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Wenn Sie sich für den Kauf, Verkauf oder die Versicherung einer Immobilie interessieren, ist es wichtig, ihren Zeitwert zu kennen. Um den Zeitwert zu berechnen, gibt es verschiedene Verfahren, die sich je nach Art und Nutzung der Immobilie unterscheiden. Früher wurde der Immobilienwert mit der Angabe des umbauten Raums (UR) berechnet, doch für die heute gängigen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren sind andere Werte ausschlaggebend. Was der Zeitwert ist, wie er zu berechnen ist und vieles mehr erfahren Sie in diesem Artikel.
Da sich der Wert einer Immobilie im Lauf der Zeit verändern kann, hat sich der Begriff „Zeitwert“ eingebürgert. Der Zeitwert einer Immobilie gibt den Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt an und kann höher oder niedriger ausfallen als der Neuwert. Dies liegt daran, dass der Immobilienwert durch verschiedene Faktoren, wie Abnutzung, Lageentwicklung sowie der Lage des Immobilienmarkts, positiv oder negativ beeinflusst werden kann. Allerdings gibt es den „Zeitwert“ genau genommen nicht, da er nur als Synonym für den Verkehrs- und Marktwert verwendet wird.
Im Gegensatz zum Zeitwert wird die Bedeutung des Verkehrswerts im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 strikt definiert – jedoch meint er im Grunde dasselbe. Denn als Verkehrswert wird der durch ein Ermittlungsverfahren zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegte Wert einer Immobilie verstanden. Hierbei werden ebenfalls Faktoren wie die Beschaffenheit und Lage der Immobilie bei der Ermittlung berücksichtigt. Aufgrund der gesetzlichen Grundlage wird dieser Begriff im Zusammenhang mit offiziellen Gutachten oder Verträgen verwendet.
Auch der Marktwert hat eine rechtliche Definition, die aber nicht im BauGB, sondern in Artikel 49 der Richtlinie 91/647/EWG des EU-Rates steht. Entscheidend dabei ist, dass die Immobilie auf dem offenen Markt angeboten wurde und der Preis „zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer“ erzielt wurde. Demnach gibt der Marktwert einer Immobilie an, wieviel die Immobilie im aktuellen Marktumfeld wert ist.
Die Angabe des Zeitwerts einer Immobilie kann in verschiedenen Situationen von Bedeutung sein. Zu ihnen zählen beispielsweise die Folgenden:
Immer dann, wenn der aktuelle Wert der Immobilie relevant ist, wird nach dem Zeitwert gefragt. Daher ist es sinnvoll, sich über die notwendigen Dokumente und Verfahren, um den Zeitwert zu berechnen, zu informieren.
Bei dem Zeitwert einer Immobilie handelt es sich nicht um einen starren Wert, der in einer Tabelle festgehalten werden kann. Vielmehr gibt es verschiedene Faktoren, die einen Einfluss auf den Zeitwert haben. Zu ihnen zählen:
Die Bedeutung der einzelnen Faktoren kann allerdings je nach Region und Marktlage variieren.
Ein weiterer entscheidender Faktor für den Zeitwert ist die Entwicklung des Immobilienmarkts. Zum Beispiel kann in einem Ballungszentrum, in dem die Nachfrage das Angebot von Immobilien übertrifft, das Alter oder der Zustand der Immobilie in den Hintergrund treten. In diesem Fall kann der Wertgewinn wegen der begehrten Lage dazu führen, dass der altersbedingte Wertverlust der Immobilie ausgeglichen wird.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Bei der Bewertung von Immobilien geht man in der Regel davon aus, dass der Zustand der Immobilie im Laufe der Jahre durch Nutzung vermindert wird. Diese Annahme wird in die Wertermittlung durch einen Altersabschlag integriert, wobei als Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre festgelegt wurden. Im ImmoWertV von 2021 wurde diese Formel zur Berechnung der Wertminderung in % festgelegt:
Altersabschlag = (Alter des Hauses / Gesamtnutzungsdauer) x 100
Die Alterswertminderung in der Immobilienbewertung ist lediglich eine Annäherung, da die genaue Nutzungsdauer nicht vorhergesagt werden kann. Denn Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten können die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie verlängern. Dementsprechend ist der Erhaltungszustand der Immobilie oft entscheidender als ihr Alter.
Für die Ermittlung des Zeitwerts sind verschiedene Dokumente erforderlich. Sie unterscheiden sich je nachdem, ob es sich bei der Immobilie um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt. Zudem sind bei vermieteten Immobilien weitere Dokumente notwendig, um den Zeitwert zu berechnen.
