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Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Was Vermieter wissen sollten

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
5. Apr 2024 / 15 Min. Lesezeit

Bei der Wahl zukünftiger Mieter steht für Immobilienverwalter die finanzielle Sicherheit an oberster Stelle. Immer mehr Vermieter gehen daher bei der Wahl der zukünftigen Mieter lieber auf Nummer sicher und lassen sich nebst der Mieterselbstauskunft auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen.

Nach der Schufa-Selbstauskunft ist die Mietschuldenfreiheitsbetätigung eine zunehmend beliebte und praktikable Möglichkeit, um die Bonität von Interessenten besser einschätzen zu können. Aber worum handelt es sich bei einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eigentlich? Wir klären alle Details in Sachen „Vormieterbescheinigung” und geben Ihnen eine kostenlose Mustervorlage mit auf den Weg.

Funktion der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Egal ob 1-Zimmer-Appartement in ländlicher Umgebung oder ein Penthouse in Innenstadtlage. Vermieter haben deutschlandweit eines gemeinsam: Sie tragen bei Vermietung einer Immobilie das volle finanzielle Risiko. Kein Wunder also, dass die meisten Eigentümer auf diverse Daten und Auskünfte bestehen, bevor sie einen Mietvertrag aufsetzen.

Zu sehen ist ein Mann, der einen leeren braunen Geldbeutel in der Hand hält.

Die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann dabei für einen Vermieter der entscheidende Punkt sein, ob die Entscheidung für oder gegen einen Interessenten fällt. Zwar gibt es für zuverlässige Mietzahlungen keinerlei Garantien, dennoch kann eine Vormieterbestätigung letzte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit eines Bewerbers beseitigen.

Gut zu wissen – Wann darf die Bestätigung verlangt werden?

Eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung darf vom Bewerber erst dann verlangt werden, wenn ein ernsthaftes Interesse an einem Mietobjekt besteht. Erst wenn die Entscheidung nur noch von der Bonität des Bewerbers abhängt, darf vom Eigentümer ein Mietzahlungsnachweis verlangt werden.

Wer stellt die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus?

Die Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist üblicherweise eine Aufgabe des Vermieters. Dieses Dokument wird vom Eigentümer der Immobilie ausgefüllt und unterzeichnet, um zu bestätigen, dass der Mieter keine offenen Mietzahlungen hat. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Mieter bereits vorausgefüllte Formulare vorbringen, auf denen lediglich die Unterschrift des Vermieters fehlt.

Wenn es um Wohngemeinschaften geht und es einen Hauptmieter gibt, liegt es in dessen Verantwortungsbereich, für seine Untermieter die entsprechende Bescheinigung zu erstellen. In dem Fall, dass alle Bewohner einer Wohngemeinschaft als Hauptmieter gelten oder jede Person einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter hat, fällt die Zuständigkeit zur Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung an den Vermieter zurück.

Diese Praktik hilft, klare Verhältnisse zu schaffen und sicherzustellen, dass alle Parteien wissen, von wem die entsprechende Bestätigung zu erwarten ist.

Gebühren für eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Eine Gebühr für die Ausstellung einer Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit kann vom Vermieter verlangt werden, wobei der Betrag variabel ist, da er gesetzlich nicht fixiert ist. In begehrten Wohngegenden ist es nicht ungewöhnlich, dass für diesen Nachweis Kosten bis zu 50 Euro anfallen. Allerdings haben Mieter die Option, im Mietvertrag die Höhe dieser Kosten im Voraus zu vereinbaren.

Inhalt der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Zwei Frauen sichten gemeinsam Dokumente

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – kostenlose Mustervorlage

Jacasa stellt Ihnen einen kostenlosen Download einer Vorlage zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bereit. Das spart nicht nur Zeit, sondern gewährleistet auch, dass wesentliche Informationen nicht unter den Tisch fallen.

Kostenlose Mustervorlage

Bei der Mietschuldenfreiheitsbescheinigungs-Vorlage handelt es sich um ein simples Formular, das bescheinigt, dass ein Wohnungsbewerber frei von Mietschulden ist bzw. in jüngster Vergangenheit zuverlässig seinen Mietzahlungen nachgegangen ist.

