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Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Notarkosten an, die sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer relevant sind. Diese Kosten umfassen unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grundschuldbestellung. Es ist wichtig, im Vorfeld die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf zu klären und möglicherweise eine Kostenvereinbarung mit dem Notar zu treffen. So können unangenehme Überraschungen vermieden und ein reibungsloser Hauskauf gewährleistet werden.
In diesem Artikel erfahren Sie, warum Notarkosten beim Hauskauf anfallen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie Sie diese Kosten eventuell etwas reduzieren können.
Die Notarkosten beim Hauskauf fallen aus gutem Grund an und sind ein wichtiger Bestandteil des Kaufprozesses, denn ein Hauskauf ohne Notar ist in Deutschland nicht rechtskräftig. Der Notar ist eine unabhängige Person, die dafür sorgt, dass der Kaufvertrag fair und rechtskräftig ist und dass alle Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen.
Für die verschiedenen Leistungen des Notars fallen natürlich Kosten an, die für den Käufer und den Verkäufer relevant sind. Darunter zum Beispiel die Erstellung des Kaufvertrags, die Prüfung von Eigentumsrechten und Belastungen des Grundstücks sowie die Beglaubigung von Unterschriften.
Die Höhe der Notarkosten ist hierbei gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Es ist also wichtig, sich im Vorfeld darüber klar zu sein, welche Summe Sie für das Haus ausgeben möchten, um die Notarkosten entsprechend berücksichtigen zu können.
Die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere vom Kaufpreis der Immobilie. In Deutschland orientieren sich die Notarkosten außerdem an einer festgelegten Gebührentabelle, welche die Gebühren in Prozent des Kaufpreises festlegt. Je höher der Kaufpreis, desto höher fallen also auch die Notarkosten aus. Grob geschätzt können Sie mit etwa 1,5 % bis 2 % des vereinbarten Kaufpreises für die Immobilie oder das Grundstück rechnen.
Zu beachten ist dabei auch, dass die Notarkosten nicht nur die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags beinhalten, sondern auch weitere Leistungen, welche die Notarkosten entsprechend erhöhen können.
Außerdem gehören die Gebühren für die Löschung einer bestehenden Grundschuld, die Eintragung von Wohnrechten oder Wegerechten, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Vorkaufsverzichtserklärung zu den Notarkosten, die Sie berücksichtigen müssen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Notarkosten nur einen Teil der Gesamtkosten beim Hauskauf ausmachen. Weitere Kosten wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder Baugutachten müssen zusätzlich einkalkuliert werden.
Notarkosten sind zwar im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich vorgegeben und richten sich nach dem Kaufpreis, dennoch besteht hier Verhandlungsspielraum. Ein guter Notar wird immer versuchen, Ihnen faire Konditionen anzubieten und gegebenenfalls auch über Rabatte oder Pauschalen verhandeln.
Beispielrechnung:
Bei einem Kaufpreis von 150.000 € und einer einzutragenden Grundschuld von 125.000 € fallen folgende Notarkosten beim Hauskauf an:
| Kosten | Leistung | Gebühr |
| Notarkosten | Beurkundung Grundstückskaufvertrag | 708,00 € |
| Grundbuch | Eintrag Auflassungsvormerkung | 177,00 € |
| Notarkosten | Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel | 300,00 € |
| Grundbuch | Eintragung Grundschuld | 300,00 € |
| Grundbuch | Eintragung Eigentümer | 354,00 € |
| Grundbuch | Löschung der Auflassungsvormerkung | 25,00 € |
| Notarkosten | Betreuungsgebühr für Kaufvertrag | 177,00 € |
| Notarkosten | Betreuungsgebühr Grundschuld | 150,00 € |
| Notarkosten | Vollzugstätigkeiten | 177,00 € |
| Notarkosten | Abwicklung über ein Notaranderkonto | 354,00 € |
| Summe zzgl. MwSt. | 3.076,54 € |
Die Grundbuchkosten belaufen sich bei diesem Beispiel auf 856,00 € und die Notarkosten auf 1.866,00 € zzgl. 354,54 € Mehrwertsteuer. In Summe sind es dann 3.076,54 €, die Sie für die Notarkosten beim Hauskauf einkalkulieren müssen.
Es gibt Sonderfälle, in denen die Notarkosten höher ausfallen können, als bei einem normalen Hauskauf. Dies ist zum Beispiel der Fall bei einer Schenkung oder einer Erbauseinandersetzung. Hier richten sich die Kosten nach Aufwand des Notars und der Komplexität des Falls.
Grundsätzlich gilt, dass die Kosten für einen Notar vom Auftraggeber getragen werden müssen. Das bedeutet, dass derjenige, der den Notar beauftragt hat (beim Hauskauf in den meisten Fällen der Käufer), auch für die anfallenden Kosten aufkommen muss. Für die Löschung von Hypotheken im Grundbuch oder alten Vorkaufsrechten, übernimmt hingegen im Normalfall der Verkäufer die Kosten.
In manchen Fällen gibt es aber auch Ausnahmen von dieser Regel. So kann es beispielsweise sein, dass sich beide Parteien darauf einigen, die Kosten zu teilen oder dass eine Seite ausdrücklich bereit ist, sämtliche Kosten zu übernehmen. In jedem Fall sollten die Details der Kostenaufteilung vorab geklärt werden, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.
