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Notarkosten beim Hauskauf: Worauf Sie achten sollten

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
21. Jun 2024 / 15 Min. Lesezeit

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Notarkosten an, die sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer relevant sind. Diese Kosten umfassen unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grundschuldbestellung. Es ist wichtig, im Vorfeld die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf zu klären und möglicherweise eine Kostenvereinbarung mit dem Notar zu treffen. So können unangenehme Überraschungen vermieden und ein reibungsloser Hauskauf gewährleistet werden. In diesem Artikel erfahren Sie, warum Notarkosten beim Hauskauf anfallen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie Sie diese Kosten eventuell etwas reduzieren können.

Deshalb fallen Notarkosten beim Hauskauf an

Die Notarkosten beim Hauskauf fallen aus gutem Grund an und sind ein wichtiger Bestandteil des Kaufprozesses, denn ein Hauskauf ohne Notar ist in Deutschland nicht rechtskräftig. Der Notar ist eine unabhängige Person, die dafür sorgt, dass der Kaufvertrag fair und rechtskräftig ist und dass alle Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen. Für die verschiedenen Leistungen des Notars fallen natürlich Kosten an, die für den Käufer und den Verkäufer relevant sind. Darunter zum Beispiel die Erstellung des Kaufvertrags, die Prüfung von Eigentumsrechten und Belastungen des Grundstücks sowie die Beglaubigung von Unterschriften.

Die Höhe der Notarkosten ist hierbei gesetzlich festgelegt, allerdings können sie sehr individuell ausfallen. Denn die Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Es ist also wichtig, sich im Vorfeld darüber klar zu sein, welche Summe Sie für das Haus ausgeben möchten, um die Notarkosten entsprechend berücksichtigen zu können. Dennoch ist es möglich bestimmte Kostenpunkte zu reduzieren.

Leistungen eines Notars beim Hausverkauf

  1. Kaufvertrag erstellen: Für den Kaufvertrag benötigt der Notar verschiedene Informationen und Unterlagen, die er einholen muss. Darunter die Daten des aktuellen und des neuen Eigentümers, Daten zur Kaufimmobilie, den Kaufpreis, den Grundbuchauszug, den Verkaufstermin, die Gläubiger und die Information, ob ein Notaranderkonto eingerichtet werden soll.
  2. Kaufvertrag zur Prüfung aushändigen: Ist der Kaufvertrag vom Notar mit allen wichtigen Informationen aufgesetzt, händigt er diesen an beide Parteien zur Überprüfung aus. Wenn beide Parteien einverstanden sind, wird ein Termin zur Unterzeichnung des Vertrags ausgemacht.
  3. Vertrag unterzeichnen und beurkunden: Nachdem beide Parteien dem Kaufvertrag zugestimmt haben, wird dieser bei einem offiziellen Notartermin, bei dem beide Parteien anwesend sein müssen, unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Nur so ist der Kaufvertrag rechtskräftig.
  4. Auflassungsvormerkung: Nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Hierbei wird der Käufer quasi als neuer Eigentümer des Hauses eingetragen und vorgemerkt, sodass die Immobilie vom Verkäufer an niemand anderen mehr verkauft werden kann.
  5. Verzichtserklärungen einholen: Gemeinden haben laut Baugesetzbuch oft das Vorkaufsrecht an einer Immobilie. Haben diese kein Interesse an der Immobilie, holt der Notar eine Verzichtserklärung der Gemeinde ein.
  6. Finanzamt informieren: Anschließend informiert der Notar das zuständige Finanzamt, das daraufhin den Käufer dazu auffordert, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Nachdem die Grunderwerbsteuer beglichen wurde, stellt der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die den rechtlichen Eigentümerwechsel ermöglicht.
  7. Zahlung des Kaufpreises: Der Notar muss überprüfen, dass der Käufer nach Vertragsunterzeichnung den festgelegten Kaufpreis an den Verkäufer zahlt. Danach wendet er sich an das Grundbuchamt und lässt den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen.
  8. Grundbucheintrag: Um den neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen, muss zunächst der Notar den Auflassungsvermerk löschen lassen. Nun wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Immobilienkauf ist damit offiziell abgeschlossen.

