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Baulast: Definition, Rechte und mehr

Lisa Ihle Online Redakteurin
29. Jun 2024 / 18 Min. Lesezeit

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen möchten, oder einen Verkauf in Erwägung ziehen, sollten Sie sich unbedingt über die Baulast informieren. Denn diese kann einige rechtliche Verpflichtungen mit sich bringen und auch die Umsetzung von Bauprojekten beeinflussen. Um einen Einstig in das Thema zu geben, wird in diesem Artikel zuerst erklärt, was eine Baulast ist, welche Arten es gibt und was der Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist. Darüber hinaus wird unter anderem auf die Rechte und Verpflichtungen der Baulast eingegangen und worauf Kaufinteressenten achten sollten.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine vertragliche Verpflichtung zwischen der Baubehörde und einem Grundstückseigentümer, der zustimmt, bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück auszuführen oder zu unterlassen. Diese Verpflichtung darf nicht privater Art sein, sondern muss im öffentlichen Interesse liegen. Durch eine Baulast kann die Benutzung eines Grundstücks entweder erweitert oder eingeschränkt werden.

Wie entsteht eine Baulast?

Eine Baulast entsteht, wenn ein bei der Bauaufsicht eingereichtes Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. In diesem Fall können mit Zustimmung der Besitzer weitere Grundstücke in die Planung einbezogen werden. Auf diesen Grundstücken wird dann die Baulast vermerkt, da die Eigentümer bestimmte Verpflichtungen eingehen oder Rechte abtreten, um das Bauvorhaben umzusetzen.

Das Baulastverzeichnis

Im Baulastenverzeichnis werden die Verpflichtungen der Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde dokumentiert. Somit gibt das Baulastenverzeichnis eine Übersicht darüber, ob und welche Baulasten auf einem bestimmten Grundstück lasten. Meistens werden die Baulastenverzeichnisse von den Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Städte, Gemeinden oder Landkreisen geführt.

Gut zu wissen

Beim Verkauf eines Grundstücks werden die eingetragenen Baulasten an den neuen Besitzer übertragen. Die Baulasten bleiben also auf dem Grundstück und werden nicht durch einen Eigentümerwechsel gelöscht.

Arten der Baulast

Es gibt verschiedene Arten von Baulasten, die sich je nach Verwendung des Grundstücks unterscheiden können. Die folgenden Beispiele zählen zu den häufigsten Baulasten in Deutschland.

Abstandsflächenbaulast

Durch die Abstandsflächenbaulast verpflichtet sich der Eigentümer eines Grundstücks dazu, auf seinem eigenen Grundstück bestimmte Flächen nicht zu bebauen. Diese Baulast wird beispielsweise angewandt, wenn ein geplantes Gebäude den seitlichen Mindestabstand von 3 Metern zur Grundstücksgrenze nicht einhält. In diesem Fall kann die Baulast auf dem Nachbargrundstück gewährleisten, dass der seitliche Abstand eingehalten wird.

Anbaubaulast

Eine Anbaubaulast bedeutet, dass der Bauherr sein Gebäude direkt an das Nachbargebäude anschließen muss. Damit entfällt der seitliche Mindestabstand, der üblicherweise zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss. Die Anbaubaulast wird beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern verwendet, die ohne seitliche Abstände aneinandergebaut werden sollen.

Eine Baulast kann die Bebauung eines Grundstücks erheblich beeinflussen und sollte daher bei jeder Bauplanung sorgfältig geprüft werden. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Erschließungsbaulast

Wenn einem Grundstück die notwendige Zufahrtsmöglichkeit fehlt, kann auf einem benachbarten Grundstück eine Erschließungsbaulast eingetragen werden. Durch diese Baulast erklärt sich der Eigentümer des Nachbargrundstücks bereit, dass andere Grundstücke über sein eigenes an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz angeschlossen werden können. Dies kann sowohl die Bereitstellung von Zufahrtswegen für Fahrzeuge als auch den Anschluss an die Netze der öffentlichen Versorgungseinrichtungen wie Abwasser, Gas oder Strom umfassen.

Stellplatzbaulast

Mit dieser Baulast erklärt sich ein Grundstückseigentümer dazu bereit, dass Dritte sein Grundstück als Stellfläche für Fahrzeuge nutzen können. Die Stellplatzbaulast ermöglicht Bauherren, die Anzahl von vorgeschriebenen Parkplätzen für ihr Bauprojekt bereitzustellen.

Vereinigungsbaulast

Durch die Vereinigungsbaulast werden zwei oder mehr Grundstücke im Baurecht als eine zusammenhängende Einheit behandelt – ohne, dass die Eigentumsrechte an den einzelnen Grundstücken verändert werden. Mit Hilfe dieser Baulast kann ein Gebäude auf einer Fläche mit mehreren Besitzern errichtet werden.

