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Maklervertrag: Das müssen Sie wissen – inkl. Muster

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
21. Mai 2024 / 17 Min. Lesezeit

Das Vertragsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber wird durch einen Maklervertrag bestimmt. Bei dem Abschluss eines solchen Vertrages gilt es einiges zu beachten. Was sollte der Vertrag beinhalten? Worauf muss ich besonders achten? Und welche Arten des Maklervertrages gibt es überhaupt?

Hier erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Thema Maklervertrag. Zusätzlich dazu finden Sie in diesem Ratgeber eine kostenlose Mustervorlage zum Maklervertrag.

Was ist ein Maklervertrag?

Der Maklervertrag ist ein Vermittlungsvertrag zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber. Dabei kann es sich entweder um einen Immobilieneigentümer oder Kaufinteressenten handeln. Grundsätzlich existieren wenige gesetzliche Vorschriften für den Maklervertrag.

Ein verdeckter Vertrag auf einem Tisch, auf dem Vertrag klebt ein Zettel mit der Aufschrift "sign here".

Ausdrücklich geregelt ist nur, unter welchen Voraussetzungen der Makler seine Vergütung verlangen kann (§ 652 BGB). Außerdem gilt seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten am 23.12.2020 ein Textformerfordernis für den Maklervertrag bei privaten Immobiliengeschäften (§ 656a BGB).

Arten von Maklerverträgen

Mit einem Makler können Sie verschiedene Arten von Maklerverträgen abschließen. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wer die Immobilie vermarkten darf. In Betracht kommen dabei: mehrere Makler, nur ein Makler oder auch der Verkäufer selbst.

Abhängig von der Art des Maklervertrags ist häufig auch das Engagement des Maklers. Kann dieser sich seiner Provision in jedem Fall sicher sein und steht er nicht im direkten Wettbewerb mit anderen Maklern, wird er für seinen Auftraggeber mehr Aufwand betreiben.

Zu unterscheiden sind die folgenden drei Arten:

  • Einfacher Maklervertrag
  • Alleinauftrag
  • Qualifizierter Alleinauftrag

Einfacher Maklervertrag

Wird ein einfacher Maklervertrag geschlossen, ist der Auftraggeber berechtigt, mehrere Makler oder Dritte gleichzeitig zu beauftragen. Auch er selbst darf Kaufinteressenten suchen und muss diese nicht an einen der Makler weiterleiten.

In letzterem Fall können Verkäufer mit Kaufinteressenten einen Kaufvertrag schließen, ohne dass der Makler vermittelnd auftritt. Folglich erhält dieser auch keine Provision.

Bei einem einfachen Maklervertrag müssen Makler ein sehr hohes unternehmerisches Risiko auf sich nehmen, da sie die Provision erst nach erfolgreicher Vermittlung verlangen können, im Voraus aber für Vermarktungsausgaben bereits in Vorleistung gehen müssen.

Ein Instagram-Beitrag von @immobilienberatung_bremen_gmbh der die Frage beantwortet, was ein Maklervertrag eigentlich ist.

Dieser Typ des Maklervertrags bietet also wenig Motivation für Makler, da sie sich nicht sicher sein können am Ende trotz eigener Bemühungen, zeitlichem und finanziellen Aufwand eine Provision und somit ihren Lohn zu erhalten. In einem einfachen Maklervertrag sind in der Regel keine Einzelheiten zu bestimmten Tätigkeiten des Maklers festgelegt.

Auftraggebern, die einen einfachen Maklervertrag abschließen, bietet dieser Vertragstyp den größten Freiraum. Gleichzeitig riskieren sie allerdings, dass der beauftragte Makler nur geringe Verkaufsbemühungen unternimmt und viel Zeit vergeht, bis schließlich Kaufinteressenten gefunden werden. Auf diese kann es außerdem unseriös wirken, sollten verschiedene Makler ihnen die selbe Immobilie anbieten.

Der einfache Maklervertrag muss nicht zwingend befristet werden. Tritt kein Erfolg ein, kommt also kein Kaufvertrag zustande, kann der Vertrag jederzeit gekündigt werden.