Da es sich bei der Mietschuldenfreiheit-Vorlage um keine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme handelt, gibt es auch keine entsprechenden Regelungen, wie eine solche Vorlage auszusehen hat. Dennoch raten wir, ein paar grundsätzliche Angaben abzufragen, um die Zweckmäßigkeit der Bestätigung für den Vermieter zu gewährleisten.

Folgende Punkte sollten dabei nicht fehlen:

  • Name und Adresse des aktuellen Vermieters
  • Name und Adresse des Mieters
  • Zeitraum des Mietverhältnisses
  • Begründung zur Kündigung des Mietverhältnisses
  • Bestätigung zur Mietschuldenfreiheit
  • Bzw. Angaben zu vorhandenen Mietschulden oder entsprechenden Rückzahlungsvereinbarungen

Zusätzliche Angaben zum Mietzahlungsnachweis

Darüber hinaus können selbstverständlich auch weitere Details zum aktuellen Mietverhältnis abgefragt werden. Denn nicht nur eventuelle Mietschulden werden bei der Mietschuldenfreiheitsbestätigung thematisiert. Sämtliche relevante Informationen in Sachen Mietverhalten können darin abgefragt werden. Dazu zählen folgende Fragestellungen:

Gut zu wissen – Mieter und Vermieter profitieren

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist für Vermieter und Mieter gleich bedeutsam. Für den Mieter gilt sie als Absicherung, ob ein Bewerber finanziell in der Lage ist, die monatliche Miete zu bestreiten. Für den Mieter wiederum fungiert sie als Bestätigung für sein zuverlässiges Zahlungsverhalten.

Ausnahmefälle zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Ein Bewerber interessiert sich für ein Mietobjekt, lebt aktuell aber nicht in Miete und hat daher keinen Vermieter, der eine entsprechende Vorvermieterbescheinigung ausstellen kann.

Tatsächlich gibt es zahlreiche Gründe, warum Menschen aus diversen Wohnsituationen, in ein Mietobjekt ziehen möchten. Manchmal sind es zerbrochene Beziehungen, die Menschen dazu zwingen, eine neue Bleibe zu suchen. Oder aber junge Menschen ziehen von zu Hause aus und beziehen ihre erste eigene Wohnung.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch die Eltern

Was tun, wenn es keinen Vorvermieter gibt, weil junge Menschen erst gerade aus ihrem Elternhaus ausgezogen sind? Grundsätzlich spricht nichts dagegen, sich von seinen Eltern eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen zu lassen.

Gut zu wissen

Wenn Wohnungsinteressenten, wie z.B. Erstmieter ohne vorheriges Mietverhältnis, keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen können, können deren Eltern diese Bescheinigung ausstellen – auch wenn keine echte Mietzahlung erfolgte.

Das gilt insbesondere dann, wenn anteilig Miete an die Eltern überwiesen wurde. Aber auch wer mietfrei bei seinen Eltern gewohnt hat, kann auf einem entsprechenden Formular Angaben zum Wohnverhältnis im Elternhaus machen.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Untermieter

Wer zur Untermiete wohnt, hat seinen Mietvertrag nicht mit dem Eigentümer, sondern mit dem Hauptmieter vereinbart. Daraus ergibt sich, dass die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Untermieter vom jeweiligen Hauptmieter unterzeichnet werden muss.

Sogar Ex-Partner können eine formlose Bestätigung ausstellen, dass jene Person bisher zusammen unter einem Dach gewohnt hat. Jede Bestätigung, die die vergangenen Wohnverhältnisse erklärt, kann Vermietern dabei helfen, seinen zukünftigen Mieter besser einzuschätzen.

Untermieter erhalten die Bescheinigung ihrer Mietschuldenfreiheit direkt vom Hauptmieter. Das Nichtvorlegen dieses Nachweises deutet nicht automatisch auf Mietschulden hin; es könnte auch auf reguläre Mietminderungen zurückzuführen sein. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Wenn ein Wohnungsinteressent keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen möchte, kann das natürlich auch daran liegen, dass tatsächlich Mietschulden bestehen. Das muss aber nicht immer bedeuten, dass der Mieter beim Vorvermieter Mietrückstände hat. Bei vereinbarten Mietminderungen zum Beispiel mussten bestimmte Teile der Miete nicht beglichen werden.

