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Das Baulastenverzeichnis: Was Sie unbedingt wissen sollten

Fritz Stelzer Geschäftsführer
27. Apr 2024 / 11 Min. Lesezeit

Die Immobilienlandschaft ist geprägt von einer Vielzahl rechtlicher Aspekte. Da diese großen Einfluss auf Bauvorhaben und die Nutzung haben können, ist es wichtig sich ausreichend zu informieren. Ein oft übersehener Faktor in dieser Hinsicht ist das Baulastenverzeichnis, das jedoch äußerst bedeutsam ist. 
In diesem Artikel werden wir detailliert auf die Bedeutung und Funktion des Baulastenverzeichnisses eingehen. Dabei wird es sich um die Definition und die unterschiedlichen Baulasten, bis hin zu rechtlichen Rahmenbedingungen und Implikation für Immobilieneigentümer handeln.

Immobilieneigentümer schauen sich die Baulasten an

Definition von Baulastenverzeichnissen

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentlich-rechtliches Verzeichnis, in dem die Baulasten eines Grundstücks eingetragen sind. Das Baulastenverzeichnis wird von den lokalen Behörden geführt und enthält die Verpflichtungen, die auf einem Grundstück lasten. Konkret heißt das, dass der Grundstückseigentümer gegenüber der jeweiligen Behörden bestimmte Dinge bezüglich des Grundstücks zu tun, zu dulden oder zu unterlassen hat.

Was sind Baulasten?

Eine Baulast ist eine Verpflichtung, die auf einem Grundstück liegt und bestimmte Handlungen bzw. Unterlassungen im Zusammenhang mit Bauvorhaben regelt. Diese Baulasten werden von der Behörde erlegt und im Baulastenverzeichnis dokumentiert. Ziel der Baulasten und deren Dokumentierung ist es, sicherzustellen, dass bestimmte Vorgaben bei Bauvorhaben eingehalten werden sowie öffentliche Regeln sicherzustellen. Grundstückseigentümer verpflichten sich zum Einhalten dieser Baulasten und müssen die vorgegebenen Aufgaben erfüllen.

Beispiele für Baulasten sind

  • Nutzungseinschränkungen,
  • Brandschutzmaßnahmen und
  • Abstandsregelungen.

Zweck und Funktion von Baulastenverzeichnissen

Bei dem Baulastenverzeichnis handelt es sich nicht um die privaten Verpflichtungen, die ein Grundstück mit sich trägt, sondern die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen. Das heißt, dass das Baulastenverzeichnis an erster Stelle dazu dient, die öffentlichen Belange sicherzustellen. Abstandsregelungen müssen eingehalten werden und die potenziellen Bauvorhaben auf dem Grundstück müssen ordnungsgemäß unter Einhaltung der Baulasten erfolgen.

Das Baulastenverzeichnis kann enormen Einfluss auf persönliche Bauvorhaben und die Baugenehmigungen haben. Bei Beantragung einer Baugenehmigung prüft die zuständige Baubehörde, ob das Bauvorhaben mit Einklang mit den jeweiligen Baulasten steht. Wenn die Bauvorhaben in Widerspruch mit den Baulasten stehen, kann es zu Schwierigkeiten kommen an die Baugenehmigung zu gelangen, bis hin zur Ablehnung der Bauvorhaben im ganzen. Gerade aus diesem Grund ist es jedem Käufer ausdrücklich zu empfehlen, einen Einblick in das Baulastenverzeichnis zu beantragen, damit mögliche Bauvorhaben nicht daran scheitern.

Inhalte des Baulastenverzeichnisses

Die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten können einen unterschiedlichen Umfang an Verpflichtungen oder Einschränkungen mit sich tragen. Um Ihnen einen besseren Überblick zu verschaffen, sind hier die häufigsten Baulasten aufgezählt und beschrieben:

Erschließungsbaulast: Diese Baulast erlaubt die Nutzung zugewiesener Flächen auf dem eigenen Grundstück von Dritten. Das kann zum Beispiel als Form einer Zufahrt geschehen oder die Legung von Versorgungsleitungen auf dem eigenen Grundstück. Diese Baulast wird dann erteilt, wenn der andere Eigentümer nur über diesen Weg sein Grundstück erreichen kann. 

