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Wohnung vermieten: Was Sie beachten müssen

Lisa Ihle Online Redakteurin
29. Jun 2024 / 33 Min. Lesezeit

Eine Wohnung zu vermieten, bietet Ihnen viele Chancen – aber auch Herausforderungen. Von der Preisfindung bis zur Vertragsgestaltung, von der Mieterauswahl bis zur Verwaltung: Es gibt einiges, was Sie beachten müssen, um als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Dieser Ratgeber dient Ihnen als Leitfaden, mit dem Sie Schritt für Schritt durch den Prozess geführt werden. So können Sie Risiken minimieren und Ihre Immobilie souverän vermieten.

Schritt 1: Grundlagen verstehen

Als Vermieter tragen Sie eine ganz besondere Verantwortung – unabhängig davon, ob Sie eine Miet- oder eine Eigentumswohnung vermieten. Daher sollten Sie sich im ersten Schritt mit den Grundlagen Ihrer Vermieterrolle auseinandersetzen. Im folgenden klären wir, welche besonderen Aspekte es bei beiden Wohnungsarten zu beachten gilt und welche Rechte und Pflichten auf Sie als Vermieter dabei zukommen.

Verständnis der Vermieterrolle

Wenn Sie sich entscheiden, eine Wohnung zu vermieten, werden Sie zum Dienstleister, Konfliktlöser und manchmal auch zum Mediator. Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, Ihren Mietern eine sichere, bewohnbare und angenehme Umgebung zu bieten. Das bedeutet nicht nur, dass die Wohnung bei Einzug in einem guten Zustand sein muss. Sie müssen außerdem zusehen, dass laufende Instandhaltungen und Reparaturen zeitnah durchgeführt werden.

Darüber hinaus sind Sie als Vermieter auch für die korrekte Abwicklung der Nebenkosten, die Einhaltung der Hausordnung und die Sicherstellung der Ruhe im Mietobjekt verantwortlich. Es gilt stets, den Überblick über Rechte und Pflichten zu behalten, welche für ein gutes Verhältnis zum Mieter und einen reibungslosen Ablauf sorgen. So kann sich das Mietverhältnis für beide Seiten als gewinnbringend erweisen.

Unterschied Miet- und Eigentumswohnung

Die rechtliche Unterscheidung zwischen Miet- und Eigentumswohnungen ist für Vermieter von großer Bedeutung. Während rechtliche Aspekte die beiden Kategorien voneinander scheiden, liegt einer der zentralsten Unterschiede bei der Einholung einer Erlaubnis im Falle des Vermietens.

Als Mieter Ihrer Wohnung benötigen Sie zunächst die Erlaubnis Ihres Vermieters, um die Wohnung unterzuvermieten. Für eine teilweise Untervermietung, etwa eines Zimmers, ist eine begründete Erlaubnis notwendig. Ein Beispiel hierfür kann ein beruflich bedingter vorübergehender Aufenthalt in einer anderen Stadt sein. Möchten Sie die gesamte Wohnung untervermieten, müssen Sie triftige Gründe vorbringen, und selbst dann liegt die Entscheidung beim Vermieter. Beachten Sie, dass bei einer Genehmigung zur Untervermietung Ihre Verantwortung als Hauptmieter nicht erlischt, sondern weiterhin bestehen bleibt. Hierzu zählen auch dann Aspekte wie pünktliche Mietzahlungen und der Zustand der Wohnung.

Als Eigentümer Ihrer Wohnung haben Sie grundsätzlich die Freiheit, diese zu vermieten, wie Sie es möchten. Jedoch müssen auch Eigentümer diverse Gesetze und Bestimmungen einhalten. Zum Beispiel müssen Sie die mietrechtlichen Regelungen des BGB sowie örtliche Vorschriften beachten. Außerdem kann es in einer Wohnanlage oder einer Eigentümergemeinschaft Beschlüsse und Hausordnungen geben, die für alle Eigentümer bindend sind. Weitere Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung und Vermietung sieht eventuell die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung vor. Hier werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer geregelt.

Ganz gleich ob Miet- oder Eigentumswohnung, Sie sollten stets ausreichend über die aktuelle Rechtslage informiert sein. So schützen Sie sich effektiv vor rechtlichen Konflikten. Setzen Sie einen rechtssicheren und fairen Mietvertrag auf und pflegen Sie eine vertrauensvolle Beziehung zu den Mietern. Auch über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter sollten Sie in beiden Fällen im Klaren sein. Sofern Sie auf spezifische oder komplexe Situationen treffen, empfehlen wir Ihnen nachdrücklich sich professionellen Rat einzuholen. Stellen Sie somit sicher, dass alle Beteiligten ihre Rechte wahren und die Vermietung reibungslos verläuft.

Eine Statue von Justizia

Rechtliche Grundlagen

Rechtliche Aspekte sind das A und O bei der Vermietung von Immobilien. Als Vermieter sollten Sie die relevanten Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verstehen. Logischerweise ist hier insbesondere das Mietrecht von hoher Relevanz, da hier die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern festgelegt sind.

Das Mietrecht im BGB bildet die Basis für die Vermietung von Wohnraum in Deutschland. Vom § 535 bis § 580a BGB sind die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters detailliert geregelt. Das Spektrum an Rechten und Pflichten ist breit. Es reicht von der Gewährleistung der Gebrauchsüberlassung bis hin zu Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts.