Nichtsdestotrotz gelten bei den Notarkosten beim Hauskauf Käufer wie auch Verkäufer als Kostenschuldner und sind somit beide haftbar. Das bedeutet, wenn der Käufer die Notarkosten für den Immobilienkauf nicht begleicht, liegt die Pflicht zur Zahlung beim Verkäufer. Daher sollten Verkäufer sicherstellen, dass der Käufer in der Lage ist, die anfallenden Notarkosten beim Hauskauf zu tragen.
Es hat gute Gründe, warum der Käufer im Regelfall die Notarkosten beim Hauskauf übernimmt. Denn würde der Verkäufer für die Kosten verantwortlich sein, würde er sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einfach auf den Kaufpreis aufschlagen. Das wiederum hätte zur Folge, dass die Grunderwerbssteuer für den Käufer höher ausfallen würde.
Es gibt Möglichkeiten, die Notarkosten beim Hauskauf zu senken. Eine Möglichkeit besteht darin, den Kaufpreis zu verhandeln und möglichst niedrig anzusetzen. Denn die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und können somit reduziert werden, wenn der Kaufpreis ebenfalls niedriger ausfällt. Hierbei ergibt es auch Sinn, darüber nachzudenken, das Grundstück und die Immobilie separat zu erwerben, wenn Sie sowieso neu bauen wollen. Und da sich die Notarkosten an dem Kaufpreis orientieren und ein unbebautes Grundstück meist sehr viel günstiger ist als ein bebautes Grundstück, können Sie auch hier Kosten sparen.
Des Weiteren können Sie darauf achten, dass nur die notwendigen Leistungen im Kaufvertrag beurkundet werden. Zusätzliche Vereinbarungen oder Bedingungen können zu höheren Notarkosten führen. Um die unterschiedlichen Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls den Notar mit den günstigsten Konditionen auszuwählen, ist es empfehlenswert, sich im Vorfeld über die genauen Kosten für die Beurkundung und weitere Gebühren beim Notar zu informieren.
Ein weiteres Beispiel ist die Beurkundung der Grundschuld. Weitaus günstiger ist ein beglaubigter Grundschuldentwurf, welcher den meisten Banken schon als Nachweis ausreicht.
Um noch mehr Notarkosten zu sparen, können Sie gegebenenfalls auf die Einrichtung eines Notaranderkontos verzichten und die Kaufsumme direkt an den Verkäufer zahlen. Diese Zahlungsbedingung sollte im Kaufvertrag festgehalten sein, damit sie auch rechtskräftig ist.
Kaufen Sie das Haus von einem Familienmitglied oder einem Freund aus dem Bekanntenkreis, können Sie unter Umständen auch auf die Auflassungsvermerkung im Grundbuch verzichten, denn diese ist nicht zwingend verpflichtend. Dies sollte allerdings nur geschehen, wenn Sie dem Verkäufer zu 100 % vertraut, dass er die Immobilie nicht doch auch anderen Interessenten anbietet. Durch die Auflassungsvormerkung sind Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und das Haus kann vom Verkäufer an niemand anderen mehr verkauft werden.
Darüber hinaus sollten Sie als potenzieller Käufer darauf achten, dass Sie beim Hauskauf eine günstige Grundschuld oder Hypothek erhalten, da auch diese Kostenfaktoren für die Notarkosten sein können.
Tatsächlich können Notarkosten beim Hauskauf unter bestimmten Umständen steuerlich absetzbar sein. Wenn der Kaufvertrag für ein selbstgenutztes Eigenheim oder eine vermietete Immobilie abgeschlossen wird, können die Notarkosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Kosten nur in dem Jahr absetzbar sind, in dem sie angefallen sind.
Es gibt allerdings auch Ausnahmen: Wenn es sich um den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Zweitwohnsitzes handelt, können die Notarkosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Auch wenn der Kaufvertrag für eine Kapitalanlage abgeschlossen wird, sind die Kosten nicht absetzbar.
Um sicherzugehen, dass Sie die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzen können, sollten Sie sich am besten von einem Steuerberater beraten lassen. Dieser kann individuell prüfen, ob und in welchem Umfang eine Absetzung möglich ist. In jedem Fall lohnt es sich jedoch, alle Belege und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren und bei der Steuererklärung anzugeben.
Die Notarkosten belaufen sich normalerweise auf etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten werden hauptsächlich vom Käufer getragen. Der genaue Prozentsatz kann jedoch je nach Bundesland variieren. Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Gebühren und Auslagen zusammen, die der Notar für seine Dienstleistungen und die damit verbundenen Aufgaben erhebt, darunter die Beurkundungsgebühr, Auslagen für Kopien, Beglaubigungen und ähnliche Aufgaben.
Die Notarkosten beim Hauskauf werden in der Regel vom Käufer getragen. Gemäß dem deutschen Gesetz können sich Käufer und Verkäufer aber auch auf eine Aufteilung dieser Kosten einigen. In der Praxis gibt es jedoch übliche Regelungen, die besagen, welche Kosten typischerweise vom Käufer und welche vom Verkäufer übernommen werden.
Ein Notar darf für seine Dienstleistungen gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) eine angemessene Gebühr verlangen. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Wert der Angelegenheit und den damit verbundenen Tätigkeiten. Dabei gibt es eine Gebührentabelle, die als Grundlage für die Berechnung dient. Der Notar muss dabei jedoch stets im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben agieren.
Die Notarkosten werden auf der Grundlage des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) berechnet. Dabei erfolgt die Berechnung anhand des Gegenstandswerts der notariellen Leistung und der Kaufsumme. Die genaue Höhe der Notarkosten hängt somit vom konkreten Gegenstandswert und der Art der notariellen Leistung ab.
