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Um eine Immobilie zu erwerben, ist der richtige Kaufvertrag unerlässlich. Er ist der letzte Schritt zum Eigentum und besiegelt den Verkauf. Für Käufer und Verkäufer stellt er eine notwendige Sicherheit dar. Was Sie bei dem Kaufvertrag für eine Immobilie beachten müssen, welche Fristen wichtig sind, wann er rechtskräftig ist und was in keinem Kaufvertrag fehlen darf, lesen Sie im Folgenden.
Der Kaufvertrag ist die wichtigste Grundlage, damit ein Immobilienverkauf stattfinden kann und rechtlich abgesichert ist, dabei ist es völlig gleich, ob es sich um einen Kaufvertrag für ein Haus, eine Garage, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Nach erfolgreichen Verkaufsverhandlungen werden hier alle Absprachen und Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten.
Dabei kann es um die Übernahme von Mobiliar und Bodenbelägen gehen, oder aber auch um Sanierungsarbeiten, die vor Verkauf stattfinden oder bekannt ist, dass sie noch vorgenommen werden müssen. Somit haben beide Seiten einen Schutz vor möglichen Risiken. Alles, was nicht in diesem Vertrag festgehalten ist, hat keinen juristischen Bestand.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Ein guter Immobilienmakler ist ein hilfreicher Experte für die Erstellung des Kaufvertrages, denn schnell kommen bei allem, was vertraglich festgehalten werden muss, viele Seiten zusammen.
Was landläufig gern mit einem Handschlag besiegelt wird und dann als Vertrag gilt, ist bei dem Verkauf einer Immobilie nicht rechtsgültig. Ohne Notar ist ein Haus(ver)kauf nicht möglich.
Sie sehen also, der Kaufvertrag ist unerlässlich. Bis dieser komplett zustande gekommen ist und notariell geprüft und beglaubigt wurde und die Finanzierung steht, gibt es für den Käufer wie für den Verkäufer 2 Optionen, um eine Hand auf der Immobilie bzw. auf den Verkauf zu haben.
Zum einen gibt es die Reservierungsvereinbarung. Hier wird die Immobile reserviert. Der Verkäufer bzw. Makler garantiert, dass die Immobilie für einen gewünschten Zeitraum für den Verkäufer reserviert ist. Wird die Reservierungsvereinbarung nur mit dem Makler getroffen, kann eine Reservierungsgebühr von 5 – 10 % des Kaufpreises erhoben werden. Der Anspruch auf die Immobilie bleibt nur bestehen, wenn der Verkäufer mit der Reservierung einverstanden ist. Dies sollte schriftlich festgehalten und von allen beteiligten Parteien unterschrieben werden. Wie lange solch eine Reservierungsvereinbarung dauern soll, ist individuell verhandelbar.
Zum anderen gibt es den Vorvertrag. Hier muss man überlegen, ob dieser sinnvoll ist. Denn auch ein Vorvertrag für einen Hauskauf o.Ä. ohne Notar ist nichtig. Das heißt hier entstehen Zusatzkosten, die abgewogen werden müssen. Aber durch diesen Vorvertrag für das Haus oder die Wohnung verpflichten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages. Somit hat der Käufer eine Garantie, die Immobilie erwerben zu können und der Verkäufer hat die Garantie, dass ein Rücktritt vom Kaufvertrag der Immobilie ausgeschlossen ist.
In dem Kaufvorvertrag für Haus oder Wohnung müssen neben den Namen aller Parteien und dem Kaufgegenstand auch Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Zeitpunkt zu dem der Hauptvertrag spätestens geschlossen werden muss, Schadensersatzklausel und Rücktrittsrecht festgehalten werden.
Bei all diesen Punkten ist wichtig, dass alles korrekt ist, ansonsten kann der Vertrag angefochten werden. Das bedeutet, jeder Vertragspunkt sollte genau geprüft werden. Namen müssen korrekt geschrieben sein. Nummern, Daten, Beträge müssen stimmen – achten Sie auf Zahlendreher!
Wird Ausstattung oder Inventar mit verkauft, sollte dies genau im Kaufvertrag aufgeführt werden. Dadurch reduziert sich der Kaufpreis der Immobilie und dadurch fällt weniger Grunderwerbssteuer (in der Regel 3,5% des Kaufpreises) an.
Jegliche Mängel, Bodenveränderungen, Belastungen müssen im Kaufvertrag der Immobilie angegeben werden. Bei älteren Immobilien ist in der Regel eine Haftung ausgeschlossen, aber für mutwillig verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer.