Rechtliche Themen, die Sie als Vermieter zu beachten haben, sind die Gestaltung des Mietvertrags, Kündigungsfristen, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnung und Instandhaltungspflichten. Als Vermieter müssen Sie außerdem darüber informiert sein, wie die Mietpreisbremse und die örtlichen Gegebenheiten das Mietrecht beeinflussen. In gewissen Fällen können auch das Wohnungsbindungsgesetz, das Energiesparrecht und das Meldegesetz relevant werden.

Was bedeutet die Mietpreisbremse bis 2029

Gut zu wissen: Bei der Nebenkostenabrechnung dürfen Sie nur die im Mietvertrag vereinbarten Kosten an die Mieter weiterberechnen. Achten Sie auf eine klare und fristgerechte Abrechnung, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Mit dem Inkrafttreten der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) soll auch der sensible Umgang mit persönlichen Daten des Mieters gewährleistet werden. Dies umfasst unter anderem die datenschutzkonforme Speicherung und Verarbeitung der Mieterdaten – auf diesen Aspekt gehen wir im Laufe des Artikels noch genauer ein. Wir legen Ihnen dennoch eine juristische Beratung nahe. Ein professioneller Jurist ist stets auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung – was von zentraler Bedeutung ist, um Konflikte und potenzielle rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Regionale Unterschiede

Bei der Vermietung einer Wohnung in Deutschland müssen Sie als Vermieter eventuelle regionale Unterschiede beachten. In einigen Städten greift beispielsweise die Mietpreisbremse, die die Miethöhe bei Neuvermietungen beschränkt. Zudem variieren Nachfrage und Mietniveau je nach Standort stark, insbesondere zwischen urbanen und ländlicheren Gebieten. Auch Nebenkosten können regional unterschiedlich sein, abhängig von Faktoren wie Heizkosten und Grundsteuersätzen.

Lokale Bauordnungen können bestimmte Anforderungen an die Wohnungen stellen, und Umweltvorschriften können sich auf die Wohnsituation auswirken. Sie sollten sich außerdem über besondere Gerichtsurteile und lokale Vorschriften auf dem Laufenden halten, um rechtskonform zu handeln.

Eine Anpassung an regionale Gegebenheiten und gezielte Informationseinholung sind für Sie als Vermieter unerlässlich. Von der Mietpreisfindung bis zur Mietverwaltung – achten Sie stets darauf, dass regionale Unterschiede in Ihrem Handeln als Vermieter berücksichtigt werden.

Schritt 2: Mietpreis finden

Sobald Sie sich mit Ihrer Rolle als Vermieter und den dazugehörenden rechtlichen Grundlagen ausreichend auskennen, können Sie sich mit der Mietpreisfindung auseinandersetzen. Die Festsetzung des Mietpreises ist ein wesentlicher Bestandteil der Vermietungsstrategie. Daher sollte sie mit Bedacht und unter Berücksichtigung verschiedener Einflussfaktoren erfolgen. Je besser Sie den Mietpreis kalkulieren, desto eher maximieren Sie den Wert Ihrer Immobilie – und bleiben dabei gleichzeitig wettbewerbsfähig.

Marktanalyse

Als Ausgangspunkt der Mietpreisfindung dient eine Analyse des aktuellen Wohnungsmarktes. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Mietpreise vergleichbarer Wohnungen in Ihrer Region. Zu diesem Zweck stehen Ihnen viele verschiedene Quellen zur Verfügung. Schauen Sie sich Angebote auf Immobilienportalen an, lesen Sie Kleinanzeigen und ziehen Sie den örtlichen Mietspiegel heran. Mietpreise können je nach Stadtteil, Infrastrukturanbindung und anderen Faktoren stark variieren. Auf diesen Aspekt gehen wir nun genauer ein.

Rot-weiße Haufassade mit Balkonen und schwarzem Dach.

Lage und Ausstattung

Die Lage ist oft der ausschlaggebende Faktor bei der Mietpreisgestaltung. Eine Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums oder in attraktiven Wohnvierteln erzielt in der Regel einen höheren Mietpreis. Doch auch Faktoren wie eine gute Aussicht, eine ruhige Umgebung oder eine praktische Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sind meist von Vorteil.

Bei der Ausstattung fließen vielerlei Aspekte ein. Beispielsweise steigert eine moderne Einbauküche, ein schön gestaltetes Badezimmer oder ein Garten und Balkon den möglichen Mietpreis. Doch auch die Fußbodenqualität oder die energetische Beschaffenheit Ihrer Wohnung ist von hoher Relevanz. Je hochwertiger und gepflegter die Ausstattung Ihrer Wohnung, desto höher ist der Mietpreis, den Sie von Ihrem Mieter fordern können.

Anpassungsfähig bleiben

Beachten Sie, dass der Immobilienmarkt dynamisch ist, und die Nachfrage sich schnell ändern kann. Wenn Sie also feststellen, dass Ihre Mietpreisvorstellungen nicht auf Interesse stoßen, sollten Sie für Preisanpassungen offen sein. Bei einem langfristigen Leerstand gehen Ihnen deutlich mehr Mieteinnahmen verloren als bei einem etwas niedrigeren Mietpreis. Beobachten Sie daher stets die Marktentwicklung und reagieren Sie entsprechend darauf, um längere Leerstände zu vermeiden.

