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Ein Hausverkauf wird im Normalfall über einen Makler geregelt. Sie können sich aber auch dafür entscheiden, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Das spart Ihnen einiges an Kosten, allerdings fallen auch einige Aufgaben an, die viel Zeit und Nerven fressen. Worauf Sie beim Hausverkauf ohne Makler achten müssen und für wen sich diese Art des Verkaufs lohnt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Wenn Sie einen Hausverkauf ohne Makler planen, sollten Sie sich im Vorfeld überlegen, ob die Vorteile beim eigenständigen Verkauf gegenüber den Nachteilen für Sie überwiegen. Sobald Sie die Entscheidung getroffen haben und den Hausverkauf in die eigene Hand nehmen wollen, verrät dieser Ratgeber Ihnen, mit welchen fünf Tipps Sie gut gewappnet sind und mit welchen Kosten Sie trotz fehlender Maklerprovision rechnen müssen.
Die Vorteile für den Hausverkauf ohne Makler liegen auf der Hand: die Kosten für den Makler bleiben Ihnen erspart, eine Maklerprovision wird nicht fällig. Und das ist ein sehr großer Posten, denn im Normalfall liegt die Maklerprovision bei über 2%, sie kann aber auch bei über 3,5% liegen und sich somit gut und gerne im fünfstelligen Bereich orientieren. Wenn die Maklerprovision für Sie wegfällt, ergibt sich dadurch ein weiterer Vorteil: Sie haben einen größeren Verhandlungsspielraum beim Hausverkauf.
Doch auch die Nachteile gibt es bei einem Hausverkauf ohne Makler zu beachten. Ihnen sollte bewusst sein, dass alle Aufgaben, die Ihnen ein Makler abnimmt, bei Ihnen liegen. Das heißt, die Vorbereitungen für den Verkauf, die Besichtigungen und das Aufsetzen eines Vertrags müssen von Ihnen übernommen werden. Das bedeutet einen entsprechend großen Zeitaufwand sowie eine Menge an Fachwissen, das sie sich aneignen müssen. Denn ohne dieses Fachwissen kann es passieren, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie falsch einschätzen. Wie ärgerlich wäre es beispielsweise, wenn Sie zu wenig für Ihr Haus erhalten oder wenn es sich nicht verkaufen lässt, weil der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist?
Um Ihnen die Entscheidung einfacher zu machen, haben wir für Sie Fragen zusammengestellt, die Sie ehrlich mit Ja beantworten sollten, wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler angehen wollen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, diese durchzugehen und hören Sie in sich hinein, ob Sie sich dieser Herausforderung stellen können und wollen. Wenn Sie bei einer oder gleich mehreren Fragen aufhorchen, empfehlen wir Ihnen auf professionelle Unterstützung zurückzugreifen.
Besonders die Vorbereitungen für den Verkauf nehmen sehr viele Stunden, wenn nicht Tage in Kauf, wenn beispielsweise das Exposé vorbereitet werden will. Aber auch die Besichtigungen vor Ort nehmen oft mehr Zeit in Anspruch als anfangs gedacht. Oft wollen die Interessenten das Haus und das Grundstück mehrmals unter die Lupe nehmen, rechnen Sie deshalb unbedingt damit, dass während des Hausverkaufs weniger Freizeit auf dem Programm stehen wird – und das gegebenenfalls über mehrere Wochen oder Monate.
Nur wenn Sie in der Nähe des zu verkaufenden Hauses wohnen, lohnt sich der Verkauf ohne Makler. Wenn Sie für die Vorbereitungen und die Besichtigungen jeweils einen Anfahrtsweg von über 30 Minuten pro Strecke auf sich nehmen müssen, raten wir Ihnen vom eigenständigen Verkauf ab. Denn es werden viele Termine auf Sie zukommen, und wenn Sie jeweils mehrere Stunden im Auto oder dem Zug verbringen, steigt mit Sicherheit Ihre Unzufriedenheit und das Projekt „Hausverkauf“ wird zu einer weniger schönen Herausforderung.
