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Auflassungsvormerkung: Die Absicherung für den Käufer

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
18. Okt 2023 / 11 Min. Lesezeit

Von der Unterschrift des Kaufvertrags einer Immobilie bis zur Eigentumsumschreibung kann es schonmal einige Monate dauern. Wollen Sie als Käufer nicht so lange in der Luft hängen und sicher sein vor “bösen Überraschungen”? Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung Absicherung des Käufers und sorgt dafür, dass der Verkäufer eine Immobilie oder ein Grundstück nicht mehrfach veräußern kann.

Was versteht man unter Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung spielt eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf. Man versteht darunter eine Eintragung im Grundbuch über einen anstehenden Eigentümerwechsel. Man könnte sie außerdem auch als Immobilien-Reservierung oder Vormerkung im Grundbuch bezeichnen.

Die Auflassungsvormerkung ist eine dingliche Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs. Mit anderen Worten ausgedrückt, sichert sie dem Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks zu, dass der Verkäufer keine Rechte mehr hieran besitzt. Das bedeutet, dass der Verkäufer so zwischen dem Verkauf und der Umschreibung keinen Anspruch mehr auf Haus oder Grundstück hat. Darüberhinaus kann er es nicht mehr als finanzielle Sicherheit nutzen und auch keinem anderen Interessenten anbieten.

Ferner ist die rechtliche Grundlage für eine Auflassungsvormerkung im § 883 des BGB geregelt. In den meisten Fällen wird sie auf Veranlassung eines Notars direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages im Grundbuch Abteilung II eingetragen. In der Praxis sieht das Ganze so aus: Käufer und Verkäufer müssen einen notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag geschlossen haben. Daraufhin beantragt der Notar (in der Regel) automatisch eine Auflassungsvormerkung.

Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung

Als Auflassung wird in der juristischen Fachsprache die Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer über den Übergang des Eigentums bezeichnet. Allerdings gilt der Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch immer als der Eigentümer des Objektes. 

Deshalb ist es wichtig, Klarheit über die rechtliche Situation zu schaffen und den Käufer abzusichern. Dazu dient die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung erfolgt unverzüglich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. In Folge dieses speziellen Eintrags, ist das Grundbuch für die betreffende Immobilie gesperrt. Das bedeutet, dass der Verkäufer keine Änderungen oder Belastungen mehr vornehmen kann, ohne eine ausdrückliche Einwilligung des Käufers.

Vergessen Sie nicht, sich im Kaufvertrag eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen – sie ist die Absicherung für jeden Käufer einer Immobilie!

Warum eine Auflassungsvormerkung? 

Obwohl der Käufer theoretisch auch auf eine Auflassungsvormerkung verzichten könnte, ist dies praktisch jedoch keine gute Idee. Da zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer noch einiges passieren muss, kann es zu einer recht langen Wartezeit kommen, die sich über Monate ziehen kann.

Mögliche Gründe für eine längere Wartezeit:

  • Die Absicherung der Finanzierung, z.B. durch eine Grundschuldbestellung, die ins Grundbuch eingetragen werden muss 
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
  • Auszahlung der Kreditsumme an den Käufer
  • Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer
  • Zahlung der Grunderwerbsteuer 

Erst wenn das alles erledigt ist, veranlasst der beauftragte Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Aber auch dies kann bis zur konkreten Umsetzung bis zu einigen Monaten dauern – je nach Bearbeitungszeit.

Als Käufer könnte man sich ohne eine Auflassungsvormerkung der Gefahr aussetzen, dass der Vertragspartner es sich innerhalb dieser Zeit, womöglich auch noch kurz vor knapp, doch anders überlegt – und das will ja schließlich keiner. Daher integriert der Notar bereits im Kaufvertrag eine Auflassungsvormerkung, denn diese ist nach wenigen Tagen bereits eingetragen. Sie schützt den Käufer während der gesamten Wartezeit vor bösen Überraschungen und verfällt erst, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Handschlag über einem Schreibtisch beim Notar im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags und der Auflassungsvormerkung.

Abwicklung des Kaufvertrags

Zunächst müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen Kaufpreis einigen. Anschließend geht es zum Notar, denn der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Für die Beurkundung müssen dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vorgelegt werden. Verläuft alles reibungslos, werden im Anschluss die notwendigen Schritte zur Umschreibung des Eigentums vom Notar in die Wege geleitet. Dieser kümmert sich neben der Beantragung der Auflassungsvormerkung übrigens auch um die Ablösung bestehender Grundschulden aus dem Kaufpreiserlös und veranlasst die entsprechenden Abläufe.

