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Alles über Flurstücke: Definition, Bedeutung und mehr

Zeyni Feller Online Redakteurin
23. Aug 2024 / 16 Min. Lesezeit

Ein Flurstück ist ein entscheidendes Element beim Kauf einer Immobilie. Denn die Flurstücksnummer ermöglicht eine eindeutige Identifikation im Grundbuch und liefert wichtige Informationen über das Grundstück, wie mögliche Belastungen oder Einschränkungen. Zudem ist die Identifikation der Flurstücke eines Grundstücks unerlässlich für die Baufinanzierung. In diesem Ratgeberartikel erfahren Sie unter anderem, was ein Flurstück ist, die Unterschiede zwischen Flurstück, Flur, Gemarkung sowie Grundstück und wie Sie die Flurstücke finden.

Was ist ein Flurstück?

Beim Flurstück, auch bekannt als “Parzelle” oder “Katasterparzelle”, handelt es sich um einen amtlich vermessenen Teil der Erdoberfläche, der durch klare Grenzen, die sogenannten Flurstücksgrenzen, definiert wird. Die Flurstücke werden in Flurkarten des Liegenschaftskatasters eingetragen, wobei das Flurstück die kleinste Einheit darstellt. Denn laut dem Kataster bilden mehrere Flurstücke zusammen eine Flur, und mehrere Fluren ergeben eine Gemarkung. 

Jedes Flurstück erhält eine individuelle Nummer zur eindeutigen Identifikation, die sich aus dem Namen der Gemarkung, der Flurnummer und der Flurstücksnummer zusammensetzt. Die Angabe der Flurstücksnummer im Grundbucheintrag und Liegenschaftskataster dienen als offizieller Eigentumsnachweis an Grund und Boden. Zusätzlich zum Eigentumsnachweis enthält der Auszug aus der Flurkarte auch Informationen über das Flurstück und dessen Flur.

Die Flurstücknummer

Die Flurstücksnummer wird innerhalb einer Gemarkung vergeben und ist in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters sowie im Grundbuch eingetragen. In der Vergangenheit wurden Flurstücke häufig mit Nummern gekennzeichnet, die aus Kombinationen von Zahlen und Buchstaben bestanden. Heutzutage besteht eine Flurstücksnummer in der Regel aus bis zu fünf Ziffern, die die genaue Lage und Zugehörigkeit des Flurstücks innerhalb der Gemarkung spezifizieren. Dabei besteht die Flurstücksnummer aus einem Zähler und einem Nenner, zum Beispiel 94/334, oder wird als Bruch angegeben.

Unterschiede zwischen Flurstück, Flur, Gemarkung und Grundstück

Der Unterschied zwischen Flurstück, Flur und Gemarkung ist für die rechtliche und administrative Verwaltung von Grundstücken wichtig. Denn diese Struktur ermöglicht eine präzise Zuordnung von Grundstücken und Landflächen, die im Zusammenhang mit Kauf, Verkauf und Besteuerung relevant sind. Wie bereits erwähnt, sind Flurstücke die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster. Ein Beispiel für ein Flurstück ist ein einzelnes Grundstück, das für den Bau eines Hauses genutzt wird.

Eine Flur wird wiederum aus mehreren zusammenhängenden Flurstücken gebildet. Ein Beispiel für eine Flur ist eine Gruppe von Wohn- oder Gewerbegrundstücken in einem Stadtteil. Die Gemarkung ist die nächsthöhere Verwaltungseinheit und umfasst mehrere Fluren. Sie entspricht oft den historischen Grenzen von Gemeinden oder Dörfern. Ein Beispiel für eine Gemarkung wäre das gesamte Gebiet einer Kleinstadt, das aus mehreren Fluren besteht.