Einer der ersten Schritte beim Hausverkauf ist es, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Hierfür müssen viele Faktoren einbezogen werden. Ein Makler mit viel Arbeitserfahrung kann Ihnen den Immobilienwert schnell benennen. Wenn Sie dies ohne Fachwissen selbst machen, können Sie weit unter Marktwert landen oder viel zu hoch. Daher ist viel Expertise von Nöten, die Sie sich gegebenenfalls vor dem Verkauf noch aneignen müssen. Planen Sie hierfür im Vorfeld erneut Zeit ein.
Ohne Makler haben Sie keinerlei Unterstützung hinsichtlich rechtlicher Fragen. Ihnen fehlt auch jegliche Rechtssicherheit. Dieses Wissen lässt sich auch nicht in wenigen Stunden oder Tagen aneignen, daher müssen Sie bei einem Hausverkauf ohne Makler höchstwahrscheinlich auf professionelle Hilfe zurückgreifen und sollten hierfür mit extra Kosten rechnen.
Neben den Fachkenntnissen ist es auch besonders wichtig, das zu verkaufende Objekt richtig zu vermarkten. Ein wichtiger Faktor hierfür ist das Exposé, das alle Details zum Haus aufgreifen sollte. Dabei müssen Sie auf ausdrucksstarke Bilder und aussagekräftige Texte setzen, die den Zustand der Immobilie perfekt widerspiegeln. Im besten Fall sollten Sie Erfahrung im Fotografieren haben und auch vor langen, ausschmückenden Texten nicht zurückschrecken, denn damit wollen Sie bei den möglichen Käufern punkten.
Zuletzt ist es wichtig, auch zwischenmenschlich vorbereitet zu sein. Denn beim Verkauf ohne Makler müssen Sie Ihr Haus bei den Besichtigungen gut verkaufen und mit Ihnen fremden Menschen interagieren. Dabei kommt es auch vor, dass Ihnen unangenehme Fragen gestellt werden, auf die Sie professionell reagieren müssen. Auch bei den finalen Verhandlungen zum Kaufpreis sollten Sie professionell auftreten. Unterschätzen Sie diesen Punkt nicht, denn oft ist diese Verhandlung eine Gratwanderung: immerhin wollen Sie den bestmöglichen Kaufpreis erzielen, die potenziellen Käufer aber eventuell den Preis drücken, um zu sparen. Am Ende sollten beide Parteien glücklich zum Abschluss kommen.
Wenn Sie sich final für den Hausverkauf ohne Makler entschieden haben, ist es an der Zeit zur Tat zu schreiten. Der gesamte Prozess kann in drei Kategorien eingeteilt werden – die Vorbereitung, die Vermarktung und den Verkaufsabschluss.
Sobald die Entscheidung gefallen ist, dass ein Haus verkauft werden soll, muss der Wert der Immobilie ermittelt werden. Denn darauf basieren alle weiteren Schritte und Sie bekommen eine Vorstellung, wie viel Geld Sie erwarten können. Sobald Sie den Wert selbst ermittelt oder ein Gutachten von einem Sachverständigen erhalten haben, müssen Sie alle Unterlagen für das Haus organisieren. Hierzu zählen unter anderem ein Grundbuchauszug, ein Energieausweis, ein Flurkartenauszug und Belege zu vorgenommenen Sanierungen. Zuletzt steht die Erarbeitung einer Verkaufsstrategie an. Überlegen Sie sich, wie und wo Sie das Haus bewerben und welche Art von Käufer Sie ansprechen wollen.