Höhe der Notarkosten beim Hauskauf

Die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere aber vom Kaufpreis der Immobilie. In Deutschland orientieren sich die Notarkosten außerdem an einer festgelegten Gebührentabelle, welche die Gebühren in Prozent des Kaufpreises festlegt. Je höher der Kaufpreis, desto höher fallen also auch die Notarkosten aus. Grob geschätzt können Sie mit etwa 1,5 % bis 2 % des vereinbarten Kaufpreises für die Immobilie oder das Grundstück rechnen. Zu beachten ist dabei auch, dass die Notarkosten nicht nur die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags beinhalten, sondern auch weitere Leistungen, welche die Notarkosten entsprechend erhöhen können.

Diese Punkte sind in den Notarkosten für den Hauskauf enthalten

  • Notarkosten: Diese werden aus den notwendigen Dienstleistungen des Notars errechnet. Unabhängig vom Aufwand oder der Anzahl von Besprechungsterminen richten sich die Kosten hierbei nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
  • Beurkundungsgebühr: Die Beurkundungsgebühr ist eine Gebühr für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und richtet sich nach dem Kaufpreis des Hauses.
  • Eintragung ins Grundbuch: Die Grundbuchkosten fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch an und richten sich ebenfalls nach dem Kaufpreis.
  • Auslagen für Kopien oder Fahrtkosten: Diese fallen in der Regel nicht allzu hoch aus.

Außerdem können weitere Gebühren für die folgenden Leistungen hinzukommen: Löschung einer bestehenden Grundschuld,Eintragen von Wohnrechten oder Wegerechten, Eintragen einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Vorkaufsverzichtserklärung.

Gut zu wissen

Es ist wichtig zu beachten, dass die Notarkosten nur einen Teil der Gesamtkosten beim Hauskauf ausmachen. Weitere Kosten wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder Baugutachten müssen zusätzlich einkalkuliert werden.

So werden die Notarkosten berechnet

Notarkosten sind zwar im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich vorgegeben und richten sich nach dem Kaufpreis. Dennoch besteht hier Verhandlungsspielraum. Ein guter Notar wird immer versuchen, Ihnen faire Konditionen anzubieten und gegebenenfalls auch über Rabatte oder Pauschalen verhandeln. Im Folgenden werden die anfallenden Notarkosten anhand eines Beispiels berechnet.

Beispielrechnung:
Bei einem Kaufpreis von 150.000 € und einer einzutragenden Grundschuld von 125.000 € fallen folgende Notarkosten beim Hauskauf an:

KostenLeistungGebühr
NotarkostenBeurkundung Grundstückskaufvertrag708,00 €
GrundbuchEintrag Auflassungsvormerkung177,00 €
NotarkostenGrundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel300,00 €
GrundbuchEintragung Grundschuld300,00 €
GrundbuchEintragung Eigentümer354,00 €
GrundbuchLöschung der Auflassungsvormerkung25,00 €
NotarkostenBetreuungsgebühr für Kaufvertrag177,00 €
NotarkostenBetreuungsgebühr Grundschuld150,00 €
NotarkostenVollzugstätigkeiten177,00 €
NotarkostenAbwicklung über ein Notaranderkonto354,00 €
Summe zzgl. MwSt.3.076,54 €

Die Grundbuchkosten belaufen sich bei diesem Beispiel auf 856,00 € und die Notarkosten auf 1.866,00 € zzgl. 354,54 € Mehrwertsteuer. In Summe sind es dann 3.076,54 €, die Sie für die Notarkosten beim Hauskauf einkalkulieren müssen.

Gut zu wissen – Sonderfälle

Es gibt Sonderfälle, in denen die Notarkosten höher ausfallen können, als bei einem normalen Hauskauf. Dies ist zum Beispiel der Fall bei einer Schenkung oder einer Erbauseinandersetzung. Hier richten sich die Kosten nach Aufwand des Notars und der Komplexität des Falls.

Wer übernimmt die Notarkosten?

