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Haus verkaufen ohne Makler: Checkliste für den privaten Verkauf

20. May 2024 / 28 Min. Lesezeit

Wenn Sie ein Haus verkaufen ohne einen Makler anzuheuern, sparen Sie zwar einiges an Kosten. Allerdings fallen auch einige Aufgaben an, die Ihnen viel Zeit und Nerven rauben können. Was Sie beim Hausverkauf ohne Makler beachten müssen, wie Sie genau vorgehen und für wen sich diese Art des Verkaufs lohnt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was beim privaten Hausverkauf beachtet werden muss

Die unverzichtbare Grundlage jedes privaten Hausverkaufs ist ein vorbereiteter und gut durchdachter Ansatz. Für diesen ist eine emotionale Distanzierung vom eigenen Heim zwingend erforderlich. Insbesondere da Sie auf die Dienste eines Maklers verzichten, müssen Sie die sachliche Sicht des fehlenden Profis ersetzen können.

Eine Frau in grauem Pullover hebt den Zeigefinger vor die Kamera.

Doch damit nicht genug – es kommen Aufgaben in den Bereichen Vertrieb, Marketing und Verhandlungsführung auf Sie zu. Zudem sollten Sie in der Lage sein, sich in viele verschiedene Detailaufgaben vertiefen zu können. Hierzu zählen die Preisfestlegung, die Präsentation der Immobilie und die Klärung sämtlicher rechtlicher Aspekte. 

Wenn Sie einen Hausverkauf ohne Makler planen, sollten Sie sich im Vorfeld überlegen, ob die Vorteile beim eigenständigen Verkauf gegenüber den Nachteilen für Sie überwiegen. Sobald Sie die Entscheidung getroffen haben und den Hausverkauf in die eigene Hand nehmen wollen, verrät dieser Ratgeber Ihnen, mit welchen fünf Tipps Sie gut gewappnet sind und mit welchen Kosten Sie trotz fehlender Maklerprovision rechnen müssen. 

Die Vor- und Nachteile des Hausverkaufs ohne Makler

Die Vorteile für den Hausverkauf ohne Makler liegen auf der Hand: die Kosten für den Makler bleiben Ihnen erspart, eine Maklerprovision wird nicht fällig. Und das ist ein sehr großer Posten, denn im Normalfall liegt die Maklerprovision bei über 2%, sie kann aber auch bei über 3,5% liegen und sich somit gut und gerne im fünfstelligen Bereich orientieren.

Wenn die Maklerprovision für Sie wegfällt, ergibt sich dadurch ein weiterer Vorteil: Sie haben einen größeren Verhandlungsspielraum beim Hausverkauf.

Doch auch die Nachteile gibt es bei einem Hausverkauf ohne Makler zu beachten. Ihnen sollte bewusst sein, dass alle Aufgaben, die Ihnen ein Makler abnimmt, bei Ihnen liegen. Das heißt, die Vorbereitungen für den Verkauf, die Besichtigungen und das Aufsetzen eines Vertrags müssen von Ihnen übernommen werden.

Gut zu wissen

Der Verkauf eines Hauses ohne Makler kann bedeutende Kosteneinsparungen mit sich bringen, da die Maklerprovision entfällt. Diese Ersparnis verschafft Ihnen als Verkäufer mehr Verhandlungsspielraum. Bedenken Sie jedoch, dass Sie alle Verkaufsaufgaben selbst übernehmen müssen, von der Vermarktung bis hin zum rechtssicheren Vertragsabschluss.

Das bedeutet einen entsprechend großen Zeitaufwand sowie eine Menge an Fachwissen, das sie sich aneignen müssen. Denn ohne dieses Fachwissen kann es passieren, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie falsch einschätzen. Wie ärgerlich wäre es beispielsweise, wenn Sie zu wenig für Ihr Haus erhalten oder wenn es sich nicht verkaufen lässt, weil der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist?

Eignet sich der Immobilienverkauf ohne Makler für Sie?

Machen Sie sich ausreichend Gedanken, ob Sie den Hausverkauf ohne Makler stemmen können.

Um Ihnen die Entscheidung einfacher zu machen, haben wir für Sie Fragen zusammengestellt, die Sie ehrlich mit Ja beantworten sollten, wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler angehen wollen.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, diese durchzugehen und hören Sie in sich hinein, ob Sie sich dieser Herausforderung stellen können und wollen. Wenn Sie bei einer oder gleich mehreren Fragen aufhorchen, empfehlen wir Ihnen auf professionelle Unterstützung zurückzugreifen.