Flurstück und Grundstück

Ein Grundstück ist eine eigenständige, oft bebauungsfähige Fläche, die aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen kann. Somit ist es möglich, dass ein Grundstücksbesitzer ein oder mehrere Flurstücke besitzt. Zudem kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen, die nicht direkt nebeneinander liegen. Denn für die Bildung eines Grundstücks ist räumliche Nähe der Flurstücke nicht erforderlich, jedoch müssen sich alle Flurstücke innerhalb derselben Gemarkung befinden, um als ein Grundstück geführt zu werden. Jedoch kann ein Flurstück niemals auf zwei verschiedenen Grundstücken liegen.

Bedeutung von Flurstücken beim Immobilienkauf und -verkauf

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie und die damit verbundene Baufinanzierung entscheiden, ist es ratsam, sich umfassend über das jeweilige Flurstück zu informieren. Denn beim Immobilienkauf spielen Flurstücke eine zentrale Rolle in rechtlichen Angelegenheiten. Zum einen ermöglicht das Flurstück, die mit einem Grundstück verbundenen Rechte und Pflichten klar zu erkennen, da im entsprechenden Grundbucheintrag alle Dienstbarkeiten, Lasten oder Wegerechte festgehalten sind. Zum anderen ist es vor dem Kauf eines Grundstücks unerlässlich, die genauen Grenzen des Flurstücks zu kennen, um mögliche Streitigkeiten mit Nachbarn oder Behörden zu vermeiden.

Daher sollte vor dem Immobilienkauf stets ein Blick in den Grundbuchauszug geworfen werden, um sicherzustellen, dass keine unerwarteten Einschränkungen oder Verpflichtungen bestehen. Auch beim Abschluss von Kaufverträgen ist die korrekte Angabe des Flurstücks essentiell, um Missverständnisse und rechtliche Komplikationen zu vermeiden. Indem Sie sich über das Flurstück, auf dem die Immobilie steht, informieren, schützen Sie sich vor unerwarteten Überraschungen und sorgen für eine reibungslose Abwicklung des Immobiliengeschäfts.

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Welche Rolle spielen Flurstücke für den Grundstücksbesitzer?

Beim Verkauf einer Immobilie ist insbesondere die Lage eines Flurstücks von zentraler Bedeutung, denn die Lage eines Grundstücks ist ein wichtiger Faktor bei der Ermittlung des Grundstückswerts und bei der Immobilienbewertung. Außerdem ist es wichtig zu wissen, wie viele Flurstücke ein Grundstück umfasst. Denn ein Grundstück, das aus mehreren Flurstücken besteht, kann zusätzlichen bürokratischen Aufwand verursachen und somit zu höheren Kosten führen, da die Katastervermessung sich nach den Flurstücksgrenzen richtet. Um potenzielle Mehrkosten zu vermeiden, empfiehlt es sich, bei einem Grundstück mit mehreren Flurstücken eine Verschmelzung zu erwägen, um diese Kosten zu reduzieren.

Gut zu wissen – Verschmelzung

Wenn zwei oder mehr Flurstücke verschmolzen werden, entfallen deren Grenzen und nur die Eigentumsgrenze bleibt bestehen. Die verschmolzenen Flurstücke erhalten eine neue Flurstücksnummer und werden im Liegenschaftskataster unter dieser neuen Nummer geführt.

Wann ist die Flurstücksnummer wichtig?

Als eindeutige Identifikationsnummer eines Grundstücks im Liegenschaftskataster liefert die Flurstücksnummer wichtige Informationen über das Land, auf dem eine Immobilie steht. Daher ist sie in unterschiedlichen Zusammenhängen erforderlich:

