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Die Auflassungsvormerkung schützt Immobilienkäufer in der kritischen Phase zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung, die oftmals mehrere Monate dauert. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußert oder mit zusätzlichen Belastungen versieht.
Was genau bewirkt diese Eintragung im Grundbuch? Wie schützt die Auflassungsvormerkung Sie vor bösen Überraschungen? Und warum sollten Sie unter keinen Umständen darauf verzichten? In diesem Ratgeber erfahren Sie alle wesentlichen Details zu diesem unverzichtbaren Sicherungsinstrument und erhalten wertvolle Tipps für Ihren reibungslosen Immobilienerwerb.
Die Auflassungsvormerkung spielt eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf. Man versteht darunter eine Eintragung im Grundbuch über einen anstehenden Eigentümerwechsel. Man könnte sie außerdem auch als Immobilien-Reservierung oder Vormerkung im Grundbuch bezeichnen.
Die Auflassungsvormerkung ist eine dingliche Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs. Mit anderen Worten ausgedrückt, sichert sie dem Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks zu, dass der Verkäufer keine Rechte mehr hieran besitzt.
Das bedeutet, dass der Verkäufer so zwischen dem Verkauf und der Umschreibung keinen Anspruch mehr auf Haus oder Grundstück hat. Darüberhinaus kann er es nicht mehr als finanzielle Sicherheit nutzen und auch keinem anderen Interessenten anbieten.
Ferner ist die rechtliche Grundlage für eine Auflassungsvormerkung im § 883 BGB geregelt. In den meisten Fällen wird sie auf Veranlassung eines Notars direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages im Grundbuch Abteilung II eingetragen.
In der Praxis sieht das Ganze so aus: Käufer und Verkäufer müssen einen notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag geschlossen haben. Daraufhin beantragt der Notar (in der Regel) automatisch eine Auflassungsvormerkung.
Als Auflassung wird in der juristischen Fachsprache die Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer über den Übergang des Eigentums bezeichnet. Allerdings gilt der Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch immer als der Eigentümer des Objektes.
Deshalb ist es wichtig, Klarheit über die rechtliche Situation zu schaffen und den Käufer abzusichern. Dazu dient die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung erfolgt unverzüglich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
In Folge dieses speziellen Eintrags, ist das Grundbuch für die betreffende Immobilie gesperrt. Das bedeutet, dass der Verkäufer keine Änderungen oder Belastungen mehr vornehmen kann, ohne eine ausdrückliche Einwilligung des Käufers.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Obwohl der Käufer theoretisch auch auf eine Auflassungsvormerkung verzichten könnte, ist dies praktisch jedoch keine gute Idee. Da zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer noch einiges passieren muss, kann es zu einer recht langen Wartezeit kommen, die sich über Monate ziehen kann.
Erst wenn das alles erledigt ist, veranlasst der beauftragte Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Aber auch dies kann bis zur konkreten Umsetzung bis zu einigen Monaten dauern – je nach Bearbeitungszeit.
Als Käufer könnte man sich ohne eine Auflassungsvormerkung der Gefahr aussetzen, dass der Vertragspartner es sich innerhalb dieser Zeit, womöglich auch noch kurz vor knapp, doch anders überlegt – und das will ja schließlich keiner.
Daher integriert der Notar bereits im Kaufvertrag eine Auflassungsvormerkung, denn diese ist nach wenigen Tagen bereits eingetragen. Sie schützt den Käufer während der gesamten Wartezeit vor bösen Überraschungen und verfällt erst, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.
Zunächst müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen Kaufpreis einigen. Anschließend geht es zum Notar, denn der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Für die Beurkundung müssen dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vorgelegt werden.
Verläuft alles reibungslos, werden im Anschluss die notwendigen Schritte zur Umschreibung des Eigentums vom Notar in die Wege geleitet. Dieser kümmert sich neben der Beantragung der Auflassungsvormerkung übrigens auch um die Ablösung bestehender Grundschulden aus dem Kaufpreiserlös und veranlasst die entsprechenden Abläufe.
