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Kündigung wegen Eigenbedarf: Das müssen Sie wissen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
23. Mär 2024 / 18 Min. Lesezeit

“Mein Sohn kommt zum studieren und braucht eine Wohnung, wir müssen deshalb leider auf Eigenbedarf kündigen.” So oder ähnlich kann das bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ablaufen. Was einerseits frustrierend für den Mieter ist, ist eine praktische und sichere Bank für die Vermieter.

Eigenbedarf ist einer der häufigsten Gründe für eine Kündigung seitens des Vermieters. Doch was bedeutet eigentlich genau Eigenbedarf und wie wird ein Missbrauch dieses Sonderrechts zu Ungunsten des Mieters verhindert? Alle Informationen und Wissenswertes zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf erfahren Sie hier.

Eigenbedarf – was genau ist das eigentlich?

Wenn der Vermieter die gesamte Wohnung für sich selbst, für Angehörige seines Hausstandes oder für Familienangehörige nutzen möchte und deshalb ein Mietverhältnis aufkündigt, spricht man von der Kündigung auf Eigenbedarf. Wenn von nahen Angehörigen die Rede ist, sind vor allem Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister gemeint. Entferntere Verwandte können nicht als Grund für eine Eigenbedarfsnutzung angegeben werden.

Eine leeres Wohnungszimmer mit Laminatboden und weißen Wänden.

Grundsätzlich sind Mieter in Deutschland aber geschützt. Als Mieter einer Wohnung wird man zum Fremdbesitzer dieser und kann nicht willkürlich gekündigt werden. Laut §573 Abs. 1 BGB darf ein Vermieter einen Vertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Gleich im Anschluss ist geklärt, dass unter so ein berechtigtes Interesse beispielsweise die Eigennutzung des Vermieters für sich oder Familienangehörige zählt.

Gut zu wissen

Bei nicht eng verwandten Personen muss glaubhaft gemacht werden, dass ein besonders enger Kontakt besteht.

Zu einer ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters bedarf es also triftiger Gründe. Dazu gehören, dass der Mieter vertragliche Pflichten deutlich verletzt hat, der Vermieter sein Grundstück durch das Mietverhältnis nicht wirtschaftlich nutzen kann, oder der Vermieter eben wegen Eigenbedarf kündigen möchte.

Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig?

Es ist besonders wichtig, im Kündigungsschreiben genau zu erklären, warum und wofür die Wohnung selbst genutzt werden muss. Damit soll einem vorgetäuschten Eigenbedarf vorgebeugt werden.  Der Vermieter muss die Wohnung also tatsächlich benötigen und nachvollziehbare Gründe für die Nutzung der Wohnung darlegen.

Die wichtigsten Voraussetzungen sind also:

  • Angehörige des Vermieters oder er selbst möchte in der Wohnung leben
  • Die Kündigung ist ordentlich begründet und kann nachgeprüft werden
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist wurde eingehalten

Triftige Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Um rechtmäßig auf Eigenbedarf kündigen zu können, muss der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigen. Solche triftigen Gründe sind neben eigener Nutzung der Wohnung auch eine Nutzung als Altersruhesitz. Auch eine Eigenbedarfskündigung aus gesundheitlichen Gründen ist zulässig, etwa wenn die Vermieter aus einem oberen Stockwerk ins Erdgeschoss ziehen müssen, um keine Treppen mehr zu steigen.

Ebenfalls gelten verbesserte Arbeitsbedingungen als triftiger Grund. Also, dass die Wohnung im gleichen Haus wie der Arbeitsplatz sein soll, oder deutlich näher am Arbeitsplatz liegt. Das muss allerdings nachgewiesen werden.

Frau sitzt vor offenem Laptop und schlägt Hände überm Kopf zusammen

Falls sich etwas an einer Familienkonstellation ändert, können zudem auch nachvollziehbare Gründe entstehen. Im schönsten Falle verfügt die zu kündigende Wohnung über eine bessere Raumaufteilung oder mehr Zimmer für Kinder oder Enkel, doch auch wenn eine Scheidung geplant ist und ein Expartner in die Wohnung ziehen will, gilt die Kündigung wegen Eigenbedarf. Schließlich kann noch das Zusammenlegen kleinerer Wohnungen zu einer großen angegeben werden.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unberechtigt?