Abstandsflächenbaulast: Es ist gesetzlich festgelegt, wie viel Abstand zwischen der eigenen Außenwand und dem Nachbargrundstück bestehen muss. Die Abstandsflächenbaulast besagt, dass bestimmte Flächen des eigenen Grundstücks nicht bebaut werden dürfen, um diesen Abstand zu gewährleisten. Wenn der Abstand vom Nachbargebäude bis zum eigenen Grundstück nicht möglich ist, kann man die Fläche auf seinem eigenen Grundstück zur Verfügung stellen, um die Einhaltung der Abstandsflächen zu ermöglichen.
Dafür muss für das eigene Grundstück eine Abstandsflächenbaulast eingetragen werden, die nur mit Zustimmung der Kreisverwaltung wieder aufgehoben werden kann. Es ist üblich, dass für die Aufnahme des Abstandsflächenbaulasts ein finanzieller Ausgleich gezahlt wird. Jedoch gehören diese Art von Vereinbarungen in das Privatrecht. 

Vereinigungsbaulast: Hier werden aus baurechtlicher Sicht zwei benachbarte Grundstücke als eins behandelt. Diese Baulast ergibt Sinn, falls ein Gebäude auf beiden Grundstücken gebaut werden soll. 

Stellplatzbaulast: Es muss geduldet werden, dass Dritte Stellplätze auf dem eigenen Grundstück benutzen dürfen. Meist sind mit Stellplätzen Parkplätze für Autos gemeint. In der Regel darf dafür auch Geld verlangt werden. 

Überfahrbaulast: Es muss eine Zufahrt über das eigene Grundstück, welche zum Nachbargrundstück führt, geduldet werden. Diese Baulast besteht, wenn es keine andere Möglichkeit für die Feuerwehrfahrzeuge gibt, das andere Grundstück zu erreichen. 

Anbaubaulast: Bei dieser Baulast geht es darum, direkt an das Gebäude des Nachbarn anzubauen. Diese Baulast ist in Städten üblicher, da die Wohnhäuser dann optisch eine geschlossene Einheit bilden und der Platz effizient genutzt wird. 

Zufahrtbaulast: Es muss die Überfahrt über das eigene Grundstück geduldet werden, um zu einer öffentlichen Straße zu gelangen. 

Kinderspielflächenbaulast: Entstehen beim Bau eines Mehrfamilienhauses mehr als fünf Wohnungen, die anschließend vermietet werden sollen, ist der Eigentümer verpflichtet, auf dem Grundstück einen Spielplatz zu errichten. 

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Einsicht in das Baulastenverzeichnis

Da das Baulastenverzeichnis nicht öffentlich zugänglich ist, kann Einsicht nur verlangt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Das wären zum Beispiel Grundstückseigentümer oder Kaufinteressenten. Üblicherweise wird die Einsichtnahme vom Eigentümer oder dem Makler beantragt. 

Wer Einsicht bekommen will, muss sich an die Bauaufsichtsbehörde der jeweiligen Stadt oder Gemeinde wenden. Fast alle Bundesländer in Deutschland führen ein Baulastenverzeichnis. Die Ausnahme ist Bayern, wo die Baulasten im Grundbuch eingetragen werden. Auch Brandenburg regelte es lange anders, jedoch führte Brandenburg das Baulastenverzeichnis in 2016 wieder ein.

Auszug aus einem Baulastenverzeichnis

Was ist der Unterschied zwischen dem Grundbuch und dem Baulastenverzeichnis?

Während im Baulastenverzeichnis ausschließlich Baulasten eingetragen werden, werden im Grundbuch in erster Linie die Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden dokumentiert. Zudem werden auch Nutzungs- und Nießbrauchrechte und Pfandrechte eingetragen. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass das Grundbuch ein öffentliches Verzeichnis ist, welches vom Katasteramt verwaltet wird. Das Baulastenverzeichnis hingegen wird von den Baubehörden der Städte, Gemeinden und Landkreise verwaltet.

Bedeutung für Immobilieneigentümer und -entwickler

Wenn ein Grundstück eingetragene Baulasten hat, kann es dazu führen, dass der Immobilienwert gemindert wird. Durch Baulasten werden Käufer zum Teil in ihren Bauvorhaben eingeschränkt und müssen die Nutzung bestimmter Flächen von Dritten auf ihrem Grundstück dulden. Dies kann den Nutzungs- und Attraktivitätswert der Immobilie verringern.
Zusätzlich kann die Einhaltung der Baulasten zusätzliche Kosten für den Grundstückseigentümer bedeuten. Bei dem Verkauf und der Vermarktung einer Immobilie können potenzielle Käufer verunsichert auf die bestehenden Baulasten reagieren, besonders über die zukünftigen Auswirkungen auf die Nutzung und Weiterentwicklung. Zusätzlich werden die Baulasten einer Immobilie auch von Finanzierungsinstituten in Betracht gezogen und können Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten haben. 