Haben Sie genug Zeit für den Verkauf? 

Besonders die Vorbereitungen für den Verkauf nehmen sehr viele Stunden, wenn nicht Tage in Kauf, wenn beispielsweise das Exposé vorbereitet werden will. Aber auch die Besichtigungen vor Ort nehmen oft mehr Zeit in Anspruch als anfangs gedacht.

Oft wollen die Interessenten das Haus und das Grundstück mehrmals unter die Lupe nehmen, rechnen Sie deshalb unbedingt damit, dass während des Hausverkaufs weniger Freizeit auf dem Programm stehen wird – und das gegebenenfalls über mehrere Wochen oder Monate. 

Wohnen Sie in der Nähe des Verkaufsobjekts?

Nur wenn Sie in der Nähe des zu verkaufenden Hauses wohnen, lohnt sich der Verkauf ohne Makler. Wenn Sie für die Vorbereitungen und die Besichtigungen jeweils einen Anfahrtsweg von über 30 Minuten pro Strecke auf sich nehmen müssen, raten wir Ihnen vom eigenständigen Verkauf ab.

Denn es werden viele Termine auf Sie zukommen, und wenn Sie jeweils mehrere Stunden im Auto oder dem Zug verbringen, steigt mit Sicherheit Ihre Unzufriedenheit und das Projekt „Hausverkauf“ wird zu einer weniger schönen Herausforderung. 

Haben Sie genug Wissen über den Immobilienmarkt? 

Einer der ersten Schritte beim Hausverkauf ist es, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Hierfür müssen viele Faktoren einbezogen werden. Ein Makler mit viel Arbeitserfahrung kann Ihnen den Immobilienwert schnell benennen.

Wenn Sie dies ohne Fachwissen selbst machen, können Sie weit unter Marktwert landen oder viel zu hoch. Daher ist viel Expertise von Nöten, die Sie sich gegebenenfalls vor dem Verkauf noch aneignen müssen. Planen Sie hierfür im Vorfeld erneut Zeit ein. 

Kennen Sie sich mit rechtlichen Fragen aus? 

Ohne Makler haben Sie keinerlei Unterstützung hinsichtlich rechtlicher Fragen. Ihnen fehlt auch jegliche Rechtssicherheit. Dieses Wissen lässt sich auch nicht in wenigen Stunden oder Tagen aneignen, daher müssen Sie bei einem Hausverkauf ohne Makler höchstwahrscheinlich auf professionelle Hilfe zurückgreifen und sollten hierfür mit extra Kosten rechnen. 

Bringen Sie alle Fähigkeiten mit, um ein Exposé zu erstellen?

Neben den Fachkenntnissen ist es auch besonders wichtig, das zu verkaufende Objekt richtig zu vermarkten. Ein wichtiger Faktor hierfür ist das Exposé, das alle Details zum Haus aufgreifen sollte. Dabei müssen Sie auf ausdrucksstarke Bilder und aussagekräftige Texte setzen, die den Zustand der Immobilie perfekt widerspiegeln.

Im besten Fall sollten Sie Erfahrung im Fotografieren haben und auch vor langen, ausschmückenden Texten nicht zurückschrecken, denn damit wollen Sie bei den möglichen Käufern punkten.

Diese Aufgaben stehen beim Hausverkauf ohne Makler an

Können Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen?

Zuletzt ist es wichtig, auch zwischenmenschlich vorbereitet zu sein. Denn wenn Sie ein Haus verkaufen ohne einen Makler anzuheuern, müssen Sie bei den Besichtigungen gut mit fremden Menschen interagieren können. Dabei kommt es auch vor, dass Ihnen unangenehme Fragen gestellt werden, auf die Sie professionell reagieren müssen.

Auch bei den finalen Verhandlungen zum Kaufpreis sollten Sie professionell auftreten. Unterschätzen Sie diesen Punkt nicht, denn oft ist diese Verhandlung eine Gratwanderung: immerhin wollen Sie den bestmöglichen Kaufpreis erzielen, die potenziellen Käufer aber eventuell den Preis drücken, um zu sparen. Am Ende sollten beide Parteien glücklich zum Abschluss kommen.

