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Mietpreis berechnen: Alles, was Vermieter wissen müssen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 16 Min. Lesezeit

Sie haben eine schöne Wohnung, die Sie nun gerne vermieten würden. Doch welchen Betrag können Sie dafür verlangen? Dies ist die Kernfrage, die zudem darüber entscheidet, wie schnell Sie die passenden Mieter für das Objekt finden. Bei Jacasa erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen müssen. Mit dem richtigen Know-how ist es ein Leichtes, den Mietpreis zu berechnen.

Gleichung mit vielen Unbekannten: den Mietpreis berechnen

Wer Wohnraum vermieten möchte, muss über eine Mietpreis-Berechnung nachdenken. Da der Mietpreis sich aus verschieden Faktoren zusammensetzt, ist das nicht immer einfach. Dabei sind nicht nur die eigenen Renditewünsche zu beachten, sondern Vermieter müssen sich auch an gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse halten. Diese ist ein Teil der Mietrechtsreform, die beschlossen wurde, um Mieter vor zu hohen Mieten zu schützen.

Ein wichtiger Aspekt bei der Berechnung der Miete ist zudem die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei handelt es sich um die durchschnittliche Miete, die in der Gemeinde oder einer ähnlichen Gemeinde für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage verlangt wird.

Zwei Männer mit Laptops, die auf Papier eine Berechnung durchführen.

Miete richtig berechnen: Die eigenen Bedürfnisse kennen

Bevor der Vermieter den Mietpreis ermittelt, ist es wichtig, dass er sich über seine eigenen Bedürfnisse klar wird. Ist eine hohe Rendite wichtiger als langfristige Mietzahlungen von einem seriösen Mieter? Ein zu hoher Mietpreis kann bedeuten, dass das Mietobjekt zu lange leer steht und damit Kosten einhergehen.

Natürlich sollte die Mietpreis-Berechnung jedoch auch nicht zu niedrig ausfallen, da die laufenden Kosten der Immobilie gedeckt sein müssen. Hier ist es wichtig, ein gutes Mittelmaß zu finden, der den Wunsch nach einer anständigen Rendite abdeckt und ein Mietpreis, bei dem ein zuverlässiger Mieter zu finden ist.

Zusammensetzung des Mietpreises

Wie viel Miete für ein Haus? Oder wie viel Miete kann ich verlangen für eine 3-Zimmer Wohnung? Diese und ähnliche Fragen stellen sich Vermieter, die ihr Objekt zum ersten Mal vermieten möchten. Dabei besteht die Gesamtmiete aus unterschiedlichen Einzelposten.

Der Vermieter muss daher die Kaltmiete berechnen, die Warmmiete berechnen und die Vorauszahlungen für weitere Betriebskosten pauschal festlegen. Aus diesen Beträgen errechnet sich die sogenannte Bruttowarmmiete.

Wann darf die Miete erhöht werden?

Ein häufiges Streitthema ist der Frage der Mieterhöhungen. Nicht nur generell steigende Preise können eine Anpassung der Miete erforderlich machen, auch an Renovierungsmaßnahmen und anderen Investitionen in das Objekt, die eine Verbesserung des Wohnens bringen, dürfen die Mieter beteiligt werden.

Laut § 558 Abs. 3 BGB gilt: Die Miete darf über einen Zeitraum von 3 Jahren um bis zu 20 % steigen, wenn sich dies im Verhältnis der ortsüblichen Vergleichsmieten bewegt. In Ballungsgebieten liegt die Obergrenze allerdings meist bei 15 %.

Dabei darf die erste Mieterhöhung nicht beliebig erfolgen! Der Vermieter muss sich damit mindestens 15 Monate Zeit lassen. Für weitere Erhöhungen gibt es jedoch keine Vorgaben. Anders ist die Sache bei den sogenannten Staffelmietverträgen, bei denen Anpassungen der Miete bereits im Vertrag festgeschrieben werden.