Um den Zeitwert bestimmen zu können, werden einige Unterlagen benötigt, aus denen die wichtigsten Daten hervorgehen. Dazu gehören:
Handelt es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine Eigentumswohnung, werden zusätzlich die folgenden Dokumente gebraucht:
Neben den oben aufgelisteten, wichtigen Unterlagen werden bei vermieteten Immobilien diese Unterlagen gebraucht:
Falls Sie diese Dokumente noch nicht haben, kann ein Immobilienmakler Sie dabei unterstützen, diese zu beschaffen. Zwar sind die Dokumente hilfreich, um den aktuellen Zeitwert einer Immobilie zu berechnen, doch auch ohne diese Unterlagen kann ein erfahrener Immobilienmakler Ihnen eine fundierte Bewertung einer Immobilie geben.
Um den Zeitwert zu berechnen können drei unterschiedlichen Verfahren verwendet werden: das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand des Verkaufspreises ähnlicher Objekte in der näheren Umgebung ermittelt. Dabei werden Faktoren wie Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr berücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, bei denen viele vergleichbare Objekte vorhanden sind, z.B. Eigentumswohnungen und Reihenhäuser.
Handelt es sich um eine vermietete Immobilie – egal, ob Wohnung, Haus oder Gewerbefläche – wird der Wert mittels des Ertragswertverfahrens berechnet. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand ihres zukünftigen Ertragspotenzials ermittelt. Für dieses Verfahren ist unter anderem der Liegenschaftszinssatz entscheidend, der je nach Marktlage und Region variiert.
Das Sachwertverfahren beruht auf der Berechnung des Neuwerts einer Immobilie, also den Kosten, die entstehen würden, wenn das Haus heute neu gebaut werden würde. Von diesem Wert wird dann der Wertverlust durch Alterung abgezogen, um den Zeitwert zu ermitteln. Es bietet sich insbesondere für Immobilien an, für die es keine vergleichbaren Objekte gibt, wie Einfamilien- und Architektenhäuser, aber auch Fabrikhallen.
Welches Verfahren angewendet wird, um den Zeitwert der Immobilie zu bestimmen, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Einen Überblick gibt die folgende Tabelle:
| Vergleichswertverfahren | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren |
| Immobilien, die selbst genutzt werden, wie Eigentumswohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus, Doppelhaushälften, Reihenhäuser | Immobilien, die vermietet werden, wie Mietimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien | Immobilien für die es wenige oder keine vergleichbare Objekte gibt, wie Einfamilien- und Architektenhäuser, Fabrikhallen, aber auch Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser (sofern keine Vergleichswerte vorliegen) |
Beachten Sie jedoch, dass die Verfahren komplex sind und spezielle Kenntnisse in der Wertermittlung erfordern. Wenn Sie unsicher sind, welche Methode für eine Immobilie am besten geeignet ist, sollten Sie unbedingt Kontakt zu einem Experten aufnehmen.
Für das Vergleichswertverfahren ist es wichtig, dass Lage, Nutzung, Fläche und Baujahr der Vergleichsimmobilien ähnlich sind. So kann eine Wohnung mit 100 m2 in München nicht mit einer gleichgroßen Wohnung in Essen verglichen werden. Ebenso sollte eine 4-Zimmer-Wohnung nicht mit einer 2-Zimmer-Wohnung verglichen werden. Denn die Ergebnisse dieses Vergleichs sind aufgrund der unterschiedlichen Standorte und Nutzungsmöglichkeiten nicht aussagekräftig.
Für das Vergleichswertverfahren müssen mindestens 10 Objekte, die der zu verkaufenden Immobilie ähnlich sind, miteinander verglichen werden. Zudem sollte der Verkauf der Vergleichsobjekte in naher Vergangenheit liegen, da ansonsten unterschiedliche Marktbedingungen das Ergebnis beeinflussen können. Die Daten, die für das Vergleichswertverfahren benötigt werden, erhalten Interessenten bei örtlichen Gutachterausschüssen.
Für die Veranschaulichung des Vergleichswertverfahrens wird folgendes Beispiel angenommen: Das zu bewertende Haus A, das eine Fläche von 160 m2 hat, soll mit dem Verkaufspreis von Haus B mit einer Fläche von 150 m2 verglichen werden.
Schritt 1: Quadratmeterpreis Haus B
Zuerst wird der erzielte Verkaufspreis von Haus B durch dessen Fläche geteilt:
| Verkaufspreis | Fläche | Preis pro m² |
| 400.000 € | 160 m² | 2.500 € |
Schritt 2: Preisermittlung Haus A
Danach wird der Preis pro m² von Haus B mit der Fläche von Haus A multipliziert:
| Preis pro m² | Fläche | Preisermittlung |
| 2.500 € | 150 m² | 375.000 € |
Diese Berechnung wird für jedes Vergleichsobjekt durchgeführt. Im Anschluss daran erhält man durch das Vergleichswertverfahren eine Preisspanne, in der sich der Zeitwert der Immobilie bewegt.