  • Beim Grundstückskauf und -verkauf ist die Flurstücknummer entscheidend, um das genaue Grundstück zu identifizieren und im Grundbuch zu vermerken.
  • Für Bauanträge und Bauplanung ist die Flurstücknummer unerlässlich, da sie das genaue Baugrundstück definiert.
  • Bei der Berechnung der Grundsteuer, die auf Angaben im Grundbuch basiert.
  • Bei der Immobilienbewertung, um die Lage und damit den Grundstückswert zu ermitteln.
  • Bei der Übertragung von Grundstücken durch Erbschaft spielt die Flurstücknummer eine zentrale Rolle zur eindeutigen Zuordnung.
  • Bei Fragen um Eigentumsverhältnisse oder der Übertragung eines Grundstrücks in Folge von Erbschaft oder Scheidung.
  • Zur Ermittlung von Beleihungswerten durch Banken ist die Angabe des Flurstücks notwendig.
  • Bei der Eintragung von Dienstbarkeiten oder Wegerechten und Pachtverträgen ist die Flurstücknummer notwendig, um die betroffenen Grundstücke genau zu bestimmen.

Offizieller Auszug der Flurkarte

Wenn Sie einen offiziellen Auszug der Flurkarte benötigen, etwa beim Immobilienverkauf, müssen Sie einen kostenpflichtigen Antrag beim Katasteramt stellen. Oft besteht die Möglichkeit, den Antrag online zu stellen. Die Bearbeitungsgebühren variieren je nach Bundesland und liegen zwischen 12 und 50 €. Die genaue Höhe der Gebühren kann vor Antragstellung beim zuständigen Katasteramt erfragt werden.

Im Vordergrund ist ein Mann in Outdoor Kleidung zu sehen, der durch ein Fernsglas in die Ferne blickt. Er ist auf der Suche nach Informationen zu seinem Flurstück.

Informationen zum Flurstück finden

Je nachdem, welche Angaben Sie brauchen, bieten sich verschiedene Möglichkeiten, um Informationen über Flurstücke zu finden. Wenn Sie die Flurstücksnummer Ihres Grundstücks suchen, finden Sie diese im Kaufvertrag und im Bestandsverzeichnis des Grundbucheintrags. In Letzterem ist auch die Größe Ihres Flurstücks angegeben sowie die Nutzungsart. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Flurkarte beim Katasteramt oder online einzusehen, wozu grundsätzlich jeder befugt ist. Dafür können Sie einfach das zuständige Katasteramt der Stadt oder Gemeinde, in dem sich das Flurstück befindet, kontaktieren oder die bundeslandübergreifende Plattform ALKIS aufrufen.

ALKIS – Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem

ALKIS ist eine umfassende, bundeslandübergreifende Datenbank, in der unter anderem die Flurkarten erfasst sind. Hier kann man sich kostenlos, zum Beispiel als Käufer oder Verkäufer, über die Flurstücke vieler Regionen Deutschlands informieren oder die Größe des eigenen Grundstücks erfahren. Auf der Plattform kann ein Flurstück mit Hilfe seiner Flurstücksnummer oder Adresse in der entsprechenden Liegenschaftskarte gefunden werden. Auf der Karte finden Sie alle relevanten Daten und Angaben zu dem jeweiligen Flurstück, wie die Flurstücksnummer, die Gemarkung und weitere Informationen.

Gut zu wissen

Finden Sie das Flurstück einfach über das Katasteramt. Im Artikel Flurkarte: Definition und Verwendung einer Katasterkarte finden Sie eine Tabelle mit dem Link zu den Katasterämtern der einzelnen Bundesländer.

Eigentümer von Flurstücken finden

Personenbezogene Daten, wie Informationen über die Eigentümer, werden normalerweise nur an Personen mit einem berechtigten Interesse weitergegeben. Dazu gehören der Eigentümer selbst, Notare, Erbbauberechtigte und offizielle Stellen wie das Bauamt. Auch potenzielle Käufer können ein berechtigtes Interesse geltend machen, wenn sie ernsthaft an einem Kauf interessiert sind. Ob das Katasteramt eine Auskunft über den Eigentümer gibt, ist von Fall zu Fall unterschiedlich, da nicht in allen Katasterämtern einheitlich geregelt ist, wann ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Wie lassen sich Belastungen oder Einschränkungen auf einem Flurstück erkennen?