Kein Rechtsanspruch auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - Modelhaus hinter Dollarnoten und Gerichtshammer

Mieter haben gesetzlich gesehen, keinerlei Anspruch auf einen Mietzahlungsnachweis. Der ehemalige Vermieter kann also nicht gezwungen werden, eine Mietschuldenfreiheit-Vorlage auszufüllen. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 238/08) dürfen Vermieter nicht verpflichtet werden, ihren Mietern eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.

Als Begründung gaben die Richter an, dass sich ein Vermieter durch Unterzeichnung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung selbst schaden könnte. Bestehende Mietschulden könnten dadurch unter Umständen nicht mehr eingefordert werden.

Linkedin-Beitrag von BAUR Immobilien dazu, ob ein Vermieter verüpflichtet ist seinem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen - ist er nicht.

Es liegt daher immer im persönlichen Ermessen des Vermieters, ob er eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen möchte. Dadurch ergibt sich, dass auf der anderen Seite der neue Vermieter ebenfalls keinen Anspruch auf eine Mietzahlungsbestätigung hat.

Gemäß § 368 BGB sind Sie als Vermieter verpflichtet, auf Anfrage Ihres Mieters eine Quittung über die bereits geleisteten Mietzahlungen auszustellen. Ihr Mieter hat das Recht, diese Quittierung von Ihnen zu verlangen, um einen nachweisbaren Beleg seiner getätigten Zahlungen zu haben.

Folgen bei gefälschter Mietschuldenfreiheitsbestätigung

In der Regel werden die Auskünfte vom Vorvermieter als vertrauenswürdig eingestuft. Leider kommt es ab und zu aber doch vor, dass Vormieterbescheinigungen durch Mieter gefälscht werden. Das kann böse Folgen haben und bis zur fristlosen Kündigung führen.

Manchmal ist es sogar der Vermieter selbst, der einen ungeliebten Mieter besser dastehen lassen möchte, um ihn endlich loszuwerden. Vermieter dürften sich also nicht zu 100 % auf den Wahrheitsgehalt einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlassen. Eine solche Bescheinigung kann lediglich ein Indiz dafür sein, ob ein Mietinteressent für eine Wohnung infrage kommt. Ein Garant ist sie nicht.

Alternativen zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - Lächelnder Mann mit Kreditkarte in der Hand

Auch jene Personen denen keine Mietschuldenfreiheitsbestätigung zur Verfügung steht, sollte die Chance bekommen, stattdessen alternative Nachweise zu nutzen.

  • Quittungen über Mietzahlungen: Als Vermieter sind sie nicht verpflichtet, eine Vormieterbestätigung auszuhändigen. Eine Quittung über geleistete Mietzahlungen darf ihr Mieter aber von Ihnen als Vermieter verlangen.
  • Schufa-Selbstauskunft: Die Vorlage einer Schufa-Selbstauskunft gilt schon lange als Must-Have für Wohnungsinteressenten. Eine Schufa-Auskunft darf vom Wohnungseigentümer erst verlangt werden, wenn die Entscheidung für einen Bewerber nur noch von dessen Bonität abhängt.
  • Kontoauszüge: Sollte die Vorlage einer Mietschuldenbestätigung nicht möglich sein, könnten Bewerber auch auf Kontoauszüge zurückgreifen, um vergangene Mietzahlungen zu beweisen.
  • Gehaltsnachweise: Der Vorlage der letzten 3 Gehaltsabrechnungen gilt für viele Vermieter nach wie vor als Bestätigung einer entsprechenden Bonität.

