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Wer eine Wohnung vermietet, möchte natürlich auf Nummer sicher gehen. Deshalb ist ein passender und wasserdichter Wohnungsmietvertrag das Nonplusultra, um Unstimmigkeiten von vornherein zu vermeiden. Doch was sollte genau im Wohnungsmietvertrag drin stehen? Damit Sie sich nicht im Gesetzesdschungel verirren, haben wir alles Wichtig für Sie zusammengestellt.
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Aber damit Vermieter und Mieter auf der sicheren Seite sind, sollten die Vertragsbedingungen schriftlich festgehalten werden. Der Vertrag beruht auf gegenseitigen Pflichten: Der Vermieter verpflichtet sich, die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu überlassen und die Kosten, die in Verbindung mit der Immobilie stehen, zu übernehmen. Der Mieter verpflichtet sich, Schäden an der Mietsache anzuzeigen und pünktlich die Miete zu zahlen.
Ein Deal per Handschlag ist hier nicht ausreichend! Wer eine Wohnung vermietet, solltet unbedingt einen hieb- und stichfesten Wohnungsmietvertrag abschließen. Halten Sie darin alles fest, was Ihnen wichtig ist. Da in Deutschland Vertragsfreiheit besteht, haben Sie in den meisten Punkten viel Gestaltungsspielraum.
Wir haben für Sie einen kostenlosen Mietvertrag zum Download bereitgestellt. Das Muster können Sie einfach an Ihre Anforderungen anpassen – so kommen Sie schnell und sicher zu einem Mietvertrag. Welche Angaben im Mietvertrag enthalten sein müssen und welche rechtlich gültigen Regelungen Sie darüber hinaus noch hinzufügen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Gestalten Sie den Mietvertrag am besten so, dass direkt alle möglichen Streitpunkte abgedeckt sind. Im Zweifelsfall können Sie sich auf den Mietvertrag berufen. Welche Punkte Sie im Einzelfall mit in den Mietvertrag nehmen, hängt auch immer von den individuellen Voraussetzungen der Immobilie ab. Folgende Punkte sollten Sie aber auf jeden Fall aufnehmen, damit der Vertrag wirksam ist.
Sie müssen nicht jede Einzelheit im Mietvertrag festhalten, da der Mietvertrag nur ergänzend zum Bürgerlichen Gesetzbuch ist. Im BGB ist zum Beispiel festgehalten, dass die Kündigungsfrist drei Monate beträgt oder dass die Miete bis spätestens zum dritten Werktag fällig ist:
Grundsätzlich müssen Vermieter und alle Mieter mit vollständiger Anschrift und Namen im Mietvertrag festgehalten werden. Jeder Beteiligte muss eigenhändig unterschreiben.
Die Anschrift und bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern, die genaue Lage, muss eindeutig angegeben werden. Zum Beispiel: Musterstraße 123, 3 OG. Rechts.
Alle Räume und Nutzflächen wie Garten, Hof, Stellplätze und Kellerräume, die zusätzlich vom Mieter genutzt werden dürfen, müssen mit Nutzungszweck aufgeführt werden. Zum Beispiel: ein Wäscheraum zur Gemeinschaftsnutzung.
Die Grundmiete, auch als Nettokaltmiete bezeichnet, muss festgehalten werden. Sie ist der Betrag, der für die Nutzung der Mietsache ohne anfallende Nebenkosten zu entrichten ist.
Alle Betriebs- und Nebenkosten müssen nachvollziehbar aufgelistet werden. Die Kosten sind Aufwendungen, die vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden können, dazu zählen Kosten für Wasserversorgung, Müllabfuhr, Hausmeister- und Serviceleistungen, allgemeine Energieaufwendungen, Abwassergebühren und optional die Heizkosten. Unter Umständen kann vom Vermieter verlangt werden, sich in Eigenregie um einen Gas- bzw. Öllieferung zu kümmern.