Faktoren, die den Mietpreis bestimmen

Dieselbe Quadratmeterzahl – aber ein völlig anderer Mietpreis. Wie kommt es, dass die Mietpreise für Immobilien so unterschiedlich ausfallen? Dies hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, wie zum Beispiel Lage oder Ausstattung der Wohnung oder des Hauses. Nachfolgend werden die einzelnen Kriterien aufgeführt, anhand derer der Mietpreis pro qm zu berechnen ist.

Lage

Ein nicht unwichtiger Faktor bei der Berechnung des Mietpreises. Es gibt Wohngegenden, die als besonders lebenswert gelten und beliebt sind. In solchen Lagen kann der Mietpreis höher angesetzt werden.

Einfluss auf die Lage haben Punkte wie gute Infrastruktur, Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, aber auch die wirtschaftliche Kraft der Region. Der soziale Status der Nachbarschaft fließt ebenfalls in die Bewertung der Lage ein.

Bei der Lage wird zwischen unterschiedlichen Varianten unterschieden:

  • Einfache Lage
  • Durchschnittliche Lage
  • Gute Lage
  • Best-Lage

Eine gute Lage kann für mehr Interessenten sorgen als ein Objekt in einer unbeliebten und einfachen Lage.

Wohngegend aus der Vogelperspektive.

Größe der Immobilie

Die Quadratmeterzahl spielt eine große Rolle bei der Mietpreis-Berechnung. Die Berechnung Miete pro Quadratmeter ist mit dem Mietpreisrechner einfach zu berechnen. Bei der Ermittlung der jeweiligen Quadratmetern wird lediglich die reine Wohnfläche berücksichtigt. Das bedeutet, dass zum Beispiel Keller oder Garagen nicht in den Angaben enthalten sind. Auch der Raum unter Dachschrägen ist nicht voll zu berechnen.

Ausstattung

Bei einem Mietobjekt kann die Ausstattung den Mietpreis sehr beeinflussen. Ist der Boden mit einem Teppich ausgelegt oder mit einfachem PVC? Laminat oder Parkett sind wesentlich hochwertiger und rechtfertigen eine höhere Miete. Wenn zum Mietobjekt ein Garten, Balkon oder eine Terrasse gehört, kann ebenfalls ein höherer Preis verlangt werden. Ein Garten wertet eine Mietwohnung insgesamt deutlich auf. Gibt es im Haus einen Aufzug? Auch Ausstattungen, die von der gesamten Hausgemeinschaft genutzt werden, rechtfertigen eine höhere Miete.

Die Zimmerzahl und auch der Schnitt der Wohnung sind weitere Faktoren bei der Mietpreis-Berechnung. Die Art der Heizung ist ebenfalls ein wichtiger Punkt. Eine Zentralheizung oder eine Fußbodenheizung kosten mehr wie ein Kohleofen. Da die Nebenkosten wie Heizung und Wasser mit in die Gesamtmiete einfließen, hat die Art der Wärmeversorgung einen großen Einfluss.

Bauart

Dabei wird zwischen Alt- und Neubauten, Ein- und Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Hochhäusern unterschieden. Das ist nur wichtig, wenn das Alter eines Gebäudes die Lebensqualität der Bewohner beeinflusst. Wenn es sich beispielsweise um einen sehr modernen Altbau handelt, dann muss dieser den Mietpreis nicht beeinflussen. Neubauten dagegen werden oft mit einem höheren Mietpreis berechnet.

Energieeffizienz

In frisch modernisierten und damit energieeffizienten Immobilien profitieren künftige Mieter von geringeren Betriebskosten. Selbst wenn die Kaltmiete in so einem Fall etwas höher gesetzt ist, muss die Gesamtmiete nicht höher sein. Durch die Modernisierung sind Nebenkosten einzusparen. Der Energieverbrauch ist im Energieausweis aufgeführt, den der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung zur Verfügung stellen sollte.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Ein wichtiger Anhaltspunkt für Vermieter bei der Berechnung des Mietpreises sind die ortsüblichen Vergleichsmieten. Viele Städte haben einen qualifizierten Mietspiegel. Der Mietspiegel wird alle 2 Jahre aktualisiert und alle 4 Jahre neu bewertet. Dieser basiert auf Daten zu Neumieten und Mietsteigerungen der letzten Jahre und zeigt das Preisprofil ähnlicher Wohnflächen in gleicher Lage an.