Nach der Vorbereitung geht es ans Eingemachte. Der Startschuss zur Vermarktung fällt mit der Erstellung des Exposés. Dort gehen Sie auf alle Fakten zum Haus ein und nennen Details, die für die Käufer von Interesse sein könnten. Sobald das Exposé finalisiert ist, geht die richtige Vermarktung los, indem Anzeigen geschaltet werden. Der letzte und mitunter ausschlaggebende Schritt der Vermarktung ist das Durchführen der Besichtigungen. In der Regel finden diese schon wenige Tage nach der Anzeigenschaltung statt, denn das Interesse ist und bleibt groß.
Auch der letzte Abschnitt beim Hausverkauf ohne Makler bringt ein paar Aufgaben mit sich. Nachdem Sie den Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, geht es daran, den Verkaufspreis zu klären. Oft versuchen die angehenden neuen Besitzer den Preis noch zu drücken und gehen dabei auf etwaige Mängel ein. Ob Sie sich auf eine Verhandlung einlassen, kommt ganz auf Sie an. Nachdem der Kaufpreis von beiden Seiten akzeptiert ist, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Zuletzt steht für Sie als Verkäufer der Immobilie noch der Notartermin an, bei dem die Immobilie offiziell den Besitzer wechselt.
Es ist noch kein Meister vom Himmel gefallen – besagt ein bekanntes Sprichwort. Das trifft beim Hausverkauf in Eigenregie auf jeden Fall zu, denn so simpel, wie es sich vielleicht anhören mag, ist es leider nicht. Doch wenn Sie sich an diese fünf Tipps halten, wird Ihnen der Verkauf mit Sicherheit leichter fallen.
Beim Immobilienverkauf ist eine gute Vorbereitung essentiell, und für die sollten Sie sich genügend Zeit nehmen. Das Fachwissen ist über alle Bereiche des Verkaufs notwendig, vom Einholen der nötigen Dokumente über die aufkommenden Fragen bei den Besichtigungen bis hin zum Vorbereiten des Kaufvertrags. All diese Aufgaben, die sonst ein Makler für Sie übernimmt, müssen Sie stemmen. Daher sei Ihnen geraten, sich frühzeitig in die Materie einzulesen und bei aufkommenden Wissenslücken zu recherchieren und gegebenenfalls auf professionelle Unterstützung zurückzugreifen.
Jedes Haus ist anders – und daher passt es auch nicht zu jeder Zielgruppe. Daher sollten Sie die Zielgruppe für Ihre Immobilie frühzeitig definieren. Überlegen Sie sich, für welche Personen oder Konstellationen das zu verkaufende Objekt geeignet ist. Wenn das Haus mehrere Schlafzimmer umfasst und einen großen Garten hat, ist es perfekt geeignet für eine Familie mit Hund. Wenn es einen kleinen Wohnraum besitzt, könnte es eher für ein jüngeres Paar von Interesse sein. Und auch wenn Ihre Immobilie in die Jahre gekommen ist und Sie kein Geld in Modernisierungen investieren wollen, findet sich hierfür der perfekte Käufer.
Sobald Sie wissen, für welche Zielgruppe Ihr Haus zugeschnitten sein könnte, kümmern Sie sich um das Exposé. Achten Sie hier ganz klar darauf, dass Sie die Merkmale, die für die jeweilige Zielgruppe von Interesse ist, ganz deutlich hervorheben. Außerdem sollten Sie im Exposé darauf achten, dass die Immobilie genau so verkauft wird, wie sie auch wirklich ist. Zeigen Sie mögliche Mängel auf, rücken Sie aber dennoch die tollen Eigenschaften des Hauses ins Zentrum des Dokuments und zeigen diese mithilfe von Fotos auf. Denn in diese werden sich die neuen Besitzer verlieben.
Für die anstehenden Hausbesichtigungen sollten Sie perfekt vorbereitet sein. Das bedeutet: Machen Sie sich vor den Besichtigungsterminen noch einmal mit allen Fakten rund um das Haus vertraut. Wie groß ist das Grundstück? Wann waren die letzten Modernisierungen? Wie sieht es mit dem Energieausweis aus? Auf all diese Fragen und viele weitere müssen Sie eine Antwort wissen.