Für die Veranschaulichung des Ertragswertverfahrens wird die folgende Immobilie als Beispiel angenommen:
In fünf Schritten wird im Folgenden der Ertragswert der Immobilie ermittelt.
Um den Bodenwert zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert. Bei der Beispielimmobilie lautet die Rechnung wie folgt:
| Bodenrichtwert pro m² | Grundstücksfläche inm² | Bodenwert in € |
| 400 € | 500 m² | 200.000€ |
Um den Grundstücksertrag zu berechnen, müssen zuerst der Jahresrohertrag und die Bewirtschaftungskosten ermittelt werden. Für die Berechnung des Jahresrohertrags wird die monatliche Miete pro m² mit 12 multipliziert:
(500m² x 12€/m²) x 12 = 72.000€
Im Anschluss daran werden die Bewirtschaftungskosten kalkuliert. In der Regel betragen diese 25% des Jahresrohertrags:
72.000€ x 0,25 = 18.000€
Den Grundstücksreinertrag erhält man nun, indem die Bewirtschaftungskosten von dem Jahresrohertrag abgezogen werden:
| Jahresrohertrag | Bewirtschaftungskosten | Grundstücksreinertrag |
| 72.000 € | 18.000 € | 54.000 € |
Demnach beträgt der Grundstücksreinertrag im Beispiel 54.000€.
Bevor der Gebäudereinertrag ermittelt werden kann, muss zuerst die Bodenwertverzinsung vom Grundstücksreinertrag abgezogen werden. Der Bodenwertzinssatz liegt bei der Beispielimmobilie bei 5% des Bodenwerts, wodurch sich die folgende Rechnung ergibt:
200.000€ x 0,05 = 10.000€
Jetzt wird der Bodenzinswert vom Grundstücksreinertrag abgezogen:
| Grundstücksreinertrag | Bodenwertzinssatz | Gebäudereinerstrag |
| 54.000 € | 10.000 € | 44.000 € |
Folglich beträgt der Gebäudereinertrag 44.000 €.
In diesem Schritt wird der Vervielfältiger angewendet. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren wird folgende Formel angewandt:
Vervielfältiger = (1,0550 – 1) / (1,0550 * 0,05) = 18,26
Der berechnete Gebäudeertragswert kann nun mit dem Vervielfältiger multipliziert werden:
| Gebäudereinertragswert | Vervielfältiger | Gebäudeertragswert |
| 44.000 € | 18,26 | 67.500 € |
Demnach beträgt der Gebäudeertragswert der Beispielimmobilie 803.440 €.
Im letzten Schritt gilt es, den Ertragswert zu berechnen. Hierfür werden Gebäudeertragswert und Bodenwert miteinander addiert. Doch werden bei den Wertänderungen Bauschäden von 10.000 € angenommen, die von der berechneten Summe abgezogen werden müssen. Somit ergibt sich folgendes Rechenbeispiel:
(803.440 € + 200.000 €) – 10.000 € = 993.440 €
Nach der Ermittlung durch das Ertragswertverfahren hat die Beispielimmobilie einen Ertragswert von 993.440 €.
Die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie erfolgt in 5 Schritten. Hier werden sie exemplarisch für eine Immobilie mit den folgenden Daten berechnet:
Im Folgenden wird der Ertragswert der Immobilie anhand der fünf Schritte errechnet.
Schritt 1: Bodenwert berechnen
Zunächst wird der Bodenwert ermittelt, indem der für das Grundstück geltende Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert wird:
| Bodenrichtwert pro m² | Grundstücksfläche in m² | Bodenwert in € |
| 270 € | 250 m² | 67.500 € |
Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen
Anschließend werden die Gebäudeherstellungskosten berechnet, wobei die Regelherstellungskosten pro m² mit der Bruttogrundfläche in m² multipliziert werden:
| Regelherstellungskosten pro m² | Bruttogrundfläche in m² | Gebäudeherstellungs- kosten |
| 900 € | 180 m² | 162.000 € |
Schritt 3: Gebäudesachwert berechnen
Im dritten Schritt wird der Gebäudesachwert bestimmt, wobei das Alter der Immobilie als wertmindernder Faktor einbezogen wird. Bei diesem Beispiel wird fiktiv ein Alterswertminderung von 32.000 € angenommen, die von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen wird:
| Gebäudeherstellungs- kosten | Alterswertminderung | Gebäudesachwert |
| 162.000 € | 32.000 € | 130.000 € |
Schritt 4: Vorläufiger Sachwert
Jetzt wird der vorläufige Sachwert bestimmt, wofür der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert wird:
Schritt 5: Tatsächlicher Sachwert
| Gebäudesachwert | Bodenwert | Vorläufiger Sachwert |
| 130.000 € | 67.500 € | 197.500 € |
Im abschließenden Schritt spielt der Marktanpassungsfaktor eine Rolle. Dieser Faktor ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die regionalen Marktbedingungen angemessen in die Berechnung des endgültigen Sachwerts einfließen. Hier wird der Marktanpassungsfaktor, der in diesem Beispiel 1,2 beträgt, mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert:
| Vorläufiger Sachwert | Marktanpassungsfaktor | Tatsächlicher Sachwert |
| 197.500 € | 1,2 | 237.000 € |
An der Lage und dem Alter der Immobilie lässt sich zwar nichts verändern, aber es gibt andere Faktoren, die man beeinflussen kann. Wenn Sie den Zeitwert einer Immobilie steigern möchten, sollten Sie die folgenden Punkte beachten.