Die Mietspiegeltabelle zeigt Vermietern die Kategorien ihrer Mietobjekte. Dabei handelt es sich um die Punkte, die im vorigen Absatz (Lage, Ausstattung usw.) beschrieben wurden. Diese haben einen Wert, der die ortsübliche Durchschnittsmiete pro Quadratmeter darstellt, und eine Preisspanne, die die Abweichungen beschreibt, die aufgrund von Wertminderungen und Wertsteigerungen der Immobilie auftreten können. Qualifizierende Mietspiegeltabellen enthalten auch Zu- und Abschläge für ihre jeweiligen zusätzlichen Merkmale.

Der Mietspiegel einer Stadt oder einer Gemeinde sollte idealerweise jedes Mal zugrunde gelegt werden, um den Mietpreis zu berechnen. So lassen sich Enttäuschungen auf beiden Seiten von vornherein vermeiden. Stefan Sieger Stefan Sieger Geschäftsführer Sieger & Sieger Immobilienexperten

Mietpreisbremse berechnen

Bei der Berechnung der Mietpreise spielen die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse eine wichtige Rolle. Denn wenn die Mietpreisbremse greift, können Vermieter den Mietzins nicht selbst bestimmen.

Besteht eine Mietpreisbremse, muss dies bei der Mietpreisgestaltung bei Neuvermietungen berücksichtigt werden. Andernfalls kann der Mieter den Vermieter auffordern, die zu viel gezahlte Miete zurückzuerstatten. Das kann für den Vermieter unter Umständen hohe Rückforderungen bedeuten.

Wenn Vermieter den Mietpreis eines Wohnraums ermitteln möchten, sollten diese als Erstes prüfen, ob eine Mietpreisbremse in der Region greift. Auf einem angespannten Wohnungsmarkt stellen Preisobergrenzen sicher, dass die Mietpreise nicht wucherartig in die Höhe schießen. In diesem Fall darf die Neu-Miete 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Wann greift die Mietpreisbremse nicht?

Vermieter können häufig auf der Website der jeweiligen Landesregierung nachsehen, ob in ihrer Gegend Mietpreisgrenzen gelten. Unterliegt die Wohnung jedoch nicht der Mietpreisbremse, kann der Mietpreis wie gewohnt berechnet werden. Auf dem Land und in kleinen Ortschaften liegt in der Regel keine Mietpreisbremse vor.

Die Mietpreisbremse gilt in folgenden Situationen nicht:

  • Neubauten und von Grund auf modernisierte Immobilien unterliegen nicht der Mietpreisbremse.
  • In allen Orten und Städten, wo die Wohnungslage nicht angespannt ist. Hier kann der Vermieter eine normale Mietpreis-Berechnung vornehmen.

Gut zu wissen

Ist eine Erhöhung des Mietpreises geplant, so muss diese dem Mieter schriftlich (per Brief, Fax oder per Email) angekündigt werden. Außerdem ist hierin zu begründen, dass die erhöhte Miete tatsächlich ortsüblich ist, beispielsweise anhand des jeweiligen Mietspiegels.

Möblierte Wohnungen: Maximale Miete berechnen

Gerade in Großstädten kann es sich für Vermieter lohnen, eine möblierte Wohnung anzubieten. Möblierte Wohnungen sind beliebt bei Menschen, die nur eine gewisse Zeit in einer Stadt bleiben. Auch für Studenten-WGs können möblierte Wohnungen interessant sein.

Bei möblierten Wohnungen handelt es sich in der Regel um Wohnen auf Zeit. Ein Vorteil für Vermieter ist hier, dass für diese Art der Vermietung eine Mietpreisbremse nicht gilt. Mit einer möblierten Wohnung ist eine höhere Miete zu erzielen, allerdings sind meist auch die Investitionen höher. Wohnungsrenovierungen, Reparaturen und Vermittlungskosten können jedoch als Einkommenssteueraufwand abgeschrieben werden.