Checkliste: Schritt für Schritt zum privaten Hausverkauf

Im Folgenden zeigen wir Ihnen in elf Schritten unterteilt, wie Sie beim privaten Hausverkauf ohne Makler idealerweise vorgehen, um Ihr Vorhaben bestmöglich zu gestalten. Zum Schluss können Sie unsere übersichtliche Checkliste nutzen, um die Anleitung für Ihren Hausverkauf ohne Makler möglichst sinnvoll einzusetzen.

1. Marktwert ermitteln

Bevor Sie in den Verkaufsprozess einsteigen, ist es von zentraler Bedeutung, den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Eine gängige Methode hierfür ist die eigenständige Recherche von Vergleichsobjekten in Ihrer Umgebung. Andernfalls können Sie einen Sachverständigen beauftragen, der für Sie eine professionelle Bewertung durchführt.

Bei der Ermittlung des Marktwertes ist der Begriff „Verkehrswert“ ein wichtiger Bestandteil. Der Verkehrswert einer Immobilie definiert den potenziellen Verkaufspreis, den sie zu einem festgelegten Zeitpunkt auf dem Markt erlangen könnte, wenn sie zum Verkauf angeboten wird. Wie Sie den Verkehrswert richtig ermitteln, erfahren Sie hier.

Instagram-Post mit folgendem Text: "Die Online-Wertermittlung ist ideal für eine erste Einschätzung des Immobilienwertes, ersetzt aber keinen Wertgutachter."

Geben Sie diesem Punkt die Zeit und den Aufwand, den er benötigt. Schließlich ist eine genaue Marktwerteinschätzung für den Verkaufserfolg entscheidend, da er Ihnen dabei hilft einen angemessenen und marktgerechten Preis für Ihr Haus festzulegen. Ohne diesen finden Sie entweder keine seriösen Interessenten, oder Sie verkaufen Ihr Haus schlimmstenfalls unter Wert.

2. Objekt vorbereiten

Im zweiten Schritt sollten Sie ihr zu verkaufendes Haus optimal für den Verkaufsprozess vorbereiten. Die Vorbereitung Ihres Hauses zielt darauf ab, potenzielle Käufer anzusprechen. Dazu gehört neben der Reinigung und dem Aufräumen des Hauses auch das Auflisten und Durchführen von Reparaturen.

Gegebenenfalls kann sogar das Vornehmen von Renovierungen sinnvoll sein, um den optischen Zustand und damit den Wert Ihres Hauses zu verbessern. Ein gepflegtes Anwesen erzielt häufig bessere Verkaufsergebnisse und verkürzt die Verweildauer auf dem Markt. Überlegen Sie sich, welche Investitionen sich beim Verkauf rentieren könnten, und letzten Endes für Sie gewinnbringend wären.

3. Verkaufsunterlagen zusammenstellen

Eine vollständige Sammlung aller benötigten Dokumente ist für den reibungslosen Ablauf des Verkaufsprozesses unerlässlich. Zu diesen Unterlagen gehört die Flurkarte, auch als Katasterunterlagen bekannt. Sie bekommen diese beim örtlichen Katasteramt. Einen aktuellen Grundbuchauszug, der unter anderem Besitzverhältnisse und Lasten darlegt, können Sie beim Grundbuchamt einsehen und anfordern.

Ihre Grundrisse im Maßstab 1:100 sowie die Baubeschreibung und die Baugenehmigungsurkunde, eventuell ergänzt um eine Abnahmebescheinigung, sind beim Bauordnungsamt oder in den entsprechenden Archiven zu finden. Ebenfalls notwendig ist eine detaillierte Berechnung der Wohn- und Nutzflächen, welche Sie ebenfalls vom Bauordnungsamt erhalten können. Informationen zu Baulasten lassen sich aus dem Baulastenverzeichnis entnehmen, das bei der Bauaufsichtsbehörde eingesehen werden kann.

Der Energieausweis, welcher die Energieeffizienz der Immobilie belegt, kann bei einem zugelassenen Energieberater oder dem Schornsteinfeger erstellt werden. Beachten Sie, dass der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren besitzt und bei der Vermarktung aktuell sein muss. Interessenten muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt, und in Werbeanzeigen entsprechend kenntlich gemacht werden. Ansonsten können Bußgelder anfallen und Ihr Verkaufsargument geschädigt werden.

Gut zu wissen

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Bedarfsausweis beruht auf einer Gebäudeanalyse und der Verbrauchsausweis auf historischen Verbrauchsdaten. Deren Ausstellung hängt vom Alter und dem Modernisierungsgrad der Immobilie ab.

