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Mietminderung: Das sollten Vermieter wissen!

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
11. Mai 2024 / 17 Min. Lesezeit

Die Heizung macht Probleme, der Balkon kann nicht voll genutzt werden, im Bad ist Schimmel oder ein Fenster schließt nicht richtig – all dies beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung und berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung. Doch die Mietminderung stellt ein komplexes Thema dar, das mit den Rechten sowie Pflichten der Vermieter und Mieter verbunden ist und oftmals mit verschiedenen Schadensfällen einhergeht. Erfahren Sie in diesem Artikel alles über die rechtlichen Grundlagen der Mietminderung, in welchen Fällen der Anspruch auf eine Mietminderung besteht und in welcher Höhe sie zulässig ist.

Gut zu wissen

Eine Mietminderung muss stets im Verhältnis zum jeweiligen Mangel/Schaden stehen. Sprich: Ein Heizungsausfall im Winter ist ein erheblicher, gravierender Mangel, während er im Sommer ein geringeres Problem darstellt. Einen Überblick über die gängigen Höhen von Mietminderungen bieten die Mietminderungstabellen. Allerdings handelt es sich dabei lediglich um Vergleichswerte. Ob die Höhe einer konkreten Mietminderung im Verhältnis zum Mangel berechtigt und angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Daher sollten sich Betroffene – ob Mieter oder Vermieter – an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.

Rechtliche Grundlage der Mietminderung

Ein Mieter ist dazu berechtigt, seine Miete zu kürzen, wenn die von ihm bewohnte Mietimmobilie einen Mangel oder Schaden aufweist, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder sich negativ auf die Wohnqualität auswirkt. Anders ausgedrückt kann der Mieter einen geringeren Mietbeitrag leisten, wenn der Ist-Zustand der Immobilie nicht dem im Mietvertrag vereinbarten Soll-Zustand der Mietimmobilie entspricht. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Demnach kann ein Mieter „für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist“, eine dem Mangel angemessene, geminderte Miete entrichten. Bei einem erheblichen Schaden kann dies auch zu der Befreiung der Mietzahlung führen.

Der Zeitraum der Mietkürzung

Eine Mietminderung sollte erst nach einer ablaufenden Frist zur Nachbesserung erfolgen. Zudem darf die Miete nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem die Nutzung des vermieteten Raums beeinträchtigt ist. Folglich erfolgt die Mietkürzung nur für den Zeitraum, bis der im Mietvertrag vereinbarte Soll-Zustand wieder erreicht worden ist und die Mietimmobilie wieder benutzt werden kann. Wenn der Vermieter die Mietsache wieder in den vertraglichen Zustand gebracht und den Mangel beseitigt, so hat der Mieter wieder die volle Miethöhe zu zahlen. Hierbei ist zu beachten, dass eine Mietminderung in Ausnahmefällen rückwirkend geltend gemacht werden kann.

Handwerker bei Schimmelbekämpfung

Diese Mängel berechtigen zur Mietminderung

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche Mängel eine Mietminderung legitimieren. Denn Unkenntnis darüber kann zu Unstimmigkeiten oder gar Streitprozesse führen. Dabei gibt es viele unterschiedliche Mängel beziehungsweise Gründe für eine Mietminderung. Bei der folgenden Auswahl an Mängeln, handelt es sich um die häufigsten Gründe für eine Mietminderung:

  • Defekter Fahrstuhl
  • Unbenutzbarer Balkon
  • Defekte Heizung
  • Undichtes Dach, undichte Fenster
  • Wohnungstür ist nicht verschließbar
  • Schimmelbefall
  • Feuchte Wände oder Decken
  • Nicht umgesetzte Versprechungen des Vermieters
  • Baulärm durch Bauarbeiten

Die Miete kann wegen gewerblichen Baulärm reduzieren werden, da dieser die Wohnqualität beeinträchtigt. Allerdings hängt die Höhe der Mietminderung von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise die Dauer, die Lautstärke und die Uhrzeit des Baulärms. Dabei gibt es keine festen Regeln dafür, wie hoch die Mietminderung sein sollte. Handelt es sich jedoch um eine von dem Vermieter durchgeführte energetische Sanierung, gilt in eine Duldungspflicht durch die Mieter und die Miete in den ersten drei Monaten nicht reduziert werden.

