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Die Heizung macht Probleme, der Balkon kann nicht voll genutzt werden, im Bad ist Schimmel oder ein Fenster schließt nicht richtig – alles typische Fälle, die den vollumfänglichen Gebrauch einer Wohnung beeinträchtigen. In solchen Fällen fordert der Mieter oftmals schnell eine Mietminderung. Aber unter welchen Umständen besteht der Anspruch auf eine Mietminderung, welche Voraussetzungen müssen für eine Minderung der Miete beachtet werden und vor allem: in welcher Höhe ist eine Mietminderung zulässig?
Eine Mietminderung muss stets im Verhältnis zur Erheblichkeit des jeweiligen Mangels / Schadens stehen. Sprich: Ein Heizungsausfall im Winter ist ein erheblicher, also gravierender Mangel. Im Sommer wäre ein Ausfall der Heizung dagegen kein Problem.
Einen Überblick über die gängigen Höhen von Mietminderungen bieten die Mietminderungstabellen. Hierbei handelt es sich allerdings lediglich um Vergleichswerte. Ob die Höhe einer konkreten Mietminderung im Verhältnis zum Mangel berechtigt und angemessen ist, kann letztlich jedoch nur das Gericht bzw. ein Richter bestimmen.
In Deutschland werden Mieter durch das sogenannte Mieterschutzgesetz geschützt. Natürlich werden auch Vermieter berücksichtigt und so sind beide Parteien, also Mieter und Vermieter, an bestimmte Rechte und Pflichten gebunden. Oftmals stellen sich Vermieter die Frage, ob der Mieter überhaupt in gewissen Fällen berechtigt ist, eine Mietminderung geltend zu machen. Folglich entwickeln sich häufig Streitfälle, die sich über mehrere Monate ziehen und auch nicht wenig Geld kosten können.
Die Mietminderung stellt ein komplexes Thema dar, welches oftmals mit verschiedenen Schadensfällen einhergeht, in denen ein Vermieter verpflichtet ist, den Schaden oder Defekt auf eigene Kosten zu beheben und eventuell die Miete zu senken.
Natürlich gibt es auch Fälle, in denen beide Parteien zur Zahlung der Reparatur- oder Instandsetzungskosten des Mangels verpflichtet sind. Oftmals ist der Mieter auch nicht berechtigt, eine Mietminderung zu verlangen. Mit diesem Artikel möchten wir für etwas Klarheit sorgen und dieses teilweise komplexe juristische Thema möglichst detailliert anreißen.
Sollte ein Mieter beim Vermieter die Mietminderung wegen eines Mangels geltend machen, muss diese mit einer gültigen Rechtsgrundlage einhergehen. Hierbei muss sich der Mieter unbedingt auf die Rechtsgrundlage beziehen, die sich aus dem § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ergibt.
Demnach ist der Mieter nur dann berechtigt, die Miete zu kürzen, wenn die Mietsache (Mietwohnung, Miethaus usw.) einen Mangel aufweist, der die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder sich negativ auf die Wohnqualität auswirkt. Der Mieter kann somit die Miete nur dann kürzen, wenn ein Mangel nicht beseitigt wird (zum Beispiel Heizungsausfall) und der Mieter ständig im Winter in seiner Wohnung frieren muss.
Die Miete darf auch nur für den Zeitraum gekürzt werden, indem die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist. Die Mietminderung muss auch nicht heißen, dass der Mieter überhaupt keine Miete mehr entrichten muss. Vielmehr kommt es, wie der Name es sagt, auf eine angemessene Minderung der Miete an.
Natürlich kann die Miete sogar ganz wegfallen, wenn der Vermieter sich weigert, den Mangel zu beheben. Folglich erfolgt die Mietkürzung nur für den Zeitraum, bis wieder der im Mietvertrag vereinbarte Soll-Zustand und somit die Tauglichkeit der Mietsache erreicht worden ist. Das heißt, hat der Vermieter die Mietsache wieder in den vertraglichen Zustand gebracht und den Mangel beseitigt, so hat der Mieter wieder die volle Miethöhe zu zahlen.
