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Ein Blick in das Grundbuch offenbart eine Vielzahl von Informationen über eine Immobilie, darunter auch die jeweilige Gemarkung. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, und welche Bedeutung hat er für Immobilienbesitzer und -käufer?
Dieser Artikel setzt sich mit der Gemarkung im Grundbuch auseinander und beleuchtet ihre Funktion sowie ihre Relevanz für den Immobilienmarkt.
Eine Gemarkung ist Teil eines Liegenschaftskatasters. Um zu verstehen, was eine Gemarkung ist, muss also zuerst die Bedeutung eines Katasters erläutert werden.
Ein Liegenschaftskataster ist ein Register aller vermessenen Gebiete und Grundstücke einer gewissen Region – zum Beispiel einer Stadt, einer Gemeinde, eines Dorfes oder eines Stadtviertels.
Geführt wird es vom zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt, der zugehörigen Bundesländer, Städte oder Gemeinden. Ein Liegenschaftskataster nimmt eine Unterteilung der gesamten Fläche in mehrere Einheiten vor.
Die Gemarkung ist im Liegenschaftskataster die größte Flächeneinheit. Demnach bezeichnet der Begriff ein festgelegtes, geographisch abgegrenztes Gebiet. Die Gemarkung setzt sich aus verschiedenen Fluren zusammen, wobei jeder Flur wiederum in mehrere Flurstücke untergliedert und mit einer eindeutigen Identifikationsnummer gekennzeichnet ist, die es innerhalb einer Gemarkung nur einmal geben kann.
Ursprünglich hatte der Begriff seine Wurzeln in der Bedeutung für “Grenze“, bezog sich also auf ein zusammenhängendes Gebiet. Historisch entwickelt, sind Gemarkungen oft identisch mit dem Namen der Stadt, Gemeinde oder des Ortsteils, jedoch nicht gleichzusetzen mit Verwaltungsgrenzen.
Denn durch die historische Entstehung von Gemarkungen kommt es gelegentlich vor, dass eine Gemarkung nur einen Teil einer Gemeinde abdeckt oder dass mehrere Gemeinden auf einer Gemarkung liegen können.
Dies ist besonders häufig in stark gewachsenen Großstädten der Fall, wo die Stadtfläche aus mehreren Gemarkungen besteht. In solchen Fällen tragen die verschiedenen Stadtteile oft die Namen ihrer jeweiligen Gemarkungen.
Mehrere Flurstücke bilden eine Flur, wobei sie als kleinste Buchungseinheiten in der Regel nur einem einzigen Eigentumsverhältnis unterliegen. Genau wie Gemarkungen und Flure werden Flurstücke von den Katasterämtern in der Flurkarte verzeichnet.
Es ist von besonderer Bedeutung, dass jedes Flurstück ebenfalls eine eindeutige Flurstücksnummer trägt. Die Flurstücksnummer ist nicht nur im Liegenschaftskataster verzeichnet, sondern findet auch im Grundbuch Anwendung. Diese einzigartige Kennzeichnung ermöglicht eine klare Zuordnung von Grundstücken zu ihren Eigentümern.
Liegenschaftskataster > Gemarkung > Flur > Flurstück.
| Nutzergruppe | Verwendungszweck | Bedeutung |
| Architekten & Ingenieure | Planung von Baumaßnahmen | Grundlage für die technische und bauliche Planung |
| Immobilienbewerter | Grundstücksbewertung | Ermittlung von Größe und Umgebungsfaktoren eines Grundstücks |
| Immobilienmakler | Vermarktung von Immobilien | Nutzung der enthaltenen Grundstücksinformationen für Exposés |
| Immobilieninteressenten | Informationsbeschaffung | Einsicht in wichtige Daten zum Grundstück (Ortsgrenzen, Bodennutzung, Straßenverläufe) |
| Grundstückseigentümer | Grundsteuerberechnung | Grundlage für grundstücksbezogene Abgaben und Steuern |
| Grundbuchamt | Kartenvorlage für Grundbucheinträge | Offizielle Referenz für Grundbucheintragungen |
| Notare | Erstellung von Kaufverträgen | Festhalten der Grundstücksdaten im Immobilienkaufvertrag |
| Bauherren | Beantragung von Baugenehmigungen | Notwendiges Dokument neben dem amtlichen Lageplan |
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Die Gemarkung ist im Bestandsverzeichnis im Grundbuch zu finden. Falls das Grundbuchblatt noch nicht vorliegt, kann dieses über die Liegenschaftskarte beim Katasteramt angefragt werden. Der Liegenschaftskataster enthält folgende Angaben:
Dank der Digitalisierung kann die Gemarkung heutzutage aber auch anhand der Adresse in den Online-Geoportalen des jeweiligen Bundeslandes gefunden werden.
