird.

Genau wie bei dem Mietkauf auch, sollte der Mieter unbedingt einen Vertrag aufsetzen, der notariell beurkundet wird. Ein solcher Optionskauf stellt vermutlich die beste Möglichkeit für Menschen dar, die sich noch nicht zu 100 % sicher sind, dass sie in der ausgewählten Immobilie ihr ganzes Leben wohnen möchten.

Knapp zusammengefasst

  • Beim Optionskauf mietet man zunächst und sichert sich die Kaufoption für später, ohne Kaufzwang.
  • Nach festgelegter Frist wird ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet – der Restbetrag ist dann zu zahlen.

Welche Vorteile und Nachteile ergeben sich aus einem Mietkauf?

Modelhaus in einer Hand, andere Hand hält einen Stieft über ein Papier

Es gibt viele “Haus auf Mietkauf” Angebote, die man im Internet und bei verschiedenen Immobilienmaklern finden kann. Die Mietkauf-Immobilien werden immer beliebter, sodass sich immer mehr Menschen für den “Mietkauf Haus” oder “Mietkauf Wohnung” entscheiden.

Allerdings können Sie als Interessent den Mietkauf nur dann für sich optimal nutzen, wenn Sie in Kenntnis über alle wichtigen Vorteile sowie mögliche Risiken gesetzt wurden.

Vorteile

  • Der Mietkauf ermöglicht Ihnen den Kauf einer Immobilie ohne das Einschalten von Banken, Bausparkassen und anderer Finanzdienstleister.
  • Meistens handelt es sich bei einem Mietkauf um etwas höhere monatliche Mieten als bei einem gewöhnlichen Mietvertrag. Allerdings wird Ihnen als Mieter ein Kredit gewährt, den Sie monatlich abbezahlen dürfen und erhalten so die Möglichkeit, der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung zu werden.
  • Die erbrachten Zahlungen der Miete werden zwar in der Regel nicht zu 100 % auf den Kaufpreis angerechnet, doch teilweise verringert sich der Kaufpreis im Laufe der Zeit, sodass Sie dennoch in Ihr Eigenheim nach und nach einzahlen.
  • Als Mieter nutzen Sie bereits die Immobilie, ohne, dass Sie sich zuerst bei einer Bank verschulden und einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnehmen müssen, der schnell bis zu einer halben Million Euro betragen kann.
  • Folglich lässt sich ein Eigenheim fast komplett ohne Eigenkapital oder Baufinanzierung finanzieren und das ist in der heutigen Zeit kaum vorstellbar.
  • Der Mietkauf stellt somit ein interessantes Instrument dar, der vor allem für Selbstständige, Unternehmer und junge Familien geeignet ist, wenn man über stark schwankendes Einkommen verfügt.
  • Insbesondere profitieren Mieter/Käufer von einem Mietkauf, da dieser meistens über einen Zeitraum von 20 bis 35 Jahren geschlossen wird und dabei bleiben die monatlichen Raten über den gesamten Zeitraum gleich. Somit ist man von einer Zinsentwicklung unabhängig.
  • Sollte man sich für die Variante des Optionskaufs entscheiden, geht man gar keine Verpflichtungen ein, dass man die Mietsache (Mietwohnung oder Miethaus) nach Ablauf der Frist vollständig abbezahlen muss.
  • Der Mietkauf gibt die Chance, eine Immobilie auszutesten und anschließend zu entscheiden, ob man diese kaufen oder nicht kaufen möchte.

Nachteile

  • Wenn Sie sich für eine vergleichbare Immobilie mit einem Annuitätendarlehen entscheiden, leisten Sie in der Regel kleinere monatliche Beiträge. Denn vergessen sollten Sie nicht: Mietkauf ist keine Wohltat.
  • Die finanziellen Konditionen können häufig schlechter als bei einem Bankkredit ausfallen. Schließlich handelt es sich um Mieten, die an die ortsüblichen Mieten angepasst werden. Hinzu kommen noch Abschlussgebühren und Mietzinsen.
  • Ohne Sicherheiten funktioniert auch der Mietkauf auf lange Sicht nicht. Denn ohne ein solides Einkommen wird man nicht die Chance bekommen, Geld für den Immobilienkauf anzusparen.
  • Die monatlich anfallenden Mietzahlungen können das Ansparen vom Eigenkapital für den anschließenden Kauf einer Immobilie negativ beeinträchtigen.
  • Sollte der Verkäufer über die Jahre pleite und in Insolvenz gehen, kann es passieren, dass die geleisteten Mietzahlungen verloren gehen, und dass ein Kauf nicht mehr stattfinden kann.
  • Oftmals handelt es sich bei den für den Mietkauf angebotenen Mitkauf-Objekten um weniger attraktive Immobilien. Hierbei muss der Mieter/Käufer zweimal genau hinschauen.
  • Der Mietkauf berechtigt den Mieter/Käufer zu keinen staatlichen Fördermitteln.
  • Mietkäufer müssen für Modernisierungen, Instandsetzungen und Reparaturarbeiten an der Immobilie zum Teil selbst aufkommen.