Als Vermieter ist es immer wichtig zu wissen, welche Gründe bzw. welche Mängel den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Die Kenntnis über die eigenen Rechte und Pflichten kann einige Unstimmigkeiten aus dem Weg räumen und dazu beitragen, dass sich kein langer Streitprozess aus einer „kleinen Sache“ entwickelt. Im Folgenden werden alle möglichen Gründe (Mängel) für eine Mietminderung laut Mietminderungsrecht aufgelistet:
Bevor der Mieter eine kürzung der Mietzahlung ankündigt bzw. ausspricht, muss der Vermieter vom Mieter zur Nachbesserung des Mangels schriftlich aufgefordert werden. Dabei genügt ein Informationsschreiben an den Vermieter, dass die gemietete Wohnung oder das Haus nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund von konkreten Mängeln tauglich ist.
Dabei ist der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht verpflichtet, eine Protokollierung und weitere Details zum Mangel zu benennen. Darüber hinaus muss der Mieter nicht die genaue Ursache für den Mangel nennen. Dafür gibt es eine Entscheidung vom Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11).
Der Anspruch auf Mietminderung muss nicht beim Gericht oder Vermieter beantragt werden, er tritt automatisch ein, sobald ein Mangel vorliegt. Allerdings muss zuvor eine Mängelliste mit allen bestehenden Mängeln an den Vermieter weitergegeben werden, um auch wirklich einen Anspruch auf Mietminderung zu haben.
Sollte ein Mieter durch Lärmbelästigung, wie zum Beispiel Baulärm bei Bauarbeiten, in seinem komfortablen Wohnen eingeschränkt sein, reicht es aus, wenn der Mieter die Art der Lärmbelästigung nennt, sowie auf die Dauer und Uhrzeit des Lärms verweist. Nachdem der Vermieter vom Mieter über den konkreten Sachmangel informiert worden ist und der Mieter keiner Nachbesserung bzw. konkreten Lösung des Problems nachgegangen ist, darf der Mieter die Mietzahlung mindern. Hierbei ist zu beachten, dass eine Mietminderung nur in Ausnahmefällen rückwirkend geltend gemacht werden kann. In der Regel sollte eine Mietminderung nach erfolgreich ablaufender Frist zur Nachbesserung erfolgen. Außerdem sollten Sie bedenken, dass nicht jeder Lärm von Baustellen zur Mietminderung berechtigt. Es muss sich zum Beispiel um gewerblichen Baulärm handeln. Die Miete darf nicht gekürzt werden, wenn es sich um Modernisierungsarbeiten im Haus handelt.
Wie bereits angesprochen, ist nicht nur der Mieter an bestimmte Rechte und Pflichten gebunden. Genauso wird der Vermieter von rechtswidrigen Mietkürzungen geschützt. So ist im § 536 I 3 BGB geregelt, dass die Mietminderung vom Mieter nur dann vorgenommen werden darf, wenn es sich um erhebliche Mängel handelt. Sollte es sich laut § 536 I 3 BGB um unerhebliche Mängel handeln, die vom Mietrecht nicht abgedeckt werden, darf der Vermieter eine Mietminderung ablehnen. Hierbei handelt es sich um folgende Fälle, bei denen eine Mietkürzung vom Vermieter abgelehnt werden darf:
Meistens werden Vermieter von Mietern mit Mietminderungsansprüchen in Verbindung mit sozial üblichen Verhaltensweisen der Nachbarn und Mitmietern konfrontiert. In der Regel handelt es sich um gelegentliche Feierlichkeiten im Haus, Baulärm durch handwerkliches Arbeiten sowie Lärmbelästigung, die durch Nachbarskinder verursacht wird.
Darüber hinaus darf der Mieter eine Mietkürzung nicht vornehmen, wenn er sich auf ortsübliche Gegebenheiten wie Kirchen-, Schul- oder Kindergartenlärm, Verkehrslärm oder Fluglärm bezieht. Hierbei handelt es sich um Gründe, die den Mieter nicht zu einer Mietminderung berechtigen.
