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Um ein Haus zu bauen, braucht man zuallererst ein passendes Grundstück dafür. Die Erbpacht ermöglicht es, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, ohne viel Geld für einen Bauplatz ausgeben zu müssen. Insofern ist dies eine vorteilhafte Option für alle, die besonders günstig ein eigenes Heim haben wollen – oder doch nicht? Alles, was Sie über die Erbpacht wissen müssen, und welche Vor- und Nachteile die Erbpacht bietet, erfahren Sie hier.
Jede Menge Rechte – geringe Kosten: So könnte man die Erbpacht beschreiben. Denn Erbpacht bietet die Chance, sich ein Baugrundstück in guter Lage zu sichern, ohne hohe Anschaffungskosten. Vorteilhaft ist zudem, dass der Pächter mit dem Erbpacht-Grundstück im Regelfall verfahren kann, als wäre es sein eigenes.
Erbpacht wird heutzutage eigentlich Erbbaurecht genannt, da der Begriff Erbpacht veraltet ist. Allerdings wird das Wort Erbpacht umgangssprachlich immer noch häufiger genutzt. Mit der Erbpacht wird ein Nutzungsrecht an ein Grundstück eingeräumt, welches erlaubt, dort ein Haus zu bauen. Dafür wird an den Eigentümer des Grundstücks ein Erbpachtzins gezahlt.
Das Grundstück wird für mehrere Jahrzehnte, in der Regel zwischen 55 bis 99 Jahre gepachtet. Die Erbpacht gilt als weitreichendes Recht. Sie kann vererbt, vermietet, veräußert und zur Finanzierung beliehen werden. Es gewährt dem Pächter, das Grundstück wie ein Eigentümer zu nutzen. Da für den Grundstückskauf keine Kosten anfallen, sind die Investitionskosten für den Erwerb eines Hauses mit Erbpacht geringer.
Der Erbpachtzins ist frei verhandelbar, aber in den meisten Fällen liegt er bei 3 bis 6 % des Grundstückswerts. Wie sich die Höhe der Erbpacht berechnen lässt, zeigt das folgende Beispiel: Der Grundstückswert beträgt 200.000 € und der Erbpachtzins liegt bei 3 %. Somit beträgt der jährlich zu zahlende Erbpachtzins 6.000 € und die monatliche Belastung liegt bei 500 €. Bei der Angleichung der Pacht während der Laufzeit wird in der Regel der vom Statistischen Bundesamt jährlich ermittelte Verbraucherpreisindex zugrunde gelegt. Hat sich der Index seit der letzten Erhöhung des Erbbauzinses verändert, kann der Erbbauzins alle drei Jahre auf Basis des Verbraucherindexes angepasst werden.
Das Grundstück wird zwar bei Erbpacht nicht gekauft, Grunderwerbsteuer ist aber trotzdem zu zahlen. Allerdings wird die Grunderwerbsteuer anders berechnet als beim Kauf einer Immobilie. Bei Pachtverträgen wird GrESt auf der Grundlage der vereinbarten Jahrespacht und nicht des prozentualen Grundstückserwerbs berechnet. Der Prozentsatz der Grunderwerbsteuer ist abhängig von dem jeweiligen Bundesland, am günstigsten ist er in Bayern mit 3,5 %. Im folgenden wird gezeigt, wie sich die Höhe der Erbpacht berechnen lässt:
Die Erbpacht wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen und der Vertrag ist notariell zu beurkunden. Die meisten Verträge gehen über 60–99 Jahre und sichern eine rechtsgültige Grundlage für die Erbpacht. In einem Erbpacht-Vertrag sollten einige Punkte unbedingt enthalten sein, um Rechtssicherheit zu schaffen. Welche dies sind, erfahren Sie jetzt.
Die Dauer der Erbpacht gehört zum Wichtigsten, was zu regeln ist. Eine lange Dauer gilt nicht nur als Sicherheit für den Pächter, sondern auch für Banken, die eine Finanzierung gewähren.
Der Vertrag sollte detailliert beschreiben, wie das Grundstück bebaut werden darf – mit einem Einfamilienhaus, einem Reihenhaus oder einem Mehrfamilienhaus. Auch ob ein Gebäude für eine gewerbliche Nutzung sein darf, sollte ein Erbpacht-Vertrag regeln.
Ein typischer Streitpunkt bei Erbpachtverträgen ist die Instandhaltung des Grundstücks bzw. der Immobilie. Meist geht es darum, wer was zu übernehmen hat. Vertragliche Regelungen zur Durchführung der Instandhaltung stellen sicher, dass das Gebäude in gutem Zustand nach Vertragsende übergeben werden kann.
Für alle Beteiligten von besonderem Interesse ist natürlich die Höhe des Erbpachtzinses. Er ist vorab festzulegen. Der Verpächter kann den Erbpachtzins alle 3 Jahre anpassen, wobei dieser sich für den Pächter erhöht.
Dieser Punkt regelt, unter welchen Bedingungen das Grundstück während der Vertragslaufzeit zurück an den Eigentümer geht. Einer der häufigsten Gründe ist die Verletzung der Vertragsbedingungen durch den Erbpachtnehmer.
Auch für das Ende des Erbpacht-Vertrages sollte idealerweise schon jetzt vorgesorgt werden. Kommt ein Hausverkauf infrage, so hat der Verpächter üblicherweise ein Vorkaufsrecht. Doch auch der Erbpachtnehmer kann sich das Vorverkaufsrecht vertraglich sichern.