Bei der Suche nach dem perfekten Grundstück für Ihr Bauvorhaben ist es entscheidend, mögliche Belastungen oder Einschränkungen auf einem Flurstück frühzeitig zu erkennen. Eine gründliche Recherche im örtlichen Liegenschaftskataster sowie im Grundbuch kann Ihnen wichtige Informationen liefern. Dort sind beispielsweise Dienstbarkeiten, Wegerechte oder Baulasten vermerkt, die das Flurstück betreffen könnten. Zudem sollten Sie sich über eventuelle Altlasten oder Umweltauflagen informieren, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Bei Unklarheiten empfiehlt es sich, einen Experten hinzuzuziehen, der Sie bei der Bewertung unterstützen kann. So können Sie sicherstellen, dass Ihr Traum vom eigenen Haus auf einem belastungsfreien und optimal geeigneten Flurstück verwirklicht wird. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Wie werden neue Flurstücksgrenzen gesetzt?

Für das Vermessen der Flurstücke und dessen Grenzen ist das Vermessungsamt, auch bekannt als Katasteramt, des jeweiligen Bundeslandes verantwortlich. Zudem ist das Katasteramt auch für die Führung des Liegenschaftskatasters verantwortlich, was die Bereitstellung von Flurkartenauszüge und das Überarbeiten sowie Neuvermessen der Flurstücksgrenzen umfasst. Diese Vermessung erfolgt durch einen Vermessungsingenieur mit modernen GPS-gestützten Geräten, die eine hohe Präzision gewährleisten. Zunächst wird das gesamte Flurstück vermessen, um die exakten geografischen Koordinaten der Ecken und relevanten Punkte zu bestimmen. Dabei werden auch die Gebäude eingemessen und Nutzungsgrenzen des Flurstücks erfasst.

Nach der Vermessung werden die Flurstücksgrenzen vor Ort abgesteckt. Hierbei werden Grenzmarken gesetzt, die die Eckpunkte des Flurstücks markieren. Diese Marken sind in der Regel dauerhaft und dienen als Referenzpunkte für zukünftige Messungen. Die erhobenen Daten werden anschließend in das Katasterregister eingetragen. Obwohl sich der Prozess der Vermessung ähnelt, wird in drei Arten von Vermessung unterschieden:

  1. Urvermessungen: Dies beinhaltet die erstmalige Erfassung eines Gebiets und seiner Grundstücke zur Einrichtung des Katasters. Eine Urvermessung wird nach einer Flurbereinigung oder bei der Festlegung neuer Grenzen während einer Teilungsvermessung (Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Flurstücke) durchgeführt.
  2. Neuvermessungen: Diese finden zum Beispiel im Rahmen einer Katastermodernisierung statt, wobei mehrere Flurstücke eines Gebiets erneut vermessen werden.
  3. Fortführungsvermessungen: Mittels dieser Vermessungen wird das Kataster um neue Grundstücke oder Flurstücke erweitert. Fortführungsvermessungen umfassen Gebäudeeinmessungen (Erfassung neuer Gebäude) oder Teilungsvermessungen.
Social Media Post, auf dem ein Ausschnitt der Flurkarte zu sehen ist. In dem Post wird die Teilung eines Flurstücks beschrieben.

Kosten für die Vermessung der Flurstücke

Die Vermessung von Grundstücken ist ein wichtiger Schritt bei vielen immobilienrechtlichen Vorgängen. Die Kosten für Vermessungen variieren je nach Faktoren, wie der Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, der Größe des Grundstücks und dem aktuellen Bodenrichtwert. Eine genaue Auskunft kann beim regionalen Vermessungsamt unter Angabe der individuellen Daten eingeholt werden. Wenn eine Vermessung durch das Katasteramt erforderlich ist, wie etwa zur Vorbereitung einer grundbuchrechtlichen Teilung, ist zusätzlich eine notarielle Beurkundung für die Eintragung ins Grundbuch nötig. Die präzise Bestimmung und Dokumentation der Flurstücksgrenzen ist entscheidend, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und die Eigentumsrechte eindeutig zu klären.