Sollte Ihr Haus vermietet sein, sind die Miet- und Pachtverträge als Nachweis der Vertragsbedingungen und Einnahmen von Bedeutung. Eine Aufstellung der durchgeführten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen untermauert den Wert Ihrer Immobilie und sollte sorgfältig vorbereitet werden.

Letztlich ist eine Betriebskostenaufstellung der letzten zwei Jahre hilfreich, um potenziellen Käufern einen Überblick über die laufenden Kosten zu geben. All diese Unterlagen spielen eine zentrale Rolle im Verkaufsprozess und sollten daher vollständig und aktuell sein.

4. Exposé erstellen

Das Exposé ist ein Kernelement des Verkaufsprozesses, da es den ersten Eindruck Ihrer Immobilie vermittelt. Hochwertige Fotos, die Ihr Haus in bestem Licht zeigen, und eine detaillierte, ansprechende Beschreibung sind hier entscheidend. Veranschaulichen Sie die Besonderheiten und Vorteile Ihrer Immobilie im Exposé, um Interesse und eine emotionale Bindung bei den potenziellen Käufern zu erzeugen.

Am besten beginnen Sie bei der Erstellung Ihres Exposés immer mit einem ansprechenden Titelbild. Ergänzen Sie dieses durch hochqualitative Innen- und Außenfotos Ihrer Immobilie. Verfassen Sie anschließend einen einleitenden Text, der das Interesse der potenziellen Käufer weckt. Beschreiben Sie nun die Immobilie detailliert, indem Sie auf Raumaufteilung, Gesamtwohnfläche und Besonderheiten eingehen. Listen Sie die Ausstattungsmerkmale auf und betonen Sie die Vorzüge der Lage, einschließlich der Nähe zu Infrastruktureinrichtungen.

Auch wichtige Daten aus dem Energieausweis, wie die Energieeffizienzklasse, sollten nicht fehlen. Informieren Sie über den Kaufpreis sowie die zu erwartenden Nebenkosten und geben Sie an, wie und wann Besichtigungstermine arrangiert werden können. Stellen Sie sicher, dass alle rechtlichen Informationen korrekt wiedergegeben werden. Runden Sie zum Schluss das Exposé mit Ihren Kontaktdaten ab, damit Interessenten Sie direkt erreichen können.

5. Anzeige schalten

Auf einem Holztisch ist ein offener Laptop, eine Tasse, ein offenes Notizbuch, Blumen und ein Kugelschreiber zu sehen.

Vor dem Schalten von Anzeigen sollten Sie zuerst Ihre Zielgruppe definieren. Überlegen Sie sich, für welche Personen oder Konstellationen das zu verkaufende Objekt geeignet ist. Wenn das Haus mehrere Schlafzimmer umfasst und einen großen Garten hat, ist es perfekt geeignet für eine Familie mit Hund.

Wenn es einen kleinen Wohnraum besitzt, könnte es eher für ein jüngeres Paar von Interesse sein. Und auch wenn Ihre Immobilie in die Jahre gekommen ist und Sie kein Geld in Modernisierungen investieren wollen, findet sich hierfür der perfekte Käufer.

Wenn Sie sich ihrer Zielgruppe bewusst sind, können Sie die Anzeige auf verschiedenen Plattformen platzieren. Dies kann beispielsweise Online-Immobilienportalen, soziale Netzwerke oder lokale Zeitungen umfassen.

Die Qualität der Inhalte, einschließlich hochwertiger Bilder und einer präzisen Beschreibung der Immobilie, ist ebenso wichtig wie die Einhaltung der bereits genannten Pflichtangaben aus dem Energieausweis.

Gestalten Sie Ihre Anzeige optisch ansprechend und stellen Sie sicher, dass potenzielle Käufer Sie leicht kontaktieren können. Seien Sie bereit, auf Anfragen schnell zu reagieren und beachten Sie dabei stets den Datenschutz. Planen Sie frühzeitig Ihr Budget für die Anzeigenkosten, seien Sie jedoch bereit das Budget aufzustocken, sofern sich dies als notwendig erweisen sollte.

6. Besichtigungen organisieren

Bei der Planung und Durchführung von Hausbesichtigungen ist Sorgfalt der entscheidende Faktor. Machen Sie es sich einfach, indem Sie bestimmte Zeitfenster für die Besichtigung festlegen. Bereiten Sie Ihr Heim gründlich vor, indem Sie es reinigen und neutral dekorieren, und haben Sie alle benötigten Unterlagen parat.