Eine faire Mietpreisgestaltung, die den Marktbedingungen entspricht, sichert langfristige Mietverhältnisse und reduziert Leerstandzeiten. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Gesetzliche Vorgaben respektieren

Auf die Wichtigkeit von gesetzlichen Vorgaben beim Mietpreis sind wir bereits eingegangen. Diese Vorgaben können gegebenenfalls Ihren Spielraum bei der Mietpreisfestlegung einschränken. Mietpreisbremse und lokale Satzungen sind hier die wesentlichen Stichwörter. Diese Gesetze sollen Mietpreiserhöhungen in Ballungsgebieten regulieren und den Wohnraum erschwinglich halten. Vermeiden Sie rechtliche Auseinandersetzungen, indem Sie sich an die festgelegten Höchstgrenzen halten.

Verschiedene Geldscheine und Münzen, auf denen ein Taschenrechner liegt
Energy costs

Nebenkosten und Kaution

Ein wichtiger Teil des Mietpreises stellt die Nebenkostenabrechnung dar. Diese sollte realistisch kalkuliert und klar im Mietvertrag definiert sein, um spätere Unstimmigkeiten zu verhindern. Ob Sie eine Pauschale ansetzen oder eine verbrauchsabhängige Abrechnung bevorzugen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In jedem Fall sollte die Abrechnung jedoch transparent und nachvollziehbar sein.

Die Mietkaution sorgt für Sie als Vermieter für finanzielle Sicherheit. Normalerweise beträgt sie maximal drei Monatskaltmieten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Übergabe der Wohnung wird die Mietkaution an den Mieter zurückgezahlt. Thematisieren Sie die Kaution frühzeitig und führen Sie ihre Einhaltung im Mietvertrag auf.

Halten wir fest, die Bestimmung des Mietpreises ist ein komplexer Prozess, der von vielen variablen Einflussfaktoren abhängt. Die Mietpreisbestimmung sollte stets mit Augenmaß zu erfolgen. Ihr zugrunde liegt eine gründliche Marktrecherche, inklusive das Abwägen von Lage- und Ausstattungsvorteilen und die strikte Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen. Gehen Sie informiert vor und vermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie angemessen, um optimale Ergebnisse zu erzielen.

Schritt 3: Mieter suchen

Die Suche nach dem idealen Mieter ist ein wichtiger Teil der Vermietung. Sind Sie bei der Suche nicht zu nachlässig, sondern gehen Sie sorgsam vor. Wenn Sie sich bei diesem Schritt viel Mühe geben, können Sie sich langfristig einiges an Arbeit ersparen. Begeben Sie sich mithilfe folgender Herangehensweise auf die Suche nach einem zuverlässigen und verantwortungsbewussten Mieter für Ihre Wohnung.

Anzeige schalten

Breiten Sie sich bei Ihrer Mietersuche auf mehreren Kanälen aus. Sowohl traditionelle als auch digitale Kanäle sollten Sie hierbei berücksichtigen, um eine breite Masse an potenziellen Mietern zu erreichen. Mit einer gelungenen Anzeige geben Sie möglichen Interessenten einen guten ersten Eindruck von Ihrer Wohnung – und dieser ist entscheidend.

In der Anzeige sollten Sie die Wohnung akkurat beschreiben – Raumgrößen, die Anzahl der Zimmer, besondere Merkmale wie einen Balkon oder Einbauschränke. Auch Informationen zu energetischen Ausstattungsdetails sollten nicht fehlen. Erklären Sie auch, was das Umfeld zu bieten hat: Schulen, öffentlicher Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitanlagen können gegebenenfalls von Interesse sein.

Helle Fotos zeigen die Vorzüge Ihrer Wohnung und machen sie somit attraktiver für Interessenten. Überlegen Sie sich, ob es sich sogar lohnen könnte, professionelle Fotos anfertigen zu lassen. Diese Investition kann sich bei einem langfristigen Mietverhältnis oder einer Reihe von kurzen aufeinanderfolgenden Mietverhältnissen durchaus auszahlen.

Auswahlkriterien festlegen

Noch bevor es zu den Anfragen und Besichtigungen kommt, sollten Sie sich überlegen, was Sie sich von Ihrem Mieter erwünschen. Am allerbesten überlegen Sie sich Kriterien, die Ihren idealen Mieter auszeichnen: Eignet sich die Wohnung für Studenten oder sprechen Sie lieber Familien an? Darf Ihr Mieter Haustiere mitbringen? Setzen Sie Präferenzen in Bezug auf Berufstätigkeit und Einkommen? Genaue Kriterien sind hilfreich, dennoch sollten Sie einen gewissen Spielraum übriglassen. Noch wichtiger ist es dabei stets die rechtliche Lage im Blick zu behalten – Ihre Auswahlkriterien dürfen auf keinen Fall diskriminierend sein.

Frau umringt von Hunden und Katzen

Besichtigungstermine

Ein persönlicher Besichtigungstermin ist für beide Seiten von Vorteil. Der Mietinteressent hat die Möglichkeit sich die Wohnung genauer anzuschauen. Ihnen wiederum hilft eine Besichtigung dabei, einen persönlichen Eindruck über das mögliche Mietverhältnis zu bekommen. Außerdem bietet sich auf diese Weise die Möglichkeit, Ihrem Gegenüber Fragen zu stellen. Folgende sieben Fragen sollten Sie dem Mietinteressenten üblicherweise stellen:

  1. Wie viele Personen werden in der Wohnung leben?
  2. Beabsichtigen Sie, Haustiere zu halten, oder haben Sie bereits welche?
  3. Gibt es in Ihrem Haushalt Personen, die musikalisch aktiv sind und ein Instrument spielen? Wenn ja, welches Instrument wäre das?
  4. Können Sie die Gründe nennen, warum Sie Ihre aktuelle Wohnung verlassen?
  5. Wie ist der Name Ihres aktuellen Vermieters oder Ihrer Vermieterin?
  6. Stehen Sie einer Überprüfung Ihrer Kreditwürdigkeit auf Basis einer Selbstauskunft offen gegenüber?
  7. Besteht momentan ein gerichtliches Insolvenz-, Konkurs- oder Vergleichsverfahren gegen Sie?