Grundsätzlich gilt, dass die Kosten für einen Notar vom Auftraggeber getragen werden müssen. Das bedeutet, dass derjenige, der den Notar beauftragt hat (beim Hauskauf in den meisten Fällen der Käufer), auch für die anfallenden Kosten aufkommen muss. Für die Löschung von Hypotheken im Grundbuch oder alten Vorkaufsrechten, übernimmt hingegen im Normalfall der Verkäufer die Kosten. In manchen Fällen gibt es aber auch Ausnahmen von dieser Regel. So kann es beispielsweise sein, dass sich beide Parteien darauf einigen, die Kosten zu teilen oder dass eine Seite ausdrücklich bereit ist, sämtliche Kosten zu übernehmen.

In jedem Fall sollten die Details der Kostenaufteilung vorab geklärtwerden, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Nichtsdestotrotz gelten bei den Notarkosten beim Hauskauf Käufer wie auch Verkäufer als Kostenschuldner und sind somit beide haftbar. Das bedeutet, wenn der Käufer die Notarkosten für den Immobilienkauf nicht begleicht, liegt die Pflicht zur Zahlung beim Verkäufer. Daher sollten Verkäufer sicherstellen, dass der Käufer in der Lage ist, die anfallenden Notarkosten beim Hauskauf zu tragen.

Gut zu wissen

Es hat gute Gründe, warum der Käufer im Regelfall die Notarkosten beim Hauskauf übernimmt. Denn würde der Verkäufer für die Kosten verantwortlich sein, würde er sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einfach auf den Kaufpreis aufschlagen. Das wiederum hätte zur Folge, dass die Grunderwerbssteuer für den Käufer höher ausfallen würde.

Glückliches Pärchen wird vom Notar über die Notarkosten beim Hauskauf augeklärt und unterschreibt auf einem Schreibtisch Dokumente.

Notarkosten beim Hauskauf senken

Es gibt Möglichkeiten, die Notarkosten beim Hauskauf zu senken. Eine besteht darin, den Kaufpreis zu verhandeln und möglichst niedrig anzusetzen. Denn die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und können somit reduziert werden, wenn der Kaufpreis ebenfalls niedriger ausfällt. So kann es sinnvoll sein, das Grundstück und die Immobilie separat zu erwerben, wenn Sie sowieso neu bauen wollen. Da sich die Notarkosten an dem Kaufpreis orientieren und ein unbebautes Grundstück meist günstiger ist als ein bebautes Grundstück, können Sie hier Kosten sparen.

Des Weiteren können Sie darauf achten, dass nur die notwendigen Leistungen im Kaufvertrag beurkundet werden. Zusätzliche Vereinbarungen oder Bedingungen können zu höheren Notarkosten führen. Um die unterschiedlichen Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls den Notar mit den günstigsten Konditionen auszuwählen, ist es empfehlenswert, sich im Vorfeld über die Kosten für die Beurkundung und weitere Gebühren beim Notar zu informieren. Ein weiteres Beispiel ist die Beurkundung der Grundschuld: Weitaus günstiger ist ein beglaubigter Grundschuldentwurf, der den meisten Banken als Nachweis ausreicht. Darüber hinaus sollten Sie als potenzieller Käufer darauf achten, dass Sie beim Hauskauf eine günstige Grundschuld oder Hypothek erhalten, da auch diese Kostenfaktoren für die Notarkosten sein können.

Um mehr Notarkosten zu sparen, können Sie gegebenenfalls auf die Einrichtung eines Notaranderkontos verzichten und die Kaufsumme direkt an den Verkäufer zahlen. Diese Zahlungsbedingung sollte im Kaufvertrag festgehalten sein, damit sie auch rechtskräftig ist. Kaufen Sie das Haus von einem Familienmitglied oder einem Freund aus dem Bekanntenkreis, können Sie unter Umständen auch auf die Auflassungsvermerkung im Grundbuch verzichten, denn diese ist nicht zwingend verpflichtend. Durch die Auflassungsvormerkung sind Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und das Haus kann vom Verkäufer an niemand anderen mehr verkauft werden.