Das Berliner Modell

Es gibt keine einheitlichen gesetzlichen Vorlagen dafür, wie viel höher der Mietpreis einer möblierten Wohnung anberaumt werden darf. Nach dem Berliner Modell können Vermieter bei möblierter Mietsache 2 % des Zeitwerts der Möbel zur Miete hinzurechnen.

Das Hamburger Modell

Eine weitere Möglichkeit ist es, den Mietpreis für eine möblierte Wohnung nach dem Hamburger Modell zu berechnen. Das Hamburger Modell geht von Anschaffungskosten und Abschreibungszinsen auf Basis der üblichen wirtschaftlichen Abnutzung der Möbel aus. Wichtig ist hier allerdings zu beachten, dass die Abschreibungsdauer für die Möbel nur 7 Jahre beträgt, wofür jedes Jahr 15 % abgeschrieben werden. 

Übrigens muss eine möblierte Wohnung nicht voll ausgestattet sein. Es reicht, wenn eine Wohnung teilmöbliert ist. Damit eine Mietwohnung als möbliert gilt, muss der Vermieter mindestens die Hälfte der Einrichtung bereitstellen, mit der ein Haushalt zu führen ist.

Möbliertes Wohnzimmer.

Der Staffelmietvertrag – Planungssicherheit für Mieterhöhungen

Damit es mit dem Mieter nicht zu Diskussionen aufgrund von Mieterhöhungen kommt, kann man einen Staffelmietvertrag aufsetzen.

Die Staffelmiete ist eine Form der Miete, bei der im Voraus festgelegt wird, wie viel und wann die Miete steigen wird. Nach § 557a BGB muss zwischen jeder Erhöhung mindestens ein Jahr liegen. Während der Laufzeit der jeweiligen Staffelmiete, können Vermieter die Grundmiete nicht aufschlagen. Auch wenn sie die Mietwohnung modernisiert haben. Mit den Betriebskosten hat das nichts zu tun, diese dürfen auch während dieser Zeit steigen. Die monatliche Miete bzw. eine entsprechende Erhöhung ist im Staffelmietvertrag in absoluten Geldbeträgen anzugeben. Prozentangaben sind hier nicht zulässig.

Auslaufen der Staffelmiete

Es gibt keinen gesetzlichen Höchstbetrag für gestaffelte Mieten und das Gesetz regelt auch nicht die Dauer solcher Vereinbarungen. Die Staffelmiete wird immer zusammen mit dem Mieter vereinbart.
Läuft die vereinbarte Staffelmiete aus, kann der Vermieter die Staffelmiete direkt wieder festsetzen mit Zustimmung des Mieters. Wird keine neue Staffelmiete vereinbart, muss die Mietpreis-Berechnung für Erhöhungen sich an den Vergleichsmieten orientieren.

Staffelmieten: Vorteile für Vermieter

Staffelmieten können für Vermieter ein großer Vorteil sein, wenn beabsichtigt ist, regelmäßige Mieterhöhungen durchzuführen. So sind diese gut planbar und Vermieter können auch höhere Mieten als ortsübliche Vergleichsmieten ansetzen. Bei einer Staffelmiete müssen Vermieter auch nicht nachfragen, welche Erhöhungen im ortsüblichen Mietspiegel zulässig sind.

Miete richtig berechnen – Tipps zur Mietpreis-Berechnung

Um einen zuverlässigen Mieter zu finden und Streitigkeiten wegen des Mietpreises zu vermeiden, ist es ratsam, die gesetzlich festgelegte maximal erzielbare Gesamtmiete nicht voll auszuschöpfen. Etwas weniger Miete zu verlangen kann verhindern, dass ein Objekt zu lange leer steht. Auch Diskussionen mit potenziellen Mietern sind so zu verhindern. Dasselbe gilt für die Mietzins-Berechnung bei Erhöhungen. Auch hier ist es ratsam, die Mieterhöhungen nicht zu hoch anzusetzen. Dies kann zu Streitigkeiten mit Mietern führen oder diese zur Aufkündigung des Mietvertrags veranlassen.