Jedoch sind nicht alle Baulasten ein negativer Aspekt, wenn man den Wert einer Immobilie betrachtet. Manche Baulasten können sich langfristig positiv auf den Wert des Grundstücks auswirken. Zum Beispiel können manche Baulasten Umweltauflagen und ökologische Standards fördern und damit langfristig den Wert einer Immobilie steigern. Für Investoren sind daher auch die Umstände und die genauen Baulasten von großer Bedeutung.

Baulasten können den Wert einer Immobilie mindern, aber auch steigern. Es ist wichtig, sich vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie darüber zu informieren. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Baulastenverzeichnis im rechtlichen Kontext

Die gesetzliche Grundlage von Baulasten ist das Baurecht, geregelt durch das Baugesetzbuch (BauGB). Darin werden die Anwendungen und Ausgestaltungen von Baulasten definiert.

Baugesetzbuch §61, Absatz 1

Grundstücksgleiche Rechte sowie andere Rechte an einem im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, ferner Ansprüche mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder persönliche Rechte, die zum Erwerb, zum Besitz oder zur Nutzung eines im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks berechtigen oder den Verpflichteten in der Benutzung des Grundstücks beschränken, können durch den Umlegungsplan aufgehoben, geändert oder neu begründet werden. […] Im Landesrecht vorgesehene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen (Baulast) können im Einvernehmen mit der Baugenehmigungsbehörde aufgehoben, geändert oder neu begründet werden.

Dieser Paragraph legt fest, wie Baulasten eingetragen, geändert und gelöscht werden können. Die Anwendung von Baulasten wird unter Berücksichtigung der örtlichen Bauvorschriften und Bauplanungen geregelt. Zusätzlich können landesspezifische Bauordnungen und Verwaltungsvorschriften weitere Details und Regelungen im Zusammenhang mit Baulasten festlegen. Die gesetzlichen Grundlagen bieten somit einen rechtlichen Rahmen für die Anwendung, Durchsetzung und Verwaltung von Baulasten, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.

Einsicht in das Baulastenverzeichnis

Fazit

Zusammenfassend stellen Baulastenverzeichnisse einen entscheidenden Bestandteil der städtebaulichen Planung und rechtlichen Struktur von Grundstücken dar. Die darin festgehaltenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, insbesondere in Bezug auf Abstandsflächen, Nutzungseinschränkungen und Umweltauflagen, sind von großer Bedeutung für Bauvorhaben und die Entwicklung von Immobilien. Eine genaue Kenntnis dieser Verzeichnisse ist für Eigentümer, Bauherren und Investoren wichtig, da sie direkten Einfluss auf Baugenehmigungen, Nutzungsrechte und den Immobilienwert haben können. Die gesetzlichen Grundlagen, verankert im Baugesetzbuch, regeln die Anwendung und Verwaltung von Baulastenverzeichnissen. Rechte und Pflichten, die aus diesen Verzeichnissen hervorgehen, stellen sicher, dass sowohl öffentliche Interessen als auch individuelle Belange berücksichtigt werden.

Artikel von
Fritz Stelzer
Fritz Stelzer ist geschäftsführender Gesellschafter der Immosmart GmbH. Seine langjährige Immobilien-Erfahrung u. a. bei der HypoVereinsbank und Interhyp AG machen ihn zum absoluten Branchen-Experten.
Fritz Stelzer

Oft gestellte Fragen

  • Wie viel zahlt man für die Einsicht?

    Die Frage kann leider nicht konkret beantwortet werden. Die Kosten für ein Auszug des Baulastenverzeichnisses können unterschiedlich sein und meist variieren die Gebühren zwischen 20 € und 150 €. Ob  für die Einsichtnahme auch Kosten anfallen kommt auf die Satzung der jeweiligen Gemeinde an.

  • Wo kann ich das Baulastenverzeichnis einsehen?

    Das Baulastenverzeichnis kann bei der Aufsichtsbehörde der jeweiligen Stadt, Gemeinde oder Landkreis eingesehen werden.

  • Welche Bundesländer führen ein Baulastenverzeichnis?

    Alle Bundesländer in Deutschland führen ein Baulastenverzeichnis, außer Bayern. In Bayern werden die Baulasten in das Grundbuch eingetragen.

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