Blick auf die Fassade zweier Wohnhäuser. Der Bau von direkt aneinander anschließende Wohnhäuser ist nur durch eine Baulast möglich.

Unterschied zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit

Oft werden Baulasten mit Grunddienstbarkeiten verwechselt und so falsche Annahmen über die Baulasten getroffen. Während die Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde ist, handelt es sich bei der Grunddienstbarkeit um das Nutzungsrecht einer Person auf einem anderen Grundstück. Dabei wird das Grundstück des Eigentümers, der ein anderes Grundstück benutzen darf, als “herrschendes Grundstück” bezeichnet und das belastete Grundstück als “dienendes Grundstück”. Zudem besteht der formelle Unterschied zwischen der Grunddienstbarkeit und Baulast darin, dass die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird, während die Baulast ausschließlich im Baulastenverzeichnis verzeichnet ist.

Die drei wichtigsten Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind:

  • Wegerecht
  • Leitungsrecht
  • Bebauungsbeschränkung

Beim Wegerecht darf ein Grundstückseigentümer das angrenzende Grundstück als Zuwegung nutzen. Durch das Leitungsrecht ist der Nachbar dazu befugt, seine Strom- und Wasserleitungen unter dem angrenzenden Grundstück zu verlegen. Die Bauprojekte eines Grundstückseigentümers können durch Baubeschränkungen beeinflusst werden, indem sich der Eigentümer an die Vorgaben der Nachbarn, zum Beispiel in Bezug auf die Anzahl der Geschosse, halten muss.

Die Gültigkeit einer Grunddienstbarkeit nach einem Grundstücksverkauf richtet sich danach, ob die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde. Wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch erfasst ist, ist diese auch nach dem Verkauf wirksam. Wurde die Grunddienstbarkeit jedoch nur mit einem privaten Vertrag festgelegt, ist diese nicht mehr gültig und muss mit dem neuen Eigentümer verhandelt bzw. aufgesetzt werden.

Wie wird eine Baulast eingetragen?

Um eine Baulast ins Baulastenverzeichnis eintragen zu lassen, sind verschiedene Unterlagen vorzulegen. Sowohl die benötigten Unterlagen als auch die Kosten unterscheiden sich innerhalb der einzelnen Bundesländer.

Antrag einer Baulast

Damit eine Baulast ins Baulastverzeichnis aufgenommen wird, muss ein Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Dieser Antrag muss von dem Eigentümer des Grundstücks, auf das die Baulast eingetragen wird, eingereicht werden. In dem Antrag werden Einzelheiten über die Immobilie sowie der geplanten Baulast angegeben und zudem müssen meistens die folgenden Unterlagen eingereicht werden:

  • ausgefüllter Baulastantrag inkl. Einverständniserklärung
  • ggf. Vertretungsbefugnisse
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Handelsregisterauszug (sofern sich das zu belastende Grundstück im Eigentum einer juristischen Person in Form einer Handelsgesellschaft befindet)

Sobald eine Baulast bewilligt wurde, wird sie in das Baulastenverzeichnis aufgenommen und damit wirksam.

Kosten der Baulast

Die Kosten für die Eintragung einer Baulast werden in der Regel von dem Baulastnehmer, also dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks, übernommen. Allerdings variieren die Kosten stark und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art der Baulast oder dem Aufwand für die Überprüfung des Antrags durch die Behörde.

Regelung der Bundesländer

Die Form und die Kosten für die Eintragung einer Baulast können je nach Bundesland variieren. Denn für die Baulasten gibt es in den Bundesländern unterschiedliche Regelungen und Gesetze. Auch kann es zusätzlich gesonderte Regelungen durch die Bauaufsichtsbehörden der Städte und Gemeinden, die die Baulastenverzeichnisse führen, geben.

Rechte und Pflichten der Baulast

Durch das Eintragen einer Baulast stimmt der Grundstückseigentümer bestimmten Verpflichtungen zu. Da die Zustimmung zu einer Baulast grundsätzlich freiwillig ist, stellt sich die Frage, warum ein Grundstückseigentümer bereit wäre, freiwillig Einschränkungen in der Nutzung seines Grundstücks hinzunehmen. Hierbei spielt die Möglichkeit von Entschädigungszahlungen eine entscheidende Rolle, die je nach Vereinbarung unterschiedlich hoch ausfallen können. Bei der Verhandlung über Entschädigungszahlungen sollten laufende Kosten, wie beispielsweise für die Pflege von Zufahrtswegen, und die Wertminderung des belasteten Grundstücks berücksichtigt werden.