Wie wird der Vermieter über die Mietminderung informiert?

Bevor die Miete reduziert werden kann, muss eine Mängelanzeige vorliegen. Das bedeutet, dass ein Mieter den Vermieter über das Problem informieren muss und ihn schriftlich zur Nachbesserung des Mangels aufgefordert. Für die Mängelanzeige genügt eine Beschreibung des Sachmangels, der den Gebrauch der gemieteten Immobilie einschränkt. Dabei ist der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht verpflichtet, den Mangel zu protokollieren oder aber seine genaue Ursache zu benennen (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012–VIII ZR 155/11).

In der Mängelanzeige sollte der Mieter eine realistische Frist setzen, bis wann der Mangel behoben sein soll. Darüber hinaus sollte erwähnt werden, dass die Miete vorerst vollständig gezahlt wird, unter der Bedingung, dass der Vermieter den Mangel behebt. Wenn der Vermieter den Schaden nicht innerhalb der Frist behebt, darf der Mieter die Miete rückwirkend mindern. Dabei ist es nicht erforderlich, die Mietminderung anzukündigen oder rechtlich zu beantragen. Das Recht tritt automatisch ein, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt.

Um Konflikte zu vermeiden, ist es jedoch ratsam, die Mietminderung anzukündigen. Dies kann bereits in der Mängelanzeige erfolgen. Allerdings müssen Mieter die Reparatur des Mangels ermöglichen, indem sie dem Vermieter oder Handwerkern Zugang zur Wohnung gewähren. Wer das erschwert, kann sich nicht auf das Recht zur Mietminderung berufen.

Wann darf die Mietminderung abgelehnt werden?

Der Vermieter wird gesetzlich vor rechtswidrigen Mietkürzungen geschützt. So ist im § 536 I 3 BGB geregelt, dass die Mietminderung vom Mieter nur vorgenommen werden darf, wenn es sich um erhebliche Mängel handelt. Sollte es sich laut § 536 I 3 BGB um unerhebliche Mängel handeln, kann der Vermieter eine Mietminderung ablehnen. Darüber hinaus darf der Mieter eine Mietkürzung nicht vornehmen, wenn er sich auf ortsübliche Gegebenheiten wie Schul-, Kirchen- oder Verkehrslärm bezieht. Außerdem kann eine Mietminderung ablehnt werden, wenn der Mieter bereits beim Vertragsabschluss über den Sachschaden oder Mangel informiert worden ist.

Wer sich vor Streitereien wegen Mietminderungen schützen will, sollte möglichst schon vor dem Einzug gemeinsam mit dem potenziellen Mieter eine Mängelliste erstellen. Gehen Sie offensiv mit möglichen Problemen um und beheben Sie diese schnellstmöglich – schon im eigenen Interesse, um ein gutes Mietverhältnis zu bewahren. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Weitere Gründe für die Ablehnung einer Mietminderung sind, wenn der Mieter dem Vermieter keine Mängelanzeige weitergeleitet hat. Auch eine fehlerhafte Mängelanzeige berechtigt den Mieter nicht zu einer Mietminderung. Ferner darf die Mietminderung ebenfalls vom Vermieter abgelehnt werden, wenn der Mangel nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt und der Mangel durch den Mieter selbst verursacht worden ist. Dies ist auch der Fall bei sozial üblichen Verhaltensweisen der Nachbarn, wie gelegentliche Feierlichkeiten im Haus oder Lärmbelästigung, die durch Nachbarskinder verursacht wird.

Social Media Post zu Mietminderung. Auf dem Bild ist ein einer Riss in einer Wand zu sehen. Darüber steht die Frage, welche Wohnungsmängel ein Vermieter beseitigen muss.