Darauf sollten Vermieter bei der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung achten

  1. Alternativen: Bieten Sie Ihren Bewerbern stets eine Alternative zur Mietzahlungsbestätigung-Vorlage. Es gibt Situationen, in denen ein Wohnungsanwärter nicht in der Lage ist, eine Vormieterbescheinigung vorzulegen. Alltagstaugliche Alternativen könnten Kontoauszüge oder Gehaltsabrechnungen.
  2. Eine Frage der Fairness: Sollten Bewerber bereits im Vorfeld eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung vorlegen, wäre es nur fair, wenn Sie als Vermieter diese entweder löschen oder postalisch retournieren. Andernfalls könnte das zur Benachteiligung anderer Bewerber führen. Prinzipiell sollte ein Mietschuldenfreiheitsbescheinigungsformular erst dann verlangt werden, wenn die endgültige Entscheidung für oder gegen einen Interessenten nur noch von dessen Bonität abhängt.
  3. Datenschutz: Vermuten Sie, dass trotz Vorlage einer Bescheinigung, keine Mietschuldenfreiheit besteht, sind Sie dennoch nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Wohnungsinteressenten beim Vorvermieter nachzufragen. Aufgrund der herrschenden Datenschutzbestimmungen darf ein Erkundigen beim Vormieter nur nach schriftlicher Erlaubnis des Mieters erfolgen.

Wer in seinem Eigentum einen neuen Mieter willkommen heißt, sollte sich im Vorfeld absichern, um sich vor finanziellen Schäden zu schützen. Ganz nach dem Motto “Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser” stellt eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit eine zusätzliche Absicherung dar, um sich vor säumigen Mietern oder gar Mietnomaden zu schützen.

Fazit

Fazit: Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bietet Vermietern eine wichtige Grundlage, um die Zahlungsfähigkeit und -zuverlässigkeit zukünftiger Mieter zu prüfen. Sie dient als Ergänzung zu anderen finanziellen Auskünften und kann ausschlaggebend für die Vermietungsentscheidung sein.

Während es keinen generellen Rechtsanspruch auf ihre Ausstellung gibt, können Mieter von Hauptmietern oder Eltern entsprechende Bestätigungen erhalten. Korrekt und fair gehandhabt, schützt dieses Dokument die Interessen beider Seiten und erleichtert eine vertrauensbasierte Mietbeziehung.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

  • Wer stellt den Mietzahlungsnachweis aus?

    Die Mietschuldenfreiheitsbestätigung Formular wird vom Vorvermieter ausgefüllt und unterschreiben. In vielen Fällen wird das Formular bereits vom Mieter ausgefüllt und dem Vermieter lediglich noch zur Überprüfung und Unterzeichnung vorgelegt.

  • Ist ein Vermieter verpflichtet, das Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Formular auszufüllen?

    Es gibt kein Gesetz, das einen Vermieter dazu verpflichte, eine Vorlage zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszufüllen. Laut Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2009 (BGH VIII ZR 238/08) könnte es für den Vermieter Nachteile geben, sollte es zu Rechtsstreitigkeiten mit dem ehemaligen Mieter kommen. Somit darf der Vorvermieter nicht dazu verpflichtet werden, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Mieter dürfen lediglich eine Quittung über die geleisteten Zahlungen verlangen.

  • Was kostet eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

    Vermieter verlangen für das Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung nicht selten eine kleine Aufwandsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, bleibt dem Vermieter selbst überlassen. Meist liegen die Kosten zwischen 5 und 50 Euro.

  • Wie lange ist eine Vormieterbestätigung gültig?

    Es gibt keine gesetzlichen Regelungen, wie alt eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sein darf, um noch Gültigkeit zu haben. Auch hier liegt es am Ermessen des Vermieters, ob eine Vormieterbestätigung, die bereits vor Monaten ausgestellt wurde, anerkannt wird.

  • Was muss in einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung enthalten sein?

    In einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sollten folgende Informationen enthalten sein, auch wenn es keine gesetzlichen Vorgaben gibt:

    1. Namen und Adressen des Vermieters und Mieters,
    2. Zeitraum des Mietverhältnisses,
    3. Eine Begründung für eine mögliche Kündigung,
    4. Eine Bestätigung über die Mietschuldenfreiheit oder,
    5. Falls zutreffend, Angaben zu bestehenden Mietschulden und Rückzahlungsvereinbarungen.

    Diese Punkte dienen der Klarheit und sind für den neuen Vermieter essenziell, um die Zahlungsfähigkeit und -zuverlässigkeit des Mieters einschätzen zu können.

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