Ein Heimfall kann nur unter bestimmten Bedingungen erfolgen und wenn der Pächter schwerwiegend gegen eine Verpflichtung des Vertrags verstößt. Ein Heimfall ist im Vertrag festzulegen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, wann ein Heimfall eintreten kann:
Wird eine Hypothek auf die Erbpacht aufgenommen, auch ohne Zustimmung des Pächters, so ist kein Heimfall zu vereinbaren. Auch wenn der Zahlungsverzug der Zinsen weniger als 2 Jahre betrifft, ist das kein Grund für ein Heimfall. Diese Ausnahmen sind gesetzlich geregelt, um den Erbpachtnehmer zu schützen.
Die Erbpacht einer Kirche oder die Erbpacht von Gemeinden ist oft günstiger als von einer Privatperson. Privatpersonen nutzen die Möglichkeit, ihr unbebautes Grundstück zu verpachten eher als eine Geldanlage, was den Zins nach oben treiben lässt. Bei Kirchen oder gemeinnützigen Organisationen kann man als Pächter auf Vergünstigungen hoffen. Zu finden sind Pachtgrundstücke über Ausschreibungen, Kleinanzeigen oder über Makler.
Das ist reine Verhandlungssache mit dem Verpächter. Wenn man den Wunsch hat, das Grundstück nach Ablauf des Pachtvertrages zu kaufen, sollte man dies früh genug mit dem Eigentümer besprechen. Es gibt keinen rechtlichen Anspruch auf den Kauf eines Erbpachtgrundstückes.
Stefan Sieger
Geschäftsführer Sieger & Sieger Immobilienexperten
Endet der Vertrag, erlischt das Nutzungsrecht und das Grundstück geht vollständig an den Eigentümer zurück. Das darauf gebaute Haus gehört ebenfalls dem Grundeigentümer, aber er muss es für mindestens 2/3 des Marktwertes ablösen. Der Vertrag kann allerdings auch verlängert werden. Dafür ist ein neuer Vertrag aufzusetzen.
Gerade bei Kirchen, Stiftungen oder Gemeinden stehen die Chancen auf eine Verlängerung der Erbpacht gut. Es ist ratsam, vor Ablauf der Erbpacht sich mit dem Eigentümer darüber zu einigen, wie es mit dem Grundstück und dem Haus weitergeht. In den meisten Fällen erhöht sich bei einer Verlängerung der Erbpachtzins.
Der Vertrag ist während der Laufzeit von beiden Seiten nicht zu kündigen. Möglich ist eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrags. Anders sieht es bei einem Heimfall aus. Baut der Nutzer das Grundstück nicht innerhalb einer bestimmten Frist, gerät er längere Zeit mit Zinsen in Verzug oder verstößt er gegen sonstige vertraglich festgelegte Pflichten, kann der Eigentümer eine erneute Übertragung verlangen.
Außerdem gibt es für den Verpächter die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden. Wenn ein Heimfall eintritt, dann erhält der Pächter eine Entschädigung. Zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie sind dafür gesetzlich vorgeschrieben.
Erbpacht ermöglicht es, ein Haus zu bauen, obwohl man selbst kein eigenes Grundstück hat. Ins Leben gerufen wurde die Erbpacht vor vielen Jahren, damit sich auch Familien ohne großes Einkommen ein Haus leisten können. Die Vor- und Nachteile werden im Folgenden aufgelistet:
Vorteile:
Nachteile:
Für einen Pächter ist die Erbpacht immer zu Zeiten hoher Zinsen lohnenswert. Alle anderen Punkte unterliegen den persönlichen Vorlieben und Plänen des Erbpachtberechtigten. Wer die Finanzierung für ein Grundstück sparen möchte und eine lange Laufzeit für die Erbpacht vereinbart, kann nicht viel falsch machen. Für einen Erbpachtgeber kann das Verpachten seines Grundstücks finanzielle Vorteile mit sich bringen. Einmal gibt es regelmäßig Einnahmen durch den Erbpachtzins und nach Ablauf des Vertrags geht das bebaute Grundstück sogar automatisch in seinen Besitz über.
Erbpacht ist die Nutzung eines Grundstücks für einen bestimmten Zeitraum in der Regel für mehrere Jahrzehnte. Dafür sollen monatliche oder jährliche Zahlungen, also Erbpacht Zinsen, geleistet werden. Geregelt sind die rechtlichen Grundlagen im Erbbaurechtsgesetz.
Die Erbpachtzinsen sind absetzbar, wenn das errichtete Haus nicht bewohnt, sondern vermietet wird.
Ja, die Erbpacht ist innerhalb der Laufzeit zu verkaufen. Allerdings muss der Pächter dazu die Zustimmung des Eigentümers einholen, der auch ein Vorkaufsrecht hat. Dieser kann die Zustimmung jedoch nur aus wichtigem Grund verweigern.
Ja, die Erbpacht kann vererbt werden. Da es als grundstücksgleiches Recht gilt.
Heimfall bezeichnet die Übertragung von Rechten an den ursprünglichen Rechteinhaber. Geregelt ist der Heimfall im Erbbaurechtsgesetz und definiert die vorzeitige Beendigung eines Vertrages über eine Erbpacht vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit.