Überlegen Sie sich außerdem, ob Sie Einzelbesichtigungen anbieten können, oder die Mietersuche lieber mit Massenbesichtigungen durchführen möchten. Beides bietet seine Vor- und Nachteile.

Gut zu wissen

Die Einzelbesichtigung ermöglicht ein persönliches Kennenlernen, bedarf allerdings mehrerer Termine und ist somit zeitintensiv. Die Massenbesichtigung spart Zeit durch weniger Termine. Dafür bleibt dabei wenig Raum für individuellen Kontakt zu den Bewerbern.

Wichtig ist, dass Sie genügend Zeitslots für möglichst verschiedene Tage und Uhrzeiten einplanen. So haben Berufstätige und Familien mit unterschiedlichen Zeitplänen die Chance, einen Besichtigungstermin wahrzunehmen. Vor den Besichtigungen sollten Sie sicherstellen, dass sich die Wohnung in einem ordentlichen und sauberen Zustand befindet. Bedenken Sie, dass der erste Eindruck zählt.

Bonitätsprüfung durchführen

Ein weiterer Aspekt, der für Sie als Vermieter schwer wiegen sollte, ist die Bonität Ihres möglichen Mieters. Nach dem Besichtigungstermin ist die Bonitätsprüfung ein entscheidender Schritt, um Ihr finanzielles Risiko einer Vermietung zu minimieren. Alle Interessenten, die für Sie ernsthaft in Frage kommen würden, sollten Ihnen die notwendigen Unterlagen zukommen lassen. Fordern Sie folgende Unterlagen von den Interessenten an, um deren wirtschaftliche Situation überblicken zu können:

  • Personalausweis oder Reisepass-Kopie: Sie sollten sich unbedingt ein amtliches Dokument vorzeigen lassen, um die Identität des Mietinteressenten überprüfen zu können.
  • Mieterselbstauskunft: Bei der Mieterselbstauskunft handelt es sich um ein Formular, welches vom Interessenten ausgefüllt wird. Es sollte Informationen zur Person, zum Beruf, zu Einkommensquellen und zu bestehenden Verpflichtungen enthalten.
  • Einkommensnachweise: Hierzu zählen die letzten drei bis sechs Gehaltsabrechnungen. Bei Selbstständigen sollten Sie den Einkommensteuerbescheid der letzten Jahre sowie ggf. eine Bescheinigung des Steuerberaters über das aktuelle Einkommen anfordern.
  • Schufa-Auskunft: Eine aktuelle Bonitätsauskunft der Schufa gibt Aufschluss darüber, ob der Mietinteressent verlässlich seine Zahlungen leistet. Außerdem gibt er Preis, ob es negative Einträge zur Person gibt.
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt ein vorheriger Vermieter, dass der Interessent keine Mietschulden hinterlassen hat.
  • Ggf. Bürgschaftserklärung: Falls die Bonität des Mieters allein nicht ausreicht, kann eine Bürgschaft einer dritten Person als zusätzliche Absicherung dienen. In diesem Fall ist auf die Bonität der Bürgen zu achten.

In einigen Fällen kann es ebenfalls sinnvoll sein, eine Bankauskunft und eine Bestätigung des Arbeitgebers anzufordern. Gewisse Bonitätsinformationen und Gewissheit über die Dauer eines Arbeitsverhältnisses kann Ihnen dabei helfen, die Zahlungsfähigkeit eines möglichen Mieters einzuschätzen. In der Regel sind diese beiden Nachweise jedoch nicht erforderlich.

Es ist wichtig, bei der Anforderung von Unterlagen das Datenschutzrecht zu beachten. Verwenden Sie die Dokumente ausschließlich für den Zweck der Bonitätsprüfung und bewahren Sie die Unterlagen sicher auf. Nach der Prüfung und einem eventuellen Abschluss des Mietvertrags sollten Sie die Unterlagen gemäß den Datenschutzbestimmungen wieder vernichten. Wenn sie noch für die Abwicklung des Mietverhältnisses benötigt werden, ist eine weitere Aufbewahrung gestattet.

Person schreibt an einem Schreibtisch an einem Dokument, auf dem Tisch sind Blätter und eine Kaffeetasse zu sehen.

Mit diesen Schritten stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Wohnung an einen vertrauenswürdigen und zahlungsfähigen Mieter übergeben. Eine gründliche Vorbereitung und ein professioneller Ablauf der Mietersuche sind essenziell für eine erfolgreiche Vermietung.