Verfassen einer rechtskräftigen Ablehnung

Als Vermieter sollte man ebenfalls auf einen wichtigen Aspekt achten, wenn die Mietminderung rechtlich korrekt abgelehnt werden soll. Der Vermieter muss unbedingt ein Widerspruchsschreiben an den Mieter schriftlich verfassen. Eine mündliche Ablehnung ist nicht rechtskräftig und wird meistens vom Mieter ignoriert. Aus diesem Grund sollte man als Vermieter unbedingt darauf achten, ein korrektes Widerspruchsschreiben zu verfassen. Sollte sich der Vermieter nicht in der Lage sehen, ein Widerspruchsschreiben korrekt aufzusetzen, sollte ein Rechtsanwalt kontaktiert werden.

Kleinreperatur

Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, Reparaturen an der Mietwohnung durchzuführen. Allerdings kann im Mietvertrag festgelegt werden, dass der Mieter für kleinere Reparaturen, auch Bagatellschäden genannt, selbst aufkommen muss. Eine solche Regelung ist jedoch nur gültig, wenn es sich tatsächlich um kleine Reparaturen handelt und die Kosten für jede Reparatur 75 € nicht überschreiten. Außerdem muss im Mietvertrag eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen pro Jahr festgelegt werden. Allerdings zählen Gegenstände wie Stromleitungen und Leuchtmittel im Hausflur nicht zu den Bagatellschäden, da Mieter damit selten oder nie direkt interagieren.

Wie wird die Höhe der Mietminderung bestimmt?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgelegt, dass nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete als Grundlage für die Mietminderung verwendet wird. Dies wurde unter anderem in einem Urteil vom 20. Juli 2007–Az. VIII ZR 347/04 entschieden. Die Warmmiete umfasst die Grundmiete sowie die Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten. Darüber hinaus gibt es keine gesetzliche Regelung, die die Höhe der Mietminderung festlegt.

In der Regel wird die Mietminderung durch die den Grad der Beeinträchtigung und ihre Dauer bestimmt. Das was bedeutet, dass jeder Fall individuell betrachtet werden muss. Je nachdem, wie stark die Qualität der Wohnung beeinträchtigt ist, kann der Mieter seine Miete um 1 % bis 100 % mindern. Um die angemessene Höhe abzuschätzen, werden ähnliche Fälle herangezogen, die in aktuellen Mietminderungstabellen aufgeführt sind. Bei dieser Tabelle handelt es sich um eine inoffizielle Zusammenstellung von Gerichtsurteilen.

Beispiel: Mietminderung bei Wasserschaden

Wenn eine Wohnung einen Wasserschaden hat, kann der Anspruch auf eine Mietminderung bestehen. Bedingungen dafür sind, dass der Mieter nicht für den Schaden verantwortlich ist und der Schaden nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt war. Wie hoch die Mietminderung sein kann, hängt vom konkreten Fall ab. Gemäß früheren Gerichtsurteilen können folgende Minderungsquoten möglich sein:

  • Ein Wasserfleck von etwa einem Quadratmeter Größe in der Wohnung kann zu einer Mietminderung von bis zu 20 % führen.
  • Wenn in der Mietwohnung eine Wand durchfeuchtet ist, kann dies ebenfalls zu einer Mietminderung von 20 % führen.
  • Falls ein Trocknungsgerät benötigt wird, um den Wasserschaden zu reparieren, kann dies zu einer Mietminderung von bis zu 100 % führen.
  • Sollte eine Wohnung aufgrund eines Wasserschadens unbewohnbar sein, kann dies ebenfalls zu einer Befreiung der Miete führen.

Die Tabelle zur Mietminderung

Wann die Mietminderung stattfindet und welche Gründe für die Mietminderung sprechen, haben wir bereits geklärt. Doch wie hoch fällt die Minderungsquote in einzelenen Fällen aus? Eine Übersicht zu den Minderungswerten gibt die Mietminderungstabelle. Dabei handelt es sich, wie bereits erwähnt, um eine inoffizielle Tabelle, in der auf Basis von verschiedenen Gerichtsurteilen der Scahden und die entsprechende Minderungsquote zusammengefasst sind. Im der folgenden Tabelle sind die häufigsten Fälle zusammengefasst, wobei sich eine ausführlichere Tabelle hier befindet.