Einfacher Maklervertrag – Vor- und Nachteil

Ein einfacher Maklervertrag erhöht für den Verkäufer die Flexibilität, kann aber zu geringerem Engagement beim Makler führen, da dieser das Risiko trägt und nur bei einem erfolgreichen Abschluss eine Provision erhält.

Makleralleinauftrag

Schließen Sie einen Makleralleinauftrag ab, dürfen Sie keine weiteren Makler beauftragen. Allerdings dürfen Sie weiterhin privat nach Kaufinteressenten suchen und müssen diese auch nicht an den Makler weiterleiten.

Anders als beim einfachen Maklervertrag verpflichtet sich der Makler vertraglich dazu, auf das Erreichen des Auftragszwecks aktiv hinzuwirken. Deshalb enthält der Vertrag auch konkrete Vermarktungsmaßnahmen, die der Makler vornehmen soll.

Auf einer dunkelbraunen Schreibtischplatte steht ein Macintosh-Computer, eine Tastatur, eine Maus und ein Tablet. Auf dem Tablet ist ein Jahreskalender zu sehen.

Es empfiehlt sich, den Makleralleinauftrag auf eine Dauer von 6 Monaten zu befristen. So können Auftraggeber bei Unzufriedenheit nach Vertragsauslauf einfach den Makler wechseln. Gleichzeitig wird mit der Befristung auch ein gewisser Zeitdruck auf den Makler ausgeübt.

Achtung: Automatische Vertragsverlängerung

Häufig beinhalten die AGB des Maklervertrages eine Klausel zur automatischen Vertragsverlängerung nach Fristende, sollte der Vertrag nicht fristgerecht gekündigt worden sein. Derartige Klauseln in den AGB sind nach einem Urteil des BGH zulässig, sofern sie Bestandteil des Vertrages geworden sind. Die automatisch verlängerte Dauer darf allerdings nur die Hälfte der ursprünglich Laufzeit betragen.

Qualifizierter Alleinauftrag

Wird ein qualifizierte Alleinauftrag abgeschlossen, darf allein der Makler nach Kaufinteressenten suchen. Verkäufer schließen vertraglich aus, selbst nach Kaufinteressenten zu suchen. Sollten letztere von selbst direkt auf den Verkäufer zugehen, müssen sie an den Makler verwiesen werden. Somit kann der Kaufvertrag nur über den Makler zustande kommen. Dieser übernimmt ebenfalls die Vertragsverhandlungen und den Verkauf.

Achtung: Schadensersatzleistungen

Gegebenenfalls müssen Schadensersatzleistungen an den Makler gezahlt werden, sollte der Auftraggeber entgegen seiner vertraglichen Verpflichtungen andere Makler beauftragen oder selbständig Kaufinteressenten aufsuchen, ohne diese an den Makler zu verweisen.

Vorlage: Qualifizierter Alleinauftrag

Maklern bietet der qualifizierter Alleinauftrag die beste Absicherung, da sie in jedem Fall ihre Provision erhalten. Zugleich garantiert diese Art des Auftrages auch für Verkäufer, dass der Makler sich mit sehr großem Engagement um die Vermarktung der Immobilie kümmert.

Der Vertrag sollte ganz konkrete Einzelmaßnahmen zur Vermarktung beinhalten. Kommt der Makler einer dieser Verpflichtungen nicht nach, kann ein außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegen.

Diesen sog. „Individualvertrag“ bevorzugen Makler besonders bei hochwertigen Immobilien und Großprojekten, da sie eine sehr hohe Provision versprechen. Auch hier empfiehlt sich, den Vertrag auf eine Laufzeit von 6-12 Monaten zu befristen.

Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht über die verschiedenen Typen von Maklervertrag:

KäufersucheEngagement des MaklersBeauftragung andere Makler möglich
Einfacher MaklervertragMakler,
Verkäufer &
Dritte
GeringJa
MakleralleinauftragMakler & VerkäuferHochNein
Qualifizierter AlleinauftragMaklerSehr hochNein

Was sollte der Maklervertrag beinhalten – und was nicht?