Schritt 4: Mietvertrag aufsetzen

Kommen wir zum nächsten Schritt: Der Mietvertrag. Dieser bildet die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis. Zunächst müssen Sie entscheiden, welche Mietvertragsart Sie wählen möchten.
In der Regel unterscheidet man zwischen drei Typen von Mietverträgen; dem Standard-, Staffel- und Indexmietvertrag. Jeder der Typen hat seine besonderen Charakteristika, die Sie bei Ihrer Wahl berücksichtigen sollten. Wir haben die drei Vertragstypen für Sie übersichtlich in dieser Tabelle aufbereitet:

VertragstypCharakteristikMieterhöhung
StandardmietvertragMonatliche Nettokaltmiete ist während der Mietlaufzeit festgesetzt.Erhöhungen der Miete nur in besonderen Fällen vorgesehen, z.B. nach einer Sanierung der Immobilie.
StaffelmietvertragVertrag bestimmt im Voraus, wann und um welchen Betrag die Miete steigt.Vorhersehbare Mieterhöhungen liefern beiden Parteien Planungssicherheit über die Mietkostenentwicklung.
IndexmietvertragMiete steigt automatisch im Einklang mit dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex für die Lebenshaltung.Bietet dem Vermieter Schutz vor Wertverlust seiner Einnahmen durch Inflation, liefert dem Mieter eine transparente Anpassungsgrundlage.  

Vertragsinhalt

Doch mit der Wahl des Vertragstyps ist die Arbeit noch lange nicht getan. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen im Vertrag alle Aspekte sorgfältig formuliert werden. Beachten Sie jedoch: Es ist nicht nötig, jede Kleinigkeit im Mietvertrag zu regeln, da er ergänzend zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) fungiert. So regelt das BGB wichtige Punkte wie die dreimonatige Kündigungsfrist oder die Mietzahlung bis zum dritten Werktag des Monats. Wir haben Ihnen hier alle relevanten Punkte aufgelistet, die Sie als Vermieter im Mietvertrag aufnehmen sollten:

  • Parteien eindeutig benennen: Der Vertrag benötigt genaue Informationen zu den Mietparteien. Dazu gehören die vollständigen Namen und Adressen sowie eventuelle Vertretungsbefugnisse.
  • Mietobjekt genau beschreiben: Beschreiben Sie das Mietobjekt exakt. Lassen Sie hierbei keine wichtigen Details aus. Geben Sie zum Beispiel die genaue Wohnfläche an und listen Sie alle Räume und dazugehörigen Ausstattungen auf.
  • Mietbeginn und -dauer festlegen: Definieren Sie klar, wann der Mieter in die Wohnung einziehen kann. Halten Sie außerdem fest, ob das Mietverhältnis zeitlich begrenzt ist oder auf unbestimmte Zeit läuft.
  • Miete und Nebenkosten definieren: Spezifizieren Sie die Höhe der monatlichen Miete sowie die Nebenkosten. Legen Sie fest, ob die Nebenkosten pauschal oder nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Kalkulieren Sie die Nebenkosten realistisch. Sollte im Nachhinein ersichtlich werden, dass eine zu niedrige Ansetzung der Nebenkosten lediglich der Mietergewinnung diente, können Sie auf den zusätzlichen Kosten sitzen bleiben.
  • Kaution spezifizieren: Halten Sie fest, wie hoch die Kaution ist, und wie genau die Hinterlegung stattfindet. Ebenfalls sollte der Vertrag darüber kundtun, ob eine Überweisung auf ein spezielles Kautionskonto erfolgt.
  • Mietanpassungen regeln: Setzen Sie im Mietvertrag unbedingt Regeln für künftige Mietanpassungen, wie z.B. Mieterhöhungen fest. Achten Sie darauf, dass diese Regeln den gesetzlichen Rahmenbedingungen entsprechen.
  • Kündigungsmodalitäten benennen: Führen Sie aus, unter welchen Bedingungen das Mietverhältnis beendet werden kann. Hier muss auch die Einhaltung von Kündigungsfristen festgelegt werden.
  • Nutzungsregelungen aufnehmen: Bestimmen Sie, welche Nutzungen im Mietverhältnis erlaubt sind. Dazu gehören die Unter- oder Weitervermietung, die Haustierhaltung oder die berufliche Nutzung von Wohnräumen.
  • Renovierungsmodalitäten vereinbaren: Vereinbaren Sie, wer für welche Renovierungsarbeiten zuständig ist. Auch der Turnus, in dem diese erfolgen sollen, wird im Mietvertrag festgehalten.
  • Vertragsunterschriften nicht vergessen: Ein Mietvertrag ist nur gültig, wenn alle Vertragsparteien diesen unterschrieben haben. Achten Sie deshalb unbedingt darauf, dass alle Unterschriften geleistet werden.
  • Hausordnung: Stellen Sie sicher, dass die Hausordnung ein verbindlicher Teil des Mietvertrags ist. Übergeben Sie diese bei Vertragsschluss an Ihren Mieter. Die Hausordnung konkretisiert Pflichten wie Treppenhausreinigung und Winterdienst sowie das Verhalten in Gemeinschaftsräumen.

Achten Sie darauf, dass der Vertrag keine ungültigen Klauseln enthält und aktuelle rechtliche Änderungen berücksichtigt sind. Ein klar strukturierter und rechtlich einwandfreier Mietvertrag ist essenziell, um zukünftige Missverständnisse oder Rechtsstreite zu vermeiden.

Nutzen Sie Mustervorlagen als Orientierung. Schrecken Sie jedoch nicht davor zurück, die Mustervorlagen an Ihre individuelle Situation anzupassen. Bei komplizierten Verhältnissen oder speziellen Fragen lohnt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht zu Rate zu ziehen.