Fazit

Zwar ist das Flurstück die kleinste Buchungseinheit im Liegenschaftskataster, aber es bildet die Grundlage für Grundstücksgrenzen und Eigentumsrechte. Daher ist es für Immobilienkäufer und -besitzer essentiell, die genauen Flurstücksgrenzen zu kennen, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und potenzielle Streitigkeiten mit Nachbarn zu vermeiden. Ein wesentlicher Schritt im Kaufprozess ist die Einsicht in die Flurkarte und die Einholung eines offiziellen Auszugs vom Katasteramt. Dieser Auszug liefert detaillierte Informationen über die Lage, Größe und Grenzen des Flurstücks. 

Auf der Flurkarte können mögliche Belastungen oder Einschränkungen auf dem Flurstück frühzeitig erkennen. Darüber hinaus sollten Immobilienkäufer und -besitzer beachten, dass für bestimmte Transaktionen, wie etwa die Teilung eines Grundstücks, eine Vermessung durch das Katasteramt notwendig ist. Zudem erfordert diese Vermessung eine notarielle Beurkundung für die Eintragung ins Grundbuch und ist meist mit Kosten verbunden. Mit diesem Verständnis können Sie gezielt Fragen zur Baufinanzierung klären und sicherstellen, dass Ihr Grundstück frei von unerwünschten Überraschungen ist.

Artikel von
Zeyni Feller
Zeyni Feller ist seit 2022 als erfahrene Online-Redakteurin bei JACASA tätig. Si...
Zeyni Feller ist seit 2022 als erfahrene Online-Redakteurin bei JACASA tätig. Sie bietet fundierte Einblicke und praxisnahe Ratschläge, um Lesern eine verlässliche Orientierung in der Immobilienwelt zu ermöglichen.
Zeyni Feller

Häufige Fragen – Flurstück

  • Was versteht man unter einem Flurstück?

    Ein Flurstück ist ein abgegrenzter Teil einer Fläche, der im Liegenschaftskataster verzeichnet ist. Jedes Flurstück erhält eine Nummer, die es von anderen Flurstücken unterscheidet. Diese Nummer wird im Kataster geführt und ermöglicht es Behörden, Eigentumsverhältnisse nachvollziehen zu können. Somit dient das Flurstück der eindeutigen Zuordnung von Grundstücken für rechtliche und administrative Zwecke.

  • Wie finde ich die Flurnummer?

    Um die Flurnummer herauszufinden, können Sie sich an das örtliche Katasteramt oder das zuständige Grundbuchamt wenden. Dort können Sie nach den entsprechenden Informationen bezüglich der Flurnummer Ihres Grundstücks fragen. Alternativ können Sie auch online auf den Websites der Katasterämter oder des Grundbuchamts nach der Flurnummer suchen, wenn diese Services verfügbar sind.

  • Was ist der Unterschied zwischen Flurstück und Grundstück?

    Ein Flurstück ist ein abgegrenzter Teil eines Grundstücks, der in einem amtlichen Kataster erfasst ist. Ein Grundstück hingegen bezieht sich auf das gesamte zusammenhängende Stück Land, das einer bestimmten Person oder Institution gehört. Während ein Flurstück eine spezifische, abgegrenzte Fläche innerhalb eines Grundstücks darstellt, bezeichnet das Grundstück das gesamte Land in seiner Gesamtheit.

  • Wie groß ist mein Flurstück?

    Die Größe Ihres Flurstücks kann durch die Vermessung und Berechnung der Fläche bestimmt werden. Die genaue Größe kann je nach den spezifischen Abmessungen Ihres Flurstücks variieren. Es ist ratsam, einen professionellen Vermesser zu beauftragen, um genaue Messungen vorzunehmen und eine präzise Angabe zur Größe des Flurstücks zu erhalten. Dies ist besonders wichtig für rechtliche und planerische Zwecke im Zusammenhang mit dem Grundstück.

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