Inhaltlich gibt es bei einem Maklervertrag sehr viel zu berücksichtigen. Einerseits gibt es wichtige Informationen, Daten und Vereinbarungen, die auf jeden Fall in den Vertrag aufgenommen werden müssen.

Andererseits gibt es aber auch bestimmte Klauseln oder Verpflichtungen, die Sie besser nicht oder nur nach reichlicher Überlegung in den Vertrag aufnehmen sollten. Jacasa bietet Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Inhalte und Klauseln und was diese jeweils bedeuten.

Wichtige Bestandteile eines jeden Maklervertrages

Die folgenden Informationen sind wesentlicher Bestandteil eines Maklervertrages. Sie sind essenziell für die Absicherung beider Vertragsparteien.:

  • Daten der Vertragsparteien: Eigentümer/Kaufinteressent und Maklerfirma
  • Eckdaten der Immobilie inkl. marktgerechtem Angebotspreis
  • Höhe der Maklerprovision: Die Provision ist erst bei erfolgreicher Vermittlung fällig; informieren Sie sich über die Aufteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer.
  • Vertragstyp (Einfacher Maklervertrag, Alleinauftrag oder Qualifizierter Alleinauftrag)
  • Pflichten und Aufgaben des Maklers: Exposéerstellung, Wertbestimmung, Besichtigungen, Verhandlungen und Kaufvertragsentwurf.
  • Befristung (in der Regel 3-6 Monate)
  • Kündigungsfrist
  • Verpflichtung des Maklers zur regelmäßigen Auskunft über den Vermarktungsstand
  • Vollmacht für den Makler zur Einholung von Auskünften beim Amt

Gut zu wissen

Die einzelnen Vermarktungsmaßnahmen und Aufgaben des Maklers sollten möglichst konkret und detailliert benannt werden.

Vertragsabschluss bei einem Makler

Vorsicht bei diesen Klauseln

Wer nicht gut aufpasst, hat schnell mal Vereinbarungen oder Klauseln in seinem Maklervertrag, von denen hauptsächlich der Makler profitiert. Achten Sie deshalb besonders darauf, dass die folgenden Klauseln zu Aufwandsentschädigungen, Bindungsfristen und Ähnlichem nicht oder nur nach ausreichendem Abwägen in den Maklervertrag aufgenommen werden.

Bindungsfrist

Eine Bindungsfrist ist häufig Bestandteil von Maklerverträgen und muss nicht mit zu großer Sorge bedacht werden. Sie besagt, dass der Makler seine Provision weiterhin erhält, auch wenn der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags außerhalb der Laufzeit des Maklervertrages liegt. Voraussetzung ist natürlich, dass der Kaufvertrag aufgrund der Vermittlung des Maklers zustande gekommen sind. Die Bindungsfrist beträgt üblicherweise 6 Monate nach Auslauf des Maklervertrages.

Aufwandsentschädigung

Die Vereinbarung einer Aufwandsentschädigung ist kein zwingender Bestandteil eines Maklervertrages. Die Entschädigung erhält der Makler, wenn er die Immobilie nicht vermitteln konnte. Hierfür darf keine Pauschale oder ein Stundenlohn festgelegt werden. Der Makler kann die Entschädigung nur für nachweislich erbrachte Aufwendungen wie etwa Telefonkosten, Besichtigungen oder Gebühren für Anzeigen beanspruchen.

Sie müssen eine Aufwandsentschädigung nicht akzeptieren. Insbesondere festgesetzte Pauschalen sind nach dem BGH nicht zulässig. Erfolgreiche Makler zeichnen sich gerade dadurch ab, dass sie rein auf Erfolgsbasis arbeiten. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Überpreisvereinbarung

Erreicht der Makler in den Verkaufsverhandlungen einen höheren Preis als ihn der Verkäufer im Maklervertrag genannt hat, steht ihm diese Differenz bei einer Überpreisvereinbarung zu. Sie sollten dringlichst vermeiden, dass eine derartige Vereinbarung in den Maklervertrag aufgenommen wird.