Darüber hinaus sollte der Vermieter wissen, dass er die Mietminderung ablehnen kann, wenn der Mieter bereits beim Vertragsabschluss über den Sachschaden oder Mangel informiert worden ist. Ferner darf die Mietminderung ebenfalls vom Vermieter abgelehnt werden, wenn der Mangel nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt oder der Sachschaden bzw. Mangel durch den Mieter selbst verursacht worden ist.
Ein weiterer Grund, der den Vermieter zur Ablehnung einer Mietminderung berechtigt, ist, wenn der Mieter ein fehlerhaftes Mietminderungsschreiben / Mängelanzeige verfasst. Außerdem darf die Miete durch den Mieter nicht gemindert werden, wenn eine Vorankündigung der Mietminderung nicht stattgefunden hat oder der Mieter eine Mängelanzeige nicht an den Vermieter rausgeschickt hat.
Als Vermieter sollte man ebenfalls auf einen wichtigen Aspekt achten, wenn die Mietminderung rechtlich korrekt abgelehnt werden soll. Der Vermieter muss unbedingt ein Widerspruchsschreiben an den Mieter schriftlich verfassen. Eine mündliche Ablehnung ist nicht rechtskräftig und wird meistens vom Mieter ignoriert. Aus diesem Grund sollte man als Vermieter unbedingt darauf achten, ein korrektes Widerspruchsschreiben zu verfassen. Sollte sich der Vermieter nicht in der Lage sehen, ein Widerspruchsschreiben korrekt aufzusetzen, sollte ein Rechtsanwalt kontaktiert werden.
Wann die Mietminderung stattfindet und welche Gründe für die Mietminderung sprechen, haben wir bereits geklärt. Doch wie sieht es mit der eigentlichen Höhe der Mietminderung aus? Kann eine Mietminderung 100 % der Gesamtmiete betragen oder ist immer von einem prozentuellen Anteil auszugehen? Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, in welcher Höhe die Mietminderung ausfallen darf. Hierbei kommt es, wie die Juristen gerne sagen, auf den konkreten Einzelfall an.
Für die Mietkürzung wird nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete als Referenzwert genommen und hierbei haben wir es erneut mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs zu tun. Die Bemessungsgrundlage für die Mietkürzung ergibt sich aus dem BGH-Urteil vom 20. Juli 2007 – Az VIII ZR 347/04. Die Grundmiete wird als Bruttowarmmiete angesehen und wird somit als Maßstab für die Minderung der Miete angesehen.
Die Mietminderungstabelle kann dabei helfen, zu bestimmen, wie hoch der Mieter eine Mietminderung bei dem jeweiligen Mangel vornehmen kann. Wir haben eine kleine Übersicht der möglichen Mietminderungen aufgelistet, um zu zeigen, wie hoch und bei welchen konkreten Sachschäden die Miete gemindert werden kann:
Die Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung wird in einer sog. Minderungsquote festgehalten. Es gibt mehrere Faktoren, die eine Minderungsquote festlegen. Vor allem ist aber die Dauer des anhaltenden Sachschadens und der Beeinträchtigung von Bedeutung. Hierbei wird jeder Tag der Beeinträchtigung durch den Mangel mit 1/30 der Miete gemindert. Es spielt auch keine Rolle, ob sich der Mieter während des Sachschadens in der Wohnung aufhält oder nicht. Darüber hinaus ist die vom Sachschaden betroffene Wohnfläche für die Berechnung der Mietminderung ursächlich.
In den meisten Fällen handelt es sich nur um einen Bereich der Wohnung, denn die ganze Wohnung ist nur in seltenen Fällen von einem einzigen Sachschaden betroffen. Hierfür haben wir eine Beispielrechnung erstellt, die dem Vermieter aufzeigen soll, wie der Mieter eine Mietminderung vornehmen kann:
Der Mieter wohnt in einer Mietwohnung für die er jeden Monat eine Warmmiete in Höhe von 1.000 € entrichtet. Im Mietshaus funktioniert der Aufzug im Zeitraum vom 1. bis 16. August nicht. Die Mietminderungstabelle besagt, dass die Mietminderung für den Aufzug wie folgt zu berechnen ist:
(1.000 : 100) x 14 = 140 €.