Kostenlose Mustervorlage
| Bundesland | Grunderwerbssteuer (%) |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 |
| Bayern | 3,5 |
| Berlin | 6,0 |
| Brandenburg | 6,5 |
| Bremen | 5,0 |
| Hamburg | 4,5 |
| Hessen | 6,0 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 |
| Niedersachsen | 5,0 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 |
| Saarland | 6,5 |
| Sachsen | 3,5 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 |
| Thüringen | 6,5 |
Bei diesem Kaufvertrag läuft einiges ein wenig anders. Als Wohnungsbesitzer wird bzw. ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft, man besitzt also Anteile an einem Gemeinschaftseigentum. Daher kommen ein paar Punkte mehr in den Kaufvertrag:
Der Kaufvertrag für eine Wohnung muss auch wie bei einem Hauskauf notariell beurkundet werden.
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Bei dieser Art von Immobilienkaufvertrag gibt es auch ein paar Besonderheiten. So muss festgehalten werden, welche Angaben es zur Grundstücksbezeichnung gibt, wie groß das Grundstück ist und in welchem baurechtlichen Zustand es sich befindet, das heißt, ob es bebaut oder unbebaut ist.
Für ein unbebautes Grundstück gilt festzuhalten:
Bei einem bebauten Grundstück gilt dagegen zu beachten:
Das BGB regelt alles für einen Kaufvertrag einer Immobilie. Besonders wichtig im Allgemeinen ist dabei der §433 BGB, der den Käufer dazu verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie zu zahlen und diese auch abzunehmen. Der Verkäufer steht hingegen in der Pflicht, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
Im Besonderen wird in §311b Abs. 1 BGB darauf verwiesen, dass ein Immobilienkaufvertrag einer notariellen Beurkundung bedarf. Das bedeutet, nur so kann der Eigentümer eine Immobilie übertragen bzw. der Käufer die Immobilie erwerben. Alles andere hat nach deutschem Gesetz keine Gültigkeit. Aber wie funktioniert das genau mit dem Notar?
Der Notar benötigt zur Erstellung des Vertrages einige Unterlagen und Informationen, damit der Kaufvertrag auch rechtskräftig werden kann. Neben den genauen Personalien des Käufers und Verkäufers und den Steueridentifikationsnummern beider, muss er natürlich möglichst genau wissen, um was für eine Immobilie es sind sich handelt und wie hoch der Kaufpreis ist.
Dabei muss er auch wissen, ob neben der Immobilie auch Gegenstände (Einrichtung) verkauft werden und zu welchem Preis. Wie wird die Immobilie finanziert oder auf welches Konto muss der Kaufpreis zu welchem Zeitpunkt gezahlt werden? Wann erfolgt die Eigentumsübergabe? Auch zum Punkt Gewährleistung braucht er genaue Angaben über Mängel und ob Renovierungsarbeiten o.Ä. ausgemacht wurden. Vom Grundbuchamt holt er sich dann alle Information, die dort festgehalten sind (z.B. Wegerecht, Erbpacht und allgemeinen Informationen).
Zum Notartermin sollten folgende Unterlagen vorhanden sein:
Der Ablauf dabei ist recht klar. Der Käufer vereinbart einen Termin für ein Vorgespräch bei einem Notar seiner Wahl, da er die Notarkosten in Gänze trägt. Dabei der Hinweis: der Notar ist eine Amtsperson und ist damit neutral gegenüber Käufer und Verkäufer.
In dem Vorgespräch beantwortet der Notar alle rechtlichen Fragen, erfasst neben den Personalien, ob alle wichtigen Unterlagen wie z.B. der Energieausweis vorhanden sind und prüft den Grundbucheintrag. Wurde mit Hilfe des Maklers der Inhalt des Kaufvertrages schon festgelegt, sollte dies dem Notar mitgeteilt werden. Er kann also anhand dessen den Kaufvertrag nun mit allen rechtlichen Grundlagen erstellen.
Ab dem Vorgespäch entstehen Kosten für den Notar. Diese liegen bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Dies sind “Nebenkosten”. In diesen Kosten sind auch die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch enthalten.
Kommt es aus welchen Gründen auch immer – häufig scheitert es an der Finanzierung – nicht zum Abschluss des Kaufs, kann der Notar nach Gebührenordnung eine Rechnung stellen, sprich auch für das Vorgespräch mit dem Notar entstehen Kosten.
Eine Sicherstellung der Finanzierung im Vorfeld ist daher dem Käufer immer dringendst anzuraten.
Hat der Notar den Hauskaufvertrag, Wohnungskaufvertrag oder Grundstückskaufvertrag erstellt, bekommen ihn beide Vertragsparteien ausgehändigt. Hier gelten 14 Tage Frist für den Notarvertrag. Also spätestens nach Ablauf dieser Frist sollte es zur Beurkundung des Vertrages kommen, wenn keine der beiden Vertragsparteien etwas zu beanstanden hat.