Seien Sie bei der Besichtigung ehrlich zu den Interessenten, auch bezüglich möglicher Mängel. Sofern möglich, sollten Sie zudem persönliche Objekte beiseite räumen. Schließlich könnten diese die Aufmerksamkeit der Interessenten von den wesentlichen Merkmalen des Hauses ablenken.

Gehen Sie beim Erfassen von Kontaktdaten unbedingt datenschutzkonform vor, um rechtliche Probleme zu meiden. Eine Bereitschaft für Folgetermine ist förderlich, um die Bindung zu potenziellen Käufern zu stärken und den Verkaufsprozess erfolgreich abzuschließen.

7. Verhandlungen führen

Wenn Sie unserer Anleitung bis hier hin Folge geleistet haben, ist Ihnen der Marktwert Ihrer Immobilie bereits bewusst. Legen Sie sich nun eine klare Preisuntergrenze fest. Vernachlässigen Sie hierbei jedoch nicht, einen angemessenen Verhandlungsspielraum einzuplanen. So können Sie flexibel auf Angebote des potenziellen Käufers reagieren.

Argumentieren Sie stets sachlich auf Grundlage des Zustands und der Lage der Immobilie sowie möglicher Modernisierungen. Bleiben Sie während des Prozesses geduldig und bewahren Sie eine emotionale Distanz, um die Verhandlungen geschäftsmäßig zu führen. Vergessen Sie nicht, dass Sie nun die Rolle des professionellen Maklers einnehmen.

Bestehen Sie stets auf schriftliche Angebote, um Missverständnisse zu vermeiden, und lassen Sie die Bonität der Käufer überprüfen, um deren Ernsthaftigkeit zu gewährleisten. Eine Möglichkeit dies zu tun, besteht darin, sich vorab eine Bestätigung der Bank über deren Finanzierungszusage zeigen zu lassen.

Zeigen Sie Kompetenz und Selbstbewusstsein, und lassen Sie sich nicht durch äußeren Druck zu Kompromissen bewegen, die nicht Ihren Vorstellungen entsprechen.

8. Kaufvertrag vorbereiten

Hierbei ist es durchaus ratsam einen Notar oder Rechtsanwalt mit dem Entwurf zu beauftragen. Dieser stellt nämlich sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden und der Vertrag notariell beurkundet ist. Letzteres ist in Deutschland gesetzlich vorgegeben.

Der Vertrag muss eine detaillierte Beschreibung der Immobilie enthalten, den Kaufpreis und die genauen Zahlungsmodalitäten klar darlegen. Auch der Übergabezeitpunkt muss hier festgehalten sein. Ebenso wichtig ist die Auflistung aller Lasten und Beschränkungen des Grundstückes.

Der Zustand der Immobilie, einschließlich bekannter Mängel und der entsprechenden Gewährleistungsregelungen, ist ebenfalls ein essenzieller Bestandteil.

Vorkaufsrechte Dritter und Informationen aus dem Energieausweis müssen berücksichtigt sein. Eventuelle Sondervereinbarungen, wie die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder abzusprechende Renovierungen, sollten ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Achten Sie darauf, dass bei Vertragsschlüssen, die möglicherweise das Widerrufsrecht von Verbrauchern beinhalten, dies entsprechend adressiert ist.

Eine Männerhand hält einen Füller und unterschreibt einen Vertrag.

9. Notartermin wahrnehmen

Nachdem alle Einzelheiten geklärt sind, vereinbaren Sie einen Notartermin. Wie bereits erwähnt, ist in Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags für Immobilien gesetzlich vorgeschrieben. Nur so wird der Vertrag rechtskräftig. Stellen Sie sicher, dass alle Beteiligten mit allen erforderlichen Dokumenten zum Termin bereit und auf die Vertragsunterzeichnung vorbereitet sind.

Hierzu gehört, dass alle Beteiligten den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin gelesen und verstanden haben. Der Termin gewährleistet die Interessen beider Parteien und hilft Ihnen, zukünftige rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.

Während des Termins verliest der Notar den Kaufvertrag komplett und erklärt alle rechtlichen Details. Als Anwesender haben Sie die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Unklarheiten zu beseitigen, bevor der Vertrag von allen Parteien unterschrieben wird.

