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Gemarkung im Grundbuch: Bedeutung und Funktion für Immobilien

Lisa Ihle Online Redakteurin
29. Apr 2024 / 16 Min. Lesezeit

Ein Blick in das Grundbuch offenbart eine Vielzahl von Informationen über eine Immobilie, darunter auch die jeweilige Gemarkung. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, und welche Bedeutung hat er für Immobilienbesitzer und -käufer? Dieser Artikel setzt sich mit der Gemarkung im Grundbuch auseinander und beleuchtet ihre Funktion sowie ihre Relevanz für den Immobilienmarkt.

Was ist eine Gemarkung im Grundbuch?

Eine Gemarkung ist Teil eines Liegenschaftskatasters. Um zu verstehen, was eine Gemarkung ist, muss also zuerst die Bedeutung eines Katasters erläutert werden. 

Definition: Liegenschaftskataster

Ein Liegenschaftskataster ist ein Register aller vermessenen Gebiete und Grundstücke einer gewissen Region – zum Beispiel einer Stadt, einer Gemeinde, eines Dorfes oder eines Stadtviertels. Geführt wird es vom zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt, der zugehörigen Bundesländer, Städte oder Gemeinden. Ein Liegenschaftskataster nimmt eine Unterteilung der gesamten Fläche in mehrere Einheiten vor.

Definition: Gemarkung

Die Gemarkung ist im Liegenschaftskataster die größte Flächeneinheit. Demnach bezeichnet der Begriff ein festgelegtes, geographisch abgegrenztes Gebiet. Die Gemarkung setzt sich aus verschiedenen Fluren zusammen, wobei jeder Flur wiederum in mehrere Flurstücke untergliedert und mit einer eindeutigen Identifikationsnummer gekennzeichnet ist, die es innerhalb einer Gemarkung nur einmal geben kann. 

Karte der Gemarkung im Grundbuch mit Stadtbezirken von München.
Von Maximilian Dörrbecker (Chumwa) – Eigenes Werk, using OpenStreetMap data for the background, CC BY-SA 2.0

Ursprünglich hatte der Begriff seine Wurzeln in der Bedeutung für “Grenze“, bezog sich also auf ein zusammenhängendes Gebiet. Historisch entwickelt, sind Gemarkungen oft identisch mit dem Namen der Stadt, Gemeinde oder des Ortsteils, jedoch nicht gleichzusetzen mit Verwaltungsgrenzen.
Denn durch die historische Entstehung von Gemarkungen kommt es gelegentlich vor, dass eine Gemarkung nur einen Teil einer Gemeinde abdeckt oder dass mehrere Gemeinden auf einer Gemarkung liegen können. Dies ist besonders häufig in stark gewachsenen Großstädten der Fall, wo die Stadtfläche aus mehreren Gemarkungen besteht. In solchen Fällen tragen die verschiedenen Stadtteile oft die Namen ihrer jeweiligen Gemarkungen.

Eine Grafik einer Flurkarte des Liegenschaftskatasters, erstellt von Jacasa.
Eine Flurkarte eines Liegenschaftskatasters, erstellt von Jacasa.

Definition: Flurstück

Mehrere Flurstücke bilden eine Flur, wobei sie als kleinste Buchungseinheiten in der Regel nur einem einzigen Eigentumsverhältnis unterliegen. Genau wie Gemarkungen und Flure werden Flurstücke von den Katasterämtern in der Flurkarte verzeichnet.

Es ist von besonderer Bedeutung, dass jedes Flurstück ebenfalls eine eindeutige Flurstücksnummer trägt. Die Flurstücksnummer ist nicht nur im Liegenschaftskataster verzeichnet, sondern findet auch im Grundbuch Anwendung. Diese einzigartige Kennzeichnung ermöglicht eine klare Zuordnung von Grundstücken zu ihren Eigentümern.

Die Flächeneinheiten eines Liegenschaftskatasters zur Veranschaulichung:

Liegenschaftskataster > Gemarkung > Flur > Flurstück.