Sind alle Einwände aus der Welt geschafft, kommt es erst zum eigentliche Notartermin. Hierbei liest der Notar den Vertrag noch einmal komplett vor. Gibt es noch kleine Unklarheiten, Fragen oder Änderungswünsche, müssen diese jetzt besprochen werden. Der Notar wird gegebenenfalls den Vertrag sofort ändern. Ist alles in Ordnung, geben Käufer und Verkäufer ihr Einverständnis zu dem Kaufvertrag der Immobilie und unterschreiben ihn. Jetzt findet die Beurkundung durch den Notar statt. Dadurch kann der Kaufvertrag nun nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Der Notar wird als erstes die Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen (§ 883 BGB). Das bedeutet, dass die Immobilie für den Käufer verbindlich reserviert ist und somit vor Dritten (Gläubiger, Verkäufer) geschützt ist. Sofern vorhanden, wird auf Veranlassung des Notars ebenfalls die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Bedarf es der Zustimmung Dritter, wie z.B. einer Hausverwaltung oder eines Erbpachtgebers, dann wird der Notar diese besorgen. Ebenfalls wird er den Kaufvertrag dem entsprechenden Finanzamt übermitteln, damit die Grunderwerbssteuer erhoben werden kann. Erst nach Zahlung dieser, wird der neue Eigentümer auch ins Grundbuch eingetragen.
Und es gibt noch weitere finanzielle Punkte: Hat der Notar für einen lastenfreien Erwerb gesorgt, kann der Kaufpreis gezahlt werden. Häufig wird eine Frist festgelegt, in welchem Zeitraum die Zahlung erfolgen muss. Dieser beläuft sich in der Regel auf 2 bis 6 Wochen. In der Häufigkeit geschieht dies aber mit einer Einzahlung auf ein Notaranderkonto.
Wird die Immobilie bereits vor der Grundbucheintragung übergeben, gibt es die Möglichkeit, die vereinbarte Kaufsumme auf einem sogenannten Notaranderkonto zu hinterlegen. Der Notar wird so zum Treuhänder. Steht die Grundbucheintragung, haben beide Parteien ihre Sicherheiten. Der Käufer hat fristgerecht gezahlt und der Verkäufer erhält sein Geld.
Achtung: das Notaranderkonto bringt Gebühren mit sich! Jeder Kaufpreis über 10.000€ bedeutet 0,25 % der Kaufsumme an Gebühren. Diese teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer.
Sind Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren (1,5% des Kaufpreises) gezahlt, erfolgt die Umschreibung im Grundbuch. Dies kann ein paar Wochen in Anspruch nehmen.
Schlussendlich erfolgt, wenn kein Notaranderkonto genutzt wurde, die offizielle Schlüsselübergabe. Der Zeitpunkt dafür ist auch im Kaufvertrag der Immobilie festgehalten worden.
Ist der Kaufvertrag der Immobilie durch einen Notar beglaubigt worden, sind beide Vertragsparteien an ihn gebunden und er kann nicht rückgängig gemacht werden. Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn es eine gesetzliche Grundlage dafür gibt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn arglistig Mängel verschwiegen worden sind oder der Kaufpreis nicht gezahlt wird.
Ist im Kaufvertrag eine Rücktrittsklausel vereinbart worden, ist eine Rückabwicklung deutlich leichter. Diese wird dadurch nämlich schneller und finanziell günstiger ablaufen, als wenn nur das gesetzliche Rücktrittsrecht greift. Das hilft vor allem dem Verkäufer, da er seine Immobilie wieder schneller auf den Markt bringen kann.
Bei gebrauchten Häusern wird häufig die Gewährleistung ausgeschlossen. Da gilt: “gekauft wie gesehen”. Aber: Nicht jeder Mangel ist als solcher zu erkennen. Kann der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer Mängel absichtlich verschwiegen hat, ist der Kaufrücktritt möglich. Dies gilt auch, wenn die vereinbarte Behebung solcher Mängel nachweislich nicht erfolgt ist.
Ja. Ohne die Beglaubigung des Kaufvertrags der Immobilie durch den Notars hat dieser keine Rechtskräftigkeit.
Mit Hilfe eines Immobilienmaklers können Käufer und Verkäufer alle wichtigen Eckdaten für den Verkauf der Immobilie zusammentragen. Mit der Beauftragungung des Notars und den nötigen Unterlagen wie z.B. Energieausweis, Grundriss und Grundbucheinträgen kann dann ein rechtsgültiger Vertrag entstehen.
Hat der Notar den Kaufvertrag geschrieben, haben sowohl Käufer als auch Verkäufer 14 Tage Zeit den Kaufvertrag zu prüfen.
Nein. Es sei denn, der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht oder der Verkäufer hat absichtlich erhebliche Mängel verschwiegen.