Nach dem Notartermin kümmert sich der Notar um die Abwicklung des Grundbuchwechsels und informiert die Beteiligten über die nächsten Schritte, wie das Bezahlen der Kaufsumme und die Übergabe der Immobilie.

10. Übergabe und Zahlung organisieren

Nun müssen Sie den Zahlungseingang des Kaufpreises sicherstellen. Der Zahlungseingang erfolgt üblicherweise nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und nach Erfüllung vertraglicher Bedingungen. Zur Sicherheit beider Parteien wird häufig ein Notaranderkonto genutzt. Im Kaufvertrag haben Sie bereits den Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie verankert.

Es ist ratsam, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem der Zustand der Immobilie sowie die Zählerstände festgehalten sind. Prüfen Sie vor dem finalen Übergang unbedingt noch einmal alle Veränderungen und Reparaturen. Nun sind sämtliche Schlüssel und wichtige Dokumente, wie die Baupläne und der Energieausweis, dem Käufer zu übergeben.

11. Nach dem Verkauf

Nach der Übergabe sollten sie zuallererst darauf achten, dass mit der vollständigen Kaufpreiszahlung alle im Grundbuch eingetragenen Lasten gelöscht werden. Die Nebenkosten müssen bis zum Tag der Übergabe korrekt abgerechnet werden. Informieren Sie alle relevanten Versorgungsunternehmen sowie Telefon- und Internetanbieter über den Verkauf und den Eigentümerwechsel.

Vergessen Sie nicht, Ihre eigene Adresse bei Post, Bank und Versicherungen zu aktualisieren. Sofern Sie nun gewisse Versicherungen nicht mehr benötigen, vergessen Sie nicht diese zu kündigen oder umzuschreiben.

Stellen Sie auch sicher, dass alle steuerlichen Aspekte berücksichtigt werden. So sollten Sie eine eventuell anfallende Spekulationssteuer überprüfen und sämtliche Einnahmen korrekt in der Steuererklärung angegeben.

Gut zu wissen

Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie, innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Kauf, unterliegen der Spekulationssteuer. Ausgenommen sind Objekte, die im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vom Besitzer selbst bewohnt wurden.

Es ist ratsam, nach dem Verkauf für eventuelle Rückfragen des Käufers erreichbar zu bleiben und sämtliche Dokumente und Belege des Verkaufs sorgfältig aufzubewahren, um auf spätere Anfragen oder Ansprüche vorbereitet zu sein.

Checkliste für den privaten Hausverkauf ohne Makler

Damit Sie vom Anfang des Verkaufsprozesses bis zu seiner Abwicklung nichts vergessen, nutzen Sie unsere übersichtliche Checkliste für den privaten Hausverkauf ohne Makler:

1. Marktwert ermitteln

  • Vergleichswerte recherchieren oder Sachverständigen beauftragen

2. Objekt vorbereiten

  • Reinigen und aufräumen
  • Reparaturen und eventuelle Renovierungen vornehmen

3. Verkaufsunterlagen zusammenstellen

  • Flurkarte und Grundbuchauszug besorgen
  • Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung holen
  • Energieausweis einholen
  • Baulastenverzeichnis prüfen
  • Bei Vermietung: Mietverträge bereitlegen
  • Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen
  • Betriebskostenaufstellung vorbereiten

4. Exposé erstellen

  • Ansprechende Fotos machen
  • Text mit Detailinformationen verfassen
  • Kontaktdaten angeben

5. Anzeige schalten

  • Zielgruppe definieren
  • Anzeigen auf geeigneten Plattformen platzieren

6. Besichtigungen organisieren

  • Zeitfenster festlegen
  • Unterlagen für Besichtigung bereitlegen
  • Datenschutz bei Kontaktdatenerfassung beachten

7. Verhandlungen führen

  • Verhandlungsstrategie festlegen
  • Preisuntergrenze und Spielraum bestimmen
  • Schriftliche Angebote anfordern und Bonität prüfen

8. Kaufvertrag vorbereiten

  • Notar oder Rechtsanwalt beauftragen
  • Vertragselemente festlegen

9. Notartermin wahrnehmen

  • Terminplanung mit allen Beteiligten abstimmen
  • Dokumente für Notartermin prüfen

10. Übergabe und Zahlung organisieren

  • Übergabeprotokoll erstellen
  • Zahlungseingang des Kaufpreises überwachen

11. Nach dem Verkauf

  • Lasten im Grundbuch löschen
    • Versorgungsunternehmen informieren
    • Eigene Adressänderung durchführen
    • Versicherungen anpassen
    • Steuerliche Aspekte klären
    • Erreichbar für Rückfragen bleiben und Unterlagen aufbewahren

Haus verkaufen ohne Makler: Kosten bleiben nicht aus

Vor Kosten bleiben Sie beim Hausverkauf ohne Makler nicht verschont.