Halten Sie den Beginn des Mietverhältnisses fest und, falls Sie einen befristeten Vertrag aufsetzen möchten, auch das Ende des Mietvertrages. Ansonsten werden Mietverträge immer auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Vermieter kann den Vertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Als Vermieter hat man dieses Recht nur bei triftigen Gründen wie Eigenbedarfsanmeldung oder schwerwiegendem Fehlverhalten des Mieters.
Damit die Hausordnung für den Mieter verbindlich ist, muss diese vertraglich festgehalten werden. Nehmen Sie also die Hausordnung in den Mietvertrag mit auf und händigen Sie Ihren Mietern am besten direkt ein ausgedrucktes Exemplar aus.
Um Unstimmigkeiten und Streitereien zu vermeiden, können Mietverträge weiter ausgestaltet werden. So werden zum Beispiel
festgehalten. Dabei steht jeweils geltendes Recht über einem festgelegten Vertrag, weswegen im Einzelfall zu prüfen ist, ob die jeweiligen Vertragsvereinbarungen vor Gericht standhalten.
Grundsätzlich ist Tierhaltung in Mietwohnungen erlaubt. Klauseln, die das Halten von Tieren von vornherein ausschließen, sind unwirksam. Ganz ohne weiteres können Sie die Haltung von Hunden, Katzen und Kleintieren, in einer angemessenen Zahl nicht verbieten. Die Tierhaltung darf nicht zu einer Beeinträchtigung durch Geruch oder Lärm, die anderen Mietparteien gefährden oder stören, führen.
Mietverträge sind häufig mit einer Klausel versehen, wodurch sich Vermieter eine Erlaubnis zur Tierhaltung abholen müssen. Sie als Vermieter müssten triftige Gründe angeben, um die Tierhaltung zu verbieten, ein gelegentliches Bellen, die Katzenallergie des Nachbarn oder schlechte Erfahrungen reichen dabei in der Regel nicht aus.
Kleintiere wie Hamster, Ziervögel oder auch ein Aquarium sind nicht genehmigungspflichtig und dürfen auch ohne die Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Die Haltung von Hunden oder Katzen kann vom Vermieter durch eine sogenannte Individualvereinbarung vor Vertragsschluss mit dem Mieter vereinbart werden und ist eine Möglichkeit, die Tierhaltung zu untersagen.
Folgende Formulierungen sind im Wohnungsmietvertrag denkbar:
Oft enthalten Mietverträge Klauseln zur Renovierung. Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter die Wohnung renoviert bei Auszug zu übergeben hat, wenn diese bei Einzug einen renovierten Eindruck machte. Wer jedoch bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übernimmt, darf diese auch im unrenovierten Zustand zurückgeben.
Womöglich können Sie den Mieter sogar dazu verpflichten, während des Mietverhältnisses zu renovieren. Allerdings sind sogenannte starre Renovierungsfristen unwirksam. Vermeiden Sie Formulierungen wie: immer, spätestens und mindestens.
Nutzen Sie besser Ausdrücke wie: falls erforderlich, nach Bedarf oder im Allgemeinen. Räumen Sie Fristen von mindestens 5 Jahren zur Renovierung ein, allerdings können Sie Mieter nicht zur Renovierung verpflichten, wenn kein tatsächlicher Bedarf besteht.
Zusätzlich zur Renovierungsklausel kann eine Kleinreparaturklausel eingesetzt werden, diese besagt, dass der Mieter kleinere Reparaturen selbst und auf eigene Kosten tätigt, sofern diese einen gewissen Rahmen nicht sprengen. So können Sie den Mieter verpflichten beispielsweise, Wasserhähne, Rollladengurte und Fensterverschlüsse auszutauschen. Im Allgemeinen dürfte dabei eine Obergrenze von ca. 100 € anzusetzen sein, in Ausnahmefällen haben Gerichte auch Beträge bis zu 300 € anerkannt.
Sofern Sie einen Mietvertrag nicht befristen, wird dieser auf unbestimmte Zeit geschlossen. Anders als Vermieter haben Mieter das Recht, zum Monatsende mit einer 3-monatigen Frist ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Längere Kündigungsfristen sind nicht rechtens, Ihnen als Vermieter steht aber frei, die Kündigungsfrist zu verkürzen.