Mit der Überpreisvereinbarung besteht die Gefahr, dass der Makler den Verkehrswert der Immobilie absichtlich gering ansetzt, um möglichst viele Kaufinteressenten anzuwerben. So kann er anschließend den Kaufpreis hochtreiben und für sich selbst einen hohen Betrag durch die Überpreisvereinbarung sichern.

Tipp von den Profis

Verzichten Sie auf Überpreisvereinbarungen im Maklervertrag, um Interessenkonflikte und eine künstliche Preistreiberei zu vermeiden.

Reservierungsgebühr

Eine Reservierungsgebühr kann nur im Rahmen des qualifizierten Alleinauftrages vereinbart werden. Mit Zustimmung des Verkäufers kann der Makler von Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr verlangen. Diese darf maximal 10 % der Provision betragen. Erwirbt der Interessent die Immobilie, wird die Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet.

Welche Form muss der Maklervertrag haben?

Seit Inkrafttreten des Gesetztes zur Verteilung der Maklerkosten am 23.12.2020 gilt für Maklerverträge ein Schriftformerfordernis. Ausreichend dafür ist eine Email oder auch eine Textnachricht. Es ist allerdings ratsam, den Maklervertrag auf Papier mit Unterschriften der jeweiligen Parteien und detaillierten Ausführungen zur Beauftragung festzuhalten. Verträge die mündlich oder per Handschlag geschlossen werden, sind nichtig.

Makler beauftragen

Zwei in Hemden gekleidete Personen geben sich die Hand, im Hintergrund ist der Innenraum einer Wohnung zu sehen.

Die richtige Auswahl eines Maklers ist maßgeblich für den Erfolg bei Verkauf oder Vermietung Ihres Hauses. Recherchieren Sie gründlich und führen Sie persönliche Gespräche, um die Expertise und Seriosität des Maklers zu beurteilen.

Entscheidend ist zudem, die Konditionen des Maklervertrags genau zu prüfen und festzulegen. Klären Sie, ob es sich um einen Alleinauftrag handelt und wie die Provision gestaffelt ist. Legen Sie insbesondere Wert auf eine transparente Aufstellung der Dienstleistungen, die der Makler für Sie erbringen wird.

Eine offene und regelmäßige Kommunikation mit dem Makler ist entscheidend, um den Prozess effizient zu gestalten und Ihre Interessen zu wahren. Besprechen Sie Ihre Erwartungen an die Erreichbarkeit und Berichterstattung und verfolgen Sie die Fortschritte kritisch. Eine gute Zusammenarbeit basiert auf gegenseitigem Vertrauen und dem Verständnis der jeweiligen Rollen im Verkaufs- oder Vermietungsprozess.

Mustervorlage

Damit Sie im Maklervertrag auch keine wichtigen Informationen vergessen, haben wir für Sie eine Mustervorlage für den Maklervertrag entworfen. Diese können Sie kostenlos herunterladen und für den Verkauf Ihrer Immobilie nutzen.

Wenn Sie einen Vertrag von Ihrem Immobilienmakler erhalten sollten, kann es sich lohnen, diesen mit der Mustervorlage zu vergleichen, um zu sehen, ob bestimmte Vereinbarungen oder Klauseln fehlen und ergänzt werden müssen. Erst, wenn Sie mit dem Maklervertrag sicher sind, dass auch Ihre Bedürfnisse erfüllt werden, sollten Sie diesen unterschreiben.

Maklervertrag kündigen

Frau zerreisst Vertrag

Sie können jederzeit fristlos und ohne Grund einen unbefristeten Maklervertrag kündigen. Befristete Verträge können während der Vertragsdauer nicht ordentlich gekündigt werden. Sie enden entweder mit Auslauf der Frist oder, sollte der Vertrag eine Klausel mit automatischer Vertragsverlängerung beinhalten, mit fristgerechter Kündigung zum Ende der Vertragslaufzeit. Während der Vertragsdauer kann ein befristeter Maklervertrag nur außerordentlich gekündigt werden.