Schritt 5: Wohnungsübergabe

Nach einer erfolgreichen Mietersuche und Vertragsunterzeichnung haben Sie nun den Punkt der Wohnungs- und Schlüsselübergabe erreicht. Sie sollten diesen Schritt erst machen, wenn der Mietvertrag von Ihnen und den Mietern rechtskräftig unterzeichnet wurde. Dokumentieren Sie alle Details sorgfältig mithilfe eines Wohnungsübergabeprotokolls. So beugen Sie spätere Auseinandersetzungen vor. Bei der Erstellung des Protokolls sollten Sie folgende Punkte beachten:

  • Zählerstände: Notieren Sie akribisch die aktuellen Zählerstände. Sie benötigen diese für alle relevanten Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser und Gas.
  • Schlüssel: Dokumentieren Sie genau, wie viele Schlüssel Sie übergeben. Notieren Sie unbedingt die dazugehörigen Schlüsselnummern.
  • Mängel: Protokollieren Sie ebenfalls alle bereits vorhandenen Schäden in der Wohnung. Besonders hilfreich ist dabei eine visuelle Dokumentation in Form von Fotos oder Videos.
  • Teilnehmer: Führen Sie auf, wer bei der Übergabe anwesend war. Das erlaubt Ihnen im Bedarfsfall Zeugen zu benennen.
  • Datum und Uhrzeit: Geben Sie das genaue Datum und die Uhrzeit an, zu der die Wohnungsübergabe stattfand.
  • Unterschriften: Wichtig ist, dass sowohl Sie als Vermieter als auch der Mieter das Protokoll unterzeichnet. Nur so wird dessen Gültigkeit bestätigt.

Eine detaillierte Dokumentation bei der Wohnungsübergabe dient als solide Grundlage für das neu beginnende Mietverhältnis und hilft, potenzielle Streitigkeiten im Vorfeld aus dem Weg zu räumen. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit für diesen Prozess und gehen Sie systematisch vor.

Ein Schlüsselbund mit mehreren Wohnungsschlüsseln liegt auf einem Holztisch.

Schritt 6: Vermieterpflichten achten

Wenn Sie an diesem Punkt angelangt sind, steht bereits Ihr erfolgreiches Mietverhältnis. Damit es jedoch auch auf Dauer Bestand haben soll, müssen Sie sich fortlaufend um Ihre Pflichten als Vermieter kümmern. Ihre Verantwortlichkeiten lassen sich in drei Bereiche untergliedern, die wir nun nacheinander durchleuchten werden.

Instandhaltung und Sicherheit

Die Instandhaltung und Reparatur der Mietimmobilie gehört zu Ihren Kernpflichten als Vermieter. Sie müssen einen bewohnbaren und sicheren Zustand der Wohnung gewährleisten. Dafür benötigt es regelmäßige Wartungsarbeiten und das Beheben von Schäden. Neben der Sicherheit Ihres Mieters gewährleisten Sie damit die Erhaltung von Einrichtungen und Installationen Ihrer Wohnung. Das Gesetz schreibt vor, dass Rauchmelder installiert und regelmäßig gewartet werden müssen. Dies zeigt, wie wichtig dem Gesetzgeber die Sicherheit in Wohnungen ist.

Doch auch die Wohnqualität, die maßgeblich von der Einhaltung der Hausordnung beeinflusst wird, ist von hoher Relevanz. Als Vermieter obliegt es Ihnen, die Hausordnung zu kommunizieren und auf deren Einhaltung zu achten. Mithilfe der Hausordnung lässt sich das Zusammenleben im Haus strukturieren. Außerdem trägt sie dazu bei, dass Konflikte vorgebeugt werden.

Transparenz und ordnungsgemäße Verwaltung

Die exakte Abrechnung der Nebenkosten und die sichere Verwahrung der Mietkaution gehören zu Ihren finanziellen Pflichten als Vermieter. Sie müssen die jährliche Nebenkostenabrechnung transparent und gemäß den tatsächlichen Verbräuchen gestalten. Hinsichtlich der Mietkaution sind diese Mittel separiert von Ihrem Vermögen anzulegen und nur für im Mietvertrag festgelegte Zwecke zu verwenden.

Neben der finanziellen Verwaltung sind Sie dazu angehalten, alle behördlichen Pflichten zu erfüllen. Hierzu zählen Dinge wie die Bereitstellung einer Wohnungsgeberbestätigung, die Ihren Mietern die notwendige Anmeldung beim Bürgeramt ermöglicht.

DSGVO und Kommunikation

Der sorgsame Umgang mit den persönlichen Daten Ihrer Mieter ist nicht nur eine Frage des Vertrauens, sondern auch des Datenschutzes. Als Vermieter sind Sie durch die DSGVO zur sorgfältigen Handhabung persönlicher Mieterdaten verpflichtet. Dies umfasst das rechtmäßige Erheben, Speichern und Löschen solcher Informationen, das informierte Einholen der Einwilligung der Mieter zur Datenverarbeitung sowie die Transparenz über den Umgang mit diesen Daten.

Als Vermieter dürfen Sie personenbezogene Daten nur mit Zustimmung weitergeben und müssen diese rechtzeitig löschen. Ansonsten missachten Sie die Privatsphäre Ihres Mieters und machen sich möglicherweise strafbar. Informieren Sie sich deshalb gründlich über die zu erfüllende Datenschutzverordnung.