Leider wird das Sonderrecht der Kündigung wegen Eigenbedarf oftmals missbraucht, was meist finanzielle Motivatoren hat. Deshalb gilt es genau hinzuschauen, ob auch alles rechtens zugeht. In folgenden Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht gerechtfertigt:

  • Vorgeschobener Eigenbedarf: Meist soll so ein unliebsamer Mieter losgeworden werden. Dem Kündigungsschreiben gehen nicht selten Streitigkeiten wegen Abrechnungen oder Mieterhöhungen voraus.
  • Unverhältnismäßiger Wohnbedarf: Möchte der Vermieter die Wohnung selbst nutzen, braucht aber in keinem Fall die zur Verfügung stehenden Quadratmeter, kann das als missbräuchlich gelten. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Student eine 100m2 Wohnung nutzen soll.
  • Befristeter Eigenbedarf: Will der Vermieter nur kurzzeitig in die Wohnung, um sie der Praktikabilität halber zu nutzen, ist das nicht rechtmäßig.
  • Treuwidriger Eigenbedarf: Wusste der Vermieter schon vor Schluss des Mietvertrages, dass er die Wohnung zeitnah selbst benötigt und hat versäumt dies dem Mieter mitzuteilen, hat er das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs verwirkt.

Doch auch weitere formelle Unstimmigkeiten können die Kündigung unwirksam machen. Ist der Mietvertrag befristet kann in keinem Fall Eigenbedarf angemeldet werden. Sind die Gründe für den Eigenbedarf, seien sie noch so intim, nicht im Kündigungsschreiben enthalten, muss der Mieter nicht ausziehen und auch sonst nichts tun.

Ein Instagram-Post, Text: "Betagten und langjährigen Mietern mit einer tiefen Verwurzelung am Wohnort darf nicht ohne weiteres gekündigt werden. Dies hat das LG Berlin nun zugunsten einer 89-jährigen Mieterin entschieden.

Allerdings besteht für den Vermieter natürlich die Möglichkeit die Kündigung einfach erneut in vollständiger Form auszusprechen. Schließlich wird es schwer, die Kündigung für eine spezifische Wohnung durchzusetzen, wenn vergleichbare Wohnungen in einem Gebäudekomplex frei sind.

Was ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?

Zunächst müssen alle Kündigungsfristen beachtet werden. Diese richten sich immer nach der Dauer des bereits bestehenden Mietverhältnisses. Minimal beträgt die Kündigungsfrist aber in jedem Fall drei Monate. In manchen Fällen kann es zu noch längeren Kündigungsfristen kommen, etwa wenn Haus- oder Wohnungsmietvertrag vor der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2011 geschlossen wurden und diese Kündigungsfristen festgehalten wurden. Ansonsten gelten folgende Fristen:

MietdauerKündigungsfrist
bis zu 5 Jahren3 Monate
zwischen 5 und 8 Jahren6 Monate
mehr als 8 Jahre9 Monate

Wichtig

Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats beim Mieter ankommen, um bis zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden.

Sonderreglungen bei der Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Es gibt zwei bestimmte Fälle, in denen Sonderregelungen bezüglich der Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs in Kraft treten. Zum einen, wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, zum anderen, wenn einem Mieter in einem Zweifamilienhaus gekündigt wird.

Bei Ersterem gilt: Eine Sperrfrist regelt die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Erst drei Jahre nach Eintragung des Vermieters ins Grundbuch kann der Wechsel erfolgen. Hier heißt es also Geduld haben, denn in manchen Bundesländern gelten sogar Fristen bis zu zehn Jahren.

Gut zu wissen

Bei Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentumswohnung gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen, die je nach Bundesland 3 bis 10 Jahre beträgt. Sonderregelungen bestehen auch für Mieter in Zweifamilienhäusern.

Kündigt ein Vermieter einem Mieter in einem Zweifamilienhaus, das er selbst bereits bewohnt, gilt eine verlängerte Kündigungsfrist. Sechs Monate vorab muss die Kündigung erfolgen. Das gibt dem Mieter zusätzlich Zeit, denn abgesehen davon kann der Vermieter eine Kündigung in diesem Fall jederzeit aussprechen.

Das muss in einem Kündigungsschreiben enthalten sein

Folgendes muss in einem ordentlichen Kündigungsschreiben enthalten sein:

  • Angaben der Person, die den Wohnraum benötigt bzw. Art der Verbindung mit dieser Person
  • Dezidierte Auflistung der Gründe des Eigenbedarfs
  • Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters nach §574 BGB
  • Ggf. Alternativwohnung für den Mieter aufzeigen mit Begründung, weshalb diese nicht selbst genutzt werden kann

Tipp

Man sollte sich immer versichern, dass die Kündigung auch wirklich angekommen ist. Am besten per Einschreiben senden oder persönlich vorbeibringen. Nicht selten bestreiten Mieter, den Brief je erhalten zu haben.