Der Verzicht auf die Auflassungsvermerkung sollte allerdings nur geschehen, wenn Sie dem Verkäufer zu 100 % vertraut, dass er die Immobilie nicht anderen Interessenten anbietet. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Notarkosten steuerlich absetzen

Tatsächlich können Notarkosten beim Hauskauf unter bestimmten Umständen steuerlich absetzbar sein. Wenn der Kaufvertrag für ein selbstgenutztes Eigenheim oder eine vermietete Immobilie abgeschlossen wird, können die Notarkosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Kosten nur in dem Jahr absetzbar sind, in dem sie angefallen sind. Es gibt allerdings auch Ausnahmen: Wenn es sich um den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Zweitwohnsitzes handelt, können die Notarkosten nicht steuerlich abgesetzt werden.

Auch wenn der Kaufvertrag für eine Kapitalanlage abgeschlossen wird, sind die Kosten nicht absetzbar. Um sicherzugehen, dass Sie die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzen können, sollten Sie sich am besten von einem Steuerberater beraten lassen. Dieser kann individuell prüfen, ob und in welchem Umfang eine Absetzung möglich ist. In jedem Fall lohnt es sich jedoch, alle Belege und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren und bei der Steuererklärung anzugeben.

Fazit

Abschließend lässt sich sagen, dass die Notarkosten beim Hauskauf eine unvermeidbare, aber essenzielle Ausgabe sind, um die Rechtssicherheit des Immobiliengeschäfts zu gewährleisten. Sie decken verschiedene Dienstleistungen ab, darunter die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Es ist wichtig, sich frühzeitig über die Höhe der Notarkosten zu informieren und diese in die Gesamtfinanzierung des Hauskaufs einzukalkulieren. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und variieren je nach Kaufpreis der Immobilie. Allerdings belaufen sich die Notarkosten beim Hauskauf durchschnittlich auf 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Ein kompetenter Notar kann zudem wertvolle Beratung bieten und sicherstellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt berücksichtigt werden. Dadurch werden potenzielle rechtliche Probleme und unerwartete Kosten vermieden. Käufer sollten auch mögliche Zusatzkosten, wie Gebühren für Vollmachten oder zusätzliche Beratungsleistungen, im Blick behalten. Mit diesem Wissen ausgestattet, können Sie den Hauskauf gut vorbereitet und mit einem klaren Verständnis der anfallenden Notarkosten angehen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Notarkosten beim Hauskauf

  • Wie viel Prozent vom Kaufpreis sind Notarkosten?

    Die Notarkosten belaufen sich normalerweise auf etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten werden hauptsächlich vom Käufer getragen. Der genaue Prozentsatz kann jedoch je nach Bundesland variieren. Die Notarkosten setzen sich aus verschiedenen Gebühren und Auslagen zusammen, die der Notar für seine Dienstleistungen und die damit verbundenen Aufgaben erhebt, darunter die Beurkundungsgebühr, Auslagen für Kopien, Beglaubigungen und ähnliche Aufgaben.

  • Wer trägt die Notarkosten beim Hauskauf?

    Die Notarkosten beim Hauskauf werden in der Regel vom Käufer getragen. Gemäß dem deutschen Gesetz können sich Käufer und Verkäufer aber auch auf eine Aufteilung dieser Kosten einigen. In der Praxis gibt es jedoch übliche Regelungen, die besagen, welche Kosten typischerweise vom Käufer und welche vom Verkäufer übernommen werden.

  • Wie viel darf ein Notar verlangen?

    Ein Notar darf für seine Dienstleistungen gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) eine angemessene Gebühr verlangen. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Wert der Angelegenheit und den damit verbundenen Tätigkeiten. Dabei gibt es eine Gebührentabelle, die als Grundlage für die Berechnung dient. Der Notar muss dabei jedoch stets im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben agieren.

  • Wie werden die Notarkosten berechnet?

    Die Notarkosten werden auf der Grundlage des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) berechnet. Dabei erfolgt die Berechnung anhand des Gegenstandswerts der notariellen Leistung und der Kaufsumme. Die genaue Höhe der Notarkosten hängt somit vom konkreten Gegenstandswert und der Art der notariellen Leistung ab.

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