Auch das Objekt sollte in bestmöglichem Zustand sein, daher lohnt es sich vor Besichtigungen Zeit einzuplanen, um jeden Raum zu begutachten und herumstehende Gegenstände, die die Käufer ablenken könnten, zu verräumen. Wenn das Haus einen Garten umfasst, nehmen Sie auch diesen in Augenschein, denn dieser kann ebenfalls ein ausschlaggebendes Argument für oder gegen die Immobilie sein.
Nach den Besichtigungen erreichen Sie im besten Fall die ersten Kaufanfragen der Interessenten. Freuen Sie sich aber nicht zu früh, denn in einigen Fällen wird es vorkommen, dass bei den potenziellen Käufern der Wunsch vom Hauskauf zwar vorhanden ist, aber das Geld auf dem Konto fehlt. Daher lohnt es sich, schon vor der Besichtigung mit den Interessenten ins Gespräch zu gehen und diese zu bitten, zum Termin eine Finanzierungsbestätigung der Bank mitzubringen, oder eine Bestätigung, dass genügend Startkapital für den Kauf zur Verfügung steht. So schließen Sie aus, dass Sie viel Zeit in Verhandlungen investieren, wenn es schlussendlich nicht zum Kaufabschluss kommen kann.
In diesem Ratgeber haben Sie nun schon mehrfach gelesen, dass trotz Ausbleiben der Maklerprovision einige Kosten auf sie zukommen werden. Denn wenn Sie alle Aufgaben beim Hausverkauf selbst übernehmen, müssen Sie einige Aufgaben an Experten auslagern. Auch die Vermarktung des Hauses kann stark ins Geld gehen. Einen groben Überblick über mögliche Kostenstellen führen wir Ihnen hier auf:
Ein wichtiges Dokument für den Hausverkauf ist der Grundbuchauszug. Dieser gibt einen ganzheitlichen Überblick über Ihre Immobilie, über mögliche Hypotheken und Grundschulden. Ebenfalls erhält der Grundbuchauszug einen Vermerk der Eigentumsverhältnisse am Grundstück. Dieses Dokument kann nur kostenpflichtig erworben werden, entweder im Amtsgericht, bei einem Notar oder online., die Kosten betragen zwischen 10€ und etwa 50€. Wenn Sie Ihr Haus von einem Sachverständigen prüfen lassen, um den Wert zu ermitteln, kommen weitere Kosten auf Sie zu. Für das Immobiliengutachten veranschlagen die Experten unterschiedlich hohe Honorare, Sie sollten aber mit mehreren hundert Euro rechnen, bei großen Immobilien können sich die Kosten auch auf einen höheren vierstelligen Bereich belaufen.
Um einen guten Verkaufspreis zu erzielen, kann es sich lohnen, vor dem Verkauf in nötige Modernisierungen zu investieren. Dadurch können mögliche Mängel ausgebügelt und der Wert der Immobilie gesteigert werden. Zusätzlich können Sie bei Interessenten mit einem zu dem Haus passenden Home Staging punkten. Hierfür kommen Kosten im dreistelligen Bereich auf Sie zu. Ein schönes Wohndesign vermittelt den zukünftigen Besitzern aber ein Gefühl davon, wie deren Leben im neuen Eigenheim aussehen könnte und macht das Potenzial des Hauses sichtbar. Oftmals kann ein schönes Gesamtpaket sogar helfen, das Haus zu einem höheren Preis zu verkaufen.
Für das Exposé benötigen Sie hochauflösende Bilder und gut geschriebene Texte. Oftmals sagen Bilder mehr als tausend Worte, und daher sollten Sie bei den Fotos auch auf professionelle Hilfe zurückgreifen. Wenn Sie auf einen Fotografen beauftragen, kalkulieren Sie mindestens 100€ für die Bilder ein. Je nach Größe Ihrer Immobilien kann der Betrag noch höher ausfallen. Ein Vorteil: Wenn Sie ein professionelles Home Staging in Betracht ziehen, sind oft Fotos der gestagten Räume im Paket inbegriffen und Sie sparen sich diesen Posten.