Der Sachmangel im Mietshaus liegt seit 16 Tagen vor. Folglich wird gerechnet:
(140 : 30) x 16 = 74,66 €.
Aufgrund der Tatsache, dass der Sachmangel die Nutzung der gesamten Wohnfläche beeinträchtigt hat, weil der Mieter ständig zum Erreichen der Wohnung die Treppen nutzen musste, wird die Mietminderung nicht anteilig auf die Wohnfläche gerechnet. Folglich kann der Mieter eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter in Höhe von 74,66 € pro Monat geltend machen.
Viele Vermieter stellen sich die berechtigte Frage, wie lange die Miete überhaupt vom Mieter gekürzt werden darf? Es ist eine irrtümliche Annahme, dass die Miete nur begrenzt gekürzt werden darf. Aufgrund dieser irrtümlichen Annahme entscheiden sich viele Vermieter, den Mangel nicht zu beheben und einfach einige Monate die Mietkürzung auszusitzen. Doch das ist komplett falsch, denn der Mieter darf laut Gesetzgeber eine Miete für einen unbegrenzten Zeitraum kürzen, und zwar so lange, bis der Vermieter den eigentlichen Sachmangel behebt.
Darüber hinaus darf der Vermieter gegenüber dem Mieter nach erfolgreicher Nachbesserung die entstandenen Kosten nicht in Rechnung stellen bzw. eine Mieterhöhung verlangen, um die für die Nachbesserung entstandenen Kosten des Mangels wieder reinzuholen. Die Miete kann jährlich angehoben werden, doch hierbei ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass dies nicht grundlos und in erheblicher Höhe geschehen darf. Folglich ist allen Vermietern zu empfehlen, den entstandenen Mietmangel möglichst schnell beheben zu lassen, um wieder die volle Miete vom Mieter erhalten zu dürfen.
Der Mieter ist keinesfalls immer zur Mietminderung berechtigt. Genauso wie der Vermieter muss sich auch der Mieter an Rechte und Pflichten halten, die gesetzlich vorgegeben sind (§ 536 ff. BGB) und durch das Mieterschutzgesetz geregelt sind. Es gibt viele Fälle, in denen der Mieter keine Mietminderung geltend machen kann oder diese nur in einem deutlich kleineren Rahmen aussprechen kann, wenn zum Beispiel ein sogenannter Mangel schon vor dem unterzeichnen des Mietvertrags in einer Mängelliste festgehalten wurde.
Wie wir bereits erwähnt haben, darf die Mietkürzung in Höhe von 100 % der Bruttowarmmiete nur dann erfolgen, wenn die Mietsache durch einen erheblichen Mangel überhaupt nicht mehr bewohnbar ist. In den meisten Fällen wird die Miete zwischen 10 bis 30 % gekürzt. Falls man sich als Vermieter nicht sicher ist, ob die Mietkürzung überhaupt erst infrage kommt, sollte man in das BGB reinschauen oder sich einen Rechtsanwalt zur Hilfe holen.
Die Mietminderung bemisst sich immer am Schaden der beeinträchtigten Wohnfläche sowie der Dauer des anhaltenden Schadens. Folglich kann nach Einzelfall die Miete zwischen 1 bis 100 % gemindert werden.
Ja, das ist durchaus möglich. Hierfür muss der Vermieter gegenüber dem Mieter einen korrekten und fristgerechten Widerspruch schriftlich geltend machen.
Das ist nur dann möglich, wenn der Vermieter einen Mietmangel gegenüber Mieter vorsätzlich nicht geltend macht, obwohl der Vermieter in Kenntnis über den Mietmangel war.
Ja, das ist denkbar. Sollte sich der Mieter mit seiner Mietminderung irren, kann der Vermieter den Mietvertrag auflösen und ist ebenfalls nicht verpflichtet, eine Mietminderung zu akzeptieren.