Eigentümer haben erheblichen Einfluss auf den Zustand ihrer Immobilie. Denn wer sein Haus oder seine Wohnung pflegt, kann bei einem Verkauf davon profitieren. Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen tragen dazu bei, den Zustand der Immobilie zu bewahren und Wertverlusten vorzubeugen. Zu den möglichen Maßnahmen zählen:
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie darauf achten, dass sie in einem guten Zustand ist und zeitgemäße Ausstattungsmerkmale aufweist.
Durch einen Anbau oder einen Dachausbau können zuvor nicht nutzbare Flächen in Wohn- und Nutzflächen umgewandelt werden. Mit Hilfe einer dieser Umgestaltungen können Raumaufteilungen optimiert und zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Ob es sich lohnt, in diese Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu investieren, muss jedoch individuell und mit der Hilfe eines Experten geklärt werden.
Die Wertermittlung einer Immobilie sollte nicht eigenständig, sondern durch einen Immobilienexperten durchgeführt werden. Zwar gibt es Formeln, um den Zeitwert zu berechnen, jedoch ist hierbei Vorsicht geboten. Die vorgestellten Formeln können nicht alle Einflussfaktoren berücksichtigen und die Berechnungen sind meist ungenau. Für eine präzise Wertberechnung empfiehlt es sich daher immer ein professionelles Wertermittlungsverfahren durchführen zu lassen oder einen Kontakt zu einem erfahrenen Experten aufzunehmen.
Außerdem werden unterschiedliche Dokumente benötigt, um den Zeitwert zu berechnen. Nicht immer verfügen Sie über all diese Dokumente und wissen eventuell auch nicht, wo diese zu beschaffen sind. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich von einem Immobilienmakler helfen zu lassen und somit Zeit zu sparen. Zudem werden in den Verfahren Werte berücksichtigt, die individuell von dem Zustand Ihrer Immobilie abhängig sind. Durch seine Expertise kann Ihnen ein Immobilienmakler dabei helfen, den richtigen Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln.
Insgesamt zeigt sich, dass die Berechnung des Zeitwerts einer Immobilie ein komplexer Prozess ist, der verschiedene Faktoren berücksichtigt. Die Wahl des geeigneten Wertermittlungsverfahrens, sei es das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren, hängt von der Art und der Nutzung der Immobilie ab. Obwohl in den Verfahren zum Teil eine Alterswertminderung angewendet wird, ist zu beachten, dass der tatsächliche Wertverlust durch Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten beeinflusst werden kann.
Letztendlich unterstreicht die Berechnung des Zeitwerts die Dynamik des Immobilienmarktes und betont die Bedeutung aktueller Marktentwicklungen für eine genaue Wertermittlung. Daher ist es ratsam, sich bei Unsicherheiten professionellen Rat einzuholen, um fundierte Entscheidungen im Zusammenhang mit Immobilienwerten zu treffen.
Der Zeitwert einer Immobilie gibt den Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt an und kann höher oder niedriger ausfallen als der Neuwert. Allerdings handelt es sich bei dem Begriff „Zeitwert“ um ein Synonym für den Verkehrs- und Marktwert einer Immobilie.
Der Preis einer Immobilie kann durch verschiedene Faktoren, wie Abnutzung, Lageentwicklung sowie der Lage des Immobilienmarkts über die Zeit hinweg beeinflusst werden. Daher hat sich die Bezeichnung Zeitwert eingebürgert, gemeint ist damit aber der Verkehrs- bzw. Marktwert einer Immobilie.
Der Zeitwert einer Immobilie wird mit Hilfe des Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahrens berechnet. Die Wahl des richtigen Verfahrens zur Wertermittlung hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab.
Der Zeitwert einer Immobilie kann durch verschiedene Verfahren ermittelt werden. Für diese Verfahren sind komplexe Rechenschritte und verschiedene Dokumente notwenig. Daher ist es sinnvoll den Zeitwert von einem Experten berechnen zu lassen.