Baulast und Verkauf

Eine für ein Grundstück eingetragene Baulast wird automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen.  Daher ist es ratsam, das Baulastenverzeichnis vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags für ein Grundstück zu überprüfen. Durch die Kenntnis der Baulasten eines Grundstücks können Sie nicht nur die geforderten Grundstückspreise besser einschätzen, sondern auch sicherstellen, dass Ihr geplantes Bauprojekt realisierbar ist.

Streichung der Baulast

Es ist möglich, eine Baulast durch den schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde aufzuheben, sobald das öffentliche Interesse an dieser Baulast nicht mehr besteht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein ursprünglich geplantes Bauprojekt nicht mehr in der vorgesehenen Form durchgeführt wird.

Ein Garten mit Weg und Backsteintor. Nur durch die Einsicht des Baulastenverzeichnisses kann man erfahren, ob ein grundstück eine Baulast hat.

Regelungen der Bundesländer

In fast jedem Bundesland wird das Baulastverzeichnis von den Baubehörden der jeweiligen Städte, Gemeinden oder Landkreisen geführt. Eine Ausnahme bildet Bayern, wo kein eigenes Baulastenverzeichnis existiert; stattdessen werden Baulasten direkt ins Grundbuch eingetragen. Zudem gab es in Brandenburg zwischen 1994 und 2016 die Regelung, dass die Baulasten im Grundbuch des jeweiligen Nachbarn vermerkt wurden.

Es gibt weder eine einheitliche Regelung darüber, wer die Kosten einer Baulast übernehmen soll, noch wie hoch die Kosten sind. Die Kosten variieren je nach Stadt oder Gemeinde, der Baulastart, ihrem wirtschaftlichen Wert und dem erforderlichen Verwaltungsaufwand. In Hamburg reichen die Gebühren beispielsweise von 58 bis 1.000 €, während sie in Düsseldorf zwischen 50 und 250 € liegen.

Das Baulastenverzeichnis ist in der Regel nicht online einsehbar. Allerdings kann die Einsicht oft online beantragt werden, und die erforderlichen Formulare sind oft online verfügbar. Bei den Kosten für die Einsicht gibt es erhebliche Unterschiede: In einigen Orten beträgt die Gebühr beispielsweise 150 €, während sie an anderen Orten nur 20 € beträgt oder nur eine Bearbeitungsgebühr berechnet wird.

Wie die Verordnungen zur Baulast in den einzelnen Kommunen aussehen, erfahren Sie bei den folgenden Seiten:

BundeslandGesetzliche Verordnung
Baden-Württemberg§ 71 und § 72 LBO
BayernKein Baulastverzeichnis
Berlin§ 84 BauO Bln
Brandenburg§ 84 BbgBO
Bremen§ 82 BremLBO
Hamburg§ 79 HBauO
Hessen§ 85 HBO
Mecklenburg-Vorpommern§ 83 LBauO M-V
Niedersachsen§ 81 NBauO
Nordrhein-Westfalen§ 85 BAuO NRW
Rheinland-Pfalz§ 86 LBauO
Saarland§ 83 LBO
Sachsen§ 83 SächsBO
Sachsen-Anhalt§ 82 BauO LSA
Schleswig-Holstein§ 80 LBO
Thüringen§ 82 ThürBO

Wie wirken sich Baulasten auf die Wertermittlung aus?

Für die Wertermittlung einer Immobilie müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, einschließlich der eingetragenen Baulasten. Die Auswirkungen einer Baulast auf den Grundstückswert sind abhängig von ihrer Art und können erheblich variieren.
Deshalb sollten potenzielle Käufer beachten, dass nicht jede Baulast automatisch zu einer Wertminderung führt. Außerdem ist die Frage entscheidend, wer von der Baulast profitiert und wer durch sie eingeschränkt wird. Denn während sich die Baulast unter Umständen wertmindernd auf das belastete Grundstück auswirkt, kann sie für das begünstigte Grundstück wertsteigernd sein.

Wenn auf einem Grundstück eine Baulast vermerkt ist, kann sich dies negativ auf die Wertermittlung auswirken. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die die Nutzbarkeit und Bebaubarkeit des Grundstücks eingeschränkt werden. Auch bestimmte Verpflichtungen aus einer Baulast, wie die Instandhaltung von Wegen oder Parkplätzen, können wertmindernd sein.

Die Auswirkung einer Baulast auf den Immobilienwert ist von verschiedenen Faktoren abhängig und sehr individuell. Daher ist es für Immobilienbesitzer wichtig zu wissen, wie sich die Baulasten auswirken kann, wenn sie ihre Immobilie verkaufen möchten. Im Rahmen einer Immobilienbewertung kann durch einen Makler am besten geklärt werden, ob eine Baulast einen negativen Einfluss auf den Verkaufspreis hat.

Instagram-Beitrag zu Baulasten

Was sollten Kaufinteressenten bezüglich der Baulasten beachten?

Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, alle möglichen Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert des Grundstücks beeinflussen können. Dazu gehören auch etwaige Baulasten, die auf dem Grundstück eingetragen sein können.

Übertragung nach Verkauf

Die für ein Grundstück eingetragene Baulast wird im Fall eines Verkaufs verbindlich und automatisch an den neuen Besitzer bzw. Rechtsnachfolger übertragen. Die Unkenntnis der Baulast bietet dabei keinen Schutz. Nur wenn der vorherige Eigentümer bestehende Baulasten absichtlich verschwiegen hat, können Gewährleistungsrechte möglicherweise geltend gemacht werden.

Bauvorhaben und Grundstückspreis

Es ist äußerst ratsam, vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags das Baulastenverzeichnis zu prüfen, da dort festgehalten ist, welche Baulasten möglicherweise bestehen. Oftmals sind mit solchen Baulasten Einschränkungen in der Nutzung und somit eine Wertminderung des Grundstücks verbunden. Durch das Wissen über vorhandene Baulasten können Sie nicht nur die geforderten Grundstückspreise besser einschätzen, sondern auch sicherstellen, dass Ihr geplantes Bauprojekt realisierbar ist.

Einsicht ins Baulastverzeichnis

Nur Personen mit einem berechtigten Interesse können das Baulastenverzeichnis einsehen. Als Eigentümer eines Grundstücks hat man dieses Interesse automatisch, aber auch potenzielle Käufer haben die Option, das Baulastenverzeichnis einzusehen. In der Regel wird dafür eine Vollmacht des Grundstückseigentümers benötigt. Der einfachste Weg dazu ist, wenn der Eigentümer selbst oder sein bevollmächtigter Grundstücksmakler die Einsicht beantragt.

Fazit

Beim Kauf einer Immobilie spielt die Baulast eine wichtige Rolle. Als Verpflichtung, die auf dem Grundstück lastet, kann sie Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben und zukünftige Bauvorhaben beeinflussen.

Daher ist es ratsam, sich mit dem Thema eingehend auseinanderzusetzen und zu überprüfen, ob und welche Baulasten auf dem Grundstück eingetragen sind. Diese können im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde gefunden werden. Dabei sollte auch beachtet werden, dass es verschiedene Arten von Baulasten gibt, wie zum Beispiel die Erschließungsbaulast oder die Baugenehmigungsbefreiungsbaulast.
Ein Blick in das Verzeichnis kann also hilfreich sein, um mögliche Kosten oder Einschränkungen beim Bau oder Verkauf des Hauses zu vermeiden. Letztendlich gilt: Je besser man über die Bedeutung der Baulast Bescheid weiß, desto sicherer kann man in Bezug auf seine Immobilienbewertung und -transaktionen agieren.

Artikel von
Lisa Ihle
Frau Ihle arbeitet schon seit 2022 als Redakteurin bei JACASA. Hier kann sie ihre Leidenschaft fürs Schreiben mit ihrem Interesse für den Immobilienmarkt, aktuelle Immobilentrends und -enwicklungen vereinen.
Lisa Ihle

Häufig gestellte Fragen – Baulast

  • Was sind typische Baulasten?

    Eine Baulast ist eine vertragliche Verpflichtung zwischen der Baubehörde und einem Grundstückseigentümer. Zu den typischen Baulasten in Deutschland zählen die Abstandsflächenbaulast, Anbaubaulast, Erschließungsbaulast, Stellplatzbaulast und die Vereinigungsbaulast.

  • Welche Konsequenzen hat eine Baulast?

    Die Baulast kann erhebliche Auswirkungen auf ein Grundstück oder ein Gebäude haben und mit verschiedenen Einschränkungen sowie finanziellen Verpflichtungen verbunden sein. Zum Beispiel kann eine Baulast vorschreiben, dass ein bestimmter Teil des Grundstücks nicht bebaut werden darf oder dass bestimmte bauliche Maßnahmen durchgeführt werden müssen.

  • Wann trägt man eine Baulast ein?

    Eine Baulast muss dann eingetragen werden, wenn ein Grundstücksbesitzer bestimmte Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde übernimmt. Durch die Baulast wird sichergestellt, dass die vorgesehenen Maßnahmen auch tatsächlich umgesetzt werden und das Grundstück in Zukunft nicht anders genutzt wird.

  • Wer darf eine Baulast eintragen?

    Eine Baulast kann von Personen eingetragen werden, die ein berechtigtes Interesse an dem betreffenden Grundstück hat, beispielsweise die Eigentümer. Auch die Gemeinde selbst kann eine Baulast eintragen lassen, wenn dies im öffentlichen Interesse liegt. Allerdings kann diese immer nur mit Zustimmung des Eigentümers des betroffenen Grundstücks erfolgen.

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