Zugleich sind klare Kommunikationswege und Erreichbarkeit für Mieterbelange unverzichtbar. Ein professioneller Umgang in aller Art von Mieterkommunikation sichert ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter und dient als Prävention für mögliche Missverständnisse oder Konflikte.

Betreuen Sie all Ihre Pflichten mit Aufmerksamkeit und Fürsorge, und schaffen Sie somit eine solide Basis für ein langfristiges und harmonisches Mietverhältnis. Ihre Bereitschaft, über die bloße Vermieterrolle hinaus zu gehen, wird von den Mietern geschätzt werden und wird sich in deren Umgang mit Ihrer Immobilie widerspiegeln.

Checkliste für Wohnungsvermieter

Damit Sie den Inhalt dieser Anleitung auch in der Praxis gut anwenden können, haben wir Ihnen eine übersichtliche Checkliste zusammengestellt. Sie hilft Ihnen dabei, kein wichtiges Detail bei der Vermietung zu übersehen.

Schritt 1: Grundlagen verstehen

  • Setzen Sie sich mit der Vermieterrolle auseinander
  • Verantwortung für Sicherheit und Instandhaltung
  • Rechte und Pflichten als Vermieter verstehen
  • Unterschiede zwischen Miet- und Eigentumswohnungen kennen
  • Informiert sein über die aktuelle Rechtslage

Schritt 2: Mietpreis finden

  • Marktanalyse durchführen
  • Lage und Ausstattung berücksichtigen
  • Flexibel bleiben und auf Marktentwicklung reagieren
  • Gesetzliche Vorgaben respektieren
  • Nebenkosten und Kaution realistisch kalkulieren

Schritt 3: Mieter suchen

  • Anzeige schalten
  • Auswahlkriterien festlegen
  • Besichtigungstermine anbieten
  • Bonitätsprüfung durchführen

Schritt 4: Mietvertrag aufsetzen

  • Vertragstyp auswählen (Standard-, Staffel- oder Indexmietvertrag)
  • Vertragsinhalt sorgfältig formulieren (Parteien, Mietobjekt, Miete, Nebenkosten, Kaution, Mietanpassungen, Kündigungsmodalitäten, Nutzungsregeln, Renovierung)
  • Vertragsunterschriften einholen
  • Hausordnung als Teil des Vertrags festlegen

Schritt 5: Wohnungsübergabe

  • Zählerstände notieren
  • Schlüssel dokumentieren
  • Mängel protokollieren
  • Teilnehmer, Datum und Uhrzeit festhalten
  • Wohnungsübergabeprotokoll von beiden Parteien unterschreiben lassen

Schritt 6: Vermieterpflichten achten

  • Instandhaltung und Sicherheit gewährleisten
  • Transparenz und ordnungsgemäße Verwaltung (Nebenkostenabrechnung, Mietkaution, behördliche Pflichten)
  • DSGVO und Datenschutz beachten
  • Klare Kommunikation und Erreichbarkeit sicherstellen

Umgang mit Problemmietern

Wenn Sie unserer Anleitung Folge geleistet haben, ist das Risiko eines Problemmieters gering – wenn auch leider nie ganz vermeidbar. Problemmieter können verschiedene Herausforderungen für Vermieter darstellen. Bleiben Mieten aus oder stören Mieter den Hausfrieden, erfordert dies ein strategisches Vorgehen. Verzweifeln Sie nicht, denn wir führen Sie durch einige Maßnahmen, die Sie zur Problembehebung ergreifen können.

Zunächst sollten Sie das direkte Gespräch suchen. Hören Sie zu und versuchen Sie, gemeinsam Lösungen zu finden. Dokumentieren Sie dabei alle Vorgänge gewissenhaft. Bei Mietrückständen sollten zeitnah Mahnungen erfolgen. Bleibt dies erfolglos, kann eine fristgerechte Abmahnung der nächste Schritt sein.

Text der Hinweise gibt, wie man mit Problemmietern umgehen soll

Ist das Verhalten des Mieters vertragswidrig und es kommt keine Besserung, müssen Sie rechtliche Schritte einleiten. Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, prüfen Sie alle rechtlichen Voraussetzungen. Holen Sie sich rechtlichen Rat, um Fehler zu vermeiden. Wenn Ihr Mieter nach einer Kündigung nicht freiwillig auszieht, müssen Sie mitunter auf Räumung klagen. Bedenken Sie, dass der Umgang mit Problemmietern stets sachlich und im Rahmen der gesetzlichen Regelungen stattfinden muss. Eskalationen sollten Sie um jeden Preis vermeiden – nicht zuletzt, da sie Ihrem Vorhaben schaden könnten.

Steuerliche Aspekte

Als Vermieter einer Wohnung kommen steuerliche Pflichten auf Sie zu. Sie müssen die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung angeben. Es handelt sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Werbungskosten – also alle Ausgaben zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung der Mieteinnahmen, dürfen Sie davon abziehen.

Auch weitere Kosten rund um die Vermietung sind absetzbar, beispielsweise Zinsen für Kredite, Abschreibungen und Instandhaltungskosten. Die Grundsteuer und Nebenkostenabrechnungen können Sie ebenfalls absetzen, vorausgesetzt sie werden nicht vom Mieter getragen.