Diese Tabelle bietet einen Überblick über zuständige Katasterämter in den jeweiligen Bundesländern.
| Bundesland | Zuständiges Katasteramt |
| Baden-Württemberg | Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung in Baden-Württemberg |
| Bayern | Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung |
| Berlin | Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung |
| Brandenburg | Innenministerium, Vermessungsverwaltung |
| Bremen | Landesamt Geoinformation |
| Hamburg | Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung |
| Hessen | Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation |
| Mecklenburg-Vorpommern | Landesamt für innere Verwaltung |
| Niedersachsen | Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung |
| Nordrhein-Westfalen | Geobasis NRW |
| Rheinland-Pfalz | Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation |
| Saarland | Landesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung |
| Sachsen | Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung |
| Sachsen-Anhalt | Landesamt für Vermessung und Geoinformation |
| Schleswig-Holstein | Landesamt für Vermessung und Geoinformation |
| Thüringen | Landesamt für Vermessung und Geoinformation |
Im Grundbuch werden sämtliche relevanten Informationen zu den einzelnen Flurstücken innerhalb einer Gemarkung erfasst. Hierzu zählen unter anderem Angaben zum Flächeninhalt. Angaben zu den Eigentümern sowie zu etwaigen Belastungen oder Rechten, die auf dem Grundstück liegen, sind im Grundbuchauszug aufgezeichnet.
Obwohl es sich bei einer Gemarkung streng genommen nur um eine Flächeneinheit handelt, ist diese aber in vielen Fällen mit einer Verwaltungseinheit identisch. Die Gemarkung spielt für den Grundbesitz eine große Rolle, da sie die Grundlage für die genaue Zuordnung von Grundstücken bildet.
Jedes Flurstück innerhalb einer Gemarkung ist eindeutig identifizierbar und wird durch eine Nummerierung sowie geografische Koordinaten gekennzeichnet. Diese Präzision ist von großer Bedeutung, um Eigentumsverhältnisse zweifelsfrei feststellen zu können.
Die Gemarkung schafft somit eine Struktur, die eine klare Zuordnung und Verwaltung von Grundstücken ermöglicht.
Insgesamt ist die Gemarkung eine grundlegende administrative Einheit, die als Basis für zahlreiche Prozesse im Bereich der Immobilienverwaltung, -planung und -entwicklung dient.
Sie ermöglicht eine geordnete und präzise Erfassung sowie Verwaltung von Grundstücken und trägt somit zur rechtlichen Klarheit und effizienten Nutzung von Landressourcen bei. Im Folgenden werden einige wichtige Funktionen der Gemarkung aufgeführt.
Die Gemarkung dient als räumliche Abgrenzung von Flächen in einer Gemeinde oder Stadt. Jede Gemarkung hat eine eindeutige Kennzeichnung, die bei der Identifikation von Grundstücken und Immobilien innerhalb dieser Gemarkung hilft. Dies erleichtert nicht nur die Verwaltung, sondern auch die rechtliche Zuordnung von Grundstücken.
Die Gemarkung ist die Grundlage für die Flurkarte und die Flurvermessung. Sie bildet die Grundlage für die Darstellung und Vermessung von Grundstücken, Gebäuden und anderen Flächen. Die genaue Festlegung von Grenzen ermöglicht es, Grundstücksgrenzen und -größen präzise zu bestimmen.
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Die Gemarkung ist auch für die Raumplanung und Flächennutzungsplanung von großer Bedeutung. Die Festlegung von Gemarkungsgrenzen beeinflusst die Entwicklung von Stadt- und Gemeindegebieten sowie die Zonierung für unterschiedliche Nutzungen wie Wohngebiete, Gewerbegebiete und Grünflächen.
Des Weiteren spielt die Gemarkung eine wichtige Rolle bei Bodenordnungs- und Flurbereinigungsverfahren.
Diese Verfahren werden durchgeführt, um landwirtschaftliche Flächen zu verbessern, den Boden besser zu nutzen und die Eigentumsverhältnisse zu klären. Die Gemarkung ist hierbei die Grundlage für die Neuordnung von Grundstücken.
Auch bei der Besteuerung von Immobilien kommt die Gemarkung zum Einsatz. Die genaue Abgrenzung ermöglicht es den Behörden, Grundsteuern und andere Abgaben für jedes Grundstück individuell festzulegen.
Bei der Planung von Bauvorhaben ist die Gemarkung von zentraler Bedeutung. Bauanträge und Baugenehmigungen beziehen sich auf konkrete Gemarkungen, und die Planung von Infrastrukturprojekten hängt von der genauen Kenntnis der Gemarkung ab.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Für Immobilienbesitzer ist die Gemarkung ein wichtiges Instrument, da sie Auskunft über die genaue Lage und die Nachbarschaftsverhältnisse ihres Grundstücks gibt.