Gut zu wissen

Achtung: Wird der Vertrag nicht fristgerecht gekündigt, kann dies eine  automatische Vertragsverlängerung zur Folge haben. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Klausel im Maklervertrag.

Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung kann nur aus triftigem Grund erfolgen. Ein solcher kann dann vorliegen, wenn der Makler zum Beispiel vorsätzliche falsche Angaben macht oder eine seiner vertraglich vereinbarten Pflichten verletzt.

Maklervertrag widerrufen

Ein Widerrufsrecht besteht nur, wenn der Maklervertrag ein Fernabsatzvertrag nach § 312c BGB ist. Ein solcher Vertrag liegt vor, wenn Makler und Auftraggeber ausschließlich über Fernkommunikationsmittel zum Vertragsabschluss gekommen sind. Die Kommunikation also lediglich über Telefon, Email, Fax oder Ähnliches stattfindet.

Mit der Verbraucherrechte-Richtlinie der EU vom 13.06.2014 wird dem Verbraucher ein Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss zugesprochen. Der Grund für den Widerruf muss dabei nicht genannt werden.

Wichtig ist auch, dass der Makler dazu verpflichtet ist, seine Kunden vor Vertragsabschluss über deren Widerrufsrecht aufzuklären.

Fazit

Beim Abschluss eines Maklervertrags ist die Wahl des Vertragstyps entscheidend, wobei zwischen einfachem Maklervertrag, Alleinauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag unterschieden wird. Wichtig ist eine gründliche Prüfung des Inhalts auf Leistungen, Pflichten und Klauseln, die für beide Vertragsseiten gerecht sind.

Vermeiden Sie restriktive Bestimmungen und achten Sie auf Kündigungs- sowie Widerrufsrechte, um Flexibilität zu gewährleisten. Unsere Mustervorlage kann eine hilfreiche Basis bieten, um sicherzustellen, dass keine wichtigen Punkte übersehen werden.

Disclaimer

Der Mustervertrag wurde mit größter Sorgfalt erstellt von den Rechtsanwälten Wöhlermann Lorenz & Partner. Die Jacasa GmbH übernimmt allerdings keine Gewähr für die Aktualität und Inhalte der im Vertragsmuster bereitgestellten kostenlosen Formularklauseln. Die Nutzung des Vertragsmusters erfolgt auf eigene Gefahr.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Maklervertrag

  • Welche Typen von Maklerverträgen gibt es?

    Es gibt den einfachen Maklervertrag, den Makleralleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Die verschiedenen Typen unterscheiden sich vor allem darin, wie viele Makler beauftragt werden dürfen und wer Kaufinteressenten anwerben darf. Auch kann das zu erwartende Engagement davon abhängig sein.

  • Was sollte der Maklervertrag beinhalten?

    Es ist wichtig, dass der Vertrag möglichst konkret formuliert ist. Beinhalten sollte er insbesondere die Daten des Maklers, des Auftraggebers und der Immobilie. Aber auch die Provision, einzelne Vermarktungsmaßnahmen und Fristen sollten unbedingt in den Vertrag mit aufgenommen werden.

  • Worauf muss ich besonders achten?

    Vorsicht ist geboten bei Vereinbarungen zu Aufwandsentschädigung, Reservierungsgebühr oder auch Überpreisvereinbarungen. Diese sollten möglichst nicht oder erst nach gutem Überlegen Bestandteil des Vertrages werden.

  • Kann ich den Maklervertrag kündigen?

    Ja. Der Maklervertrag kann entweder fristgerecht oder außerordentlich mit triftigem Grund gekündigt werden.

  • Gibt es beim Maklervertrag ein Widerrufsrecht?

    Bei Fernabsatzverträgen besteht ein Widerrufsrecht bis 14 Tage nach Vertragsabschluss. Ein solcher Vertrag liegt vor, wenn er allein über Fernkommunikationsmittel wie z.B. Telefon oder Email zustande gekommen ist.

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