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Ohne eine Auflassungsvormerkung könnte der Kauf einer Immobilie fatale Folgen für den Käufer haben. Das Grundbuch gilt rein rechtlich gesehen nämlich als eine Art “letzte Wahrheit”. In anderen Worten: Was im Grundbuch steht, darf als gegeben angesehen werden.
Theoretisch könnte ein hinterlistiger Verkäufer eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, die abschließend den Käufer belastet. Eine Auflassungsvormerkung sorgt zum Beispiel auch dafür, dass nicht im Rahmen einer Zwangsvollstreckung auf den Besitz zugegriffen werden kann. Diese Regelung nennt man auch relative Unwirksamkeit.
Doch nicht nur das: Ohne Vormerkung im Grundbuch könnte ein Verkäufer, nach Abschluss des Kaufvertrages, das Haus oder Grundstück auch noch an eine andere Person verkaufen. Steht im Grundbuch nichts von einem ersten Verkauf, kann der zweite Käufer auf seinem Eigentum beharren.
Eine Auflassungsvormerkung verhindert all das – und spielt dementsprechend eine äußerst wichtige Rolle beim Immobilienkauf.
Tatsächlich hat eine Auflassungsvormerkung sogar zahlreiche Vorteile:
Was der Verkäufer allerdings noch darf : die Liegenschaft vermieten oder verpachten. Das liegt daran, dass Miet- oder Pachtverträge nicht im Grundbuch eingetragen werden. Zudem haben Pächter und Mieter keinen Einblick ins Grundbuch. Der Miet- bzw. Pachtvertrag geht in so einem Fall auf den neuen Eigentümer über.
Die Höhe der Kosten für eine Auflassungsvormerkung ist abhängig vom Kaufpreis für die Immobilie. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Dies sieht eine halbe Gebühr vor. Die Kosten einer Auflassungsvormerkung zählen zu den Anschaffungskosten einer Immobilie. Aus diese Grund trägt der Käufer die Kosten in voller Höhe.
Folgende Tabelle zeigt mögliche Preisbeispiele einer Auflassungsvormerkung im Zusammenhang mit dem Immobilienkaufpreis.
| Kaufpreis | Kosten |
| 125.000 € | 150 € |
| 150.000 € | 177 € |
| 200.000 € | 217,50 € |
| 500.000 € | 467,50 € |
In der Regel hat die Auflassungsvormerkung Gültigkeit, bis der Käufer alles geregelt hat und als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. In diesem Moment erfolgt die Löschung der Auflassungserklärung automatisch und die tatsächliche Auflassung tritt an ihre Stelle.
Jedoch ist die maximale Gültigkeitsdauer gesetzlich geregelt, und zwar im § 196 BGB. Demzufolge verjährt eine Immobilien-Reservierung nach 10 Jahren. Demnach bleibt für die Eintragung ins Grundbuch mehr als genug Zeit.
Im Kaufvertrag vereinbaren Verkäufer und Käufer die Bedingungen, unter denen der Kaufpreis fällig ist. Treten diese Vorraussetzungen ein, wird die Fälligkeit durch den Notar bestätigt. Dieser fordert im Anschluss den Käufer zur Zahlung auf.
Nach dem Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Nach Begleichung der Grunderwebsteuer wird diese veranlasst. Die Löschung der Auflassungsvormerkung tritt automatisch mit der Eigentumsumschreibung in Kraft, denn die Vormerkung wird nach vollständiger Abwicklung des Geschäfts hinfällig.
Jedoch gibt es auch andere Situationen, in denen eine Löschung der Auflassungsvormerkung veranlasst werden kann. Will der Verkäufer zum Beispiel Einfluss auf einen eventuellen Weiterverkauf seiner veräußerten Immobilie nehmen, so hat er die Möglichkeit, sich eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen.
Die Rückauflassungsvormerkung ist ein Anspruch, der gerichtlich durchsetzt werden kann. Der Kauf des Grundstücks ist dann mit bestimmten Auflagen verbunden. Das bedeutet: hält der Käufer diese Auflagen nicht ein, hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung. Die Auflassungsvormerkung wird dementsprechend gegenstandslos.