Ein wichtiger Begriff ist die AfA, die Absetzung für Abnutzung. Damit schreiben Sie den Wertverlust des Gebäudes steuerlich ab. Der Zeitraum dafür ist gesetzlich festgelegt. Bewahren Sie alle Belege und Rechnungen gut auf, denn sie dienen als Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Stempel mit Wort Steuererklärung darauf

Bei Umbauten und Modernisierungen unterscheiden Sie zwischen abzugsfähigen und nachträglichen Herstellungskosten, die Sie über Jahre abschreiben müssen. Wenn Sie Ihre Wohnung umbauen oder modernisieren, gibt es sofort abzugsfähige Erhaltungskosten, die Sie sofort von der Steuer abziehen können. Nachträgliche Herstellungskosten hingegen, müssen Sie über mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen.

Achten Sie auf die Fristen für Vorauszahlungen und Steuererklärungen. Das Finanzamt sendet Ihnen nach der Steuererklärung einen Bescheid zu, hieraus ergibt sich Ihre Steuerlast oder eine Erstattung. Ist die Vermietung langfristig verlustbringend, könnte das Finanzamt die Absicht der Gewinnerzielung anzweifeln. Bleiben Sie also informiert und nutzen Sie steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Ein Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, Fehler zu vermeiden und Ihren Steuervorteil zu optimieren.

Fazit

Eine Wohnung zu vermieten kann ein lohnendes Vorhaben sein, erfordert von Ihnen als Vermieter jedoch auch umfangreiches Wissen und sorgfältige Planung. Zuallererst müssen Sie Sie sich mit den Grundlagen der Vermieterrolle vertraut machen und sich über regionale Unterschiede und gesetzliche Bestimmungen informieren. Anschließend können Sie auf Basis detaillierter Recherchen den Mietpreis Ihrer Wohnung realistisch festsetzen.

Es folgt die sorgfältige Suche nach einem geeigneten Mieter. Sobald dieser gefunden ist, müssen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen und eine vorbereitete und akribische Wohnungsübergabe durchführen. Auch danach ist Ihr Job noch nicht getan, denn Sie müssen Ihre Vermieterpflichten stets im Blick behalten und dabei datenschutzkonform und transparent vorgehen. Auch Ihre steuerlichen Verpflichtungen sollten Sie keinesfalls vernachlässigen.

Wenn Sie all Ihre Aufgaben vorbildlich erledigen, können Sie eine harmonische und zugleich gewinnbringende Vermietung herbeiführen. Mit einer professionellen Herangehensweise und dem richtigen Know-how können Sie Ihre Wohnung sicher und effektiv vermieten. Scheuen Sie jedoch nie davor zurück, sich professionelle Beratung zu holen, wenn Sie sich bei einem Themengebiet überfordert fühlen.

Artikel von
Lisa Ihle
Frau Ihle arbeitet schon seit 2022 als Redakteurin bei JACASA. Hier kann sie ihre Leidenschaft fürs Schreiben mit ihrem Interesse für den Immobilienmarkt, aktuelle Immobilentrends und -enwicklungen vereinen.
Lisa Ihle

Häufige Fragen – Wohnung vermieten

  • Wie vermietet man eine Wohnung?

    Zur Vermietung einer Wohnung müssen sie ein Verständnis für die Vermieterrolle und für die rechtlichen Grundlagen aufbauen. Anschließend eine Marktanalyse für die Festlegung des Mietpreises durchführen und die Suche nach einem geeigneten Mieter starten. Wenn dieser gefunden ist, erstellen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag und führen nach Vertragsunterzeichnung die Wohnungsübergabe durch. Danach erfüllen Sie fortlaufend Ihre Pflichten als Vermieter.

  • Welche rechtlichen Aspekte muss ich beim Vermieten einer Wohnung beachten?

    Beim Vermieten einer Wohnung müssen viele rechtliche Aspekte beachtet werden. Dazu gehört die Gestaltung eines rechtssicheren Mietvertrags, die Einhaltung von Kündigungsfristen und Mietpreisregulierungen. Auch die Befolgung von Datenschutzgesetzen, korrekte Nebenkostenabrechnungen und Mietkautionen unterfallen diesem Gebiet. Zudem können regionale Unterschiede und spezifische Vorschriften relevant sein.

  • Wie finde ich den richtigen Mietpreis für meine Wohnung?

    Die Festlegung des Mietpreises erfordert eine Marktanalyse, bei der Preise ähnlicher Wohnungen in der Region verglichen werden. Faktoren wie Lage und Ausstattung sind dabei zu berücksichtigen. Zudem müssen gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse beachtet werden.

  • Wie gehe ich bei der Suche nach einem Mieter vor?

    Bei der Suche nach einem Mieter können Sie Anzeigen schalten. Überlegen Sie sich Ihre Auswahlkriterien gut und bieten Sie anschließend Besichtigungstermine an. Eine Bonitätsprüfung und Einsammlung relevanter Unterlagen sind empfehlenswert, um zahlungsfähige und verlässliche Mieter zu finden.

  • Wie erstelle ich einen rechtssicheren Mietvertrag?

    Entscheiden Sie sich erst für einen Vertragstyp, der Ihrem Vorhaben liegt. Am häufigsten sind Standard-, Staffel- und Indexmietverträge. Formulieren Sie den Vertrag sorgfältig, damit er alle relevanten Informationen umfasst. Beispielhafte Inhalte sind Informationen zu den Mietparteien, Beschreibung des Mietverhältnisses, Mietbeginn und -dauer, Miethöhe und Nebenkosten, Kündigungsmodalitäten und Nutzungsregeln. Zum Schluss müssen alle Vertragsparteien den Mietvertrag unterzeichnen.

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Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).