In diesem Ratgeber haben Sie nun schon mehrfach gelesen, dass trotz Ausbleiben der Maklerprovision einige Kosten auf sie zukommen werden. Denn wenn Sie alle Aufgaben beim Hausverkauf selbst übernehmen, müssen Sie einige Aufgaben an Experten auslagern. Auch die Vermarktung des Hauses kann stark ins Geld gehen. Einen groben Überblick über mögliche Kostenstellen führen wir Ihnen hier auf:

Dokumente für den Hausverkauf 

Ein wichtiges Dokument für den Hausverkauf ist der Grundbuchauszug. Dieser gibt einen ganzheitlichen Überblick über Ihre Immobilie, über mögliche Hypotheken und Grundschulden. Ebenfalls erhält der Grundbuchauszug einen Vermerk der Eigentumsverhältnisse am Grundstück.

Dieses Dokument kann nur kostenpflichtig erworben werden, entweder im Amtsgericht, bei einem Notar oder online., die Kosten betragen zwischen 10€ und etwa 50€. Wenn Sie Ihr Haus von einem Sachverständigen prüfen lassen, um den Wert zu ermitteln, kommen weitere Kosten auf Sie zu.

Für das Immobiliengutachten veranschlagen die Experten unterschiedlich hohe Honorare, Sie sollten aber mit mehreren hundert Euro rechnen, bei großen Immobilien können sich die Kosten auch auf einen höheren vierstelligen Bereich belaufen.

Modernisierungen und Home Staging

Um einen guten Verkaufspreis zu erzielen, kann es sich lohnen, vor dem Verkauf in nötige Modernisierungen zu investieren. Dadurch können mögliche Mängel ausgebügelt und der Wert der Immobilie gesteigert werden. Zusätzlich können Sie bei Interessenten mit einem zu dem Haus passenden Home Staging punkten. Hierfür kommen Kosten im dreistelligen Bereich auf Sie zu.

Ein schönes Wohndesign vermittelt den zukünftigen Besitzern aber ein Gefühl davon, wie deren Leben im neuen Eigenheim aussehen könnte und macht das Potenzial des Hauses sichtbar. Oftmals kann ein schönes Gesamtpaket sogar helfen, das Haus zu einem höheren Preis zu verkaufen.

Professionelle Fotos

Für das Exposé benötigen Sie hochauflösende Bilder und gut geschriebene Texte. Oftmals sagen Bilder mehr als tausend Worte, und daher sollten Sie bei den Fotos auch auf professionelle Hilfe zurückgreifen. Wenn Sie auf einen Fotografen beauftragen, kalkulieren Sie mindestens 100€ für die Bilder ein.

Je nach Größe Ihrer Immobilien kann der Betrag noch höher ausfallen. Ein Vorteil: Wenn Sie ein professionelles Home Staging in Betracht ziehen, sind oft Fotos der gestagten Räume im Paket inbegriffen und Sie sparen sich diesen Posten.

Schaltung einer Anzeige und Veröffentlichung des Exposés

Sobald der Verkauf ins Haus steht, müssen Sie sich an die Vermarktung der Immobilie machen. Hierfür ist es unerlässlich, ein Inserat zu schalten. Das können Sie online auf verschiedenen Portalen machen, oder in einer regionalen Zeitung.

Für beide Optionen müssen Sie eine Pauschale zahlen, diese ist abhängig von dem Umfang der jeweiligen Anzeige und der Art, wie Sie Ihr Objekt beworben haben wollen. Soll das Inserat auf Online-Plattformen weit oben angezeigt werden, damit es von möglichst vielen Suchenden gefunden werden kann, ist die Pauschale höher als wenn das Angebot weiter unten zu finden ist. 

An- und Abreisen für Besichtigungen

Wenn Sie die Besichtigungen selbst übernehmen und nicht in der näheren Umgebung der Immobilie wohnen, müssen Sie für jeden Termin vor Ort anreisen. Das bedeutet, dass Kosten für das Tanken Ihres Autos anfallen, oder Sie Tickets für die Bahn erwerben müssen, wenn Sie damit reisen. Diese Kosten werden oft nicht wahrgenommen, können sich aber schnell läppern und somit einen großen Posten bei den Ausgaben bedeuten.