Außerdem kann eine Vormerkung im Grundbuch auch nach eindeutiger Zustimmung seitens des Erwerbers gelöscht werden.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer – während die Rückauflassungsvormerkung den Verkäufer schützt.
Beispiel:
Angenommen, ein Vater überträgt sein Haus an die Tochter. Er erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Für den Vater wird im Rahmen des Kaufvertrages eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im Folgenden belastet die Tochter das Haus mit 100.000 €.
Wenig später muss sie jedoch Insolvenz anmelden und der Insolvenzverwalter will das Haus verkaufen. Jetzt kann der Vater gegenüber der Tochter von seinem Übergabevertrag zurücktreten. Er erhält sein Haus ohne Belastungen zurück, denn er ist durch die Rückauflassungsvormerkung vor Belastungen durch die Tochter geschützt.
Bei folgenden Gegebenheiten ist eine Rückauflassungsvormerkung für Sie sinnvoll:
Eine Rückauflassungsvormerkung kann frei formuliert werden. Allerdings sollten Sie bedenken, dass alle Wünsche und Bedingungen eindeutig formuliert werden sollten. Die Eintragung im Grundbuch muss nach § 13 Grundbuchordnung allerdings immer von einem Notar beantragt werden.
Die Rückauflassungsvormerkung ist ein befristetes Recht. In der Regel endet sie mit dem Tod des Erblassers (etwa wenn sie im Rahmen der vorgezogenen Erbfolge eingetragen wurde), oder wenn die Bedingungen, die festgehalten wurden, erfüllt sind.
Eine Rückauflassungsvormerkung kann jederzeit gelöscht werden, wenn die damit verknüpften Bedingungen erfüllt sind. Jedoch gibt es eine Ausnahme: Die Rückauflassungsvormerkung ist vererbbar. Allerdings muss diese entsprechend vermerkt worden sein.
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Die Auflassungsvormerkung ist ein unverzichtbares Sicherungsinstrument beim Immobilienkauf. Sie schützt Sie als Käufer während der oft monatelangen Wartezeit zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung vor unerwünschten Handlungen des Verkäufers und sichert Ihren Anspruch auf die Immobilie rechtlich ab.
Der Notar beantragt die Eintragung ins Grundbuch Abteilung II automatisch nach Beurkundung des Kaufvertrags. Die Kosten sind überschaubar und abhängig vom Kaufpreis. Eine Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer vom Kauf zurücktritt, die Immobilie anderweitig veräußert oder mit Hypotheken belastet.
Verzichten Sie niemals auf diesen rechtlichen Schutz, auch wenn es theoretisch möglich wäre. Die Sicherheit, die Sie dadurch gewinnen, ist die vergleichsweise geringe Gebühr mehr als wert. Mit einer Auflassungsvormerkung können Sie den oft langwierigen Prozess des Immobilienerwerbs beruhigt und ohne Sorgen vor bösen Überraschungen durchlaufen.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung einer Immobilie sichert. Sie schützt Käufer während der Wartezeit zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung vor Doppelverkäufen oder nachträglichen Belastungen der Immobilie durch den Verkäufer.
Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung trägt der Käufer als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € betragen die Kosten beispielsweise etwa 217,50 €.
Eine Auflassungsvormerkung bleibt grundsätzlich bis zur Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch gültig und erlischt dann automatisch. Die maximale gesetzliche Gültigkeitsdauer beträgt gemäß § 196 BGB zehn Jahre, was für den üblichen Abwicklungszeitraum eines Immobilienkaufs mehr als ausreichend ist.
Theoretisch kann man auf eine Auflassungsvormerkung verzichten, praktisch ist dies jedoch nicht ratsam. Ohne diesen Schutz riskieren Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußert, mit Hypotheken belastet oder dass Gläubiger auf das Objekt zugreifen – mit potenziell fatalen rechtlichen und finanziellen Folgen.
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer, indem sie seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert. Die Rückauflassungsvormerkung hingegen schützt den Verkäufer, indem sie ihm unter bestimmten Bedingungen (z.B. Nichteinhaltung von Auflagen) ein Rückforderungsrecht an der veräußerten Immobilie einräumt.