Was passiert ohne Auflassungsvormerkung?

Ohne eine Auflassungsvormerkung könnte der Kauf einer Immobilie fatale Folgen für den Käufer haben. Das Grundbuch gilt rein rechtlich gesehen nämlich als eine Art “letzte Wahrheit”. In anderen Worten: Was im Grundbuch steht, darf als gegeben angesehen werden. Theoretisch könnte ein hinterlistiger Verkäufer eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, die abschließend den Käufer belastet. Eine Auflassungsvormerkung sorgt zum Beispiel auch dafür, dass nicht im Rahmen einer Zwangsvollstreckung aufgrund Insolvenz des Verkäufers auf den Besitz zugegriffen werden kann. Diese Regelung nennt man auch relative Unwirksamkeit.

Doch nicht nur das: Ohne Vormerkung im Grundbuch könnte ein Verkäufer, nach Abschluss des Kaufvertrages, das Haus oder Grundstück auch noch an eine andere Person verkaufen. Steht im Grundbuch nichts von einem ersten Verkauf, kann der zweite Käufer auf seinem Eigentum beharren. Kurz gesagt: juristischer Ärger ist hier vorprogrammiert.

Eine Auflassungsvormerkung verhindert all das – und spielt dementsprechend eine äußerst wichtige Rolle beim Immobilienkauf.

Gründe für eine Auflassungsvormerkung:

Tatsächlich hat eine Auflassungsvormerkung sogar zahlreiche Vorteile:

  • Der Verkäufer kann vom Kauf nicht mehr zurücktreten.
  • Kein anderer Interessent kann die Immobilie erwerben – auch nicht, wenn er einen höheren Kaufpreis bieten würde.
  • Bei Insolvenz des Verkäufers kann das Objekt nicht zwangsversteigert werden.
  • Die Immobilie kann nicht mehr belastet werden (Hypothek).
  • Gläubiger können nicht auf das Haus / das Grundstück zugreifen. 
  • Der Verkäufer darf keine Veränderungen mehr an dem Objekt vornehmen. 

Aber Vorsicht:

Was der Verkäufer allerdings noch darf : die Liegenschaft vermieten oder verpachten. Das liegt daran, dass Miet- oder Pachtverträge nicht im Grundbuch eingetragen werden. Zudem haben Pächter und Mieter keinen Einblick ins Grundbuch. Der Miet- bzw. Pachtvertrag geht in so einem Fall auf den neuen Eigentümer über.

Kosten einer Auflassungsvormerkung 

Die Höhe der Kosten für eine Auflassungsvormerkung ist abhängig vom Kaufpreis für die Immobilie. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Dies sieht eine halbe Gebühr vor. Die Kosten einer Auflassungsvormerkung zählen zu den Anschaffungskosten einer Immobilie. Aus diese Grund trägt der Käufer die Kosten in voller Höhe.

Folgende Tabelle zeigt mögliche Preisbeispiele einer Auflassungsvormerkung im Zusammenhang mit dem Immobilienkaufpreis.

KaufpreisKosten
125.000 €150 €
150.000 €177 €
200.000 €217,50 €
500.000 €467,50 €

Gültigkeit der Auflassungsvormerkung 

In der Regel hat die Auflassungsvormerkung Gültigkeit, bis der Käufer alles geregelt hat und als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. In diesem Moment erfolgt die Löschung der Auflassungserklärung automatisch und die tatsächliche Auflassung tritt an ihre Stelle.

Jedoch ist die maximale Gültigkeitsdauer gesetzlich geregelt, und zwar im § 196 des BGB. Demzufolge verjährt eine Immobilien-Reservierung nach 10 Jahren. Demnach bleibt für die Eintragung ins Grundbuch mehr als genug Zeit.

Auflassungsvormerkung löschen – per Rückauflassungsvormerkung

Im Kaufvertrag vereinbaren Verkäufer und Käufer die Bedingungen, unter denen der Kaufpreis fällig ist. Treten diese Vorraussetzungen ein, wird die Fälligkeit durch den Notar bestätigt. Dieser fordert im Anschluss den Käufer zur Zahlung auf. Nach dem Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beantragt der Notar dann die Eigentumsumschreibung. Nach Begleichung der Grunderwebsteuer wird diese veranlasst. Die Löschung der Auflassungsvormerkung tritt automatisch mit der Eigentumsumschreibung in Kraft, denn die Vormerkung wird nach vollständiger Abwicklung des Geschäfts hinfällig.