Rechtlicher Rat

Wenn Sie rechtliche Unterstützung benötigen, schlägt das Honorar von Anwälten oder Notaren kräftig zu Buche. Es können schnell Kosten im hohen dreistelligen oder vierstelligen Bereich auf Sie zukommen. Das Gute: Die Notarkosten zum Vertragsabschluss können Sie mit großer Wahrscheinlichkeit von Ihrer Liste streichen, denn diese werden in der Regel von Käuferseite getragen. 

Weitere Kosten

Zuletzt muss ein weiterer, wichtiger Punkt genannt werden. Denn neben den finanziellen Kosten dürfen Sie den zeitlichen Aufwand und die psychische Belastung durch den Hausverkauf nicht außer Acht lassen. Als Laie können Sie schnell mehrere Tage, Wochen oder sogar Monate in das Projekt stecken, diese Zeit werden Sie nicht zurückbekommen.

Auch die nervlichen Strapazen sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn wenn sich Ihr Haus nicht so einfach verkaufen lässt, oder sich der Prozess mehrere Wochen zieht, kann das schnell an Ihnen nagen und sich auf Ihre Psyche auswirken. Daher sollten Sie sich vor allem diesbezüglich sicher sein, dass Sie Ihre Haus ohne Makler verkaufen wollen. 

Fazit – Haus verkaufen ohne Makler

Beim Verkauf eines Hauses ohne Makler sparen Sie Kosten, müssen aber viele Aufgaben selbst übernehmen und benötigen Fachwissen in Bereichen wie Vertrieb, Marketing und rechtliche Aspekte. Mit unserer Anleitung und Checkliste können Sie – auch ohne Makler – Ihren privaten Hausverkauf meistern, und vergessen dabei keine wichtigen Aspekte.

Beachten Sie, dass der Hausverkauf auch ohne Maklerprovision diverse Kosten verursacht, wie für Dokumente, Sachverständige, Modernisierung, Home Staging und professionelle Fotos. Außerdem erfordert der gesamte Verkaufsprozess erheblichen zeitlichen Aufwand und kann psychisch belastend sein.

Artikel von
Sven Butterling
Herr Butterling ist Inhaber von Butterling Immobilien und spezialisiert sich auf den Immobilienverkauf in und um Leipzig. Mit ausgezeichneter Marktkenntnis, professionellem Marketing und einem starken Netzwerk überzeugt er seine Kunden.
Sven Butterling

Häufige Fragen – Haus verkaufen ohne Makler

  • Was sind die ersten Schritte beim privaten Hausverkauf ohne Makler?

    Beginnen Sie damit den Marktwert zu bestimmen, Ihr Haus vorzubereiten, sämtliche relevante Dokumente zu sammeln und ein ansprechendes Exposé zu erstellen.

  • Welche Unterlagen muss ich beim privaten Hausverkauf ohne Makler zusammenstellen?

    Flurkarte, Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen, Informationen zu Baulasten, Energieausweis, Mietverträge (wenn das Haus vermietet ist), Nachweise über Modernisierung und Betriebskostenaufstellung.

  • Wie kann ich den Wert meines Hauses ohne Makler ermitteln?

    Die Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie ist entscheidend für den Verkaufsprozess und kann entweder durch Vergleich mit ähnlichen Objekten oder durch eine professionelle Bewertung eines Sachverständigen erfolgen.

  • Wie kann ich mein Haus ohne Makler vermarkten?

    Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé mit qualitativen Fotos und Details, und schalten Sie zielgruppenspezifische Anzeigen auf verschiedenen Kanälen, um potenzielle Käufer effektiv zu erreichen.

  • Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich mein Haus ohne Makler verkaufe?

    Beim Verkauf Ihres Hauses ohne Makler entstehen Kosten für Dokumente, Bewertung, Modernisierung, Fotos, Anzeigen und rechtliche Beratung; zusätzlich zu finanziellen Aufwendungen ist auch mit erheblichem Zeit- und psychischem Aufwand zu rechnen.

  • Gibt es rechtliche Fallstricke beim Hausverkauf ohne Makler?

    Ja, rechtliche Fallstricke beim Hausverkauf ohne Makler können bei der Vertragsgestaltung und bei der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften auftreten, weshalb juristische Beratung ratsam ist.

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