Der Verwendungszweck von Flurkarten

  • Architekten oder Ingenieure nutzen den Flurkartenauszug für die Planung von Baumaßnahmen.
  • Die Liegenschaftskarte ist für eine Immobilienbewertung von großer Bedeutung, denn sie hilft bei der Grundstücksbewertung, indem sie Größe und die Umgebungsfaktoren eines Grundstücks abbildet.
  • Die Informationen einer Liegenschaftskarte werden außerdem von Immobilienmaklern für die Vermarktung genutzt.
  • Interessenten einer Immobilie wollen häufig die Liegenschaftskarte einsehen, da sie wichtige Daten zum Grundstück und der Gemeinde enthält, beispielsweise Ortsgrenzen, mögliche Nutzungsarten des Bodens und Straßenverläufe.
  • Für die Grundsteuer, sowie andere grundstücksbezogene Abgaben, zählt der Flurkartenauszug aufgrund ihrer enthaltenen Kenndaten zu den wichtigsten Dokumenten.
  • Die Katasterkarte gilt außerdem als Kartenvorlage für Grundbucheinträge.
  • Bei Immobiliengeschäften, wie zum Beispiel einem Immobilienverkauf, wird der Flurkartenauszug notwendig, da der Notar die Inhalte im Immobilienkaufvertrag festhält.
  • Für Baugenehmigungen müssen Grundstückseigentümer, neben einem amtlichen Lageplan, auch eine Flurkarte beantragen.

Wo findet man eine Gemarkung?

Die Gemarkung ist im Bestandsverzeichnis im Grundbuch zu finden. Falls das Grundbuchblatt noch nicht vorliegt, kann dieses über die Liegenschaftskarte beim Katasteramt angefragt werden. Der Liegenschaftskataster enthält folgende Angaben:

  • flächendeckend sämtliche Flurstücke
  • Angaben zur Gemarkung
  • Flurnummern
  • Flurstücksnummern
  • Angaben zu Größe, Lage und Nutzung

Dank Digitalisierung kann die Gemarkung heutzutage aber auch anhand der Adresse in den Online-Geoportalen des jeweiligen Bundeslandes gefunden werden.

Zuständige Katasterämter

Diese Tabelle bietet einen Überblick über zuständige Katasterämter in den jeweiligen Bundesländern.

BundeslandZuständiges Katasteramt
Baden-WürttembergLandesamt für Geoinformation und Landentwicklung in Baden-Württemberg
BayernLandesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
BerlinStadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung
BrandenburgInnenministerium, Vermessungsverwaltung
BremenLandesamt Geoinformation
HamburgLandesbetrieb Geoinformation und Vermessung
HessenHessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation
Mecklenburg-VorpommernLandesamt für innere Verwaltung
NiedersachsenLandesamt für Geoinformation und Landesvermessung
Nordrhein-WestfalenGeobasis NRW
Rheinland-PfalzLandesamt für Vermessung und Geobasisinformation
SaarlandLandesamt für Vermessung, Geoinformation und Landentwicklung
SachsenStaatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung
Sachsen-AnhaltLandesamt für Vermessung und Geoinformation
Schleswig-HolsteinLandesamt für Vermessung und Geoinformation
ThüringenLandesamt für Vermessung und Geoinformation

Die Bedeutung der Gemarkung 

Im Grundbuch werden sämtliche relevanten Informationen zu den einzelnen Flurstücken innerhalb einer Gemarkung erfasst. Hierzu zählen unter anderem Angaben zum Flächeninhalt. Angaben zu den Eigentümern sowie zu etwaigen Belastungen oder Rechten, die auf dem Grundstück liegen, sind im Grundbuchauszug aufgezeichnet.

Obwohl es sich bei einer Gemarkung streng genommen nur um eine Flächeneinheit handelt, ist diese aber in vielen Fällen mit einer Verwaltungseinheit identisch. Die Gemarkung spielt für den Grundbesitz eine große Rolle, da sie die Grundlage für die genaue Zuordnung von Grundstücken bildet.
Jedes Flurstück innerhalb einer Gemarkung ist eindeutig identifizierbar und wird durch eine Nummerierung sowie geografische Koordinaten gekennzeichnet. Diese Präzision ist von großer Bedeutung, um Eigentumsverhältnisse zweifelsfrei feststellen zu können. Die Gemarkung schafft somit eine Struktur, die eine klare Zuordnung und Verwaltung von Grundstücken ermöglicht.