Jedoch gibt es auch andere Situationen, in denen eine Löschung der Auflassungsvormerkung veranlasst werden kann. Will der Verkäufer zum Beispiel Einfluss auf einen eventuellen Weiterverkauf seiner veräußerten Immobilie, oder auf die Bebauung des verkauften Grundstücks nehmen, so hat er die Möglichkeit, sich eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Rückauflassungsvormerkung ist ein Anspruch, der gerichtlich durchsetzt werden kann. Der Kauf des Grundstücks oder Immobilie ist dann mit bestimmten Auflagen verbunden. Das bedeutet : hält der Käufer diese Auflagen nicht ein, hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung. Die Auflassungsvormerkung wird dementsprechend gegenstandslos.

Außerdem kann eine Vormerkung im Grundbuch auch nach eindeutiger Zustimmung seitens des Erwerbers gelöscht werden.

Kurz und knapp

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer – während die Rückauflassungsvormerkung den Verkäufer schützt.

Beispiel:

Angenommen, ein Vater überträgt sein Haus an die Tochter. Er erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Für den Vater wird im Rahmen des Kaufvertrages eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im Folgenden belastet die Tochter das Haus mit 100.000 €. Wenig später muss sie jedoch Insolvenz anmelden und der Insolvenzverwalter will das Haus verkaufen. Jetzt kann der Vater gegenüber der Tochter von seinem Übergabevertrag zurücktreten. Er erhält sein Haus ohne Belastungen zurück, denn er ist durch die Rückauflassungsvormerkung vor Belastungen durch die Tochter geschützt.

Bei folgenden Gegebenheiten ist eine Rückauflassungsvormerkung für Sie sinnvoll:

  • Im Fall einer Scheidung behält eine Partei die Immobilie und Sie wollen Einfluss darauf nehmen, was im Fall einer neuen Eheschließung mit dieser Immobilie geschieht.
  • Sie möchten, dass Ihr Haus im Familienbesitz bleibt.
  • Zwar möchten Sie Ihr Haus schon übertragen (z.B. als Schenkung, Verkauf auf Leibrenten-Basis, wegen Steuerersparnis, ect.), jedoch Ihre Rechte noch nicht vollständig abgeben.
  • Städte haben durch die Rücklassungsvormerkung das Recht, beispielsweise bei unzulässiger Bebauung ein zuvor verkauftes Grundstück zurückzufordern.

Eine Rückauflassungsvormerkung kann frei formuliert werden. Allerdings sollten Sie bedenken, dass alle Wünsche und Bedingungen eindeutig formuliert werden sollten. Die Eintragung im Grundbuch muss nach § 13 Grundbuchordnung allerdings immer von einem Notar beantragt werden.

Wie lange ist eine Rückauflassungsvormerkung gültig?

Die Rückauflassungsvormerkung ist ein befristetes Recht. In der Regel endet sie mit dem Tod des Erblassers (etwa wenn sie im Rahmen der vorgezogenen Erbfolge eingetragen wurde), oder wenn die Bedingungen, die festgehalten wurden, erfüllt sind.

Löschung der Rückauflassungsvormerkung 

Eine Rückauflassungsvormerkung kann jederzeit gelöscht werden, wenn die damit verknüpften Bedingungen erfüllt sind. Jedoch gibt es eine Ausnahme: Die Rückauflassungsvormerkung ist vererbbar. Allerdings muss diese entsprechend vermerkt worden sein.

Fazit – das Wichtigste in Kürze

Die Auflassungsvormerkung…

  • sichert den Erwerb eines Grundstücks rechtlich ab und schützt den Käufer vor “bösen Überraschungen”.
  • ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 883  geregelt.
  • wird nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags vom Notar als Vormerkung im Grundbuch eingereicht.
  • Der Käufer trägt die Kosten der Vormerkung
  • Der Verkäufer kann die Immobilie oder das Grundstück nicht mehr an jemand anderen verkaufen und nicht mehr beleihen.
  • Eine Rückauflassungsvormerkung sichert den Verkäufer ab. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und räumt dem Verkäufer das Recht auf eine Rückübertragung ein, falls der Käufer sich nicht an die vereinbarten Kaufbedingungen hält.
Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

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