Sobald der Verkauf ins Haus steht, müssen Sie sich an die Vermarktung der Immobilie machen. Hierfür ist es unerlässlich, ein Inserat zu schalten. Das können Sie online auf verschiedenen Portalen machen, oder in einer regionalen Zeitung. Für beide Optionen müssen Sie eine Pauschale zahlen, diese ist abhängig von dem Umfang der jeweiligen Anzeige und der Art, wie Sie Ihr Objekt beworben haben wollen. Soll das Inserat auf Online-Plattformen weit oben angezeigt werden, damit es von möglichst vielen Suchenden gefunden werden kann, ist die Pauschale höher als wenn das Angebot weiter unten zu finden ist.
Wenn Sie die Besichtigungen selbst übernehmen und nicht in der näheren Umgebung der Immobilie wohnen, müssen Sie für jeden Termin vor Ort anreisen. Das bedeutet, dass Kosten für das Tanken Ihres Autos anfallen, oder Sie Tickets für die Bahn erwerben müssen, wenn Sie damit reisen. Diese Kosten werden oft nicht wahrgenommen, können sich aber schnell läppern und somit einen großen Posten bei den Ausgaben bedeuten.
Wenn Sie rechtliche Unterstützung benötigen, schlägt das Honorar von Anwälten oder Notaren kräftig zu Buche. Es können schnell Kosten im hohen dreistelligen oder vierstelligen Bereich auf Sie zukommen. Das Gute: Die Notarkosten zum Vertragsabschluss können Sie mit großer Wahrscheinlichkeit von Ihrer Liste streichen, denn diese werden in der Regel von Käuferseite getragen.
Zuletzt muss ein weiterer, wichtiger Punkt genannt werden. Denn neben den finanziellen Kosten dürfen Sie den zeitlichen Aufwand und die psychische Belastung durch den Hausverkauf nicht außer Acht lassen. Als Laie können Sie schnell mehrere Tage, Wochen oder sogar Monate in das Projekt stecken, diese Zeit werden Sie nicht zurückbekommen. Auch die nervlichen Strapazen sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn wenn sich Ihr Haus nicht so einfach verkaufen lässt, oder sich der Prozess mehrere Wochen zieht, kann das schnell an Ihnen nagen und sich auf Ihre Psyche auswirken. Daher sollten Sie sich vor allem diesbezüglich sicher sein, dass Sie Ihre Haus ohne Makler verkaufen wollen.
Der Hausverkauf ohne Makler eignet sich für Sie, wenn Sie genug Zeit hierfür haben, in der Nähe des Hauses leben und sich der Aufgaben gewachsen fühlen. Denn Sie müssen all das übernehmen, was Ihnen der Makler sonst abnehmen würde, das heißt, das Sie zum Beispiel das Erstellen des Exposés, die Besichtigungen und den Kaufvertrag übernehmen müssen.
Auch wenn die Maklerprovision ausbleibt, müssen Sie mit mehreren Kostenpunkten rechnen. Denn für die Dokumente wie den Grundbucheintrag müssen Sie zahlen, wie auch für die Vermarktung. Wenn Sie außerdem professionelle Hilfe bei Rechtsfragen haben sollten, kommen ebenfalls Kosten auf Sie zu. Insgesamt sind die Kosten nicht gleichzusetzen mit der Maklerprovision, Sie können aber dennoch im vierstelligen Bereich liegen.
Das kommt ganz auf Ihre Erfahrung im Immobilienbereich aus. Grundsätzlich sollten Sie mit mehreren Tagen, wenn nicht Wochen rechnen, denn besonders die Vorbereitung frisst mehr Zeit als oft angenommen. Auch Besichtigungen dauern meistens länger als anfangs geplant, sodass auch hier nochmal mehrere Stunden ins Land ziehen.