Mann untersucht eine Gemarkung auf einem Tablet.

Funktionen der Gemarkung im Grundbuch

Insgesamt ist die Gemarkung eine grundlegende administrative Einheit, die als Basis für zahlreiche Prozesse im Bereich der Immobilienverwaltung, -planung und -entwicklung dient. Sie ermöglicht eine geordnete und präzise Erfassung sowie Verwaltung von Grundstücken und trägt somit zur rechtlichen Klarheit und effizienten Nutzung von Landressourcen bei. Im Folgenden werden einige wichtige Funktionen der Gemarkung aufgeführt.

Abgrenzung und Identifikation

Die Gemarkung dient als räumliche Abgrenzung von Flächen in einer Gemeinde oder Stadt. Jede Gemarkung hat eine eindeutige Kennzeichnung, die bei der Identifikation von Grundstücken und Immobilien innerhalb dieser Gemarkung hilft. Dies erleichtert nicht nur die Verwaltung, sondern auch die rechtliche Zuordnung von Grundstücken.

Flurkarte und Flurvermessung

Die Gemarkung ist die Grundlage für die Flurkarte und die Flurvermessung. Sie bildet die Grundlage für die Darstellung und Vermessung von Grundstücken, Gebäuden und anderen Flächen. Die genaue Festlegung von Grenzen ermöglicht es, Grundstücksgrenzen und -größen präzise zu bestimmen.

Raumplanung und Flächennutzung

Die Gemarkung ist auch für die Raumplanung und Flächennutzungsplanung von großer Bedeutung. Die Festlegung von Gemarkungsgrenzen beeinflusst die Entwicklung von Stadt- und Gemeindegebieten sowie die Zonierung für unterschiedliche Nutzungen wie Wohngebiete, Gewerbegebiete und Grünflächen. 

Bodenordnung und Flurbereinigung

Des Weiteren spielt die Gemarkung eine wichtige Rolle bei Bodenordnungs- und Flurbereinigungsverfahren. Diese Verfahren werden durchgeführt, um landwirtschaftliche Flächen zu verbessern, den Boden besser zu nutzen und die Eigentumsverhältnisse zu klären. Die Gemarkung ist hierbei die Grundlage für die Neuordnung von Grundstücken.

Steuerveranlagung und Abgaben

Auch bei der Besteuerung von Immobilien kommt die Gemarkung zum Einsatz. Die genaue Abgrenzung ermöglicht es den Behörden, Grundsteuern und andere Abgaben für jedes Grundstück individuell festzulegen.

Grundlage für Bau- und Nutzungsplanung

Bei der Planung von Bauvorhaben ist die Gemarkung von zentraler Bedeutung. Bauanträge und Baugenehmigungen beziehen sich auf konkrete Gemarkungen, und die Planung von Infrastrukturprojekten hängt von der genauen Kenntnis der Gemarkung ab.

Kenntnisse über Gemarkungen sind wichtig: Bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen, aber auch bei Bauplanungen. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Relevanz für Immobilienbesitzer und -käufer

Für Immobilienbesitzer ist die Gemarkung ein wichtiges Instrument, da sie Auskunft über die genaue Lage und die Nachbarschaftsverhältnisse ihres Grundstücks gibt. Durch die zusätzlichen Angaben im Grundbuch können sie sicherstellen, dass die eingetragenen Eigentumsverhältnisse korrekt sind und keine unbekannten Belastungen oder Einschränkungen bestehen.

Selbst wenn noch kein Grundbucheintrag für ein Grundstück existiert, ist dieses aber im Liegenschaftsbuch verzeichnet, das ebenfalls öffentlichen Glauben besitzt. Im Gegensatz zum Grundbuch sind die Grundstücke jedoch als geschlossene Einheiten und ohne Angaben zu Eigentumsverhältnissen oder anderen rechtlichen Verhältnissen aufgeführt. Ein Grundstück bleibt hier, anders als im Grundbuchauszug, als geschlossene Einheit bestehen, auch wenn z.B. durch einen Mietkauf oder eine Erbengemeinschaft ein Mit- oder Teileigentum begründet wird.