Vermieter benötigen im Gegensatz zu privaten Mietern einen triftigen, gesetzlich anerkannten Grund zur Kündigung. Dazu zählen der Eigenbedarf oder eine Pflichtverletzung des Mieters. Grund dafür ist, dass der Gesetzgeber den Mieter als wirtschaftlich schwächere Partei ansieht und deswegen besondere Schutzrechte einräumt.
Die Kündigungsfrist richtet sich hierbei nach der Länge des Mietverhältnisses. Ist die Immobilie weniger als 5 Jahre vermietet, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Ist sie 5-8 Jahre vermietet, erhöht sie sich auf 6 Monate, bei 8-10 Jahren 9 Monate und bei über 10 Jahren verlängert sie sich auf 12 Monate.
Des Weiteren gibt es noch den Sonderfall Kündigungsverzicht: Sie können vertraglich festhalten, dass sowohl Vermieter als auch Mieter für bis zu 4 Jahre auf Ihr Recht zur außerordentlichen Kündigung verzichten.
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Mietverträge mit einer von vornherein beschränkten, festen Laufzeit werden Zeitmietverträge genannt. Sie werden gerne genutzt, wenn Vermieter absehen können, dass sie die Immobilie ab einem bestimmten Zeitpunkt selbst nutzen möchten oder größere bauliche Veränderungen anstehen. Das kann zum Beispiel bei einem längeren Aufenthalt im Ausland der Fall sein.
Der Vorteil für Sie als Vermieter liegt in diesem Fall auf der Hand: Sie können sich darauf verlassen, dass das Mietverhältnis zu dem von Ihnen vorgesehenen Zeitpunkt beendet ist. Während des laufenden Mietvertrages gibt es für beide Seiten keine ordentliche Kündigungsfrist. Mieterhöhungen sind nur dann zulässig, wenn im Vertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde, dabei wird die Mieterhöhung automatisch zu einem vereinbarten Termin fällig. Akzeptiert wird die Mieterhöhung nur, wenn sie als Gesamtmietzins angegeben werden, Klauseln, die prozentuale Angaben enthalten sind ungültig.
Aber Vorsicht! Sie müssen im Mietvertrag einen qualifizierten Grund angeben, warum der Mietvertrag nur über eine bestimmte Laufzeit geschlossen wird, andernfalls riskieren Sie, dass die Klausel unwirksam ist und automatisch ein unbefristeter Vertrag geschlossen wurde.
Ein Mietvertrag ist ein wichtiges Instrument, um beide Parteien im Mietverhältnis abzusichern. Rechte und Pflichten werden festgehalten und wichtige Fragen, wie die zur Kaltmiete und Hausordnung, im Vorhinein geklärt.
Die Kündigungsfrist für den Mieter ist gesetzlich geregelt. Sie beträgt drei Monate zum Monatsende.
Die Kündigung sollte aus rechtlichen Gründen schriftlich per Brief erfolgen. Eine Email-Kündigung ist leider nicht möglich, dies kann nur als Vorab-Info genutzt werden.
Wurde der Wohnungsmietvertrag von mehreren Personen unterschrieben, so müssen diese auch alle die Kündigung unterzeichnen.
Jein. Wurde eine entsprechende Abrede in den Wohnungsmietvertrag aufgenommen, so ist dies natürlich möglich. Ansonsten muss bei einer beabsichtigten Untervermietung zuvor die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.
Vor Beginn des Wohnungsmietvertrages müssen die Mieter in der Regel drei Nettokaltmieten als Mietsicherheit zahlen.
Nach der Kündigung muss die Kaution zuzüglich aufgelaufener Zinsen wieder an den Mieter ausgezahlt werden. Dies erfolgt meist etwas 6-8 Wochen nach Beendigung des Wohnungsmietvertrages. Allerdings kann sich dies durchaus länger hinziehen; die maximal erlaubte Zeit sind allerdings 6 Monate.
Nein, dies ist von der Gesetzeslage her nicht möglich.
