Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Ihr Nachbar nutzt den Weg auf Ihrem Grundstück, um zu seinem eigenen Grundstück zu kommen? Streitigkeiten unter Nachbarn sind hier quasi vorprogrammiert. Ob Ihr Nachbar den Weg nutzen darf und in welchem Ausmaß, bestimmt das sogenannte Wegerecht, welches im Grundbuch vermerkt wird. Worauf Sie beim eingetragenen Wegerecht achten müssen, welche Pflichten und Rechte Sie haben, ob Kosten für Sie anfallen und welche Auswirkungen ein Wegerecht haben kann, erfahren Sie in diesem Artikel.
Ein sogenanntes Wegerecht ist in § 917 des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) festgehalten und beinhaltet das Recht, einen Weg zum Zwecke des Durchgangs über ein fremdes Grundstück zum eigenen Grundstück hin oder zu einer öffentlichen Straße zu nutzen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Grundstück in zweiter Reihe und nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt. Das in zweiter Reihe liegende Grundstück wird herrschendes Grundstück genannt. Das Grundstück, über den der Weg zum herrschenden Grundstück führt, wird als dienendes Grundstück bezeichnet. Liegt ein Grundstück nicht an einem öffentlichen Weg, sondern ist nur über das Nachbargrundstück erreichbar, hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht, eine Durchgangserlaubnis zu verlangen.
Das Wegerecht kann im Grundbuch vermerkt werden oder durch einen privatschriftlichen Vertrag geregelt werden. Es gibt auch noch das öffentlich-rechtliche Wegerecht, bei dem man von einer sogenannten Baulast spricht. Dieses öffentlich-rechtliche Wegerecht wird im Baulastenverzeichnis des belasteten Grundstücks vermerkt. Der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet sich in diesem Fall, vorgeschriebene Änderungen durchzuführen oder bestimmte Bauvorhaben nicht durchzuführen.
Unter dem Begriff Wegerecht gibt es noch weitere Begrifflichkeiten, die in dem Zusammenhang wichtig sind. So handelt es sich bei dem Begriff „dingliches Wegerecht“ um ein eingetragenes Wegerecht im Grundbuch, das damit an ein Grundstück gebunden ist. Zudem gibt es das Notwegerecht, das in § 917 des BGB geregelt wird. Demnach ist Ihr Nachbar dazu verpflichtet, Ihnen ein Notwegerecht einzuräumen, wenn es keine andere Möglichkeit gibt auf Ihr Grundstück zu gelangen.
Steht Ihnen das Notwegerecht zu, sind Sie für die Kosten zur Herstellung und Unterhaltung des Weges verantwortlich. Außerdem hat der Nachbar das Recht auf eine Entschädigungszahlung. Das Notwegerecht ist langfristig an das Grundstück gebunden, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Es lässt sich nur auflösen, wenn beide Parteien zustimmen oder aber von Anfang an eine befristete Zeit festgelegt wurde. Außerdem wird zwischen verschiedenen Arten des Wegerechts unterschieden:
Ein Gewohnheitsrecht ist nicht automatisch auch ein Wegerecht. Nur, weil Sie zum Beispiel seit Jahren einen Weg über das Nachbargrundstück nutzen, um auf Ihres zu kommen, heißt das nicht, dass Sie auch das Wegerecht haben. Ein Wegerecht besteht erst dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist oder ein privatrechtlicher Vertrag mit dem Nachbarn geschlossen wurde.
Generell muss immer die Möglichkeit bestehen, dass ein Eigentümer von seiner Immobilie auf einen öffentlichen Weg gelangt. Ist dies nicht der Fall, zum Beispiel bei Grundstücken in zweiter Reihe, führen zwangsläufig Zuwege über die davorliegenden Grundstücke zu den hinteren. Wie und wo dieser Weg allerdings verlaufen soll, liegt nicht allein im Ermessen des Besitzers des hinteren Grundstücks. Vielmehr bedarf es einer Erlaubnis des Eigentümers des dienenden Grundstücks. Der Besitzer des dienenden Grundstücks kann aber auch das Wegerecht verweigern, aber nur, wenn es eine andere adäquate Möglichkeit für die Wegführung gibt.
Regelung des Wegerechts
Generell gibt es zwei Möglichkeiten, ein Wegerecht zu vereinbaren. Zum einen durch einen privatrechtlichen Vertrag zwischen beiden Parteien oder aber durch einen Eintrag im Grundbuch. Bevor ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen oder per privatschriftlichem Vertrag ausgestellt wird, sollte dieses genau formuliert werden, um Streitigkeiten zu vermeiden. Die folgenden Punkte sollten in der Vereinbarung vermerkt werden:
Um ein Wegerecht im Grundbuch eintragen zu lassen, bedarf es einer Bewilligungserklärung von beiden Parteien (Nachbarn) sowie eines Lageplans, in dem der Weg genau ersichtlich ist. Außerdem ist eine notarielle Vereinbarung notwendig, in der beide Parteien weitere Regelungen festhalten, zum Beispiel, wie die Pflege des Wegs geregelt wird oder, ob eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist. Die Eintragung wird von einem Notar veranlasst und das Wegerecht wird als Grunddienstbarkeit in Abteilung II vermerkt. Ist das Wegerecht im Grundbuch eingetragen, ist es an das Grundstück bindend und erlischt nicht einfach bei einem Besitzerwechsel. Gibt es hingegen einen privatrechtlichen Vertrag, wird dieser nicht automatisch auf den neuen Besitzer übertragen, sondern beide Parteien müssen sich neu einigen.