Für Immobilieneigentümer und potentielle Käufer spielt die Gemarkung vor allem dann eine wichtige Rolle, wenn z.B. angrenzende Flurstücke zu einem größeren Grundstück zusammengelegt werden sollen. Für das Verbinden nebeneinander gelegener Flurstücke zu einem Grundstück müssen diese nämlich in derselben Gemarkung liegen. Für Bauplanungen und vor allem vor einer Kaufentscheidung ist es daher von großer Bedeutung, die entsprechende Gemarkung und ihre Grenzen zu kennen.

Für potenzielle Immobilienkäufer ist die Kenntnis der Gemarkung ebenso wichtig. Sie ermöglicht es, die genaue Lage eines Grundstücks zu überprüfen und festzustellen, ob es möglicherweise von städtebaulichen Entwicklungen oder infrastrukturellen Veränderungen betroffen sein könnte.

Fazit: Die Schlüsselrolle der Gemarkung im Immobilienkontext

Die Gemarkung im Grundbuch, oft als unscheinbare Flächeneinheit wahrgenommen,  erweist sich als ein entscheidendes Element für die präzise Zuordnung von Grundstücken. Von der Abgrenzung und Identifikation von Flächen bis hin zur Unterstützung bei Bau- und Nutzungsplanung spielt die Gemarkung eine zentrale Rolle in verschiedenen Prozessen der Immobilienverwaltung und -entwicklung. Besonders für Immobilienbesitzer und -käufer wird die Gemarkung zur Orientierungsinstanz, wenn es um die genaue Lage und Abgrenzung ihres Hab und Guts geht, um zum Beispiel potenzielle Auswirkungen durch städtebauliche Entwicklungen oder infrastrukturelle Veränderungen einschätzen zu können.

Artikel von
Lisa Ihle
Frau Ihle arbeitet schon seit 2022 als Redakteurin bei JACASA. Hier kann sie ihre Leidenschaft fürs Schreiben mit ihrem Interesse für den Immobilienmarkt, aktuelle Immobilentrends und -enwicklungen vereinen.
Lisa Ihle

Gemarkung im Grundbuch – Häufig gestellte Fragen

  • Was ist eine Gemarkung im Grundbuch?

    Die Gemarkung ist im Liegenschaftskataster die größte Flächeneinheit. Demnach bezeichnet der Begriff ein festgelegtes, geographisch abgegrenztes Gebiet. Die Gemarkung setzt sich aus verschiedenen Fluren zusammen,  wobei jeder Flur wiederum in mehrere Flurstücke untergliedert.

  • Welche Rolle spielt die Gemarkung im Grundbuch?

    Die Gemarkung dient der eindeutigen Identifikation von Grundstücken und ermöglicht die Zuordnung von Flächen zu bestimmten geografischen Bereichen.

  • Wie erfolgt die Eintragung einer Gemarkung im Grundbuch?

    Die Gemarkung wird durch Vermessungseinheiten festgelegt und anschließend im Grundbuchamt eingetragen.

  • Warum ist die Gemarkung im Grundbuch wichtig?

    Die Gemarkung ermöglicht eine klare Zuordnung von Flächen, was für rechtliche und administrative Zwecke entscheidend ist, z.B. beim Grundstückskauf oder bei der Festlegung von Eigentumsrechten.

  • Welche Informationen enthält das Grundbuch zur Gemarkung?

    Im Grundbuch sind Angaben zur Gemarkung, Flurstücksnummer, Fläche und Eigentumsverhältnissen vermerkt.

  • Kann sich die Gemarkung im Grundbuch ändern?

    Ja, durch Neuaufteilungen, Zusammenlegungen oder andere geografische Veränderungen können sich Gemarkungsgrenzen ändern.

  • Wie kann ich Informationen zur Gemarkung im Grundbuch erhalten?

    Informationen zur Gemarkung im Grundbuch können beim örtlichen Grundbuchamt angefragt werden.

  • Welche Bedeutung hat die Gemarkung für Bauvorhaben?

    Die Gemarkung ist wichtig bei Bauvorhaben, da sie die Grundlage für die Festlegung von Baugrenzen und -vorschriften bildet. Bauaktivitäten müssen sich innerhalb der festgelegten Gemarkungsgrenzen bewegen.

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