GrundMietminderung in %
Schlechte Trinkwasserqualität, Dusche funktioniert nur mit Störungen, Hauseingangstür lässt sich nicht verschließen, Zigarettenrauch vom Nachbars Balkon, undichte Fenster5 %
Lärm durch Einwurf in Altglascontainer oder Flugzeuge, nicht verschließbare Fenster, schlechter Fernsehempfang, defekte Telefonleitung, Kellerraum kann nicht genutzt werden, Warmwasserversorgung teilweise ausgefallen, Mäuse oder Kakerlaken in Wohnung10 %
Balkon nicht benutzbar, Toilettenspülung nicht ausreichend15 %
defekter Fahrstuhl, Badewanne nicht benutzbar, Hundekot Treppenhaus, Bordell in der Nachbarschaft, Wasserversorgung ausgefallen20 %
Heizung 3 Wochen ausgefallen, Taubenhaltung durch einen Dritten25 %
Bordell befindet sich im Haus, nächtliche Bauarbeiten30 %
Asbest-Belastung, Briefkasten fehlt, nächtliche Lärmbelästigung durch Gaststätte, Schädlingsbekämpfung50 %
Heizungsausfall Wintermonate, Komplettausfall der Elektrik, Rattenbefall100 %

Minderungsquoten bei Schimmel

Ein häufiger Grund für eine Mietminderung ist Schimmelbefall in der vermieteten Immobilie. Die Minderungsquote reicht hierbei von 15 bis 100 % und ist vom Ausmaß sowie der Gesundheitsgefährdung abhängig. Während Schimmelbildung im Schlafzimmer zunächst die Miete um 15 % senken kann, führt eine stärkere Schimmelbildung in Wohn-, Bade- oder Schlafzimmer schon zu 50 % Mieterlass. Daher ist bei Schimmelbefall ein schnelles Handeln der Vermieter gefragt.

Es gibt verschiedene Gründe für eine Mietminderung

So lässt sich die Höhe der Mietminderung berechnen

Neben der Mietminderungsquote sind die Dauer des Sachschadens sowie die vom Schaden betroffene Wohnfläche für die Berechnung der Mietminderung relevant. Daher kann die Mietminderung in drei einfachen Schritten berechnet werden. Im folgenden Beispiel wohnt ein Mieter in einer Wohnung im vierten Stock für die jeden Monat eine Warmmiete in Höhe von 1.000 € zahlt. Im Mietshaus funktioniert der Aufzug im Zeitraum vom 1. bis 16. August nicht. Die Mietminderung für diesen Fall wird wie folgt berechnet:

1. Minderungsquote berechnen

Für einen defekten Fahrstuhl beträgt die Minderungsquote anhand der Mietminderungstabelle 20 %. Die Rechnung lautet daher wie folgt:

(1.000 € : 100) x 20 =  200 €

2. Dauer des Mietmangels einbeziehen

Im zweiten Schritt muss die Dauer des Mietmangels einbezogen werden. Dabei wird durch jeden Tag, an dem die Beeinträchtigung oder Sachschaden vorhanden ist, die Miete um 1/30 gemindert. Hierbei spielt es keine Rolle, ob sich der Mieter während des Schadens in der Wohnung aufhält oder nicht. In dem Beispiel war der Aufzug für 16 Tage defekt. Die Rechnung lautet daher wie folgt:

(200 € : 30) x 16 = 106,67 €

3. Anteil Wohnfläche berechnen

Als letztes wird die vom Sachschaden betroffene Wohnfläche für die Berechnung relevant. Wenn zum Beispiel das Wohnzimmer von einem Schimmelbefall betroffen ist, wird die Quadratmeterzahl vom Wohnzimmer als Faktor in die Berechnung einbezogen. Jedoch war durch den Defekt des Fahrstuhls die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt, da der Mieter ständig zum Erreichen der Wohnung die Treppen nutzen musste. Daher muss der Anteil der betroffenen Wohnfläche eigentlich nicht ausgerechnet werden, da sie 100 % beträgt. Die Rechnung würde aber wie folgt aussehen:

(106,67 € : 100) x 100 = 106,67 €

Demnach kann der Mieter eine Mietminderung in Höhe von 106,67 € geltend machen.