Sonderfall – Vermieter ist keine natürliche Person

Stutzig sollte werden, wer von einer GmbH, einer Aktien- oder Kommanditgesellschaft oder einer juristischen Person eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhält. Das ist nämlich nicht zulässig. Wer auf Eigenbedarf kündigt, muss eine echte Person darstellen.

Anders ist es bei einer GbR, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Solch ein Zusammenschluss entsteht beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft. Wenn nun also ein Erbe aus der GbR in das Objekt einziehen möchte ist das möglich, auch wenn die GbR selbst keine natürliche Person ist.

Und bei Schwierigkeiten?

Kompliziert wird es, wenn sich ein Mieter gegen die Kündigung wehrt. Möglich ist das durch den § 574 BGB, der den besonderen Fall der Härte beschreibt. Hier steht, dass die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Ein besonderer Fall der Härte kann beispielsweise hohes Alter, eine körperliche Behinderung, aber auch eine Schwangerschaft sein. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Besteht also ein solcher Härtefall kann der Mieter rechtmäßig Widerspruch gegen die Kündigung einlegen und vorerst in der Wohnung bleiben. Weiter Härtefälle können Krankheit, Pflegebedürftigkeit, Suizidgefahr, gefährdete Bildungsabschlüsse oder Kinder, für die ein Schulwechsel problematisch wäre, sowie ein unzureichendes Einkommen sein. Manchmal gilt auch eine tiefe Verwurzelung im Umfeld als unzumutbar.

Auch der Sonderfall eines “angemessenen Ersatzwohnraums” kann als Härtefall gelten. Dies korrekt zu definieren, kann aber in der Praxis schwierig sein. Eine gewisse Verschlechterung des Wohnraums gilt als zumutbar. In Obdachlosenunterkünfte oder Pflegeheime müssen Mieter aber nicht ausweichen.

Im besten Fall kann man sich aber mit dem Mieter einigen, zum Beispiel durch verlängerte Fristen.

Rechts im Bild eine Frau, die an ihrem Laptop arbeitet, auf dem Tisch rechts neben ihr steht eine Justizia-Figur

Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung

Will der Mieter Widerspruch einlegen, muss das form- und fristgerecht geschehen. Bis zwei Monate vor dem Auszugstermin muss der Eigenbedarfskündigung schriftlich widersprochen werden. Außerdem ist der Mieter verpflichtet, auf Wunsch des Vermieters hin die genauen Gründe des Widerspruchs offenzulegen. Mieter lassen sich am besten vorab von einem Anwalt beraten.

Und wenn der Mieter nicht auszieht?

Manchmal kommt es zu der unangenehmen Situation, dass ein Mieter trotz erfolgreicher Eigenbedarfskündigung einfach nicht auszieht. Dann bleibt dem Vermieter nur, beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einzureichen und so einen gerichtlichen Räumungsbefehl zu erwirken. Das heißt, der Vermieter kann die Wohnung per Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen.

Wer also ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt, sollte sich genau an die Vorgaben halten und keinesfalls versuchen über die Eigenbedarfskündigung schnell und einfach an seine Wohnung zu gelangen, wenn diese nicht tatsächlich unbedingt selbst genutzt werden soll. Denn den Eigenbedarf vorzutäuschen ist erstens rechtlich unzulässig und kann außerdem unangenehme Kosten für den Vermieter nach sich ziehen.

Insbesondere dann, wenn der ehemalige Mieter nachweisen kann, dass der Eigenbedarf gar nicht vorlag. In diesem Fall können Schadensersatzforderungen in Höhe von mehreren Tausend Euro fällig werden. Im Zweifelsfall ist es für alle Parteien sinnvoll, sich vorab von einem Anwalt beraten zu lassen.

Gesetzesübersicht

Die Kündigung wegen Eigenbedarf kann mit ihren zahlreichen rechtlichen Regelungen auf den ersten Blick überwältigend wirken. Verschiedene Paragraphen im BGB stellen sicher, dass der Prozess trotz aller Komplexität für beide Seiten fair bleibt. Wir haben Ihnen die relevanten Paragraphen kurz zusammengefasst, damit Ihnen der Inhalt klar wird.

  • § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
    Dieser Paragraph regelt die Bedingungen, unter denen Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen können. Wichtige Gründe für eine Kündigung sind unter anderem erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks.
  • § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
    Hier wird eine Form der ordentlichen Kündigung ohne Angabe eines spezifischen Grundes ermöglicht, sofern der Vermieter eine kleinere Wohnanlage besitzt und selbst in einem Teil davon wohnt.
  • § 573b BGB – Kündigung bei Vertragsnachfolge
    Bei einem Wechsel des Vermieters durch Verkauf der Mietsache während des Mietverhältnisses bleiben die Rechte des Mieters bestehen. Eine Kündigung ist nur unter den regulären Voraussetzungen des § 573 möglich.
  • § 573c BGB – Kündigungsfristen bei Wohnraum
    Dieser Paragraph legt die Fristen für die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter und durch den Mieter fest. Die Fristen variieren je nach Dauer des Mietverhältnisses.
  • § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
    Bestimmte Umstände können sowohl Mieter als auch Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich, jedoch mit Einhaltung der gesetzlichen Frist, zu kündigen.
  • § 574 BGB – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
    Hier wird den Mietern erlaubt, Widerspruch gegen eine Kündigung einzulegen. Aber nur dann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
  • § 574a BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
    Dieser Paragraph regelt das weitere Vorgehen, wenn nach einem Widerspruch gegen die Kündigung das Mietverhältnis fortgesetzt wird, und geht auf mögliche gerichtliche Entscheidungen ein.
  • § 574b BGB – Antrag auf Fortsetzung des Mietverhältnisses
    Er legt fest, wie der Mieter einen Antrag auf Fortsetzung des Mietverhältnisses stellen kann und welche Formvorschriften dabei einzuhalten sind.
  • § 574c BGB – Entscheidung über den Fortsetzungsantrag
    Hier werden das Verfahren und die Kriterien für eine gerichtliche Entscheidung über den Fortsetzungsantrag des Mieters, um das Mietverhältnis zu verlängern, beschrieben.

Alternative zur Eigenbedarfskündigung

Eventuell ist sich ein Vermieter nicht sicher ob seine Eigenbedarfskündigung auch Erfolg haben würde, hat aber trotzdem großes Interesse an der eigenen Nutzung der Wohnung. In diesem Fall kann ein Mietaufhebungsvertrag eine sinnvolle Lösung darstellen.

Bei dieser Alternative kann unabhängig vom Gesetz eine Räumungsfrist für die Wohnung ausgemacht werden. Der Mieter erhält im Gegenzug eine “Auszugsvergütung”. Damit dieser Deal klappt, müssen sich die Parteien aber einig werden, sodass eine gerichtlich Auseinandersetzung vermieden wird.

Fazit

Als Vermieter ist es Ihr Recht, die Immobilie im Falle eines echten Eigenbedarfs zurückzuverlangen. Beachten Sie jedoch, dass Sie diesen Bedarf klar und wahrheitsgemäß begründen und alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen müssen. Dazu gehören die angemessene Begründung im Kündigungsschreiben, die Einhaltung der Kündigungsfristen und die Berücksichtigung eventueller Härtefälle aufseiten des Mieters.

Eine transparente Kommunikation und das Einholen juristischer Beratung können dabei helfen, Streitigkeiten zu vermeiden und das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu beenden. Bedenken Sie auch alternative Lösungswege wie Mietaufhebungsverträge, die eine einvernehmliche Trennung ermöglichen können.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Gut zu Wissen – Kündigung wegen Eigenbedarf

  • Wer kann wann wegen Eigenbedarf kündigen?

    Wegen Eigenbedarf zu kündigen ist das Recht eines jeden Vermieters, wenn dieser seine Wohnung selbst nutzen möchte. Wichtig ist dabei, dass der Vermieter auch triftige Gründe für die Nutzung der Wohnung hat.

  • Welche Kündigungsfristen gibt es?

    Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer. Je nach dem wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat, liegt die Frist zwischen 3 und 9 Monaten.

  • Kann ich der Kündigung wegen Eigenbedarf widersprechen?

    Meistens haben Kündigungen wegen Eigenbedarfs Erfolg. Es gibt aber die Möglichkeit sich wegen eines besonderen Fall der Härte gegen die Kündigung zu wehren.

  • Was tun, wenn ein Mieter nach Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?

    Der Vermieter kann in diesem Fall eine Räumungsklage einreichen und nach Erhalt eines Räumungsbefehls vom Amtsgericht die Wohnung zwangsräumen lassen. Falsche Angaben zum Eigenbedarf können Schadensersatzforderungen zur Folge haben, daher ist juristischer Beistand zu empfehlen.

  • Was zählt als Härtefall bei einer Kündigung?

    Härtefälle, die einen Widerspruch gegen die Kündigung begründen, können Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum sein. Mieter können in diesen Fällen nach § 574 BGB vorgehen. Manchmal hilft eine einvernehmliche Lösung, wie eine verlängerte Kündigungsfrist.

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