Der Unterschied zwischen Mietkauf und Kredit

Mietkauf: Modelhaus neben Papieren unter der Lupe

Bevor Sie einen Mietkaufvertrag abschließen und sich eventuell über diese Möglichkeit der Eigenheimfinanzierung freuen, sollten Sie den Unterschied zwischen einem Mietkauf und einem Kredit verstehen. Die Mietkauf Vorteile sowie Risiken haben wir bereits ausführlich herausgearbeitet und möchten Ihnen den wichtigsten Unterschied auf einen Blick geben.

Mietkauf

Bei einem Mietkauf lässt sich die Vertragslaufzeit in der Regel flexibel festlegen. Darüber hinaus können Sie als Mietkauf-Geber oder Mietkauf-Nehmer den gegenseitigen Mietkaufvertrag im beidseitigen Einverständnis ändern oder sogar auflösen.

Außerdem kann der Mietkauf-Nehmer von der Preissicherheit profitieren und muss sich keine Sorgen darüber machen, dass der Mitkauf-Geber die Miete nach Kauf erhöhen wird. Nachteil ist, wenn der Verkäufer pleite oder in Insolvenz geht, kann es sein, dass Sie keine Chance mehr auf einen Kauf haben.

Im Rahmen einer Investitionsfinanzierung und womöglich eines staatlichen Förderprogramms stellt der Mietkauf eine optimale Lösung dar. Nachdem die Mietzeit beendet worden ist und das Mietobjekt vollständig abbezahlt wurde, gehört es vollständig dem Mieter, der jetzt automatisch zum Eigentümer wird.

Kredit

Die Finanzierung bei einem Bankinstitut sieht oftmals ebenfalls flexible Vertragslaufzeiten. Diese werden jedoch vollständig von der kreditgebenden Bank vorgegeben und müssen so hingenommen werden.

Ein Wolkrenkratzer mit gläsernerner Fassade von unten fotografiert.

Das bei der Bank aufgenommene Darlehen wird als eine Investitionsfinanzierung angesehen. Aufgrund des Darlehens wird die Immobilie gekauft. Anschließend muss der Kredit über monatliche Raten an die Bank zurückgezahlt werden.

Gut zu wissen – Mietkauf vs. Kredit

Der Mietkauf verheißt Flexibilität und sichere Preise, im Gegensatz zum Bankkredit mit fixen Laufzeiten. Während Sie beim Mietkauf schlussendlich Eigentümer werden, erfordert ein Kredit direkte Rückzahlungen an die Bank.

Knapp zusammengefasst

  • Beim Mietkauf profitieren Sie von Vertragsflexibilität und festen Preisen. Beachten Sie jedoch das Insolvenzrisiko des Verkäufers; nach vollständiger Bezahlung gehören Sie zu den Eigentümern.
  • Kreditfinanzierung bedeutet, dass die Bank die Laufzeiten festlegt und Sie nach dem Kauf der Immobilie über ein Darlehen die vertraglich vereinbarten Raten zurückzahlen müssen.

Fazit

Ein Mietkauf erscheint in einigen Lebenssituation als ziemlich lukrativ und mit wenig Eigeninvestition verbunden. Dennoch sollte man als Interessent einer Immobilie genau abwägen und unbedingt einen Vergleich zwischen einem Kredit ziehen. Außerdem sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass Sie bei Abschluss des Vertrages – anders als bei einer Baufinanzierung – nicht der sofortige Eigentümer der Immobilie sind, sondern erst, nachdem die komplette Kaufsumme am Ende beglichen wurde.

Darüber hinaus empfiehlt es sich, einige Bankangebote im Internet oder in Banken vor Ort einzuholen und so zu vergleichen, was sich mehr lohnt – ein Bankkredit oder ein Mietkauf.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Mietkauf

  • Wann ist Mietkauf sinnvoll?

    Sollte der Tilgungsanteil der Miete mehr als 80 % betragen, dann lohnt sich ein Mietkauf. Sollte der Tilgungsanteil deutlich niedriger sein, lohnt es sich mehr, wenn Sie zur Miete wohnen.

  • Wie behandelt man den Mietkauf steuerlich?

    Der Eigentümer bleibt bis zur vollständigen Bezahlung der Vermieter, also der Mietkauf-Geber. Somit ist er verpflichtet, das Wirtschaftsgut zu bilanzieren.

  • Mit welchen Kosten ist bei einem Mietkauf zu rechnen?

    Zuerst muss mit den Notarkosten gerechnet werden. Anschließend kommen Mietzahlungen in Betracht sowie im Fall eines Kaufs die Restpreiszahlung an den Mietkauf-Geber.

  • Wer trägt die Reparaturkosten bei einem Mietkauf?

    In der Regel werden die Kosten zwischen dem Mietkauf-Geber und dem Mietkauf-Nehmer aufgeteilt, sodass beide für die Kosten aufkommen müssen.

Diese Artikel könnten ebenfalls interessant für Sie sein

Finanzierung
Sollten Sie Fragen haben, wir sind gern für Sie da
Wann immer Sie bereit sind, stehen Ihnen Immobilienexperten aus allen Bereichen des Lebens zur Verfügung, um Ihre Fragen zu beantworten, Sie über Ihre Möglichkeiten zu informieren und Ihnen zu helfen, fundierte Entscheidungen über Ihr Haus zu treffen.
Jetzt E-Mail schreiben

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).