Durch die zusätzlichen Angaben im Grundbuch können sie sicherstellen, dass die eingetragenen Eigentumsverhältnisse korrekt sind und keine unbekannten Belastungen oder Einschränkungen bestehen.
Selbst wenn noch kein Grundbucheintrag für ein Grundstück existiert, ist dieses aber im Liegenschaftsbuch verzeichnet, das ebenfalls öffentlichen Glauben besitzt. Im Gegensatz zum Grundbuch sind die Grundstücke jedoch als geschlossene Einheiten und ohne Angaben zu Eigentumsverhältnissen oder anderen rechtlichen Verhältnissen aufgeführt.
Ein Grundstück bleibt hier, anders als im Grundbuchauszug, als geschlossene Einheit bestehen, auch wenn z.B. durch einen Mietkauf oder eine Erbengemeinschaft ein Mit- oder Teileigentum begründet wird.
Für Immobilieneigentümer und potentielle Käufer spielt die Gemarkung vor allem dann eine wichtige Rolle, wenn z.B. angrenzende Flurstücke zu einem größeren Grundstück zusammengelegt werden sollen.
Für das Verbinden nebeneinander gelegener Flurstücke zu einem Grundstück müssen diese nämlich in derselben Gemarkung liegen. Für Bauplanungen und vor allem vor einer Kaufentscheidung ist es daher von großer Bedeutung, die entsprechende Gemarkung und ihre Grenzen zu kennen.
Für potenzielle Immobilienkäufer ist die Kenntnis der Gemarkung ebenso wichtig. Sie ermöglicht es, die genaue Lage eines Grundstücks zu überprüfen und festzustellen, ob es möglicherweise von städtebaulichen Entwicklungen oder infrastrukturellen Veränderungen betroffen sein könnte.
Die Gemarkung bildet als größte Flächeneinheit im Liegenschaftskataster die Grundlage für eine präzise Identifikation und Zuordnung von Grundstücken. Sie schafft eine unverzichtbare Struktur für die Verwaltung von Immobilien und gewährleistet die rechtliche Klarheit bei Eigentumsverhältnissen.
Für Immobilienbesitzer und -käufer ist die Kenntnis der Gemarkung besonders relevant, da sie Auskunft über die exakte Lage, Nachbarschaftsverhältnisse und potenzielle Entwicklungen gibt. Zudem ist sie entscheidend für Bauplanungen und die Zusammenlegung von Flurstücken, die nur innerhalb derselben Gemarkung möglich ist.
Nutzen Sie die Informationen aus dem Grundbuch oder die digitalen Angebote der Katasterämter, um sich über die Gemarkung Ihrer Immobilie zu informieren. Mit diesem Wissen treffen Sie fundierte Entscheidungen bei Immobiliengeschäften und können Ihre Eigentumsrechte sicher wahrnehmen.
Eine Gemarkung ist die größte Flächeneinheit im Liegenschaftskataster und bezeichnet ein festgelegtes, geografisch abgegrenztes Gebiet. Sie setzt sich aus verschiedenen Fluren zusammen, die wiederum in Flurstücke untergliedert sind. Jede Gemarkung trägt eine eindeutige Identifikationsnummer und ist die Basis für die Grundstücksverwaltung.
Die Gemarkung Ihrer Immobilie finden Sie im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs. Falls kein Grundbuchblatt vorliegt, können Sie diese Information über die Liegenschaftskarte beim zuständigen Katasteramt anfragen. Alternativ bieten heute viele Bundesländer digitale Online-Geoportale an, in denen Sie die Gemarkung anhand der Adresse ermitteln können.
Für Immobilienkäufer ist die Kenntnis der Gemarkung entscheidend, da sie präzise Auskunft über Lage, Nachbarschaftsverhältnisse und mögliche städtebauliche Entwicklungen gibt. Besonders relevant wird sie bei geplanten Grundstückserweiterungen, da angrenzende Flurstücke nur zusammengelegt werden können, wenn sie in derselben Gemarkung liegen.
Die Gemarkung dient der eindeutigen Identifikation von Grundstücken, bildet die Grundlage für Flurkarten und Vermessungen, unterstützt die Raumplanung und Flächennutzung, ist essentiell für Bodenordnungsverfahren und wird für die Festlegung von Grundsteuern und Abgaben sowie für die Bau- und Nutzungsplanung verwendet.
Die Gemarkung ist die größte Flächeneinheit im Liegenschaftskataster, während eine Flur eine Unterteilung der Gemarkung darstellt. Ein Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit und unterliegt in der Regel nur einem Eigentumsverhältnis. Die Hierarchie lautet: Liegenschaftskataster > Gemarkung > Flur > Flurstück.