Wie lange kann die Miete gekürzt werden?

Es ist eine irrtümliche Annahme, dass die Miete nur für einen begrenzten Zeitraum gekürzt werden darf. Aufgrund dieser irrtümlichen Annahme entscheiden sich viele Vermieter, den Mangel nicht zu beheben und einfach einige Monate die Mietkürzung auszusitzen. Doch das ist falsch, denn der Mieter darf laut Gesetzgeber eine Miete so lange kürzen, bis der Vermieter den eigentlichen Sachmangel behebt. Grund dafür ist das Zurückbehaltungsrecht, das in Kraft tritt, wenn der Vermieter trotz Aufforderung Mängel nicht behebt. Dies dient als Druckmittel gegenüber dem Vermieter und gibt dem Mieter das Recht, vorübergehend nur einen Teil oder die gesamte Miete nicht zu zahlen.

Außerdem ist der Vermieter gemäß § 535 BGB dazu verpflichtet, dem Mieter den Mietgegenstand in einem angemessenen Zustand zu übergeben und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Dabei bleibt der Anspruch auf Mängelbeseitigung bestehen, selbst wenn der Mieter bei Vertragsabschluss von dem Problem wusste. Zudem hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Ansprüche auf Reparatur oder Mängelbeseitigung nicht verjähren. Das bedeutet, selbst wenn Mieter Mängel zuvor nicht gemeldet haben, behalten sie ihr Recht auf Mängelbeseitigung. Darüber hinaus darf der Vermieter gegenüber dem Mieter nach erfolgreicher Nachbesserung die entstandenen Kosten nicht in Rechnung stellen bzw. eine Mieterhöhung verlangen, um die für die Nachbesserung entstandenen Kosten des Mangels wieder reinzuholen.

Fazit

Der Mieter ist keinesfalls immer zur Mietminderung berechtigt. Genauso wie der Vermieter muss sich auch der Mieter an Rechte und Pflichten halten, die gesetzlich vorgegeben sind (§ 536 ff. BGB) und durch das Mieterschutzgesetz geregelt sind. Es gibt viele Fälle, in denen der Mieter keine Mietminderung geltend machen kann oder diese nur in einem deutlich kleineren Rahmen aussprechen kann, wenn zum Beispiel ein sogenannter Mangel schon vor dem unterzeichnen des Mietvertrags in einer Mängelliste festgehalten wurde.

Wie wir bereits erwähnt haben, darf die Mietkürzung in Höhe von 100 % der Bruttowarmmiete nur dann erfolgen, wenn die Mietsache durch einen erheblichen Mangel überhaupt nicht mehr bewohnbar ist. In den meisten Fällen wird die Miete zwischen 10 bis 30 % gekürzt. Falls man sich als Vermieter nicht sicher ist, ob die Mietkürzung überhaupt erst infrage kommt, sollte man in das BGB reinschauen oder sich einen Rechtsanwalt zur Hilfe holen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Mietminderung

  • In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden?

    Die Mietminderung bemisst sich immer am Schaden der beeinträchtigten Wohnfläche sowie der Dauer des anhaltenden Schadens. Folglich kann nach Einzelfall die Miete zwischen 1 bis 100 % gemindert werden.

  • Kann der Vermieter die Mietkürzung ablehnen?

    Ja, das ist durchaus möglich. Hierfür muss der Vermieter gegenüber dem Mieter einen korrekten und fristgerechten Widerspruch schriftlich geltend machen.

  • Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?

    Das ist nur dann möglich, wenn der Vermieter einen Mietmangel gegenüber Mieter vorsätzlich nicht geltend macht, obwohl der Vermieter in Kenntnis über den Mietmangel war.

  • Darf der Vermieter wegen Mietminderung kündigen?

    Ja, das ist denkbar. Sollte sich der Mieter mit seiner Mietminderung irren, kann der Vermieter den Mietvertrag auflösen und ist ebenfalls nicht verpflichtet, eine Mietminderung zu akzeptieren.

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