Bei einem zu hohen Mietpreis hat der Mieter sogar gesetzlich das Recht, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Das gilt allerdings nur, wenn die Miete höher ist als die gesetzlich zugelassene Maximalmiete.

Alle Tipps und die Vorgehensweise zur Mietpreis-Berechnung nochmals zusammengefasst:

  • Der Vermieter muss sich über sein eigenes Ziel klar werden. Moderater Mietzins und gutes Verhältnis zum Mieter? Oder lieber die maximale Rendite erzielen mit der Immobilie? In diesem Fall kann sich der Vermieter an den maximalen Mietpreis orientieren. Im besten Fall findet man als Vermieter einen guten Mittelwert, der einen selbst zufrieden stimmt und trotzdem ein gutes Verhältnis zum Mieter gewährleistet ohne Diskussionen über eine zu hohe Miete.
  • Der Vermieter sollte gesetzliche Vorgaben bedenken wie zum Beispiel die Mietpreisbremse. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein wichtiger Punkt bei der Mietpreisberechnung. Anhand dieser können Immobilienbesitzer das ortsübliche Mietniveau für vergleichbar geschnittene, aufgestellte und ausgestattete Mietobjekte nachvollziehen.
  • Nutzen Sie einen Mietpreisrechner. Mit diesem kann sowohl die Kaltmiete als auch die Warmmiete unkompliziert berechnet werden. Die Mietberechnung ist abhängig vom Zustand des Mietobjektes, der Ausstattung und Lage der Wohnung.
  • Wenn eine möblierte Wohnung vermietet werden soll, ist ein Möblierungszuschlag mit einzuberechnen.
  • Vermieter sollten sich immer auf dem Laufenden halten in Bezug auf gesetzliche Bestimmungen, die den Wohnungsmarkt betreffen.
Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Mietpreis Berechnung

  • Wie wird die Miete richtig berechnet?

    Um die Miete für ein Haus oder eine Wohnung zu berechnen, orientiert sich ein Vermieter am besten am kommunalen Mietspiegel. Dieser gilt in Städten mit Mietpreisbremse als verbindlich.

    Es ist üblich, die Miete pro Quadratmeter zu berechnen. Um die Miete inklusive Heizung zu berechnen, werden auch Angaben zum Wasser- und Heizungsverbrauch benötigt. Ein Mietpreisrechner hilft, den Mietzins zu berechnen.

  • Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

    Wenn der Ort, an dem sich das Mietobjekt befindet, bereits über einen offiziellen Mietspiegel verfügt, ist das die beste Variante. Dann kann der Vermieter hierüber einfach Mieten vergleichen. Informationen gibt es bei der zuständigen Kommunalbehörde.

    Gibt es dagegen keinen offiziellen Mietspiegel, sollten die Preise für Wohnungen in der Umgebung verglichen werden. Über den Vergleich lässt sich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermitteln.

  • Um wie viel darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

    Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete über einen Zeitraum von drei Jahren um bis zu 20 % steigen, wenn die Erhöhung durch ortsübliche Vergleichsmieten gerechtfertigt ist. Zu beachten ist, dass diese Grenze in vielen Ballungsgebieten bei 15 % liegt.

  • Was fällt unter die Nebenkosten einer Miete?

    Zu den Nebenkosten, die den Mietern in Rechnung gestellt werden, gehören Wasser, Hausmeisterdienste, Heizung, Kanalisation und Grundstückspflege.

    Bestimmte Ausgaben, wie z. B. Renovierungs- oder Instandhaltungskosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

  • Wann darf die Miete das erste Mal erhöht werden?

    Die erste Mieterhöhung ist nach 15 Monaten möglich, vorher darf die Miete nicht erhöht werden. Bei Staffelmietverträgen wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wann Anpassungen der Miete anstehen.

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