Ist es sinnvoll, das Wegerecht im Grundbuch eintragen zu lassen?
Das Eintragen des Wegerechts ins Grundbuch ergibt vor allem vor dem Hintergrund eines möglichen Eigentümerwechsels Sinn. Denn im Falle eines Eigentümerwechsels des dienenden Grundstücks bleibt das ins Grundbuch eingetragene Wegerecht weiterhin bestehen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Ein weiterer Vorteil ist, dass sich Grunddienstbarkeiten, in diesem Fall das Wegerecht, nur auflösen lassen, wenn beide Parteien zustimmen oder es von Anfang an eine zeitliche Befristung gab.
Das Wegerecht wird immer vom herrschenden Grundstück ausgeübt. Das bedeutet aber nicht, dass der Rechteinhaber tun darf, was er will. Er ist darf das Wegerecht nur im Rahmen des eingeräumten Rechts beanspruchen. Hierbei hängt die Nutzung auch von der Art des Grundstückes ab. Ein Bauernhof wird zum Beispiel anders genutzt als eine Doppelhaushälfte.
Um Streitigkeiten wegen des Wegerechts zu verhindern, sollten die Rechte und Pflichten vertraglich festgehalten werden. Dabei ist zu beachten, dass die Vereinbarungen eines privatrechtlichen Wegerecht-Vertrags schriftlich als auch mündlich rechtskräftig sind. Hält sich der Rechteinhaber nicht an die vereinbarten Pflichten, kann der Besitzer des dienenden Grundstücks ihn abmahnen. Ein Verstoß ist zum Beispiel, wenn durch die Nutzung des Weges das Eigentum des dienenden Grundstücks beschädigt wird.
Breite des Weges und Haftung
Da es sich bei dem Weg nicht nur um eine Zufahrt für den Grundstücksbesitzer, sondern auch um eine Feuerwehrzufahrt handelt, gibt es eine Mindestbreite zu beachten. In vielen Bundesländern beträgt die Mindestbreite eines Zufahrtsweges drei Meter. Sind Sie als Eigentümer des herrschenden Grundstücks der alleinige Nutzer, sind Sie auch für die Instandhaltung, Räumung und die dafür anfallenden Kosten verantwortlich. Somit sind Sie auch für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich und haften, wenn es zu einem Unfall kommen sollte.
Sind Sie der Eigentümer des dienenden Grundstücks, also des Grundstücks, über welches der Weg geht, gibt es unterschiedliche Nachteile:
Wie die meisten Eintragungen ins Grundbuch ist auch der Eintrag des Wegerechts ins Grundbuch nicht kostenfrei. Die Kosten richten sich hierbei nach dem Bodenwert des zu belastenden Grundstücks. Wenn dieser zum Beispiel 5.000 € beträgt, müssen mit circa 50–90 € für die Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch gerechnet werden. Hierbei sind Notarkosten sowie weitere Auslagen schon mit inbegriffen.
Je nachdem, was vereinbart wurde, kann der Besitzer des dienenden Grundstücks für die Duldung des Wegerechts eine finanzielle Entschädigung verlangen. Entweder durch einen einmaligen Pauschalvertrag oder durch eine regelmäßige Zahlung (Geldrente). Handelt es sich jedoch um ein freiwilliges Wegerecht, gelten keine Rechtsansprüche auf Einmalzahlung oder Geldrente. Bei einem Notwegerecht hängt die Höhe der Entschädigung von der Beeinträchtigung durch die Nutzung ab. Liegt keine Beeinträchtigung vor, entfällt dementsprechend eine Zahlung.
Das Wegerecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das sowohl Eigentümer als auch Nutzer von Grundstücken betrifft. Eine klare Vereinbarung über das Wegerecht ist entscheidend, um potenzielle Konflikte zu vermeiden. Sowohl der Gewährleistung einer angemessenen Nutzung als auch dem Schutz der Eigentümerinteressen sollte dabei Rechnung getragen werden. Dabei bietet die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch rechtliche Sicherheit und Klarheit für alle Beteiligten. Letztendlich dient ein gut durchdachtes Wegerecht dazu, ein harmonisches Miteinander zwischen den Beteiligten sicherzustellen und potenzielle Streitigkeiten zu verhindern.
Unter Wegerecht versteht man das Recht einer Durchgangsnutzung über das dienende Grundstück zum herrschenden Grundstück. Hierbei gibt es verschiedene Arten, wie das Wegerecht genutzt werden darf – das Fahrrecht, das Gehrecht und das Leitungsrecht. Außerdem gibt es noch das Notwegerecht.
Durch das Wegerecht haben Sie die Erlaubnis über ein fremdes Grundstück zu Ihrem eigenen zu gelangen, wenn es keine andere Möglichkeit der Anbindung an eine öffentliche Straße gibt.
Ein Wegerecht fällt nur dann bei einem Verkauf weg, wenn ein privatrechtlicher Vertrag geschlossen wurde. In diesem Fall müssen die neuen Eigentümer einen neuen Vertrag aushandeln. Ist das Wegerecht im Grundbuch vermerkt, bleibt dies als Grunddienstbarkeit auch bei einem Verkauf weiterhin bestehen.
